科技路西口項目定位及規(guī)劃報告

科技路西口項目定位及規(guī)劃報告制作人：XXX2016年1月26日前言魚化寨待開發(fā)地塊，位于科技路西口向西300米路南處，總占地約15畝（10000㎡），預估容積率為8.0，北鄰富魚路、東臨天朗藍湖樹項目，周邊配套齊全，交通便利，地處地鐵三號線科技路西口站上蓋，現(xiàn)為更好的開發(fā)此地塊，為魚化寨區(qū)域做出貢獻，特次進行設計分析，了解西安市場主流寫字樓概況，并從中選取部分代表樓盤作為參考依據(jù)。紅色區(qū)域內為項目用地科技路西口，地鐵三號線經(jīng)濟指標初步規(guī)劃及經(jīng)濟指標如下，假設按此設計，初步定位產品，以便展開相應設計。區(qū)域內人口概況項目周邊（1-2千米范圍內）人口統(tǒng)計如下：社區(qū)常駐人口約：15萬魚化寨村常住人口約：10萬外事學院師生人口約：2萬軟件園辦公人口約：5萬未來3年預計新增人口如下：新增常駐人口：4萬新增辦公人口：2萬周邊多為高檔社區(qū)，收入高消費能力強，如何吸引至本案成為項目成功的重點。魚化寨村民收入頗高，但消費力不強，如何調動村民消費也是項目成功的重點。區(qū)域內辦公人群消費特點明確，本案業(yè)態(tài)、商鋪如何吸引白領也是項目成功的重點。學生購買力一般，但消費頻次高，接受新事物快，如何把握大學生消費特征也是項目成功重點。項目目標客群分析今年房地產市場趨于平穩(wěn)，投資寫字樓人群幾乎很少，因此目標客群大多數(shù)以自用客戶為主。本項目所處區(qū)域，周邊無任何寫字樓或類似寫字樓產品，因此無法定位區(qū)域內客群特性。因此從外部區(qū)域拓展客戶成為本項目定位客群的方式和途徑。因此鎖定三個區(qū)域的客群為本項目拓展客戶：1、高新二期——錦業(yè)路、丈八西路片區(qū)2、唐延路、灃惠南路沿線片區(qū)3、丈八北路沿線片區(qū)以上區(qū)域從屬于高新片區(qū)范圍內的區(qū)域，根據(jù)仲量聯(lián)行2014年度的統(tǒng)計如下：重點項目戶型分析總結：主流對比項目戶型設計，單套獨立面積區(qū)間集中在100-300㎡之間。主流項目產品分析總結：市場主流項目戶型設計，單套獨立面積區(qū)間集中在110-400㎡之間。結論：科技路西口項目寫字樓規(guī)劃面積區(qū)間如下100-150㎡占比50%150-250㎡占比30%250-400㎡占比20%1#單層面積1800㎡，則模擬面積為：120㎡、120㎡、130㎡、130㎡、130㎡、170㎡、180㎡、180㎡、300㎡、350㎡。在樓體的四角放置大面積戶型，中間填充小面積戶型，便于使用及分割。項目2#寫字間定位2#寫字間共17層，單層面積900㎡，總建筑面積15300㎡；計劃引入一家設計師酒店設計師酒店外觀設計新穎，整體采光通透，考慮配備空中花園，是個性十分鮮明的設計精品酒店。會涵蓋多種時尚房型，包括火紅，蔚藍，山水寫意，洞居房，炕室房等概念，凝聚多位設計師匠心打造的國內少有的、個性鮮明的、以設計為精品的商務酒店。按照現(xiàn)有設計設酒店客房標準則酒店占用面積為12000㎡-14000㎡。其余面積可在2#頂層設置高端酒店或在底層設置健身房。項目商業(yè)定位比中心型購物中心規(guī)模?。ńㄖ娣e1萬-4萬㎡），卻比一般社區(qū)店功能齊全——區(qū)域型購物中心。區(qū)域購物中心是建立在成熟的居住區(qū)，針對一定規(guī)模的消費人群，融合生活基本業(yè)態(tài)，提供給居民高端服務的場所，使生活的所有需求幾乎不用出社區(qū)就可以滿足，減少人流幅度，因而減輕城市交通負荷，使城市擴張沒有后顧之憂，為城市發(fā)展作出巨大貢獻。涵蓋主要品類如下：項目周邊商業(yè)統(tǒng)計線路對周邊12條主要線路進行調查，統(tǒng)計全部臨街商業(yè)情況，調查地圖如下，紅線道路兩側全部為統(tǒng)計范圍。項目周邊商業(yè)概況整體業(yè)態(tài)規(guī)劃項目初步規(guī)劃為地下三層，地上商業(yè)面積預估為5680㎡，預估地下單層面積約7500㎡。地下負二負三規(guī)劃停車場，負一規(guī)劃3500㎡商業(yè)，4000㎡生活超市。由于項目用地的不規(guī)則，且單面臨路，因此車位面積按照37㎡/個計算，且按照機械車位設置雙層停車場，預計提供車位800個。鄰里型購物中心，商業(yè)對停車位要求較低，只考慮寫字樓56000㎡，車位比為1/70㎡。另外考慮成本問題，也可去掉負三層的建設，倘若如此預計提供車位400個，車位比為1/140㎡。關于商業(yè)體量：地上商業(yè)單層面積：5680㎡，因計劃引入大型浴場及電影院，占據(jù)兩層空間，且結構高度不宜超過24米，因此規(guī)劃五層商業(yè)較為合適，包括地下部分共3.6萬㎡的商業(yè)。此體量可以滿足周邊1-2公里范圍內的商業(yè)需求，為區(qū)域型購物中心，涵蓋餐飲，購物，休閑，服務等多種便民業(yè)態(tài)。電影院規(guī)劃特征總結：5680㎡的電影院可規(guī)劃1500個座位的大型影院；可規(guī)劃約400座巨幕廳

1個；220座大廳

1個；

170座中廳

4個；100座小廳

2個；項目周邊餐飲行業(yè)調研項目周邊沒有大型的集中式商業(yè)，商業(yè)體主要圍繞三大社區(qū)的底商展開，楓韻藍灣底商，天朗藍湖樹底商（包含商業(yè)街區(qū)），都市印象底商。根據(jù)統(tǒng)計，科技路西口附近以中檔、中低檔、中高檔為主，約119家，詳細分類如下：總結：主流客單價區(qū)間約為：30-80元之間，品類以中餐、咖啡甜點、烘焙類為主。餐飲業(yè)缺乏整合，無集中式餐飲商業(yè)，因此把商業(yè)3樓規(guī)劃集中餐飲配套較為合適，提供約5680㎡的餐飲區(qū)，滿足自身及周邊餐飲需求。項目餐飲業(yè)態(tài)面積劃分（方案一）注：其中中餐涵蓋特色、主題餐飲，中式快餐等，西餐涵蓋西式快餐，特色、主題餐飲等；根據(jù)一般情況下餐飲營業(yè)需求的面積及科技路西口現(xiàn)有各餐飲占比情況歸納如下：總結：商業(yè)四層規(guī)劃集中餐飲配套，各餐飲大類需求面積及所占比例如上所述。若按以上規(guī)劃執(zhí)行，則餐飲配套占整體商業(yè)比例為：17.5%。因引入浴場及電影院，此比例較主流規(guī)劃偏少。也可在1-3層部分位置規(guī)劃甜品、飲料、咖啡業(yè)態(tài)，但需控制數(shù)量。也可考慮規(guī)劃4680㎡中檔餐飲，附帶1000㎡美食城，以此吸引人流、聚集人氣。項目餐飲業(yè)態(tài)面積劃分（方案二）根據(jù)市場調研反饋結果，餐飲業(yè)態(tài)十分吸引人流，客戶消費意愿強，頻次高。因此考慮引入更大面積的、易消費的餐飲品類。建議考慮把四層整層作為美食城、三層作為中檔餐飲聚集地；若按以上規(guī)劃執(zhí)行，則餐飲配套占整體商業(yè)比例為：35%。把百貨的面積減少一層，便于招商及后期的經(jīng)營和租金收益；也可考慮引入品牌美食城如：大食代、美食公園等；兒童業(yè)態(tài)規(guī)劃項目周邊社區(qū)常住人口約15萬人，社區(qū)大多數(shù)為2008年-2014年左右入駐的新房；因此預計新生兒約4萬，未來3年新增人口中預計新生兒約1萬，因此人口基數(shù)足夠。業(yè)態(tài)包括：兒童零售、游藝娛樂、主題公園、兒童教育、SPA、兒童餐廳、母嬰用品、親子攝影等。建議可引入的主力店包括：玩具反斗城、樂高、職業(yè)體驗館等西安尚未引入的知名品牌；休閑娛樂業(yè)態(tài)以美容美發(fā)、瘦身SPA、足浴按摩為主；建議項目二層規(guī)劃為兒童業(yè)態(tài)及休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，比例為8:2-7:3；一層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目一層整體規(guī)劃為零售和服務業(yè)態(tài)；區(qū)域購物中心應配備居民日常生活緊密相關業(yè)態(tài)，滿足周邊居民日常生活需求；如：烘焙坊、藥店、煙酒店、眼鏡店、家紡、便利店、美容美發(fā)、銀行、中介、快印、電超市、洗衣店、門診、花店等。具體功能比例根據(jù)實際招商及商戶落位情況待定；負一層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目負一層為生活超市，面積4000㎡，剩余3500㎡為其他商業(yè)；生活超市區(qū)別于大型賣場，首先在面積上只有1000-5000㎡左右，界與便利店與大賣場之間的產物，所售商品全部為與居民生活緊密相關的必需品，如生鮮蔬果、農副產品、零食飲品、日化家紡等，不包括服飾百貨、家電電器、辦公科教、圖書音像等。商業(yè)體功能規(guī)劃各類便民功能是商業(yè)不可或缺的一部分，可根據(jù)實際情況酌情設計，具體細節(jié)如下，：吸煙區(qū)客戶反饋意見區(qū)、手機充電區(qū)休息座椅小品景觀區(qū)、藝術展品陳列綠植陳列ATM機景觀看臺室內廣告位藝術墻、簽名墻項目外部廣場設計細節(jié)出租車泊車島及遮陽棚人車分流商場入口處遮陽棚立柱指示牌（引導公交及地鐵人流），精神堡壘，項目案名島考慮負一層為超市，可設計部分下沉式廣場項目外部交通環(huán)境藍色通道為車行通道（無隔離帶）淺綠色通道為人行通道（有石墩隔離）道路南北兩側黃星分別為地鐵出口及公交車站預估銷售額及持有資產總額寫字樓部分：1#總建筑面積41400㎡，最終成交均價12600元/㎡，銷售額約5.21億人民幣。2#總建筑面積15300㎡，最終成交均價12200元/㎡，銷售額約1.86億人民幣。