上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦公室

上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦公室2021年12月國(guó)有產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)后續(xù)培訓(xùn)1上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦公室2021年12月產(chǎn)權(quán)交易案例分析2產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的爭(zhēng)議處置案例三市場(chǎng)化選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴的操作案例二轉(zhuǎn)讓信息變更引發(fā)的司法訴訟案例一案例——法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定轉(zhuǎn)讓信息變更引發(fā)的司法訴訟案例——案例引發(fā)的啟示及建議4一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)〔一〕對(duì)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布的法律界定1、涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公告雖載明有掛牌轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、期限和交易方式等信息內(nèi)容，但實(shí)際是向不特定主體發(fā)出的以吸引或邀請(qǐng)相對(duì)方發(fā)出要約為目的的意思表示，故依據(jù)我國(guó)?合同法?第十五條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為要約邀請(qǐng)。法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定5一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)〔一〕對(duì)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布的法律界定2、我國(guó)?合同法?第十九條對(duì)要約的不可撤銷情形作了相應(yīng)的規(guī)定，但對(duì)于要約邀請(qǐng)的變更或撤銷情形卻未有明確的規(guī)定。依照一般要約邀請(qǐng)的法律性質(zhì)，只要未對(duì)善意相對(duì)人造成信賴?yán)娴膿p失，要約邀請(qǐng)人可以變更或撤回要約邀請(qǐng)。法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定6一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)〔一〕對(duì)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布的法律界定3、對(duì)于通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所向不特定主體公開發(fā)布的特殊要約邀請(qǐng)，其信息的變更或撤銷，還應(yīng)受相關(guān)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的交易管理方法和操作細(xì)那么的限制。這種限制是合法且必要的，有利于保證交易信息的穩(wěn)定、保護(hù)信賴交易信息而履行了一定前期準(zhǔn)備工作的相對(duì)人的經(jīng)濟(jì)利益。法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定7法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)〔二〕對(duì)轉(zhuǎn)讓信息變更行為適度性的把握1、根據(jù)相關(guān)交易規(guī)那么，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中的受讓條件，一經(jīng)發(fā)布不得擅自變更，因特殊原因確需變更信息公告內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)由產(chǎn)權(quán)出讓批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)出具文件，由聯(lián)交所在原信息發(fā)布渠道進(jìn)行公告，并重新計(jì)算公告期。8法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)〔二〕對(duì)轉(zhuǎn)讓信息變更行為適度性的把握2、據(jù)此，涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓的信息公告后，可以進(jìn)行變更，但要有特殊原因且應(yīng)當(dāng)由產(chǎn)權(quán)出讓機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。法院認(rèn)為，應(yīng)在不影響舉牌申請(qǐng)人利益的情況下，適度保護(hù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方的交易自由，原那么上可以尊重產(chǎn)權(quán)出讓批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)作出的合理解釋。9法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)〔二〕對(duì)轉(zhuǎn)讓信息變更行為適度性的把握3、就本案而言，涉案股權(quán)的轉(zhuǎn)讓信息變更前，并未有人遞交舉牌申請(qǐng)書，并且權(quán)利人已就轉(zhuǎn)讓信息的變更作出決議并有合理的理由，在此情形下轉(zhuǎn)讓方通過(guò)聯(lián)交所變更轉(zhuǎn)讓信息并不實(shí)質(zhì)性損害舉牌申請(qǐng)人的權(quán)益，又有利于實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓人的交易目的，并無(wú)不當(dāng)。10法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)〔三〕對(duì)原信息發(fā)布渠道的認(rèn)定1、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息應(yīng)當(dāng)由聯(lián)交所在其網(wǎng)站和省級(jí)以上報(bào)刊上進(jìn)行公告。涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓的兩次信息發(fā)布，聯(lián)交所均在其網(wǎng)站和指定的報(bào)刊上進(jìn)行了公告。11法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)〔三〕對(duì)原信息發(fā)布渠道的認(rèn)定1、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息應(yīng)當(dāng)由聯(lián)交所在其網(wǎng)站和省級(jí)以上報(bào)刊上進(jìn)行公告。涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓的兩次信息發(fā)布，聯(lián)交所均在其網(wǎng)站和指定的報(bào)刊上進(jìn)行了公告。12法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)〔三〕對(duì)原信息發(fā)布渠道的認(rèn)定2、雖然聯(lián)交所在信息變更的當(dāng)日未選擇之前的?中國(guó)證券報(bào)?，而是由?上海證券報(bào)?刊登變更后的信息公告，但之后聯(lián)交所又于9月26日再次就上述變更的信息公告在?中國(guó)證券報(bào)?上刊登。因此，甲以信息變更未在原信息發(fā)布渠道公告為由否認(rèn)變更公告的效力，理由尚不充分。13法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定二、關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1、法院認(rèn)為：甲遞交舉牌申請(qǐng)的時(shí)間為9月25日，晚于聯(lián)交所公布的轉(zhuǎn)讓信息變更公告時(shí)間。甲作為涉案股權(quán)的競(jìng)買人，本人或其受托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)理應(yīng)對(duì)聯(lián)交所公布的相關(guān)信息或公告予以適當(dāng)關(guān)注，應(yīng)當(dāng)知道涉案股權(quán)交易信息已經(jīng)發(fā)生變更。14法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定二、關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)2、在甲領(lǐng)取的?出讓文件?及其遞交的?受讓確認(rèn)書?中均明確載明交易方式為“一次報(bào)價(jià)〞，并由甲予以簽字確認(rèn)，這足以證明，甲本人或其受托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)亦實(shí)際得悉涉案股權(quán)交易信息已發(fā)生變更。甲認(rèn)為其舉牌系針對(duì)聯(lián)交所第一次所發(fā)布的股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息缺乏依據(jù)。15法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定綜上所述，法院認(rèn)為，9月22日轉(zhuǎn)讓方、聯(lián)交所就之前發(fā)布的涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息進(jìn)行變更的行為，未違反我國(guó)相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，且與現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)交易規(guī)那么亦不相悖。甲要求判令確認(rèn)轉(zhuǎn)讓方與聯(lián)交所于9月22日變更涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公告內(nèi)容的行為無(wú)效以及應(yīng)以聯(lián)交所第一次發(fā)布的掛牌信息為依據(jù)的訴訟請(qǐng)求，缺乏合理性和相應(yīng)的法律依據(jù)。故法院判決駁回甲的訴請(qǐng)。16——法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定轉(zhuǎn)讓信息變更引發(fā)的司法訴訟案例——案例引發(fā)的啟示及建議17案例引發(fā)的啟示及建議啟示一：市場(chǎng)規(guī)那么須在實(shí)踐中不斷完善與細(xì)化，以便于操作。啟示二：規(guī)那么的執(zhí)行要切實(shí)到位，不應(yīng)有半點(diǎn)疏忽。啟示三：市場(chǎng)效勞是立身之本，更在于細(xì)節(jié)處表達(dá)價(jià)值。18案例引發(fā)的啟示及建議建議一：完善產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公告變更的規(guī)定。1、規(guī)定中，對(duì)特殊原因的定義沒(méi)有明確限定、缺乏操作性，因而在本案中引發(fā)了甲與轉(zhuǎn)讓方、聯(lián)交所對(duì)變更產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告的合法合規(guī)性判斷的爭(zhēng)議。甲認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告的受讓條件原那么上不得變更，只有特殊原因下才能變更，而特殊原因應(yīng)理解為不可歸責(zé)于交易雙方的、致使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)法實(shí)現(xiàn)的客觀原因，而此次的變更行為并不存在這種特殊原因。聯(lián)交所那么認(rèn)為，特殊原因變更是對(duì)信息公告進(jìn)行重大變更或?qū)嵸|(zhì)性變更，且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)有權(quán)決定信息的變更。19案例引發(fā)的啟示及建議建議一：完善產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公告變更的規(guī)定。作為標(biāo)準(zhǔn)、有序的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)有明晰、完善的市場(chǎng)交易規(guī)那么。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告變更的相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善，可對(duì)“特殊原因〞的內(nèi)容作細(xì)化明確，亦可對(duì)公告變更的條件加以限定。當(dāng)意向受讓方正式提出舉牌申請(qǐng)之后，對(duì)涉及重大、實(shí)質(zhì)性要件變更的，諸如出讓條件、受讓方資格條件等將直接改變合同主要權(quán)利義務(wù)條款的變更，應(yīng)當(dāng)予以嚴(yán)格限制。20案例引發(fā)的啟示及建議建議二：加強(qiáng)嚴(yán)肅執(zhí)行規(guī)那么規(guī)定的主動(dòng)意識(shí)。1、產(chǎn)權(quán)交易的規(guī)定都“細(xì)致入微〞，在執(zhí)行中容不得半點(diǎn)馬虎。就像本案中發(fā)生的情形：第一次信息發(fā)布在?中國(guó)證券報(bào)?上刊登，9月22日信息變更后，當(dāng)日在?上海證券報(bào)?上刊登，之后9月26日在?中國(guó)證券報(bào)?上刊登。當(dāng)事人甲就認(rèn)為聯(lián)交所未在原信息發(fā)布渠道發(fā)布變更的轉(zhuǎn)讓信息，這與市場(chǎng)規(guī)那么的規(guī)定顯然相悖。21案例引發(fā)的啟示及建議建議二：加強(qiáng)嚴(yán)肅執(zhí)行規(guī)那么規(guī)定的主動(dòng)意識(shí)。2、根據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息變更的有關(guān)規(guī)定：“變更產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，聯(lián)交所應(yīng)當(dāng)在原信息發(fā)布渠道重新發(fā)布〞?！霸畔l(fā)布渠道〞嚴(yán)格意義上應(yīng)理解為前后同一媒體。因此，涉及變更轉(zhuǎn)讓信息的，建議確保信息變更前后發(fā)布媒體的一致性和同一性，以保證規(guī)那么執(zhí)行的準(zhǔn)確性，便于意向受讓方及時(shí)、持續(xù)、準(zhǔn)確地獲取交易信息。22案例引發(fā)的啟示及建議建議二：加強(qiáng)嚴(yán)肅執(zhí)行規(guī)那么規(guī)定的主動(dòng)意識(shí)。3、雖然在本案中當(dāng)事人抓到的只是一個(gè)小瑕疵，但卻是實(shí)實(shí)在在的一個(gè)關(guān)于程序的爭(zhēng)議。聯(lián)交所在信息變更的當(dāng)日未在之前的?中國(guó)證券報(bào)?，而是在?上海證券報(bào)?刊登變更的轉(zhuǎn)讓信息，盡管兩報(bào)均為信息發(fā)布的合法媒體，但并不屬于同一媒體。因此，聯(lián)交所在選擇發(fā)布媒體上存在瑕疵，如果之后沒(méi)在?中國(guó)證券報(bào)?上重新刊登，審判結(jié)果還真難預(yù)料了。23案例引發(fā)的啟示及建議建議三：切實(shí)履行市場(chǎng)效勞中應(yīng)盡的義務(wù)。1、本案中，引發(fā)爭(zhēng)議的起因其實(shí)很簡(jiǎn)單，僅僅是因?yàn)楫?dāng)事人甲在9月25日舉牌時(shí)并不清楚該轉(zhuǎn)讓信息已在9月22日發(fā)生了變更，仍以為該股權(quán)轉(zhuǎn)讓掛牌期限在9月25日截止。而當(dāng)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)生變更后，在甲提交舉牌申請(qǐng)時(shí)，聯(lián)交所作為產(chǎn)權(quán)交易的組織者，甲的受托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為甲參與產(chǎn)權(quán)受讓的代理人，均未及時(shí)、直接、明確地將變更事實(shí)直接告知甲，這在一定程度上引發(fā)了本次訴訟。24案例引發(fā)的啟示及建議建議三：切實(shí)履行市場(chǎng)效勞中應(yīng)盡的義務(wù)。2、建議受托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在轉(zhuǎn)讓信息變更后，向參與交易的交易主體履行告知義務(wù)。受托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人有意向的目標(biāo)標(biāo)的予以時(shí)刻關(guān)注，不但須對(duì)目標(biāo)標(biāo)的開展充分詳實(shí)的盡職調(diào)查，而且在接受舉牌委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)及早了解目標(biāo)標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓信息是否變更過(guò)，并在轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的相關(guān)信息發(fā)生變更時(shí)，更應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r(shí)間知曉并告知委托人。25建議三：切實(shí)履行市場(chǎng)效勞中應(yīng)盡的義務(wù)。3、建議聯(lián)交所在轉(zhuǎn)讓信息變更后，向參與交易的交易主體履行告知說(shuō)明義務(wù)。聯(lián)交所在收到舉牌申請(qǐng)時(shí)，對(duì)于轉(zhuǎn)讓信息曾有過(guò)變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)主動(dòng)地予以充分告知，并對(duì)變更事項(xiàng)所涉及的事實(shí)、正當(dāng)理由以及通過(guò)審批的情況予以相應(yīng)的披露和說(shuō)明，充分尊重和保護(hù)舉牌申請(qǐng)人的合法權(quán)益，這不僅可以保證意向受讓方獲取交易信息的準(zhǔn)確性，也有利于增強(qiáng)交易機(jī)構(gòu)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。案例引發(fā)的啟示及建議26案例引發(fā)的啟示及建議建議三：切實(shí)履行市場(chǎng)效勞中應(yīng)盡的義務(wù)。4、另外，聯(lián)交所應(yīng)仔細(xì)審核、受托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真核實(shí)轉(zhuǎn)讓提交的?信息發(fā)布申請(qǐng)書?中產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)信息，確保發(fā)布的信息內(nèi)容準(zhǔn)確、完整，含義明確。對(duì)于申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓信息變更的，亦應(yīng)審核及核實(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)出具的變更事由及合理解釋、重新提交材料的真實(shí)性、完整性和有效性，保證轉(zhuǎn)讓信息的變更行為合法合規(guī)。27產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的爭(zhēng)議處置案例三市場(chǎng)化選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴的操作案例二轉(zhuǎn)讓信息變更引發(fā)的司法訴訟案例一案例——認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。市場(chǎng)化選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴的操作案例——標(biāo)準(zhǔn)開展工程運(yùn)作，保證交易公平公正?！こ坛晒\(yùn)作的要素一、項(xiàng)目運(yùn)作29認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。1、轉(zhuǎn)讓目的具體化2、轉(zhuǎn)讓程序設(shè)計(jì)3、制定評(píng)審指標(biāo)30認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。1、轉(zhuǎn)讓目的具體化認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，明確受讓要求。31認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。1、轉(zhuǎn)讓目的具體化一般要求：包括對(duì)標(biāo)的企業(yè)存續(xù)開展、債權(quán)債務(wù)處置以及遞交保證金和價(jià)款支付的要求；32認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。1、轉(zhuǎn)讓目的具體化特殊要求一：為滿足引入資金的要求，提出了提供凈資產(chǎn)規(guī)模及資信證明的要求；特殊要求二：為滿足選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴的要求，提出了出具商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)證明并提供工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的要求；33認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。1、轉(zhuǎn)讓目的具體化特殊要求三：為滿足長(zhǎng)期回報(bào)的要求，提出了形成含整體股權(quán)價(jià)值、內(nèi)部收益率、靜態(tài)回收期的工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)測(cè)算方案的要求。其他要求：要求提交佐證相關(guān)材料屬實(shí)的法律意見書以及承諾切實(shí)履行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和實(shí)施工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的擔(dān)保函。34認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。2、轉(zhuǎn)讓程序設(shè)計(jì)

從轉(zhuǎn)讓目的及標(biāo)的工程特點(diǎn)來(lái)看，涉及法律、規(guī)劃、財(cái)務(wù)等多方面的專業(yè)領(lǐng)域，需要借助客觀公正的專業(yè)評(píng)判，即引入專家評(píng)審機(jī)制予以支撐。35認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。2、轉(zhuǎn)讓程序設(shè)計(jì)采用綜合評(píng)審法確定受讓方面臨的障礙：——與規(guī)定不一致的障礙。在?企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)那么?中，綜合評(píng)審方式已不再被鼓勵(lì)采用，取而代之的是權(quán)重報(bào)價(jià)的方式。——綜合評(píng)審方法自身的缺陷。綜合評(píng)審的方法將價(jià)格作為重要要素成為評(píng)審指標(biāo)的一局部，但又不是決定受讓方的唯一要素。因此，由于價(jià)格發(fā)現(xiàn)過(guò)程中受到其他因素的影響，轉(zhuǎn)讓方面臨了轉(zhuǎn)讓價(jià)格不能最大化的遺憾。36認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。2、轉(zhuǎn)讓程序設(shè)計(jì)

解決路徑：資格確認(rèn)專家評(píng)審+一次報(bào)價(jià)的交易程序。通過(guò)在資格確認(rèn)階段引入專家評(píng)審機(jī)制進(jìn)行篩選。通過(guò)一次報(bào)價(jià)保證各符合條件的意向受讓方之間的充分競(jìng)爭(zhēng)。37認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評(píng)審指標(biāo)

評(píng)審指標(biāo)是表達(dá)評(píng)審有效性的關(guān)鍵。要求：正確反映轉(zhuǎn)讓方的目的，并全面考察評(píng)價(jià)意向受讓方的綜合實(shí)力以及工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。38認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評(píng)審指標(biāo)

成功的指標(biāo)設(shè)計(jì)有以下四個(gè)要素：——明確指標(biāo)評(píng)分的標(biāo)準(zhǔn)。——可以量化的客觀指標(biāo)應(yīng)當(dāng)在整體指標(biāo)中占主體地位。——專家的評(píng)審自由度應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制。——選“合格〞而非選“最優(yōu)〞。39認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評(píng)審指標(biāo)——明確指標(biāo)評(píng)分的標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)審指標(biāo)分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)測(cè)算三大局部，其中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)局部占20%，規(guī)劃設(shè)計(jì)局部20%，財(cái)務(wù)測(cè)算局部60%。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)主要審核意向受讓方遞交材料的齊全性和標(biāo)準(zhǔn)性、受讓申請(qǐng)響應(yīng)轉(zhuǎn)讓條件的契合度，量化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)予以確認(rèn)的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)；40認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評(píng)審指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)局部主要考察規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與地塊規(guī)劃要求是否一致，形成評(píng)價(jià)工程定位、業(yè)態(tài)構(gòu)成的合理性以及與經(jīng)營(yíng)理念契合度的對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)；財(cái)務(wù)測(cè)算局部主要考察開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的優(yōu)劣，表達(dá)為股權(quán)整體價(jià)值、內(nèi)部收益率、靜態(tài)回收期三項(xiàng)指標(biāo)，每個(gè)指標(biāo)均可測(cè)算比較。41認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評(píng)審指標(biāo)

——可以量化的客觀指標(biāo)應(yīng)當(dāng)在整體指標(biāo)中占主體地位。在該工程的評(píng)審指標(biāo)體系中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)測(cè)算兩局部可以客觀量化的指標(biāo)占到了綜合評(píng)分的80%，能夠?qū)υu(píng)審起到?jīng)Q定性作用。42認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評(píng)審指標(biāo)

——專家的評(píng)審自由度應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制。評(píng)審專家的專業(yè)優(yōu)勢(shì)應(yīng)當(dāng)表達(dá)在評(píng)審方案的設(shè)計(jì)、指標(biāo)細(xì)化，或在評(píng)審過(guò)程中利用專業(yè)優(yōu)勢(shì)對(duì)材料真實(shí)性、方案可行性以及數(shù)據(jù)測(cè)算驗(yàn)證等方面，評(píng)審機(jī)制自身具有限制打分隨意性的成效。43認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評(píng)審指標(biāo)

——選“合格〞而非選“最優(yōu)〞。資格確認(rèn)的階段的評(píng)審不同于綜合評(píng)審方法，本質(zhì)上是按照轉(zhuǎn)讓方的受讓要求確認(rèn)意向受讓方的受讓資格，因此，應(yīng)當(dāng)設(shè)定評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的“分?jǐn)?shù)線〞而非排名次。44——認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。市場(chǎng)化選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴的操作案例——標(biāo)準(zhǔn)開展工程運(yùn)作，保證交易公平公正?！こ坛晒\(yùn)作的要素45標(biāo)準(zhǔn)開展工程運(yùn)作，保證交易公平公正。1、信息披露充分完整2、保障意向受讓方充分的參與權(quán)3、專家聘請(qǐng)程序的公正公平4、評(píng)審專家的獨(dú)立評(píng)判46標(biāo)準(zhǔn)開展工程運(yùn)作，保證交易公平公正。1、信息披露充分完整

該工程對(duì)以下情況均做了詳盡披露：標(biāo)的企業(yè)的根本情況、工程的規(guī)劃要求、新標(biāo)的公司章程的主要條款、評(píng)估報(bào)告揭露的重大事項(xiàng)、意向受讓方舉牌需要遞交的材料要求、資格確認(rèn)的方法和標(biāo)準(zhǔn)、確定受讓方的方法等內(nèi)容。47標(biāo)準(zhǔn)開展工程運(yùn)作，保證交易公平公正。2、保障意向受讓方充分的參與權(quán)

出讓方在信息公告期間屢次接待各意向受讓方，對(duì)信息公開發(fā)布的內(nèi)容進(jìn)行解釋、澄清。交易機(jī)構(gòu)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織了材料預(yù)審，防止因材料瑕疵影響意向受讓方的資格確認(rèn)，保障各意向受讓方的平等參與權(quán)。48標(biāo)準(zhǔn)開展工程運(yùn)作，保證交易公平公正。3、專家聘請(qǐng)程序的公正公平

聯(lián)交所選擇了適合本次工程轉(zhuǎn)讓評(píng)審的專家，在程序公正的根底上聘請(qǐng)七名專家參與評(píng)審，對(duì)參與評(píng)審的專家名單予以保密。評(píng)審組由財(cái)務(wù)專家和法律專家各兩名，規(guī)劃專家三名組成。494、評(píng)審專家的獨(dú)立評(píng)判

專家參與評(píng)審按照既定的規(guī)那么和程序進(jìn)行，各位專家公正評(píng)分并獨(dú)立發(fā)表意見，還對(duì)評(píng)分情況作了相關(guān)說(shuō)明。標(biāo)準(zhǔn)開展工程運(yùn)作，保證交易公平公正。50——認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。市場(chǎng)化選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴的操作案例——標(biāo)準(zhǔn)開展工程運(yùn)作，保證交易公平公正?！こ坛晒\(yùn)作的要素51工程成功運(yùn)作的要素1、誠(chéng)信詳盡的信息披露在公開發(fā)布的轉(zhuǎn)讓公告中，轉(zhuǎn)讓方詳盡地披露了工程公司的根本情況和50%股權(quán)的交易條件，明示了涵蓋意向受讓方開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績(jī)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)作本工程的開發(fā)設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)企劃能力以及財(cái)務(wù)全面預(yù)算方案等方面的資格確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，充分顯示了以市場(chǎng)化方式選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴的誠(chéng)信。52工程成功運(yùn)作的要素2、遵守交易規(guī)那么企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓必須堅(jiān)持公開、公平、公正的原那么。該轉(zhuǎn)讓工程以市場(chǎng)化方式選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴，在操作中做到資格條件公開、標(biāo)準(zhǔn)方法公平、確認(rèn)結(jié)果公正，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的篩選和有序的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)了引入適宜的戰(zhàn)略合作伙伴，有利于實(shí)現(xiàn)工程公司經(jīng)營(yíng)開展的初衷。53工程成功運(yùn)作的要素3、方案設(shè)計(jì)合理設(shè)計(jì)了合理的轉(zhuǎn)讓方案，并明確資格確認(rèn)的相應(yīng)指標(biāo)的量化打分標(biāo)準(zhǔn)，專家評(píng)審組順利完成了綜合評(píng)審，標(biāo)準(zhǔn)遴選了兩個(gè)合格意向受讓方；通過(guò)采用一次報(bào)價(jià)的競(jìng)價(jià)方式，以價(jià)高者為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的買受人。方法得當(dāng)那么事半功倍，此案例的操作得到了市場(chǎng)各方的根本認(rèn)同。54——認(rèn)真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案。市場(chǎng)化選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴的操作案例——標(biāo)準(zhǔn)開展工程運(yùn)作，保證交易公平公正?！こ坛晒\(yùn)作的要素二、案例操作引起的思考55案例操作引起的思考〔一〕市場(chǎng)化選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴應(yīng)當(dāng)怎樣運(yùn)作？一個(gè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工程的成功運(yùn)作，離不開以下幾個(gè)方面：——分析工程特點(diǎn)——剖析轉(zhuǎn)讓目的——詳盡披露信息——開展工程推介——廣泛征集買家——有序組織競(jìng)價(jià)56案例操作引起的思考〔二〕經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮什么樣的作用？產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不是材料的二傳手，需要平衡好接受委托和把握標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系，盡力提供專業(yè)化效勞。應(yīng)當(dāng)發(fā)揮以下作用：——了解轉(zhuǎn)讓需求，設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓方案——解釋交易規(guī)那么，提供標(biāo)準(zhǔn)效勞——核實(shí)轉(zhuǎn)讓材料，躲避交易風(fēng)險(xiǎn)——開展工程推介，廣泛征集買家——聯(lián)絡(luò)中介機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)讓事務(wù)57案例操作引起的思考〔二〕經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮什么樣的作用？產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)成為產(chǎn)權(quán)交易效勞的“總包商〞，根據(jù)交易規(guī)那么為轉(zhuǎn)讓方提供效勞，設(shè)計(jì)最正確轉(zhuǎn)讓方案，幫助轉(zhuǎn)讓方實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。同時(shí)，也需要糾正轉(zhuǎn)讓方不正確的理念，確保產(chǎn)權(quán)交易能標(biāo)準(zhǔn)有序的進(jìn)行。58案例操作引起的思考〔三〕市場(chǎng)平臺(tái)的效勞功能如何表達(dá)？交易機(jī)構(gòu)積極發(fā)揮市場(chǎng)化功能，努力為這一類大工程提供專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的效勞，也將極大地提升產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易平臺(tái)的資源整合力和公信力。主要有以下幾個(gè)方面：——執(zhí)行公平公正的市場(chǎng)規(guī)那么——把握表達(dá)效率的交易程序——集聚中介機(jī)構(gòu)、專家資源的平臺(tái)效應(yīng)——探索豐富多樣的競(jìng)價(jià)方式59產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的爭(zhēng)議處置案例三市場(chǎng)化選擇經(jīng)營(yíng)合作伙伴的操作案例二轉(zhuǎn)讓信息變更引發(fā)的司法訴訟案例一案例——該爭(zhēng)議處置應(yīng)當(dāng)把握的要點(diǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的爭(zhēng)議處置案例——該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體規(guī)范交易行為帶來(lái)的啟示61該爭(zhēng)議處置應(yīng)當(dāng)把握的要點(diǎn)1，股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不影響租賃合同的效力2，標(biāo)的土地房屋確權(quán)的法律依據(jù)3，營(yíng)銷大樓權(quán)屬的約定合意62該爭(zhēng)議處置應(yīng)當(dāng)把握的要點(diǎn)1，股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不影響租賃合同的效力本次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是標(biāo)的企業(yè)的股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，標(biāo)的企業(yè)作為出租人的地位不變，也不影響租賃合同的效力。轉(zhuǎn)讓方〔股東〕與受讓方的關(guān)系出租人〔標(biāo)的企業(yè)〕與承租人的關(guān)系63該爭(zhēng)議處置應(yīng)當(dāng)把握的要點(diǎn)2，標(biāo)的土地房屋確權(quán)的法律依據(jù)未實(shí)施完成的拆建工程，因已超過(guò)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)的時(shí)效而無(wú)法進(jìn)行〔即使將舊房撤除，也不能自行再新建〕，因此，標(biāo)的企業(yè)的土地房屋應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)權(quán)證登記的狀況為準(zhǔn)。64該爭(zhēng)議處置應(yīng)當(dāng)把握的要點(diǎn)3，營(yíng)銷大樓權(quán)屬的約定合意新建的營(yíng)銷大樓屬于違規(guī)建筑，未能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)權(quán)利的界定，應(yīng)尊重雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的約定。至于租賃合同期限不得超過(guò)20年，承租人經(jīng)營(yíng)狀況責(zé)任自負(fù)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常識(shí)，不應(yīng)成為限制標(biāo)的企業(yè)股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的理由。65——該爭(zhēng)議處置應(yīng)當(dāng)把握的要點(diǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的爭(zhēng)議處置案例——該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體規(guī)范交易行為帶來(lái)的啟示66該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體標(biāo)準(zhǔn)交易行為帶來(lái)的啟示1、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)如何應(yīng)對(duì)交易雙方及其相關(guān)方提出的爭(zhēng)議？2、轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)如何防止?fàn)幾h的發(fā)生？3、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)中應(yīng)如何發(fā)揮核實(shí)作用？67該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體標(biāo)準(zhǔn)交易行為帶來(lái)的啟示1、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)如何應(yīng)對(duì)交易雙方及其相關(guān)方提出的爭(zhēng)議？〔1〕市場(chǎng)交易平臺(tái)的責(zé)任和義務(wù)〔2〕爭(zhēng)議處理的標(biāo)準(zhǔn)要求：處理及時(shí)——程序合規(guī)——書面告知68該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體標(biāo)準(zhǔn)交易行為帶來(lái)的啟示1、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)如何應(yīng)對(duì)交易雙方及其相關(guān)方提出的爭(zhēng)議？〔1〕市場(chǎng)交易平臺(tái)的根本責(zé)任和義務(wù)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)具有為轉(zhuǎn)讓方及其受托會(huì)員提供公開發(fā)布產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息；審核轉(zhuǎn)讓方信息披露的真實(shí)性、完整性、有效性、合規(guī)性；按照轉(zhuǎn)讓方的“出讓條件〞對(duì)意向受讓方的資格進(jìn)行審核確認(rèn)；承擔(dān)公平公正組織實(shí)施產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)等市場(chǎng)化效勞的責(zé)任和義務(wù)。69該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體標(biāo)準(zhǔn)交易行為帶來(lái)的啟示1、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)如何應(yīng)對(duì)交易雙方及其相關(guān)方提出的爭(zhēng)議？〔2〕爭(zhēng)議處理的標(biāo)準(zhǔn)要求：處理及時(shí)-程序合規(guī)-書面告知在協(xié)調(diào)處理爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、嚴(yán)謹(jǐn)處置，按照“調(diào)查核實(shí)、溝通協(xié)調(diào)、出具處理決定書〞的爭(zhēng)議處理程序，以書面形式告知對(duì)方處理意見。70該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體標(biāo)準(zhǔn)交易行為帶來(lái)的啟示2、轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)如何防止?fàn)幾h的發(fā)生？〔1〕轉(zhuǎn)讓方的根本責(zé)任和義務(wù)〔2〕轉(zhuǎn)讓方完全的處置權(quán)，是合法交易的前提71該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體標(biāo)準(zhǔn)交易行為帶來(lái)的啟示2、轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)如何防止?fàn)幾h的發(fā)生？〔1〕轉(zhuǎn)讓方的根本責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)讓方及代理機(jī)構(gòu)應(yīng)站在意向受讓方的角度，保證披露的信息內(nèi)容不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏；切實(shí)履行充分披露相關(guān)信息的義務(wù)，對(duì)所發(fā)布的信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合規(guī)。

72該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體標(biāo)準(zhǔn)交易行為帶來(lái)的啟示2、轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)如何防止?fàn)幾h的發(fā)生？〔2〕轉(zhuǎn)讓方完全的處置權(quán)，是合法交易的前提以此案例為例：如實(shí)告知標(biāo)的企業(yè)房屋租賃的現(xiàn)狀及補(bǔ)充協(xié)議中相關(guān)事項(xiàng)〔如租賃期限、轉(zhuǎn)租要求、各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)等〕的約定，以及與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)有關(guān)的可能影響交易的其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)，確保意向受讓方在信息對(duì)稱的前提下作出判斷；明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)；尊重合同協(xié)議，躲避口頭約定不合法帶來(lái)的矛盾和糾紛。轉(zhuǎn)讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)具有完全的處置權(quán)，且不存在任何限制條件，應(yīng)當(dāng)是合規(guī)合法交易的前提。73該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體標(biāo)準(zhǔn)交易行為帶來(lái)的啟示3、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)中應(yīng)如何發(fā)揮核實(shí)作用？〔1〕產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的根本責(zé)任和義務(wù)〔2〕產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)運(yùn)作中的作用

74該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體標(biāo)準(zhǔn)交易行為帶來(lái)的啟示3、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)中應(yīng)如何發(fā)揮核實(shí)作用？〔1〕產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的根本責(zé)任和義務(wù)產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除了應(yīng)當(dāng)對(duì)其代理的產(chǎn)權(quán)工程轉(zhuǎn)讓信息的真實(shí)性、完整性、有效性、合規(guī)性進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)，并向產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)出具材料核實(shí)的意見外。出讓方代理機(jī)構(gòu)還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：應(yīng)當(dāng)披露的信息是否充分披露；信息發(fā)布的內(nèi)容與各相關(guān)附件材料是否一致；信息發(fā)布的附件材料是否合法有效，是否符合企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。代理意向受讓方的產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還應(yīng)對(duì)委托主體的資信能力履行必要的核實(shí)義務(wù)等。75該爭(zhēng)議對(duì)各相關(guān)主體標(biāo)準(zhǔn)交易行為帶來(lái)的啟示3、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)中應(yīng)如何發(fā)揮核實(shí)作用？〔2〕產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)運(yùn)作中的作用產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)運(yùn)作中還應(yīng)擔(dān)當(dāng)維護(hù)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)正常秩序的責(zé)任；在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中有義務(wù)告知委托主體相應(yīng)的市場(chǎng)操作規(guī)那么，并在遵守交易規(guī)那么和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)業(yè)的前提下，維護(hù)和代表其委托方的利益；如果產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提交給交易所審核的材料不符合規(guī)那么規(guī)定，產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也要對(duì)自己疏于核實(shí)的行為承擔(dān)責(zé)任。76上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦公室77aI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjReMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&sZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgObJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjReMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&sZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgObJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjQeMaI6E2A*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlTgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbI6E2A-w&s#oWkSgOcK5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfN8G4C0y(u$qYmUiQdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&pXlThPdL9H5C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNaI6E2A-t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C+x*t!pXlThPdL9H5D-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7C0y(u$qYmUiQeMaI5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F2A-w&s#oWkSgO9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlTgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&sWkSgOcK8