山西信達(dá)迎澤大街寫字樓項目中期匯報(NXPowerLite)分析

本體條件開發(fā)目標(biāo)城市機(jī)會酒店市場機(jī)會寫字樓市場機(jī)會方案評價項目定位區(qū)域機(jī)會發(fā)展策略項目位于太原市萬柏林區(qū)的核心區(qū)域，毗鄰迎澤西大街，但是脫離城市核心區(qū)項目區(qū)位迎澤大街城市核心長風(fēng)街發(fā)展方向距離城市核心區(qū)柳巷約4km距離萬柏林區(qū)政府約0.5Km距離下元商圈約0.5Km距離濱河西路約1Km迎澤東大街迎澤西大街區(qū)政府下元商圈項目四至地塊周邊形象較弱，且現(xiàn)有建筑形態(tài)短期內(nèi)不會變化，影響高端商務(wù)價值兌現(xiàn)，地塊內(nèi)有待拆遷建筑2.信達(dá)辦公樓5.希望大廈6.迎澤西大街1.聯(lián)通河西分局7.太原理工大學(xué)3.本項目內(nèi)庭院4.建行宿舍樓地塊指標(biāo)地塊方正，小規(guī)模、高容積率開發(fā)項目，適宜開發(fā)超高層辦公或酒店物業(yè)一期用地7851.8平米二期用地11000平米項目指標(biāo)單位用地面積0.79萬平米容積率18建筑面積14.1萬平米限高225米土地成本371萬/畝啟動資金1.5億元備注：山西信達(dá)體系內(nèi)5家企業(yè)將持有約1.5萬平米作為自有辦公現(xiàn)有土地成本2956.42萬元，補(bǔ)交土地出讓金1419.83萬元，土地成本合計4376.25萬元北京市建筑設(shè)計研究院中國建筑技術(shù)集團(tuán)華東建筑設(shè)計研究院占地面積7851.57851.87851.8容積率17.4116.9215總建筑面積158569168390151580地上面積136729132018128500地下面積331163637223080建筑高度225224綠化率30%36%25%停車位650（機(jī)械停車）共計792，地上68，地下724共計528，地上123，地下405地上層數(shù)535551地下層數(shù)3（B2-B3停車）5（B2-B5停車）4從地塊條件及規(guī)劃條件看，本項目可實現(xiàn)最大體量約13萬平米技術(shù)指標(biāo)交通條件地塊外部交通面臨一定進(jìn)入障礙，內(nèi)部交通面臨疏散壓力，建議修建項目東西兩側(cè)南北方向單向車道，改善交通體系迎澤西街西礦街和平路眾紡路千峰路地塊西側(cè)地塊東側(cè)外部交通面臨進(jìn)入障礙項目坐南朝北，限于城市道路組織，由東向西進(jìn)入項目只可至和平路調(diào)頭，需繞行約2Km內(nèi)部交通面臨疏散壓力項目前地塊主要依靠迎澤西大街進(jìn)行交通疏散，按照14萬平米建筑面積，每人15平米辦公面積計算，寫字樓內(nèi)約有9000人員辦公，在上下班高峰將形成疏散壓力交通體系改善建議限于地塊東西兩側(cè)與周邊建筑物距離較近，可修通南北方向的單向車道項目東側(cè)由南向北單向車道，在由東向西進(jìn)入項目時，可在新礦院路掉頭，從南側(cè)經(jīng)過由南向北單向車道進(jìn)入寫字樓項目西側(cè)由北向南單向車道，增加出口個數(shù)，緩解疏散壓力新礦院路配套設(shè)施作為萬柏林區(qū)的核心，項目周邊金融機(jī)構(gòu)聚集，餐飲場所豐富，具備打造寫字樓的便利配套條件銀行建設(shè)銀行、民生銀行、中國銀行、中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、郵政儲蓄、工商銀行、交通銀行、華夏銀行、商業(yè)銀行、晉商銀行、農(nóng)村信用合作社13保險山西中保、人民保險、人保財險、人壽保險、山西大正保險、永安財險6證券中信證券、銀河證券、山西證券3其他民生期貨、長安保證擔(dān)保、長城資產(chǎn)管理公司3東港海逸金錢豹比格披薩長城資產(chǎn)管理民生期貨中信證券銀河證券山西證券建設(shè)銀行中國銀行山西物產(chǎn)期貨金融機(jī)構(gòu)共計25家餐飲場所共20家高檔東港海逸大酒店、金錢豹、晉陽雙來山莊、晉華大酒店、八大祥酒樓、山西會館、昌通大酒店7特色比格自助披薩、奇禧火鍋、東海灣海鮮館、重慶小天鵝火鍋食府、優(yōu)樂自助餐廳5快餐李先生加州牛肉面、外灘風(fēng)尚、肯德基、即食餃子、吉祥餛飩、福聚樓、紅色經(jīng)典音樂餐吧、一米陽光傾心休閑吧等8屬性界定項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕悍浅鞘泻诵膮^(qū)城市低價值板塊萬柏林區(qū)城市中軸毗鄰城市中軸迎澤大街超高層225米，超高層、超高容積率、地標(biāo)建筑商務(wù)功能從地塊和區(qū)位條件判斷以商務(wù)功能的辦公、酒店、公寓為可能方向成本優(yōu)勢樓面地價成本較低，具有一定的成本優(yōu)勢非城市核心區(qū)、毗鄰城市中軸、有一定成本和資源優(yōu)勢的超高層商務(wù)項目，具備打造高端商務(wù)項目的基本素質(zhì)企業(yè)屬性：企業(yè)資源山西信達(dá)數(shù)家公司入駐本體條件開發(fā)目標(biāo)城市機(jī)會酒店市場機(jī)會寫字樓市場機(jī)會方案評價項目定位區(qū)域機(jī)會發(fā)展策略從企業(yè)開發(fā)目標(biāo)訴求出發(fā)，如何最大化挖掘項目機(jī)會、塑造獨特價值體系是核心開發(fā)目標(biāo)風(fēng)險可控，保證現(xiàn)金流安全開發(fā)運作模式的可復(fù)制性開發(fā)利潤最大化，利潤既包括銷售回現(xiàn)利潤也包括經(jīng)營性物業(yè)收益折現(xiàn)?、ⅱＱ芯繉懽謽?、酒店、公寓的市場機(jī)會與盈利能力公寓產(chǎn)品客戶基礎(chǔ)弱，溢價能力弱，銷售速度慢，不適宜作為優(yōu)先考慮的物業(yè)形式，研究的重點為寫字樓與酒店公寓類別項目名稱開盤時間價格(元/㎡)主力戶型（㎡）總價(萬元)銷售率月銷售套數(shù)月回現(xiàn)(萬元)客戶服務(wù)式公寓盤古壹號2008.11300040-5052-6580％211230投資為主，自住和辦公極少居住式公寓平陽景苑2011.81200060-8072-96——————小老板用來投資；或者小型企業(yè)諸如媒體公司、經(jīng)紀(jì)公司、攝影等小型服務(wù)公司辦公式公寓萬邦國際2010.71300030-8039-10447%352500代理、軟件、設(shè)計等小型公司；辦事處等新建SOHO2007.106400503280%6192辦公占80％（多為小型企業(yè)），自住占20％研究方向本體條件開發(fā)目標(biāo)城市機(jī)會酒店市場機(jī)會寫字樓市場機(jī)會方案評價項目定位區(qū)域機(jī)會發(fā)展策略城市基礎(chǔ)山西省礦產(chǎn)資源分布圖太原市山西省為國家重要能源基地山西省礦產(chǎn)資源十分豐富，其中以煤、鋁土、鐵等為最。煤炭資源得天獨厚，分布在全省90多個縣（市、區(qū)）內(nèi)。解放以來，山西省產(chǎn)煤120億噸，其中3/4貢獻(xiàn)給全國各地山西省為國家中部崛起戰(zhàn)略重要部分2006年4月，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)中部地區(qū)崛起的若干意見》正式頒布，包括山西、安徽、河南、湖北、湖南、江西6省在內(nèi)的中部地區(qū)山西省為國家資源型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型綜合配套改革試驗區(qū)2010年12月，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立山西省為國家資源型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型綜合配套改革試驗區(qū)，山西省成為唯一的國家級、全省域、全方位、系統(tǒng)性的綜改區(qū)鞏固加強(qiáng)第一產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化提升第二產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，全面推進(jìn)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整山西省為中部崛起戰(zhàn)略的重要城市，國家重要能源基地，典型的資金密集型城市山西省為國家重要能源基地山西省2010年貸款與存款的比例即存貸比僅為52%，該數(shù)值遠(yuǎn)低于中部六省其他省份，比全國65%的平均水平低13％儲蓄向投資轉(zhuǎn)化率比較低，積累大量資本。亟需提高資金的使用效率，使金融機(jī)構(gòu)資金為建設(shè)新山西而起到應(yīng)有的作用太原政治經(jīng)濟(jì)地位領(lǐng)袖山西，首位度高，對省內(nèi)的輻射和聚集效應(yīng)明顯，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，成為城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)城市基礎(chǔ)經(jīng)過08、09年的經(jīng)濟(jì)緩慢增長期，太原市目前已經(jīng)回到經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的軌道上，年GDP增長率超過10%太原市經(jīng)濟(jì)總量位居山西省第一，領(lǐng)先第二名接近50%第三產(chǎn)業(yè)占比超過50％，成為城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對寫字樓的需求量較大三產(chǎn)增加值保持高速增長，三產(chǎn)從業(yè)人數(shù)持續(xù)增加，辦公需求持續(xù)增大

行業(yè)20102003人數(shù)比重人數(shù)比重交通運輸、倉儲和郵政業(yè)7713018.73%5111114.40%信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)109512.66%79292.23%批發(fā)和零售業(yè)350988.52%5516915.55%住宿和餐飲業(yè)190954.64%164754.64%金融業(yè)255526.21%212195.98%房地產(chǎn)業(yè)50991.24%53381.50%租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)144343.51%117273.30%科研、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)316197.68%292378.24%水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)160433.90%129333.64%教育7542118.32%6633218.69%衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)293807.14%245976.93%文化、體育和娛樂業(yè)146523.56%108753.06%公共管理和社會組織5724313.90%4193211.82%太原市第三產(chǎn)業(yè)增加值保持年均10%以上的增速城市基礎(chǔ)從結(jié)構(gòu)看，高智三產(chǎn)發(fā)展不成熟，甲級寫字樓終端使用需求主要來自資金密集的金融、能源行業(yè)，其次是地產(chǎn)、商貿(mào)行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口數(shù)持續(xù)增加，尤其是信息、金融等高附加值行業(yè)金融行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重為19％城市基礎(chǔ)仍以批發(fā)零售、交通運輸和倉儲等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，金融業(yè)快速發(fā)展，占比僅次于批發(fā)零售業(yè)，位于第二位。與煤炭關(guān)聯(lián)緊密，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所占比重較高。相當(dāng)大部分來自于煤炭能源企業(yè)、與煤炭相關(guān)的科技和貿(mào)易類中小企業(yè)部分新興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)部分投資需求商務(wù)辦公需求來源三產(chǎn)結(jié)構(gòu)特征第三產(chǎn)業(yè)GDP(億元)根據(jù)對城市寫字樓發(fā)展水平的評估，目前太原市寫字樓市場容量中等與發(fā)展水平相對匹配，整體市場表現(xiàn)良好根據(jù)太原市2010年統(tǒng)計資料顯示：2010年太原第三產(chǎn)業(yè)GDP總量為947.7億元；目前太原市商品房均價約為7117元/平米；以此計算，R值為2.6。（經(jīng)驗值R可以反映寫字樓市場相對于整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平）三產(chǎn)GDP總量(億元)寫字樓市場整體容量>1200大800～1200中等<800較低R寫字樓相對發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(百元/平米)R=第三產(chǎn)業(yè)GDP(億元)城市寫字樓發(fā)展水平評估模型上海北京廣州天津沈陽石家莊蘭州南京烏魯木齊1.02.03.04.01000200030004000R0上海北京廣州天津深圳沈陽石家莊鄭州成都青島西安烏魯木齊太原1.02.03.04.0100020003000R0城市基礎(chǔ)非市場化時期目前太原的商務(wù)辦公市場已經(jīng)進(jìn)入市場化發(fā)展期階段，多種辦公物業(yè)并存，未來將以商務(wù)聚集度和物業(yè)品質(zhì)為導(dǎo)向市場化啟動期市場化發(fā)展期市場化成熟期經(jīng)濟(jì)背景第一第二產(chǎn)業(yè)為主、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)私營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)提升需求大型國有企事業(yè)單位自用外地外資實力企業(yè)辦事處自用無投資需求貿(mào)易物流類、中介公司等需要的商住公寓小投資客的投資需求高科技企業(yè)、咨詢業(yè)、金融保險業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)需要一線寫字樓自用煤炭能源類企業(yè)需求一線寫字樓中產(chǎn)階級進(jìn)入投資高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、金融保險業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需要一線寫字樓自用投資機(jī)構(gòu)和財富階層的投資需求產(chǎn)品供應(yīng)企業(yè)自建自用的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓開發(fā)商和企業(yè)自建并存商住公務(wù)為主，產(chǎn)品素質(zhì)低政府無商務(wù)區(qū)規(guī)劃開發(fā)商開發(fā)占據(jù)主導(dǎo)開發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)快速提升；產(chǎn)品多元化，商住、純寫字樓、高檔寫字樓并存專業(yè)開發(fā)商為主，建筑形象地標(biāo)化、設(shè)備設(shè)施尖端化、物業(yè)管理品牌化、辦公功能純粹化；國際品牌與團(tuán)隊；高端產(chǎn)品為主，板塊形成，客戶細(xì)分成交驅(qū)動良好的產(chǎn)品形象和品質(zhì)辦公物業(yè)形象；與住宅辦公接近的使用成本；產(chǎn)品與住宅類似易于被接受，投資門檻較低；投資意識萌發(fā)，其他投資渠道少物業(yè)形象與產(chǎn)品品質(zhì)；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對寫字樓租賃市場的信心；投資回報的風(fēng)險商務(wù)成熟度與聚集度；客戶素質(zhì)、物業(yè)形象、硬件配置、物業(yè)管理；對固定資產(chǎn)升值保值、租金實現(xiàn)的信心；對實現(xiàn)長期收益的信心發(fā)展趨勢煤炭行業(yè)重組壯大社會財富階層，大量社會資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)作為資產(chǎn)沉淀的渠道煤企重組：山西有4046家煤礦，其中國有200家，要關(guān)閉3000家，只留1000家，其中90萬噸以上的才能繼續(xù)生產(chǎn)，其他的全部關(guān)閉。煤炭行業(yè)：將形成二至三個年生產(chǎn)能力達(dá)到億噸級的特大型煤炭集團(tuán)，三至五個年生產(chǎn)能力5000萬噸級的大型煤炭集團(tuán)。焦炭行業(yè)：組建數(shù)個千萬噸級的焦炭集團(tuán)，同時規(guī)劃一批具有國際先進(jìn)水平的焦化一體大項目。產(chǎn)業(yè)延伸：600萬噸以上大型高產(chǎn)高效接替礦井……集中推動一批焦化行業(yè)資源綜合利用項目的建設(shè)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、規(guī)模擴(kuò)大上、下游企業(yè)需求擴(kuò)大私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)盈利能力、積累能力加強(qiáng)財富階層產(chǎn)生財富階層壯大半數(shù)以上煤改游資投入到房地產(chǎn)行業(yè)，投資角度可以為行業(yè)提供充裕的資金，銷售端也產(chǎn)生大量持幣待購的高端客戶。山西游資與江浙游資、廣東游資并稱攪動中國股市、樓市和期貨市場的“三大民間游資”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，煤改中釋放出來的巨額資本除了一小部分投資黃金和藝術(shù)品領(lǐng)域以外，至少有60%投入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。投資需求在通脹加劇和住宅限購的大背景下，尋求保值增值的社會資金對優(yōu)質(zhì)辦公和商業(yè)的需求旺盛投資需求點擊添加標(biāo)題百姓應(yīng)對通脹手段市場情況買硬通貨黃金已經(jīng)先增長到一個較高價位提前購買未來消費品可能性小，消費恐慌暫時不會出現(xiàn)持有現(xiàn)金建立在預(yù)期產(chǎn)品未來降價的前提下購買資產(chǎn)房地產(chǎn)可能是其購買的資產(chǎn)之一經(jīng)濟(jì)的不景氣致使資本向升值方向移動，使虛擬資產(chǎn)向?qū)嵨镔Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移，必然刺激實物資產(chǎn)的重新估值。近年來通貨膨脹的加劇、年初對商品房限購政策的執(zhí)行，資產(chǎn)沉淀需求的放大等因素，均擴(kuò)大了太原市場對優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的投資需求。預(yù)計未來幾年內(nèi)太原市寫字樓的需求量還將進(jìn)一步增加。社會資金向優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移住宅限購商用物業(yè)辦公物業(yè)2008-2009年，太原市寫字樓成交價格在6000-7000元/平米左右，2010年成交價格大幅上漲，均價達(dá)到10168.5元/平米。2010年，太原辦公市場供應(yīng)面積為16.5萬㎡，較上年上漲79.74%。成交面積為17.17萬㎡，較上年上漲64.3%。辦公物業(yè)的市場供應(yīng)量和消化量逐年放大，成交價格上漲迅速，始終處于供不應(yīng)求的態(tài)勢投資需求從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度分析，金融和能源行業(yè)為主導(dǎo)的資金密集行業(yè)對高端辦公物業(yè)的需求強(qiáng)勁需求基礎(chǔ)投資需求社會資金投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求旺盛，寫字樓銷售市場供不應(yīng)求、價格持續(xù)上漲產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，金融、能源等資金密集行業(yè)形成對高端辦公物業(yè)的強(qiáng)勁需求發(fā)展階段目前太原市場進(jìn)入市場化發(fā)展期階段，多種辦公物業(yè)并存，未來將以商務(wù)聚集度和物業(yè)品質(zhì)為導(dǎo)向城市基礎(chǔ)山西省為中部崛起戰(zhàn)略重要城市，國家重要能源基地，典型的資金密集型城市本體條件開發(fā)目標(biāo)城市機(jī)會酒店市場機(jī)會寫字樓市場機(jī)會方案評價項目定位區(qū)域機(jī)會發(fā)展策略2011-2015太原城市規(guī)劃太原省市區(qū)政府搬遷：省政府遷至長風(fēng)街東段，市委市政府遷至長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)，加強(qiáng)迎澤大街、新建路沿線行政機(jī)構(gòu)的整合晉陽新區(qū)汾東新區(qū)在太原晉中同城化的大背景下，城市南拓的動力強(qiáng)勁，晉陽湖片區(qū)和汾東新區(qū)成為未來5年城市發(fā)展的主方向城市規(guī)劃太原市區(qū)晉中市區(qū)太原大都市區(qū)發(fā)展按照“產(chǎn)業(yè)同鏈、交通同網(wǎng)、信息同享、生態(tài)同建、環(huán)境同治、旅游同線”的原則，重點推進(jìn)太原晉中同城化建設(shè)加快推進(jìn)太原晉中同城化，擬逐步實現(xiàn)“十同”，即規(guī)劃同籌、制度同構(gòu)、市場同體、產(chǎn)業(yè)同鏈、科教同興、交通同網(wǎng)、設(shè)施同布、信息同享、生態(tài)同建、環(huán)境同治雙城、一區(qū)、三組團(tuán)規(guī)劃格局“雙城”：主城和新城，主城為龍城大街以北地區(qū)。新城是指機(jī)場南遷后在原址建設(shè)的行政商務(wù)中心，以及整合后的汾東新區(qū)和晉中榆次區(qū)。到2020年建成一個新的城市中心“一區(qū)”是結(jié)合晉祠、晉陽湖、晉陽古城、天龍山、太山、蒙山等自然文化資源，構(gòu)筑生態(tài)、文化、旅游核心區(qū)“三組團(tuán)”分別包括陽曲工業(yè)園區(qū)、清徐高新區(qū)、修文重工業(yè)組團(tuán)和生產(chǎn)性物流園區(qū)太原城市南移拓展空間太原市政府為尋找更多的發(fā)展空間，提出“南移西進(jìn)、北展東擴(kuò)”發(fā)展思路。而實際上東西北三面因山脈阻隔，沒有更多的地理位置可供拓展，南移成為太原發(fā)展的唯一出路城市規(guī)劃規(guī)劃主導(dǎo)的新興商務(wù)區(qū)不會動搖成熟商務(wù)區(qū)的地位，本案面臨脫離成熟商務(wù)區(qū)和未來發(fā)展方向的風(fēng)險晉陽新區(qū)現(xiàn)有商務(wù)區(qū)——府西街片區(qū)迎澤大街片區(qū)太原市商務(wù)中心規(guī)劃汾河金融商務(wù)中心山西省金融中心，規(guī)劃起點較高并能夠推動區(qū)域價值飛躍，但目前該規(guī)劃已經(jīng)擱置，預(yù)計開發(fā)周期內(nèi)難以借勢汾東商務(wù)區(qū)省內(nèi)國企總部基地聚集區(qū)，將發(fā)展成為中國中西部地區(qū)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、重要的能源和制造業(yè)科技研發(fā)中心、生態(tài)型文化新區(qū)晉陽新區(qū)旅游度假居住為主，兼具商務(wù)功能，山西省及華北地區(qū)重要的文化旅游中心，以行政辦公、生活居住、休閑度假為主要職能的綜合性城市生態(tài)新區(qū)汾河金融中心汾東新區(qū)長風(fēng)街片區(qū)高新區(qū)區(qū)域背景后工業(yè)時代河西沒落，以工業(yè)、教育、中低端居住和中低端商業(yè)為主要城市功能，商務(wù)氛圍薄弱城中村前北屯、后北屯、瓦窯、小井峪、下元、移村、后王村、彭村工業(yè)太重、西山煤電、汾機(jī)、太化、鍋爐廠、大眾機(jī)械廠、山西滌綸廠教育太原理工大，山西財政稅務(wù)?？茖W(xué)校商業(yè)千峰百貨、下元商貿(mào)城商務(wù)國際能源中心、迎西大廈、希望大廈太原傳統(tǒng)上屬于重工業(yè)城市，河西區(qū)在工業(yè)時代是城市的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型，河西區(qū)漸漸沒落區(qū)域機(jī)會河西是山西省能源行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和龍頭企業(yè)的聚集區(qū)，對全省能源企業(yè)的吸附力強(qiáng)太原市作為山西省的省會，是山西省地理和和行政的雙中心，對全省能源行業(yè)進(jìn)行行政監(jiān)管太原市河西區(qū)是傳統(tǒng)大型能源企業(yè)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的聚集區(qū)，如西山煤電、焦煤集團(tuán)、太化集團(tuán)、太原安監(jiān)局、西山礦務(wù)局等化學(xué)工業(yè)區(qū)煤炭加工區(qū)建材工業(yè)區(qū)河西區(qū)工業(yè)分布圖區(qū)域機(jī)會項目區(qū)域內(nèi)居民的潛在消費和支付能力強(qiáng)，對金融服務(wù)的潛在需求旺盛區(qū)域資金密集，拆遷居民、理工大教授、西山煤電、太重等企業(yè)職工對金融服務(wù)需求旺盛區(qū)域的升級和改造進(jìn)一步帶動商業(yè)發(fā)展，前北屯、后北屯、下元等城中村改造將帶動區(qū)域發(fā)展小井峪村下元村后北屯村太原理工大前北屯村二十九中第二實驗中學(xué)第四十九中外國語學(xué)校萬柏林區(qū)三中萬柏林區(qū)一中名稱面積容納人口完成時間前北屯20萬平米住宅70003～5年下元村25萬平米住宅＋36萬平米商務(wù)區(qū)85002～3年后北屯18萬平米住宅，16萬平米商業(yè)60003～5年小井峪住宅62.02萬平方米，公建4.36萬平方米，商業(yè)6.26萬平方米210003～5年規(guī)模名稱人數(shù)大學(xué)太原理工大學(xué)教職工2000余名中學(xué)外國語學(xué)校教職工250余名太原市第二十九中學(xué)教職工141名太原市第二實驗學(xué)校教職工246名萬柏林區(qū)一中教職工94名萬柏林區(qū)三中教職工102名太原重工西山煤電區(qū)域規(guī)劃：“三區(qū)”為用地功能區(qū)，即居住生活區(qū)、文化娛樂區(qū)、教育科研區(qū)，決定了區(qū)域?qū)⒁跃幼^(qū)為基本屬性；“一軸”為沿迎澤西大街的一條城市發(fā)展軸，也是商務(wù)價值較高的交通干道格局變化：預(yù)計隨著地鐵規(guī)劃的落地，迎澤大街沿線未來3～5年將會出現(xiàn)辦公物業(yè)供應(yīng)的小高峰，屆時將會形成四個中高端寫字樓聚集的小型商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛圍逐漸形成區(qū)域機(jī)會數(shù)個高端辦公物業(yè)將重塑迎澤西大街價值，形成河西岸中軸沿線的新興高端商務(wù)板塊城市綜合區(qū)綜合教育區(qū)綜合居住區(qū)能源大廈信達(dá)項目黎氏閣項目科技館項目迎澤西大街區(qū)域機(jī)會地鐵利好即將顯現(xiàn)地鐵2號線理工大學(xué)站距本項目約500米，預(yù)計2012年動工，太原地鐵2號線將是城市軌道交通的主干線，東西跨越汾河，從迎澤西大街的東社穿越迎澤大街到建設(shè)南路，一直向南連接太原機(jī)場。2號線聯(lián)系了迎澤和武宿兩個市級中心及太原站、太原南站兩個鐵路交通樞紐的骨干路線地塊可享城市立體網(wǎng)狀交通優(yōu)勢，同時地鐵利好即將顯現(xiàn)，可快速到達(dá)各火車站、武宿機(jī)場等交通樞紐可享城市立體網(wǎng)狀交通優(yōu)勢項目地塊位于迎澤西大街，作為三晉第一街，連接市內(nèi)快速路濱河?xùn)|路、濱河西路、龍城大街、南中環(huán)街，可快速到達(dá)城市核心區(qū)及各個商務(wù)區(qū)快速交通體系連接西客運站、太原站、太原南站、武宿機(jī)場等城市最重要的節(jié)點，交通便利未來十年，太原將根據(jù)《太原市城市交通發(fā)展規(guī)劃》建設(shè)“五縱、六橫、四放射”路網(wǎng)體系，新建或改建多條城市快速路，完善交通體系城市核心區(qū)長風(fēng)-親賢街板塊火車站武宿機(jī)場濱河路迎澤大街龍城大街地鐵2號線汽車客運站區(qū)域價值區(qū)域?qū)δ茉雌髽I(yè)的吸附力強(qiáng)，同時面臨區(qū)域價值重塑、成長為新興商務(wù)板塊的重大機(jī)會區(qū)域機(jī)會2作為傳統(tǒng)的能源行業(yè)聚集區(qū)，河西對全省能源行業(yè)企業(yè)的吸附能力強(qiáng)區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域現(xiàn)有形象差、商務(wù)氛圍薄弱，且脫離城市發(fā)展方向和規(guī)劃商務(wù)區(qū)區(qū)域機(jī)會1區(qū)域無商務(wù)規(guī)劃，但數(shù)個高端辦公物業(yè)將會重塑區(qū)域價值，形成汾河西岸的新興商務(wù)板塊區(qū)域機(jī)會3區(qū)域內(nèi)居民經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，對金融服務(wù)的需求旺盛地塊可享城市立體網(wǎng)狀交通優(yōu)勢，同時地鐵利好即將顯現(xiàn)，可快速到達(dá)各火車站、武宿機(jī)場等交通樞紐區(qū)域機(jī)會4本體條件開發(fā)目標(biāo)城市機(jī)會酒店市場機(jī)會寫字樓市場機(jī)會方案評價項目定位區(qū)域機(jī)會發(fā)展策略寫字樓市場機(jī)會商務(wù)格局客戶機(jī)會競爭環(huán)境隨著城市格局的變遷，太原形成了四個成熟的商務(wù)板塊商務(wù)格局12千禧大廈13和信商座14澳林百和15千禧·世紀(jì)商務(wù)中心16陽光國際商務(wù)中心17麗華大廈18太原茂業(yè)天地建成項目在建/待建項目4湖濱廣場5山西國際金融中心6景峰國際7國際能源中心8科技館地塊9機(jī)關(guān)事務(wù)管理局地塊10奧林匹克花園11黎世閣項目1山西國際貿(mào)易大廈2萬達(dá)廣場寫字樓項目3摩天石寫字樓項目19火炬創(chuàng)業(yè)大廈20五峰國際長風(fēng)—親賢街：南部城區(qū)新興綜合類商務(wù)區(qū)行業(yè)聚集：能源、地產(chǎn)、貿(mào)易最高租金：4.5元迎澤大街：城市中軸高形象、政務(wù)價值突出行業(yè)聚集：金融機(jī)構(gòu)、能源行業(yè)最高租金：5元（6.8元）高新區(qū)：較商務(wù)區(qū)，享受政府優(yōu)惠政策行業(yè)聚集：高新技術(shù)、服務(wù)類最高租金：2.5元府西街：省政府機(jī)關(guān)所在地、CBD，市中心成熟商務(wù)區(qū)行業(yè)聚集：金融、能源、地產(chǎn)、科技、貿(mào)易最高租金：6.8元太原市傳統(tǒng)的政務(wù)商務(wù)中心，省市兩級政府所在地，政務(wù)商務(wù)價值極高府西街板塊區(qū)域價值太原市傳統(tǒng)的政務(wù)商務(wù)中心，省政府市政府所在地，周邊配套齊全，商務(wù)氛圍濃厚租賃情況國貿(mào)6.8元/平米·天，入住率100％未來供應(yīng)由于區(qū)域為太原市傳統(tǒng)的商務(wù)中心，區(qū)域飽和度極高，萬達(dá)廣場項目將是未來供應(yīng)的主要來源區(qū)域劣勢交通嚴(yán)重?fù)矶拢＼囄粩?shù)量不足山西國際貿(mào)易大廈注：禹皇大廈為黃河萬家寨水利樞紐有限公司投資建設(shè)，不對外銷售禹皇大廈摩天石太原萬達(dá)廣場能源、金融的龍頭企業(yè)為主體，并包含多家世界500強(qiáng)和國內(nèi)知名企業(yè)辦事處府西街板塊府西街板塊以山西國際貿(mào)易中心為主要代表項目該項目是目前太原市場中的標(biāo)桿項目，依托于有利的區(qū)域價值優(yōu)勢，吸引了大量大型能源、金融類行業(yè)在此辦公，并吸引了如西門子、諾基亞等世界500強(qiáng)企業(yè)由此產(chǎn)生的聚集效應(yīng)，使府西街板塊成為能源、金融行業(yè)及附屬周邊行業(yè)的主要辦公場所山西國際貿(mào)易中心為太原市甲級寫字樓領(lǐng)跑者，硬件設(shè)施、物業(yè)形象、物業(yè)服務(wù)全面領(lǐng)先，同時實現(xiàn)全市最高租金和滿租府西街板塊名稱山西國際貿(mào)易中心建筑建面18.5萬平米；高度162米；地上42層，地下2層標(biāo)準(zhǔn)層面積1804平米；層高3.5米（凈高2.8米）；使用率74％項目分層定位A座F23-41五星級酒店、甲級寫字樓、商城、酒店式公寓、證券營業(yè)大廳、會所電梯7部蒂森克虜伯智能化西門子中央空調(diào)，5A＋十大智能化系統(tǒng)車位服務(wù)面積比16輛/萬平米，數(shù)量300，租金600元/月入住企業(yè)類型能源、金融、通信、電子、房地產(chǎn)租金租金6.8元/平米·天物業(yè)山西國貿(mào)物業(yè)管理有限公司；物業(yè)費10元入住率100％城市主軸、政務(wù)中心，河?xùn)|區(qū)金融行業(yè)聚集，板塊價值極高，河西價值衰減度大迎澤大街區(qū)域價值太原市的城市主軸，形象價值極高，政府機(jī)關(guān)、銀行眾多，交通優(yōu)勢明顯租賃情況租金2.5－5元/平米·天，入住率90％以上區(qū)域劣勢河?xùn)|河西價值差異明顯，主干道車流量大未來供應(yīng)未來供應(yīng)量大，湖濱廣場將成為太原市的地標(biāo)性建筑景峰國際湖濱廣場國際能源中心機(jī)關(guān)事務(wù)管理局地塊科技館地塊山西國際金融中心奧林匹克花園黎世閣迎澤東大街為金融行業(yè)聚集區(qū)，西大街為傳統(tǒng)的能源行業(yè)聚集區(qū)，行業(yè)認(rèn)知度高迎澤大街迎澤大街是太原市的“長安街”，形象昭示性極強(qiáng)，目前迎澤大街兩側(cè)聚集了大量政府機(jī)關(guān)大樓、銀行大樓和國企大樓，多為自用，在售、在租項目極少迎澤大街板塊甲級寫字樓目前入住的企業(yè)主要是金融、能源為主，金融行業(yè)中以銀行、證券、保險為主現(xiàn)有項目如景峰國際品質(zhì)偏低，主要依托區(qū)位價值實現(xiàn)高租金，在建和待建項目的起點較高，將會進(jìn)一步拉升區(qū)域商務(wù)價值迎澤大街名稱湖濱廣場（在建）國際金融中心（在建）景峰國際國際能源中心建筑建面11.7萬平米；高度208米；地上47層，地下3層建面10萬平米；兩棟建筑；地上24層建面3.5萬平米；高度95米；地上27層，地下2層建面3.5萬平米；高度145米；地上35層，地下2層標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000平米；層高4.2米面積約1900平米；層高3.8米面積947平米；層高2.8米（凈高2.3米）；使用率65％面積1400平米；層高3.5米（凈高2.8米）；使用率70％項目分層定位1-4F為裙樓，包括會議中心，休閑廣場，購物中心，劇場等；27-42F五星級酒店其中一棟1-4F為底商，15-24F為五星級酒店1-4F美食街、糖果KTV；11會議中心裙樓1-7F銀行、酒店、餐飲、電影院；主樓23-35F能源交易室/酒店式公寓電梯————4部通力7部奧蒂斯智能化中央空調(diào)，5A級智能化中央空調(diào)，5A級智能化中央空調(diào)，5A級智能化遠(yuǎn)大中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)；5A級智能化車位服務(wù)面積比71輛/萬平米；數(shù)量977服務(wù)面積比80輛/萬平米；數(shù)量800服務(wù)面積比43輛/萬平米；數(shù)量150，租金400元/月服務(wù)面積比45輛/萬平米；數(shù)量500入住企業(yè)類型——一棟為晉商銀行辦公樓金融、保險、教育、電子能源、機(jī)械、金融租金————租金5元/平米·天租金2.5元/平米·天物業(yè)————景峰國際商務(wù)大廈有限公司；含在租金中太原安華信物業(yè)酒店管理有限公司；5.8元/平米·天入住率————90％85％城市發(fā)展主要方向上，處于快速發(fā)展階段的新興商務(wù)區(qū)，交通便利、配套完備長風(fēng)-親賢街區(qū)域價值城市南部新興綜合類商圈，行政機(jī)構(gòu)遷入利好，區(qū)域規(guī)劃利好，區(qū)域發(fā)展前景看好租賃情況租金2.8－4.5元/平米·天，入住率90％以上區(qū)域劣勢價值實現(xiàn)低于老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)開發(fā)水平不高，距離城市核心較遠(yuǎn)，總體處于發(fā)展期未來供應(yīng)區(qū)域未來辦公用地供應(yīng)量不大，目前在建甲級寫字樓項目兩處陽光國際商務(wù)中心千禧大廈麗華大廈和信商座千禧世紀(jì)商務(wù)中心澳林百和太原茂業(yè)天地房地產(chǎn)企業(yè)的首選區(qū)域，能源、貿(mào)易類企業(yè)相對聚集，行業(yè)綜合性較強(qiáng)長風(fēng)-親賢街長風(fēng)-親賢街板塊目前受到政府規(guī)劃利好，正處于板塊快速發(fā)展階段隨著省市兩級政府的和煤炭交易中心等相關(guān)機(jī)構(gòu)的遷入，長風(fēng)街成為能源企業(yè)選址的重要區(qū)域在城市向南發(fā)展的大背景下，南部城區(qū)大量房地產(chǎn)項目開工，為業(yè)務(wù)便利考慮，萬科等房地產(chǎn)行業(yè)傾向于在長風(fēng)街辦公目前區(qū)域內(nèi)寫字樓相對聚集，行業(yè)覆蓋率較高板塊內(nèi)甲級寫字樓相對聚集，但整體開發(fā)水平不高長風(fēng)-親賢街名稱10千禧大廈12和信商座14陽光國際商務(wù)中心15麗華大廈建筑建面3.5萬平米；高度99米；地上29層，地下2層建面21萬平米；高度126米；地上35層，地下2層建面8萬平米；高度近百米；地上24層，地下2層建面7.5萬平米；A座98米，地上23層，地下1層；B座72米，地上17層，地下1層標(biāo)準(zhǔn)層面積1100平米；層高3.2米（凈高2.7米）；使用率70％面積2100平米；層高3.6米（凈高2.8米）；使用率66％面積1050平米；層高3.6米（凈高2.8米）；使用率74％A座面積1800平米，層高3.6米；B座面積1400平米，層高3.6米項目分層定位天美購物中心，綜合金融中心，國際美食中心，主題夜總會，五星級酒店6F裙樓燕莎、和信商城1-5F銀行，書店，珠寶，餐飲，會所，健身；6F會議中心1-5F為裙樓，B座裙樓與麗華大酒店連接電梯4部奧的斯8部sigma8部三菱（2部觀光）A座6部，B座4部智能化遠(yuǎn)大中央空調(diào)，5A級智能化中央空調(diào)，5A級智能化中央空調(diào)，5A級智能化中央空調(diào)，5A級智能化車位服務(wù)面積比35輛/萬平米；數(shù)量500服務(wù)面積比48輛/萬平米；數(shù)量1500，租金300元/月服務(wù)面積比30輛/萬平米；數(shù)量260，租金500元/月服務(wù)面積比54輛/萬平米；數(shù)量405入住企業(yè)類型能源，房地產(chǎn)，金融，貿(mào)易房地產(chǎn)，保險，貿(mào)易，教育，能源金融，保險，能源，律師能源類國企租金租金3元/平米·天租金2.8元/平米·天租金4.5元/平米·天租金4.5元/平米·天物業(yè)千禧物業(yè)；16元/平米·天山西恒實物業(yè)管理有限公司；12.5元/平米·天山西陽光物業(yè)管理有限公司；5元/平米·天——入住率95％98％95％90％高新企業(yè)享受政府優(yōu)惠政策，區(qū)域發(fā)展力度較弱，周邊配套不完備高新區(qū)板塊區(qū)域價值城市高新技術(shù)住宅區(qū)，高新企業(yè)在此辦公享受政府優(yōu)惠政策租賃情況租金3元/平米·天左右，入住率90％左右區(qū)域劣勢區(qū)域相對陌生，政策導(dǎo)向不明確，周邊配套設(shè)施不完備未來供應(yīng)未來政策導(dǎo)向不明確，政府關(guān)注度不高，辦公用地供應(yīng)量不大火炬創(chuàng)業(yè)大廈五峰國際入駐企業(yè)以高新技術(shù)行業(yè)為主，享受政府優(yōu)惠政策，其他行業(yè)對區(qū)域認(rèn)知度較低高新區(qū)板塊目前該板塊政策導(dǎo)向性不明確，可知的僅有對高新企業(yè)的優(yōu)惠扶持政策區(qū)域內(nèi)入住企業(yè)以高新技術(shù)行業(yè)為主，金融行業(yè)以投資公司為主由于區(qū)域距離城市核心區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套不完善，其他行業(yè)對區(qū)域的認(rèn)知度低目前在售在租項目不多，且產(chǎn)品力水平不高，在建甲級寫字樓僅為火炬創(chuàng)業(yè)大廈高新區(qū)板塊名稱15火炬創(chuàng)業(yè)大廈（在建）16五峰國際建筑建面8.3萬；高度98米；地上26層，地下2層建面5.2萬平米；高度103米；地上25層，地下1層標(biāo)準(zhǔn)層面積1430平米；層高3.5米（凈高2.8米）；使用率70％面積1700平米；層高3.5米（凈高2.8米）；使用率83％項目分層定位A座為商業(yè)配套，包括銀行、餐飲、健身、休閑1-5F五峰一海酒店電梯5部歐迪諾5部上海日立智能化中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)；5A級智能化中央空調(diào)；5A級智能化車位服務(wù)面積比95輛/萬平米；數(shù)量600服務(wù)面積比54輛/萬平米；數(shù)量282，租金400元/月入住企業(yè)類型——科技、建筑、裝飾、投資、房地產(chǎn)租金——租金3元/平米·天物業(yè)物業(yè)費未定3.2元/平米·天入住率——90％行業(yè)聚集效應(yīng)明顯，迎澤東大街為金融業(yè)的高認(rèn)知區(qū)域，迎澤西大街傳統(tǒng)上為能源行業(yè)聚集區(qū)行業(yè)分布長風(fēng)商務(wù)區(qū)迎澤西大街能源房地產(chǎn)企業(yè)向南部聚集——作為城市空間擴(kuò)張的實施主體，房地產(chǎn)企業(yè)的流向緊跟城市發(fā)展的主方向，為了業(yè)務(wù)便利的需求，向長風(fēng)街和高新區(qū)聚集部分能源企業(yè)認(rèn)同長風(fēng)街——隨著城市重要行政機(jī)構(gòu)的南遷和煤炭交易中心的落成，長風(fēng)街對能源企業(yè)的凝聚力逐漸形成府西街板塊金融、能源、高新技術(shù)、房地產(chǎn)迎澤東大街金融、能源、政府機(jī)關(guān)、大型國企長風(fēng)-親賢街房地產(chǎn)、能源、貿(mào)易，投資高新區(qū)高新技術(shù)、房地產(chǎn)、能源裝飾、建筑迎澤東大街面臨價值崛起、引領(lǐng)城市第一商務(wù)梯隊的機(jī)會，迎澤東大街價值外溢將首先輻射迎澤西大街區(qū)域?qū)傩愿鹘钟瓭纱蠼珠L風(fēng)街高新區(qū)交通通達(dá)性交通通達(dá)性較強(qiáng)，但道路狹窄擁擠城市主干道，通達(dá)性極強(qiáng)新興城市商務(wù)區(qū)，通達(dá)性好，距市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城市中心，交通狀況良好土地稀缺性基本無可開發(fā)土地行政事業(yè)單位為主，土地存量極其有限待開發(fā)商務(wù)用地有限土地開發(fā)量大，政策不明確行業(yè)構(gòu)成能源、金融的龍頭企業(yè)為主金融、能源行業(yè)能源、貿(mào)易、房地產(chǎn)、金融高新企業(yè)為主商務(wù)聚集度高，為企業(yè)形象提升的首選區(qū)域高，為企業(yè)形象提升的重點區(qū)域較高，新興城市商務(wù)中心低，除高新企業(yè)外，認(rèn)知度不高租金水平最高6.8元/平米·天最高5元/平米·天最高4.6元/平米·天最高2.5元/平米·天迎澤東大街特征淵源深厚，政務(wù)價值高地IFC、湖濱廣場強(qiáng)化高端地位金融街價值繼續(xù)強(qiáng)化后續(xù)土地稀缺性顯現(xiàn)迎澤東大街金融商務(wù)中心的價值崛起板塊價值寫字樓物業(yè)租金水平由北向南逐級遞增承接“金融街”價值西延目前多數(shù)銀行的省市級分行均聚集于迎澤東大街迎澤東大街可開發(fā)用地少，未來供應(yīng)量小地理交通關(guān)系上，西大街是河西的核心區(qū)，能順利承接?xùn)|大街的價值延伸區(qū)域機(jī)會本區(qū)域毗鄰城市的高形象中軸迎澤西大街，同時與金融核心區(qū)僅一水之隔，隨著商務(wù)價值的成長，最有機(jī)會承接“金融街”價值外溢1.泰康人壽山西分公司2.山西中小企業(yè)信用擔(dān)保有限公司3.浦發(fā)銀行太原分行4.招商銀行太原分行5.山西恒泰保險6.中國人壽山西分公司7.中國銀行山西省分行8.中天擔(dān)保9.山西省恒紅宏拍賣行10.德昌保險11.渤海銀行太原分行12.農(nóng)行太原市分行13.晉商銀行14.建行山西省分行15.工行山西省分行16.中國人民銀行太原支行17.民生銀行太原分行18.華夏銀行太原分行19.中金恒信投資擔(dān)保未來5年總供應(yīng)量約92萬平米，集中在迎澤大街沿線，本案面臨的主要競爭項目為萬達(dá)廣場、黎世閣、機(jī)關(guān)事務(wù)管理局地塊、科技館地塊和奧林匹克花園項目未來供應(yīng)萬達(dá)廣場摩天石湖濱廣場山西金融中心黎世閣機(jī)關(guān)事務(wù)管理局地塊科技館地塊奧林匹克花園澳林百和千禧商務(wù)中心太原茂業(yè)天地火炬創(chuàng)業(yè)大廈20112012201320143萬3.8萬預(yù)計10萬7萬預(yù)計10萬規(guī)劃中9萬5.8萬3.4萬6萬15萬府西街板塊未來供應(yīng)18萬平米迎澤大街板塊未來供應(yīng)預(yù)計50萬平米長風(fēng)街板塊未來供應(yīng)17.2萬平米20162015高新區(qū)板塊未來供應(yīng)6萬平米8萬從城市商務(wù)格局現(xiàn)狀和發(fā)展的角度，金融行業(yè)的外溢客戶及能源企業(yè)將有望成為本區(qū)域的客戶迎澤東大街迎澤西大街未來競爭商務(wù)格局太原市形成不同價值和行業(yè)聚集的四大商務(wù)板塊：府西街、迎澤大街、長風(fēng)街、高新區(qū)，價值由北向南逐級遞減隨著IFC等高端項目的入市，迎澤東大街金融商務(wù)中心地位進(jìn)一步強(qiáng)化，價值崛起，價值外溢輻射迎澤西大街迎澤西大街將繼續(xù)吸附能源企業(yè)，同時有承接一水之隔的金融街外溢客戶的機(jī)會未來總體供應(yīng)量偏大，本案的主要競爭對手是湖濱廣場、IFC、黎世閣等項目商務(wù)格局城市定位迎澤東大街為城市的金融核心區(qū)，迎澤西大街傳統(tǒng)上為能源行業(yè)聚集區(qū)寫字樓市場機(jī)會商務(wù)格局客戶機(jī)會競爭環(huán)境銷售階段的主要競爭項目處于前期定位階段，參考城市主要的一線的甲A級寫字樓產(chǎn)品力水平案例選取分類項目區(qū)位項目名稱價格售價租金城市一線甲A級寫字樓城市成熟商務(wù)區(qū)的核心地段山西國際貿(mào)易中心——6.8元/平米·天湖濱廣場預(yù)計25000元/平米——山西國際金融中心預(yù)計25000元/平米——景峰國際——5麗華大廈——4.6陽光國際商務(wù)中心——4.5澳林百和15000元/平米——火炬創(chuàng)業(yè)大廈15000元/平米——太原茂業(yè)天地待定——城市一線甲B級寫字樓城市成熟商務(wù)區(qū)國際能源中心——2.5千禧大廈——3千禧世紀(jì)商務(wù)中心待定——和信商座——2.8五峰國際——3通過6個維度進(jìn)行比較分析競爭分析甲級寫字樓建筑形象配套設(shè)施物業(yè)管理市場表現(xiàn)結(jié)構(gòu)空間機(jī)電智能化甲級寫字樓主流項目采用現(xiàn)代風(fēng)格、造型簡潔挺拔、立面材質(zhì)為玻璃幕墻或石材，建筑形象單一建筑形象Ⅰ山西國際貿(mào)易大廈千禧大廈湖濱廣場國際能源中心景峰國際五峰國際和信商座陽光國際商務(wù)中心領(lǐng)先項目的建筑高度、大堂空間尺度和裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，但大堂功能價值弱，有較大的提升空間建筑形象Ⅱ項目名稱建面(萬㎡)高度層數(shù)大堂面積(㎡)高度(m)裝修裝修檔次車行大堂人車分流入口個數(shù)臨時接待區(qū)門禁系統(tǒng)國際貿(mào)易中心18.51624210010地面阿曼米黃石、墻面萊姆石/黑桃木高√×2××湖濱廣場11.72084740015———√———國際金融中心10—24—6———————景峰國際3.595271206地面大理石，墻面石材高××1××麗華大廈7.598234004.8地面大理石，墻面石材，石膏吊頂高√×1××陽光國際商務(wù)中心8.795245608地面大理石，墻面石材局部金屬飾面高×√1√×澳林百和5.81453650010地面大理石，墻面石材高——1——火炬創(chuàng)業(yè)大廈8.3982625110地面大理石，墻面石材，水晶吊燈高×√1√×國際能源中心111453514010.5地面墻體大理石中√×1××千禧大廈22.89929858.2地板墻體石材，吊頂石膏，水晶吊燈高×√1√√和信商座31126351804地面，墻體大理石、石膏吊頂中×√1√×千禧世紀(jì)商務(wù)中心5.814527—12.9

———————五峰國際5.2103251904.5地面墻體大理石，石膏吊頂中××1√×電梯分區(qū)、進(jìn)入方式功能設(shè)置不足，導(dǎo)致高峰期等待時間較長建筑形象Ⅲ項目名稱電梯間面積電梯間裝修客梯(部)貨梯(部)服務(wù)面積比（平米/噸）品牌分區(qū)方式進(jìn)入方式速度(m/s)承重轎箱尺寸(開間*進(jìn)深*凈高)轎箱內(nèi)裝國際貿(mào)易中心54地面大理石，墻體石材716765

蒂森高低區(qū)普通電梯3.51600kg/24人1.8*1.6*2.8大理石地面，不銹鋼墻面湖濱廣場——825936———41600kg/24人——國際金融中心——82————————景峰國際26地面大理石，墻面石材416392

通力無分區(qū)普通電梯2.51000kg/13人1.6*1.5*2.8不銹鋼墻面麗華大廈43地面大理石，墻面石材62———普通電梯————陽光國際中心21地面大理石，墻體石材315862

三菱無分區(qū)普通電梯31050kg/14人1.6*1.5*2.8大理石地面，不銹鋼墻面澳林百和27地面墻體石材，石膏吊頂51—進(jìn)口三菱無分區(qū)預(yù)選式3———火炬創(chuàng)業(yè)大廈41地面及墻面石材，水晶吊燈51—

歐迪諾無分區(qū)普通電梯2———國際能源中心36

地面墻體石材715185

奧迪斯高低區(qū)普通電梯2.51350kg/18人1.8*2*2.8不銹鋼墻面千禧大廈27地板墻體石材，吊頂石膏416230奧迪斯高低區(qū)普通電梯—1300kg/17人1.8*2*2.8鏡面不銹鋼和信商座100地面，墻體大理石、石膏吊頂826344

sigma高低區(qū)普通電梯2

1600kg/21人2*1.8*2.8鏡面不銹鋼千禧商務(wù)中心—

—61——

——————五峰國際51地面大理石，墻面石材516800日立無分區(qū)普通電梯—1000kg/13人1.6*1.5*2.8大理石地面，不銹鋼墻面辦公區(qū)多為毛坯交房，少數(shù)項目做簡單裝修，多數(shù)無景觀資源，衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)參差不齊建筑形象Ⅳ項目名稱辦公區(qū)裝修（墻頂?shù)兀┚坝^衛(wèi)生間數(shù)量（個）熱水潔具品牌干手方式VIP盥洗室國際貿(mào)易中心墻面涂料，地面水泥—2√科勒，高儀干手機(jī)×湖濱廣場—迎澤公園—————國際金融中心—迎澤公園—————景峰國際墻面涂料，地面水泥緊鄰迎澤公園2×TOTO干手機(jī)√麗華大廈毛坯二線汾河景觀資源————×陽光國際中心毛坯—2×美標(biāo)干手機(jī)×澳林百和毛坯100平米空中綠色生態(tài)走廊，600平米空中綠島生態(tài)花園2√東陶干手機(jī)×火炬創(chuàng)業(yè)大廈墻面涂料，地毯—4———√國際能源中心毛坯9F空中花園會所2×杜拉維特紙巾×千禧大廈毛坯千禧廣場7×客戶自定客戶自定×和信商座毛坯—2×PASAN紙巾×千禧商務(wù)中心毛坯—4———√五峰國際毛坯—2×Heell（恒潔）紙巾×標(biāo)準(zhǔn)層面積集中于1000-1700平米，使用率65％-75％，層高3.5米左右，凈高2.6-2.8米結(jié)構(gòu)空間項目名稱標(biāo)準(zhǔn)層使用率走廊寬度（m）核心筒層高（m）凈高（m）柱距（m）面積（㎡）面寬（m）進(jìn)深（m）面積（㎡）占標(biāo)準(zhǔn)層比國際貿(mào)易中心1804434274%230617%3.52.8—

湖濱廣場1900—————————山西國際金融中心1500——————3.6——景峰國際94731.223.465%210611%2.8

2.37.8麗華大廈1800——————4.53.6—陽光國際商務(wù)中心1026382774%218318%3.63.29澳林百和120031.437.977%218015%3.639火炬創(chuàng)業(yè)大廈1421433470%2.226719%3.52.98.5國際能源中心1621364273%215011%3.52.87.5千禧大廈1100373070%216215%3.152.79和信商座2100395166%2.2540019%3.62.89千禧世紀(jì)商務(wù)中心14696122.673%

3——3.5—

7.8五峰國際1700463779%1.821213%3.638.1甲A級項目應(yīng)用了新風(fēng)系統(tǒng)，雙回路供電的普及度較高，網(wǎng)絡(luò)底板尚無應(yīng)用機(jī)電智能化項目名稱空調(diào)電力供應(yīng)架空地板智能化方式品牌國際貿(mào)易中心中央空調(diào)西門子雙回路供電——5A，十大智能系統(tǒng)湖濱廣場中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)——————5A山西國際金融中心中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)——————5A景峰國際中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)——

雙回路供電——5A麗華大廈中央空調(diào)——雙回路供電——5A陽光國際商務(wù)中心中央空調(diào)——————5A澳林百和中央空調(diào)——————5A＋3C火炬創(chuàng)業(yè)大廈中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)——

雙回路供電——5A國際能源中心中央空調(diào)遠(yuǎn)大雙回路供電——5A千禧大廈中央空調(diào)遠(yuǎn)大雙回路供電——5A和信商座中央空調(diào)——————5A千禧世紀(jì)商務(wù)中心中央空調(diào)——

雙回路供電——5A五峰國際中央空調(diào)——————5A商務(wù)配套完備，甲A級寫字樓在五星級酒店和商務(wù)會議功能上明顯領(lǐng)先于甲B級項目配套設(shè)施Ⅰ項目名稱金融配套餐飲配套酒店配套休閑健身配套商務(wù)會議配套購物配套國際貿(mào)易中心工商行、農(nóng)行、匯豐銀行、證券交易大廳錦江苑；粵江春；櫻竹閣五星級酒店健身房、游泳館3-4F會展中心亨吉利名表店湖濱廣場銀行餐飲五星級酒店350座位小劇場1800席國際會議中心高檔商業(yè)山西國際金融中心整棟晉商銀行——五星級酒店——————景峰國際——1-4F美食街；B2為員工餐廳——糖果KTV，地下有乒乓球室，臺球室，圖書室11F為多功能廳，公共會議室——

麗華大廈農(nóng)行地下員工餐廳五星級酒店————美特好超市陽光國際商務(wù)中心建行，中國銀行高檔酒樓；茶座、咖啡吧——會所，健身房、泳池，康體中心6F會議中心萬象書城，中國黃金，天福珠寶澳林百和銀行高檔餐飲——生態(tài)廣場多功能商務(wù)會議中心、總裁私人會所、頂級豪華商務(wù)艙珠寶店火炬創(chuàng)業(yè)大廈金融證券機(jī)構(gòu)肯德基；高檔酒樓——露天大廣場、VIP游泳池、網(wǎng)球場、SPA水療、健身會所——大型商業(yè)中心國際能源中心建行、民生銀行、中國銀行、中信銀行東港海逸；金錢豹；比格自助披薩——奧斯卡影城，快樂迪KTV，北海道足浴——

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千禧大廈綜合金融中心(銀行、證券、保險、投資、理財)國際美食中心：特色餐飲、中西餐、水吧、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客五星級酒店主題夜總會；小型放映廳；KTV；酒吧；私人俱樂部；健身房；桌球、棋牌室、乒乓球、保齡、體操、瑜珈、跆拳道商務(wù)中心、多功能廳、大型會議室、接見廳、新聞發(fā)布室頂級品牌商場天美新天地和信商座工商行山西翡冷翠；哈根達(dá)斯；必勝客；KFC——金鑫富華夜總會，浩沙健身，中影國際影城，KTV——燕莎，沃爾瑪，屈臣氏千禧世紀(jì)商務(wù)中心——————27F為健身活動房4F會議中心1-3F商城五峰國際——五峰一海酒樓————

————整體車位配備標(biāo)準(zhǔn)偏低，不能滿足日常的辦公需求，新建設(shè)的項目配置領(lǐng)先，少數(shù)項目開始采用機(jī)械停車配套設(shè)施Ⅱ項目名稱停車位配套數(shù)量服務(wù)面積比(輛/萬平米)異型車位銷售價格租賃價格特色國際貿(mào)易中心30016————600元/月——湖濱廣場136071————————山西國際金融中心80080————————景峰國際15043————400元/月——麗華大廈40454————————陽光國際商務(wù)中心260

30————500元/月——澳林百和未定————————超大地下景觀車庫火炬創(chuàng)業(yè)大廈60095————————國際能源中心50045————————千禧大廈80035————————和信商座1500（含商業(yè)）48————300元/月——千禧世紀(jì)商務(wù)中心35060————————五峰國際28254————400元/月機(jī)械車位大部分項目以開發(fā)企業(yè)自有物管公司為主，服務(wù)水平和口碑還有很大提升空間物業(yè)管理項目名稱開發(fā)商物業(yè)公司名稱物業(yè)費（元/月·㎡）管理水平口碑及品牌形象國際貿(mào)易中心太原萬豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司山西國貿(mào)物業(yè)管理有限公司10優(yōu)優(yōu)湖濱廣場上海東方明珠集團(tuán)和太原市文廣集團(tuán)未定———山西國際金融中心山西東隅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未定———景峰國際景峰國際商務(wù)大廈有限公司景峰國際商務(wù)大廈有限公司含在租金中中中麗華大廈省政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局————陽光國際商務(wù)中心山西陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山西陽光物業(yè)管理有限公司10中中澳林百和山西澳林北方置業(yè)有限公司未定預(yù)計5－10——火炬創(chuàng)業(yè)大廈山西省企業(yè)孵化器管理中心未定未定——國際能源中心昌通集團(tuán)太原安華信物業(yè)酒店管理有限公司6.4中中千禧大廈千禧集團(tuán)千禧物業(yè)16優(yōu)優(yōu)和信商座山西恒實房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司山西恒實物業(yè)管理有限公司12.8中中千禧世紀(jì)商務(wù)中心太原市寶瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未定未定——五峰國際山西羽碩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司—3.2中中甲A級寫字樓傾向于整層銷售，售價15000以上，租金在4～7元，出租率高市場表現(xiàn)項目名稱是否統(tǒng)一業(yè)權(quán)售價銷售速度（平米/月）銷售方式租金(元/㎡·天)入住企業(yè)主要行業(yè)入住率國際貿(mào)易中心否——

——整層/分割6.8能源、金融、高新技術(shù)、房地產(chǎn)100％湖濱廣場——預(yù)計25000——————————山西國際金融中心晉商銀行購買一棟預(yù)計25000——整層——金融——景峰國際是只租不售——出租5金融、保險、教育90％麗華大廈是——————4.6能源型國企90％陽光國際商務(wù)中心否12000————4.5能源、貿(mào)易、金融95％澳林百和否14000560整層/分割——————火炬創(chuàng)業(yè)大廈否150006600整層/分割——————國際能源中心否9500

2360整層/分割2.5能源、機(jī)械、金融85％千禧大廈否——1330整層/分割3能源、金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)95％和信商座否12000

2450整層/分割2.8能源、貿(mào)易、保險、房地產(chǎn)98％千禧世紀(jì)商務(wù)中心——