《房地產(chǎn)成本控制問題研究13000字（論文）》

\o"84116:榮安地產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本控制研究先給提綱"\t"3:81/Crm/Task/_blank"房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本控制研究引言1.1研究背景及意義1.1.1研究背景改革開放四十年以來，我國的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，諸多產(chǎn)業(yè)大放異彩，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了不可或缺的動力，房地產(chǎn)業(yè)便是其中的佼佼者，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的作用。隨著人民群眾的收入水平得到前所未有的提高，對住房的需求也在發(fā)生改變，對于居住環(huán)境的要求也越來越高，住房問題已經(jīng)發(fā)展成為民生問題。而房地產(chǎn)的持續(xù)與健康發(fā)展，對于我國整個經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的持續(xù)與穩(wěn)定、和諧社會的早日構(gòu)建都將發(fā)揮舉足輕重的關(guān)鍵作用。我國房地產(chǎn)業(yè)也從一開始的暴利時(shí)代轉(zhuǎn)入微利時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)管理模式也從一開始的粗暴發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化的管理模式。加上國家的政策影響，特別是自從黨的十九大報(bào)告提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本論調(diào)，至今已出臺大大小小調(diào)控政策200多項(xiàng)。市場嚴(yán)調(diào)控、去杠桿、融資難等形勢會給房企增加了不少負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)行業(yè)的生存環(huán)境變得越來越艱難，房地產(chǎn)要想繼續(xù)發(fā)展，就需要調(diào)整發(fā)展模式，尋找新的發(fā)展之路。1.1.2研究意義（1）理論意義第一，提出建立有利于發(fā)展和完善其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面缺乏正確的認(rèn)識，且我國在房地產(chǎn)成本控制體系的研究起步晚，所以沒有系統(tǒng)的、科學(xué)的成本控制體系可以借鑒。在對主流房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系作研究，提出建立有利于發(fā)展和完善其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系，以榮安地產(chǎn)公司的項(xiàng)目成本控制為案例，總結(jié)其成本控制體系。第二，豐富我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理模式方面的研究。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理需要隨著房地產(chǎn)的發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)。本文以榮安地產(chǎn)公司中小型房地產(chǎn)公司為例，探索其在項(xiàng)目成本控制管理模式方面的特征，并總結(jié)其管理模式運(yùn)作方式，有利于豐富我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理模式方面的文獻(xiàn)研究。（2）現(xiàn)實(shí)意義第一，發(fā)現(xiàn)榮安地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中成本控制的問題。作為入主三線城市的港資房企，榮安地產(chǎn)房地產(chǎn)公司如何在微利時(shí)代謀求更高利潤空間和可持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)是擺在面前的艱巨任務(wù)。因此，對該問題進(jìn)行研究，有利于有針對性的找出目前榮安地產(chǎn)房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目成本開發(fā)中的成本控制問題。第二，有利于對該公司項(xiàng)目開發(fā)中成本控制存在的問題提出有建設(shè)性的對策建議。通過此文分析榮安地產(chǎn)公司作為中小型地產(chǎn)公司在地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中暴露出的成本管理問題，能夠?qū)I(yè)、有針對性的提出相應(yīng)的解決辦法和建議，從而建立有效的并適應(yīng)該企業(yè)本身運(yùn)作的微觀管理模式。同時(shí)，也能給其他的同行業(yè)公司在成本控制方面帶來有價(jià)值的借鑒。1.2研究方法及內(nèi)容1.2.1研究方法本論文主要使用的研究方法有文獻(xiàn)研究法、實(shí)證研究法、案例研究法等方式，通過對榮安地產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本控制問題的研究，提出對成本控制管理改進(jìn)的方法和策略。文獻(xiàn)研究：通過中國知網(wǎng)、維普網(wǎng)、中國學(xué)術(shù)期刊網(wǎng)和當(dāng)?shù)貓D書館等相關(guān)資源庫中收集相關(guān)文獻(xiàn)、書籍等學(xué)術(shù)資料，形成論文研究思路，并通過文獻(xiàn)的積累加深對研究問題的深入了解。并在此基礎(chǔ)上，形成對項(xiàng)目成本管理模式的總體初步分析及判斷，并初步搭建項(xiàng)目成本控制研究的理論框架。實(shí)證研究：根據(jù)研究的需要，采用實(shí)證研究中的深度訪談法，與榮安地產(chǎn)公司成本管理人員，項(xiàng)目現(xiàn)場管理員，項(xiàng)目策劃管理員等專家進(jìn)行訪談，深入分析榮安地產(chǎn)公司在成本管理方面的關(guān)鍵性影響因素與存在的問題，完成基本數(shù)據(jù)搜集工作，并在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建項(xiàng)目成本控制評價(jià)體系與運(yùn)作管理模式。案例研究：以榮安地產(chǎn)公司水木年華項(xiàng)目為案例研究對象，深度剖析該公司管理現(xiàn)狀及問題，分析具體項(xiàng)目改進(jìn)成本控制方法后的效果，比對榮安地產(chǎn)公司引入項(xiàng)目成本控制方法前后的成本控制情況，并對構(gòu)建的成本控制體系于與運(yùn)作管理模式進(jìn)行驗(yàn)證。1.2.2研究內(nèi)容本文以榮安地產(chǎn)房地產(chǎn)公司作為研究案例，希望通過案例分析的方法對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制問題加以具體化，在其項(xiàng)目成本管理模式、項(xiàng)目成本控制體系方面能夠?qū)嵸|(zhì)性的取得一些研究成果。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制方面的研究自上世紀(jì)90年代便已開始。截止目前，我國在該領(lǐng)域的研究文獻(xiàn)非常豐富。與本文相關(guān)的國內(nèi)研究主要集中在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在的問題、成本控制管理模式以及項(xiàng)目成本控制優(yōu)化對策方面。第一，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在問題方面的研究。肖飛等（2017）認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制目前存在成本控制的主體不夠明確、成本控制未形成全過程的管理以及成本控制體系缺乏等問題[9]。周鐵軍（2018）提出，房地產(chǎn)企業(yè)除未建立全過程的成本控制體系之外，還存在成本分析及控制方式過于落后、成本核算模式與項(xiàng)目成本控制方式相沖突的問題[10]。李月鵬（2017）再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制缺乏全過程性的問題，并且認(rèn)為目前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制意識淡薄，并且其成本控制與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的相關(guān)性不強(qiáng)[11]。郭薇和侯文哲（2017）在強(qiáng)調(diào)上述存在問題以外，還認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制過程中，還存在形式大于制度的問題，即人為的干預(yù)過多，進(jìn)而使得一些原本的成本控制條例無法真正發(fā)揮其應(yīng)有的效應(yīng)[12]。第二，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理模式方面的研究。付本義（2013）認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制過程中應(yīng)該引入精細(xì)化的管理思想，并將其融入企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理模式之中[13]。梁玉婉（2015）認(rèn)為，供應(yīng)鏈管理模式在組織與協(xié)調(diào)資源的分配方面具有高效的作用，因此，應(yīng)將供應(yīng)鏈管理模式引入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的全過程之中，以建立全供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理模式[14]。梁耀龍（2016）認(rèn)為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制問題突出的一個顯著問題是信息化水平落后，因此其提出在項(xiàng)目成本管理中引入一套先進(jìn)的成本管理信息系統(tǒng)，以完善企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理模式[15]。程永紅（2015）認(rèn)為在房地產(chǎn)降溫、房價(jià)下跌等房地產(chǎn)發(fā)展形勢下，應(yīng)引入精細(xì)化管理模式，進(jìn)而改革傳統(tǒng)的項(xiàng)目成本管理模式，以提升企業(yè)項(xiàng)目成本管理水平，增強(qiáng)企業(yè)的利潤空間[16]。第三，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制優(yōu)化對策方面的研究。馮佳（2018）認(rèn)為政府在項(xiàng)目成本控制方面具有一定的影響作用，可從調(diào)控土地供給、降低企業(yè)稅負(fù)等方面對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制[17]。何昌容（2018）提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從前期調(diào)研、設(shè)計(jì)、施工等階段全程把控其項(xiàng)目成本的控制管理[18]。范大平（2017）提出房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的控制可從增強(qiáng)從業(yè)人員的成本控制意識、高效控制建安成本、在項(xiàng)目實(shí)施中引入動態(tài)成本控制法等方面進(jìn)行[19]。許悅（2016）建議從項(xiàng)目的各個關(guān)鍵點(diǎn)開始便要建立起成本控制，并且要在項(xiàng)目成本管理的流程上不斷需求成本控制的新方法[20]。1.3.2國外研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)在歐美等西方發(fā)達(dá)資本主義國家較早的興起。有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的方法及其管理一直是學(xué)術(shù)界的熱點(diǎn)話題。因此，國外在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制領(lǐng)域的研究在某種程度上超越和領(lǐng)先于國內(nèi)研究。其集中在對于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本問題的探討、解決辦法等方面。第一，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本問題的探討方面。Flyvbjerg等（2002）一項(xiàng)關(guān)于成本超支的全面研究報(bào)告稱，幾乎90%的公共工程項(xiàng)目存在成本超支問題[21]。Zhang和Gao（2013）提出時(shí)間、成本和質(zhì)量是項(xiàng)目管理過程中需要考慮的三個要素[22]。它們不是獨(dú)立的元素，而是緊密相連[22]。在估算給定項(xiàng)目的成本時(shí)，必須考慮完成該項(xiàng)目所需的質(zhì)量和時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)[22]。同樣，為了追求高水平的質(zhì)量，必須付出一定的時(shí)間和成本[22]。Peeters和Madauss（2008）指出，成本超支的最大原因是在項(xiàng)目開始時(shí)的不準(zhǔn)確估計(jì)[23]。Luo等（2011）認(rèn)為傳統(tǒng)的成本控制信息系統(tǒng)不能滿足復(fù)雜建設(shè)項(xiàng)目的需求，需要與各種管理工具有更多的互操作性，與其他信息源進(jìn)行廣泛的數(shù)據(jù)集成[24]。第二，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本解決辦法方面。Xiao等（2009）認(rèn)為基于全生命周期理論的成本管理是發(fā)達(dá)國家普遍采用的一種成本管理方法，在許多實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目中得到了廣泛的應(yīng)用[25]。而這正與Gapld（2010）所提的全生命周期成本管理理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用相一致[26]。此外，Love和Irani（2003）[27]提出的成本管理信息系統(tǒng)決絕方法以及Debbie（2003）[28]所提出的綜合造價(jià)管理理論被眾多學(xué)者用于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的解決與應(yīng)用方面。Li（2013）研究探討了工料測量師在傳統(tǒng)采購建筑合約的建造階段控制成本的做法和程序以及一般的成本規(guī)劃和控制程序，其建議從業(yè)者關(guān)注成本風(fēng)險(xiǎn)的主要領(lǐng)域，特別強(qiáng)調(diào)有必要控制個人業(yè)務(wù)和臨時(shí)費(fèi)用項(xiàng)下的支出，因?yàn)檫@些通常是由于不完整的設(shè)計(jì)開發(fā)而產(chǎn)生的[29]。2.相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1成本控制理論成本控制是指按照企業(yè)預(yù)先設(shè)定的目標(biāo)成本，結(jié)合成本控制基本理論，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行一定的干預(yù)和成本監(jiān)控，在權(quán)限范圍內(nèi)，根據(jù)影響成本的各種因素和條件進(jìn)行控制，以達(dá)到成本管理的目的成本控制理論認(rèn)為，企業(yè)在運(yùn)行過程中需要通過一系列的成本計(jì)劃和核算方法，使得企業(yè)成本在財(cái)務(wù)上能夠表現(xiàn)出良好的數(shù)據(jù)報(bào)告，從而使得企業(yè)成本控制在一個合理的范圍之內(nèi)，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的能力并增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。企業(yè)有效的成本控制通常而言具有重要的意義，例如能夠降低相關(guān)項(xiàng)目的資源消耗，能夠提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得企業(yè)在同行業(yè)企業(yè)的競爭中處于優(yōu)勢地位。另外，成本控制的實(shí)現(xiàn)，有利于激發(fā)企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)新，新的成本控制方法以及節(jié)約的人力、物力和財(cái)力資源能夠集中用于攻克某一重點(diǎn)和難點(diǎn)項(xiàng)目。成本控制理論的提出，被應(yīng)用于各種企業(yè)的項(xiàng)目管理之中，例如房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、物流營銷環(huán)節(jié)、隧道工程施工階段、餐飲連鎖企業(yè)等。成本控制理論為國內(nèi)外企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施的各個環(huán)節(jié)和階段提供了理論和思想上的指導(dǎo)，其中精益思想便是典型例子之一。2.2目標(biāo)成本管理理論目標(biāo)成本控制是指在房地產(chǎn)公司運(yùn)營管理階段，根據(jù)項(xiàng)目成本規(guī)劃，對影響成本控制的各項(xiàng)影響因子進(jìn)行調(diào)整，以使房地產(chǎn)公司降低開發(fā)成本。目標(biāo)成本控制理論要求基于目標(biāo)成本，具有前饋控制、全參與、全過程控制的特征目標(biāo)成本管理理論認(rèn)為，企業(yè)的成本管理需要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)而制定，通常需要在對企業(yè)某一項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算的基礎(chǔ)上，然而根據(jù)項(xiàng)目中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制的分解，在項(xiàng)目實(shí)施后還需要對該成本管理流程進(jìn)行考核。在房地產(chǎn)行業(yè)之中，由于其項(xiàng)目實(shí)施的周期長，資金投入規(guī)模大、資金回收緩慢等，目標(biāo)成本管理顯得尤為重要，目標(biāo)成本管理的實(shí)施有利于降低房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的成本及風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理需要經(jīng)過制定目標(biāo)成本、對目標(biāo)成本責(zé)任進(jìn)行分解、對成本控制的執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)動態(tài)監(jiān)測、事后對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制考核評價(jià)四個重要階段。除此之外，目標(biāo)成本管理還需要遵循一定的應(yīng)用原則，例如價(jià)格引導(dǎo)、全面成本、價(jià)值鏈參與、與公司戰(zhàn)略相一致的原則等。正是由于目標(biāo)成本管理理論在其原則上兼顧顧客、公司目標(biāo)以及價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的各個主體，其成本管理關(guān)乎事前預(yù)算、事中調(diào)控、事后考核等全面的分解與控制，該理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理和控制中被廣泛應(yīng)用。3.榮安地產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本控制體系3.1榮安地產(chǎn)公司概況榮安地產(chǎn)有寧波康園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、寧波榮安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇榮安置業(yè)有限公司、寧波市人民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、寧波永元置業(yè)有限公司、寧波榮安物業(yè)管理有限公司、寧波同城置業(yè)有限公司、榮和置業(yè)集團(tuán)有限公司等八家子公司，成擁為一家純地產(chǎn)類的上市公司。在公司控股股東榮安集團(tuán)股份有限公司十幾年的精心培育下，公司現(xiàn)擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，積累了專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的豐富經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，公司已匯聚了一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)人才，形成了穩(wěn)健的開發(fā)理念和高效的項(xiàng)目運(yùn)作能力。十幾年來，公司已成功開發(fā)了歡樂家園、歡樂精品園、榮安世家、榮安佳境、都市風(fēng)華、水尚闌珊、尚湖中央花園、榮安和院、榮安琴灣、榮安花園等十多個足以提升城市品味的高品質(zhì)樓盤。近二十年的房地產(chǎn)從業(yè)歷程，榮安地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)歷了房地產(chǎn)改革開放、快速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、限購、房價(jià)調(diào)控等一系列過程，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著較深刻的認(rèn)識。一直以來，榮安地產(chǎn)集團(tuán)致力于開發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)的打造，注重公司文化的建設(shè)及良好社會形象的展示。但是房地產(chǎn)行業(yè)早期的豐厚利潤，使得整個行業(yè)充滿了浮躁，公司管理層未能認(rèn)真思考過公司未來的發(fā)展規(guī)劃，隨著政府調(diào)控力度一輪又一輪的加大，土地上漲，人工、材料成本的大幅提升，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤不斷削薄，加之缺乏項(xiàng)目整體規(guī)劃能力，年度間的項(xiàng)目開發(fā)平衡失調(diào)，員工待遇缺乏競爭力，人員流動加快，管理層變動頻繁，導(dǎo)致公司組織架構(gòu)多變，管理制度多變，雖成立多年，但一直未能形成具有榮安特色的管控制度及核心競爭力。尤其對于成本管控，在對外招拍掛拿地過程中，根據(jù)成本測算出來的公司報(bào)價(jià)總是高于競爭對手，導(dǎo)致一次次錯失良機(jī)；同時(shí)內(nèi)部所定的目標(biāo)成本，總會有各種理由突破，公司領(lǐng)導(dǎo)一直處于困惑中。因此研究成本，分析診斷成本管控問題，有針對性改進(jìn)提升，是榮安地產(chǎn)集團(tuán)目前提升管理、提高效益的迫切需要。3.2房地產(chǎn)成本控制現(xiàn)狀榮安地產(chǎn)公司作為開發(fā)區(qū)管委會旗下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)企業(yè)，在土地、資金支持、政策等方面更是擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，為此公司管理層將區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)作為公司今后主要的戰(zhàn)略方向，以應(yīng)對國家對房地產(chǎn)政策調(diào)控。但由于公司前期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對較少，項(xiàng)目成本管理模式也顯得比較粗放，通過公司對第一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地塊的開發(fā)情況來看，項(xiàng)目成本控制結(jié)果尚不理想。過去的粗放式的項(xiàng)目成本管理模式越來越不能適應(yīng)市場的變化，給企業(yè)帶來的成本壓力不斷顯現(xiàn)。為此，公司計(jì)劃通過對公司成本管理流程的梳理，剖析公司在成本管理方面存在的諸多問題和不足，并針對公司在項(xiàng)目成本方面存在的問題，從成本管理流程和模式進(jìn)行相應(yīng)的改進(jìn)與升級，以達(dá)解決公司成本控制方面對公司發(fā)展的制約，為公司適應(yīng)新形式下開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，以實(shí)現(xiàn)從以前嚴(yán)重依靠政府平臺項(xiàng)目生存，到自主開發(fā)市場化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型。榮安地產(chǎn)公司的總公司為綜合性企業(yè)集團(tuán)，早期以儲備土地及興建廠房出租作為地產(chǎn)收益，后來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起及急速發(fā)展，才致力于發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。因公司的管理理念及模式不同于國內(nèi)企業(yè)，且對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)程序的不熟悉，導(dǎo)致我公司在國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不順暢。到目前為止，我公司在該城市已完成了三個項(xiàng)目的開發(fā)，但其開發(fā)成本普遍較高，明顯高于市場合理水平。前期兩個項(xiàng)目利潤率普遍較低，明顯低于房地產(chǎn)業(yè)的正常水平。我公司管理房地產(chǎn)開發(fā)就像管理廠房興建一樣，但其實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目與廠房興建項(xiàng)目相比，具有投資大，建設(shè)周期較長，涉及的范圍較廣，且在具體的建設(shè)過程中，程序多復(fù)雜程度高等特點(diǎn)。如果按管理廠房興建的模式來管理房地產(chǎn)開發(fā)，顯然是不行的。我公司早期開發(fā)的三個項(xiàng)目都是處于這種狀態(tài)，基本以“建”為主，組織管理架構(gòu)上以工程部、財(cái)務(wù)部為主，工程部負(fù)責(zé)前期的建設(shè)及過程的管理，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)后期工程的核算，成本管理還停留在以財(cái)務(wù)核算的初級階段。核算階段的成本管理思路主要是事前的成本測算和事后的成本核算，對于成本過程控制基本缺乏，對成本發(fā)生的事前控制基本沒有，因此，不能為企業(yè)經(jīng)營管理決策提供全局性的成本信息，不利于房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展。4.\o"84116:榮安地產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本控制研究先給提綱"\t"3:81/Crm/Task/_blank"榮安地產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本控制存在的問題分析4.1榮安地產(chǎn)公司對成本管理的重視程度不高因公司對成本控制的不規(guī)范，不重視，所以可以用來借鑒的成本經(jīng)驗(yàn)基本是“零”的，且公司里的高層還沒意識到成本控制對于地產(chǎn)開發(fā)的重要性，尚且以為房地產(chǎn)業(yè)還是處于穩(wěn)賺不賠的時(shí)代。重視程度不高主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是配置的專業(yè)技術(shù)人員不夠及專業(yè)水平參差不齊。人員配置過少會導(dǎo)致成本工作大量積壓，工作效率變低，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程是個繁雜的過程，是個數(shù)據(jù)積累的過程，沒有專業(yè)人員及時(shí)的處理，只會讓這些成本數(shù)據(jù)處于睡覺狀態(tài)。另外成本人員專業(yè)知識不夠強(qiáng)硬，就會在工作當(dāng)中處于低效率，結(jié)算的扯皮、預(yù)算或結(jié)算的失誤都會導(dǎo)致成本的缺失。二是公司過多地注重項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，忽視成本管理，仍然以為工程部負(fù)責(zé)的質(zhì)量與進(jìn)度才是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。對高層領(lǐng)導(dǎo)的日常工作匯報(bào)中仍以工程部的進(jìn)度為主要內(nèi)容。從組織構(gòu)架可以看出，工程部的工作是直接對集團(tuán)總監(jiān)匯報(bào)，區(qū)域總經(jīng)理只是順帶管理。三是各部門之間沒有全員成本管理的意識。合約部人員只注重工程預(yù)算、合同及結(jié)算等，工程部人員則認(rèn)為他們的工作只是簡單地看圖紙、上質(zhì)量、跟進(jìn)度，財(cái)務(wù)部人員就對有關(guān)付款、核算等負(fù)責(zé)，銷售部人員做好房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售即可等。四是各自崗位權(quán)利與責(zé)任不夠明確，部門職責(zé)劃分存在模糊現(xiàn)象。因?yàn)楣炯軜?gòu)并不清晰，工程部在公司的地位比較高，甚至于對合約部定立供應(yīng)商有完全決定權(quán)。五是公司沒有建立健全的成本控制制度，沒有明確的獎懲制度。成本控制工作做得不到位，負(fù)責(zé)的員工不會受到懲罰。如果員工在工作中對成本控制認(rèn)識較深，做得到位也沒有得到相應(yīng)的表揚(yáng)與獎勵，僅以個人在總經(jīng)理面前的表現(xiàn)作考核。4.2房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)制度及架構(gòu)不完善隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日益激烈，我公司意識到成本管理對于一個企業(yè)的生存與發(fā)展的重要性。在地產(chǎn)項(xiàng)目上，公司新建立了合約部來監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理。在本項(xiàng)目的成本管理上，以合約部作為中心，造價(jià)咨詢公司為輔助，財(cái)務(wù)部跟蹤項(xiàng)目前期的籌資及建成后的成本核算，工程部回歸現(xiàn)場管理上。本項(xiàng)目的各種開發(fā)管理制度不斷地在建立和完善，先是招投標(biāo)管理制度，例如供應(yīng)商選擇上，制定了資格預(yù)審、項(xiàng)目考察、評標(biāo)分析等一系列制度來完成招投標(biāo)工作，再往后不斷完善預(yù)結(jié)算、合同管理、目標(biāo)成本、動態(tài)成本、績效管理等一系列。制度管人比人管人更有著效率、更符合企業(yè)的發(fā)展。4.3設(shè)計(jì)階段成本意識單薄在項(xiàng)目成本管理過程中，設(shè)計(jì)階段本身的成本其實(shí)很低，但卻決定著開發(fā)項(xiàng)目75%左右的建造成本。如果企業(yè)的管理者能夠充分認(rèn)識到項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對成本管理的重大影響，那么就會對項(xiàng)目設(shè)計(jì)投入更多的精力和重視度。在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定過程中，主要存在以下問題：一是管理層過分追求建筑的視覺效果，對該階段成本控制的意識淡薄。例如首層商鋪的外墻立面，追求鋁板、三色石材混合、玻璃幕墻混搭效果，卻沒有考慮到使用三種顏色的石材損耗大、價(jià)格貴、鋪貼人工費(fèi)高。二是對房地產(chǎn)市場把握準(zhǔn)確度不高，未來市場發(fā)展前景預(yù)估不足，缺乏一定的指導(dǎo)性。本設(shè)計(jì)方案對產(chǎn)品戶型僅設(shè)計(jì)三房剛需型，戶型設(shè)計(jì)過于單一保守。三是設(shè)計(jì)與成本控制脫節(jié)。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作主要依靠外聘的設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)人員完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)后交給建設(shè)單位審核，成本人員把審核過的圖紙交給同樣外聘的造價(jià)咨詢公司編制預(yù)算，整個設(shè)計(jì)過程是沒有成本人員介入的。成本人員認(rèn)為設(shè)計(jì)與他們的工作內(nèi)容無關(guān)，如果后期出現(xiàn)設(shè)計(jì)原因造成的成本超額，也是工程部的責(zé)任。四是一般設(shè)計(jì)人員都重視安全因素，例如重質(zhì)量、技術(shù)、進(jìn)度，而輕經(jīng)濟(jì)觀念。由決定他們設(shè)計(jì)方案的工程部人員也持同樣觀念，在技術(shù)要求方面上寧多不愿少，沒有考慮成本花費(fèi)的多少。4.4施工階段管理漏洞較多房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程是最為復(fù)雜的階段，是多部門、多供應(yīng)商參與的綜合施工體。因此，在項(xiàng)目成本管理過程中，成本管理人員起的作用非常重要，特別是與多方部門及單位溝通協(xié)調(diào)等事情上。在榮安地產(chǎn)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)中，發(fā)現(xiàn)主要存在以下幾點(diǎn)問題：一是簽證和設(shè)計(jì)變更數(shù)量多，理由五花八門。由于本項(xiàng)目簽訂的合同基本是固定單價(jià)合同或總價(jià)包干合同，在現(xiàn)場施工中發(fā)生超出合同范圍的都需要通過簽證或設(shè)計(jì)變更的形式來結(jié)算。工程簽證的發(fā)生更多是因?yàn)樵┕D設(shè)計(jì)深度及細(xì)化程度不夠，導(dǎo)致在施工過程中需要出簽證明確等。比如：招標(biāo)圖紙未考慮女兒墻內(nèi)側(cè)做法，在施工過程中增加女兒墻內(nèi)側(cè)鋪貼外墻磚，增加造價(jià)20萬元；或在基礎(chǔ)合同訂立時(shí)，設(shè)計(jì)對基坑支護(hù)做法有要求，但在實(shí)際施工時(shí)卻發(fā)現(xiàn)合同技術(shù)要求不能滿足現(xiàn)場需求，施工方增加施工難度要求索賠200萬元等。二是榮安地產(chǎn)公司的動態(tài)成本管理只是局限于簡單的合同臺賬，對發(fā)生的設(shè)計(jì)變更或工程簽證由造價(jià)咨詢公司暫估一個數(shù)值登記在臺賬上，僅是簡單的數(shù)據(jù)記錄，沒有目標(biāo)成本作為底線的監(jiān)控。從而致使項(xiàng)目的動態(tài)成本管理也只是流于形式，失去警示作用。同樣的，付款情況也只是簡單地記錄在每個合同臺賬上，對簽證及變更增加的款項(xiàng)沒有過多支付控制，造成在項(xiàng)目后期會出現(xiàn)超合同價(jià)的付款。在項(xiàng)目管理中，管好付款就等同于管好施工方，超合同款支付會帶多許多風(fēng)險(xiǎn)，例如無法通過工程款來催促施工方積極上報(bào)結(jié)算，無法通過工程款來協(xié)調(diào)施工方之間的不配合，或者后期保修維修方面也是很困難。三是榮安地產(chǎn)公司采用了線型組織結(jié)構(gòu)模式，該組織機(jī)構(gòu)適用性較差。在實(shí)踐過程中，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的部門與人員眾多，部門間的交流頻次低，會難以使部門形成整體合力，容易導(dǎo)致內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，且部門間的信息溝通難以實(shí)現(xiàn)無縫對接，從而導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施過程中，經(jīng)常性出現(xiàn)因信息不對稱而產(chǎn)生被動應(yīng)付的局面。同時(shí)，榮安地產(chǎn)公司的組織架構(gòu)還體現(xiàn)了公司管理層間的權(quán)利爭斗，同一部門接受不同領(lǐng)導(dǎo)的指令。例如工程部可以直接聽命于集團(tuán)總監(jiān)，這樣使得總經(jīng)理這職位的管理變得很被動。四是在項(xiàng)目開發(fā)之前，公司就確定了項(xiàng)目的整體成本控制目標(biāo)，但是在具體的開發(fā)過程中，項(xiàng)目的成本控制方面仍存在粗放管理以及管理滯后等不良現(xiàn)象，管理過程未能達(dá)到科學(xué)性和前瞻性，以至于項(xiàng)目成本管理未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。榮安地產(chǎn)公司沒有讓目標(biāo)成本的導(dǎo)向作用發(fā)揮出來，僅是在合同金額上進(jìn)行了控制，不讓簽訂的合同價(jià)格超過項(xiàng)目開始定下目標(biāo)成本，卻忽視在施工過程中必然的成本增加，讓目標(biāo)成本控制流于形式。5.\o"84116:榮安地產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本控制研究先給提綱"\t"3:81/Crm/Task/_blank"榮安地產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本控制的對策建議5.1決策環(huán)節(jié)成本控制對策成本策劃作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的首要環(huán)節(jié)，在整個項(xiàng)目成本控制中發(fā)揮著重要作用。首先，成本策劃是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略方向的體現(xiàn)；其次，成本策劃所形成的項(xiàng)目以及產(chǎn)品方向，對后續(xù)成本管控環(huán)節(jié)具有重要影響。因此，榮安地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行成本策劃時(shí)，首先應(yīng)該基于全過程成本控制以及供應(yīng)鏈思想的位置，對項(xiàng)目開發(fā)不同階段所產(chǎn)生的可能成本依據(jù)項(xiàng)目和產(chǎn)品的方向進(jìn)行合理的預(yù)估；其次，在該環(huán)節(jié)應(yīng)該重視項(xiàng)目整體布局與產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合的分配，在總體規(guī)劃上同時(shí)考慮社會、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境效益；最后，由于成本策劃為項(xiàng)目成本管控的首輪環(huán)節(jié)，其對于不同階段、不同產(chǎn)品成本的預(yù)估，很大程度上將會影響項(xiàng)目階段以及產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目成本決策時(shí)，應(yīng)該咨詢行業(yè)相關(guān)人士或在對比學(xué)習(xí)類似項(xiàng)目成本策劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身項(xiàng)目成本管控的需要，再進(jìn)行合理的成本策劃。否則，成本策劃不夠精確或偏差較大講給后續(xù)項(xiàng)目產(chǎn)品和品牌的建設(shè)帶來重大負(fù)面影響。5.2目標(biāo)成本確定環(huán)節(jié)成本控制對策由于項(xiàng)目目標(biāo)成本編制的復(fù)雜性，其需要項(xiàng)目涉及部門的多方合作。目標(biāo)成本的確定涉及到匡算、估算、概算、預(yù)算和結(jié)算等多個細(xì)分環(huán)節(jié)，并且其每一個細(xì)分環(huán)節(jié)的成本測算都不是宏觀或中觀性的，均要求細(xì)分和精確。因此，這需要對項(xiàng)目每個點(diǎn)的設(shè)計(jì)圖紙可能產(chǎn)生的成本要求非常熟悉。而即使完成了匡算、估算、概算、預(yù)算和結(jié)算等幾個目標(biāo)成本確定的幾個環(huán)節(jié)，還需要對目標(biāo)成本的總額和分項(xiàng)進(jìn)行合理性評估。在目標(biāo)成本的測算中，并不能簡單的對項(xiàng)目中各分項(xiàng)進(jìn)行平均化成本投放，而應(yīng)該根據(jù)分項(xiàng)的重要性、收益性、對客戶的重要程度、對整體項(xiàng)目的影響作用等多個維度進(jìn)行合理的成本分配，這樣才可能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本分項(xiàng)與總體的最優(yōu)化。同時(shí)，由于目標(biāo)成本的確定對后續(xù)項(xiàng)目各階段的成本投入具有重要的影響，因此對于成本控制的參與人需要精心培訓(xùn)，要培養(yǎng)目標(biāo)成本管控參與人的局部與整體的認(rèn)識，在參與人中形成局部合作以求整體最優(yōu)的高效成本投入意識，對于不合理的目標(biāo)成本測算，目標(biāo)成本參與人需要通過合理的程序進(jìn)行上報(bào)審批并調(diào)整。在目標(biāo)成本編制方面，由于榮安地產(chǎn)集團(tuán)成本知識積累缺乏，成本人員能力素質(zhì)欠缺，故綜合成本組須招聘配備業(yè)務(wù)精干的成本管理人員，一定階段內(nèi)由綜合成本組編制項(xiàng)目目標(biāo)成本，同時(shí)，建立合理的培訓(xùn)機(jī)制，具體可以從以下兩點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化：一是建立成本管理中心內(nèi)部的培訓(xùn)機(jī)制，包括流程制度的培訓(xùn)、成本人員能力的培訓(xùn)（專業(yè)性培訓(xùn)）；二是建立項(xiàng)目后評估總結(jié)及知識轉(zhuǎn)化體系，比如工作經(jīng)驗(yàn)分享、工作案例的編制與共享、知識總結(jié)創(chuàng)新獎勵等。通過這些方法的應(yīng)用，提高成本人員自身的綜合素質(zhì)后，再將目標(biāo)成本編制等相關(guān)工作下放至項(xiàng)目上，從而確保目標(biāo)成本有一定的科學(xué)合理性。5.3項(xiàng)目采招規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制對策基于供應(yīng)鏈視角而言，項(xiàng)目采招規(guī)劃是銜接項(xiàng)目設(shè)計(jì)、執(zhí)行目標(biāo)成本規(guī)劃的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目采招規(guī)劃無法一蹴而就，需要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度以及合約安排進(jìn)行采購活動。在進(jìn)行采招規(guī)劃時(shí)，首先需要在項(xiàng)目內(nèi)部進(jìn)行整體采招規(guī)劃的設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目未來可能發(fā)生的采招活動進(jìn)行事先安排。其次，需要加強(qiáng)對供應(yīng)商的規(guī)范管理。該過程如若沒有做好，很容易在采招過程中形成腐敗，并且直接影響后續(xù)采招工作以及工程進(jìn)度和產(chǎn)品質(zhì)量。最后，還應(yīng)該對整個采招環(huán)境進(jìn)行監(jiān)督，特別是對于有異常的采購進(jìn)行監(jiān)控與處理。以上各項(xiàng)措施意在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目所在企業(yè)與采購供應(yīng)方形成穩(wěn)定、信賴的合作伙伴關(guān)系，進(jìn)而提高整個采招環(huán)節(jié)的工作效率、降低采招環(huán)節(jié)的相應(yīng)成本。5.4動態(tài)成本管控環(huán)節(jié)成本控制對策項(xiàng)目動態(tài)成本管控不僅僅是對于項(xiàng)目從開始到最后每一個階段的目標(biāo)成本的管理和監(jiān)督，還涉及到對項(xiàng)目可能的成本增減進(jìn)行動態(tài)調(diào)整的工作。對于項(xiàng)目的成本策劃環(huán)節(jié)以及目標(biāo)成本確定環(huán)節(jié)的成本規(guī)劃，一方面，項(xiàng)目動態(tài)成本管控環(huán)節(jié)需要起到管理和監(jiān)督的作用；另一方面，由于項(xiàng)目真正實(shí)施過程中，受內(nèi)、外部各項(xiàng)因素的影響較大，可能出現(xiàn)某一分項(xiàng)成本增加或者減少的情況，而這是項(xiàng)目動態(tài)成本管控環(huán)節(jié)的重要工作內(nèi)容。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，某一分項(xiàng)或增添一個新的分項(xiàng)使得成本需要增加，如若無法動態(tài)處理，將使得后續(xù)的成本失控。因此，動態(tài)成本管控需要預(yù)先設(shè)定余量，以備可能成本的增加。值得注意的是，項(xiàng)目動態(tài)成本管控的方式也需要與時(shí)俱進(jìn)，在計(jì)算機(jī)科技和“互聯(lián)網(wǎng)+”飛速發(fā)展的時(shí)代，信息系統(tǒng)的引入，將能大大提高項(xiàng)目動態(tài)成本管控環(huán)節(jié)的預(yù)警與管理能力。特別是模擬動態(tài)成本管控，將為動態(tài)成本管控參與人提供明確的實(shí)踐情境，為項(xiàng)目真實(shí)實(shí)施動態(tài)成本管控情境提供豐富的經(jīng)驗(yàn)。成本控制應(yīng)遵循以下原則：（１）一體化原則。項(xiàng)目的成本、進(jìn)度和質(zhì)量是分不開的。因此，瑣目的成本管理永遠(yuǎn)離不開質(zhì)量管理、進(jìn)度管理，但要綜合平衡成本、質(zhì)量和進(jìn)度，Ｓ卩要系統(tǒng)地對其進(jìn)行管理。（２）全面控制原則。全員控制是指所有部門、團(tuán)隊(duì)和員工的成本控制，是關(guān)系到每個人的。項(xiàng)目目標(biāo)成本的產(chǎn)生涉及項(xiàng)目的各個過程和環(huán)節(jié)，在不同的階段有不同的重點(diǎn)。（３）客觀原則。客觀原則作為成本控制的前提以及基礎(chǔ)，其內(nèi)容包含有成本的設(shè)定、分解、責(zé)任實(shí)施。（４）動態(tài)控制原則。又稱為動態(tài)控制，即根據(jù)實(shí)際成本。并將其與目標(biāo)值進(jìn)行比較，分析其發(fā)展趨勢。檢查是否有偏差，如果存在偏差，我們會進(jìn)一步對其具體原因進(jìn)行探索，并采取相應(yīng)的措施。（５）規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)原則。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理過程中，會出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)最終將反映在成本上。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位需要著重注意風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、分散以及轉(zhuǎn)移結(jié)論論文的研究主要是在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的相關(guān)方法和理論進(jìn)行總結(jié)，分析了成本控制工作的重要意義，客觀的提出了房地產(chǎn)成本控制工作的方法，對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的成本控制具有一定的指導(dǎo)意義。同時(shí)理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合地產(chǎn)集團(tuán)公司案例，分析了房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)狀以及存在的問題，剖析了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的諸多影響因素，并結(jié)合問題提出了幾點(diǎn)改進(jìn)意見，對改善房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平，保持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，具有一定現(xiàn)實(shí)意義。通過本文的研究，本人得出了以下初步觀點(diǎn)和結(jié)論：（1）我國房地產(chǎn)理論正在不斷發(fā)展，并已成為項(xiàng)目成本控制體系進(jìn)一步完善的源動力。目前，國外房地產(chǎn)成本控制的基本理論已經(jīng)十分成熟，盡管房地產(chǎn)企業(yè)在我國還屬于一個新興的行業(yè)，發(fā)展時(shí)間較短，但近年來我國對國外成本管理理論從引進(jìn)、吸收、試驗(yàn)，大規(guī)模實(shí)踐到現(xiàn)在，從理論學(xué)習(xí)到工程項(xiàng)目管理的實(shí)踐，在學(xué)術(shù)研究以及實(shí)踐探索上都有了很大的發(fā)展。房地產(chǎn)成本控制原則、程序、體系等方面的基本理論也對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制實(shí)踐工作起到了十分重要的指導(dǎo)作用，特別是目標(biāo)成本管理、作業(yè)成本法等現(xiàn)代成本管理理念都已經(jīng)成功運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中去。（2）從對榮安地產(chǎn)集團(tuán)公司房地產(chǎn)成本控制研究來看，其主要有以下幾點(diǎn)問題：第一，從成本組織體系來看，目前榮安地產(chǎn)集團(tuán)公司大部分員工的成本管理意識不高，整個企業(yè)內(nèi)部沒有建立起“全員、全過程”的成本管理意識；第二，從成本目標(biāo)體系來看，目前榮安地產(chǎn)集團(tuán)公司成本管理有“目標(biāo)”，沒控制；第三，從成本動態(tài)監(jiān)控體系來看，目前榮安地產(chǎn)集團(tuán)公司的動態(tài)成本的監(jiān)控體系不健全；第四，從設(shè)計(jì)階段來看，目前榮安地產(chǎn)集團(tuán)公司的設(shè)計(jì)階段成本控制手段缺乏，圖紙問題較多，可選方案較少并且設(shè)計(jì)成果經(jīng)濟(jì)性評審及優(yōu)化較少；第五，從招采階段成本控制來看，目前榮安地產(chǎn)集團(tuán)公司招標(biāo)所采用的綜合評分法下所進(jìn)行的成本控制效果不佳；第六，從施工階段成本控制來看，目前榮安地產(chǎn)集團(tuán)公司設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證程序設(shè)置上還不合理，內(nèi)容不完善；材料信息庫缺失；第七，從竣工階段成本控制來看，目前榮安地產(chǎn)集團(tuán)公司的成本部門的結(jié)算審核以及復(fù)審機(jī)制不健全；第八，在成本考核體系上，目前TL地產(chǎn)集團(tuán)公司的權(quán)責(zé)體系不健全，考核體系有待完善；第九，榮安地產(chǎn)集團(tuán)公司的成本科目設(shè)置不合理，不健全。（3）目前，榮安地產(chǎn)集團(tuán)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)在于提升廣大員工的成本控制意識，提高目標(biāo)成本編制的科學(xué)性，建立全過程的動態(tài)成本監(jiān)控體系，通過科學(xué)的考核機(jī)制確保成本的有效控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，其成本管理工作應(yīng)該是貫穿于項(xiàng)目的全壽命周期，即從項(xiàng)目的決策立項(xiàng)開始，直至竣工交付使用，各個環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行成本控制，將成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)。成本動態(tài)監(jiān)控體系建設(shè)的目標(biāo)在于動態(tài)跟蹤已發(fā)生成本和待發(fā)生成本，對成本變更等及時(shí)作出反應(yīng)?；诖耍瑯s安地產(chǎn)集團(tuán)公司必須依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)，制定科學(xué)詳細(xì)的成本控制要點(diǎn)，進(jìn)一步完善成本動態(tài)監(jiān)控體系。特別是在成本目標(biāo)體系上需要逐步細(xì)化目標(biāo)成本，目標(biāo)成本測算表應(yīng)更趨合理，明確目標(biāo)成本編制的依據(jù)及作用，強(qiáng)化相關(guān)部門的配合與協(xié)作，同時(shí)建立目標(biāo)成本評審機(jī)制，保障目標(biāo)成本合理，提高目標(biāo)成本科學(xué)性，使目標(biāo)成本成為團(tuán)隊(duì)的共同成本責(zé)任目標(biāo)。通過建立科學(xué)的考核機(jī)制，獎罰分明，從而確保目標(biāo)成本控制能切實(shí)落到實(shí)處，有效保證企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。參考文獻(xiàn)晏國菀．經(jīng)濟(jì)增長、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及宏觀調(diào)控[D]．重慶大學(xué)，2010．徐向峰．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理研究[D].北京建筑大學(xué)，2018．肖慧欣．為什么房子是用來住的，而不是用來炒的?—基于馬克思主義人學(xué)理論和商品流通的視角[J]．廣東外語外貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)，2018，29（03）：122-129．蘇毅.調(diào)整發(fā)展模式鑄就明日輝煌—沈陽市大開發(fā)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司[J]．城市開發(fā)，2013，(20)：17+16．李懋，秦化清．我國大中型城市房地產(chǎn)需求比較及政策啟示[J]．求索，2016，（07）：115-119．黃菲．房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究—伊舍小鎮(zhèn)案例分析[D]．吉林大學(xué)，2013．韓淼芳．房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題及對策研究[D]．南昌大學(xué)，2017．籍學(xué)儒．哈爾濱華潤幸福里房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究[D]．哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2015．肖飛，欒嵐，?；蹪崳康禺a(chǎn)施工項(xiàng)目成本控制問題及策略研究[J].遼寧經(jīng)濟(jì)，2017，(12)：30-31．周鐵軍．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制存在的主要問題及改進(jìn)建議[J]．居舍，2018，(19)：230+252．李月鵬．房地產(chǎn)項(xiàng)目公司成本控制中存在的問題探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2017，(24)：196．郭薇,侯文哲．房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制問題及對策[J].時(shí)代金融，2017，(06)：121+123.付本義．房地產(chǎn)