洛陽宏進(jìn)農(nóng)批項(xiàng)目營銷策劃思路描述資料

第一頁，共51頁。洛陽(luòyánɡ)宏進(jìn)農(nóng)批營銷策劃方案第二頁，共51頁。1.洛陽(luòyánɡ)商業(yè)市場分析2.通河現(xiàn)狀(xiànzhuàng)分析3.價(jià)格(jiàgé)及推案策略4.階段推廣步驟第三頁，共51頁。1.洛陽(luòyánɡ)商業(yè)市場分析第四頁，共51頁。洛陽城市(chéngshì)商業(yè)板塊布局中心城區(qū)商業(yè)新布局根據(jù)規(guī)劃，市區(qū)商業(yè)功能區(qū)將按等級(jí)劃分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)三級(jí)體系，確定的城市中心城區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為“一核四主四副二十區(qū)”。一個(gè)新區(qū)商貿(mào)核心區(qū)“一核”即洛陽新區(qū)商貿(mào)核心區(qū)。該核心區(qū)以展覽路為軸線，西至通濟(jì)街，東到關(guān)圣路，北至政和路，南到牡丹大道。主要依托關(guān)林商貿(mào)城、關(guān)林綜合批發(fā)市場、洛陽寶龍城市廣場、泉舜財(cái)富購物廣場(在建)、正大國際廣場(在建)、鉬都利豪大酒店、紅星美凱龍廣場、丹尼斯百貨政和路店等商業(yè)資源，形成現(xiàn)代批發(fā)商業(yè)和零售商業(yè)融合的發(fā)展模式。四個(gè)市級(jí)主商業(yè)中心“四主”即西工區(qū)、澗西區(qū)、老城區(qū)、伊濱區(qū)的四個(gè)市級(jí)主商業(yè)中心。西工商業(yè)中心——以中央百貨商圈、王府井商圈、升龍商圈為支撐，形成全市規(guī)模最大、檔次最高、輻射能力最強(qiáng)的商業(yè)中心區(qū)。澗西商業(yè)中心——依托“兩帶、三街、四圈”。兩帶，即景華路商業(yè)帶、南昌路商業(yè)帶；三街，即上海市場步行街、廣州市場步行街、珠江路商業(yè)街；四圈，即上海市場商圈、廣州市場商圈、萬達(dá)商圈、珠江路商圈。老城商業(yè)中心——以八角樓商業(yè)金街、丹尼斯百貨老城店、洛陽歷史文化街區(qū)(jiēqū)為依托，以夏風(fēng)金水園、安喜門文化廣場、八角樓商業(yè)金街二期等項(xiàng)目為補(bǔ)充，推進(jìn)北大街、興華街西側(cè)地塊和城隍廟地塊改造，從而打造傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代商業(yè)形式相協(xié)調(diào)的商業(yè)中心區(qū)。伊濱區(qū)——將在中央商務(wù)區(qū)打造該區(qū)的主商業(yè)中心，主要布局大型休閑式購物中心、大型主題百貨店，商業(yè)步行街、國際品牌專賣店、時(shí)尚餐飲店、珠寶首飾店、新潮時(shí)裝店等，輔之以古伊洛文化和新洛陽成就展示，實(shí)現(xiàn)購物、宣傳、觀光、品鑒四大功能。洛陽(luòyánɡ)未來十年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃(2011-2020)道北副商業(yè)中心

南昌路-麗春路副中心

王城大道-九都路副中心

九都東路-啟明南路副中心

老城區(qū)商業(yè)中心

西工區(qū)商業(yè)中心

澗西商業(yè)中心

伊賓區(qū)商業(yè)中心

新區(qū)商貿(mào)核心區(qū)宏進(jìn)農(nóng)批

第五頁，共51頁。整體市場(shìchǎng)投資趨勢(shì)為——

城市綜合體受青睞洛陽商業(yè)市場(shìchǎng)整體現(xiàn)狀目前洛陽商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要有寫字樓、綜合性商場、住宅底商、大型綜合性社區(qū)商業(yè)配套、專業(yè)市場等幾種形式。綜合性商場市場項(xiàng)目，也即城市綜合體項(xiàng)目，如寶龍城市廣場、東方廣場、萬達(dá)廣場等，有著廣闊發(fā)展前景。萬達(dá)廣場是洛陽近期最耀眼的商業(yè)地產(chǎn)，諸多知名品牌入駐，使其成為繼王府井、南昌路丹尼斯、上海市場后洛陽又一商業(yè)中心(zhōngxīn)，而且大有超越前者之勢(shì)。住宅底商是最常見的商業(yè)地產(chǎn)形式，臨街樓盤大都有底商項(xiàng)目，一般以2層為主，如世紀(jì)華陽，位置好的甚至有5層，如中州國際、富雅東方。此外，不少大型綜合性社區(qū)項(xiàng)目中規(guī)劃有商業(yè)配套，如恒大綠洲規(guī)劃有星級(jí)酒店，泉舜財(cái)富中心(zhōngxīn)規(guī)劃有甲級(jí)寫字樓，世紀(jì)華陽也有獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目。第六頁，共51頁。項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售情況總商鋪面積售價(jià)周邊租價(jià)年回報(bào)率備注一號(hào)城邦澗西區(qū)已經(jīng)整體出售20000㎡均價(jià)約12000150-20015%一至三層商鋪一家整體買斷萬達(dá)廣場澗西區(qū)2010年已售完110000㎡均價(jià)27000150-2208%當(dāng)年地王，區(qū)位特殊。社會(huì)關(guān)注新都匯西工區(qū)售完85000㎡均價(jià)20000170-26012%商業(yè)聚集區(qū)。升龍廣場西工區(qū)熱銷中350000㎡均價(jià)18000100-1507%商住一體，底商二層。一拖二總結(jié)：從以上代表性樓盤裙樓及綜合體項(xiàng)目售價(jià)及周邊租金分析看，洛陽市區(qū)商業(yè)售價(jià)處于較為合理的租金反推售價(jià)范圍中，商鋪的售價(jià)未出現(xiàn)較大虛高態(tài)勢(shì)，整理市場定價(jià)較為合理。分析：根據(jù)租金售價(jià)分析，洛陽商業(yè)成熟地段的裙樓，商業(yè)綜合體整體投資價(jià)值較高，升值空間較大。受投資客青睞。洛陽代表性商業(yè)(shāngyè)及綜合體租售列舉第七頁，共51頁。項(xiàng)目名稱區(qū)域房產(chǎn)證情況售價(jià)市場周邊商鋪?zhàn)鈨r(jià)（每平方）優(yōu)惠政策紫金城機(jī)電市場澗西區(qū)有房產(chǎn)證均價(jià)約14000100全款8.8折另返還裝修基金8%，創(chuàng)業(yè)基金8%（包租2年，每年返還10%）寶龍地產(chǎn)綜合批發(fā)市場新區(qū)有房產(chǎn)證均價(jià)2000090全款9.7折，包租3年，每年返還7%亞威古城天街（商業(yè)街）老城區(qū)有房產(chǎn)證均價(jià)1800070全款9折，貸款9.4折（交1萬抵2-3萬）康城尚座燈具城（紅星美凱龍5號(hào)館）洛龍區(qū)有房產(chǎn)證一樓24000二樓1700060全款9.5折，包租4年（反租6%-9%每年）升龍廣場（數(shù)碼電子產(chǎn)品）西工區(qū)有房產(chǎn)證一樓27000二樓13000（返租7%每年）洛陽代表性專業(yè)(zhuānyè)賣場及商業(yè)街租售列舉第八頁，共51頁。項(xiàng)目名稱占地面積開業(yè)時(shí)間平均租金建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理費(fèi)其他優(yōu)惠百年家居330畝2006年20元/㎡三層設(shè)計(jì)（每層都設(shè)有樓梯）0.7元/㎡電費(fèi)：1.2元/度三硯居古玩市場10000平方2010年30元/㎡類似商場2元/㎡電費(fèi)：1.1元/度水費(fèi)：3.8元/噸唐寺閥物流市場300畝2007年12元/㎡單層或二層10元/間/月電費(fèi)：1元/度水費(fèi)：2元/噸洛陽代表性專業(yè)市場及賣場純租賃(zūlìn)列舉總結(jié)：從以上代表性專業(yè)市場售價(jià)及租金分析看，洛陽市產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市場均出現(xiàn)返租方式，整理市場定價(jià)較為合理(hélǐ)。分析：根據(jù)租金售價(jià)分析，專業(yè)市場及商業(yè)街租金僅次于沿街底商，同時(shí)根據(jù)地段優(yōu)劣勢(shì)，不同專業(yè)市場，租金差距較大。第九頁，共51頁。洛陽農(nóng)批專業(yè)市場(shìchǎng)租賃列舉項(xiàng)目名稱 區(qū)域(qūyù) 銷售(xiāoshòu)情況總商鋪面積 單一商鋪面積租價(jià)備注通河農(nóng)貿(mào)瀍河區(qū)租售中300000㎡120㎡暫未定年返租5%，包租三年，10月27日開盤中儲(chǔ)，中鐵水果市場西工區(qū)不售9574㎡30㎡以交易費(fèi)為主只租不售信誠糧油市場新區(qū)不售21560㎡64㎡12.5只租不售中原農(nóng)貿(mào)城老城區(qū)不售70174㎡67㎡15.5只租不售廣州市場農(nóng)副產(chǎn)品交易街澗西區(qū)出租約40000㎡平均約12㎡七一海鮮市場西工區(qū)已售完8066㎡40至50㎡3507年開盤?，F(xiàn)市場轉(zhuǎn)手價(jià)約7000元左右第十頁，共51頁。1.地段依然是硬道理，依然是商業(yè)價(jià)值的第一標(biāo)準(zhǔn)，處于大型知名社區(qū)底商以及城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)在18000-27000元/平方米，商業(yè)租金在80-200元/平方米不等、回報(bào)平均在10%，且多以出售為主，平均回本年限在12年左右，定價(jià)較為合理。2.距離成熟商業(yè)圈專業(yè)賣場租金次之在60-100之間，售價(jià)在14000-22000元/平方米，平均年回報(bào)在7%左右，且多以出售為主，定價(jià)偏高。3.與我們同等的農(nóng)批類市場(shìchǎng)通河商貿(mào)實(shí)際售價(jià)在4500元/平方米，平均租金預(yù)計(jì)在15-18元/平方米，年回報(bào)率僅達(dá)到4%，投資價(jià)值遠(yuǎn)低于其他類商鋪投資。4.商業(yè)中心地段的綜合體商鋪及沿街裙樓理性的定價(jià)，決定了市場(shìchǎng)投資客依然更青睞城市綜合體及沿街商鋪。洛陽商業(yè)(shāngyè)市場總結(jié)第十一頁，共51頁。根據(jù)各類商業(yè)售價(jià)及租金對(duì)比看，農(nóng)批市場的投資回報(bào)率較低，商鋪投資的回報(bào)比決定了投資客的投資興趣及認(rèn)可度。因此，在農(nóng)批市場普遍租金較低，年增長幅度較小的情況(qíngkuàng)下，制定合理的售價(jià)及挖掘更多的項(xiàng)目投資價(jià)值點(diǎn)，給投資客更多的投資信心是本專業(yè)類市場成功突破的關(guān)鍵所在。思考(sīkǎo)：第十二頁，共51頁。2.通河現(xiàn)狀(xiànzhuàng)分析第十三頁，共51頁。項(xiàng)目占地：500畝商鋪套數(shù)：1658間項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn)（投資+自營）項(xiàng)目門檻：首付30萬即可買通(mǎitōng)和農(nóng)貿(mào)永久產(chǎn)權(quán)門面房，項(xiàng)目客戶群：農(nóng)貿(mào)類老板和買門面投資的客戶。經(jīng)營方式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一管理通河農(nóng)貿(mào)定位(dìngwèi)----整個(gè)中原地區(qū)最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場。第十四頁，共51頁。距離通和5公里(ɡōnɡlǐ)范圍內(nèi)分布圖宏進(jìn)通和直線距離(jùlí)6公里百年(bǎinián)家居三硯居古玩市場唐寺閥物流市場第十五頁，共51頁。通河農(nóng)貿(mào)市場(nónɡm(xù)àoshìchǎnɡ)進(jìn)度第十六頁，共51頁。通河農(nóng)貿(mào)市場(nónɡm(xù)àoshìchǎnɡ)進(jìn)度第十七頁，共51頁。通河招商近期動(dòng)態(tài)10月27日可簽意向書，交1萬元誠意金參與27日選鋪。先到先選。平均租金15元每平米。蔬菜區(qū)11月初開業(yè)，合同簽3年，第一年免租金。市場穩(wěn)定后收取2%~4%交易費(fèi)。大戶優(yōu)惠一戶一議，江南一大戶送18萬優(yōu)惠，扣除(kòuchú)5年租金后。等于返現(xiàn)金8萬元。10月31日短信通知商戶，蔬菜、糧油、干調(diào)商戶免收取押金、租金。免租期1年。干調(diào)區(qū)已經(jīng)報(bào)名滿額。截止11.1中午接受糧油、水產(chǎn)報(bào)名。第十八頁，共51頁。通河銷售動(dòng)態(tài).3月31日VIP認(rèn)籌，2萬抵3萬優(yōu)惠，日增值300元優(yōu)惠活動(dòng)；.4月5日老帶新活動(dòng)，認(rèn)籌基礎(chǔ)上，雙方再增1000元認(rèn)籌；.10月27日開盤，4萬抵5萬；.10月28日，通河銷售政策開盤后自行降價(jià)(jiànɡjià)銷售，4萬抵5萬政策取消。

.11月1日新政策，全款優(yōu)惠12%,分期按揭優(yōu)惠9%。返租三年，返租形式是每年返全款的5%。3年共返還全款的15%。優(yōu)惠完房款約為4500元/平方米。.針對(duì)做農(nóng)批商戶，房款直接優(yōu)惠12萬。開業(yè)進(jìn)場經(jīng)營前3個(gè)月每月返3000元。.11月8日?qǐng)?bào)，1.當(dāng)月選鋪即享10000元優(yōu)惠；2.定鋪后，三日內(nèi)簽約再享10000元優(yōu)惠。第十九頁，共51頁。通河營銷(yínɡxiāo)現(xiàn)象1.通河認(rèn)籌期較長；問題：共推出242套，認(rèn)籌期為10個(gè)月，真正到開盤前積累銷售意向客戶300多組；開盤截止11月中旬銷售100套左右；側(cè)面(cèmiàn)反映出農(nóng)批市場作為全新的商鋪投資選擇，客戶認(rèn)知較少，營銷周期相對(duì)較長，投資客關(guān)注度不高，投資信心不足，對(duì)通河農(nóng)批后期投資回報(bào)及轉(zhuǎn)手變現(xiàn)的升值潛力不認(rèn)可。2.開盤后頻頻優(yōu)惠；問題：開發(fā)商信心不足；嚴(yán)重?fù)p害開盤認(rèn)籌客戶利益，口碑受損嚴(yán)重；后續(xù)銷售步入冰封階段。第二十頁，共51頁。通河為例：現(xiàn)制定租金在15元/平方米/月，按慣例商鋪回報(bào)年限(niánxiàn)12.5年150個(gè)月，理論售價(jià)為2250元/平方米；市場常規(guī)售價(jià)為租金反推售價(jià)上浮20-30%為實(shí)際售價(jià)：2250+2250*0.2=2700元/平方米；通河最終成交價(jià)在4500元/平方米；升龍為例：現(xiàn)周邊租金在100元/平方米/月，按慣例商鋪回報(bào)年限(niánxiàn)12.5年150個(gè)月，理論售價(jià)為15000元/平方米；市場常規(guī)售價(jià)為租金反推售價(jià)上浮20-30%為實(shí)際售價(jià)：15000+15000*0.2=18000元/平方米；升龍最終成交價(jià)在18000元/平方米；價(jià)格(jiàgé)制定問題第二十一頁，共51頁。通河告訴我們：定價(jià)上：投資客并不傻，售價(jià)與回報(bào)比是硬道理；高開低走，不如低價(jià)入市漸走高(zǒuɡāo)。推盤上：大步蹣跚，不如小步快跑；戶型漂亮，不如總價(jià)誘人。節(jié)奏上：過早索取回報(bào)，看似多收了三五斗，帶來的可能是市場覆沒。招商上：國家扶持不代表商戶買單；宣傳再好，不如抓住王牌。第二十二頁，共51頁。專業(yè)市場商鋪的租金，不同于商業(yè)中心綜合體、街區(qū)商鋪及臨街店鋪，相比后者，業(yè)態(tài)重新調(diào)整以及后續(xù)經(jīng)營調(diào)整空間極小。因此，商鋪的價(jià)值完全(wánquán)在于該專業(yè)類市場租金的變化而帶來商鋪價(jià)值的變化。專業(yè)市場投資者對(duì)專業(yè)市場的投資信心，有兩種重要參考：1.現(xiàn)有同類成熟市場租金（看其不同年限內(nèi)的租金標(biāo)準(zhǔn)，測算回本年限及投資回報(bào)率）2.招商經(jīng)營狀況（保證本金安全）思考(sīkǎo)第二十三頁，共51頁。3.價(jià)格(jiàgé)及推案策略第二十四頁，共51頁。本項(xiàng)目(xiàngmù)銷售板塊技術(shù)指標(biāo)銷售板塊，A區(qū)建筑面積約5萬平方米商鋪棟數(shù)：19棟商鋪數(shù)量：584間建筑形態(tài)：兩層、兩層半單套面積在：60-150平米(pínɡm(xù)ǐ)，可選空間較大；兩層半兩層第二十五頁，共51頁。①、其中商品房面積約5萬平米，共584套，商鋪銷售約3.5億元。注：暫擬以7000元/平米的均價(jià)計(jì)算，（7000元/平米×5萬平米=3.5億）如價(jià)格(jiàgé)制定有變，此金額應(yīng)再做調(diào)整。銷售周期14個(gè)月（第一次開盤為起始月），總銷584套，商品房約3.5億元（其中總銷金額(jīné)不含配套商鋪）銷售(xiāoshòu)目標(biāo)

3.5億第二十六頁，共51頁。銷售(xiāoshòu)任務(wù)目標(biāo)分解（95%）20%（認(rèn)籌率）15%（584套）88套2014年3月底(yuèdǐ)售房部正式公開12月底(yuèdǐ)項(xiàng)目入市共計(jì)584套12年12月18日需求來訪量成交比銷售所占比例銷售目標(biāo)※此營銷節(jié)點(diǎn)為預(yù)期間，具體視工程進(jìn)度而定；1500組（3個(gè)月，90天，至少16.5人/天)920組（3個(gè)月，90天，11人/天)880組（3個(gè)月，90天，至少10人/天）1300組（3個(gè)月，90天，至少15人/天）1500組（3個(gè)月，90天，至少17人/天)來訪轉(zhuǎn)排號(hào)率5：1來訪轉(zhuǎn)排號(hào)率5：120%（認(rèn)籌率）來訪轉(zhuǎn)排號(hào)率5：15:120%（認(rèn)籌率）來訪轉(zhuǎn)排號(hào)率5：1開盤前排號(hào)176組（認(rèn)籌比2:1）15%排號(hào)184組（認(rèn)籌比2:1）

15%（584套）

開盤前排號(hào)176組（認(rèn)籌比2:1）20%排號(hào)260組（認(rèn)籌比2:1）25%（584套）開盤前排號(hào)300組（認(rèn)籌比2:1）積累客戶（三批入市124套）92套二批售罄88套積累客戶二批房源推出180套入市排號(hào)130套（首批基本售罄）150套積累客戶（首批入市280套）14年1月-3月2013年10月至12月2013年9底開盤2013年7-9月2013年4月至6月底2013年3月底開盤2012年1月至3月630組（2個(gè)月，60天，至少10人/天)來訪轉(zhuǎn)排號(hào)率7：15%排號(hào)90組（認(rèn)籌比3:1）30套三批售罄2014年4-5月底第二十七頁，共51頁。銷售任務(wù)(rènwu)目標(biāo)分解（95%）15%88套2014年3月底(yuèdǐ)售房部正式公開12月底(yuèdǐ)項(xiàng)目入市共計(jì)584套12年12月18日價(jià)格調(diào)整總銷金額銷售所占比例銷售目標(biāo)由于銷售周期為14個(gè)月，95%去化，總銷售：3.45億，價(jià)格拉升程度較高，建議貴公司結(jié)合市場，租金，競爭對(duì)手失敗案例，斟酌慎重?cái)M定售價(jià)8300元/平方米7300元/平方米均價(jià)6300元/平方米1.12億1.5億元開盤前排號(hào)176組15%

15%開盤前排號(hào)176組20%25%積累客戶（三批入市124套）92套二批售罄88套積累客戶二批房源推出180套入市排號(hào)130套（首批基本售罄）150套14年1月-3月2013年10月至12月2013年9底開盤2013年7-9月2013年4月至6月底2013年3月底開盤2012年1月至3月0.83億5%30套三批售罄2014年4-5月底積累客戶（首批入市280套）第二十八頁，共51頁。推案步驟(bùzhòu)（思路一）1期2期3期推案整體分為3期1、一期臨近東西主干道南北三排，共9棟；整體面積50%左右；2、二期臨糧油干調(diào)區(qū)商鋪，南北共計(jì)6棟；整體面積35%左右；3、三期：臨近項(xiàng)目最東側(cè)沿街配套側(cè)，南北共計(jì)4棟；整體面積25%左右；推案目的及步驟：一期：入市產(chǎn)品，借助投資者對(duì)新投資品的好奇關(guān)注，同時(shí)借助開業(yè)氛圍營造(yíngzào)，并以可以看得見的周邊商家入駐，大量積累意向認(rèn)籌客戶，以價(jià)換量，以創(chuàng)新制造熱銷，立足市場；二期：以臨近糧油干調(diào)側(cè)商鋪，傳遞租金優(yōu)勢(shì)，滿足投資客對(duì)價(jià)值逐漸升值的心理預(yù)期，提高項(xiàng)目后續(xù)銷售生命力，同時(shí)逐漸拉升售價(jià)；三期：以項(xiàng)目熱銷，同時(shí)推出絕版商鋪，以成熟市場吸引力，營造(yíngzào)市場稀缺，帶動(dòng)銷售，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化；第二十九頁，共51頁?？腿阂唬和ê游闯山豢蛻粑P(guān)鍵點(diǎn)：信譽(yù)，承諾，總價(jià)控制客群二：洛陽各農(nóng)批市場商戶(shānɡhù)吸引關(guān)鍵點(diǎn)：開業(yè)效果及后續(xù)經(jīng)營狀況客群三：純投資客吸引關(guān)鍵點(diǎn)：總價(jià)控制，投資回報(bào)比客群及推售關(guān)系(guānxì)思考：總價(jià)開業(yè)(kāiyè)效果投資回報(bào)比入市價(jià)格及單套面積商鋪推出比例、試營業(yè)及正式開業(yè)方案、A區(qū)業(yè)態(tài)業(yè)種定位措施：承諾“降價(jià)補(bǔ)差”，“首推低總價(jià)商鋪，控制總價(jià)在35萬左右”“開業(yè)造足勢(shì)”“業(yè)態(tài)先定位”目的：以承諾增加投資客信心，以總價(jià)區(qū)隔競爭對(duì)手，以開業(yè)制造轟動(dòng)，以定位支撐租金備注：通河商鋪單套為120平，售價(jià)4500元/平，總價(jià)54萬左右，升龍商場商鋪，單套10-30平，單價(jià)19000元/平，總價(jià)20-60萬第三十頁，共51頁。推案步驟(bùzhòu)（思路二）3期2期1期推案整體分為3期1、一期臨近西北角四排，共5棟；整體面積25%左右；2、二期臨糧油干調(diào)區(qū)商鋪，南北共計(jì)6棟；整體面積30%左右；3、三期：東西主干道，共計(jì)9棟；整體面積50%左右；推案目的及步驟：一期：入市產(chǎn)品，借助投資者對(duì)新投資品的好奇關(guān)注，同時(shí)借助開業(yè)氛圍營造，以較低價(jià)格入市，以價(jià)換量，以創(chuàng)新制造熱銷，立足市場(shìchǎng)；二期：以臨近糧油干調(diào)側(cè)商鋪，傳遞租金優(yōu)勢(shì)，滿足投資客對(duì)價(jià)值逐漸升值的心理預(yù)期，提高項(xiàng)目后續(xù)銷售生命力，同時(shí)逐漸拉升售價(jià)；三期：以項(xiàng)目熱銷，同時(shí)推出位置臨近主大門干道商鋪，以成熟市場(shìchǎng)吸引力，并以位置優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)銷售，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化；推案意義：首期以較少部分，相對(duì)獨(dú)立位置推案，試探市場，一旦市場銷售不利，可立刻進(jìn)行思路(sīlù)調(diào)整，同時(shí)不影響整個(gè)地塊的商業(yè)業(yè)態(tài)布局。第三十一頁，共51頁。4.階段推廣(tuīguǎng)步驟第三十二頁，共51頁。營銷推廣(tuīguǎng)思路總綱一個(gè)目標(biāo)市場——整個(gè)(zhěnggè)洛陽地區(qū)線上戰(zhàn)場(zhànchǎng)現(xiàn)場戰(zhàn)場吸引客戶到訪解決客戶到訪后對(duì)項(xiàng)目的抗性不同階段不同推廣、拓展樹形象、強(qiáng)勢(shì)亮相項(xiàng)目價(jià)值品牌、規(guī)劃每月到訪客戶維系活動(dòng)第三十三頁，共51頁。第一開盤階段(jiēduàn)：預(yù)熱期第三十四頁，共51頁。第一階段總規(guī)12月1日12月30日高調(diào)亮相(liàngxiàng)、入市期營銷目標(biāo)：傳遞開業(yè)信息，建立項(xiàng)目(xiàngmù)形象、引發(fā)投資客關(guān)注推廣總規(guī)：推廣集中爆發(fā)(bàofā)期線上形象推廣大量蓄客第三十五頁，共51頁。具體(jùtǐ)執(zhí)行一：12月開業(yè)前集中炒作不聲不響，（擬設(shè)）700位農(nóng)批大戶(dàhù)集體嫁宏進(jìn)！結(jié)合項(xiàng)目(xiàngmù)開業(yè)前，對(duì)洛陽宏進(jìn)農(nóng)批集中高調(diào)炒作；報(bào)紙+短信+派單第三十六頁，共51頁。具體執(zhí)行(zhíxíng)二：12月試開業(yè)（建議低調(diào)試開業(yè)）農(nóng)批航母，預(yù)擬飛騰(fēiténg)針對(duì)洛陽各農(nóng)批市場商戶，小范圍廣告宣傳；派報(bào)+短信+報(bào)紙(bàozhǐ)夾帶單頁第三十七頁，共51頁。具體執(zhí)行二：媒體投放+活動(dòng)(huódòng)小高潮開業(yè)造勢(shì)見證傳奇(chuánqí)，宏進(jìn)農(nóng)批盛大開業(yè)！媒體投放小高潮1、短信群發(fā)2、戶外3、封鎖式派單重點(diǎn)社區(qū)派單，專業(yè)市場周邊派單4、工地圍墻、案場銷售道具(dàojù)配合5、開業(yè)活動(dòng)造勢(shì)第三十八頁，共51頁?；顒?dòng)主題：洛陽宏進(jìn)農(nóng)批售房部開放暨全城免費(fèi)送茄子活動(dòng)活動(dòng)目的：以全城發(fā)茄子作為事件行銷的引爆點(diǎn)，同時(shí)售房部正式公開，制造全城關(guān)注。在最短的時(shí)間內(nèi)引爆市場，讓整個(gè)洛陽知道宏進(jìn)農(nóng)批，光臨現(xiàn)場，引發(fā)(yǐnfā)市場知名度，吸引寬泛客戶眼光，為開盤前的大量客戶積累做好準(zhǔn)備?；顒?dòng)時(shí)間：2012年12月活動(dòng)內(nèi)容：售房部開放+加全城送“開心”活動(dòng)。具體執(zhí)行三：營銷中心開放(kāifàng),全市送開心“茄子”，拍照時(shí)候都會(huì)喊出來的名字，是一種大眾普遍的快樂，用制作的網(wǎng)兜裝上茄子，并附上“你來和我一起喊！——洛陽宏進(jìn)農(nóng)批”的卡片。加上各種媒體的組合覆蓋，使項(xiàng)目(xiàngmù)在市民間迅速蔓延，成為產(chǎn)前飯后佳話。第三十九頁，共51頁?，F(xiàn)場包裝——售樓處、引導(dǎo)牌、工地圍擋等；銷售(xiāoshòu)道具——宣傳單頁、展板、精神堡壘等；戶外廣告——引導(dǎo)道旗、戶外廣告牌、車體廣告等；影視媒體——縣城中心LED、電視廣告片。短信群發(fā)——全洛陽地區(qū)覆蓋媒體支持(zhīchí)第四十頁，共51頁。第二階段：蓄客期第四十一頁，共51頁。第二階段總規(guī)2013年1月3月底(yuèdǐ)集中(jízhōng)造勢(shì)、高蓄客量營銷目標(biāo)：一批房源高調(diào)入市(rùshì)排號(hào)300-350組推廣總規(guī)：推廣集中爆發(fā)期線上形象推廣線下專業(yè)市場直銷第四十二頁，共51頁。農(nóng)批航母共話財(cái)富(cáifù)具體執(zhí)行一：媒體投放(tóufàng)小高潮形象塑造

宏進(jìn)農(nóng)批，