天津濱海新區(qū)港東新城項目可行性研究報告

濱海新區(qū)港東新城項目可行性研究報告中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)顧問有限公司TianJin.04.20123目

錄本體研究

市場研究及競爭分析

未來需求研究

綜合分析與建議23459發(fā)展定位建議項目決策背景

1項目投資收益分析

法律及政策性風險678管理資源配置4Part1項目決策背景

1.1外部環(huán)境

1.2內(nèi)部因素

5本體研究市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議外部環(huán)境內(nèi)部因素項目決策背景61.1外部環(huán)境“兩會”聲音：“嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸?！薄按_保首套房實行差別化利率優(yōu)惠、必須保證個人首套房貸款、守信企業(yè)開發(fā)的普通商品房資金貸款給予開閘”“增加普通商品住房的供應量”調(diào)控政策中長期內(nèi)持續(xù)，開發(fā)企業(yè)應調(diào)整開發(fā)方向，規(guī)避風險聲音解讀：“限購限貸”政策短期內(nèi)不會取消信貸政策會向剛需購房者傾斜政府支持普通商品住宅的開發(fā)，未來中小面積戶型的產(chǎn)品將是發(fā)展主流71.2內(nèi)部因素天津公司目前開發(fā)項目有：榕園、林溪地、曠世國際、曠世新城四個，其中前三個項目可售量較少，曠世新城由于拆遷原因，上市存在較大不確定性，公司急需增加土地儲備，保證公司的可持續(xù)發(fā)展，并實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標；天津公司在售項目的產(chǎn)品形式方面：榕園、林溪地為別墅，銷售速度慢；曠世國際為綜合體，而且目前也進入了余房銷售階段；曠世新城雖為住宅項目，但是開發(fā)進度受到拆遷的限制。目前天津公司急需補充可以實現(xiàn)快速回款的普通住宅項目。集團對天津公司的定位為“豐儲區(qū)”，但是目前天津公司的土地儲備量和各項目的產(chǎn)品形式還很難滿足公司的長遠發(fā)展，急需增加新的項目。天津公司在濱海新區(qū)的曠世國際項目已近收官，需拓展新的項目安排曠世國際人員，穩(wěn)定成熟團隊。巴登巴登項目規(guī)劃產(chǎn)品包括：洋房、高層住宅和商業(yè)。其中，住宅產(chǎn)品90平米以下的戶型占到了70%以上。項目面向首次置業(yè)和初步改善型客戶，這部分客戶受國家政策影響相對較小，是目前市場上的主力成交客戶，收購該項目既可豐富天津公司在開發(fā)的產(chǎn)品類型又可實現(xiàn)快速銷售。完善現(xiàn)有業(yè)務結構，豐富產(chǎn)品類型，為企業(yè)快速帶來資金收入8Part2本體研究

2.1項目位置

2.2區(qū)域發(fā)展

2.3交通狀況

2.4項目四至

2.5項目現(xiàn)狀

2.6周邊顯著物業(yè)9項目位置區(qū)域發(fā)展交通情況項目現(xiàn)狀周邊顯著物業(yè)項目四至項目決策背景市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議本體研究102.1項目位置項目地處濱海新區(qū)內(nèi)，以產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展的港東新城本案位于濱海新區(qū)發(fā)展帶上，是天津規(guī)劃的十一座新城之一濱海新區(qū)內(nèi)設立了八大工業(yè)區(qū)，港東新城靠近濱?；^(qū)，定位為紡織工業(yè)園及南港工業(yè)區(qū)的配套生活區(qū)輕紡工業(yè)園南港工業(yè)區(qū)大港油田112.2區(qū)域發(fā)展大港區(qū)擁有大港油田、南港工業(yè)區(qū)、輕紡工業(yè)園三大工業(yè)區(qū)，規(guī)劃為百萬級人口城市1963年，河北省天津市北大港區(qū)成立1970年，北大港區(qū)并入天津市南郊區(qū)1979年，天津市設立大港區(qū)2010年，天津濱海新區(qū)大港管委會成立大港06-10年GDP年增幅在20%，經(jīng)濟發(fā)展迅速；常住人口52.32萬人，人均可支配收入25004元/年，高于天津平均水平現(xiàn)有大型重化工企業(yè)：天津石化、大港發(fā)電廠等國內(nèi)與國際知名公司122.2區(qū)域發(fā)展港東新城擁有大港區(qū)強力的產(chǎn)業(yè)支撐，具備良好的發(fā)展前景港東新城位于大港現(xiàn)狀城區(qū)東側，港塘路、津岐公路以東，規(guī)劃學府二路以南，規(guī)劃海景大道以西，上高路以北港東新城規(guī)劃占地10.6平方公里，規(guī)劃人口12.5萬。新城處于生態(tài)高教區(qū)、官港森林公園與石化工業(yè)區(qū)的中心，擁有合理的服務半徑，具備良好的發(fā)展前景。官港森林公園南港工業(yè)區(qū)港東新城生態(tài)高教區(qū)舊城區(qū)輕紡工業(yè)園大港油田13本案地處典型的產(chǎn)業(yè)驅動型城市，目前處于快速建設期，隨著區(qū)域的發(fā)展，將成為城市的核心起步階段建設初期基礎設施建設及行業(yè)工人進入，產(chǎn)生臨時低端居住需求全面建設期平穩(wěn)發(fā)展期核心項目建設期，引入大量藍領，產(chǎn)生中高端需求，外地資產(chǎn)開始涌入，選此為生產(chǎn)基地隨著大型企業(yè)的不斷入駐，產(chǎn)生大量居住需求，需要出現(xiàn)新興居住區(qū)大項目基本建成投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)布局基本完成，產(chǎn)能不斷增長，區(qū)域發(fā)展成為集工業(yè)、居住于一體的綜合性城區(qū)工業(yè)區(qū)域城市發(fā)展過程漫長，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶來對居住和其他配套的需求2.2區(qū)域發(fā)展本案開發(fā)時間14

濱海新區(qū)交通發(fā)達，多條高速公路通往華北地區(qū)各主要城市沿海高速連接秦皇島方向唐津高速連接唐山，車程約1.5小時唐津高速、京臺高速連接滄州，車程約1小時海濱高速連接黃驊市，車程約40分鐘2.3交通情況交通路網(wǎng)四通八達，輻射環(huán)渤海地區(qū)，吸引周邊省市客戶80km濱海新區(qū)秦皇島方向15公路港塘公路與津岐公路連接新城與天津市中心城區(qū)，車程約30分鐘；海濱高速連接塘沽區(qū)，車程約30分鐘；>軌道交通規(guī)劃有輕軌Z4線，連通新城、濱海新區(qū)與天津市中心城區(qū)公交

522、523路距地塊較近，步行即可到達；688路區(qū)內(nèi)設有站點，可直達天津市中心城區(qū)內(nèi)部道路區(qū)域內(nèi)部道路處于加快建設期，大部分道路已具備通車條件。2.3交通情況項目周邊交通便捷津岐公路港塘公路海濱高速523522688162.4項目四至周邊道路與項目處于快速建設時期，居住氛圍快速形成中待建在建入住172.5項目現(xiàn)狀項目配套完善，環(huán)繞一綠地公園，區(qū)內(nèi)唯一涉外小區(qū)，整體修詳規(guī)確定，存在優(yōu)化空間，收購后有3.2萬㎡即可銷售商業(yè)地塊匯德園福雅園海寧園小學待建待建已部分入住，部分產(chǎn)品即可入市售樓處已建成，其余待建售樓處182.6周邊顯著物業(yè)舊城區(qū)現(xiàn)有配套完善，新城與其一街之隔，可與之共享1234678589103km19福源小學公園菜市場教育配套福源小學：現(xiàn)新城內(nèi)唯一的小學，距本案0.8km；大港一中:市屬重點中學，距本案1.7km；社區(qū)配套小學：規(guī)劃一所市級模范小學。商業(yè)配套商業(yè)帶：規(guī)劃中，涵蓋餐飲、休閑娛樂、商場、大型超市等。生活配套現(xiàn)有社區(qū)超市，距本案1km；菜市場與公園緊鄰本案，均處于規(guī)劃中；溪谷公園：距本案1.6km，處于建設中，總占地80公頃左右，。2.6周邊顯著物業(yè)新城配套日趨完善，居住氛圍日漸成熟大港一中社區(qū)配套小學溪谷公園社區(qū)超市20港東新城規(guī)劃起點高，建設速度快，擁有穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶2本項目地處港東新城中心，擁有商業(yè)地塊、配有教育用地、毗鄰綠地公園，具有高附加值3項目收購成功后，即有部分產(chǎn)品可銷售，從而快速為企業(yè)帶來資金收入4大港區(qū)具備雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎，未來產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷升級，區(qū)域購買力強勁，為區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來持續(xù)的需求1本體分析小結21Part3市場分析

3.1市場解讀

3.2市場競爭研究

22市場解析土地市場住宅市場競爭分析全國天津大港大港土地市場大港商品住宅市場大港與其他區(qū)縣對比巴登巴登項目分析住宅競品分析住宅典型個案項目決策背景市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議商業(yè)分析本體研究地塊周邊居住狀態(tài)分析2323233.1市場解讀房企債務集中到期，資金壓力加劇，促使其以價換量30個主要城市新建商品住宅成交走勢標桿房企銷售面積及銷售價格走勢圖24近期，央行下調(diào)存款準備金率，市場流動性有所釋放，加之政策對剛需客戶傾向性作用下，使得12年成交量上漲；3.1市場解讀信貸政策略有放松，天津市場成交量出現(xiàn)上漲253.1市場解讀從上圖可以看出，塘沽、漢沽、開發(fā)區(qū)進入調(diào)控期后，成交量均有約10萬㎡的下降，而僅有大港區(qū)保持成交量穩(wěn)定，并略有增長，說明大港市場發(fā)展穩(wěn)定，抗風險能力強大港產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供持續(xù)的購買力大港擁有獨特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，具備較強抗風險能力26

“限購”政策將持續(xù)，信貸政策向剛需傾斜，本案應針對剛需及初步改善客戶，進行產(chǎn)品設計及營銷宣傳，實現(xiàn)快速銷售，降低開發(fā)風險1著力控制成本，以應對政策的不確定性23.1市場解讀政策風險下的開發(fā)策略2707年至12年3月，大港區(qū)經(jīng)招拍掛公示而成交的經(jīng)營性用地共10宗，土地面積25.3萬平米，平均容積率1.51，其中住宅性質(zhì)用地占到85.86%。大港土地成交量較少，市場存在未經(jīng)招拍掛公示而出讓的土地3.2市場競爭研究——土地市場大港土地市場成交量較少283.2市場競爭研究——土地市場本案四宗土地的平均樓面地價水平處于大港土地成交的低位世紀地產(chǎn)地塊面積：6068.1㎡容積率：<1.4樓面地價：3884元/平米成交時間：2010-11-10中地投資地塊地塊面積：56738.5㎡容積率：1.5樓面地價：2726元/平米成交時間：2010-1-15天和洪基地產(chǎn)地塊面積：30207.5㎡容積率：1樓面地價：1920元/平米成交時間：2009-10-21大港房產(chǎn)地塊地塊面積：3481.4㎡容積率：<1.7樓面地價：1526元/平米成交時間：2009-9-14大港房產(chǎn)地塊地塊面積：73917.7㎡容積率：1.5樓面地價：1108元/平米成交時間：2011-1-10港東新城大港高教區(qū)大港老城區(qū)29供需情況：大港近兩年房地產(chǎn)供需比為2.4:1，市場整體供大于求，年新增供應量大約在57萬㎡，年成交量在23-24萬㎡價格情況：大港區(qū)價格近幾年穩(wěn)步上升，但處于濱海新區(qū)中各區(qū)的低位水平，具備明顯的價格優(yōu)勢3.2市場競爭研究——住宅市場大港房地產(chǎn)市場擁有價格優(yōu)勢，具備一定發(fā)展空間注：數(shù)據(jù)來自房管局，代表大港區(qū)的平均水平30大港人均勞動報酬達57000元，低于塘沽區(qū)，但高于漢沽、開發(fā)區(qū)以及遠郊區(qū)縣。大港商品住宅成交均價6347元/㎡，與其它區(qū)縣相比，房價較低。3.2市場競爭研究——住宅市場大港居民收入較高，房價相對于其他區(qū)縣處于低位31本案10835212641171391143.2市場競爭研究——競爭分析競爭分析的研究范圍界定為港東新城內(nèi)，與項目產(chǎn)生直接競爭的住宅項目1km1.5km32項目高層均價6500元/㎡，洋房均價7500元/㎡快銷項目月均去化30套區(qū)域內(nèi)存在一定同質(zhì)化競爭，現(xiàn)有存量約為62.3萬㎡區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總體價值較低，缺乏高品質(zhì)項目3.2市場競爭研究——競爭分析區(qū)域內(nèi)缺乏標桿性、高品質(zhì)項目33項目自2009年9月入市，截至2012年2月，去化率接近43%。在已售出房源中，70-90㎡一、二室戶型為198套，在全部售出房源中所占比例高達75%。2011年，項目銷售43套，高層均價7200元/㎡，洋房均價8528元/㎡。從客戶情況來看，天津市客戶占比79%，外省市客戶占比21%3.2市場競爭研究——競爭分析巴登巴登項目34項目自2011年7月開盤，2011年月均去化25套，高層成交均價6650元/㎡，洋房成交均價7430元/㎡。從成交戶型來看，70-90㎡二室戶型最受青睞，所占比例接近70%。典型個案海川園海川園項目占地10.3萬㎡，總建筑面積15萬㎡，規(guī)劃戶數(shù)1100戶；項目分東西兩園，共計32棟，產(chǎn)品主要分為16-23層高層，11層小高層，5-7層洋房與別墅；主力戶型：86-113㎡二、三室3.2市場競爭研究——競爭分析35從客戶情況來看，本地客戶占比68%，外省市客戶占比32%在本地客戶中，大港區(qū)客戶占比88%，其余各區(qū)縣均有少量成交客戶外省市客戶中，河北省客戶占比42%，山東省客戶占比15%，河南省客戶占比17%，外省市客戶多采取一次性付款的購買方式，為藍印戶口客戶。典型個案海川園3.2市場競爭研究——競爭分析36項目自2011年7月開盤，2011年月均去化25套，成交均價6965元/㎡。從成交戶型來看，70-90㎡二室戶型最受青睞，所占比例接近50%。典型個案福錦園福錦園總建筑面積11.4萬㎡，規(guī)劃戶數(shù)1250，項目三期開發(fā)，產(chǎn)品主要分為11-12層小高層（未上市），5-6層洋房；主力戶型為90㎡二室3.2市場競爭研究——競爭分析37從客戶情況來看，本地客戶占比76%，外省市客戶占比24%本地客戶中，大港區(qū)客戶占比83%，其余各區(qū)縣均有少量成交客戶外省市客戶中，河北省客戶占比28%，山東省客戶占比14%，河南省客戶占比14%，外省市客戶多采取一次性付款的購買方式，為藍印戶口客戶。典型個案福錦園3.2市場競爭研究——競爭分析38項目自2010年10月開盤，截至2011年底月均去化19套，成交均價6862元/㎡。從成交戶型來看，90-120㎡二室戶型最受青睞，所占比例接近85%。典型個案溪谷港灣溪谷港灣總建筑面積7.6萬㎡，規(guī)劃戶數(shù)900戶，產(chǎn)品主要分為16層高層，11層小高層，主力戶型：96-103㎡二室3.2市場競爭研究——競爭分析39從客戶情況來看，本地客戶占比64%，外省市客戶占比36%本地客戶中大港區(qū)客戶占比87%，其余各區(qū)縣均有少量成交客戶外省市客戶中，河北省客戶占比44%，黑龍江客戶占比10%，河南省客戶占比9%，外省市客戶多采取一次性付款的購買方式，為藍印戶口客戶。典型個案溪谷港灣3.2市場競爭研究——競爭分析403.2市場競爭研究——商業(yè)分析序號名稱現(xiàn)狀1勝利街/迎賓街大港區(qū)內(nèi)現(xiàn)有規(guī)模最大、影響力最強的商業(yè)區(qū)，有友誼商廈、迎賓商業(yè)廣場等。2古林海鮮街以海鮮為特色的餐飲、娛樂一條街3永明路以小商鋪為主4迎新街以小商鋪形式為主，主要經(jīng)營中端品牌服飾5石化路以小商鋪形式為主，經(jīng)營范圍以大眾餐飲、中低端服飾、生活用品為主1352本案大港區(qū)商業(yè)市場較為落后，仍處于小城鎮(zhèn)商業(yè)模式，隨著城市規(guī)模的不斷擴大，商業(yè)急需升級4大港商業(yè)市場平均租金1-2元/㎡·天413.2市場競爭研究——商業(yè)分析256本案商業(yè)市場欠發(fā)達，未來增長潛力巨大3目前，大港城區(qū)出售商業(yè)多為二手商鋪，其售價在1.5萬左右；新城內(nèi)僅海景園商業(yè)在售，價格與城區(qū)有一定差距。隨著新城建設的提速以及入住率的提高，其商業(yè)價值必將有明顯提高。41序號名稱當前售價（元/平米）1仁源公寓底商120002假日風情街145003春港花園底商125004港明里底商150005霞光路底商175006石化路底商150007房信海景園11000（1-2層）7000（3-4層）742港東新城項目的主力客群來自大港，外省市客戶多來自河北省、河南省及山東省的產(chǎn)業(yè)互動客戶及藍印客戶2本案樓面地價低于市場平均水平，有效降低項目開發(fā)成本，項目競爭力及抗風險能力較強3大港區(qū)房地產(chǎn)成交均價較低，人均收入水平較高，客戶購買力強，為大港房地產(chǎn)市場提供強有力支撐1競爭分析小結43Part4未來需求研究

44區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶外省產(chǎn)業(yè)互動客戶藍印客戶本體研究市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議項目決策背景454未來需求研究>區(qū)位：東臨渤海，西接冀中平原，東南與山東毗鄰，北至津唐交界處，地跨津、冀、魯三省市的25個區(qū)、市、縣，生活區(qū)距本項目17公里，>產(chǎn)值：自2005年以來，連續(xù)兩年的增長速度均在20%左右，2006年創(chuàng)收80.38億。>人口：油田職工七萬、家屬十一萬，外來務工人員十二萬，人口基數(shù)較大，員工收入較高住房：大港油田內(nèi)會為職工配備自住房，但由于該區(qū)域受重工業(yè)污染較重，具有購房能力的職工會選擇到油田區(qū)的外圍區(qū)域購房產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量居住需求大港油田：464未來需求研究定位：世界級重化產(chǎn)業(yè)基地>產(chǎn)值：其規(guī)劃的五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)預計每年可實現(xiàn)產(chǎn)值1萬億元，工業(yè)增加值3500億元，利稅2000億元。>人口：至2020年規(guī)劃人口25—36萬重點項目：中俄千萬噸級煉油項目占地面積6平方公里，總投資約366億元人民幣中國石化“大乙烯”項目占地面積297公頃，總投資約268億元人民幣兩項目預計引進外籍專家人口、管理人才10萬余人，會成為本案涉外小區(qū)的優(yōu)質(zhì)客戶來源產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量居住需求南港工業(yè)區(qū)47

>區(qū)位:

距本項目2.7公里，是南港工業(yè)區(qū)與生活區(qū)的輕工業(yè)緩沖帶，同時也是為南港石化產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)做配套與服務的區(qū)域。>產(chǎn)值：輕紡工業(yè)園區(qū)目前一期基礎設施已建完，全球已有二十多家大型紡織化工企業(yè)達成合作協(xié)議，預計未來實現(xiàn)年產(chǎn)值200億。>人口：規(guī)劃吸納就業(yè)人口30—40萬人，這將是港東新城未來最重要的一個客戶源。4未來需求研究輕紡工業(yè)園市政工程島輕工化纖化工日用工業(yè)化工裝具紡織漂染標準廠房商貿(mào)物流區(qū)公建中心區(qū)彈性發(fā)展區(qū)彈性發(fā)展區(qū)彈性發(fā)展區(qū)彈性發(fā)展區(qū)化工建材產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量居住需求輕紡工業(yè)園48大港唐山黃驊黃驊：常住人口42.6萬人，其南大港產(chǎn)業(yè)區(qū)屬于大港油田區(qū)區(qū)域交通便捷，與周邊城市產(chǎn)業(yè)互動，產(chǎn)生一定購房需求4未來需求研究秦皇島：常住人口298萬人，2011年GDP1064億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19385元，其中昌黎區(qū)相對富裕滄州：常住人口713萬人，2011年GDP2600億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16116元唐山：常住人口757萬人，2011年GDP5442億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21785元，居河北首位；高端客戶多集中在市區(qū)路北區(qū)，及郊縣中的遷安縣、遷西縣滄州秦皇島494未來需求研究2011年天津市及周邊省市高考分數(shù)線對比省市名稱理科文科天津一本515一本519二本429二本460河北一本581一本562二本535二本524山西一本570一本543二本520二本496河南一本582一本562二本531二本515山東567570濱海新區(qū)內(nèi)辦理藍印戶口時，需購買房屋金額的要求：大港、漢沽：60萬以上塘沽（開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）：80萬以上交通便利，具備良好教育資源，吸引大量周邊藍印客戶50大港油田客戶：對環(huán)境不滿，升級改善客戶南港工業(yè)區(qū)/輕紡工業(yè)客戶：隨著產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，做為配套居住區(qū)的港東新城，會成為兩工業(yè)區(qū)的主要購房客戶大港舊城區(qū)客戶：剛需客戶或改善客戶根據(jù)對大港區(qū)域屬性的分析，市場需求來源主要有以下幾種：需求分析總結大港區(qū)內(nèi)大港區(qū)外產(chǎn)業(yè)互動客戶：河北省、河南省、山東省等地產(chǎn)業(yè)互動客戶藍印客戶：周邊區(qū)域有落戶需求的藍印客戶51Part5發(fā)展定位建議

5.1發(fā)展定位建議

5.2價格定位

5.3客戶定位

52發(fā)展定位建議價格定位銷售進度預測本體研究市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議項目決策背景客戶定位535.1發(fā)展定位建議新城核心城市綜合體類型的精品社區(qū)鑒于項目前期的開發(fā)包裝欠佳，在當前市場競爭環(huán)境下，基于項目本身具備的優(yōu)勢，中原認為應將本項目應打造成為大港區(qū)內(nèi)的標桿項目：54區(qū)域內(nèi)缺乏大型商業(yè)設施、教育配套5.1發(fā)展定位建議福澤園海景園福澤園福潤園福欣園福波園55經(jīng)走訪港東新城內(nèi)已入住小區(qū)，隨機采訪百余位居民，顯示現(xiàn)居民對以下幾方面問題較為關注：商業(yè)配套：居民對于大型商業(yè)配套設施的需求強烈，如大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、休閑娛樂場所等；教育配套：現(xiàn)有教育配套不能滿足居民需求，居民渴望高品質(zhì)幼兒園與小學的出現(xiàn)；車位方面：目前車位需求小，隨著入住率提高，車位需求將逐漸凸現(xiàn)，部分居民對于未來小區(qū)內(nèi)車位狀況表示一定的擔憂（尤其是福澤園，小區(qū)未規(guī)劃地下車庫，車位不足的現(xiàn)象已日益顯現(xiàn)）。區(qū)域內(nèi)僅泰達港灣一項目出售車位，售價7萬/個；其他項目或租售未定，或出租車位，租金150元/月。本項目所具備的獨特的教育資源與商業(yè)配套將有效的滿足周邊小區(qū)居民的需求，成為新城內(nèi)具有標桿性的高品質(zhì)項目。區(qū)域內(nèi)缺乏大型商業(yè)設施、優(yōu)質(zhì)的教育資源5.1發(fā)展定位建議565.1發(fā)展定位建議價值二：中心商業(yè)價值一：重點小學價值三：景觀公園57社區(qū)內(nèi)配套名牌重點小學及雙語幼兒園，打造項目學區(qū)房價值，擴大市場影響力發(fā)展主題思想：引入高端名牌小學及雙語幼兒園，體現(xiàn)項目學區(qū)房價值，滿足大港區(qū)內(nèi)及周邊購房者孩子上學的需要，同時有利用打響五礦地產(chǎn)在該區(qū)域的品牌，擴大項目的市場影響力，給人以名牌小學必定是在高端社區(qū)的印象，提高項目知名度5.1發(fā)展定位建議小學地塊585.1發(fā)展定位建議在教育資源不平衡的環(huán)境下，家長為使孩子得到良好的教育，會搶購知名重點小學學區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)。在如此重視教育的社會環(huán)境下，具備優(yōu)質(zhì)教育資源項目的銷售速度會高于區(qū)域平均水平。大都會該項目內(nèi)配套有一塊教育用地，自2010年10月開盤至2012年3月共售出約900套，月均區(qū)化50套。都會軒該項目周邊環(huán)繞多所市重點學校，自2011年5月開盤至2012年3月共售出700套，月均去化60套以和平區(qū)為例，屬于學區(qū)房的大都會和都會軒項目月均去化50-60套，而其他項目月均去化30套。595.1發(fā)展定位建議產(chǎn)品系列代表項目項目規(guī)模（萬平米）業(yè)態(tài)特征萬象城都市綜合體系列深圳萬象城杭州萬象城沈陽萬象城≥20購物中心、寫字樓公寓、酒店選址于CBD，集購物、辦公、酒店、居住、餐飲、娛樂為一體

住宅+區(qū)域商業(yè)中心北京橡樹灣20餐飲、超市、百貨娛樂中心選址于非城市中心區(qū)，以“住宅+商業(yè)+增值服務”為主題，在住宅開發(fā)到40%左右時啟動，將多種城市功能集合在一起，形成高品質(zhì)的生活居住的綜合資源

住宅+歡樂頌深圳、蘇州、無錫、?？诘瘸鞘小?大賣場、購物中心次主力店定位為區(qū)域性中小型購物中心，以大賣場和普通百貨店為主體，加入大眾化服裝鞋帽店和專業(yè)生活用品店案例借鑒：華潤模式605.1發(fā)展定位建議將商業(yè)地塊打造為區(qū)域核心，聚集人氣一站式家庭時尚體驗中心港東新城內(nèi)新的商業(yè)中心，檔次為中檔偏高本項目的開發(fā)以一個全新時尚的概念出現(xiàn)在大港商業(yè)市場，吸引消費者之關注，并成為港東新城的新地標，帶來整個區(qū)域的升級換代以新形商業(yè)形態(tài)滿足港東新城區(qū)域消費同時輻射整個大港的目標消費群體，引領消費新潮流，為消費者提供更貼心，更舒適的消費環(huán)境615.1發(fā)展定位建議本項目開發(fā)，其功能應具備引領都市生活方式，提升城市商業(yè)水平，滿足居民之零售功能滿足家庭、商務、會友等多樣化之餐飲功能豐富生活內(nèi)容，增加生活樂趣之娛樂休閑功能為周邊居住者、商務人士、訪客提供全面、完善之生活配套服務功能我們可以從四方面強化項目的功能定位：為大港消費者提供一個社交生活、休閑娛樂、體驗式購物的平臺更豐富的時尚品牌選擇更多特色的休閑餐飲更注重家庭的一站式消費業(yè)態(tài)更具規(guī)模的休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)625.1發(fā)展定位建議品質(zhì)生活品質(zhì)超市會更細致地關系目標消費者的心態(tài)需求635.1發(fā)展定位建議潮流服飾引入時下流行服飾品牌645.1發(fā)展定位建議中高端餐飲品味美食、交朋聚會的優(yōu)雅之選655.1發(fā)展定位建議娛樂體驗電影院、游藝中心，多彩娛樂，讓生活變得絢麗多彩665.1發(fā)展定位建議童真天地充滿童趣設計的親子樂園、玩具反斗城等組成家庭氛圍濃厚的兒童主題為眾多家庭娛樂、消費的亮點體驗區(qū)675.1發(fā)展定位建議商業(yè)運營模式建議招商運營出售123招商先行，與擬招商業(yè)態(tài)的商戶進行接洽，確定意向商戶后，進行商業(yè)建筑的規(guī)劃設計由于區(qū)域商業(yè)氛圍有待培育，建議本案商業(yè)自持運營一段時間，將商業(yè)氛圍發(fā)展成熟待商業(yè)氛圍發(fā)展成熟后，將商業(yè)出售實現(xiàn)項目溢價68項目三塊地圍和綠地公園，最大限度的享受景觀資源，提升項目檔次發(fā)展主題思想：著力宣傳項目福雅園南側及海寧園西側的綠地公園，打造項目獨享景觀的特點，為項目營銷宣傳的重點。5.1發(fā)展定位建議綠地公園69第一步：選取價格參考系：選取區(qū)域主要項目作為參照項目第二步：點對點分析：給以上項目打分并確定權重第三步：計算靜態(tài)價格：建立比準體系后得到市場比準價格5.2價格定位參照周邊項目，通過市場比較法得出各物業(yè)當前入市價格：高層7000元/平米，洋房8000元/平米價格定位的步驟：價格參考系：2012年“兩會”預計今年CPI增幅4%，大港區(qū)今年GDP增幅預計會保持按近幾年的平均水平，增幅在20%左右，經(jīng)濟發(fā)展迅速，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步對剛需購房者出現(xiàn)定向寬松，預計以剛需購房者為目標客戶的樓盤銷售情況會逐步好轉，根據(jù)本案項目客群定位及區(qū)位，預計2013年售價年增幅能達到5%705.2價格定位高層價格定位計算表在進行項目點對點分析時，我們選取的重點比較因素包括區(qū)位前景、位置交通、周邊環(huán)境、商服配套、教育配套、社區(qū)環(huán)境、項目規(guī)模、產(chǎn)品、發(fā)展商品牌、項目成熟度及宣傳包裝715.2價格定位洋房價格定位計算表在進行項目點對點分析時，我們選取的重點比較因素包括區(qū)位前景、位置交通、周邊環(huán)境、商服配套、教育配套、社區(qū)環(huán)境、項目規(guī)模、產(chǎn)品、發(fā)展商品牌、項目成熟度及宣傳包裝5.3銷售進度預測項目銷售進度預測：房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的重要支柱之一，長遠來看，還是會向著良好的方向發(fā)展，在這樣的大背景下，若本案能夠引入名牌小學、雙語幼兒園，并著力打造商業(yè)配套，加之綠地公園的景觀優(yōu)勢，及項目洋房產(chǎn)品層層退臺的稀缺性，在項目整體形象提升，及營銷手段多樣化的推動下，預計20余萬㎡的住宅，會在3年內(nèi)消化完畢。若市場狀況繼續(xù)持續(xù)現(xiàn)有狀態(tài)，市場長期處于低迷狀態(tài)，住宅部分預計會在4~5年內(nèi)消化完畢。73重點客戶邊緣客戶核心客戶區(qū)內(nèi)客戶：大港區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)、大港舊城區(qū)周邊區(qū)域：河北省、河南省、山東省產(chǎn)業(yè)互動客戶及藍印客戶產(chǎn)品追捧型客戶來自南港工業(yè)區(qū)、輕紡工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)客戶；大港油田具有購房實力的改善客戶，大港舊城區(qū)升級改善客戶置業(yè)目的：家庭改善型、婚房，渴望入住高品質(zhì)的社區(qū)；自住型首套購買，落戶需求客戶群體：產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層職工對產(chǎn)品和區(qū)域認可度高置業(yè)目的：喜好產(chǎn)品、看好本項目的升值潛力5.4客戶定位來自華北五省市及沿海城市與大港因產(chǎn)業(yè)發(fā)展的而衍生的互動客戶，及為大港優(yōu)質(zhì)教育資源而來的藍印客戶置業(yè)目的：工作需要、落戶需求客戶群體：周邊區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)互動客戶及藍印客戶74Part6項目投資收益分析

6.1投資收益分析假設前提6.2各地塊規(guī)劃指標及匯總6.3項目成本匯總6.4銷售收入表6.5項目經(jīng)濟效益分析6.6投資估算6.7財務效益分析結論75投資收益分析假設前提各地塊規(guī)劃指標及匯總項目成本匯總本體研究市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議銷售收入表項目經(jīng)濟效益分析投資估算財務效益分析結論項目決策背景766.1投資收益分析假設前提目前尚未對目標公司進行細致的審計盡調(diào)，股權對價也未進行商務談判階段，本投資測算基于以下假設前提：1、土地成本為歷史成本（不包含溢價），收購后一次性付清；2、除土地成本外的其他各項成本費用依據(jù)經(jīng)驗值進行估算；3、匯德園為在建工程，本測算中暫不考慮已售部分的投資和收益。77銷售進度表6.1投資收益分析假設前提銷售順序：匯德園—福雅園—海寧園—商業(yè)地塊78工程付款進度表6.1投資收益分析假設前提由于項目在建工程已發(fā)生費用需待進一步盡調(diào)核實，在測算中考慮匯德園前期工程費用的100%、建安工程費和基礎設施建設費的50%在并購后3-6個月支付，其他各項成本結合銷售回款情況在正常開發(fā)時間點進行支付796.2各地塊指標及匯總福雅園規(guī)劃指標806.2各地塊指標及匯總海寧園規(guī)劃指標816.2各地塊指標及匯總匯德園規(guī)劃指標——收購后可售面積對應指標注：已將地下建筑面積、公建面積、人防面積按已售和未售的建筑面積比例進行分攤826.2各地塊指標及匯總商業(yè)地塊規(guī)劃指標836.2各地塊指標及匯總收購后可售部分對應的整體指標匯總收購后，需投資的項目整體建筑面積共計32萬平米，其中地下建筑面積5.9萬平米，地上建筑面積26萬平米。可售地上建筑面積共計252274平米，其中住宅為215857平米，商業(yè)為36417平米，需建地上非經(jīng)營性公建9504平米846.3項目成本匯總856.4項目銷售收入高層入市價格7000元/平米，洋房入市價格8000元/平米，售價為每季度環(huán)比上漲1.25%；商業(yè)于2016年入市，售價25000元/平米，入市后售價季度增幅為1.25%；車位售價6萬元/個，不計價格增長。合計總的銷售收入共計27.8億元866.5項目經(jīng)濟效益分析項目開發(fā)年度利潤表注：根據(jù)項目開發(fā)節(jié)點安排，擬各地塊整體結轉2014年結轉匯德園；2015年結轉福雅園；2016年結轉商業(yè)地塊和海寧園876.5項目經(jīng)濟效益分析項目投資及收益情況我方擬占股70%，原股東方占股30%，按股比分配我方可實現(xiàn)的稅后凈利潤為29990萬元886.6投資估算項目資金籌措計劃整體項目需啟動資金4.33億元（含土地成本），我方擬占股70%，則需啟動資金30307萬元896.7財務效益分析結論基于本項目整體市場、產(chǎn)品定位與設定開發(fā)模式下，項目可實現(xiàn)：銷售凈利潤率15.4%；項目綜合IRR26.4%；銷售收入達27.8億；稅后凈利潤4.28億；稅前投資凈現(xiàn)值2.4億元；另外，我方在與對方簽訂的收購協(xié)議中將約定，如果后期市場出現(xiàn)更大的調(diào)整，原股東方保留的30%的股權的相關收益將為我司的保底收益提供擔保，項目的抗風險能力較強。90Part7法律及政策性風險

7.1項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀7.2合作方式7.3風險分析及對策7.4總體評價

91項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀本體研究市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議合作方式風險分析及對策總體評價項目決策背景927.1項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀937.1項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀目標公司各地塊相關手續(xù)齊全但是，匯德園、商業(yè)地塊和海寧園的土地證均已過期，建設期延至2013.6.30947.2合作方式7.2.1目標公司的基本情況企業(yè)名稱：天津濱海大地房地產(chǎn)有限公司注冊地址：天津市濱海新區(qū)大港東環(huán)路29號注冊資本：人民幣壹億叄仟萬元整設立時間：2008年3月12日年檢情況：最新的年檢在報告編制時間尚未進行資質(zhì)情況：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書編號為津建房證【2008】第S1473號，資質(zhì)等級為四級，資質(zhì)證有效期至2012年2月28日，目前正在辦理該資質(zhì)證書的升級手續(xù)。股東及持股比例：北京九州華隆商貿(mào)有限公司（100%）957.2合作方式7.2.1目標公司的基本情況企業(yè)名稱：天津濱海中地置業(yè)有限公司注冊地址：天津市濱海新區(qū)大港港北街與永明路交匯處注冊資本：人民幣貳億元整設立時間：2010年2月10日年檢情況：最新的年檢在報告編制時間尚未進行資質(zhì)情況：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書編號為津建房證【2010】第S1700號，資質(zhì)等級為四級，資質(zhì)證有效期至2012年2月28日，尚未開始辦理資質(zhì)證書的年檢。股東及持股比例：中地投資（北京）有限公司（100%）967.2.2合作方式我司擬以收購目標公司股東方持有的項目公司70%股權的方式獲得項目的開發(fā)權，與原股東方共同開發(fā)。目標公司原股東方擬用保留的30%股份或其他資產(chǎn)為我方保底收益指標（銷售凈利率15%）提供擔保，項目銷售凈利率超過15%的利潤屬原股東方所有。7.2合作方式977.3風險分析及對策7.3.1土地獲取方式的合規(guī)性風險風險：天津濱海大地房地產(chǎn)有限公司名下商業(yè)地塊、匯德園、海寧園三宗土地未經(jīng)過正規(guī)的招拍掛程序，是由天津市天直置業(yè)有限公司以協(xié)議出讓的方式獲取，后又以土地使用權增資入股到九州華隆商貿(mào)有限公司。因此該土地可能存在獲取方式合規(guī)性的風險。對策：2008年3月，大港區(qū)國土資源局和天直置業(yè)有限公司、濱海大地房地產(chǎn)有限公司簽訂三方協(xié)議作為土地開發(fā)權讓渡的補充合同，相當于政府已經(jīng)認可土地開發(fā)的合理性、合法性。目前項目三宗土地均已取得土地證，且匯德園部分樓座已經(jīng)順利開發(fā)完畢并辦理入住，各地塊開發(fā)手續(xù)完備,故此風險發(fā)生的可能性不大。我方可以在收購合同中約定由目標公司原股東方負責土地合規(guī)性問題，并提供擔保。987.3風險分析及對策7.3.1土地獲取方式的合規(guī)性風險以海寧園為例：土地證、三方補充合同（大港區(qū)國土資源局、天直置業(yè)、濱海大地房地產(chǎn)有限公司），商業(yè)地塊、匯德園的土地證和補充合同已核實997.3風險分析及對策7.3.2未核實土地入賬原始發(fā)票的涉稅風險風險：大地公司名下三宗土地的土地繳費憑證為天津市天直置業(yè)有限公司名下，未見發(fā)票原件。根據(jù)稅法規(guī)定，主管稅務機關在進行土地增值稅清算時，若無發(fā)票將帶來稅收損失.

對策：需待核