共青中航城138畝商業(yè)前期定位與物業(yè)發(fā)展運(yùn)營建議【統(tǒng)稿】0301終

共青中航城138畝商業(yè)前期定位與物業(yè)發(fā)展運(yùn)營建議謹(jǐn)呈：中聯(lián)（廬山）國際商務(wù)會(huì)議中心有限公司此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)尚美佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的書面許可,其他任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或複製。南昌尚美佳項(xiàng)目組2014.2第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)與市場環(huán)境研究第二部分：項(xiàng)目核心問題思考報(bào)告目錄第三部分：商業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略第四部分：商業(yè)發(fā)展及功能定位第五部分：分期實(shí)施體量及業(yè)態(tài)推導(dǎo)第六部分：業(yè)態(tài)分步實(shí)施及品牌建議第七部分：物業(yè)發(fā)展運(yùn)營建議Part1宏觀經(jīng)濟(jì)與市場環(huán)境研究1、共青城宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)市場分析與周邊縣城GDP比較共青城GDP發(fā)展?fàn)顩r城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展共青是省內(nèi)發(fā)展較快的城市之一，近6年來GDP總量翻2番，伴隨共青先導(dǎo)區(qū)的大力度建設(shè)趕超周邊縣城經(jīng)濟(jì)將無限可能數(shù)據(jù)來源：共青城市及周邊縣城統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市城鎮(zhèn)人口低速上升，近2年出現(xiàn)逆流；說明區(qū)域消費(fèi)群體較少，因此商業(yè)定位要以吸引消費(fèi)人群為前提共青城近6年來城市人口變化情況數(shù)據(jù)來源：共青城市及周邊縣城統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒居民消費(fèi)支出年人均支出隨著收入的不斷增加，共青居民年人均支出也隨之不斷上升699582769600數(shù)據(jù)來源：共青城市及周邊縣城統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒16.0%23.31%31.68%44.59%29.07%食品服裝家庭用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通信休閑娛樂教育和文化服務(wù)住房其他（其中在外餐飲）(6.80%)(7.31%)(7.71%)12.50%10.16%10.20%29.55%較上年增長率消費(fèi)水平共青城各行業(yè)人員人均月收入共青城消費(fèi)者基本情況32.70%57.53%共青城市人口：7.28萬總戶數(shù)：3.37戶人均收入：32500（城鎮(zhèn)）人均消費(fèi)支出：9600元所有數(shù)據(jù)截止至2012年12月共青居民以中等收入群體為主，收支比為1/3，消費(fèi)金額具有較大上升空間數(shù)據(jù)來源：共青城市及周邊縣城統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒消費(fèi)需求居民消費(fèi)支出中住房、食品（包括在外餐飲）、休閑娛樂、家庭日用品占總支出的6成，說明居民對這幾類消費(fèi)形態(tài)需求旺盛10%10.2%14.12%25.84%2012休閑娛樂消費(fèi)支出

食品消費(fèi)支出（包括在外餐飲）住房消費(fèi)支出家庭日用品消費(fèi)支出商品消費(fèi)海洋其他商品消費(fèi)支出40%商業(yè)市場共青城商業(yè)目前還處于由沿街商鋪向集中式商業(yè)初步發(fā)展階段；南湖大道商圈是目前唯一的市級商圈，總體業(yè)態(tài)低端共青城目前商圈物業(yè)檔次較低，多以生活型消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，休閑娛樂和其他特色體驗(yàn)性業(yè)態(tài)較少目前在建的兩個(gè)集中商業(yè)仍然是以百貨模式為主，結(jié)合一線城市經(jīng)驗(yàn)及電商的強(qiáng)勁發(fā)展勢頭看，百貨模式的集中商業(yè)未來的前景有限商業(yè)市場共青城目前商業(yè)在售集中式商業(yè)項(xiàng)目為共青中心城和共青新天地，集中于中心城區(qū)南湖大道上商業(yè)市場共青城目前商業(yè)體量約14.74萬方，按照區(qū)域目前經(jīng)濟(jì)及人均商業(yè)面積發(fā)展條件來看，短期內(nèi)僅可容納中等體量商業(yè)發(fā)展面積區(qū)域內(nèi)短期可容納商業(yè)發(fā)展面積有限，本案商業(yè)要長足發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)狀束縛，對區(qū)域外圍具有較強(qiáng)的商業(yè)吸附力和輻射力結(jié)論壹相對共青的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速，區(qū)域城鎮(zhèn)人口和總?cè)丝诨鶖?shù)較小，對本案商業(yè)消費(fèi)人群的增長有一定困難貳本案商業(yè)滿足打造未來城市商業(yè)中心的條件，從長遠(yuǎn)趨勢來看，必須堅(jiān)持去百貨化和打造體驗(yàn)性消費(fèi)商業(yè)保證存活發(fā)展叁肆從城市發(fā)展現(xiàn)狀看，即使現(xiàn)在城市核心商圈出現(xiàn)兩個(gè)集中商業(yè)，但未來城市商業(yè)中心轉(zhuǎn)移趨勢是必然的共青城居民消費(fèi)支出擴(kuò)大反應(yīng)了消費(fèi)水平處于上升期，結(jié)合居民消費(fèi)需求來看，未來區(qū)域居民消費(fèi)將高于生活型消費(fèi)之上2、周邊縣城宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)市場發(fā)展800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的地?cái)?、集貿(mào)市場，商品為城市生活保障人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個(gè)性消費(fèi)的場所出現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系界定模型【武寧縣經(jīng)濟(jì)與人口發(fā)展】武寧縣近5年來GDP發(fā)展翻了一番，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，年均漲幅15%以上；人口發(fā)展相對緩慢，人口基數(shù)較??；2012年GDP總值為72.57億元，總?cè)丝跒?8.81萬人；則當(dāng)?shù)乜h城2012年末人均GDP為2974.91美元/人，城鎮(zhèn)化率為21.46%。數(shù)據(jù)來源：武寧縣政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。25%45%70%85%95%2012年末年人均GDP為2974.91美元/人城鎮(zhèn)化率21.46%多業(yè)態(tài)的組合、自由購物空間的出現(xiàn)——聯(lián)盛快樂城經(jīng)濟(jì)指數(shù)：工業(yè)和旅游業(yè)的大力打造，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速房地產(chǎn)指數(shù)：“大開發(fā)”時(shí)期，沙田新區(qū)成為造城發(fā)展方向人口指數(shù)：依托城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市配套提升，加快吸引農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口商業(yè)指數(shù)：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展前提下，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，促成對商業(yè)的需求在質(zhì)與量上均得到迅速提升KPI人均GDP城市化率+武寧縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)發(fā)展形式KPI武寧縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，但城鎮(zhèn)化水平偏低商業(yè)發(fā)展形式發(fā)展為體驗(yàn)性集中商業(yè)武寧縣商業(yè)發(fā)展模式總結(jié)武寧縣商業(yè)發(fā)展由集中性百貨商場向體驗(yàn)性集中商業(yè)轉(zhuǎn)變，雖然目前處于起步期，從規(guī)劃上具備了購物公園的雛形【瑞昌市經(jīng)濟(jì)與人口發(fā)展】瑞昌市近5年來GDP發(fā)展增長249%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，年均漲幅13%以上；人口發(fā)展速度一般，人口基數(shù)??；2012年GDP總值為107.01億元，總?cè)丝跒?5.63萬人；則當(dāng)?shù)乜h城2012年末人均GDP為3731.08美元/人，城鎮(zhèn)化率為25.93%。數(shù)據(jù)來源：瑞昌市政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。25%45%70%85%95%2012年末年人均GDP為3731.08美元/人城鎮(zhèn)化率25.93%多業(yè)態(tài)的組合、自由購物空間的出現(xiàn)慢慢向綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)變——瑞昌聯(lián)盛國際購物廣場經(jīng)濟(jì)指數(shù)：昌九一體化和九江市大都市圈范圍的輻射效應(yīng)帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇房地產(chǎn)指數(shù)：房地產(chǎn)投資開發(fā)和入城居住需求擴(kuò)大人口指數(shù)：人口流動(dòng)性和自然變動(dòng)較小，城市發(fā)展速度帶來進(jìn)城人口增長商業(yè)指數(shù)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速情況下，人均消費(fèi)水平進(jìn)一步提升，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)需求多樣性需要大體量的商業(yè)購物中心。KPI人均GDP城市化率+瑞昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)發(fā)展形式KPI瑞昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，城鎮(zhèn)化水平較低商業(yè)發(fā)展形式為集中商業(yè)瑞昌市商業(yè)發(fā)展模式總結(jié)瑞昌市商業(yè)發(fā)展由街鋪向集中性商業(yè)轉(zhuǎn)變，發(fā)展周期一年，目前發(fā)展現(xiàn)狀較好，區(qū)域內(nèi)商業(yè)輻射力強(qiáng)【永修縣經(jīng)濟(jì)與人口發(fā)展】永修縣近5年來GDP發(fā)展增長178%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，年均漲幅14%以上；人口發(fā)展速度一般，人口基數(shù)一般；2012年GDP總值為91.57億元，總?cè)丝跒?9.03萬人；則當(dāng)?shù)乜h城2012年末人均GDP為3732.63美元/人，城鎮(zhèn)化率為30.74%。數(shù)據(jù)來源：永修縣政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。25%45%70%85%95%2012年末年人均GDP為3732.63美元/人城鎮(zhèn)化率30.74%多業(yè)態(tài)的組合、自由購物空間的出現(xiàn)慢慢向綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)變——永修銅鑼灣廣場經(jīng)濟(jì)指數(shù)：昌九一體化進(jìn)程和南昌城市的經(jīng)濟(jì)輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)指數(shù)：房地產(chǎn)較快發(fā)展，新區(qū)開發(fā)力度大人口指數(shù)：人口流動(dòng)大，但同時(shí)城鎮(zhèn)人口增加促進(jìn)城市化進(jìn)程商業(yè)指數(shù)：商業(yè)消費(fèi)水平不斷提高，人均消費(fèi)支出增大和消費(fèi)多樣性刺激商業(yè)進(jìn)一步發(fā)展KPI人均GDP城市化率+永修縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)發(fā)展形式KPI永修縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中等偏高，城鎮(zhèn)化水平較高商業(yè)發(fā)展形式為區(qū)域性集中商業(yè)永修縣商業(yè)發(fā)展模式總結(jié)永修縣商業(yè)發(fā)展為集中商業(yè)和商業(yè)綜合體同步發(fā)展階段，目前均處于起步期，但發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀【德安縣經(jīng)濟(jì)與人口發(fā)展】德安縣近5年來GDP發(fā)展增長259%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，年均漲幅20%以上；人口發(fā)展速度一般，人口基數(shù)少；2012年GDP總值為61.78億元，總?cè)丝跒?6.97萬人；則當(dāng)?shù)乜h城2012年末人均GDP為5791.97美元/人，城鎮(zhèn)化率為48.42%。數(shù)據(jù)來源：德安縣政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。25%45%70%85%95%2012年末年人均GDP為3732.63美元/人城鎮(zhèn)化率30.74%綜合性商業(yè)興起，消費(fèi)需求呈現(xiàn)多樣性經(jīng)濟(jì)指數(shù)：工業(yè)，制造業(yè)及服務(wù)業(yè)快速發(fā)展房地產(chǎn)指數(shù)：城鎮(zhèn)化水平居高促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)力度加大人口指數(shù)：人口基數(shù)較少，農(nóng)村人口加快涌入城鎮(zhèn)商業(yè)指數(shù)：需求多樣性發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平進(jìn)一步提高，帶來更高的消費(fèi)熱潮和支出KPI人均GDP城市化率+德安縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)發(fā)展形式KPI德安縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，城鎮(zhèn)化水平較高商業(yè)發(fā)展形式為區(qū)域性集中商業(yè)德安縣商業(yè)發(fā)展模式總結(jié)德安縣商業(yè)發(fā)展為集中性商業(yè)發(fā)展初期，業(yè)態(tài)上并無太大創(chuàng)新和吸引力，未來發(fā)展?jié)摿τ邢蕖拘亲涌h經(jīng)濟(jì)與人口發(fā)展】星子縣近5年來GDP發(fā)展增長268%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，年均漲幅14%以上；人口發(fā)展速度較快，人口基數(shù)一般；2012年GDP總值為49億元，總?cè)丝跒?6.68萬人；則當(dāng)?shù)乜h城2012年末人均GDP為2923.33美元/人，城鎮(zhèn)化率為42.83%。數(shù)據(jù)來源：星子縣政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。25%45%70%85%95%2012年末年人均GDP為2923.33美元/人城鎮(zhèn)化率42.83%綜合性商業(yè)興起，自由購物空間將出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)：旅游產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展房地產(chǎn)指數(shù)：郊區(qū)旅游地產(chǎn)開發(fā)與城區(qū)商品房開發(fā)力度加大人口指數(shù)：旅游人口逐年增加，消費(fèi)人群進(jìn)一步擴(kuò)散，人口流動(dòng)性大商業(yè)指數(shù)：旅游帶來消費(fèi)人口的增加，商業(yè)消費(fèi)潛力大，流動(dòng)人口需求多樣性與自由的購物空間環(huán)境KPI人均GDP城市化率+星子縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)發(fā)展形式KPI星子縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，城鎮(zhèn)化水平高商業(yè)發(fā)展形式為區(qū)域性集中商業(yè)星子縣商業(yè)發(fā)展模式總結(jié)星子縣商業(yè)發(fā)展為集中性商業(yè)發(fā)展初期，以滿足區(qū)域生活型消費(fèi)為主，逐步注重營造商業(yè)購物環(huán)境及消費(fèi)人流引導(dǎo)縣市分類指標(biāo)GDP總值（億元）總?cè)丝冢ㄈf人）人均GDP（美元/人）城區(qū)面積（km2）目前總商業(yè)體量（m2）代表性商業(yè)的模式最大商業(yè)的經(jīng)營面積（m2）瑞昌市107.0145.633731.081427.13約36.15萬集中商業(yè)11.85萬武寧縣72.5738.812974.912489.97約33萬體驗(yàn)性集中商業(yè)23萬永修縣91.5739.033732.632035約16萬集中商業(yè)8萬德安縣61.7816.975791.97863約13萬集中商業(yè)5萬星子縣49.1326.682931.09894約8萬集中商業(yè)5萬共青城市58.97194942.17180約14.74萬集中商業(yè)6.8萬【項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境指標(biāo)模型】注：所有指標(biāo)均取2012年年末數(shù)值，來源于各縣統(tǒng)計(jì)局，匯率6.2825結(jié)論壹商業(yè)發(fā)展單純依托周邊居住人口很難進(jìn)行突破，大體量商業(yè)項(xiàng)目更應(yīng)該具備更強(qiáng)的商業(yè)輻射力；貳叁商業(yè)業(yè)態(tài)定位要結(jié)合區(qū)域市場環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃，否則將后期業(yè)態(tài)很難進(jìn)行調(diào)整，對商業(yè)發(fā)展也極為不利城市新區(qū)商業(yè)開發(fā)走購物公園成為趨勢，體驗(yàn)性消費(fèi)能更能引來消費(fèi)人群和集聚力；肆從周邊商業(yè)環(huán)境來看，無論是共青城還是周邊縣城商業(yè)，逐漸處于發(fā)展興起階段，與本案商業(yè)形成一定的競爭Part2項(xiàng)目核心問題思考區(qū)域價(jià)值大型商業(yè)的開發(fā)，對周邊中航的住宅地塊價(jià)值提升巨大中航開發(fā)用地90畝住宅用地、62畝住宅用地、136畝商住用地等等西北：老城區(qū)西南面：高爾夫東南面：規(guī)劃南湖新區(qū)及大學(xué)城南面：耀邦陵園周邊資源配套豐富，地理位置優(yōu)勢，注定將成為未來區(qū)域中心東面：湖地塊價(jià)值地塊商業(yè)展示面好，未來的城市中央，可以打造成為一個(gè)城市中心本案車流來向車流來向富華大道自北向南、自南向北和高爾夫大道自西向東是主要的車流來向，項(xiàng)目停車場出入口設(shè)計(jì)上要考慮順應(yīng)車流來向形成合理的循環(huán)車流動(dòng)線，避免動(dòng)線交叉車流來向主要人車流匯聚點(diǎn)主要人車流匯聚點(diǎn)企業(yè)價(jià)值中航運(yùn)營城市需要大型商業(yè)來完善整體開發(fā)配套，成就品牌價(jià)值江西中航共青城實(shí)業(yè)有限公司于2006年在共青城注冊成立，注冊資本金5億元人民幣，擁有員工500人，資產(chǎn)規(guī)模30億元人民幣，在共青城主要從事通用航空、文化旅游產(chǎn)業(yè)及配套的星級酒店項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目、高端地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，公司擁有九家下屬企業(yè)，在共青城、九江地區(qū)乃至江西省具備一定的高端影響力和品牌實(shí)力。目前注冊資本為5億元人民幣，擁有五家控股子公司，擬為江西環(huán)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)作出貢獻(xiàn)?！髽I(yè)背景名片城市中高端物業(yè)開發(fā)：共青茶山迎賓館、共青格蘭云天國際酒店、共青廬山國際高爾夫、共青中航廬山云嶺、共青中航果嶺東方等。超大規(guī)模項(xiàng)目——中航萬畝運(yùn)營共青城南湖新區(qū)，開發(fā)周期超過10年，依托5000畝旅游度假資源支撐項(xiàng)目的定位品牌優(yōu)勢明顯——中航作為共青城內(nèi)最具知名度的開發(fā)商，共青中航項(xiàng)目在周邊縣、鎮(zhèn)都享有極高的知名度，在以本地開發(fā)商為主的共青競爭市場中，品牌優(yōu)勢凸顯新區(qū)起勢者——超大規(guī)模項(xiàng)目，開發(fā)周期長，大型商業(yè)更是改變新區(qū)格局的片區(qū)首次發(fā)聲，必須保證成功起勢，以形成可持續(xù)開發(fā)無論從品牌、規(guī)?；蚴菂^(qū)位占位，中航成為區(qū)域發(fā)展的領(lǐng)頭羊都是大勢所趨！依托項(xiàng)目大型旅游文化資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目復(fù)合開發(fā)，各物業(yè)類型實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)開發(fā)。通過大型商業(yè)的成功運(yùn)營實(shí)現(xiàn)新區(qū)發(fā)展的成功起勢。目標(biāo)分析從項(xiàng)目和市場實(shí)際出發(fā)，我們認(rèn)為通過本項(xiàng)目的目標(biāo)是通過大規(guī)模的起勢實(shí)現(xiàn)區(qū)域的價(jià)值兌現(xiàn)，成為城市新區(qū)發(fā)展的領(lǐng)頭羊！領(lǐng)先市場，超越市場基于項(xiàng)目商業(yè)面臨的市場環(huán)境和自身屬性尚美佳認(rèn)為，商業(yè)的發(fā)展目標(biāo)必須是如何領(lǐng)先，又該如何突破，獲得存活發(fā)展？Part3商業(yè)整體開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目研展思路現(xiàn)有條件核心商業(yè)圈檔次低端商業(yè)向百貨類集中商業(yè)轉(zhuǎn)移現(xiàn)有能支撐常規(guī)經(jīng)營類商業(yè)面積約5萬方期望結(jié)果項(xiàng)目領(lǐng)先市場5-10年如何實(shí)現(xiàn)保證市場存活1、項(xiàng)目體量巨大，短期內(nèi)市場容量有限，如何解決項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略1項(xiàng)目發(fā)展思考1為確保市場領(lǐng)先以及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制，建議本案：長遠(yuǎn)規(guī)劃，分步實(shí)施2、確保領(lǐng)先市場5-10年，怎樣做到……？

我們的理解，周邊縣城商業(yè)處于街鋪向集中式商業(yè)轉(zhuǎn)變的時(shí)候，我們已經(jīng)是購物公園，當(dāng)他們進(jìn)入購物公園階段，我們必須是體驗(yàn)式消費(fèi)中心；當(dāng)他們是體驗(yàn)式消費(fèi)中心；我們已做大做強(qiáng)了如何理解領(lǐng)先市場5-10年？

-基于長遠(yuǎn)規(guī)劃、分布實(shí)施下的領(lǐng)先根據(jù)市場競爭及需求，確定商業(yè)體量及業(yè)態(tài)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略2現(xiàn)狀情況下，天虹商業(yè)中心一開業(yè)，我們必將出現(xiàn)較大虧損。確保開一期旺一期，根據(jù)客戶的實(shí)際需求來確定物業(yè)發(fā)展商擔(dān)憂：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略3長遠(yuǎn)規(guī)劃：確保領(lǐng)先市場5-10年領(lǐng)先方式：1、體量領(lǐng)先

2、商業(yè)模式領(lǐng)先項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分解步驟一區(qū)域樓盤名稱商業(yè)體量（平方米）共青城共青中心城6.8萬方共青新天地2.3萬方紅寶石廣場4.9萬方永修新子欣生活廣場4萬方

銅鑼灣生活廣場10萬方德安欣生活廣場5萬方星子廬陽國際廣場2萬方我們的總體量至少要在15萬方以上長遠(yuǎn)規(guī)劃：確保領(lǐng)先市場5-10年領(lǐng)先方式：1、體量領(lǐng)先2、商業(yè)模式領(lǐng)先項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分解步驟一區(qū)域樓盤名稱商業(yè)模式共青城共青中心城街區(qū)商業(yè)+商場共青新天地街區(qū)商業(yè)紅寶石廣場街區(qū)商業(yè)永修新子欣生活廣場農(nóng)貿(mào)市場+街區(qū)商業(yè)+商場銅鑼灣生活廣場集中商業(yè)+街區(qū)商業(yè)德安欣生活廣場農(nóng)貿(mào)市場+街區(qū)商業(yè)+商場星子廬陽國際廣場集中商業(yè)我們采用購物公園的商業(yè)模式，體驗(yàn)性消費(fèi)為主;強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)的去百貨化分步實(shí)施：保證市場存活實(shí)施要點(diǎn)：1、根據(jù)消費(fèi)者規(guī)模確定體量

2、根據(jù)消費(fèi)者需求及消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)確定業(yè)態(tài)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分解步驟二第一階段：常規(guī)商業(yè)+體驗(yàn)性商業(yè)常規(guī)業(yè)態(tài)以為百貨、餐飲、休閑為主；體驗(yàn)性商業(yè)如親子樂園、愛情主題樂園第二階段導(dǎo)入15萬方的大學(xué)生群體青年主體業(yè)態(tài)加日常餐飲休閑為主那么，我們該怎么打造？單純的138畝商業(yè)？單純的體驗(yàn)性商業(yè)？單純的購物公園商業(yè)？……Part4商業(yè)發(fā)展及功能定位廬山國際高爾夫球會(huì)——江西省唯一符合國際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場中航·廬山云嶺別墅——江西唯一融入高爾夫球場的純獨(dú)棟別墅大盤格蘭云天大酒店——共青城市唯一高端園林式五星級國際酒店茶山迎賓館——共青城市唯一一家四星級商務(wù)會(huì)議及度假酒店萬畝運(yùn)營共青城，

我們依托的是中航在共青的城市運(yùn)營！定位依據(jù)共青首席一站式年輕創(chuàng)想中心購物公園——獨(dú)特的、全業(yè)態(tài)的、濃厚青年活力文化的、城市中心購物消費(fèi)公園這里，是美食的街區(qū)，休閑的天堂生活由你作主！這里，是親子的樂園，愛情的基地歡樂盡情想象！整體定位購物新城、體驗(yàn)新城、創(chuàng)想新城

——?jiǎng)?chuàng)想購物公園引領(lǐng)共青商業(yè)消費(fèi)新變革購物——全業(yè)態(tài)&購物環(huán)境全業(yè)態(tài)滿足多樣性需求良好的購物環(huán)境和景觀建筑打造購物新城，擁有良好的購物滿足感和游樂感創(chuàng)想——?jiǎng)?chuàng)造&想象空間在這座充滿年輕活力的城市里充滿著一群有豐富創(chuàng)造力和想象力的群體他們——因?yàn)槟贻p，敢想敢做正因如此，給他們創(chuàng)造一片屬于他們的天空，盡情想象體驗(yàn)——城市體驗(yàn)基地這是未來的商業(yè)發(fā)展必然趨勢這是改寫共青商業(yè)格局之作帶給共青一種前所未有的放松體驗(yàn)形象主題定位53風(fēng)情商業(yè)街年輕時(shí)尚的“創(chuàng)想”新生活不一樣的城市精彩體驗(yàn)盡情想象！時(shí)尚超市中高端百貨商務(wù)接待西餐廳意式風(fēng)情社區(qū)星級酒店高爾夫球場形象宣傳定位檔次功能定位功能復(fù)合多樣化，打造中高端綜合性消費(fèi)場所購物餐飲休閑愛情親子六大功能版塊功能多元復(fù)合功能涵蓋購物、餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)、愛情與親子六大版塊，打造一站式綜合性消費(fèi)場所各功能版塊又分別引入多種業(yè)態(tài)與品牌商家，實(shí)現(xiàn)多元商業(yè)元素的有效復(fù)合運(yùn)動(dòng)天虹百貨及特色餐飲美食城休閑娛樂區(qū)西式餐飲愛情主題區(qū)中式餐飲青年運(yùn)動(dòng)學(xué)習(xí)區(qū)誠品書店、運(yùn)動(dòng)場所兒童區(qū)洋快餐【項(xiàng)目商業(yè)功能分布示意圖】當(dāng)然，這一切也離不開對購物公園優(yōu)越購物環(huán)境的營造，詳見后“物業(yè)建議”！客群多元BECDA共青本地居住、工作人群城市和商業(yè)形態(tài)發(fā)展帶來的昌九沿線人流共青周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群城市發(fā)展帶來的周邊縣城居民大學(xué)城引進(jìn)的年輕時(shí)尚消費(fèi)群體客戶定位【客戶定位】商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)客群特點(diǎn)商業(yè)客群的組成隨著商業(yè)定位的提升而不斷擴(kuò)大。主要分為四類：家庭消費(fèi)型：共青及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)家庭客，追求購物環(huán)境舒適、餐飲與休閑娛樂配套完善；時(shí)尚消費(fèi)型：共青及周邊縣城18~28歲時(shí)尚年輕人，包括學(xué)生和部分精英白領(lǐng)，消費(fèi)特性以追求時(shí)尚、潮流型消費(fèi)為主；需求升級型：以德安、永修、星子的縣城居民為主，看好共青距離優(yōu)勢，如果共青有超越本縣城城區(qū)的商業(yè)，愿意過來追求消費(fèi)體驗(yàn)上的升級；休閑觀光型：待商業(yè)真正成熟之后，借助商業(yè)風(fēng)情化的特色和商業(yè)功能的完善，憑借其唯一性優(yōu)勢，吸納昌九沿線的市、縣在周末過來進(jìn)行目的性的休閑消費(fèi)?！究蛻舳ㄎ弧可虡I(yè)購買人群定位核心客戶傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)共青大道、南湖大道商業(yè)經(jīng)營升級的購買客戶，看好南湖新區(qū)發(fā)展前景。重點(diǎn)客戶看好共青發(fā)展前景，在共青投資的南昌、九江及周邊縣城客戶游離客戶已在共青購房的周邊區(qū)域客戶，考慮未來自己活子女來共青工作生活，買鋪投資或自營。

偶得客戶外省投資客戶商業(yè)購買客戶都是看好南湖新區(qū)的未來發(fā)展，共青本地客戶有一定自營需求，外地客戶以投資為主。Part5分期實(shí)施體量及業(yè)態(tài)推導(dǎo)首期商業(yè)體量及業(yè)態(tài)推導(dǎo)推導(dǎo)思路及依據(jù)首期導(dǎo)入高體驗(yàn)業(yè)態(tài)集合常規(guī)業(yè)態(tài)從規(guī)劃到開業(yè)，需要1-2年的時(shí)間周期，體量上需要滿足未來市場2-3年需求項(xiàng)目必須從首期開始就導(dǎo)入高體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，如親子區(qū)，愛情區(qū)等；并且首期還需要常規(guī)業(yè)態(tài)來滿足日常居民的消費(fèi)在體量規(guī)模上需要考慮未來2-3年的人口增長帶來的需求擴(kuò)大首期商業(yè)需求體量推導(dǎo)預(yù)測區(qū)域未來1-2年尚可支撐商業(yè)面積在5.4-6.4萬平米之間；重要結(jié)論1：我們?nèi)≈兄?，確定日常消費(fèi)商業(yè)體量6萬方左右客戶問卷調(diào)研——希望存在業(yè)態(tài)希望項(xiàng)目所含行業(yè)（%）大型超市16.67化妝品6.85餐飲13.39服裝鞋帽6.85休閑娛樂12.5數(shù)碼6.55家電賣場8.93音像圖書5.95兒童用品8.04家居建材5.65精品首飾7.74其他0.89本地居民希望本項(xiàng)所含行業(yè)有大型超市、餐飲和休閑娛樂，主要經(jīng)營商品以中高檔和流行時(shí)尚品為主。餐飲及休閑娛樂需求體量推導(dǎo)餐飲體量：約1.8萬方，休閑娛樂體量：約1.35萬方能支撐1.4-2萬方的兒童主題需求兒童主題需求預(yù)測共青城當(dāng)?shù)貎和瘶穲@型消費(fèi)可容納經(jīng)營面積為8415平方米；德安縣、星子縣、永修縣當(dāng)?shù)貎和瘶穲@型消費(fèi)需求面積分別為4112㎡、7895㎡、7793㎡，按照商業(yè)輻射吸引周邊30%的原則，共青城共可吸納周邊5938㎡的兒童樂園體驗(yàn)式消費(fèi)需求面積?？偨Y(jié)：共青城未來共可容納14000㎡兒童樂園式消費(fèi)經(jīng)營面積，最高可容納20000平兒童樂園式消費(fèi)經(jīng)營面積最終兒童親子體驗(yàn)區(qū)經(jīng)營面積建議在1.5萬方重要結(jié)論2：婚慶市場總額

=年均消費(fèi)支出*人群共青城區(qū)能支撐的愛情區(qū)域?yàn)?5000平米根據(jù)當(dāng)前婚慶市場支出總額，推導(dǎo)出未來共青城婚慶愛情區(qū)市場體量愛情區(qū)需求預(yù)測市區(qū)年結(jié)婚人群在3000對，人均花費(fèi)約3萬元3000*30000=9000萬元青年體驗(yàn)式業(yè)態(tài)可經(jīng)營面積=年均消費(fèi)支出總額/月每平米單位面積保本營業(yè)額/12個(gè)月按一般經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，目前共青城月每平米單位面積保本營業(yè)額300計(jì)算。9000萬元/300/12=2718平米共青城區(qū)2015年可容納商業(yè)面積約為：25000平米首期商業(yè)開發(fā)匯總首期商業(yè)規(guī)模10萬方（分階段建設(shè)）業(yè)態(tài)體量(萬方)發(fā)展模式天虹百貨區(qū)（已定）28500全部自持餐飲主題區(qū)18000全部出售休閑娛樂主題區(qū)13500全部自持親子體驗(yàn)主題區(qū)15000自持0.64萬方，0.86萬方出售愛情主題區(qū)25000自持1.7萬方，0.8萬方出售合計(jì)100000萬方首期商業(yè)共3.46萬方出售，6.54萬方自持（商業(yè)租售比0.65:0.35）【天虹百貨區(qū)】業(yè)態(tài)配比建議天虹百貨區(qū)（計(jì)劃開發(fā)2.85萬方）業(yè)種

實(shí)用面積(平方米）占比天虹百貨1000040%量販?zhǔn)終TV20008%影院400016%零售（服飾、家電、數(shù)碼）1200034%餐飲5002%小計(jì)28500100%餐飲主題區(qū)（計(jì)劃開發(fā)1.8萬方）業(yè)種

實(shí)用面積(平方米）特色餐飲美食城5000中西快餐1000自助餐廳4000主題餐廳8000輕便餐飲2000小計(jì)18000【餐飲主題區(qū)】業(yè)態(tài)配比建議【休閑娛樂主題區(qū)】業(yè)態(tài)配比建議休閑娛樂主題區(qū)（計(jì)劃開發(fā)1.35萬方）業(yè)種

實(shí)用面積(平方米）真冰場1500酒吧街4000游樂中心3000美容美體健身5000小計(jì)13500【親子體驗(yàn)主題區(qū)】業(yè)態(tài)配比建議親子體驗(yàn)主題區(qū)（計(jì)劃開發(fā)1.5萬方）業(yè)種

實(shí)用面積(平方米）備注親子樂園2000次主力店兒童職業(yè)體驗(yàn)2400次主力店兒童早教2000次主力店兒童用品相關(guān)8600街鋪小計(jì)15000【愛情主題區(qū)】業(yè)態(tài)配比建議愛情主題區(qū)（計(jì)劃開發(fā)2.5萬方）業(yè)種

實(shí)用面積(平方米）備注婚紗、攝影2500次主力店婚慶主題家居5500次主力店愛情婚慶用品店8000街鋪快捷酒店9000次主力店小計(jì)25000二期商業(yè)體量及業(yè)態(tài)推導(dǎo)推導(dǎo)思路及依據(jù)隨著大學(xué)生群體的入駐，本案的業(yè)態(tài)比例將偏向于年輕化業(yè)態(tài)年輕化需求以體驗(yàn)性商業(yè)為主，在體量上一是考慮該部分人群的常規(guī)需求，如餐飲休閑娛樂，另一個(gè)是考慮該部分群體的一些特色性需求，如運(yùn)動(dòng)和學(xué)習(xí)希望項(xiàng)目所含行業(yè)（%）大型超市15.42音像圖書12.89家電賣場3.16數(shù)碼9.47休閑娛樂16.32家電1.58精品首飾9.47家居建材1.58兒童用品0.63餐飲18.95化妝品/護(hù)理10.53其他0.00所希望的行業(yè)以餐飲及休閑為主客戶問卷調(diào)研——大學(xué)生客戶希望存在行業(yè)青年主題區(qū)需求體量推導(dǎo)青年主題區(qū)體量：20000方未來共青城將導(dǎo)入15萬年輕大學(xué)生，休閑消費(fèi)能力強(qiáng)，推導(dǎo)出未來共青城青年體驗(yàn)式消費(fèi)市場存在發(fā)展空間由于人口增加帶來的餐飲及休閑娛樂，購物需求大學(xué)生人均外出餐飲支出：760元/年逛街購物支出：640元/年休閑娛樂支出：820元/年按照餐飲月每平米單位面積保本營業(yè)額600計(jì)算；休閑娛樂月每平米單位面積保本營業(yè)額300計(jì)算；零售品月每平米單位面積保本營業(yè)額800計(jì)算；可新增餐飲面積：（按照吸引30%客源計(jì)算）9000平米可新增休閑娛樂面積：（按照吸引50%客源計(jì)算）17000平米可新增購物面積：（按照吸引30%客源計(jì)算）4000平米可帶動(dòng)其他消費(fèi)業(yè)態(tài)約30000平米二期商業(yè)開發(fā)匯總業(yè)態(tài)體量(萬方)發(fā)展模式青年運(yùn)動(dòng)學(xué)習(xí)區(qū)2全部自持餐飲區(qū)0.9全部自持休閑區(qū)1.7全部出售精品購物區(qū)0.4全部出售合計(jì)4.6共自持2.5萬方，銷售2.1萬方（商業(yè)租售比為0.54：0.46）【青年主題區(qū)】業(yè)態(tài)配比青年運(yùn)動(dòng)學(xué)習(xí)區(qū)（計(jì)劃開發(fā)2萬方）業(yè)種

實(shí)用面積(平方米）備注書店3000次主力店數(shù)碼體驗(yàn)店1200次主力店青年運(yùn)動(dòng)城1200次主力店快時(shí)尚品牌9600街鋪教育、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)街鋪青年創(chuàng)業(yè)基地街鋪青年運(yùn)動(dòng)館5000街鋪小計(jì)20000建議全部自持Part6業(yè)態(tài)分步實(shí)施及品牌建議【業(yè)態(tài)分步實(shí)施戰(zhàn)略分解】消費(fèi)需求水平擴(kuò)張性釋放5年后商業(yè)與形成一定規(guī)模，商業(yè)發(fā)展逐漸成熟，輻射昌九周邊縣市，消費(fèi)需求水平走向高峰隨著3-5年內(nèi)大學(xué)城的引入導(dǎo)入大學(xué)生人群，消費(fèi)人群需求水平進(jìn)一步釋放1-3年內(nèi)吸引和滿足本地客流及部分周邊縣城客流我們認(rèn)為：商業(yè)必須不斷對其業(yè)態(tài)進(jìn)行“換血”，才能進(jìn)一步領(lǐng)先市場，超越市場，滿足更大范圍客群消費(fèi)需求和水平。第一階段第二階段第三階段起步期商業(yè)業(yè)態(tài)隨著消費(fèi)人群逐步擴(kuò)大，已經(jīng)不能滿足階段消費(fèi)人群的消費(fèi)需求和水平。因此需要對原有業(yè)態(tài)及品牌不斷升級和更新，才能進(jìn)一步滿足不斷呈擴(kuò)張性的消費(fèi)需求和水平?！旧虡I(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展演變過程】第一階段第二階段第三階段發(fā)展階段預(yù)測周期區(qū)域客流及部分周邊縣城客流客戶定位大學(xué)城引入帶來的15萬大學(xué)生消費(fèi)人群輻射全省，昌九周邊城市客流1-3年3-5年5年以上商業(yè)分期一期開發(fā)完成并全部成功運(yùn)營二期完成開發(fā)，整體商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)各主題區(qū)開發(fā)次序建議啟動(dòng)餐飲區(qū)配套引入休閑娛樂區(qū)引入親子主題區(qū)天虹商場首批次開發(fā)引入愛情主題區(qū)引入青年主題區(qū)……階段品牌招商出發(fā)點(diǎn)初次招商立足于區(qū)域及周邊縣城常規(guī)品牌，進(jìn)行適當(dāng)?shù)某交蛘?，滿足階段客戶需求及消費(fèi)水平二次招商進(jìn)行業(yè)態(tài)升級換血，原有常規(guī)品牌適當(dāng)比例進(jìn)行淘汰或搬遷，從而達(dá)到滿足整體客戶群消費(fèi)需求第三階段因時(shí)間較長，要立足全省消費(fèi)需求和狀況進(jìn)行升級超市百貨主力店面次主力店街鋪一般標(biāo)準(zhǔn)超市規(guī)模達(dá)到6000-10000㎡，單層面積一般在3000平米以上，家樂福、沃爾瑪?shù)葒H超市要求單層面積較高，沃爾瑪要求單層面積達(dá)一萬平米.次主力店包括品牌連鎖餐飲、健身中心、美容中心等，如一般連鎖快餐肯德基、麥當(dāng)勞的面積要求在300-500㎡之間。街鋪通常情況下以經(jīng)營社區(qū)便利為主，其是快餐店、美容美發(fā)店經(jīng)營面積較大，一般在100㎡左右，而面包坊、沖曬店、藥店經(jīng)營面積較小?！静煌瑯I(yè)態(tài)商業(yè)面積設(shè)置建議】規(guī)劃設(shè)置合理,方便日后招商及銷售餐飲主題定位：餐飲是大型商業(yè)必不可少的配套設(shè)施，通過各類異域風(fēng)情餐飲，配以風(fēng)情化的建筑景觀，吸引人流前來觀光和用餐共青首席特色餐飲Block一條特色美食block街區(qū)的誘惑——你能抗拒嗎？餐飲主題分區(qū)定位【主力店數(shù)量及面積】參考周邊項(xiàng)目主力店占比為34%，數(shù)量至少2個(gè)餐飲主題分區(qū)本案參考周邊地區(qū)項(xiàng)目主力店占比和數(shù)量，得出主力店面積至少為10200㎡，數(shù)量至少2個(gè)，才能帶動(dòng)66%其他常規(guī)業(yè)態(tài)餐飲主題區(qū)（計(jì)劃開發(fā)1.8萬方）業(yè)種 實(shí)用面積(平方米）備注特色餐飲美食城5000出售中西快餐1000出售自助餐廳4000出售主題餐廳8000出售輕便餐飲2000出售小計(jì)18000——小結(jié)：由于主力店面積和數(shù)量的參照，還有考慮中西快餐、輕便餐飲和自助餐廳這三類業(yè)態(tài)不適合作為主力店經(jīng)營；最后采用主題餐廳和特色餐飲美食城作為本案餐飲主題分區(qū)的主力店?！疽?guī)劃建議-主力店建筑設(shè)計(jì)要求】主題餐廳業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積的要求沒有固定限制，由于有污染、衛(wèi)生、噪音等問題，餐飲業(yè)對于排污方面的技術(shù)指標(biāo)有很高、明確的要求，同時(shí)對其他技術(shù)指標(biāo)也有基本的要求。餐飲主題分區(qū)選址區(qū)域城市成熟商圈,居住氣氛濃厚，且品味較高的人群集中區(qū)域，交通便利停車場數(shù)量80個(gè)車位/10,000平方米需求面積（㎡）8000m2以上單層面（㎡）≥2,000m2經(jīng)營樓層選擇單體物業(yè)1-2層,在購物中心可高樓層柱間距最佳10×10M樓板承重≥500Kg／m2中央空調(diào)需要層高要（M）首層層高≥5M,二層以上層高≥4M供配電國家標(biāo)準(zhǔn)給排水國家標(biāo)準(zhǔn)排污國家標(biāo)準(zhǔn)店前走道開闊,有室外停車廣場更佳物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯垂直交通提供自動(dòng)人行扶梯2部／層，步梯2部,貨梯1部卸貨區(qū)提供一定區(qū)域租賃年限據(jù)情況而定租金承受范圍承受租金較高,根據(jù)區(qū)域市場而定免租期視物業(yè)情況發(fā)展商品牌影響力非常重要【規(guī)劃建議-主力店建筑設(shè)計(jì)要求】特色餐飲美食城業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積的要求沒有固定限制，由于有污染、衛(wèi)生、噪音等問題，餐飲業(yè)對于排污方面的技術(shù)指標(biāo)有很高、明確的要求，同時(shí)對其他技術(shù)指標(biāo)也有基本的要求。餐飲主題分區(qū)選址區(qū)域城市成熟商圈,人流較為集中的區(qū)域,對交通便捷性要求很高停車場數(shù)量車位充足，視情況而定需求面積（㎡）5000m2以上單層面（㎡）≥2,000m2經(jīng)營樓層選擇單體物業(yè)1-2層,在購物中心可高樓層柱間距最佳10×10M樓板承重≥500Kg／m2中央空調(diào)需要層高要（M）首層層高≥5M,二層以上層高≥4M供配電國家標(biāo)準(zhǔn)給排水國家標(biāo)準(zhǔn)排污國家標(biāo)準(zhǔn)店前走道開闊,有室外停車廣場更佳物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯垂直交通提供自動(dòng)人行扶梯2部／層，步梯2部,貨梯1部卸貨區(qū)提供一定區(qū)域租賃年限據(jù)情況而定租金承受范圍承受租金一般,根據(jù)區(qū)域市場而定免租期視物業(yè)情況發(fā)展商品牌影響力非常重要【核心業(yè)態(tài)數(shù)量及面積】主力店為5個(gè)，次主力店及街鋪為14-18個(gè)核心業(yè)態(tài)數(shù)量（個(gè)）性質(zhì)總面積（㎡）特色餐飲美食城3主力店5000中西快餐6-8街鋪1000自助餐廳3-4次主力店4000主題餐廳2主力店7000輕便餐飲5-6次主力店3000餐飲主題分區(qū)【特色餐飲美食城】縣城現(xiàn)階段周邊出現(xiàn)品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況共青城美味煲仔飯350㎡一般永修吳城狗肉300㎡一般星子三石飯莊800㎡較好德安天天海鮮300㎡較好餐飲主題分區(qū)【特色餐飲美食城品牌建議】第一階段建議品牌需求第二階段建議品牌需求吉旺茶餐廳合作方式為合約加盟。1、了解、信任“sweetcorner·甜蜜轉(zhuǎn)身”，在經(jīng)營理念和發(fā)展思路上能達(dá)成共識；2、具有致力于甜品事業(yè)的創(chuàng)業(yè)熱情、專心專注、敬業(yè)上進(jìn)；3、具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力金和投資實(shí)力，有良好的信譽(yù)；4、具備一定的商業(yè)背景和經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，熟悉當(dāng)?shù)厥袌觯?、對投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的兩面性有正確的認(rèn)知和充分的心理準(zhǔn)備。星巴克合作方式為代理直營。1、具有獨(dú)立民事責(zé)任行為的企業(yè)組織或公民個(gè)體；2、具備適宜的經(jīng)營場所，有一定的啟動(dòng)資金與流動(dòng)資金；3、必須是店鋪的直接經(jīng)營者和管理者，能親自參與經(jīng)營管理，配合公司及時(shí)反饋市場信息；4、能中心維護(hù)本品牌的品牌形象，有長期經(jīng)營的意愿。餐飲主題分區(qū)【中西快餐】縣城現(xiàn)階段周邊出現(xiàn)品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況共青城佳佳基300㎡較好永修永修快餐店150㎡一般星子貝克漢堡100㎡一般德安比比Q200㎡較好餐飲主題分區(qū)【中西快餐品牌建議】餐飲主題分區(qū)第一階段建議品牌需求第二階段建議品牌需求德克士合作方式為合約加盟。加盟者經(jīng)由與總部的面談與溝通，通過德克士的審核合格后，雙方共同簽訂《特許經(jīng)營合同》，合同期限為5年，原則上合同期滿后，雙方再行續(xù)約。通常在開店址確認(rèn)后，簽約至開業(yè)的時(shí)間一般為2-3個(gè)月。KFC合作方式為合約加盟。1、加盟商首先要有800萬元的資金；2、渴求發(fā)展并真正愿意親自從事肯德基事業(yè)；3、有足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；4、接受培訓(xùn)并愿意建立長達(dá)10年的合作關(guān)系5、具備相應(yīng)的資金實(shí)力?！咀灾蛷d】縣城現(xiàn)階段周邊出現(xiàn)品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況共青城荷秋糖300㎡較好永修魚火鍋250㎡較差星子白鹿餐廳200㎡一般德安哆唻咪茶餐廳150㎡良好餐飲主題分區(qū)【自助餐廳品牌建議】餐飲主題分區(qū)第一階段建議品牌需求第二階段建議品牌需求季季紅火鍋合作方式為直營。加盟者經(jīng)由與總部的面談與溝通，通過總部的審核合格后，雙方共同簽訂《特許經(jīng)營合同》，合同期限為5年，原則上合同期滿后，雙方再行續(xù)約。劉一手火鍋合作方式為合約加盟。1、受許人的經(jīng)營意識；2、受許人的實(shí)力；3、受許人的組織管理能力；4、受許人的社會(huì)關(guān)系；5、受許人接收總部管理培訓(xùn)

?！局黝}餐廳品牌建議】縣城現(xiàn)階段周邊地市出現(xiàn)的品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況星子木桶飯主題餐廳150㎡一般德安新天地主題餐廳200㎡較好餐飲主題分區(qū)【主題餐廳品牌建議】餐飲主題分區(qū)第一階段建議品牌需求第二階段建議品牌需求愛思米合作方式為合約加盟。1、申請人必須是成人，認(rèn)同并服從公司總部的管理，認(rèn)同愛思米的經(jīng)營理念；2、具有與投資項(xiàng)目相應(yīng)的資金實(shí)力和經(jīng)營管理能力，且資信良好；3、有意向從事餐飲或正在從事餐飲的經(jīng)營商及個(gè)人；4、統(tǒng)一使用商標(biāo)品牌，能接受總部的統(tǒng)一管理模式；5、愿自覺維護(hù)“愛思米”品牌形象，不得借“愛思米”品牌效應(yīng)損害消費(fèi)者利益；6、提供真實(shí)合法的身份證，以便總部建立真實(shí)的檔案。哈根達(dá)斯合作方式為合約加盟。1、哈根達(dá)斯面對的是高端定位，所以相對消費(fèi)群較小，都是直營或加盟模式的特許店；2、哈根達(dá)斯加盟發(fā)展模式直營連鎖加盟連鎖；3、哈根達(dá)斯加盟合同期限：1-3年；4、哈根達(dá)斯加盟投資金額：800-1000萬元；5、哈根達(dá)斯加盟采取單店特許的發(fā)展模式，哈根達(dá)斯加盟費(fèi)總體投資額度在800~1000萬；6、哈根達(dá)斯加盟選址要求在商業(yè)中心，商務(wù)區(qū)，住宅區(qū)，交通樞紐?！据p便餐飲】縣城現(xiàn)階段周邊地市出現(xiàn)的品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況共青城功夫小子200㎡較好德安小綿羊火鍋250㎡較好餐飲主題分區(qū)餐飲主題分區(qū)【我們建議品牌】第一階段建議品牌需求第二階段建議品牌需求巴西烤肉合作方式為合約加盟。1、認(rèn)同德遠(yuǎn)公司的企業(yè)文化；2、具有企業(yè)家精神；3、具有良好的聲譽(yù)，具備誠信的品質(zhì)；4、厚意與德遠(yuǎn)公司一起面對解決餐廳每日的日常經(jīng)營事宜；5、吃苦耐勞，富有合作精神；6、愿意接受德遠(yuǎn)公司的各項(xiàng)管理，認(rèn)可公司的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，愿意參加公司的各項(xiàng)培訓(xùn)；‘7、投資方投資烤肉事業(yè)，要保證充足的資金來保證籌建與管理工作的正常進(jìn)行；8、投資餐廳面積不得小于500米澳門豆撈合作方式為合約加盟。1、認(rèn)同澳門豆撈的企業(yè)文化與經(jīng)營理念；2、理解澳門豆撈產(chǎn)品及營運(yùn)模式；3、接受總部的統(tǒng)一管理模式，積極參與總部的技術(shù)升級與培訓(xùn)；4、具有良好的商業(yè)意識、豐富的人員管理經(jīng)驗(yàn)及進(jìn)取的企業(yè)家精神；5、具有強(qiáng)烈的團(tuán)隊(duì)合作意識，能夠與人和諧相處，注重協(xié)調(diào)關(guān)系；6、具備一定的資金實(shí)力，能夠滿足加盟店的啟動(dòng)資金要求‘7、具有商業(yè)成熟，或具有潛力和消費(fèi)能力的經(jīng)營場所。建議品牌調(diào)研總結(jié)品牌業(yè)態(tài)是否會(huì)入駐項(xiàng)目面積需求吉旺茶餐廳特色餐飲美食城具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力金和投資實(shí)力；具備一定的商業(yè)背景和經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，熟悉當(dāng)?shù)厥袌?；可以考慮入駐約200㎡星巴克必須是店鋪的直接經(jīng)營者和管理者，能親自參與經(jīng)營管理，配合公司及時(shí)反饋市場信息；具備適宜的經(jīng)營場所，有一定的啟動(dòng)資金與流動(dòng)資金；雙方洽談一下，看具體情況考慮150-250㎡德克士中西快餐先發(fā)份具體的招商資料，與公司商量后再作決定KFC了解共青的市場之后，可以考慮320-450㎡季季紅火鍋?zhàn)灾蛷d需要提供資料到總部了解情況，之后在協(xié)商劉一手火鍋有較好的位置，招商政策有一定的優(yōu)惠的話可以考慮愛思米主題餐廳運(yùn)營商要提供一定的廣告推廣支持，擁有足夠大的面積的話可以考慮哈根達(dá)斯哈根達(dá)斯面對的是高端定位，所以相對消費(fèi)群較小，都是直營或加盟模式的特許店；選址要求在商業(yè)中心，商務(wù)區(qū)，住宅區(qū)，交通樞紐，以上要求予以滿足的話，可以進(jìn)行進(jìn)一步洽談巴西烤肉輕便餐飲先發(fā)份具體的招商資料，了解一下情況再說不得小于500㎡澳門豆撈接受總部的統(tǒng)一管理模式，積極參與總部的技術(shù)升級與培訓(xùn)；具備一定的資金實(shí)力，能夠滿足加盟店的啟動(dòng)資金要求；具有商業(yè)成熟，或具有潛力和消費(fèi)能力的經(jīng)營場所；在看看項(xiàng)目的位置之后再作決定500-800㎡休閑娛樂主題分區(qū)定位共青首席濱湖中心休閑PARK定位思路：承擔(dān)城市新型的都市休閑中心及示范功能，融合多種時(shí)尚休閑業(yè)態(tài)，引進(jìn)眾多知名商家，形成具有一站式文化休閑娛樂功能的休閑中心。巧妙制定整體規(guī)劃，提供特色化創(chuàng)新體驗(yàn)，打造獨(dú)有的核心競爭力體系濱湖中心旁、時(shí)尚休閑、歡樂體驗(yàn)公園，一切你來做主！規(guī)劃建議——核心節(jié)點(diǎn)建議在休閑區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)處設(shè)置一個(gè)以勇敢、冒險(xiǎn)、神秘、個(gè)性為核心特色的“海盜船”，讓消費(fèi)者在這里感受到更多樂趣，并提升休閑區(qū)的歡樂氣氛按照主力店面積設(shè)置比例占比在30-50%的原則，則主力店面積在4000-6800平方米左右規(guī)劃建議-主力店數(shù)量及面積休閑娛樂主題區(qū)（計(jì)劃開發(fā)1.35萬方）業(yè)種

實(shí)用面積(平方米）酒吧街4000美容美體健身5000游樂中心3000文化休閑中心1500小計(jì)13500考慮到主力店與常規(guī)業(yè)態(tài)之間的關(guān)系，建議將酒吧街和文化休閑中心設(shè)置為主力店，美容美體健身、游樂中心為次主力店。因此，休閑娛樂主題區(qū)主力店面積為5500方，數(shù)量為3個(gè)最佳。選址區(qū)域位于城市繁華地段、街道、人流聚集地，以文化、情調(diào)特色以及舒適和愉悅來吸引消費(fèi)者，消費(fèi)者具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)停車場數(shù)量要求停車方便,需要一定觳數(shù)量停車位需求面積（㎡）800—2000平方米單層面（㎡）≥800M2經(jīng)營樓層選擇位于建筑的一層或者二層柱間距8M×8M以上樓板承重350KG以上中央空調(diào)需求層高要（M）凈高5M以上供配電100平方米10千瓦給排水標(biāo)準(zhǔn)排污標(biāo)準(zhǔn)門前走道人流通順,展示性好物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/物業(yè)上支持安裝墻體隔音設(shè)備垂直交通無明確要求卸貨區(qū)無要求租賃年限租期2年以上租金承受范圍承租能力中等免租期視情況發(fā)展商品牌影響力一般【酒吧】規(guī)劃建議-主力店建筑設(shè)計(jì)要求規(guī)劃建議-主力店建筑設(shè)計(jì)要求【養(yǎng)生/浴足】選址區(qū)域商業(yè)中心或副中心、餐飲娛樂集中地停車場數(shù)量有獨(dú)立的停車場需求面積（㎡）500M2-2000M2單層面（㎡）500平方米以上經(jīng)營樓層選擇3層以下柱間距8M×8M樓板承重標(biāo)準(zhǔn)交付租金形式租金層高要（M）4M左右中央空調(diào)需求/預(yù)留空調(diào)安裝位給排水標(biāo)準(zhǔn)供配電標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)夤艿啦恍枰峁┡盼蹣?biāo)準(zhǔn)門前走道門廊空間寬闊物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡裝垂直交通無明確要求卸貨區(qū)無明確要求租賃年限10年以上租金承受范圍承租能力中等免租期視情況發(fā)展商品牌影響力較大選址區(qū)域城市核心商圈,人流集中區(qū)域,或與購物中心結(jié)合和大賣場合作停車場數(shù)量無特殊要求需求面積（㎡）500-1500M2單層面（㎡）無特殊要求經(jīng)營樓層選擇較高樓層柱間距8M×8M樓板承重標(biāo)準(zhǔn)交付租金形式租金或營業(yè)額分成層高要（M）凈高3M以上中央空調(diào)需提供給排水不需要提供供配電工業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)夤艿啦恍枰峁┡盼蹣?biāo)準(zhǔn)門前走道人流通順,展示性好物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡單裝修垂直交通無明確要求卸貨區(qū)無要求租賃年限5年租金承受范圍承租能力較弱免租期視情況發(fā)展商品牌影響力重要【電子游樂】規(guī)劃建議-主力店建筑設(shè)計(jì)要求選址區(qū)域城市核心商圈，購物中心停車場數(shù)量≥50需求面積（㎡）800M2-2000M2單層面（㎡）500平方米以上經(jīng)營樓層選擇無特定要求柱間距8M×8M以上樓板承重3-4噸，要求較高交付租金形式租金層高要（M）5.5M左右中央空調(diào)需求給排水標(biāo)準(zhǔn)供配電標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)夤艿啦恍枰峁┡盼蹮o需求門前走道門廊空間寬闊物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡裝垂直交通無明確要求卸貨區(qū)無要求租賃年限10年左右租金承受范圍承租能力偏弱免租期視情況發(fā)展商品牌影響力一般規(guī)劃建議-主力店建筑設(shè)計(jì)要求【健身中心】次主力店：2-3家美容美體健身浴足主力店：1-2家（酒吧街、文化休閑中心）次主力店：1-2家游樂中心業(yè)態(tài)規(guī)劃建議-主力店數(shù)量及面積主力店及次主力店數(shù)量、面積匯總休閑娛樂主題區(qū)（計(jì)劃開發(fā)1.35萬方）業(yè)種

實(shí)用面積(平方米）性質(zhì)酒吧街4000主力店文化休閑中心1500主力店美容美體健身5000次主力店游樂中心3000次主力店小計(jì)13500縣城現(xiàn)階段出現(xiàn)品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況共青遙遠(yuǎn)酒吧、夜夜吧吧、紅色音樂200-500一般永修阿瑪尼、指南針、尚流200-400一般星子天泉宮、夜色激情——較差德安忘了吧BAR、蘇荷酒吧200-500較好【酒吧品牌建議】休閑娛樂主題分區(qū)第一階段建議品牌需求第二階段建議品牌需求蘇荷酒吧合作方式為合約加盟。1、區(qū)域要求：縣級市、地級市及以上級別區(qū)域的核心商圈；2、投資規(guī)模：500-800㎡3、租賃年限5-10年以上本色酒吧合作方式為直營、特許。1、區(qū)域要求：所選店面前每日人流量2000人以上，最好位于繁華街區(qū)或商業(yè)文化娛樂中心附近2、投資規(guī)模：1000㎡以上3、租賃年限5年以上寶馬匯合作方式為合約加盟。1、區(qū)域要求：縣級市、地級市及以上級別區(qū)域的核心商圈；2、投資規(guī)模：500-800㎡3、租賃年限5-10年以上樂巢酒吧合作方式為合約加盟。1、區(qū)域要求：縣級市、地級市及以上級別區(qū)域的核心商圈；2、投資規(guī)模：1000㎡；3、租賃年限5年以上【酒吧品牌建議】休閑娛樂主題分區(qū)縣城現(xiàn)階段周邊地市出現(xiàn)的品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況共青城尚美美容、真優(yōu)美；御足坊、財(cái)富圓足??；王朝美發(fā)、紅豆形象設(shè)計(jì)；艾楊格專業(yè)瑜伽50-500一般永修綠葉足浴中心、金帝足浴、皇冠足浴城、大腳板足浴城；名流美發(fā)、天姿美發(fā)、摩登美容美發(fā)50-500較好星子形象設(shè)計(jì)美發(fā)、創(chuàng)藝美容美發(fā)、金榜美發(fā)設(shè)計(jì)中心、金剪刀美容美發(fā)浴足堂、良子足??；溫泉溜冰場、666臺球桌、曉青健身健美中心50-500一般德安絢麗色彩美發(fā)、時(shí)尚名流、天姿美發(fā)、小北京美容美發(fā)廳、龍灣浴足堂、楊家將足道、大明宮休閑浴足、一家音樂會(huì)所50-1000較好【美容美體健身浴足品牌建議】休閑娛樂主題分區(qū)第一階段建議品牌需求第二階段建議品牌需求克麗緹娜美容院合作方式為合約加盟。1、區(qū)域要求：城市商圈、社區(qū)等沿街商鋪；2、投資規(guī)模：200㎡以上，門頭3.5米以上；3、有衛(wèi)生許可證；3、租賃年限2年以上金蘋果美容美發(fā)養(yǎng)生會(huì)所合作方式為合約加盟。1、區(qū)域要求：在高檔商業(yè)圈內(nèi)、人流量較大的地段及高檔社區(qū)；2、投資規(guī)模：200-1000㎡以上；3、租賃年限5年以上；4、有衛(wèi)生許可證家富富僑足浴合作方式為合約加盟。1、城市的主要消費(fèi)區(qū)域附近；2、交通順暢，有15個(gè)停車位以上；3、面積800~1200m；4、最佳二樓或二樓以上的經(jīng)營場地，所在臨街面要有進(jìn)入經(jīng)營場所的門面通道；金海馬健身俱樂部合作方式為合約加盟。1、地級城市、縣級市，面積要求在1000平方米以上2、商業(yè)中心的B2，B1,4-7F，部分物業(yè)層數(shù)1—2層3、租賃年限10年以上沙姿宣合作方式為直營、特許經(jīng)營。1、城市的主要消費(fèi)區(qū)域附近；2、面積100-200m；3、最佳二樓或二樓以上的經(jīng)營場地哈達(dá)瑜伽合作方式為直營、特許經(jīng)營。1、城市的主要消費(fèi)區(qū)域附近；2、面積100-200m3、最佳二樓或二樓以上的經(jīng)營場地【美容美體健身浴足品牌建議】休閑娛樂主題分區(qū)縣城現(xiàn)階段周邊地市出現(xiàn)的品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況共青

------------永修開心娛樂園、晚晴樂園100-200較好星子------------德安奧特曼電玩城、英雄城市電玩城200較好【游樂中心品牌建議】休閑娛樂主題分區(qū)第一階段建議品牌需求第二階段建議品牌需求城市英雄合作方式為合約加盟。1、區(qū)域要求：縣級市、地級市及以上級別區(qū)域，核心商圈；2、商業(yè)中心的B2—5F，部分物業(yè)層數(shù)1—2層3、投資規(guī)模：300-2000㎡4、2樓以下或較高樓層5、租賃年限5-10年密室逃脫游戲/桌游合作方式為合約加盟或自創(chuàng)品牌。1、區(qū)域要求：青年人群較多區(qū)域；2、投資規(guī)模：50-200㎡3、對樓層無特別要求，租金承受能力較弱4、租賃年限2年以上【游樂中心品牌建議】休閑娛樂主題分區(qū)縣城現(xiàn)階段周邊地市出現(xiàn)的品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況共青城共逸茶樓——茶樓經(jīng)營狀況一般，無其他文化休閑永修阿里山茶樓、茶易軒茶館永修縣美術(shù)館（展覽）——茶樓經(jīng)營狀況較好，無其他文化休閑星子銘鈺茶坊、0792茶坊江西淵明故里書畫院（展覽）——茶樓經(jīng)營狀況一般，無其他文化休閑德安和茶館、名典茶樓、——茶樓經(jīng)營狀況較好，無其他文化休閑【文化休閑品牌建議】休閑娛樂主題分區(qū)第一階段建議品牌需求第二階段建議品牌需求國茶會(huì)合作方式為合約加盟或自有品牌。1、區(qū)域要求：環(huán)境優(yōu)雅，人氣較旺的區(qū)域，消費(fèi)人群文化素質(zhì)高2、投資規(guī)模：200-1500㎡4、租賃年限5-10年高達(dá)主題咖啡館合作方式為合約加盟或自有品牌。1、區(qū)域要求：環(huán)境優(yōu)雅，人氣較旺的區(qū)域，消費(fèi)人群文化素質(zhì)高2、投資規(guī)模：100-500㎡3、租賃年限5-10年

哆來咪文化藝術(shù)培訓(xùn)中心合作方式為合約加盟或自有品牌。1、區(qū)域要求：對環(huán)境要求高2、投資規(guī)模：200-1000㎡以上4、租賃年限5-10年琴島演藝中心合作方式為合約加盟或自有品牌。1、區(qū)域要求：縣級市、地級市及以上級別區(qū)域，核心商圈，人流量大；2、投資規(guī)模：1500㎡以上4、租賃年限10年以上【文化休閑品牌建議】休閑娛樂主題分區(qū)建議品牌調(diào)研總結(jié)業(yè)態(tài)品牌是否會(huì)入駐項(xiàng)目面積需求（㎡）酒吧街蘇荷具有成功的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并掌握優(yōu)質(zhì)的本地人脈資源，投資總金額約為550-800萬，加盟費(fèi)40-60萬元；選址要求為縣級市、地級市及以上級別，當(dāng)?shù)睾诵纳倘??？梢钥紤]，要求先發(fā)份資料了解500-800樂巢對樂巢酒吧品牌熱愛，具有成功的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)并掌握本地人脈資源，根據(jù)不同城市、不同商業(yè)環(huán)境有多種特許加盟選項(xiàng)，投資總金額約為600-800萬，加盟費(fèi)120-160萬，可以考慮，要求先發(fā)份資料了解。500-1000寶馬匯有一定的投資資金和成功的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并掌握優(yōu)質(zhì)的本地人脈資源，目前無加盟，均為直營，投資總金額約為500-800萬，暫無進(jìn)入縣級市場計(jì)劃。500-800文化休閑中心國茶會(huì)對茶文化熱愛，有一定資金實(shí)力和本地優(yōu)質(zhì)人脈資源，投資總金額約為300-600萬。選址要求環(huán)境優(yōu)雅，要看具體的位置，要求先發(fā)份資料了解，選址地點(diǎn)一般位于城市中高端消費(fèi)人群居住密集地區(qū)300-800哆來咪藝術(shù)文化培訓(xùn)中心選址要求環(huán)境優(yōu)雅，周圍有學(xué)校資源。有一定師資資源和辦學(xué)資格?？梢钥紤]，具體看當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蠛臀恢谩?00-1000琴島演藝中心選址要求為省會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，當(dāng)?shù)睾诵纳倘?。需要?dāng)?shù)卣С?，有雄厚資金和演藝資源支持。暫無進(jìn)入縣級市場計(jì)劃。3000-5000美容美體健身家富富喬經(jīng)營模式有經(jīng)銷、區(qū)域代理、自由代理、單店特許等形式，鏈鎖期限5年，逾期使用商標(biāo)費(fèi)用面議，投資金額約200-800萬?？梢钥紤]，要看具體的位置800-1500克麗緹娜經(jīng)營選址要求社區(qū)底商或者街鋪1-2層，加盟費(fèi)6萬，首期投資約20萬。可以考慮，要求先發(fā)份資料了解。200-500金海馬健身選址要求靠近年輕人所在區(qū)域，加盟費(fèi)5-10萬，投資金額約50-300萬?？梢钥紤]，要具體了解當(dāng)?shù)厥袌鲂枨笠约敖?jīng)濟(jì)狀況。300-2000游樂中心城市英雄選址要求為縣級市、地級市及以上級別，當(dāng)?shù)睾诵纳倘?。?jīng)營模式有經(jīng)銷、區(qū)域代理、自由代理、單店特許等形式，投資金額約200-800萬。對本項(xiàng)目所處地理位置存在異議，需要先做詳細(xì)的市場調(diào)研300-1500親子主題分區(qū)定位共青首席歡樂親子體驗(yàn)樂園立足于江西親子互動(dòng)場所較為缺乏，通過吸引昌九沿線的人流，打造親子游樂設(shè)施、兒童職業(yè)體驗(yàn)館等形式，吸引年輕家庭，一般為三口之家前來消費(fèi)、體驗(yàn)。規(guī)劃建議-核心節(jié)點(diǎn)打造在親子主題區(qū)中心位置打造大型免費(fèi)旋轉(zhuǎn)木馬，供家庭出游消費(fèi)客戶休憩和玩樂用，同時(shí)也可以提現(xiàn)親子的人文關(guān)懷，增加客戶在區(qū)域的駐足時(shí)間，從而提升親子體驗(yàn)區(qū)的整體氛圍。業(yè)態(tài)規(guī)劃建議-主力店數(shù)量及面積親子體驗(yàn)主題區(qū)（計(jì)劃開發(fā)1.5萬方）業(yè)種

實(shí)用面積(平方米）備注親子樂園2000次主力店兒童職業(yè)體驗(yàn)2400主力店兒童早教2000主力店兒童用品相關(guān)8600街鋪小計(jì)15000通過參考周邊項(xiàng)目主力店占比34%可驅(qū)動(dòng)其他業(yè)態(tài)，因此項(xiàng)目親子主題區(qū)主力店建議取至少34%以上，即主力店面積為5100方以上。但考慮到實(shí)際業(yè)態(tài)種類，建議主力店設(shè)置為4400方，將兒童職業(yè)體驗(yàn)和兒童早教設(shè)為主力店。規(guī)劃建議-主力店建筑設(shè)計(jì)要求技術(shù)指標(biāo)具體要求兒童早教兒童職業(yè)體驗(yàn)兒童樂園需求面積（㎡）300-800500-1000500-1500經(jīng)營樓層選擇1-2層2-5層1-2層單層面積（㎡）500200500以上層高要求（m）≥3.5≥3.5≥3.5樓板承重（Kg/㎡）≥500≥500≥500給排水符合國家標(biāo)準(zhǔn)符合國家標(biāo)準(zhǔn)符合國家標(biāo)準(zhǔn)供配電100KW100KW100KW中央空調(diào)需要需要需要電梯（部）222步梯（部）111燃?xì)夤艿罒o特殊要求無特殊要求無特殊要求排污無特殊要求無特殊要求無特殊要求停車場數(shù)量（個(gè)）不要求不要求不要求物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修簡單裝修簡單裝修規(guī)劃建議-非主力店建筑設(shè)計(jì)要求選址區(qū)域大賣場周邊，周邊居住人口多停車場數(shù)量無要求需求面積（㎡）50M2-150M2單層面（㎡）50平方米以上經(jīng)營樓層選擇2層以下柱間距無明確要求樓板承重標(biāo)準(zhǔn)交付租金形式租金層高要（M）3.5m左右中央空調(diào)需求/預(yù)留空調(diào)安裝位給排水標(biāo)準(zhǔn)供配電標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)夤艿啦恍枰峁┡盼蹮o需求門前走道門前走道通透物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝垂直交通無明確要求卸貨區(qū)無要求租賃年限3年以上租金承受范圍承租能力中等免租期視情況發(fā)展商品牌影響力一般【兒童用品街鋪】親子主題分區(qū)區(qū)域現(xiàn)階段出現(xiàn)品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況永修縣及其他各縣///瑞昌市未來星職業(yè)體驗(yàn)中心約1200m2較好【兒童職業(yè)體驗(yàn)品牌建議】第一階段建議品牌入駐條件第二階段建議品牌入駐條件未來星職業(yè)體驗(yàn)中心無具體要求MEWE城堡門店位置要求醒目、可見度強(qiáng)；2、門面面積：1000－5000平米不等；3、店面通道：店面通道無障礙并且屬于主要通道，客流量大；4、交通便利：物業(yè)要處于交通便利，有公共交通工具可到達(dá)的地方?！緝和缃唐放平ㄗh】親子主題分區(qū)區(qū)域現(xiàn)階段出現(xiàn)品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況永修縣小海龜兒童智能開發(fā)服務(wù)中心

約300平較好德安縣成長寶貝早教中心約450平較差星子縣///瑞昌市瑞昌市早期教育學(xué)校約600平一般武寧縣武寧早教分校約400平一般共青城市///第一階段建議品牌入駐條件第二階段建議品牌入駐條件八州水教育區(qū)域內(nèi)具有較強(qiáng)的生源，周邊有較多幼兒園愛樂國際早教中心縣級市以上區(qū)域所在地教育發(fā)達(dá)，有較大的生源親子主題分區(qū)區(qū)域現(xiàn)階段出現(xiàn)品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況永修縣奇樂兒兒童主題公園

約200平較好德安縣///星子縣淘氣堡約300平一般瑞昌市快樂大本營兒童樂園約900平較好武寧縣淘氣堡約350平較好共青城市///【兒童樂園品牌建議】第一階段建議品牌入駐條件第二階段建議品牌入駐條件淘氣堡區(qū)域孕嬰童市場潛力大，擁有較廣泛的兒童客群，面積要求在800平米以上，周邊有賣場最佳奧樂奧兒童樂園位于鬧市區(qū)內(nèi)，周邊人流量大，有較多的居民居住區(qū)，面積要求1000平以上，樓層大于一層且不高于3層親子主題分區(qū)【兒童用品相關(guān)品牌建議】區(qū)域現(xiàn)階段出現(xiàn)品牌經(jīng)營面積經(jīng)營狀況永修縣貝因美、強(qiáng)生、幫寶適、媽咪寶貝、小天使、全友、好孩子、芙萊莎、安徒生、宜家、卡比、康貝約40-90平較好德安縣小龍哈彼童年、亮麗寶貝、貝因美、三元、三樂、佳佳、媽咪寶貝約30-120平一般星子縣兔仔麥、芙萊莎、安徒生、圣元、貝因美、金色童年約40-90平一般瑞昌市諾文、鼎森、貝因美、媽咪寶貝、小天使、康貝、好孩子、喜多、日康、金貝貝、雀氏、安兒樂、貝親、好孩子、強(qiáng)生、好奇約30-120平較好武寧縣亮麗寶貝、安徒生、卡洛貝爾、芭比童裝、兄弟貓、英佳、琦珂、成長日記、博士蛙約35-80平較好共青城市貝貝佳、童趣、金色童年、七彩童裝、圣元約35-70平較差親子主題分區(qū)【兒童用品相關(guān)品牌建議】第一階段建議品牌入駐條件第二階段建議品牌入駐條件諾文、鼎森、貝因美、媽咪寶貝、小天使、康貝、好孩子、喜多、日康、金貝貝、雀氏、安兒樂、貝親、好孩子、強(qiáng)生、貝貝佳、童趣、金色童年、七彩童裝、圣元、貝因美周邊居住人口較多，市場需求旺盛，處于商圈內(nèi)部派克蘭帝、巴拉巴拉、特步、瑪米瑪卡、安徒生、阿迪熊、駱駝、乖乖狗、江博士、貝納利、巴柯拉、小犀牛、碩士貓、小虎憨尼、小豬嚕嚕、艾艾屋、安奈兒、美贊臣、多美滋、奧優(yōu)、雅培商業(yè)街區(qū)或大型賣場里面，走道寬闊，兒童消費(fèi)群體分布較均勻建議品牌調(diào)研總結(jié)業(yè)態(tài)品牌是否會(huì)入駐項(xiàng)目面積需求（㎡）兒童職業(yè)體驗(yàn)未來星職業(yè)體驗(yàn)中心運(yùn)營商要提供一定的廣告推廣支持，擁有足夠大的面積的話可以考慮1500以上兒童早教八州水教育先發(fā)份具體具體的招商資料，與公司商量后再作決定兒童樂園淘氣堡對共青的市場需求比較滿意，可以考慮800以上兒童用品相關(guān)金貝貝看看具體情況再說金色童年有較好的位置，招商政策有一定的優(yōu)惠的話可以考慮150貝因美看看樓層和店的位置之后再作決定200愛情主題分區(qū)定位江西首席愛情時(shí)尚廣場定位思路：結(jié)合目前圍繞愛情主題商業(yè)在區(qū)域乃至整個(gè)江西的稀缺性，并符合整體定位，注重人們對愛情婚姻的購物需求和體驗(yàn)需求，充分考慮青年人對浪漫時(shí)尚的追求，從而打造一個(gè)圍繞婚姻購物、愛情體驗(yàn)、浪漫氛圍塑造為主題的時(shí)尚購物消費(fèi)基地。丘比特來襲，你HOLD得住么？在這里，給你一個(gè)盡情釋放的空間——一切由你來想象！浪漫的、時(shí)尚的、江西獨(dú)有的！規(guī)劃建議-特色婚宴功能婚禮是年輕人最為追求浪漫的時(shí)刻，應(yīng)充分抓住此類心理和消費(fèi)需求，建議在愛情區(qū)教堂周圍布置大型露天婚宴基地，并著重加強(qiáng)對綠化和環(huán)境的處理，而快捷酒店的設(shè)置無疑為此舉提供了一站式的特色婚禮配套。大型露天婚宴廣場規(guī)劃建議-特色婚宴功能環(huán)境風(fēng)格：特色草坪+氛圍營造，并充分考慮融入教堂風(fēng)格建議開設(shè)席位：99桌，寓意天長地久之意占地面積：按標(biāo)準(zhǔn)席位1桌4m2計(jì)算，面積在4000平米左右其他：整體采用西式風(fēng)格在江西，有一個(gè)你從未去過的公園！InJiangxi，thereisaparkyou’veneverbeento!在共青城，不到3公里，就可到達(dá)歐洲這個(gè)教堂！InGongqingcheng，lessthan3milesawayfromhome，youwillbehere!規(guī)劃建議-特色建筑打造共青南湖河畔，拔地而起的西式建筑，塔樓式的西式教堂，必將成為一道共青獨(dú)特的風(fēng)景線，成為共青核心的建筑地標(biāo)。通過浪漫西式教堂的打造，形成以浪漫愛情文化元素為核心吸引力的愛情主題區(qū)。教堂既可作為人們購物休憩參觀的景點(diǎn)，也將作為舉辦西式婚禮的首選之地，為形成愛情婚姻產(chǎn)業(yè)鏈而奠定基礎(chǔ)。規(guī)劃建議-西式教堂建筑案例參考徐家匯天主教堂位于徐匯區(qū)蒲西路158號，始建于清光緒22年（公元1896年），為天主教上海教區(qū)主教座堂，正式的名稱為“圣母為天主之母之堂”。是中國著名的天主教堂，堂側(cè)有天主教上海教區(qū)主教府，修女院。整幢建筑高五層，是法國中世紀(jì)樣式，磚木結(jié)構(gòu)。大堂頂部兩側(cè)是哥德式鐘樓，尖頂，高50米。大堂內(nèi)圣母抱小耶穌像立祭