企業(yè)合同的風(fēng)險與防范

企業(yè)合同的風(fēng)險與防范一、訂立合同的風(fēng)險與防范1.先合同義務(wù)：在民法誠實信用、公平原則基礎(chǔ)上的一項法律義務(wù),主要包括合同當(dāng)事人之間的互相保護、通知、保密、協(xié)作及詐欺禁止等義務(wù)（老人上公交中風(fēng)）1.2.締約過失責(zé)任違反依誠實信用原則而產(chǎn)生的先合同義務(wù)即產(chǎn)生締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任，是指合同成立前的締約過程中，因締約人一方致合同不成立或無效，或被撤銷所具有的過失所承擔(dān)的責(zé)任。構(gòu)成要件：（1）當(dāng)事人違反先合同義務(wù)（2）主觀有過錯（3）對方受有損失（4）一方主觀的過錯與對方的損失之間有因果關(guān)系1.3締約過失的類型：合同未成立型（惡意磋商、訂約欺詐）《合同法解釋二》

當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量為必備條款，缺少了合同將不成立。如超市門前摔倒）《消費者權(quán)益保護法》安全保障權(quán)

合同無效型（合同無效、被撤銷）2007年10月，乙公司向甲公司借款人民幣200萬元，雙方簽訂了借款合同，丙公司作為保證人對該筆借款承擔(dān)連帶償還責(zé)任。借款期限屆滿后，甲公司向乙公司主張債權(quán)，乙公司以無力償還，甲公司依保證合同向丙公司主張債權(quán)，丙公司以甲公司與乙公司間系非法借貸、保證合同無效為由，拒不承擔(dān)保證責(zé)任。甲公司訴至法院，要求乙公司（經(jīng)法院查明其注冊資金為80萬元，現(xiàn)有財產(chǎn)及到期債權(quán)50萬元）和丙公司連帶歸還200萬元借款，并按約定支付利息。本案中的三方理應(yīng)知曉“企業(yè)之間不得非法拆借資金”這一規(guī)定，但各方卻違背該注意義務(wù)、違背誠實信用原則，置國家法律的禁止性規(guī)定于不顧，而簽訂了借款合同和保證合同，由此各方對兩份合同無效后果的發(fā)生，在主觀上均有過失。當(dāng)保證合同無效時，保證人丙公司應(yīng)承擔(dān)造成保證合同另一方即主債權(quán)人甲公司資金損失的締約過失責(zé)任，而非保證責(zé)任。合同有效型（違反保密義務(wù)等其他違反誠實信用原則，可撤銷合同因撤銷權(quán)的消滅而變?yōu)橛行В┤纾?005年9月9日，原告甲訂購被告乙一批織標(biāo)，注明：價格為1.00元／只。被告依約如數(shù)交付織標(biāo)，原告給付貨款開具增值稅發(fā)票。11月15日，合同之重大誤解，織標(biāo)單價應(yīng)為0.10元／只，如按每只1元的價格，顯失公平，由于原告未認(rèn)真審核即按發(fā)票金額給付被告貨款，要求變更為每只織標(biāo)0.10元的價格，所以原告要求被告返還多付貨款。由于被告拒絕退還部分貨款，原告為此訴至法院。原告提供了業(yè)務(wù)單位和購貨單位及其職員的證言，證明雙方爭議的織標(biāo)價格應(yīng)為0.10元左右。1.4締約過失責(zé)任的內(nèi)容：賠償損失解除合同締約過失責(zé)任特殊形態(tài)的規(guī)定第八條依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)或者登記才能生效的合同成立后，有義務(wù)辦理申請批準(zhǔn)或者申請登記等手續(xù)的一方當(dāng)事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請批準(zhǔn)或者未申請登記的，屬于合同法第四十二條第（三）項規(guī)定的“其他違背誠實信用原則行為”，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況和相對人的請求，判決相對人自己辦理有關(guān)手續(xù)；對方當(dāng)事人對由此產(chǎn)生的費用和給相對人造成的實際損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。1.5合同效力的認(rèn)定：成立即生效：成立后未生效：需批準(zhǔn)、登記手續(xù)附條件、附期限現(xiàn)行法律法規(guī)中有關(guān)合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的規(guī)定主要有：

一、中外合資經(jīng)營企業(yè)的合營各方簽訂的合營協(xié)議、合同、章程，應(yīng)報國家對外經(jīng)濟貿(mào)易主管部門審查批準(zhǔn)。合營企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)后，向國家工商行政主管部門登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，開始營業(yè)。

二、申請設(shè)立合作企業(yè)，應(yīng)將中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件報國務(wù)院對外經(jīng)濟貿(mào)易主管部門或者國務(wù)院授權(quán)的部門和地方政府審查批準(zhǔn)。

三、中國單位或個人向外國人轉(zhuǎn)讓專利申請前或者專利權(quán)的，必須經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓專利申請前或者專利權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，并向國務(wù)院專利行政部門登記，由國務(wù)院專利行政部門予以公告。專利申請權(quán)或?qū)＠麢?quán)的轉(zhuǎn)讓自登記之日起生效。中外合營的合營協(xié)議、中外合作的合作協(xié)議、向外國轉(zhuǎn)讓專利申請或?qū)＠麢?quán)的

五、不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同。除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。不動產(chǎn)合同成立即生效；因不動產(chǎn)合同產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)登記才生效

六、當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月未申請登記的，預(yù)告登記失效。

七、債務(wù)人或者第三人以其有權(quán)處分的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，或者交通運輸工具，或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同登記時設(shè)立；未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。（預(yù)告登記和特殊抵押權(quán)）成立后效力待定：限制民事行為能力人超出其行為能力范圍而訂立的合同、無權(quán)代理合同、無權(quán)處分合同（十歲賣電視、業(yè)務(wù)員賣壓縮機）法定代理人的追認(rèn)權(quán)、權(quán)利人的追認(rèn)權(quán)法定代理人的拒絕權(quán)、權(quán)利人的拒絕權(quán)相對人的催告權(quán)、撤銷權(quán)善意第三人的權(quán)利無效、可撤銷合同無效合同部分行為人不具有行為能力的合同：如：無行為能力人訂立的非純獲利益的、非處分零花錢的合同；當(dāng)事人違反限制經(jīng)營、特許經(jīng)營、禁止經(jīng)營規(guī)定的合同；部分意思表示不真實的合同：如：一方以欺詐脅迫手段訂立合同，且損害國家利益的；雙方惡意串通，損害國家、集體、第三人利益的；內(nèi)容違法的合同：如：以合法形式掩蓋非法目的的合同；損害社會公共利益的合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)范的合同小王的父親欠飛龍公司18萬元，老王與飛龍公司簽訂了還款協(xié)議，協(xié)議約定，老王欠飛龍公司的款項在2009年10月前付清，如到期不能還清，由小王承擔(dān)還款責(zé)任，并將小王的一套高級音響作抵押。后來老王沒有能如期還款，飛龍公司便要求小王承擔(dān)還款責(zé)任，并稱要將小王的高級音響拍賣折抵貨款。可撤銷合同撤銷權(quán)的主體：（欺詐、脅迫、乘人之危、顯失公平、重大誤解的合同）形成權(quán)、除斥期間一年撤銷權(quán)的行使：法院或仲裁機構(gòu)法律后果財產(chǎn)返還、賠償損失、收歸國家或返還集體、第三人2003年1月6日，張君與尚永簽訂了一份汽車轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定尚永將一輛桑塔納轎車以35200元的價格轉(zhuǎn)讓給張君。協(xié)議簽訂后，雙方均履行了協(xié)議。張君滿心歡喜買了一輛便宜轎車，按他的想法，一般轎車報廢時間為15年，該車還可以跑近10年，可是同年4月張君進(jìn)行車輛年檢時發(fā)現(xiàn)該車原為出租車，2004年6月即報廢。這樣張君的心情由喜轉(zhuǎn)悲，花3萬多竟然買了輛報廢車，這也太冤枉了啊。經(jīng)多方打聽原來該桑塔納轎車是尚某于2002年9月4日從別人手中花28000元購買的，該車出廠日期為1996年6月，并且原來就是一輛出租車。救子心切，金菩薩五萬出售挾尸要價“金鏡頭獎”3.6萬元紅酒360.00元，近視風(fēng)險防范建議：1、做善良生意人，履行保護、通知、保密、協(xié)作及詐欺禁止等義務(wù)。2.依法辦事，辦理審批、登記等法定手續(xù)。1.6格式條款概念：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款特點：重復(fù)使用而預(yù)先擬定；一方為不特定的相對人訂立的；定型化；相對人的附從地位格式條款的提示及說明義務(wù)；格式條款提供方對已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任；未盡以上義務(wù)的，對方當(dāng)事人可申請撤銷該條款。（1）提請注意義務(wù)：提請對方注意格式條款；（2）說明義務(wù)：應(yīng)對方要求，對格式條款予以說明；1.6.4《合同法》第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。1.6.5《合同法解釋二》第六條提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。格式條款的無效（1）合同法第40條的規(guī)定：（2）符合合同法第53條的；（3）消費者保護法第24條的規(guī)定：經(jīng)營者以格式合同、通知、聲明、店堂告示減輕、免除其責(zé)任的，無效。1.6.7《合同法》：第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。第五十三條合同中的下列免責(zé)條款無效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。千元存包100元賠償自設(shè)店規(guī)罰款退換手機收磨損費餐廳謝絕自帶酒水、自帶酒水罰200元摔倒責(zé)任自負(fù)訂金一經(jīng)交納，不得以任何理由要求退還貴重物品妥善保管，如有遺失概不負(fù)責(zé)格式條款的解釋：（1）通常理解的解釋；（2）不利于格式條款提供方的解釋；（3）非格式條款優(yōu)先的解釋。1.7風(fēng)險防范建議：1、我方提供格式條款，對格式條款中免除我方責(zé)任或者限制對方責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)識，按照對方的要求對該格式條款予以說明的，并要求對方簽字認(rèn)可已經(jīng)關(guān)注該格式條款。2、對方提供的格式條款，免除對方責(zé)任或嚴(yán)格限制我方責(zé)任，原則上不能接受。二、履行合同的風(fēng)險與防范2.1合同履行的基本原則適當(dāng)履行原則誠信原則情勢變更原則2.2合同履行的特殊情況處理受領(lǐng)不能:中止履行或?qū)?biāo)的物提存提前履行：可以拒絕/不損害債權(quán)人利益，不得拒絕，但增加的費用由債務(wù)人負(fù)擔(dān)部分履行：超額履行：可接收但付款；可拒收但通知2.3抗辯權(quán)：同時履行抗辯權(quán)：互負(fù)債務(wù)、無先后履行順序、均屆期滿、他方當(dāng)事人尚未履行先履行抗辯權(quán)：互負(fù)債務(wù)、有先后履行順序、均屆期滿、他方未為先給付義務(wù)不安抗辯權(quán)：互負(fù)債務(wù)、一方有先給付義務(wù)、先給付義務(wù)人期滿、有難為給付之風(fēng)險、未提供擔(dān)保2.4債權(quán)保全代位權(quán)之訴成立要件：A．債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)合法并屆期滿；B．債務(wù)人對次債務(wù)人的債權(quán)亦屆期滿；C．債務(wù)人對次債務(wù)人的債權(quán)不具有人身性；人身損害賠償，養(yǎng)老金，贍養(yǎng)費等D.債務(wù)人怠于行使到期債權(quán)；E.債務(wù)人怠于行使到期債權(quán)已經(jīng)危害到債權(quán)人的債權(quán)。撤銷權(quán)之訴成立條件：A．債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)合法并屆期滿；B．客觀上，債務(wù)人有下列行為：放棄到期債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、以明顯低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，且受讓人知情的、抵押人與優(yōu)先順位的抵押權(quán)人達(dá)成抵押物低價折價協(xié)議侵害后順位的抵押人或抵押人的其他債權(quán)人利益的C．主觀上，債務(wù)人具有詐害債權(quán)人債權(quán)之惡意；D.債務(wù)人的行為已經(jīng)危害到債權(quán)人的債權(quán)?！逗贤ń忉尪返谑藯l債務(wù)人放棄其未到期的債權(quán)或者放棄債權(quán)擔(dān)保，或者惡意延長到期債權(quán)的履行期，對債權(quán)人造成損害，債權(quán)人依照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權(quán)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。第十九條對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時交易地的物價部門指導(dǎo)價或者市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。債務(wù)人以明顯不合理的高價收購他人財產(chǎn)，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請，參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。2.5合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓債權(quán)讓與生效條件：A.存在有效的債權(quán)B.債權(quán)具有可讓與性C.讓與人與受讓人(第三人)達(dá)成債權(quán)讓與協(xié)議，一經(jīng)達(dá)成，債權(quán)讓與即生效D.通知債務(wù)人即對債務(wù)人產(chǎn)生效力。一經(jīng)通知，不得撤銷。債務(wù)承擔(dān)成立條件：A.第三人與債權(quán)人訂立債務(wù)承擔(dān)合同，只需通知債務(wù)人B.第三人與債務(wù)人訂立債務(wù)承擔(dān)合同，需債權(quán)人同意才生效。如果第三人償債能力差，并且不提供擔(dān)保，不能同意。債的概括承受債權(quán)債務(wù)一并轉(zhuǎn)移與第三人，并經(jīng)合同對方當(dāng)事人之同意。2.6合同終止的情形（清償、抵銷、提存、免除、混同）清償?shù)咒N抵銷的分類：自動債權(quán)（為抵銷的債權(quán)）、被動債權(quán)（被抵銷的債權(quán)）法定抵銷的要件（1）雙方互負(fù)債務(wù)；（2）雙方互負(fù)的債務(wù)標(biāo)的物的種類、品質(zhì)相同；（3）自動債權(quán)已屆清償期；（4）依債的性質(zhì)可以抵銷。（不作為債務(wù)、故意的侵權(quán)之債不得抵銷；超過訴訟時效的債權(quán)不得作為主動債權(quán)而主張抵銷）第231條規(guī)定：“債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外?！敝黧w都是企業(yè)，不限于同一法律關(guān)系例：北京甲公司與上海乙公司A、B兩種商品，B商品質(zhì)量問題可以留置A商品的貨款。

法定抵銷權(quán)的行使（1）法定抵銷權(quán)的性質(zhì)：形成權(quán)；（2）行使方法：單方依通知方式行使；法定抵銷權(quán)以單方做出意思表示到達(dá)對方生效（3）抵銷異議期的規(guī)定（4）限制：抵銷不得附條件或附期限；合意抵銷解除、抵銷的異議期：有約從約，沒約應(yīng)在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個月提出，否則，人民法院不予支持。提存：提存效力（1）債權(quán)人與債務(wù)人之間：債消滅（2）債務(wù)人與提存部門之間：提存部門（公證部門）負(fù)妥善保管提存物的義務(wù)（3）債權(quán)人與提存部門之間：所有權(quán)、領(lǐng)取權(quán)、風(fēng)險、孳息、提存費用均歸債權(quán)人。除斥期間（1）債權(quán)人自提存之日起5年內(nèi)不行使領(lǐng)取權(quán)的，領(lǐng)取權(quán)消滅；（2）領(lǐng)取權(quán)消滅的，扣除提存費用后，提存物歸國家。2.7違約責(zé)任歸責(zé)原則：（1）原則：無過錯原則，（2）例外：合同法分則中某些有名合同的違約責(zé)任采過錯原則：（贈與、客運財產(chǎn)損失、保管、倉儲、委托）如果旅客在客運車輛上發(fā)生人身傷亡，承運人要按照“無過錯責(zé)任”原則承擔(dān)賠償責(zé)任。如果旅客在客運車輛上發(fā)生財產(chǎn)損害，承運人要按照“過錯責(zé)任”原則承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)我國對客運運輸?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，只有經(jīng)過審批的客運公司才能開展客運運輸業(yè)務(wù)。因此，如果陳先生在長途客車上人身受到傷害，或是基于司機過錯財物被盜，陳先生可以找客運公司進(jìn)行索賠構(gòu)成要件：（1）有違約行為；（2）無免責(zé)事由；違約法定免責(zé)事由為不可抗力，但因遲延履行而遭遇不可抗力的不能免責(zé)。發(fā)生不可抗力事件后，通知義務(wù)。違約金、定金約定損害賠償金、法定損害賠償金《食品安全法》的規(guī)定，當(dāng)生產(chǎn)者生產(chǎn)不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品時，或者當(dāng)經(jīng)營者銷售明知不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品時，消費者除要求賠償損失外，可以向生產(chǎn)者、經(jīng)營者要求十倍賠償?！断M者權(quán)益保護法》第49條又作出例外規(guī)定，經(jīng)營者在有欺詐行為時，應(yīng)按消費者的要求以其購買商品價款或接受服務(wù)費用的一倍增加賠償消費者的損失違約金與定金并存，二者擇其一，注意如收受定金方違約，不主張定金時，仍可要回定金本金。違約金的調(diào)整第二十七條當(dāng)事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持。第二十八條當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。2.8違約與侵權(quán)責(zé)任的競合加害給付：違約與侵權(quán)競合，當(dāng)事人擇一行使請求權(quán)競合下的當(dāng)事人――以產(chǎn)品責(zé)任為例①依侵權(quán)起訴，當(dāng)事人可為誰？②依違約起訴，當(dāng)事人可為誰？③銷售者與生產(chǎn)者之間的追償④銷售者、生產(chǎn)者對倉儲者、運輸者的追償產(chǎn)品責(zé)任如醫(yī)療損害賠償：合同糾紛與侵權(quán)糾紛侵權(quán)與違約責(zé)任的不同①歸責(zé)原則不同：以過錯責(zé)任為主、以其他責(zé)任為主；①高度危險活動②污染環(huán)境③動物致人損害④產(chǎn)品不合格致人損害②舉證責(zé)任不同：侵權(quán)責(zé)任須證明過錯與損害；違約責(zé)任須證明有有效合同存在③責(zé)任形式不同：停止侵權(quán)等；繼續(xù)履行、違約金、定金等；④賠償范圍不同：侵權(quán)行為包括精神損害賠償⑤免責(zé)條件不同：侵權(quán)免責(zé)條件多，而合同免責(zé)條件少⑥訴訟管轄不同：2.9買賣合同中的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題買賣合同中的所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題動產(chǎn)：原則：交付現(xiàn)實交付簡易交付指示交付占有改定例外約定所有權(quán)轉(zhuǎn)移：（所有權(quán)轉(zhuǎn)移先于交付）所有權(quán)保留：支付全部價金所有權(quán)轉(zhuǎn)移（所有權(quán)轉(zhuǎn)移后于交付）不動產(chǎn)登記買賣合同中的風(fēng)險負(fù)擔(dān)、孳息歸屬風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題何謂風(fēng)險：由于非可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因?qū)е聵?biāo)的物毀損滅失。有約定交付地點，依約定地點交付原則：交付主義無約定交付地點，依運輸方式推定動產(chǎn)所有權(quán)保留：交付主義買賣合同中的特殊情況試用買賣：所有權(quán)主義風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題在途買賣：合同生效，風(fēng)險轉(zhuǎn)歸買受人一方違約在先：違約人承擔(dān)(如合同法143、146、148條)不動產(chǎn)交付主義（商品房買賣合同解釋第11條）A.單證的交付與風(fēng)險轉(zhuǎn)移的區(qū)別（《合同法》第147條）B.風(fēng)險承擔(dān)不影響違約責(zé)任的追究（《合同法》第149條）《合同法》相關(guān)條文：第一百四十一條出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）標(biāo)的物需要運輸?shù)模鲑u人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運人以運交給買受人；（二）標(biāo)的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標(biāo)的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點交付標(biāo)的物；不知道標(biāo)的物在某一地點的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標(biāo)的物。第一百四十三條因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險。第一百四十六條出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。第一百四十八條因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)?！逗贤ā返谝话傥迨藯l當(dāng)事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。兩年︱質(zhì)保期當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。當(dāng)事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制。《商品房司法解釋》第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。孳息歸屬問題：交付主義（特別提醒，僅限于買賣、贈與、互易等轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同）《物權(quán)法》第116條與《合同法》第163條的適用關(guān)系，一般規(guī)定與特殊規(guī)定。）《物權(quán)法》第116條：1天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。另有約定除外。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利）。

2法定孳息，有約定從約定，無約定按照交易習(xí)慣。2.10特種買賣合同（商品房、分期付款、試用、樣品）商品房買賣合同銷售廣告的性質(zhì)：（商品房第3條）A.原則上為要約邀請；B.若對房屋和相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定，并對合同訂立及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約。C.在B的情況下，說明與允諾即使未載入合同，也構(gòu)成合同一部分，違反即違約。預(yù)售合同登記的效力：（商品房第6條）1、合同不登記并非無效；登記只是行政管理的手段。2、民法上的登記：（1）登記為民事協(xié)議生效要件（2）登記為物權(quán)設(shè)立與變動要件：①不動產(chǎn)的取得與抵押②建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立及變動③除有價證券以外的權(quán)利質(zhì)押（3）登記為物權(quán)具有對抗力的要件：①機動車等特殊動產(chǎn)②動產(chǎn)抵押③地役權(quán)④土地承包經(jīng)營權(quán)的變動（4）登記不具有民法上的意義：預(yù)售合同登記、城市房屋租賃合同登記等3、注意預(yù)售合同登記與預(yù)告登記的區(qū)別（三）被拆遷人的優(yōu)先權(quán)（商品房第7條）拆遷人與被拆遷人以所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償協(xié)議，拆遷人又將該補償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人有優(yōu)先權(quán)。（四）懲罰性賠償金第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。分期付