第八章土地增值稅法

第八章土地增值稅法

第一節(jié)土地增值稅基本原理第二節(jié)納稅義務人和征稅范圍第三節(jié)稅率★第四節(jié)應納稅額的計算★★第五節(jié)稅收優(yōu)惠第六節(jié)征收管理第一節(jié)土地增值稅基本原理

一、我國土地增值稅的概念

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種資源稅。二、我國土地增值稅的特點1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)

2.征稅面比較廣

3.采用扣除法和評估法確定增值額4.實行超率累進稅率

5.在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實行按次征收（對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)交易頻繁的，按期匯總征收）

（一）增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控（二）抑制土地炒買炒賣，保障國家的地權(quán)益（三）規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財政收入三、我國土地增值稅的作用第一節(jié)土地增值稅基本原理

第二節(jié)納稅義務人與征稅范圍

一、納稅義務人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。二、征稅范圍（一）基本征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。3、存量房地產(chǎn)的買賣。（二）具體情況判定（見教材）第二節(jié)納稅義務人與征稅范圍土地增值稅的征稅范圍的判定標準

標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。按照《中華人民共和國憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國家所有外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜?，才能進行轉(zhuǎn)讓。（請學習十八屆三中全會關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)精神）標準之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。1.土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。2.土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。（出租）標準之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。

具體事項征稅的規(guī)定匯總有關(guān)事項是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈予繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，不征；非公益性贈予，征。3.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新評估不征（無收入）。第三節(jié)稅率

增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下：第四節(jié)應納稅額的計算計算公式：應納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）

=增值額×（超率累進）稅率-扣除項目金額

×速算扣除系數(shù)一、計算土地增值額分別新舊房采用扣除法和評估法確定第四節(jié)應納稅額的計算（一）扣除法——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值額=應稅收入-扣除項目金額納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算：1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的；2、提供的扣除項目不實的；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。1、應稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計入收入總額。第四節(jié)應納稅額的計算2、扣除項目金額的確定（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費用。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。第四節(jié)應納稅額的計算（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）開發(fā)費用包括開發(fā)項目的銷售費用、管理費用和財務費用。按稅法規(guī)定的扣除標準扣除：納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)第四節(jié)應納稅額的計算（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括營業(yè)稅及附加、印花稅。企業(yè)狀況可扣除稅金詳細說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）城建稅和教育費附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%（2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為5%（2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）第四節(jié)應納稅額的計算（5）其他扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%第四節(jié)應納稅額的計算注意：第（5）項加計扣除只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享受，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策；取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。（二）評估法——適用舊房及建筑物即存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額=舊房及建筑物的評估價格-取得土地使用權(quán)所支付的地價款及有關(guān)費用-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金1、“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。評估價格=重置成本價×成新度折扣率2、對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。第四節(jié)應納稅額的計算第四節(jié)應納稅額計算二、超率累進稅率適用——計算土地增值率1、土地增值率即增值額與扣除項目之間的比例2、根據(jù)土地增值率確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)例見教材第五節(jié)稅收優(yōu)惠

一、建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。二、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。三、因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免稅。第六節(jié)征收管理

一、納稅申報納稅人應在合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)申報納稅，并向稅務機關(guān)提供相關(guān)合同資料。二、納稅地點納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報?？伎寄?．下列各項中應征土地增值稅的有（）。A．非房地產(chǎn)企業(yè)問用房地產(chǎn)進行投資B．兼并企業(yè)取得被兼并企業(yè)房地產(chǎn)C．企業(yè)間房地產(chǎn)交換D．房地產(chǎn)的出租2．某單位轉(zhuǎn)讓一幢1980年建造的公寓樓，當時的造價為500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定，該樓的重置成本價為2000萬元，成新度折扣率為六成。在計算土地增值稅時，其評估價格為（）。A．500萬元B．1200萬元C．2000萬元D．1500萬元3．納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其（）按規(guī)定計算繳納土地增值稅。A．超過部分的金額B．全部增值額C．扣除項目金額D．出售金額參考答案1．【答案】C【解析】用房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營以及被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到兼并企業(yè)暫免征收土地增值稅；房地產(chǎn)的出粗不屬于土地增值稅的征稅范圍；企業(yè)間房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍。2．【答案】B【解析】轉(zhuǎn)讓舊房使用評估的方法，要用評估的重置成本價與成新度折扣率計算評估價格。評估價格=2000×60%=1200(萬元)。3．【答案】B【解析】在土地增值稅稅收優(yōu)惠條款中規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計算繳納土地增值稅?？伎寄隳撤康禺a(chǎn)公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以4,000元/M2價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅共計170萬元，請問其應繳納土地增值稅是多少。第一步，計算扣除項目金額1、購買土地使用權(quán)費用：300萬元2、開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500萬元3、計算加計扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360萬元4、房地產(chǎn)開發(fā)費用：因為不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：（300＋1500）×10％＝180萬元，應按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。5、稅金：170萬元扣除項目金額＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510萬元第二步，計算增值額