某房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)及關(guān)鍵成功因素分析報(bào)告final

——ABC品牌戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告之二ABC房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)與關(guān)鍵成功因素分析-1-ABC業(yè)已確定了大片土地綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，并在未來(lái)成為優(yōu)秀的城市運(yùn)營(yíng)商1ABC把未來(lái)三年的戰(zhàn)略目標(biāo)確定為各種類(lèi)型大片土地的綜合開(kāi)發(fā)2ABC將成為土地綜合開(kāi)發(fā)的城市運(yùn)營(yíng)商，重點(diǎn)目標(biāo)是大塊土地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而零星土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則成為戰(zhàn)略補(bǔ)充3ABC將充分利用目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有利時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展4ABC將基于上述公司發(fā)展戰(zhàn)略全面導(dǎo)入品牌戰(zhàn)略-2-由于產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，因此在進(jìn)行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃之前，必須首先對(duì)ABC的產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)進(jìn)行研究ABC集團(tuán)的業(yè)務(wù)大塊土地綜合開(kāi)發(fā)零星土地開(kāi)發(fā)物業(yè)管理ABC集團(tuán)可能的產(chǎn)品？住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)…物業(yè)管理服務(wù)-3-目錄大片土地綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)及其關(guān)鍵成功因素零星土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)及其關(guān)鍵成功因素-4-為了研究大片土地綜合開(kāi)發(fā)可能做出的產(chǎn)品種類(lèi)，遠(yuǎn)迅識(shí)別出八種房地產(chǎn)主導(dǎo)功能，并將它們進(jìn)行組合，理論上可得出255種產(chǎn)品主導(dǎo)功能旅游商業(yè)商務(wù)住區(qū)文化娛樂(lè)休閑體育產(chǎn)業(yè)會(huì)展教育將這八種主導(dǎo)功能進(jìn)行組合，理論上可以組合出255種大片土地開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，其中大部分是有效產(chǎn)品形式-5-示例兩兩組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)居住+旅游居住+文娛居住+教育商業(yè)+旅游商業(yè)+文娛旅游+文娛文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+會(huì)展…三三組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游居住+商業(yè)+文娛居住+旅游+文娛居住+旅游+教育居住+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛旅游+文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+會(huì)展商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+旅游居住+商業(yè)+商務(wù)…更多重組合得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游+文娛居住+商業(yè)+旅游+教育居住+商業(yè)+文娛+教育居住+旅游+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+會(huì)展+旅游居住+商業(yè)+旅游+文娛+教育…-6-按照地塊所在的區(qū)位和項(xiàng)目主導(dǎo)功能的不同，大片土地綜合開(kāi)發(fā)目前出現(xiàn)的主流產(chǎn)品有二十五種。其中單一主導(dǎo)功能的有十種商務(wù)商業(yè)旅游文化娛樂(lè)休閑體育

住區(qū)高收入階層中產(chǎn)階級(jí)低收入階層會(huì)展教育郊區(qū)城區(qū)區(qū)位主導(dǎo)功能城市住區(qū)1城市中心商務(wù)區(qū)2城市中心商業(yè)區(qū)3X（非主流）高尚超低密度住區(qū)4郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)5經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)6邊緣商務(wù)區(qū)7旅游小城鎮(zhèn)8產(chǎn)業(yè)園9大學(xué)城10X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）產(chǎn)業(yè)城市住區(qū)1-7-復(fù)合主導(dǎo)功能的有十五種住宅+商業(yè)+文娛商務(wù)+商業(yè)+住宅住宅+商業(yè)旅游+住宅+商業(yè)商務(wù)+商業(yè)+文娛城區(qū)區(qū)位主導(dǎo)功能建外Soho15華僑城模式14世紀(jì)城模式13六本木模式12泰達(dá)城模式11產(chǎn)業(yè)+會(huì)展+住宅產(chǎn)業(yè)+住宅商務(wù)+住宅+商業(yè)商務(wù)+商業(yè)+文娛住宅+文娛住宅+旅游+文娛郊區(qū)萬(wàn)科東麗湖模式22泰晤士小鎮(zhèn)模式21錢(qián)江新城模式20拉德芳斯模式19加州工業(yè)城模式18安亭汽車(chē)城模式17產(chǎn)業(yè)+文娛+住宅京津新城模式23綜合天津老城廂模式16綜合衛(wèi)星城25會(huì)展+住宅+商務(wù)張貴莊模式24商業(yè)+文娛X（非主流）-8-咸水沽鎮(zhèn)項(xiàng)目舉例例如：ABC公司目前的天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)項(xiàng)目，根據(jù)地塊條件和周邊環(huán)境可能將其定位為：“高檔住區(qū)+商務(wù)+商業(yè)+文化休閑娛樂(lè)”，并形成特色，即是一種產(chǎn)品模式-9-下面對(duì)25種主流產(chǎn)品模式做以介紹1、城市住區(qū)-10-城市住區(qū)是指在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)域模式名稱(chēng)城市住區(qū)功能定位在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)域物業(yè)組合以住宅為主，配以社區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通的完備的生活設(shè)施目標(biāo)客戶(hù)群城市中產(chǎn)階級(jí)和富人特點(diǎn)物業(yè)構(gòu)成以住宅為主，住宅可以是單一類(lèi)型，但更多的時(shí)候是多種形式的住宅并存，以保證項(xiàng)目的市場(chǎng)承載；對(duì)于A(yíng)BC來(lái)說(shuō)在二、三線(xiàn)城市存在著較大的運(yùn)營(yíng)新興城市住區(qū)的機(jī)會(huì)-11-城市住區(qū)舉例——上海新江灣城簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：上海新江灣城區(qū)位：新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，東起閘殷路，南至政立路，西達(dá)逸仙路，北抵軍工路開(kāi)發(fā)面積：9.45平方公里運(yùn)營(yíng)商：上海城投、部隊(duì)定位上海知識(shí)型、生態(tài)型城市住區(qū)功能以居住為主，輔帶休閑、教育、商務(wù)等功能功能分區(qū)分為濱江休閑帶、復(fù)旦江灣新校區(qū)、江灣城公園、自然花園、都市村莊及知識(shí)商務(wù)6大板塊，其中主要功能是居住物業(yè)構(gòu)成以中、高檔住宅為主體（包括低層獨(dú)幢住宅、低層聯(lián)立住宅、多層住宅和小高層住宅），配以文化中心、體育中心、學(xué)校、鄰里中心、衛(wèi)生中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和行政、治安、福利、道路交通等公共服務(wù)設(shè)施-12-2、城市中心商務(wù)區(qū)-13-城市中心商務(wù)區(qū)是指在城市中心或次中心的為辦公等商務(wù)活動(dòng)提供高檔服務(wù)的功能區(qū)模式名稱(chēng)城市中心商務(wù)區(qū)功能定位在城市中心或次中心的為辦公等商務(wù)活動(dòng)提供高檔服務(wù)的功能區(qū)，具有一流的商務(wù)環(huán)境，是高檔商務(wù)的象征物業(yè)組合以高檔寫(xiě)字樓為主，以及酒店、商業(yè)廣場(chǎng)、公寓和完備的商務(wù)配套設(shè)施目標(biāo)客戶(hù)群國(guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的大企業(yè)特點(diǎn)一般處于城市的中心區(qū)、次中心或主干道附近；通常該城市的經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，大型企業(yè)較多，看中辦公區(qū)域的品牌感和辦公環(huán)境的品質(zhì)感；對(duì)于A(yíng)BC來(lái)說(shuō)在二線(xiàn)城市存在著一定的該類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)-14-城市中心商務(wù)區(qū)舉例——華貿(mào)中心國(guó)華置業(yè)（北京國(guó)華電力有限責(zé)任公司控股的地產(chǎn)公司）北京CBD，長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)橋以東900米處目標(biāo)客戶(hù)：跨國(guó)公司商務(wù)活動(dòng)產(chǎn)品定位：東長(zhǎng)安街上地標(biāo)性百萬(wàn)平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群，國(guó)際水準(zhǔn)的領(lǐng)先產(chǎn)品0.3平方公里區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積-15-城市中心商務(wù)區(qū)舉例——華貿(mào)中心（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模約百萬(wàn)平米,由三棟高達(dá)百余米的超5A智能寫(xiě)字樓、2座超豪華酒店、商城、國(guó)際公寓、商務(wù)樓和公園組成寫(xiě)字樓采用國(guó)際化辦公理念設(shè)計(jì)，硬件設(shè)施完善、先進(jìn)，并配以一流的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)；商城由新光百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街和廣場(chǎng)組成，融合了各種業(yè)態(tài)；酒店包括麗思卡爾頓和JM萬(wàn)豪酒店兩家國(guó)際酒店聯(lián)號(hào)；此外，還提供國(guó)際公寓、商務(wù)樓等完備的商務(wù)配套服務(wù)功能集辦公、購(gòu)物、休閑、居住等為一體的現(xiàn)代都市中心頂級(jí)商務(wù)綜合區(qū)長(zhǎng)安街超大型國(guó)際商務(wù)生活城中之城-16-3、城市中心商業(yè)區(qū)-17-城市中心商業(yè)區(qū)是指在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)為主的功能區(qū)模式名稱(chēng)城市中心商業(yè)區(qū)功能定位在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)（包括購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等）為主要功能的綜合區(qū)，圍繞其一般形成規(guī)模較大的商圈物業(yè)組合以現(xiàn)代化的購(gòu)物、辦公、酒店、公寓、餐飲娛樂(lè)等大型商業(yè)物業(yè)為核心，周邊通常有中高檔集合住宅區(qū)目標(biāo)客戶(hù)群以城市中中高收入的居民為主特點(diǎn)通常為舊城改造項(xiàng)目；通常需要一個(gè)較大體量的旗艦物業(yè)支撐；著力訴求一種現(xiàn)代都市生活方式；對(duì)于A(yíng)BC來(lái)說(shuō)在新興城市存在著一定的該類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)-18-城市中心商業(yè)區(qū)舉例——崇文門(mén)新世界系列項(xiàng)目（舊城改造項(xiàng)目）北京崇文?新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（香港新世界集團(tuán)與北京市崇文區(qū)城市開(kāi)發(fā)公司合資公司）北京的城市中心區(qū)，商業(yè)欠發(fā)達(dá)但有潛力，舊城改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位：城市中心的商住綜合區(qū)1.3平方公里區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積崇文門(mén)

新世界系列項(xiàng)目-19-城市中心商業(yè)區(qū)舉例——崇文門(mén)新世界系列項(xiàng)目（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成預(yù)估建筑總面積約360萬(wàn)平方米，目前開(kāi)發(fā)了200多萬(wàn)平米，包括商業(yè)綜合體、酒店、住宅、寫(xiě)字樓等，具體項(xiàng)目包括新世界中心、新世界萬(wàn)怡酒店、正仁大廈、新陽(yáng)商務(wù)樓、新成文化大廈等商業(yè)/寫(xiě)字樓項(xiàng)目以及新世界家園、新景家園、新怡家園、新裕家園等住宅項(xiàng)目。其中新世界中心是集商場(chǎng)、辦公、太華公寓、酒店、娛樂(lè)餐飲等為一體的大型綜合公建，已經(jīng)成為北京市零售購(gòu)物總匯之一

功能集購(gòu)物、居住、辦公、餐飲休閑娛樂(lè)等為一體的現(xiàn)代都市中心商住綜合區(qū)通過(guò)新世界參與舊城改造和進(jìn)行一系列的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，激活了崇文區(qū)經(jīng)濟(jì)，目前已經(jīng)形成了“崇文區(qū)商圈”

開(kāi)發(fā)過(guò)程1993年“新世界”與崇文區(qū)簽訂舊城改造項(xiàng)目合同及全面合作協(xié)議；1995年崇外大街70米道路拓展——大市政改、擴(kuò)建工程開(kāi)始，新世界出資12.9億元，施工外帶拆遷,把崇外大街從25米拓寬到70米，此后開(kāi)始建設(shè)新世界中心等項(xiàng)目，2000年廣安大街——磁器口至幸福大街北口800米道路大市政拆遷工程，新世界出資5.8億元，隨后開(kāi)始開(kāi)發(fā)正仁大廈等項(xiàng)目，目前已在崇文區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超過(guò)九個(gè)-20-4、高尚超低密度住區(qū)-21-高尚超低密度住區(qū)是在城市郊區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的面向高收入階層的高尚住區(qū)在城市的郊區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，景觀(guān)怡人，交通便利別墅風(fēng)格多樣化，滿(mǎn)足不同品位人群高尚、品位、低密度、生態(tài)、卓爾不群追求高品位生活和舒適居住環(huán)境的高檔收入階層獨(dú)棟別墅為主，輔之相關(guān)配套模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)高尚低密度住區(qū)面向高收入階層的高尚低密度住區(qū)-22-此類(lèi)模式的典型代表——格拉斯小鎮(zhèn)山東魯能集團(tuán)下屬的北京海港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司機(jī)場(chǎng)路楊林出口東6公里，北京順義溫榆河畔、老河灣內(nèi)。緊鄰京順路、京承高速、機(jī)場(chǎng)高速，可瞬刻暢達(dá)首都機(jī)場(chǎng)或市內(nèi)中心商務(wù)區(qū)6大別墅分區(qū)和一個(gè)小鎮(zhèn)中心。5萬(wàn)平方米的小鎮(zhèn)中心包括了五星級(jí)酒店、商業(yè)街、國(guó)際學(xué)校、高爾夫?qū)W院等完善的配套設(shè)施，將成為中央別墅區(qū)的配套中心約2.67平方公里區(qū)位物業(yè)構(gòu)成運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積-23-格拉斯小鎮(zhèn)的定位和特色高收入階層的高尚第二居所創(chuàng)造中國(guó)新鎮(zhèn)示范標(biāo)準(zhǔn)定位特色2條河（溫榆河、老河灣）3公里長(zhǎng)休閑主題公園5公里長(zhǎng)綠化帶運(yùn)動(dòng)主題公園6條道路與外界便捷連通，距機(jī)場(chǎng)高速路僅10分鐘車(chē)程，距CBD中央商務(wù)區(qū)僅25公里，快速到達(dá)機(jī)場(chǎng)及商務(wù)核心9個(gè)俱樂(lè)部營(yíng)造格拉斯小鎮(zhèn)高尚氣韻12萬(wàn)平方米小鎮(zhèn)中心既滿(mǎn)足小鎮(zhèn)居民日常所需，又營(yíng)造小鎮(zhèn)和諧氛圍5000畝魯能地產(chǎn)別墅群（優(yōu)山美地、格拉斯小鎮(zhèn)）分列機(jī)場(chǎng)路兩翼、溫榆河畔，成就京城第一生態(tài)別墅區(qū)8家國(guó)內(nèi)頂尖的國(guó)際學(xué)校，專(zhuān)注培養(yǎng)小鎮(zhèn)居民子女的高貴氣質(zhì)-24-5、郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)-25-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)是指地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)模式名稱(chēng)郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)功能定位地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)物業(yè)組合

以舒適型住宅為主，教育、醫(yī)療、日常購(gòu)物等各種生活配套設(shè)施完備環(huán)境高度的綠色性、生態(tài)性、環(huán)保性建筑及景觀(guān)格調(diào)具有高尚品位目標(biāo)客戶(hù)群高收入的白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)及富裕人士，他們渴望郊區(qū)田園自然的生活環(huán)境特點(diǎn)

通常選址于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市郊區(qū)；城市里高收入的白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)及富人較多；該地自然風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)良好，往返城區(qū)的道路通暢，交通便利；著力訴求一種遠(yuǎn)離鬧市、綠色自然、有品位的居住環(huán)境和小鎮(zhèn)生活方式；對(duì)于A(yíng)BC來(lái)說(shuō)在二線(xiàn)城市存在著一定的該類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)-26-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例——祈福新村祈福集團(tuán)，是以房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、以超前、人性化、國(guó)際化、可持續(xù)發(fā)展為核心理念的多元化企業(yè)集團(tuán)位于廣州市近郊番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)目標(biāo)客戶(hù)：中產(chǎn)階級(jí)以上人士及海外人士產(chǎn)品定位：城市近郊的、低密度生態(tài)環(huán)保的、配套完備、交通方便的高尚國(guó)際文化型住區(qū)5平方公里區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積-27-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例——祈福新村（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成祈福新村1991年至今建成并售出住宅超過(guò)4萬(wàn)套，現(xiàn)已擁有10萬(wàn)常住居民，是全國(guó)規(guī)模最大的高尚住宅區(qū)，其特點(diǎn)為大環(huán)保、大配套、大交通。生態(tài)環(huán)保是其最大特點(diǎn)，綠化及休憩面積廣達(dá)75%，樹(shù)木種類(lèi)超過(guò)130種。共植有樹(shù)木40萬(wàn)棵、花卉65萬(wàn)棵及綠籬80萬(wàn)棵，草地及護(hù)坡草地、喬木林、灌木林是遍布屋邨祈福新村物業(yè)以各種形式的住宅為主，配套設(shè)施先進(jìn)而齊全，包括3所高質(zhì)素學(xué)校、三甲標(biāo)準(zhǔn)的祈福醫(yī)院、4間國(guó)際星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店、4個(gè)大型主題俱樂(lè)部、7個(gè)會(huì)所，此外還有銀行、郵電局、派出所、消防局、大型現(xiàn)代化肉菜市場(chǎng)、超市、200多間店鋪的大型商場(chǎng)、快餐店、食街等交通方面，設(shè)有多線(xiàn)巴士線(xiàn)，穿梭行走小區(qū)每個(gè)區(qū)域及各個(gè)娛樂(lè)設(shè)施，并自設(shè)車(chē)隊(duì)每日900多班次往返廣州市中心、碼頭、火車(chē)站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶-28-6、經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)-29-經(jīng)濟(jì)適用房住區(qū)是在城市郊區(qū)開(kāi)發(fā)的面向低收入階層的以居住為主導(dǎo)功能的居住社區(qū)一般在城市的近郊區(qū)，交通等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善一般為城市收入較低的階層以中低檔住宅為主，輔之其他滿(mǎn)足基本的生活、購(gòu)物、娛樂(lè)等的物業(yè)類(lèi)型經(jīng)濟(jì)、適用、滿(mǎn)足居住基本需求、政府優(yōu)惠政策模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房住區(qū)面向城市低收入人群的以居住功能為主的經(jīng)濟(jì)適用住區(qū)-30-此類(lèi)模式的典型代表——天通苑

北五環(huán)至六環(huán)，昌平區(qū)立水橋以北1.5公里。附近有輕軌鐵路和地鐵5號(hào)線(xiàn)，交通便利區(qū)位開(kāi)發(fā)面積物業(yè)構(gòu)成運(yùn)營(yíng)商占地8平方公里，總建筑面積800萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積572萬(wàn)平方米北京順天通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以經(jīng)濟(jì)適用房多層、高層塔樓為主，輔之以學(xué)校、醫(yī)院、文體中心、商業(yè)等配套設(shè)施天通苑社區(qū)圖-31-7、邊緣商務(wù)區(qū)-32-邊緣商務(wù)區(qū)是指地處城市邊緣的以商務(wù)辦公為主要功能的綜合區(qū)模式名稱(chēng)邊緣商務(wù)區(qū)功能定位地處城市邊緣的以商務(wù)辦公為主要功能的綜合區(qū)物業(yè)組合以寫(xiě)字樓為主，酒店、公寓、餐飲、銀行、郵政、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施完備環(huán)境綠色生態(tài)，舒適性高能為企業(yè)提供個(gè)性化的便利服務(wù)目標(biāo)客戶(hù)群追求舒適辦公環(huán)境或低成本辦公的企事業(yè)單位特點(diǎn)選址于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市邊緣，去往中心區(qū)的交通便利城市內(nèi)實(shí)力雄厚的企事業(yè)單位數(shù)量多，新增單位數(shù)量多城區(qū)內(nèi)的辦公環(huán)境嘈雜煩亂，已經(jīng)不能滿(mǎn)足舒適辦公的需要對(duì)于A(yíng)BC來(lái)說(shuō)在一、二線(xiàn)城市存在著一定的該類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)-33-邊緣商務(wù)區(qū)舉例——總部基地英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)（具體開(kāi)發(fā)方為道豐集團(tuán)與中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園管委會(huì)直屬企業(yè)——北京豐臺(tái)科技園建設(shè)發(fā)展有限公司成立的合資公司）位于北京市豐臺(tái)區(qū)的西南四環(huán)交界處，中關(guān)村科技園豐臺(tái)園內(nèi)目標(biāo)客戶(hù)：國(guó)內(nèi)外大型企事業(yè)單位總部產(chǎn)品定位：專(zhuān)門(mén)為總部定做的智能化的、低密度的、生態(tài)型的、服務(wù)完備的、自有產(chǎn)權(quán)的辦公區(qū)0.65平方公里區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積-34-邊緣商務(wù)區(qū)舉例——總部基地（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成功能總建筑面積140萬(wàn)平方米，建設(shè)周期3-5年物業(yè)主體為獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓500余座，每棟面積1200至6000平米；總面積約60000平方米的總部廣場(chǎng)，主要由高檔酒店、酒店式公寓、國(guó)際會(huì)議中心、5A寫(xiě)字樓、高檔商業(yè)組成；每套面積約30-50平方米的總部小公寓千余套；10萬(wàn)平米的高檔地下商業(yè)街；幾十個(gè)面積200至500平方米的風(fēng)味餐廳；每個(gè)庭院中心均設(shè)置一處面積約為200-500m2的商務(wù)會(huì)所；總部大講堂；其它配套設(shè)施：健身中心、國(guó)際醫(yī)療診所、銀行、郵政、超市、餐飲娛樂(lè)、大型地上、地下停車(chē)場(chǎng)等以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地，可以為企業(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營(yíng)管理氛圍同時(shí)為企業(yè)提供國(guó)際化的融資交流平臺(tái)和信息服務(wù)平臺(tái)；企業(yè)自有產(chǎn)權(quán)及冠名權(quán)，能夠成為入駐企業(yè)的特征形象標(biāo)志-35-8、旅游小城鎮(zhèn)-36-旅游小城鎮(zhèn)是在城市郊區(qū)開(kāi)發(fā)的以旅游功能為主導(dǎo)的小城/鎮(zhèn)在城市的郊區(qū)，具有非常好的地理環(huán)境和自然風(fēng)貌，交通比較便利追求身心放松、回歸自然、渴望了解歷史文化和各國(guó)風(fēng)情的旅游人士以度假村、公園為主，輔之以相應(yīng)的住宅、酒店、商業(yè)等，為旅游人士提供全面的服務(wù)返璞歸真，回歸自然，歷史文化關(guān)懷，各國(guó)風(fēng)情旅游為主，帶動(dòng)休閑和度假模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)旅游小城鎮(zhèn)以旅游功能為主導(dǎo)的景區(qū)-37-此類(lèi)模式的典型代表——杭州樂(lè)園荷蘭村主題公園、馬克.波羅之旅主題公園、生態(tài)公園、氡溫泉度假村、會(huì)議中心、網(wǎng)球俱樂(lè)部、高爾夫俱樂(lè)部、高尚住宅區(qū)八大部分錢(qián)塘江南岸湘湖省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)，依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美杭州宋城集團(tuán)繼成功投資開(kāi)發(fā)宋城景區(qū)后打造的又一旅游度假勝地占地3000畝開(kāi)發(fā)面積區(qū)位開(kāi)發(fā)面積樂(lè)園構(gòu)成運(yùn)營(yíng)商-38-杭州樂(lè)園特色——充滿(mǎn)繁花、綠水、風(fēng)車(chē)，注重人與自然、環(huán)境、生態(tài)融合，構(gòu)筑全新旅游、休閑、度假概念園區(qū)所處環(huán)境幽雅，風(fēng)景秀麗怡人契合未來(lái)發(fā)展潮流，注重人與自然、人與環(huán)境、人與生態(tài)的融合構(gòu)筑一個(gè)自然、生命、綠色三位一體的21世紀(jì)全新旅游休閑度假概念注重人與自然、環(huán)境、生態(tài)融合園內(nèi)處處充滿(mǎn)繁茂的鮮花，讓游人賞心悅目還有極具荷蘭風(fēng)情的水街和緩緩轉(zhuǎn)動(dòng)的風(fēng)車(chē)，讓游人流連忘返水街上布置了史前館、海洋館、鳥(niǎo)類(lèi)標(biāo)本館、啤酒館、風(fēng)車(chē)館、荷蘭館等10多個(gè)主題館，大大豐富了公園的內(nèi)涵充滿(mǎn)繁花、綠水和風(fēng)車(chē)已成為一處集旅游、休閑、度假和居住于一體的華東地區(qū)最大的旅游度假勝地-39-9、產(chǎn)業(yè)園-40-產(chǎn)業(yè)園是指處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為目的的園區(qū)，宏觀(guān)上可分為制造業(yè)園區(qū)和服務(wù)業(yè)園區(qū)兩大類(lèi)模式名稱(chēng)產(chǎn)業(yè)園功能定位處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為目的的園區(qū)物業(yè)組合以產(chǎn)業(yè)園為主，輔之以住宅等生活配套設(shè)施和會(huì)展、酒店等商務(wù)配套設(shè)施其物業(yè)有產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定，例如電子信息產(chǎn)業(yè)園由研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房構(gòu)成，同時(shí)提供面向企業(yè)的多功能綜合服務(wù)體系（如孵化功能、共享實(shí)驗(yàn)平臺(tái)、中試平臺(tái)、共享信息系統(tǒng)等等），物流園其主要的物業(yè)形式為倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，以及配套的物流服務(wù)企業(yè)辦公用房目標(biāo)客戶(hù)群城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的配套產(chǎn)業(yè)的企業(yè)單位特點(diǎn)通常當(dāng)城區(qū)內(nèi)某產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模、企業(yè)發(fā)展到一定階段后，城區(qū)內(nèi)由于用地面積或環(huán)境等因素已經(jīng)不能滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大的需要，因此存在著在城市邊緣進(jìn)行發(fā)展的內(nèi)在需求；或者當(dāng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，需要在周邊建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的配套產(chǎn)業(yè)支持其發(fā)展，這時(shí)既存在著城市運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同普通地產(chǎn)相比有其自身特點(diǎn)，體現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)特征，以“研發(fā)地產(chǎn)“為例，其是指從產(chǎn)品、環(huán)境、市場(chǎng)需求以及專(zhuān)業(yè)度細(xì)分方面形成的一種專(zhuān)門(mén)服務(wù)于企業(yè)研發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)模式，研發(fā)地產(chǎn)要求突出配套的專(zhuān)業(yè)性、舒適性，以及運(yùn)營(yíng)成本、與周邊企業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性等特征，對(duì)形象的要求相對(duì)較弱，更講求實(shí)用性一般處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的附近或幾個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地理核心位置，交通便利之處；以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為主要功能，兼可以發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)；對(duì)于A(yíng)BC來(lái)說(shuō)在快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群所在區(qū)域存在著一定的運(yùn)營(yíng)此類(lèi)產(chǎn)品的機(jī)會(huì)-41-產(chǎn)業(yè)園舉例一——北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地

區(qū)位：中關(guān)村北部，圓明園北部，北五環(huán)路北側(cè)，東距京昌高速公路2公里，西接西頤路，附近有多所高等院校及科研機(jī)構(gòu)，同時(shí)具有中關(guān)村優(yōu)勢(shì)與人力資源優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)面積：南區(qū)1.8平方公里，北區(qū)0.51平方公里運(yùn)營(yíng)商：北京實(shí)創(chuàng)高科技發(fā)展總公司定位：以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合性高科技工業(yè)園原因：進(jìn)入20世紀(jì)90年代，在中關(guān)村電子一條街崛起的科技企業(yè)迎來(lái)了二次創(chuàng)業(yè)的高潮，一部分企業(yè)經(jīng)過(guò)創(chuàng)業(yè)階段，自主創(chuàng)新的技術(shù)所形成的產(chǎn)品已經(jīng)得到用戶(hù)的認(rèn)可，建立研發(fā)、生產(chǎn)基地，成為企業(yè)再發(fā)展的關(guān)鍵；但是，中關(guān)村作為孵化器具有得天獨(dú)厚的智力環(huán)境，卻缺少發(fā)展空間，房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，更不具備規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地的可能。上地信息產(chǎn)業(yè)基地在這樣的背景下產(chǎn)生定位-42-產(chǎn)業(yè)園舉例一——北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地（續(xù)）功能是一個(gè)以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、培訓(xùn)、服務(wù)為一體的綜合性高科技工業(yè)園，輔之以居住生活設(shè)施。園區(qū)內(nèi)涵蓋了電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程與新醫(yī)藥、新材料以及能源環(huán)保等五大國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域的高科技產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目功能分區(qū)南區(qū)為高科技園區(qū)，北區(qū)為我國(guó)IT產(chǎn)業(yè)基地的精品園區(qū)。用地分為企業(yè)、公建、居住、公園綠化四類(lèi)；物業(yè)構(gòu)成上地物業(yè)構(gòu)成是典型的研發(fā)地產(chǎn)模式，包括：科技產(chǎn)業(yè)園：有企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、試驗(yàn)區(qū)域，及部分小型企業(yè)的孵化區(qū)；IT大廈：信息交流、成果發(fā)布與展示的中心；住宅：上地佳園、當(dāng)代城市家園、百旺家苑、領(lǐng)袖?硅谷等十?dāng)?shù)個(gè)住宅項(xiàng)目；其他配套：社區(qū)商業(yè)、銀行、餐飲娛樂(lè)、教育、超市-43-產(chǎn)業(yè)園舉例二——北京空港物流園簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：北京空港物流園區(qū)位：南與首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)緊密相連，西距市區(qū)15公里，東距天津海港180公里，園區(qū)周邊形成由101國(guó)道（京密公路）、城市輕軌、六環(huán)路、京承高速路、機(jī)場(chǎng)高速路、順通路等構(gòu)成的四通八達(dá)的路網(wǎng)系統(tǒng)，公路密度居于全國(guó)前列。同時(shí)，周邊緊鄰天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、北京現(xiàn)代汽車(chē)城等，是發(fā)展物流的最理想?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)面積：一期為1.55平方公里定位經(jīng)濟(jì)中心城市的大型專(zhuān)業(yè)航空物流園區(qū)功能發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)，以航空物流、第三方物流、新業(yè)態(tài)物流、流通型加工企業(yè)、物流信息與咨詢(xún)、物流技術(shù)支持與培訓(xùn)為產(chǎn)業(yè)功能功能分區(qū)南部作為物流基地的核心區(qū)，與首都機(jī)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，大力發(fā)展國(guó)際航空物流，建設(shè)航空貨運(yùn)大通關(guān)基地。順平路以北，發(fā)展國(guó)內(nèi)航空物流以及航空指向性不明顯的生產(chǎn)型物流、商業(yè)物流和流通加工產(chǎn)業(yè)-44-10、大學(xué)城-45-大學(xué)城是以教育為主導(dǎo)功能的高等教育園區(qū)以開(kāi)放式資源共享為主要特征的高等教育園區(qū)屬于企業(yè)投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)，政府實(shí)行行政管理，最終通過(guò)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，社會(huì)化服務(wù)實(shí)現(xiàn)教育的功能完備的后勤保障措施大學(xué)城政府支持、企業(yè)投資、市場(chǎng)化運(yùn)作的以教育功能為主的大學(xué)城教學(xué)大樓+教師公寓+學(xué)生公寓+住宅+商業(yè)+其他配套物業(yè)高等院校、各地生源、后勤保障企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)-46-典型代表——東方大學(xué)城地址：京津塘高速公路旁的廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，西隔40公里與首都北京相望，東行60公里與天津?yàn)猷?，處?大北京"區(qū)域的中心腹地開(kāi)發(fā)商：北京外企服務(wù)集團(tuán)公司籌資建設(shè)占地：東方大學(xué)城共占地11000多畝，建筑面積165萬(wàn)平方米功能組合：教學(xué)樓、后勤設(shè)施（教學(xué)科研大樓、教師公寓、學(xué)生公寓、食堂、圖書(shū)館、體育中心、文化宮、大禮堂、演藝廣場(chǎng)等）、保障服務(wù)部門(mén)（商業(yè)、醫(yī)療、金融等）基本情況：有中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）、北京航空航天大學(xué)、北京中醫(yī)藥大學(xué)等近30所高校4萬(wàn)余名師生入駐。其中超過(guò)3萬(wàn)人是北京籍師生；100多個(gè)班次的北京938路公交車(chē)穿城而過(guò)，此外還有近千個(gè)服務(wù)單位等特點(diǎn)：以開(kāi)放式資源共享為主要特征的高等教育園區(qū)屬于企業(yè)投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)，政府實(shí)行行政管理，最終通過(guò)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，社會(huì)化服務(wù)實(shí)現(xiàn)教育的功能完備的后勤保障措施大學(xué)城教學(xué)樓大學(xué)城大門(mén)-47-11、泰達(dá)城模式-48-“泰達(dá)城模式”是在城區(qū)里開(kāi)發(fā)的以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導(dǎo)功能的綜合性區(qū)域城市核心的區(qū)域，依托完善的交通要道樞紐追求現(xiàn)代都市寧?kù)o生活的中高檔收入的人群、商業(yè)購(gòu)物休閑消費(fèi)者物業(yè)種類(lèi)比較全面，包括居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)等各類(lèi)社區(qū)，提供比較全方位的完善服務(wù)以住宅、商業(yè)、文化休閑為主，城市功能比較完善時(shí)尚品位、現(xiàn)代城區(qū)、標(biāo)志區(qū)域模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)泰達(dá)城模式以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導(dǎo)功能的綜合性區(qū)域-49-此類(lèi)模式的典型代表——天津泰達(dá)城四個(gè)高端住宅項(xiàng)目，一個(gè)大型綜合商業(yè)區(qū)以及一個(gè)堤岸親水休閑區(qū)天津三岔河口，海河開(kāi)發(fā)的第一節(jié)點(diǎn)和北部中心區(qū)的核心地塊天津泰達(dá)集團(tuán)下屬的天津泰達(dá)城市開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)占地0.85平方公里開(kāi)發(fā)面積區(qū)位開(kāi)發(fā)面積物業(yè)構(gòu)成運(yùn)營(yíng)商泰達(dá)城示意圖-50-泰達(dá)城根據(jù)泰達(dá)集團(tuán)“3+1”發(fā)展戰(zhàn)略，制定了相應(yīng)的開(kāi)發(fā)策略。泰達(dá)城本身的獨(dú)特性將使其成為天津未來(lái)的標(biāo)志性區(qū)域泰達(dá)城開(kāi)發(fā)策略——“統(tǒng)一規(guī)劃、合作開(kāi)發(fā)、分布實(shí)施、協(xié)調(diào)發(fā)展”泰達(dá)城獨(dú)特性海河發(fā)端、天津起源、城市中心、兩河之間與韓國(guó)新世界、美國(guó)寶力豪、北京萬(wàn)通、上海廣洋等一批國(guó)內(nèi)外知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)商組建聯(lián)合艦隊(duì)，共同開(kāi)發(fā)泰達(dá)城項(xiàng)目與國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的專(zhuān)業(yè)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，爭(zhēng)取在3到5年的時(shí)間內(nèi)，成為天津市最具實(shí)力的城市運(yùn)營(yíng)商泰達(dá)集團(tuán)“3+1”的發(fā)展戰(zhàn)略以土地為核心資源，對(duì)接國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)股權(quán)形式的多元化在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，發(fā)展二級(jí)開(kāi)發(fā)，包括住宅和商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)城市綜合體多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，包括商業(yè)、會(huì)展等多種業(yè)態(tài)三個(gè)層次一個(gè)目標(biāo)未來(lái)的泰達(dá)城將建成集居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)于一體的城市中心功能區(qū)域和天津標(biāo)志性區(qū)域-51-12、六本木模式-52-六本木新城模式模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)六本木新城模式以商務(wù)、商業(yè)、住宅為主導(dǎo)功能的綜合性新城商務(wù)辦公樓、商業(yè)購(gòu)物中心、住宅物業(yè)等各類(lèi)辦公企業(yè)、休閑購(gòu)物人士、住宅消費(fèi)者在城市中心位置，核心地段，交通便捷都市生活，集各種功能為一體，復(fù)合性功能突出規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮周邊區(qū)域的相關(guān)具體情況采取多種措施運(yùn)營(yíng)“新城”-53-六本木新城(RoppongiHills)基本情況運(yùn)營(yíng)商：森大廈株式會(huì)社(MoriBuilding)與朝日電視臺(tái)(AsahiTV)等區(qū)位：位于東京都會(huì)區(qū)的六本木六丁目地區(qū)六本木新城總占地面積約為0.116hm2，以辦公大樓森大廈(MoriTower)為中心，具備了辦公、居住、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個(gè)超大型復(fù)合性都會(huì)地區(qū)，約有2萬(wàn)人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá)10萬(wàn)人開(kāi)發(fā)情況：-54-六本木新城建筑類(lèi)別六本木新城里的建筑，包括了朝日電視臺(tái)總部、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍(Virgin)影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術(shù)館、戶(hù)外劇場(chǎng)、集合住宅、開(kāi)放空間、街道、公共設(shè)施……幾乎可以滿(mǎn)足都市生活的各種需求建筑類(lèi)別：-55-六本木新城定位復(fù)合性都會(huì)地區(qū)結(jié)果：經(jīng)過(guò)17年不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開(kāi)發(fā)改造計(jì)劃于2000年4月開(kāi)始建設(shè)施工，于2003年4月底完成，成為了一個(gè)超大型復(fù)合都會(huì)區(qū)多年來(lái)此地區(qū)街道非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高，環(huán)境較差。1986年，當(dāng)時(shí)的六本木六丁目地區(qū)被指定為“再開(kāi)發(fā)誘導(dǎo)地區(qū)”之后，作為土地所有者之一的森大廈株式會(huì)社(MoriBuilding)與朝日電視臺(tái)(AsahiTV)等共同向其他土地所有者提出建議，對(duì)此區(qū)進(jìn)行街區(qū)改造由于這一地區(qū)土地所有權(quán)人有四百多位，要達(dá)成一致的開(kāi)發(fā)共識(shí)并非易事因此街區(qū)的改造計(jì)劃一直到1990年才有所進(jìn)展，在四百多位土地所有者經(jīng)過(guò)不斷的努力與協(xié)商之后，成立了“六本木六丁目地區(qū)再開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備組合”，與東京都政府協(xié)調(diào)再開(kāi)發(fā)計(jì)劃過(guò)程：定位：-56-六本木新城的特點(diǎn)良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施六本木新城結(jié)合良好的藝術(shù)規(guī)劃與開(kāi)放空間設(shè)計(jì)，將整體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，不但為居民提供了一處舒適宜人的都市生活、辦公與休閑、購(gòu)物空間環(huán)境，而且還帶來(lái)一種新的都市設(shè)計(jì)思考方向保留六本木新城現(xiàn)存的水系和綠化、整合周邊的公園和廣場(chǎng)空間將規(guī)劃區(qū)內(nèi)一半以上的區(qū)域作為戶(hù)外開(kāi)放空間，加強(qiáng)地區(qū)與都市之間的融合與協(xié)調(diào)充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動(dòng)與東京整體觀(guān)光旅游相結(jié)合規(guī)劃將地區(qū)發(fā)展和都市整體規(guī)劃相結(jié)合具有吸引力的營(yíng)運(yùn)措施六本木新城具有全年度營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，每一季度舉辦不同主題活動(dòng)，并提前公布下個(gè)月的活動(dòng)計(jì)劃，以吸引公眾參與，同時(shí)結(jié)合旅游業(yè)積極開(kāi)展地區(qū)觀(guān)光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動(dòng)良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施，是六本木新城生活圈的一個(gè)訴求重點(diǎn)，也是一種象征。新城除了各種高檔消費(fèi)名品店、美食餐廳和高級(jí)住宅外，還以藝術(shù)文化為另一經(jīng)營(yíng)主題，并在其中注入樂(lè)園般的夢(mèng)想與童趣，營(yíng)造出既時(shí)尚又充滿(mǎn)親和力與人情味的獨(dú)特的生活氛圍空間設(shè)計(jì)藝術(shù)化人性化-57-13、世紀(jì)城模式-58-世紀(jì)城模式是以居住和商業(yè)功能為主導(dǎo)的綜合性城區(qū)所在地段尚未充分開(kāi)發(fā)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮笠谰幼『蜕虡I(yè)功能為主，產(chǎn)品具有文化情調(diào)、適宜居住、配套完美提高人居生活品質(zhì)，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)世紀(jì)城模式以居住和商業(yè)功能為主導(dǎo)的綜合性城區(qū)中高檔住宅、星級(jí)商業(yè)購(gòu)物中心及其他相關(guān)配套有生活品位的中高檔收入人群、周邊購(gòu)物消費(fèi)者開(kāi)發(fā)產(chǎn)品北京世紀(jì)城、昆明世紀(jì)城、貴陽(yáng)世紀(jì)城-59-復(fù)制世紀(jì)城人居模式的經(jīng)驗(yàn)選址在未開(kāi)發(fā)的城市邊緣區(qū)選址一般在城市的郊區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施并未建立起來(lái)。如北京世紀(jì)城選址在海淀區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部；昆明世紀(jì)城選址在昆明市的東南部地區(qū)利用優(yōu)勢(shì)整合資源利用已有優(yōu)勢(shì)，充分整合各種資源。充分利用之前曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的大盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，向全國(guó)宣傳擴(kuò)張；黃如論的個(gè)人影響力也有助于公司整合各方面的資源，繼續(xù)在全國(guó)各地造城“城”市級(jí)完美配套除了大體量的住宅社區(qū)，還配套了眾多城市級(jí)的配套設(shè)施。如五星級(jí)的酒店，超大的shoppingmall等，不僅方便了住去居民的生活，更是提升了所在區(qū)域的人氣，帶動(dòng)區(qū)域的持續(xù)發(fā)展-60-典型代表——昆明世紀(jì)城運(yùn)營(yíng)商：世紀(jì)金源集團(tuán)區(qū)位：昆明市官渡區(qū)，南臨文物薈萃的官渡古鎮(zhèn)北接金剛村，東鄰規(guī)劃城市主干道昆洛路，西臨廣福路，北部為昆明機(jī)場(chǎng)及城市中心區(qū)，西部隔廣福路五公里為碧波萬(wàn)頃的滇池風(fēng)景區(qū)。

占地面積：2.5平方公里左右物業(yè)組合：385萬(wàn)平方米為住宅，53萬(wàn)平方米的shoppingmall，8.7萬(wàn)平方米的超五星級(jí)酒店及四星級(jí)酒店，8萬(wàn)平方米的商業(yè)街，5.5萬(wàn)平方米學(xué)校（從幼兒園到高中），3.6萬(wàn)平方米的大型市級(jí)醫(yī)院以及部分寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)理念:新世紀(jì),新時(shí)代,新人居,新生活功能定位：高貴品質(zhì)、完美配套的宜居之“城”昆明世紀(jì)城示意圖-61-14、華僑城模式-62-“華僑城模式”是一種旅游主題地產(chǎn)模式，其產(chǎn)品是地處城市邊緣區(qū)的集游樂(lè)、居住、購(gòu)物、休閑為一體的綜合區(qū)模式名稱(chēng)“華僑城模式”功能定位地處城市邊緣區(qū)的集旅游、舒適居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體的綜合區(qū)物業(yè)組合由主題公園、中高檔住宅區(qū)、現(xiàn)代綜合性商業(yè)設(shè)施構(gòu)成特點(diǎn)該模式是一種旅游主題地產(chǎn)模式通常選址于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市邊緣，距離城市中心區(qū)距離不遠(yuǎn)，交通便捷，同時(shí)附近辦公/居住的中高收入人群較多，但缺乏大型、具有生態(tài)性和現(xiàn)代感的都市旅游場(chǎng)所其實(shí)質(zhì)是通過(guò)主題公園等旅游娛樂(lè)元素為賣(mài)點(diǎn)，形成旅游、住宅、商業(yè)三者互為依托，互相促進(jìn)，三者格調(diào)一脈相乘，整體營(yíng)造一種現(xiàn)代都市的旅游休閑生活格調(diào)，從而獲得綜合收益主題公園的定位和建設(shè)是該模式成功的關(guān)鍵該類(lèi)模式可復(fù)制性好，同時(shí)能獲得巨大的無(wú)形資產(chǎn)，有利于企業(yè)跨地域經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)范圍延伸較之單一地產(chǎn)模式，旅游復(fù)合地產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)教大，要求運(yùn)營(yíng)商具備對(duì)旅游行業(yè)的深刻認(rèn)識(shí)，以及更強(qiáng)的資金運(yùn)籌能力-63-“華僑城模式”舉例一——北京華僑城華僑城集團(tuán)位于北京東四環(huán)與京沈高速交接處，距CBD3.5公里目標(biāo)客戶(hù)：CBD及周邊人群產(chǎn)品定位：大型旅游主題社區(qū)1.5平方公里區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積-64-“華僑城模式”舉例一——北京華僑城（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成北京華僑城包括住宅、主題公園區(qū)和主題商業(yè)區(qū)三大板塊，并配有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、會(huì)所、醫(yī)院、銀行、美術(shù)館、藝術(shù)中心等住區(qū)配套設(shè)施住宅部分共83萬(wàn)平米，以高層板樓、舒適三居為主主題公園是一個(gè)占地1平方公里的主題生態(tài)樂(lè)園——北京歡樂(lè)谷，定位為北京最具特色的都市旅游休閑勝地主題商業(yè)區(qū)是6.5萬(wàn)平米的意大利風(fēng)情的維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)，包括度假酒店、超市、餐飲娛樂(lè)、購(gòu)物、酒吧等多種業(yè)態(tài)，連接歡樂(lè)谷和居住區(qū)功能主題公園與主題居住區(qū)、主題商業(yè)區(qū)概念上互為依托，景觀(guān)上互為借用，營(yíng)造現(xiàn)代休閑感以旅游為主題，集旅游、居住、商業(yè)、休閑、購(gòu)物于一體，生態(tài)環(huán)保、休閑、高尚的綜合性大社區(qū)-65-“華僑城模式”舉例二——東部華僑城區(qū)位：位于深圳東部三洲田物業(yè)組合：以高爾夫運(yùn)動(dòng)區(qū)(兩個(gè)18洞球場(chǎng))、綜合生態(tài)旅游區(qū)、世界茶藝博覽園、度假酒店、公寓、山地觀(guān)光纜車(chē)等為主，以及住宅和商業(yè)區(qū)特色項(xiàng)目：占地面積：8.3平方公里三谷（大峽谷、云海谷、茶溪谷）三鎮(zhèn)（茵特拉根小鎮(zhèn)、海菲德小鎮(zhèn)、茶馬古鎮(zhèn)）三街（海菲德天街、茵特拉根花街、藝術(shù)大地的濕地水街）三部落（云中部落、天禪之旅、花鐘教堂）-66-復(fù)制華僑城模式的經(jīng)驗(yàn)超前科學(xué)規(guī)劃，有序建設(shè)如華僑城對(duì)“主題公園”定位不是隨便就定，而是經(jīng)過(guò)精密的測(cè)算和規(guī)劃，深圳四大主題公園——錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂(lè)谷——從國(guó)內(nèi)旅游到國(guó)際旅游，從獵奇式旅游到體驗(yàn)式旅游，主題文化的確定都是隨著人們心理需求的變化而改變規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，營(yíng)造鮮明主題，形成互動(dòng)比如在深圳華僑城，不同區(qū)域、不同歷史時(shí)期發(fā)展起來(lái)的產(chǎn)業(yè)之間形成了有機(jī)互動(dòng)：主題公園的興建在美化城區(qū)環(huán)境的同時(shí)，促進(jìn)了酒店業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動(dòng)了商業(yè)繁榮，文教事業(yè)的發(fā)達(dá)又推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，營(yíng)利性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使文化、教育、衛(wèi)生等公共事業(yè)的持續(xù)發(fā)展成為可能可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)與不斷創(chuàng)新的顧客體驗(yàn)

借助華僑城20年成功開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，華僑城保持了持續(xù)的經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，每到一處，華僑城都根據(jù)具體地域的實(shí)際情況不斷創(chuàng)新，在差異化的基礎(chǔ)上成功的復(fù)制著華僑城模式資源系統(tǒng)有效整合，實(shí)現(xiàn)生活多樣化-67-15、建外Soho模式-68-“建外Soho模式”是指在城市核心區(qū)的具有現(xiàn)代感和時(shí)尚感的融辦公、居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)于一體的綜合性區(qū)域模式名稱(chēng)建外Soho模式功能定位在城市核心區(qū)的融現(xiàn)代辦公、居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)于一體的具有現(xiàn)代感和時(shí)尚感的綜合性區(qū)域，是都市時(shí)尚“生活櫥窗”物業(yè)組合公寓+寫(xiě)字樓+商鋪+會(huì)所目標(biāo)客戶(hù)群城市中的小型企業(yè)及時(shí)尚一族特點(diǎn)一般處于城市的中心區(qū)；建筑形式及引進(jìn)的商業(yè)、娛樂(lè)休閑具有時(shí)尚感和現(xiàn)代感覺(jué)；對(duì)于A(yíng)BC來(lái)說(shuō)在二線(xiàn)城市存在著較大的運(yùn)營(yíng)此類(lèi)產(chǎn)品的機(jī)會(huì)-69-“建外Soho模式”舉例——建外Soho簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：建外Soho區(qū)位：位于長(zhǎng)安街邊，國(guó)貿(mào)中心正對(duì)面，地處北京CBD的核心區(qū)域開(kāi)發(fā)面積：0.12平方公里運(yùn)營(yíng)商：SOHO中國(guó)定位都市時(shí)尚“生活櫥窗”功能辦公、居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)物業(yè)構(gòu)成總建筑面積約為70萬(wàn)平米，地下建筑面積為19萬(wàn)平米，地上建筑面積約51萬(wàn)平米，由18棟公寓、2棟寫(xiě)字樓、4棟SOHO小型辦公房、大量裙房、會(huì)所及中心花園組成。其中SOHO公寓樓1-3層為臨街商鋪，約300個(gè)店鋪，4層以上為SOHO公寓單元。會(huì)所為28000平米，地下2層地上3層，游泳池、壁球廳、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡館、酒吧一應(yīng)俱全-70-16、天津老城廂模式-71-天津老城廂模式模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)天津老城廂模式具備各種完善功能，集居住、商業(yè)、商務(wù)、文化、休閑為一體的綜合性城區(qū)物業(yè)非常全面，包括各類(lèi)中高檔住宅、商業(yè)購(gòu)物中心、商務(wù)辦公樓、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等目標(biāo)客戶(hù)群比較廣泛，包括中高收入的人群、商業(yè)企業(yè)等城中之城一般為舊城改造項(xiàng)目，政府參與其中較多政府確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商在整體規(guī)劃指導(dǎo)下參與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)此類(lèi)項(xiàng)目一般地理位置優(yōu)越，歷史文化底蘊(yùn)深厚，但已不適應(yīng)城市快速發(fā)展的要求-72-典型代表——天津老城廂地址：天津市以鼓樓及鼓樓商業(yè)街為中心，由東馬路、西馬路、南馬路、北馬路圍合而成的城區(qū)占地：0.8平方公里，規(guī)劃總建筑面積為225萬(wàn)平方米，其中住宅總建筑面積128.9萬(wàn)平方米，公建總面積96.1萬(wàn)平方米土地運(yùn)營(yíng)商：中新集團(tuán)開(kāi)發(fā)商：老城廂12個(gè)地塊分屬中新集團(tuán)、富力集團(tuán)、靜安集團(tuán)等開(kāi)發(fā)。其中富力集團(tuán)開(kāi)發(fā)5、6、7號(hào)地，中新集團(tuán)開(kāi)發(fā)11號(hào)地等。物業(yè)組合：各類(lèi)住宅、商務(wù)辦公、商業(yè)中心、娛樂(lè)設(shè)施等全面的組合功能定位：改造后的老城廂將成為一座集居住、文化、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、旅游和生態(tài)景觀(guān)于一體的城中之城特點(diǎn)：老城廂是天津的發(fā)祥地，具有深遠(yuǎn)的文化底蘊(yùn)和歷史淵源，但其基礎(chǔ)設(shè)施十分落后。為了改善老城廂居民的居住條件，天津市在03年啟動(dòng)了最大規(guī)模的拆遷改造工程，準(zhǔn)備舊城改造。由于其優(yōu)越的地理?xiàng)l件和深厚的文化底蘊(yùn)，引來(lái)眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶。現(xiàn)在是多家開(kāi)發(fā)商在老城廂開(kāi)發(fā)最終老城廂將在保持歷史風(fēng)貌的基礎(chǔ)上煥發(fā)出現(xiàn)代化城區(qū)的生機(jī)與活力老城廂示意圖-73-17、安亭汽車(chē)城模式-74-安亭汽車(chē)城模式模式名稱(chēng)功能分區(qū)物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)安亭汽車(chē)城模式定位集制造、研發(fā)、會(huì)展、居住等多功能于一體的綜合性汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)+生產(chǎn)制造區(qū)+汽車(chē)教育園區(qū)+F1方程式賽車(chē)場(chǎng)+安亭新鎮(zhèn)區(qū)+安亭老鎮(zhèn)區(qū)汽車(chē)制造業(yè)+汽車(chē)銷(xiāo)售廳+會(huì)展場(chǎng)館+博覽館+住宅等各大汽車(chē)企業(yè)、貿(mào)易企業(yè)、周邊住宅消費(fèi)人群、旅游者等汽車(chē)產(chǎn)業(yè)被上海市政府列為四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此整個(gè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)城的定位由上海市政府決定并對(duì)汽車(chē)城進(jìn)行招商引資各類(lèi)企業(yè)（投資公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、貿(mào)易企業(yè)等）參與建設(shè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)汽車(chē)城通過(guò)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)住宅、會(huì)展、旅游等的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)安亭地區(qū)的發(fā)展-75-18、加州工業(yè)城模式-76-“加州工業(yè)城模式”是在城市郊區(qū)的、以產(chǎn)業(yè)和居住為主導(dǎo)功能的綜合性產(chǎn)業(yè)城在城市的郊區(qū)、地價(jià)比較便宜、交通比較方便、享受眾多的政策優(yōu)惠條件包括國(guó)外企業(yè)、國(guó)內(nèi)企業(yè)，其中以各種類(lèi)型的中小企業(yè)為主，這類(lèi)企業(yè)規(guī)模較小，缺乏融資平臺(tái)，但是發(fā)展前景看好以產(chǎn)業(yè)園為主，圍繞產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)建設(shè)相應(yīng)的住宅、商業(yè)等物業(yè)，為進(jìn)入產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)的企業(yè)和人員提供完善的服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境、優(yōu)惠政策、配套設(shè)施模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)加州工業(yè)城模式以產(chǎn)業(yè)園和居住為主導(dǎo)功能的綜合性產(chǎn)業(yè)城-77-加州工業(yè)城基本情況鄭州市東南部，距離新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里，具體位于京廣鐵路以東、京珠高速公路以西、南繞城公路以北、鄭州市南三環(huán)以南規(guī)劃46平方公里。分三期，第一期5平方公里，二期10平方公里，三期31平方公里美國(guó)加州財(cái)團(tuán)及其他美國(guó)企業(yè)投資興建；派森斯公司設(shè)計(jì)；美國(guó)加州工業(yè)城（中國(guó).鄭州）開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)管理加州工業(yè)城規(guī)劃圖區(qū)位開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商-78-加州工業(yè)城的定位超越中國(guó)現(xiàn)有工業(yè)園單一生產(chǎn)型模式的綜合性城市化國(guó)際城定位過(guò)程河南是中部崛起主力省，鄭州在中原城市群中處于龍頭地位加州的GDP在美國(guó)居各州之首，名列世界第六大經(jīng)濟(jì)體，僅次于美國(guó)全國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)和英國(guó)美方經(jīng)過(guò)考察后“希望能夠在河南省建設(shè)一個(gè)美國(guó)式管理的工業(yè)城區(qū)，促成雙方面的經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展”

河南省政府對(duì)此項(xiàng)目落戶(hù)河南有著強(qiáng)烈的愿望，為工業(yè)城的順利建設(shè)提供寬松的環(huán)境和政策的支持結(jié)果2004年9月10日，加州工業(yè)城選址工作敲定，鄭州最終勝出2006年5月27日，加州工業(yè)城舉行開(kāi)工典禮

-79-與中國(guó)大多數(shù)工業(yè)園區(qū)建設(shè)不同，在遵守中國(guó)法律前提下，加州工業(yè)城由美方自行開(kāi)發(fā)、自行招商、自行出讓土地等加州工業(yè)城的特點(diǎn)政策特點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn)城市規(guī)劃、建筑、功能、風(fēng)格、服務(wù)等將最大程度地體現(xiàn)美國(guó)加州的特色，充分體現(xiàn)民主、自由及美式生活氛圍集生產(chǎn)、高科技研發(fā)、學(xué)習(xí)、居住、娛樂(lè)為一體超越中國(guó)現(xiàn)有工業(yè)園單一生產(chǎn)型模式，是國(guó)際化生產(chǎn)商務(wù)基地和時(shí)尚生活社區(qū)的組合加州工業(yè)城享有很多政策優(yōu)惠如享受一切國(guó)家和地方允許的稅收優(yōu)惠和待遇在10年內(nèi)，將該公司應(yīng)當(dāng)交納的各項(xiàng)稅收中地方留成/分成部分以獎(jiǎng)勵(lì)方式全部返回，同時(shí)免除一切行政事業(yè)性收費(fèi)河南方面獨(dú)自承擔(dān)工業(yè)城出讓土地范圍內(nèi)全部拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用和責(zé)任等-80-19、拉德芳斯模式-81-拉德芳斯模式是以商務(wù)、商業(yè)和居住功能為主導(dǎo)的綜合性新城模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)拉德芳斯新城模式以商務(wù)、商業(yè)和居住功能為主的綜合性新城商務(wù)寫(xiě)字樓、商業(yè)購(gòu)物中心、住宅及其他相關(guān)配套各類(lèi)企業(yè)、跨國(guó)公司、購(gòu)物休閑旅游者、住宅消費(fèi)人群城市郊區(qū)，分擔(dān)主城區(qū)人口和交通壓力新城設(shè)計(jì)個(gè)性化、多元化、滿(mǎn)足不同人群和企業(yè)的需求塑造文化氛圍，聚集人氣，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平-82-拉德芳斯新城基本情況運(yùn)營(yíng)商：拉德芳斯區(qū)域開(kāi)發(fā)公司（簡(jiǎn)稱(chēng)EPAD)區(qū)位：位于巴黎市西北部，巴黎城市主軸線(xiàn)的西端開(kāi)發(fā)情況：如下表新城中工作人員超過(guò)15萬(wàn)人已建成商務(wù)與辦公樓面積近250萬(wàn)平方米，容納公司1600多家其中包括法國(guó)最大的5家銀行和17家企業(yè)，170家外國(guó)金融機(jī)構(gòu)，還有190多家世界著名跨國(guó)公司的總部和區(qū)域總部總體情況：-83-拉德芳斯新城定位定位：現(xiàn)代化城市副中心（SUB-CBD)原因：巴黎市政府出于整體規(guī)劃的考慮滿(mǎn)足巴黎日益增長(zhǎng)的商務(wù)空間緩解巴黎老城區(qū)的人口、交通壓力保護(hù)巴黎古都風(fēng)貌在老城區(qū)建高建筑不受歡迎拉德芳斯地處郊區(qū)、所處區(qū)位獨(dú)特巴黎市政府決定在拉德芳斯區(qū)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的城市副中心結(jié)果：標(biāo)志建筑——大拱門(mén)-84-拉德芳斯新城特點(diǎn)除了擁有總面積達(dá)10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心外，新城內(nèi)還有數(shù)家大型會(huì)展中心以及其他配套。目前，拉德芳斯新城已真正成為一個(gè)服務(wù)配套設(shè)施齊備，以商務(wù)辦公功能為主，集居住、購(gòu)物、會(huì)展、旅游等多種功能為一體的SUB-CBD新城中的劇院、會(huì)展中心、德芳斯宮、新凱旋門(mén)屋頂展廳等常常舉行展覽、藝術(shù)表演、音樂(lè)會(huì)等文化活動(dòng)，提高了拉德芳斯新城的城市品位，豐富了城市內(nèi)涵，也為其建設(shè)聚集了更多的人氣新城代表建筑大拱門(mén)與象征古老巴黎的凱旋門(mén)、香榭麗舍大道和協(xié)和廣場(chǎng)在同一條中軸線(xiàn)上，這既使巴黎顯得更年輕,更活力,又使拉德芳斯新城能借助巴黎悠久的文化底蘊(yùn)吸引各類(lèi)消費(fèi)者在新城建設(shè)之初，EPDA就制定了人車(chē)分離的交通規(guī)則。目前已經(jīng)形成了高架交通、地面交通和地下交通三位一體的交通系統(tǒng)，保證的副中心城人流物流的暢通EPDA對(duì)辦公樓進(jìn)行靈活多樣的規(guī)劃，注重建筑物外部形態(tài)、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)和設(shè)施配置的多樣性，為不同性質(zhì)、不同規(guī)模的公司定造不同類(lèi)型的辦公空間。同時(shí)，在大樓設(shè)計(jì)中推廣節(jié)能技術(shù)，強(qiáng)調(diào)城市發(fā)展與環(huán)境保護(hù)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供良好的外部環(huán)境總體設(shè)計(jì)別具匠心，體現(xiàn)現(xiàn)代和未來(lái)城區(qū)的多功能設(shè)計(jì)思想交通設(shè)計(jì)人車(chē)分離，保證暢通寫(xiě)字樓宇設(shè)計(jì)多元化，滿(mǎn)足副中心城中多樣化的商務(wù)空間需求配套設(shè)施完善，提升了副中心城的綜合服務(wù)功能文化氛圍營(yíng)造頗具特色-85-20、錢(qián)江新城模式-86-”錢(qián)江新城模式“是指城區(qū)擴(kuò)大后在城市新的中心上建設(shè)的集高檔商務(wù)、商業(yè)和休閑娛樂(lè)于一體的綜合區(qū)模式名稱(chēng)錢(qián)江新城模式功能定位城區(qū)擴(kuò)大后在城市新的中心上建設(shè)的集高檔商務(wù)、商業(yè)和休閑娛樂(lè)于一體的綜合區(qū)物業(yè)組合物業(yè)構(gòu)成以高檔寫(xiě)字樓、高檔酒店、購(gòu)物中心、餐飲娛樂(lè)為主，兼有精品住宅及配套設(shè)施，有些類(lèi)似于CBD特點(diǎn)通常選址于老城的邊緣帶的核心區(qū)，具有優(yōu)越的自然景觀(guān)、生態(tài)資源、或良好的交通條件之處；其功能以商務(wù)為主，同時(shí)發(fā)展高檔的第三產(chǎn)業(yè)，通常按照辦公、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等具體功能進(jìn)行分區(qū)；在規(guī)劃時(shí)注重生態(tài)和文化品位的營(yíng)造對(duì)ABC造城的啟示：目前在中國(guó)一線(xiàn)城市及發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市（尤其是文化旅游城市），考慮到老城的保護(hù)、老城的“減負(fù)”和城市的可持續(xù)發(fā)展，往往存在著建設(shè)新城的需求；且其發(fā)展觀(guān)念正逐漸從過(guò)去的“拆舊城、建新城”過(guò)渡到目前的“保老城、建新城”，既在老城邊緣區(qū)建設(shè)新城，這其中蘊(yùn)涵著大量的新城運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)；本類(lèi)產(chǎn)品一般建于新城的核心區(qū)，是新城首當(dāng)其充和最為重要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是城市運(yùn)營(yíng)商獲得運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)、最大化收益的最為有力的抓手-87-“錢(qián)江新城模式”舉例——錢(qián)江新城簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：錢(qián)江新城區(qū)位：位于杭州市老城區(qū)的東南部，地理位置優(yōu)越，交通便捷，與錢(qián)塘江咫尺之遙，距離西湖風(fēng)景區(qū)約4.5公里，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)約18公里開(kāi)發(fā)面積：15.8平方公里定位：杭州“新CBD”原因：考慮到既保護(hù)老城區(qū)的旅游資源和歷史文化風(fēng)貌，同時(shí)保證未來(lái)可持續(xù)發(fā)展，杭州市政府制定了“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”的戰(zhàn)略，計(jì)劃將長(zhǎng)期以來(lái)形成的以西湖為核心的團(tuán)狀空間形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X(qián)塘江為軸線(xiàn)的分散組團(tuán)形態(tài)。其中，在錢(qián)塘江北岸的城市地理中心位置建設(shè)杭州城市新中心，形成未來(lái)杭州大都市的中心商務(wù)區(qū)和高檔第三產(chǎn)業(yè)區(qū)，這就是錢(qián)江新城定位-88-“錢(qián)江新城模式”舉例——錢(qián)江新城（續(xù)）功能錢(qián)江新城集行政辦公、金融、貿(mào)易、信息、商業(yè)、會(huì)展、旅游、休閑、居住等功能于一體，發(fā)揮綜合服務(wù)、生產(chǎn)創(chuàng)新和因素集散等作用。重點(diǎn)將發(fā)展銀行、保險(xiǎn)、證券、信息、咨詢(xún)等行業(yè)，鼓勵(lì)發(fā)展物流、商業(yè)、文化體育、住宅等產(chǎn)業(yè)，吸引國(guó)內(nèi)外的大公司、大集團(tuán)、知名民營(yíng)企業(yè)總部入住新城功能分區(qū)布局分布上分為商務(wù)辦公區(qū)、證券金融中心、行政辦公區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂(lè)綜合區(qū)、濱江游憩區(qū)和精品商住區(qū)物業(yè)構(gòu)成新城將集中杭州的現(xiàn)代化建筑群，建設(shè)市民中心、文體中心、廣電中心等大型公共建筑，興建商務(wù)、金融辦公等現(xiàn)代化寫(xiě)字樓，并有高檔酒店、購(gòu)物中心、餐飲娛樂(lè)配套。平行于錢(qián)塘江的富春江路作為核心區(qū)商務(wù)發(fā)展軸，將是錢(qián)江新城最長(zhǎng)、最繁華的景觀(guān)道路；新城核心區(qū)以市民中心為核心，向江形成中軸線(xiàn)，兩側(cè)將建設(shè)杭州大劇院等標(biāo)志性建筑；新城規(guī)劃具有低密度、高容積率和高綠化率的特點(diǎn)，以水景的利用和大面積的綠色公共空間為特色，建設(shè)江邊生態(tài)帶并溝通諸多水體，結(jié)合水系布局進(jìn)行系統(tǒng)性和網(wǎng)絡(luò)性的綠化，體現(xiàn)自然與人和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境-89-21、泰晤士小鎮(zhèn)模式-90-泰晤士小鎮(zhèn)模式是體現(xiàn)英倫風(fēng)情的居住休閑小鎮(zhèn)體現(xiàn)英國(guó)泰晤士河邊小鎮(zhèn)風(fēng)情的以別墅為主的居住休閑小鎮(zhèn)獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓、商業(yè)中心、休閑等向往英倫風(fēng)情和貴族生活的高收入人群建筑風(fēng)格體現(xiàn)異域英倫風(fēng)情圍繞住宅建設(shè)休閑中心品位高尚、貴族生活泰晤士小鎮(zhèn)模式模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)-91-典型代表——泰晤士小鎮(zhèn)占地：1平方公里區(qū)位：上海郊區(qū)松江地區(qū)運(yùn)營(yíng)商：上海恒和置業(yè)有限公司、上海松江新城建設(shè)發(fā)展有限公司規(guī)劃商：英國(guó)阿特金斯集團(tuán)功能分區(qū)：A區(qū)聯(lián)體別墅英倫之鄉(xiāng)、B區(qū)獨(dú)立別墅貴族風(fēng)范、C區(qū)商業(yè)townhouse、D區(qū)時(shí)尚建筑、中央?yún)^(qū)是休閑商務(wù)區(qū)規(guī)劃理念：

充分發(fā)揮松江良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)引入英國(guó)泰晤士河邊小鎮(zhèn)風(fēng)情和住宅特征，追求人與自然的最佳和諧，體現(xiàn)松江新城濃烈的現(xiàn)代化、國(guó)際性、生態(tài)型以及旅游文化氣息將自然流暢的道路系統(tǒng)與優(yōu)美的河道有機(jī)地結(jié)合在一起，作為整個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)的骨架一條連續(xù)的多功能步行街以及湖畔英式廣場(chǎng)成為總體規(guī)劃的主軸線(xiàn)，是居民及游人進(jìn)行集會(huì)、表演、休閑、交往的好去處，層次豐富，引人入勝，整體氣氛充滿(mǎn)生活情調(diào)和樂(lè)趣。-92-22、萬(wàn)科東麗湖模式-93-萬(wàn)科東麗湖模式是指生態(tài)旅游休閑住區(qū)萬(wàn)科東麗湖模式以生態(tài)為主線(xiàn)，體現(xiàn)新都市主義風(fēng)格的旅游休閑住區(qū)以生態(tài)住宅為主，配以相應(yīng)的生態(tài)花園，旅游景區(qū)、休閑場(chǎng)所等追求品位追求生態(tài)的高收入人群、渴望放松身心，回歸自然的旅游者和度假人群生態(tài)為主線(xiàn)，貫徹新都市主義的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)境優(yōu)雅，遠(yuǎn)離嘈雜擁擠的城市，提供健康居住生活方式自然環(huán)境受到保護(hù)，人們與鳥(niǎo)類(lèi)及自然景觀(guān)和諧相處，并從中受益人們可以到此周末休閑或遠(yuǎn)足郊游，遠(yuǎn)離城市塵囂。模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)-94-典型代表——萬(wàn)科東麗湖選址：天津市東麗區(qū)東麗湖內(nèi)，占據(jù)整個(gè)東麗湖北岸據(jù)外環(huán)線(xiàn)17公里，距離天津市區(qū)中心約28公里，距離濱海城區(qū)25公里，距離天津機(jī)場(chǎng)26公里開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商：萬(wàn)科集團(tuán)占地：270多萬(wàn)平米，總建筑面積88萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積80萬(wàn)平方米，公建建筑面積8萬(wàn)平方米。項(xiàng)目容積率不大于0.36，建筑密度不大于20%，綠地率不小于50%。物業(yè)組合：高尚住宅區(qū)、商業(yè)園、生態(tài)花園、商用社交碼頭區(qū)域中心、健康中心等功能定位：計(jì)劃在8—10年內(nèi)建設(shè)成為一個(gè)集居住，旅游，休閑為一體的功能齊全的完整綜合性新市鎮(zhèn)特點(diǎn)：所處位置獨(dú)特，東麗湖位于天津市七個(gè)生態(tài)自然保護(hù)區(qū)和天津市十大旅游風(fēng)景區(qū)之一的東麗區(qū)東麗湖溫泉度假旅游區(qū)內(nèi)，其水域面積位居各自然生態(tài)保護(hù)區(qū)之首以生態(tài)為主線(xiàn)，體現(xiàn)新都市主義城市理想住宅設(shè)計(jì)個(gè)性化、生態(tài)化，綜合功能完善萬(wàn)科東麗湖區(qū)位-95-23、京津新城模式-96-“京津新城模式”是指處于經(jīng)濟(jì)圈/都市圈/城市帶的中心位置并為臨近中心城市乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)圈提供綜合性產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)、旅游休閑以及宜居居住服務(wù)的新城模式名稱(chēng)“京津新城”模式功能定位處于經(jīng)濟(jì)圈/都市圈/城市帶的中心位置并為臨近中心城市乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)圈提供綜合性產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)、旅游休閑以及宜居居住服務(wù)的新城（經(jīng)濟(jì)服務(wù)通常包括產(chǎn)業(yè)配套、商貿(mào)、物流、會(huì)展、辦公場(chǎng)所、人力資源培養(yǎng)等）物業(yè)組合包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商貿(mào)中心、物流園等產(chǎn)業(yè)服務(wù)設(shè)施，以及旅游休閑度假區(qū)、別墅、中高檔住宅等，同時(shí)配以各種完備的生活設(shè)施特點(diǎn)在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈的腹地，以及東三省等次級(jí)經(jīng)濟(jì)圈/城市帶/都市圈的中心區(qū)域存在該類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)其要點(diǎn)是把握住經(jīng)濟(jì)圈中心城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活的顯在需求以及潛在需求，并提前介入、掌握先機(jī)-97-“京津新城模式“舉例——京津新城簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：京津新城區(qū)位：位于天津市寶坻區(qū)。寶坻處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的心臟地帶，位于北京、天津經(jīng)濟(jì)走廊上，依托天津，面向北京，輻射整個(gè)華北和東北。交通便利，距北京90公里、距北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)96公里、距天津25公里、距天津新港43公里、距天津機(jī)場(chǎng)30公里。京沈和津薊兩條高速公路，以及擬建城市輕軌均路經(jīng)京津新城。寶坻區(qū)具備設(shè)立各類(lèi)企業(yè)的基本條件，可以充分利用京津冀的資源和產(chǎn)業(yè)輻射，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展開(kāi)發(fā)面積：260平方公里運(yùn)營(yíng)商：珠江合生定位：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)代服務(wù)中心原因：隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的振興以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的快速發(fā)展，尤其是濱海新區(qū)將成為天津未來(lái)發(fā)展的核心，天津需要在京、津中間的交通發(fā)達(dá)的關(guān)鍵位置設(shè)立一個(gè)運(yùn)營(yíng)成本低、支持能力強(qiáng)、輻射面廣、層次高的綜合服務(wù)聚集地，實(shí)現(xiàn)京津聯(lián)動(dòng)，輻射三北和東北亞，帶動(dòng)天津乃至整個(gè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位-98-“京津新城模式“舉例——京津新城（續(xù)）功能集工業(yè)園、商貿(mào)物流、教育、會(huì)展、旅游休閑、文化居住六大功能，成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)服務(wù)中心，具體指國(guó)際國(guó)內(nèi)總部后臺(tái)系統(tǒng)服務(wù)中心（研發(fā)、后勤、培訓(xùn)、數(shù)據(jù)、加工），國(guó)際峰會(huì)、會(huì)展地，奧運(yùn)北京的后花園，東北亞商貿(mào)、物流分撥中心，國(guó)內(nèi)外中小企業(yè)CSD（中心服務(wù)區(qū)）（研發(fā)設(shè)計(jì)、企業(yè)孵化），國(guó)際化的生態(tài)居住區(qū)功能分區(qū)擁有包括工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)物流在內(nèi)的綜合功能產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)基地、峰會(huì)會(huì)展基地、總部后臺(tái)系統(tǒng)服務(wù)基地、文化教育、生態(tài)宜居等6大板塊；物業(yè)構(gòu)成工業(yè)園區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)、機(jī)電、家用電器、輕工、醫(yī)藥、裝備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)，打造成國(guó)際性的生產(chǎn)加工基地；京津商貿(mào)城：亞洲乃至世界上最大規(guī)模的國(guó)際綜合性商品批發(fā)交易建筑群之一；集休閑度假娛樂(lè)一體的珠江溫泉城；教育園：作為中國(guó)寶坻民辦高等教育試驗(yàn)基地，將主要用于培養(yǎng)實(shí)用型、技能型人才；知識(shí)森林島：將建成具有知識(shí)型、國(guó)際型、生態(tài)型、藝術(shù)型黃金品質(zhì)的新概念經(jīng)濟(jì)區(qū)；超大規(guī)模的休閑度假別墅區(qū)：以北美風(fēng)格和地中海風(fēng)格的各種形式的別墅為主體，配套包括溫泉度假村、酒店、教堂、高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部、潮白河游艇會(huì)、國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、旅游購(gòu)物主題公園、劇院、高級(jí)療養(yǎng)醫(yī)院、博物館、大型水上運(yùn)動(dòng)中心、動(dòng)物園、植物園、體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館等以及超市、餐飲、娛樂(lè)、銀行、郵局、書(shū)店、通信、公交等生活配套-99-24、張貴莊模式-100-“張貴莊模式”是指圍繞中心城或城市圈的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提供會(huì)展及貿(mào)易、物流功能，同時(shí)包括商務(wù)、居住功能的新城市模式名稱(chēng)張貴莊模式功能定位圍繞中心城或城市圈的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提供會(huì)展及貿(mào)易、物流功能，同時(shí)包括商務(wù)、居住功能的新城市物業(yè)組合以會(huì)展場(chǎng)館、商貿(mào)物流設(shè)施及住宅、商務(wù)為主，輔之以完備的配套設(shè)施特點(diǎn)一般建造于龐大的且需要展示功能的產(chǎn)業(yè)基地附近，交通運(yùn)輸條件便利；會(huì)展經(jīng)濟(jì)為該城市的產(chǎn)業(yè)引擎；城市通常需要建設(shè)成宜居地，以支持會(huì)展業(yè)發(fā)展；對(duì)于A(yíng)BC來(lái)說(shuō)在國(guó)內(nèi)大型且需要展示功能的產(chǎn)業(yè)區(qū)周?chē)嬖谥欢ǖ倪\(yùn)營(yíng)此類(lèi)產(chǎn)品的機(jī)會(huì)-101-“張貴莊模式”舉例——張貴莊新市鎮(zhèn)簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：張貴莊新市鎮(zhèn)區(qū)位：位于天津東部的東麗區(qū)，天津中心城區(qū)與濱海新區(qū)之間，緊鄰天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)和津?yàn)I高速，向東沿20分鐘內(nèi)可達(dá)空港物流區(qū)、塘沽區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)，交通極為便利，是天津融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的金紐帶開(kāi)發(fā)面積：5.63平方公里定位汽車(chē)博覽會(huì)展城功能以汽車(chē)展銷(xiāo)、貿(mào)易、集送及商務(wù)、居住為主要功能的新市鎮(zhèn)物業(yè)構(gòu)成張貴莊新市鎮(zhèn)中心占地約24公頃，包括寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、超市、餐飲設(shè)施、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等多種商業(yè)形態(tài)和娛樂(lè)設(shè)施，以及高檔住宅區(qū)，還包括配套的圖書(shū)館、劇院、體育場(chǎng)(館）、城市管理的行政辦公樓等坐落于東部的汽車(chē)城作為全國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)交易博覽中心將成為新市鎮(zhèn)獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)市鎮(zhèn)的商務(wù)功能區(qū)主要集中于商務(wù)公園，包括企業(yè)商務(wù)會(huì)所、商務(wù)辦公區(qū)、商務(wù)俱樂(lè)部會(huì)所等，還有1800畝的生態(tài)園林功能分區(qū)由一個(gè)市鎮(zhèn)中心及兩個(gè)副中心，加上一系列的鄰里社區(qū)及開(kāi)發(fā)分區(qū)構(gòu)成。鎮(zhèn)內(nèi)除住宅區(qū)外，策劃有汽車(chē)城、商務(wù)公園、教育園區(qū)、金融中心、商業(yè)中心、高爾夫球場(chǎng)等；其中總面積達(dá)50公頃的汽車(chē)城依托天津汽車(chē)物流，扮演了全國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)買(mǎi)賣(mài)流通的中心角色，將發(fā)展為全國(guó)重要的汽車(chē)展銷(xiāo)、貿(mào)易、集送及相關(guān)教育的中心-102-25、衛(wèi)星城-103-衛(wèi)星城是地處大都市周邊、具有一定數(shù)量人口規(guī)模、城市功能齊備、并同大都市中心城區(qū)有著密切聯(lián)系的新興城市模式名稱(chēng)衛(wèi)星城功能定位衛(wèi)星城直接為中心城服務(wù)，其作用在于分解中心城的功能，或者彌補(bǔ)中心城功能的不足。具體表現(xiàn)在人口和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)方面；人口方面：分流中心城人口，緩解由于中心城人口過(guò)多帶來(lái)的就業(yè)、住房、交通、環(huán)境等各方面的壓力；產(chǎn)業(yè)方面：轉(zhuǎn)移中心城產(chǎn)業(yè)，或?yàn)橹行某钱a(chǎn)業(yè)提供配套產(chǎn)業(yè)，或補(bǔ)充中心城無(wú)法發(fā)展的產(chǎn)業(yè)物業(yè)組合具有產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、文化等全面的城市物業(yè)設(shè)施目標(biāo)客戶(hù)群中心城的企事業(yè)單位及居民概念衛(wèi)星城就是地處大都市周邊，同大都市的中心城區(qū)有一定距離、具有一定數(shù)量人口規(guī)模、并同大都市中心城區(qū)有著密切聯(lián)系的新興城市。城內(nèi)具有產(chǎn)業(yè)以及完備的居住功能，足以滿(mǎn)足居民在本城居住、就業(yè)、購(gòu)物、醫(yī)療、教育、郵電通訊、文化生活等各方面的需求-104-衛(wèi)星城同中心城聯(lián)系緊密，且具有多方面的特征衛(wèi)星城選址于特大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，與中心城距離一般在20-120公里之間，通常為航空港、港口、高速公路、鐵路等多交通設(shè)施的交叉會(huì)聚地，且周邊具有一定的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，通往中心城的交通便利；衛(wèi)星城作為一座功能齊全的城市，綜合產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、文化等各種城市功能，人口數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模，一般為20萬(wàn)以上；衛(wèi)星城不同于睡城和普通城鎮(zhèn)，其同中心城市的關(guān)系更加緊密，它的產(chǎn)業(yè)安排、交通網(wǎng)絡(luò)組合、文化淵源、人口組成等與中心城的關(guān)聯(lián)度甚高，其作用在于分解中心城的功能，或者彌補(bǔ)中心城功能的不足；衛(wèi)星城具有產(chǎn)業(yè)支撐，能夠帶動(dòng)中心城人口的遷移，可實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展，一般人均GDP不低于中心城的10%；注：按我國(guó)統(tǒng)計(jì)局口徑，特大城市指城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口超過(guò)100萬(wàn)的城市特征-105-建設(shè)衛(wèi)星城是特大城市發(fā)展的必經(jīng)階段，其間蘊(yùn)涵著巨大的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)衛(wèi)星城產(chǎn)生的內(nèi)在動(dòng)因建設(shè)衛(wèi)星城是特大城市發(fā)展的必經(jīng)階段。其內(nèi)在動(dòng)因是為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，城市必須保持最佳的規(guī)模，而不是規(guī)模越大越好：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要：由于城市的聚集效應(yīng)能產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)，因此只要城市中的人口、經(jīng)濟(jì)、土地三者規(guī)模比例合適，城市經(jīng)濟(jì)效率就會(huì)處于上升階段，從而產(chǎn)生聚合式的強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張。但當(dāng)城市規(guī)模超過(guò)一定程度后，就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)成本上升現(xiàn)象，這將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率下降，影響產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。因此此時(shí)為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，城市規(guī)模必須控制和縮減；居民對(duì)環(huán)境、交通等生活條件的需求：隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，居民生活成本上升，生態(tài)環(huán)境、交通、治安等惡化，因此居民存在改善生活條件的需求發(fā)展衛(wèi)星城的條件中心城條件：發(fā)展到一定規(guī)模的特大城市。只有特大城市的發(fā)展達(dá)到相當(dāng)大的規(guī)模和足夠強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力時(shí)，才在客觀(guān)上產(chǎn)生建設(shè)衛(wèi)星城的要求，并且政府在主觀(guān)上具有建設(shè)衛(wèi)星城的可能；衛(wèi)星城條件：具備較好的自然環(huán)境，同中心城距離適當(dāng)，具有便捷的交通運(yùn)輸和通訊條件對(duì)ABC造城的啟示我國(guó)目前正處于區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、城鄉(xiāng)一體化的主升浪潮之中，且我國(guó)具有多個(gè)特大城市（截止2003年低，我國(guó)有49個(gè)特大城市），存在著大量的運(yùn)營(yíng)衛(wèi)星城的機(jī)會(huì)；運(yùn)營(yíng)衛(wèi)星城必須從中心城乃至更廣泛的區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度考慮，為其尋找到產(chǎn)業(yè)支撐，使其具備“造血”功能，方能實(shí)現(xiàn)最大化收益-106-衛(wèi)星城舉例——松江新城簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：松江新城區(qū)位：位于上海西南的郊區(qū)松江區(qū)，上海三大城市發(fā)展軸上，距市中心40公里，是上海聯(lián)系浙江的橋頭堡。交通十分便利，有滬杭、滬寧高速公路和滬杭鐵路，以及軌道交通九號(hào)線(xiàn)，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里；附近有上海松江出口加工區(qū)，松江集中了數(shù)百家外資企業(yè)，是上海的又一個(gè)制造業(yè)高地開(kāi)發(fā)面積：36平方公里運(yùn)營(yíng)商：松江新城建設(shè)發(fā)展有限公司定位：上海衛(wèi)星城原因：上海為實(shí)現(xiàn)成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一和現(xiàn)代化國(guó)際大都市的目標(biāo)，提出“一城九鎮(zhèn)”布局，將產(chǎn)業(yè)重新布局調(diào)整，通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，依托重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和骨干交通建設(shè)，將人口從市區(qū)疏散到郊區(qū)，實(shí)現(xiàn)上海由單核到多核的轉(zhuǎn)變，形成工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)群和都市經(jīng)濟(jì)圈。由于松江優(yōu)越的地理位置，被選為首先開(kāi)發(fā)的“一城”（衛(wèi)星城），未來(lái)將成為一座與上海國(guó)際大都市相呼應(yīng)、具有中等規(guī)模的現(xiàn)代化新型城市，和長(zhǎng)三角制造業(yè)中心、教育高地、上海的“都市花園”定位-107-衛(wèi)星城舉例——松江新城（續(xù)）功能作為上海的衛(wèi)星城，分流上海人口，具備產(chǎn)業(yè)、居住生活、教育等全面的城市功能；成為長(zhǎng)三角制造業(yè)中心、教育高地和上海的城市花園；成為松江區(qū)的政治、教育、文化和居住中心功能分區(qū)松江新城以滬杭高速公路為軸，北部重點(diǎn)展現(xiàn)歐陸城市風(fēng)貌，南部則保留老城歷史文化名鎮(zhèn)的風(fēng)貌，體現(xiàn)明清建筑風(fēng)格，實(shí)現(xiàn)“一城兩貌”；目前新城開(kāi)發(fā)重點(diǎn)集中在22．4平方公里的“松江新城示范區(qū)”。以中央十字綠化帶為軸，北面是占地8000畝的松江大學(xué)城及松江軌道交通樞紐站，南面是松江政治文化和行政中心，總占地面積３９萬(wàn)平方米；西南將建成以１平方公里特色英倫風(fēng)貌區(qū)為代表的高檔住宅區(qū)；東面是擁有生態(tài)環(huán)境的綠色景觀(guān)區(qū)；物業(yè)構(gòu)成教育方面：上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、上海外貿(mào)學(xué)院、立信會(huì)計(jì)等高校、新城實(shí)驗(yàn)幼兒園及雙語(yǔ)學(xué)校等等；商業(yè)：新松江路商業(yè)街、易初蓮花、樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)、開(kāi)元廣場(chǎng)；五星級(jí)酒店、商業(yè)中心；醫(yī)療：上海第一人民醫(yī)院新城分院；文化休閑：圖書(shū)館、