萬科城風(fēng)情步行街銷售策略報(bào)告

第一部 銷售階目標(biāo)及階段劃時(shí)（20048月（20049月-10月（200411-12月（200412月后1 完成認(rèn)籌號(hào)350 保證解籌成功率達(dá)30%以上，認(rèn)購(gòu)套數(shù)達(dá)100套左右1 認(rèn)購(gòu)套數(shù)25套以2 3 100%3 完成銷售面積達(dá)7000平方10000平方 確定銷售模式略及推廣計(jì)劃； 3 認(rèn)籌地點(diǎn)選擇及相關(guān) 第資源的整（媒體、、旅行社等； 銷售中心及現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)2 3 4 5 戶外到位 ； 系列促銷活動(dòng)全面展3 根據(jù)市場(chǎng)反饋適時(shí)調(diào)整營(yíng)2 1、宣傳為主，8月份以流上整個(gè)項(xiàng)目的2、銷售工作：1、宣傳本階段在主流的軟文報(bào)平面在萬科內(nèi)部詳細(xì)介紹商2、銷售工作：?jiǎn)?dòng)合和創(chuàng)富近萬1、宣傳以硬性和軟文相在電臺(tái)發(fā)布銷售市場(chǎng)反饋信息的有效分析1、宣傳的形式，對(duì)項(xiàng)目的幾大賣點(diǎn)在萬客會(huì)中延續(xù)項(xiàng)目的延續(xù)電臺(tái)的銷售有效啟動(dòng)老客戶帶新客戶優(yōu)通過客戶的信息發(fā)饋為銷售策略進(jìn)一步完善提供市場(chǎng)依3、活動(dòng)萬科商業(yè)地產(chǎn)暨龍-坂商業(yè)發(fā)模式”戶帶新客戶的措施實(shí)可考慮啟動(dòng)萬科華南版塊3、活動(dòng)通過促銷活動(dòng)進(jìn)一步刺激銷第二部分、整體策（（客戶可能是初次開店，所以肯定沒什么經(jīng)驗(yàn)，大多會(huì)采用方式，加盟一些品牌連鎖企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。對(duì)于自營(yíng)客戶，不但要承擔(dān)鋪位所需的所有費(fèi)用，還會(huì)要求有相當(dāng)部分的來支付加盟費(fèi)用、裝修費(fèi)用及后期經(jīng)營(yíng)管理的費(fèi)用，所以自營(yíng)客戶一般資40%：30：4400普通加盟費(fèi)用5-10（以中間值7.5萬元計(jì)算，裝修費(fèi)用2.5萬元（以500元/平方米計(jì)算，流動(dòng)2-3萬元計(jì)通過以上分析，我們可以看出，自營(yíng)型客戶至少要支付40萬元以上，同時(shí)每月供款在4400元以上；可見自營(yíng)客戶的實(shí)力一般相對(duì)比較雄厚有一定實(shí)力的地產(chǎn)專業(yè)5020000元/平方米（15000元/平方米，加上返租款，計(jì)算實(shí)行返租單位單價(jià)）100萬元來推算：16%（40%首期，38%的返租率：16萬元：6500——由于項(xiàng)目對(duì)的要求較高，整體要達(dá)到15000元/平方米的銷售均價(jià)，故前期給者了解的水平不宜太低，故前三年的水平最好不要讓購(gòu)——目前商鋪者大多為投資客，低門檻對(duì)他們來說是選擇投資最重要的因一，對(duì)于本項(xiàng)目來說，要在較短的時(shí)間實(shí)現(xiàn)式的銷售，勢(shì)必在這方面盡可———在合同的補(bǔ)充條款中應(yīng)注明，（返還款）已包含稅金部分，業(yè)主需自行申報(bào)納稅，如不及時(shí)申報(bào)納稅，則由此引起的相關(guān)全部由小業(yè)主自5前三年返租款在首期款中間建議實(shí)行3整體返租率可定為建議返租款在首期款中抵次放號(hào)均會(huì)制造一輪搶鋪原則四：發(fā)展商以大戶名義按區(qū)，制造熱銷氣氛。在過，鼓勵(lì)大戶，散戶、小戶將是項(xiàng)目的一個(gè)重要，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候釋放大戶意向，配合發(fā)展商大面積預(yù)留，制造大戶搶鋪的熱銷氣氛。根據(jù)萬科對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)利目標(biāo)的要求，整體銷售均價(jià)要求在15000元/平方米左右，綜合參考項(xiàng)目本身及片區(qū)發(fā)展?jié)摿σ蛩?，認(rèn)為項(xiàng)目的整體銷售均價(jià)可A、P1--(合同成交價(jià)格)18500

實(shí)行返租單位（主要針對(duì)投資型客戶）的面積大約為：8000其中：餐飲類：5000300010*3%0+**500%*000015%的創(chuàng)業(yè)基金：按此計(jì)算萬科實(shí)收價(jià)格為：P2=18500*（1-15%）=1517060%左右在商業(yè)投資中，合適的面積和價(jià)位是投資者考慮的重要因素，面積過大，金額過高，有效接受客戶有限。同時(shí)不同的業(yè)態(tài)，承受能力不同，的高低直接決定投資回報(bào)的高低，本項(xiàng)目有幾種不同的業(yè)態(tài)分布，其有差異，相應(yīng)的價(jià)格必然有差異，在定價(jià)中，這是必須考慮的因素。根據(jù)的多年經(jīng)驗(yàn)，一般鋪位的開間進(jìn)深比在1：3左右較為合適，正常來說，開間進(jìn)深比越大，鋪位價(jià)值越高，反之就越??；層高越高鋪位的價(jià)值相本項(xiàng)目商業(yè)中，特別是C14投資模式一：3年返租，年回報(bào)率為8%，3年24%在首期中返回投資模式二：5年返租，年回報(bào)率為6-8%，前3年24%在首期中返回；后兩年分次返還 35金3、策略萬客會(huì)及合和創(chuàng)富積分 C1#、4#C1#、4#

C2#、3#、5#C2#、3#、5#C2#、3#、5#，，根據(jù)合和地產(chǎn)多年的商鋪銷售經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為50平方米左右以下的鋪位最受投資客戶追捧；基于此鋪位割原則對(duì)本項(xiàng)目商鋪進(jìn)行重新劃分，詳細(xì)劃，，C區(qū)1#、4#一層平面（分割后 根據(jù)合和建議的時(shí)間進(jìn)度，9月初就要開始進(jìn)行正式內(nèi)部認(rèn)籌工作，而萬科正式的中心至少要在9月中旬才可以啟用，所以前期認(rèn)籌的地點(diǎn)安排相關(guān)重2、中心設(shè)認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)面積相當(dāng)大，達(dá)30000平方米，同時(shí)商鋪銷售與住宅銷售在模式、接待流程等方面均有較大區(qū)別，故在進(jìn)行正式的中心的設(shè)置時(shí)，一定要考慮設(shè)立獨(dú)立商鋪中心；鑒于萬科地產(chǎn)事先住宅與商業(yè)銷售中心的統(tǒng)一規(guī)劃，我們建議在：坂田村進(jìn)入大道結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的區(qū)域，主要來自四大域，特區(qū)內(nèi)、龍華、、觀瀾，所以外部導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)置要充分考慮這部分客戶車流流向的路線，進(jìn)行相應(yīng)機(jī)荷高速的出、處中地產(chǎn)第一品牌——萬科品牌具有的號(hào)召力和公“目前水平較低，售價(jià)比明顯偏20+20首個(gè)西班牙異域商業(yè)首席9（12000“5971創(chuàng)業(yè)大八、通路策第一通路：網(wǎng)絡(luò)一定比列的商鋪投資者，同時(shí)有效形成口碑效應(yīng)，將成為商業(yè)的一部分，因此低成本的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)加以，通過網(wǎng)絡(luò)在住宅中附加商業(yè)信息、針對(duì)經(jīng)常上網(wǎng)的識(shí)群體進(jìn)行推廣；同時(shí)，本項(xiàng)目應(yīng)建立自己的，并需要進(jìn)行經(jīng)常性地進(jìn)行，一有新的銷售內(nèi)容，應(yīng)第一時(shí)間進(jìn)行更新。同時(shí)結(jié)合龍華進(jìn)程將本區(qū)域的投資價(jià)值提升到最大化。萬科公司在本項(xiàng)目中