仁懷賢商業(yè)街策劃推廣報(bào)告

懷賢商業(yè)街策劃推廣報(bào)告2012.5報(bào)告形成思路項(xiàng)目操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣方案項(xiàng)目解讀與分析前言/項(xiàng)目所在城市概況/懷仁城市性質(zhì)：懷仁縣城是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心，是以陶瓷、建材、及高科技新型產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市。懷仁縣城發(fā)展戰(zhàn)略：以“人文、城市、生態(tài)”為主題，以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，構(gòu)筑社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧社會(huì)。具體包括五個(gè)方面：第一，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，培育支柱產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)培育商貿(mào)流通、科技信息、陶瓷、建材、制藥、乳品等；第二，“教育為本，科教興縣”，不斷提高國(guó)民的文化素質(zhì)；第三，優(yōu)化縣城空間布局；第四，塑造城市特色；第五，減少污染，增強(qiáng)縣城自凈能力，創(chuàng)建園林城市。前言/項(xiàng)目現(xiàn)狀與開(kāi)發(fā)商需求/項(xiàng)目處于懷仁縣核心位置，與縣政府隔路相望，位于政治、經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域內(nèi)；縣城內(nèi)客群（購(gòu)房客群、部分經(jīng)營(yíng)客群）十分認(rèn)可項(xiàng)目地段；開(kāi)發(fā)商目標(biāo)以全部銷(xiāo)售（住宅、商業(yè)）為主，只有在非常情況下才考慮自持部分商業(yè)；開(kāi)發(fā)商需求好的策略及手段將處于地塊中部的集中商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓盡快出售。前言/項(xiàng)目目標(biāo)/盡可能降低項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值利用和發(fā)展商利潤(rùn)最大化風(fēng)險(xiǎn)最小達(dá)到目標(biāo)

利潤(rùn)最大賺錢(qián)最快品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)較快的銷(xiāo)售速度和較高的銷(xiāo)售率塑造精品項(xiàng)目形象，造就最大品牌價(jià)值塑造經(jīng)典—打造“懷仁”建筑航母，開(kāi)創(chuàng)“懷仁“新紀(jì)元目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值單位1規(guī)劃用地面積77743.4平米2總建筑面積366648平米3其中地上建筑面積309852平米住宅建筑面積161608.6平米商業(yè)建筑面積146651.4平米幼兒園面積1592平米地下建筑面積56796平米

基底面積35087.1平米

總戶數(shù)1908戶

總?cè)藬?shù)6105人

戶均人口3.2人/戶

容積率3.99/

建筑密度45%

停車(chē)位2000輛

綠地率13%根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看：本項(xiàng)目是集住宅、集中商業(yè)、寫(xiě)字樓辦公、酒店于一體的綜合性項(xiàng)目。/項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣/項(xiàng)目解讀-周邊交通與展面解析/縣委縣政府懷仁縣火車(chē)站萬(wàn)人商廈旗艦金伯利鉆石天豐商廈德克士康達(dá)體育城東源購(gòu)物中心仁人路（原新華路）懷安大街（原迎賓大街）仁里路（原新建路）云中西街本項(xiàng)目懷賢街開(kāi)元大廈人民公園高速收費(fèi)站

外部交通:本項(xiàng)目北至懷賢大街，東至仁人路，西至懷仁縣文化館，南至云中西街。此地段是懷仁縣的繁華區(qū)域，不僅形成成熟的居住氛圍，還是本縣的商業(yè)聚集地。臨近火車(chē)站，前往高速也十分方便。商業(yè)展示:本項(xiàng)目商業(yè)街有三個(gè)道路主進(jìn)出口，展示面相對(duì)較好?？h文化館3.3公里4.6公里0.8公里目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣/項(xiàng)目解讀-所在縣城總體規(guī)劃/突出功能提升，加快實(shí)施“大縣城”戰(zhàn)略，打造華北最美縣城

堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平建設(shè)、高效能管理，全面提升縣城建設(shè)檔次，力爭(zhēng)年內(nèi)成功創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生縣城，向華北最美縣城大步邁進(jìn)。

高起點(diǎn)規(guī)劃城市。聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流專家和知名機(jī)構(gòu)編制城市規(guī)劃，提高規(guī)劃的科學(xué)性、前瞻性和可操作性。在新修編的《懷仁縣城市總體規(guī)劃》指導(dǎo)下，認(rèn)真做好城市道路、供水、排水、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)、抗震防災(zāi)等專業(yè)規(guī)劃。

投資100億元，實(shí)施城市建設(shè)工程。重點(diǎn)抓好投資42億元的金沙灘國(guó)際五星級(jí)酒店、仁和商業(yè)步行街，以及懷義街、人民醫(yī)院東區(qū)、一中西區(qū)等九大棚戶區(qū)改造，建設(shè)經(jīng)典工程，促進(jìn)縣城向都市化方向大步邁進(jìn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：懷仁縣《2012年政府工作報(bào)告》目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣/項(xiàng)目解讀-市場(chǎng)現(xiàn)狀/仁德路（原長(zhǎng)征街）縣委縣政府懷仁縣火車(chē)站萬(wàn)人商廈旗艦金伯利鉆石天豐商廈德克士康達(dá)體育城東源購(gòu)物中心仁人路（原新華路）懷安大街（原迎賓大街）仁里路（原新建路）云中西街本項(xiàng)目開(kāi)元大廈人民公園懷賢街高速收費(fèi)站中國(guó)海寧懷仁皮革城水榭花都商鋪中國(guó)海寧懷仁皮革城由北京奧森源有限公司、浙江溫州皮革商會(huì)、浙江海寧圣盾服飾有限公司、山西森泰皮革有限公司等共同投資建設(shè)，于去年7月8日在懷仁縣正式奠基開(kāi)工。項(xiàng)目占地面積500畝，規(guī)劃總建筑面積30萬(wàn)平方米，現(xiàn)一期市場(chǎng)約13萬(wàn)平方米商鋪對(duì)外招商。項(xiàng)目以打造“華北第一、全國(guó)一流”的大型皮革、皮草商品交易中心為目標(biāo)，已被山西省旅游局確定為山西省5A級(jí)購(gòu)物市場(chǎng)，并已申報(bào)國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣/項(xiàng)目解讀-政策環(huán)境/按照當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策，各個(gè)項(xiàng)目普遍貸款政策從緊，銀行的個(gè)貸渠道限制了以投資、投機(jī)為目的的購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)的客戶和外地炒房客戶。首套房置業(yè)，首付款比例不低于40%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.8倍；二套房置業(yè)，首付款比例不低于60%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套房，不提供按揭。其中，外地客戶必須提供在懷仁縣本地一年以上的個(gè)人納稅證明或者當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保險(xiǎn)繳納證明，否則無(wú)法辦理商業(yè)貸款。一次性付款不受限制。住宅開(kāi)發(fā)---與國(guó)八條有關(guān)精神保持高度一致投資環(huán)境---大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型發(fā)展取得新成效依托“三區(qū)八園”，開(kāi)工建設(shè)重點(diǎn)工程41項(xiàng)，為轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。煤炭產(chǎn)業(yè)集約化發(fā)展，全縣所有礦井全部推行了機(jī)械化綜采，柴溝、砂石礦達(dá)到一級(jí)礦井標(biāo)準(zhǔn)，蘆子溝、峙峰山達(dá)到二級(jí)礦井標(biāo)準(zhǔn)。金沙灘煤炭物流園基本建成，入園企業(yè)已達(dá)21家。投資商鋪類(lèi)商業(yè)貸款首付比例為50%目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣/項(xiàng)目解讀-小結(jié)/抓住項(xiàng)目位于政府規(guī)劃和支持的先天優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)進(jìn)行項(xiàng)目推廣。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的挖掘，形成項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)推向市場(chǎng)，引領(lǐng)市場(chǎng)投資風(fēng)向標(biāo)。項(xiàng)目解讀小結(jié)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)政策環(huán)境抓住本項(xiàng)目處于懷仁縣核心地段（大眾認(rèn)可地段），盡快入市，避免與其他項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣/項(xiàng)目分析-SWOT分析/SWOT優(yōu)勢(shì)威脅機(jī)會(huì)劣勢(shì)項(xiàng)目位置良好，懷仁縣的核心地段；項(xiàng)目周邊現(xiàn)有居民眾多，潛在消費(fèi)者多；項(xiàng)目周邊路網(wǎng)密布，交通通達(dá)性好。周邊有眾多中低檔商家，新進(jìn)入商家未來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力大；項(xiàng)目東側(cè)一公里有規(guī)劃大體量商街，易造成投資者和經(jīng)營(yíng)者爭(zhēng)奪情況出現(xiàn)。本項(xiàng)目地處成熟商業(yè)區(qū)，本土商家認(rèn)可此地段，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將為本項(xiàng)目帶來(lái)大量購(gòu)房者和經(jīng)營(yíng)者；本區(qū)域整體商業(yè)形象獲得提升。處于繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，居住環(huán)境較為嘈雜；項(xiàng)目擁有一定體量的寫(xiě)字樓和酒店，此類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)容納性未知；商業(yè)體量較大，開(kāi)發(fā)商希望在短時(shí)間內(nèi)全部銷(xiāo)售。銷(xiāo)售壓力大。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣/項(xiàng)目分析-SWOT分析/TSO發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)把握機(jī)會(huì)避免威脅W利用項(xiàng)目良好地段的先天優(yōu)勢(shì)，深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。完成市場(chǎng)接受與快速銷(xiāo)售的目的；適宜以目標(biāo)和主題定位此項(xiàng)目，達(dá)到懷仁縣尚未出現(xiàn)，但其他城市已具有成功案例的可模仿項(xiàng)目，減低項(xiàng)目操作的風(fēng)險(xiǎn)性。把握開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，與在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃之前搶占市場(chǎng)，；充分利用政府規(guī)劃和相關(guān)政策支持，提升整體項(xiàng)目影響力，打造全縣標(biāo)桿性項(xiàng)目；發(fā)揮周邊路網(wǎng)通達(dá)性以及未來(lái)客群豐富度，提高項(xiàng)目輻射范圍（輻射周邊縣市）；采用良好的市場(chǎng)策略，掌控開(kāi)盤(pán)節(jié)奏，根據(jù)市場(chǎng)接受程度分時(shí)段推不同類(lèi)型的產(chǎn)品。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣/項(xiàng)目操作難點(diǎn)解析/項(xiàng)目商業(yè)體量偏大，開(kāi)發(fā)商希望在短時(shí)間內(nèi)全部銷(xiāo)售，銷(xiāo)售壓力大；項(xiàng)目寫(xiě)字樓和酒店產(chǎn)品市場(chǎng)容納性未知；相關(guān)限購(gòu)政策影響了一部分的住宅銷(xiāo)售；項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)尚未梳理，推廣內(nèi)容與推廣周期不明確。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/目標(biāo)客群研判依據(jù)/從四個(gè)方面整體考慮目標(biāo)客群的來(lái)源與特性研判依據(jù)初期市場(chǎng)調(diào)研晉北地區(qū)市場(chǎng)特性懷仁城市印象人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)特性目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/目標(biāo)客群分析/住宅產(chǎn)品—購(gòu)房人群商業(yè)產(chǎn)品—投資客群基于整體市場(chǎng)，按照置業(yè)驅(qū)動(dòng)整體因素，將客戶分為以下兩大類(lèi)，梳理客戶需求。通過(guò)市掃描梳理客戶，把握本項(xiàng)目吸引的客戶類(lèi)型，從而直接指導(dǎo)到營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)的主針對(duì)人群。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/目標(biāo)客群—購(gòu)房客群/特性：地緣性明顯，對(duì)價(jià)格感度較高，追求性價(jià)比，在價(jià)格能承受的范圍內(nèi)，品質(zhì)越好，越受歡迎?？蛻舴治鰟傂孕枨?---（常見(jiàn)的：剛性需求客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格敏感，滿足基本的置業(yè)需求下更易妥協(xié)，對(duì)新區(qū)域項(xiàng)目接受能力強(qiáng)。）本項(xiàng)目的剛需客群是對(duì)本區(qū)域有歸屬感的客群，如拆遷客群。有認(rèn)同感，認(rèn)為在本區(qū)域生活配套十分方便，是本縣的核心區(qū)域。適婚青年的兩口之家易于接受80—90㎡的戶型。A追求小面積對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)費(fèi)用比較關(guān)注。C物業(yè)服務(wù)在一定的價(jià)格范圍內(nèi)，產(chǎn)品品質(zhì)、附加越高，越能被剛需客群青睞。B接受程度目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/目標(biāo)客群—購(gòu)房客群/對(duì)城市價(jià)值和配套的依賴配套依賴：多數(shù)改善型客戶對(duì)周邊交通、商業(yè)的等配套的依賴性較強(qiáng)。城市價(jià)值依賴：喜歡選擇離中心城區(qū)較近的區(qū)域，或未來(lái)規(guī)劃價(jià)值較高的區(qū)域。對(duì)價(jià)格和戶型的要求對(duì)價(jià)格的要求：具有一定價(jià)格敏感度，在滿足基本的功能改善后，總價(jià)越低越受歡迎。對(duì)戶型的要求：滿足現(xiàn)階段的居住功能的需求，有適當(dāng)?shù)馁?zèng)送面積即刻。110—130㎡左右。對(duì)產(chǎn)品要求：一般改善對(duì)產(chǎn)品要求比較苛刻，希望買(mǎi)到最值的產(chǎn)品，在空間和功能上比以往所有所改善。唯一性：本項(xiàng)目必須在舒適度和使用功能上有很大的提升，作為自身產(chǎn)品的唯一性來(lái)吸引客戶。打動(dòng)點(diǎn)：針對(duì)一般改善型客戶的特點(diǎn)，本項(xiàng)目要從高性價(jià)比高附加值上打動(dòng)客戶，刺激其購(gòu)買(mǎi)欲望。改善置業(yè)客戶置業(yè)特點(diǎn)主要關(guān)注價(jià)格和地段，對(duì)城市價(jià)值和配套依賴性較強(qiáng)，一般不主動(dòng)外溢，隨城市發(fā)展的引導(dǎo)，將會(huì)更多的關(guān)注項(xiàng)目的附加值?？蛻舴治龈纳菩托枨?---一般改善型客戶多表現(xiàn)為對(duì)價(jià)格、地段、使用面積、及戶型格局等方面比較關(guān)注。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/目標(biāo)客群—投資客群/商鋪投資者的典型特征一方面，他們比較理性，看重項(xiàng)目升值潛力，有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，要看見(jiàn)實(shí)實(shí)在在的利益；另一方面，他們又喜歡跟風(fēng)，很容易被引導(dǎo)。他們大部分人厭惡風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)沒(méi)有穩(wěn)定的投資回報(bào)的商業(yè)有所疑慮。部分的投資意愿集中在面積100平方米以下的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價(jià)上限在100萬(wàn)以內(nèi)，很少投資者能接受總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)的商鋪，低于50萬(wàn)的商鋪是市場(chǎng)投資熱點(diǎn)；投資客戶財(cái)富實(shí)力的高低，成為決定其購(gòu)鋪選擇的首要因素。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/目標(biāo)客群—投資客群/小投資客----來(lái)源廣泛，對(duì)總價(jià)敏感，偏愛(ài)小鋪。客戶定位：中小公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、周邊經(jīng)商小業(yè)主。關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注投資回報(bào)率和回收期投資物業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較少，要求投資回收期短，對(duì)變現(xiàn)能力要求高。厭惡風(fēng)險(xiǎn)，只買(mǎi)位置好的鋪位。價(jià)格承受能力較差，對(duì)總價(jià)敏感。這類(lèi)客戶分布較分散，朋友介紹、戶外廣告、報(bào)紙、電視等多渠道投入能將信息傳遞給更多的目標(biāo)客戶?？蛻裘舾行耘判颍骸低顿Y門(mén)檻〉投資回報(bào)、投資回收期〉目前經(jīng)營(yíng)能力〉未來(lái)升值潛力目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/目標(biāo)客群—投資客群/中等投資客---大多財(cái)富數(shù)量有限，且投資態(tài)度審慎、務(wù)實(shí)，不愿意沉淀太多資產(chǎn)。客戶定位：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的生意人群、周邊地市投資人群、中等實(shí)力商家、企業(yè)高層管理人員關(guān)注點(diǎn)：對(duì)價(jià)格敏感關(guān)注投資回報(bào)率和投資回收期關(guān)注項(xiàng)目長(zhǎng)期升值潛力關(guān)注物業(yè)鋪位分割方式、開(kāi)間、進(jìn)深比例關(guān)注項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通形式對(duì)停車(chē)位有一定要求這類(lèi)客戶分布較分散，朋友介紹、戶外廣告、報(bào)紙、電視等多渠道投入能將信息傳遞給更多的目標(biāo)客戶?？蛻裘舾行耘判颍骸低顿Y回報(bào)率、投資回收期〉未來(lái)升值潛力〉投資門(mén)檻〉目前經(jīng)營(yíng)能力目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/目標(biāo)客群—投資客群/大型投資客-----具有很強(qiáng)的支付能力和議價(jià)能力，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)?？蛻舳ㄎ唬焊叨怂綘I(yíng)企業(yè)主、大型機(jī)構(gòu)或商家。關(guān)注點(diǎn)：對(duì)交通便利度要求高，關(guān)心項(xiàng)目周邊人口數(shù)量和階層。對(duì)成本的嚴(yán)格控制。這類(lèi)客戶一般對(duì)項(xiàng)目保持長(zhǎng)期關(guān)注，它們有自己獨(dú)特的信息渠道，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、資源、交通、周邊人口進(jìn)行過(guò)系統(tǒng)的分析?？蛻裘舾行耘判颍骸滴磥?lái)升值潛力〉投資回報(bào)率、回收期〉目前經(jīng)營(yíng)能力〉投資門(mén)檻目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/目標(biāo)客群—投資客群/客戶類(lèi)別首期支付能力（元）相應(yīng)總價(jià)范圍（元）相應(yīng)產(chǎn)品客戶需求、敏感因素種類(lèi)客戶定位A類(lèi)中小公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、周邊經(jīng)商小業(yè)主10--30萬(wàn)20-60萬(wàn)20-40M2的商鋪受總價(jià)、首付的能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力限制，對(duì)投資門(mén)檻敏感，看重投資安全性、收益穩(wěn)定性，隱性關(guān)注流動(dòng)性。不會(huì)參與經(jīng)營(yíng)B類(lèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的生意人群、周邊地市投資人群

中等實(shí)力商家、企業(yè)高層管理人員30-100萬(wàn)60-150萬(wàn)40-200M2的商鋪具有一定的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，受商鋪巨大升值潛力的吸引，可能參與經(jīng)營(yíng)，追求更高收益C類(lèi)高端私營(yíng)企業(yè)主

大型機(jī)構(gòu)或商家100萬(wàn)以上150萬(wàn)以上200M2以上的商鋪具有超強(qiáng)的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，追逐高額投資回報(bào)，很有可能參與經(jīng)營(yíng)，投資商鋪?zhàn)鳛橘Y產(chǎn)沉淀投資客戶匯總目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/目標(biāo)客群—輻射范圍/客戶來(lái)源分析核心客戶群重要客戶游離客戶1231.看重區(qū)域未來(lái)發(fā)展的投資人士2.來(lái)自懷仁周邊縣市其他人群（大同、朔州等）1.外地生意人群改善居住環(huán)境2.區(qū)域內(nèi)因拆遷升級(jí)自住需求1.懷仁本地購(gòu)房人群2.懷仁本地投資人群3.周邊交通通達(dá)性較高的縣市投資和購(gòu)房客群（應(yīng)縣、山陰縣、右玉縣、金沙灘鎮(zhèn)等）目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—案例借鑒/大型成功開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)都有一套較為獨(dú)特的運(yùn)作方式。從本項(xiàng)目規(guī)模及產(chǎn)品多樣化考慮，借鑒兩大開(kāi)發(fā)商成功開(kāi)發(fā)流程模式目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—案例借鑒/?中端產(chǎn)品為主，體驗(yàn)式豪宅營(yíng)銷(xiāo)理念導(dǎo)入?高開(kāi)快走，聯(lián)手政店戰(zhàn)略合作?領(lǐng)跑市場(chǎng)，持續(xù)擴(kuò)張效應(yīng)常見(jiàn)操作手法一：豐富產(chǎn)品線，弱化大盤(pán)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品線拉開(kāi)，有劣于弱化大盤(pán)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)；目標(biāo)客群的錯(cuò)位營(yíng)銷(xiāo)，增強(qiáng)了市場(chǎng)整體口碑效應(yīng)；目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—案例借鑒/常見(jiàn)操作手法二：營(yíng)銷(xiāo)前置，高舉高打，震撼亮相常見(jiàn)操作手法三：階段面市，饑餓營(yíng)銷(xiāo)，永遠(yuǎn)“領(lǐng)跑”市場(chǎng)目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—案例借鑒/眼見(jiàn)為實(shí)策略：樣板區(qū)先行，園林先行；開(kāi)盤(pán)時(shí)值秋高氣爽，社區(qū)內(nèi)大量的園林綠植給予客戶強(qiáng)大的規(guī)視沖擊力，撥勱客戶的心弦。開(kāi)盤(pán)特價(jià)策略：開(kāi)盤(pán)價(jià)格打85折，成功聚焦市場(chǎng)，現(xiàn)售價(jià)已上升至9折，“開(kāi)盤(pán)必特價(jià)，特價(jià)必升值”。推廣通路整合策略：確保推廣渠道的準(zhǔn)確度，選取最佳通路，作為重點(diǎn)宣傳渠道常見(jiàn)操作手法四：產(chǎn)品與客群精準(zhǔn)對(duì)應(yīng)，以客戶升級(jí)昭示項(xiàng)目增值目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—案例借鑒/目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—案例借鑒/?巡游體驗(yàn)傳遞價(jià)值前景，系列事件營(yíng)銷(xiāo)?以大型綜合體加速區(qū)域整體增值?全渠道整合營(yíng)銷(xiāo)，高調(diào)取得市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—案例借鑒/常見(jiàn)操作手法一：事件營(yíng)銷(xiāo)，媒體覆蓋，造勢(shì)“萬(wàn)達(dá)效應(yīng)”，聚焦全城關(guān)注。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—案例借鑒/常見(jiàn)操作手法二：體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，驗(yàn)證實(shí)力，傳遞“萬(wàn)達(dá)價(jià)值”。與政府達(dá)成戰(zhàn)略伙伴，組建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)志愿者協(xié)會(huì)。組織政府代表、省市主流媒體代表進(jìn)行“萬(wàn)達(dá)中國(guó)行”體驗(yàn)之旅。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—案例借鑒/常見(jiàn)操作手法三：多手段、全渠道整合營(yíng)銷(xiāo)，高調(diào)取得市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。推廣策略：“活動(dòng)+媒體+戶外”全推廣策略，釋放項(xiàng)目市場(chǎng)訊息，建立市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)?；顒?dòng)策略：利用高端、圈局活動(dòng)精準(zhǔn)對(duì)位目標(biāo)客戶；利用周末暖場(chǎng)活動(dòng)增加業(yè)主歸屬感同時(shí)增加賣(mài)場(chǎng)人氣；目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—案例借鑒/本案借鑒：營(yíng)銷(xiāo)前置造勢(shì)引爆?站在戰(zhàn)略高度，達(dá)成與政府機(jī)構(gòu)的互利合作關(guān)系?組織系列活動(dòng)預(yù)熱市場(chǎng)，聚焦全民關(guān)注區(qū)域發(fā)展及增值前景體驗(yàn)震撼價(jià)值傳遞?注重體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，重點(diǎn)打造精品示范區(qū)，刺激購(gòu)買(mǎi)欲、增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信心?全盤(pán)推廣形成系列化、可持續(xù)演繹效應(yīng)，有效傳遞價(jià)值全面覆蓋控制話語(yǔ)權(quán)?全渠道整合營(yíng)銷(xiāo)，媒體高覆蓋?彰顯品牌價(jià)值、打造懷仁地產(chǎn)大盤(pán)新局面。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—策略/品牌最重要是搭建支持點(diǎn)和聯(lián)結(jié)點(diǎn)，這些點(diǎn)須將品牌特征和消費(fèi)者利益聯(lián)系起來(lái)；好的品牌推廣，能將品牌主張和社會(huì)心理緊密結(jié)合，所有成熟的品牌，都有一種歷練的成熟和自信，也有一種人性美。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—策略/行業(yè)觀之，如何亮相？如何驚艷懷仁？＞＞＞

“XX”？在懷仁？項(xiàng)目在哪兒？聽(tīng)說(shuō)要打造懷仁品質(zhì)新區(qū)……目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—策略/如果單純運(yùn)用廣告的方式影響客戶，那么再豐沛的內(nèi)容也都會(huì)成為受眾眼中的“概念”；如果想表達(dá)內(nèi)容對(duì)客戶的“價(jià)值”，就更應(yīng)該去著重強(qiáng)化“媒體價(jià)值”

受眾眼中廣告是——“有錢(qián)就可以上”的公關(guān)是——“媒體認(rèn)為”的、“媒體追捧”的目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—策略/2、概念先行1、合理規(guī)劃3、價(jià)值點(diǎn)梳理4、營(yíng)銷(xiāo)前置6、全面覆蓋控制話語(yǔ)權(quán)5、體驗(yàn)震撼價(jià)值傳遞六步驟目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—商業(yè)銷(xiāo)售策略/＞＞＞品牌考察現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道主題：*****品牌考察溝通會(huì)針對(duì)性、目的性強(qiáng)。加大包裝力度，增強(qiáng)沖擊力。----項(xiàng)目被很多品牌認(rèn)可。打造安全體系。----放出小道消息，促進(jìn)投資者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)商鋪。帶領(lǐng)知名品牌商家考察本項(xiàng)目。通過(guò)邀請(qǐng)本地有影響力的媒體和輻射區(qū)有影響力的媒體同時(shí)進(jìn)行發(fā)布，在目標(biāo)客群地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目告知。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—商業(yè)銷(xiāo)售策略/宣傳手法

01.以大型活動(dòng)為主導(dǎo)推入市場(chǎng)，增強(qiáng)各方購(gòu)買(mǎi)信心

02.持續(xù)報(bào)道地區(qū)升值及投資價(jià)值，消除買(mǎi)方后顧之憂。

03.吸引眼球，輔助這種大型活動(dòng)宣傳，增加出鏡率活動(dòng)造勢(shì)主導(dǎo)平面宣傳輔助軟性側(cè)面持續(xù)目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群來(lái)源及分析營(yíng)銷(xiāo)推廣/營(yíng)銷(xiāo)推廣—商業(yè)銷(xiāo)售策略/媒體集中拍賣(mài)形式電腦抽號(hào)集中分批分階段入市營(yíng)造氣氛、供不應(yīng)求。增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售氣氛，激發(fā)觀望及憂郁不決的客戶盡快作出選擇。突顯稀有珍貴，制造搶鋪之勢(shì)。將一個(gè)項(xiàng)目的人氣炒到最旺，利用此次拍賣(mài)的新聞性將宣傳效果最大化。目錄項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目分析操作難點(diǎn)解析營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)客群