第2章資產(chǎn)評估價值類型

資產(chǎn)評估Valuation

22/6/2023第2章資產(chǎn)評估價值類型2.1價值類型理論與資產(chǎn)評估目的2.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類2.3關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系（一）資產(chǎn)評估目的分類

1.資產(chǎn)評估目的分為一般目的特定目的一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。1、資產(chǎn)評估一般目的是泛指所有資產(chǎn)評估活動共同的目的或目標，及評估結(jié)論必須公允。2、資產(chǎn)評估的特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估的條件約定和目標約定。評估目的對評估結(jié)論的價值定義及其類型的約束是由引起資產(chǎn)評估的具體經(jīng)濟事項所形成的評估條件對評估結(jié)果具體價值表現(xiàn)形式的直接或者間接約束。62/6/20232.1

價值類型理論與資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估的一般目的對價值類型的約束：資產(chǎn)評估結(jié)果及其價值類型或價值表現(xiàn)形式必須是公允的。它與相關(guān)當事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害各當事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為，即被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，其評估值也不相同。資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值。82/6/20232.1

價值類型理論與資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營股份經(jīng)營，中外合資、合作企業(yè)清算擔保企業(yè)租賃債務(wù)重組等等。引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓非整體資產(chǎn)無特別要求企業(yè)兼并有償接受其他企業(yè)產(chǎn)權(quán)三種情況企業(yè)出售整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售無特別要求企業(yè)聯(lián)營資產(chǎn)投入聯(lián)合經(jīng)營體兩種情況股份經(jīng)營資產(chǎn)所屬單位股份制無特別要求中外合資作在境內(nèi)辦合資作企業(yè)無特別要求企業(yè)清算企業(yè)終止經(jīng)營不正常因素影響擔保為被擔保方承擔連帶責任兩種情況企業(yè)租賃有償轉(zhuǎn)讓使用權(quán)無特別要求債務(wù)重組債務(wù)人修改債務(wù)情況種類較多102/6/20232.1價值類型理論與資產(chǎn)評估目的2.1.2價值類型理論與資產(chǎn)評估目的的實現(xiàn)價值類型理論引入到資產(chǎn)評估中至少應(yīng)滿足或?qū)崿F(xiàn)兩個目標：①為資產(chǎn)評估確定公允價值提供坐標或標志；②資產(chǎn)評估是專業(yè)人士向非專業(yè)人士提供的專業(yè)服務(wù)，所以應(yīng)當保證資產(chǎn)評估報告和評估結(jié)論能被評估報告使用人正確理解和使用。112/6/2023（1）資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性

1、對于某一資產(chǎn)而言，公允價值不是一個確定不變的值，而是一個相對的值。不同的評估特定目的、不同的市場條件等因素使得同一資產(chǎn)有不同的合理價值，但是該價值相對于他們各自面對的條件都是合理和公允的。2、資產(chǎn)評估中的公允價值與評估條件的相對性和相關(guān)性決定了資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)；資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)又決定了資產(chǎn)評估中公允價值具有抽象性質(zhì)和高度概括性質(zhì)。在資產(chǎn)評估實踐過程中還需將其具體化。（2）市場價值在資產(chǎn)評估中的作用

①市場價值是資產(chǎn)公允價值的坐標。

資產(chǎn)評估中的公允價值與市場價值是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估中的公允價值是一個一般層次的概念,它包括了正常市場條件和非正常市場條件兩種情況下的合理評估結(jié)果；而資產(chǎn)評估中市場價值只是正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評估結(jié)果。我們可以從以下4個方面來理解市場價值對公允價值的意義1.市場價值是正常市場條件下的公允價值2.市場價值是正常使用（最佳使用）狀態(tài)下的公允價值3.明確了市場價值，有利于把握市場價值以外的價值4.明確了市場價值，有利于把握公允價值②市場價值在其評估所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，對任何交易當事人都是相對合理和公允的。而市場價值以外的價值的相對合理公平性是受到某些條件嚴格限制的。目的對價值類型約束價值類型理論與評估目的一般目的對價值類型的約束是原則性的公允價值的特點（補充）具體十種特定目的價值類型的兩個目標公允價值相對性2.1價值類型理論與資產(chǎn)評估目的市場價值的作用2.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類2.2.1價值類型的分類價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式的歸類。與特定經(jīng)濟行為被估對象的功能、狀態(tài)、④評估時市場條件等172/6/20232.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類2.2.1價值類型的分類（1）以資產(chǎn)評估的估價標準形式表述的價值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格4種。劃分標準

基本上是承襲了現(xiàn)代會計理論中關(guān)于資產(chǎn)計價標準的劃分方法和標準，將資產(chǎn)評估與會計的資產(chǎn)計價緊密地聯(lián)系在一起.（2）從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值等3種。劃分方法有利于人們了解資產(chǎn)評估結(jié)果的假設(shè)前提條件，同時也強化了評估人員對評估假設(shè)前提條件的運用192/6/20232.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類2.2.1價值類型的分類（3）從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估的特定目的來劃分資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。劃分方法強調(diào)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性，認為有什么樣的資產(chǎn)業(yè)務(wù)就應(yīng)有什么樣的資產(chǎn)價值類型202/6/20232.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類（4）以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型，具體包括市場價值和市場價值以外的價值。劃分方法不僅注重了資產(chǎn)評估結(jié)果適用范圍與評估所依據(jù)的市場條件及資產(chǎn)使用狀態(tài)的匹配，而且通過資產(chǎn)的市場價值概念的提出，樹立了一個資產(chǎn)公允價值的坐標.對資產(chǎn)價值進行合理分類的目的

（1）為評估人員科學合理地進行資產(chǎn)評估提供指引。（2）資產(chǎn)評估報告的使用者能夠正確理解和恰當使用資產(chǎn)評估結(jié)果。估價標準形式（3種方法+清算）重置成本收益現(xiàn)值現(xiàn)行市價（變現(xiàn)價值）成本途徑收益途徑市場途徑清算價格評估假設(shè)的角度公開市場價值繼續(xù)使用價值清算價值1.依據(jù)的市場條件2.被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)3.評估結(jié)論的適用范圍市場價值市場價值以外的價值公允價值基本形式特殊形式大多數(shù)人公允少數(shù)人公允業(yè)務(wù)性質(zhì)抵押價值課稅價值清算價值保全價值保險價值投資價值轉(zhuǎn)讓價值交易價值262/6/20232.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類市場價值的定義2.2.3關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值《國際評估準則》中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應(yīng)當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫和壓制?！?72/6/20232.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類市場價值的條件（國際評估準則）2.2.3關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值第一，自愿買方第二，自愿賣方第三，評估基準日第四，以貨幣單位表示282/6/20232.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類市場價值的條件（國際評估準則）2.2.3關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值第五，公平交易第六，資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時間第七，當事人雙方各自精明，謹慎行事292/6/20232.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類市場價值的定義2.2.3關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上正常使用即最佳使用或最有可使用條件下所能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值公開市場正常使用（最佳使用）公開市場信息市場條件使用狀態(tài)信息來源（結(jié)論的適用范圍）價格最高（2）市場價值有區(qū)域性（3）市場價值是整體市場認同市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。對大多數(shù)人公允（單選）資產(chǎn)評估中的市場價值，其合理性是相對于（）而言的。A.市場整體B.市場中每一個市場主體C.某一市場主體D.某一類市場主體2.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類市場價值作為評估結(jié)果的價值類型應(yīng)當滿足的基本要求：1.評估對象是明確的，包括資產(chǎn)承載的權(quán)益；2.評估師在整個評估過程中是以公開市場（假設(shè)）來設(shè)定資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場條件的；3.評估師是以評估對象被正常使用、最佳使用或最有可能使用，并達到正常使用水平和效益水平作為評估對象在評估時的使用狀態(tài)的；4.評估師在資產(chǎn)評估過程中所使用的數(shù)據(jù)均來自于市場。352/6/20232.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類市場價值以外價值的定義市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值。它是一個相對于狹義及資產(chǎn)評估專有的市場價值概念的專有名詞。它并無獨立的定義，而是泛指所有不符合市場價值定義條件的其他價值的統(tǒng)稱。362/6/20232.2資產(chǎn)評估的價值類型及其分類市場價值以外的價值是局部的市場認同只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當事人來說是公平合理的。市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。1.在用價值企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻價值的估計數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形.貢獻原則2.投資價值

資產(chǎn)對于具有明確的投資目標的特定投資者或某類投資者具有的價值投資價值非市場價值特定投資者投資目的（明確）用途確定不一定為最佳用途注意投資價值與投資性資產(chǎn)價值區(qū)別投資性資產(chǎn)價值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值投資性資產(chǎn)價值市場價值特定主體投資方向公開市場+最佳用途【例題·單選題】資產(chǎn)評估價值類型中的投資價值，最有可能適用的評估特定目的是（）。A.資產(chǎn)變現(xiàn)

B.并購重組C.資產(chǎn)處置

D.資產(chǎn)抵押

3.持續(xù)經(jīng)營價值企業(yè)整體正常繼續(xù)經(jīng)營局部資產(chǎn)的在用價值4.清算價值5.課稅價值與財產(chǎn)征稅價值相關(guān)的價值（稅基）6.殘余價值機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù)?！纠}·單選題】評估對象是報廢機器設(shè)備本身，其拆零后的某些部件尚可使用且存在變現(xiàn)價值，該報廢設(shè)備評估結(jié)果的價值類型應(yīng)當選擇（）。

A.清算價值B.在用價值

C.市場價值D.殘余價值價值類型的分類價值類型劃分標準的特點與選擇市場價值與市場價值以外的價值價值類型的形成要素價值類型的分類（四種）市場價值的定義市場價值應(yīng)當滿足的基本要求2.2資產(chǎn)評估價值類型及其分類對應(yīng)四種分類市場價值以外的價值（具體）2.3關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系1.關(guān)于價值類型的選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系應(yīng)從兩個方面來認識和把握。其一要從正確選擇價值類型的角度，來關(guān)注資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件對所選擇價值類型的影響。其二要從價值類型的選擇對實現(xiàn)資產(chǎn)評估目的，以及滿足其他相關(guān)條件的角度，來關(guān)注價值類型的正確選擇。評估目的價值類型正確選擇其他價值類型不能實現(xiàn)462/6/20232.3關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系（1）影響資產(chǎn)評估價值的基礎(chǔ)條件：資產(chǎn)評估特定目的（2）影響資產(chǎn)評估值的內(nèi)因：評估對象自身功能、利用方式和使用狀態(tài)(3)影響資產(chǎn)評估值的外因：評估時的市場條件2.3.1影響價值類型選擇的資產(chǎn)評估條件以上三大因素的不同排列組合，便構(gòu)成了不同價值類型的形成基礎(chǔ)【例題·多選題】資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的主要作用表現(xiàn)在（）。

A.影響資產(chǎn)評估對象的具體用途

B.影響資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途

C.影響資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)條件

D.影響資產(chǎn)的運作條件

E影響評估對象的功能影響資產(chǎn)評估價值的基礎(chǔ)條件和內(nèi)因資產(chǎn)評估目的對評估結(jié)果價值類型的影響，會通過評估目的對評估對象的使（作）用方式、使（作）用空間、使用狀態(tài)體現(xiàn)出來。使用方式：對于不同類型的資產(chǎn)，其單獨使用或作為局部資產(chǎn)使用將直接影響其效用的發(fā)揮，也直接影響評估值和價值類型。使用空間：資產(chǎn)的作用空間對資產(chǎn)的效用不是絕對的。單項資產(chǎn)、整體資產(chǎn)-----限定資產(chǎn)作用方式合作合資、抵押擔保、出售-----限定資產(chǎn)空間范圍資產(chǎn)評估特定目的資產(chǎn)評估的起點規(guī)范了被估資產(chǎn)的作用空間規(guī)定資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途影響資產(chǎn)評估值的外因：評估時的市場條件市場價值---公開市場假設(shè)+持續(xù)使用假設(shè)最佳用途市場價值以外的價值---各種表現(xiàn)形式不滿足最佳用途512/6/2023（1）資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性

1、對于某一資產(chǎn)而言，公允價值不是一個確定不變的值，而是一個相對的值。不同的評估特定目的、不同的市場條件等因素使得同一資產(chǎn)有不同的合理價值，但是該價值相對于他們各自面對的條件都是合理和公允的。2、資產(chǎn)評估中的公允價值與評估條件的相對性和相關(guān)性決定了資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)；資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)又決定了資產(chǎn)評估中公允價值具有抽象性質(zhì)和高度概括性質(zhì)。在資產(chǎn)評估實踐過程中還需將其具體化。2.3.2價值類型合理選擇是實現(xiàn)評估目的的重要手段（2）市場價值在資產(chǎn)評估中的作用

①市場價值是資產(chǎn)公允價值的坐標。

資產(chǎn)評估中的公允價值與市場價值是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估中的公允價值是一個一般層次的概念,它包括了正常市場條件和非正常市場條件兩種情況下的合理評估結(jié)