涇陽縣某小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc222842041"第一章總論1HYPERLINK\l"_Toc222842042"1.1項(xiàng)目提出的背景1HYPERLINK\l"_Toc222842043"1.2項(xiàng)目概況2HYPERLINK\l"_Toc222842044"1.3項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性2HYPERLINK\l"_Toc222842045"1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3HYPERLINK\l"_Toc222842046"1.5結(jié)論及建議4HYPERLINK\l"_Toc222842047"1.6可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)5HYPERLINK\l"_Toc222842048"第二章市場分析6HYPERLINK\l"_Toc222842049"2.1全國房地產(chǎn)環(huán)境分析6HYPERLINK\l"_Toc222842050"2.2涇陽房地產(chǎn)市場分析8HYPERLINK\l"_Toc222842051"2.3項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場分析9HYPERLINK\l"_Toc222842052"2.5項(xiàng)目的SWOT分析11HYPERLINK\l"_Toc222842053"2.6市場分析結(jié)論及項(xiàng)目初步定位12HYPERLINK\l"_Toc222842054"第三章項(xiàng)目的建設(shè)條件15HYPERLINK\l"_Toc222842055"3.1項(xiàng)目建設(shè)自然條件15HYPERLINK\l"_Toc222842056"3.2項(xiàng)目建設(shè)用地條件15HYPERLINK\l"_Toc222842057"3.3項(xiàng)目市政配套條件15HYPERLINK\l"_Toc222842058"第四章項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案17HYPERLINK\l"_Toc222842059"4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想17HYPERLINK\l"_Toc222842060"4.2總體設(shè)計(jì)思路17HYPERLINK\l"_Toc222842061"4.3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)21HYPERLINK\l"_Toc222842062"第五章項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排22HYPERLINK\l"_Toc222842063"5.1項(xiàng)目進(jìn)度安排依據(jù)22HYPERLINK\l"_Toc222842064"5.2項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排22HYPERLINK\l"_Toc222842065"第六章項(xiàng)目初步營銷方案策劃23HYPERLINK\l"_Toc222842066"6.1營銷理念23HYPERLINK\l"_Toc222842067"6.2項(xiàng)目營銷策略24HYPERLINK\l"_Toc222842068"6.3價(jià)格定位28HYPERLINK\l"_Toc222842069"6.4銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷售收入回籠計(jì)劃30HYPERLINK\l"_Toc222842070"第七章項(xiàng)目的總投資估算31HYPERLINK\l"_Toc222842071"7.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)31HYPERLINK\l"_Toc222842072"7.2項(xiàng)目總投資估算的原則31HYPERLINK\l"_Toc222842073"7.3項(xiàng)目總投資估算31HYPERLINK\l"_Toc222842074"7.4項(xiàng)目總投資的資金來源33HYPERLINK\l"_Toc222842075"第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)35HYPERLINK\l"_Toc222842076"8.1財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算35HYPERLINK\l"_Toc222842077"8.2財(cái)務(wù)盈利能力分析35HYPERLINK\l"_Toc222842078"8.3項(xiàng)目不確定性分析36HYPERLINK\l"_Toc222842079"第九章項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論及建議39HYPERLINK\l"_Toc222842080"9.1項(xiàng)目評價(jià)結(jié)論39HYPERLINK\l"_Toc222842081"9.2合理化的建議39附表第一章總論1.1項(xiàng)目提出的背景房地產(chǎn)業(yè)作為提供城鎮(zhèn)居民住房且有著高相關(guān)性的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在國家宏觀政策調(diào)控的基礎(chǔ)上，一直保持著持續(xù)增長的勢頭。近年來，國家一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，既抑制了少數(shù)大中城市房價(jià)過高的問題，同時(shí)也完善了中西部城市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，保證了房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定和發(fā)展?！拔飨桃惑w化”戰(zhàn)略的提出,打破了西咸共建的區(qū)域上空的沉寂,為之樓市抹上了一筆濃墨重彩。涇陽作為連通**與**的重要門戶,隨著西咸一體化這一戰(zhàn)略的實(shí)施,在資源配置、功能分區(qū)、產(chǎn)業(yè)布局等方面發(fā)揮了強(qiáng)大的城市間互補(bǔ)效應(yīng)，共同推動(dòng)兩市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，并充分發(fā)揮大**的輻射和帶動(dòng)作用，促進(jìn)關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)快速發(fā)展。涇陽是我國大地原點(diǎn)所在地。西咸一體化后，涇陽被劃歸**大都市圈范圍內(nèi)，許多**企業(yè)遷址涇陽工業(yè)密集區(qū)。各方面的優(yōu)勢給其帶來商貿(mào)、旅游、文化等的繁榮，特別是房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)家居建材業(yè)將遇到千載難逢的契機(jī)。在此背景下，根據(jù)涇陽縣人民政府2007年度第十二次政府常委會(huì)議的精神，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)**小區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目是涇陽縣城東環(huán)島拆遷、規(guī)劃重建的重要組成部分。1.2項(xiàng)目概況1.2.1開發(fā)商簡介項(xiàng)目開發(fā)商****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2001年正式成立，注冊資本金800萬元人民幣，法人代表。公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等。已開發(fā)運(yùn)作的項(xiàng)目主要有涇陽**小區(qū)、**小區(qū)，開發(fā)面積2.5萬平方米。公司依照現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，以人才為根本、以核心競爭力為支撐的經(jīng)營戰(zhàn)略，確定“創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)效益、創(chuàng)品牌”的經(jīng)營方針，抓住西部大開發(fā)、“西咸一體化”的大好機(jī)遇，為促進(jìn)涇陽經(jīng)濟(jì)大發(fā)展、改善城市環(huán)境、提高人民生活水平做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于涇陽縣**村，東臨**，西與**小學(xué)相鄰，南靠**大道。項(xiàng)目宗地東西長約62米，南北長約74米，規(guī)劃占地面積7.2畝，規(guī)劃建筑面積9397平方米，多層結(jié)構(gòu)，其中住宅8770平方米，商業(yè)配套627平方米。項(xiàng)目建設(shè)周期1.5年。1.3項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性1.3.1滿足目標(biāo)客戶需求，增加市場有效供給的需要近年來，涇陽縣城市化進(jìn)程速度加快，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場化的日益推進(jìn)，市民對住房的需求比例日益增長。根據(jù)**市城鎮(zhèn)化“十一五”規(guī)劃研究，未來五年城鎮(zhèn)新增人口和現(xiàn)有居民人均住宅建筑面積達(dá)到28平方米以上，雖然涇陽縣連續(xù)加大住宅建設(shè)投資力度，但是仍不能滿足城市各層次居民的住房需求，尤其是對于高品質(zhì)、中高價(jià)位的住宅的需求。所以，投資建設(shè)**小區(qū)住宅項(xiàng)目，是進(jìn)一步滿足目標(biāo)客戶購房需求，增加住宅市場有效供給的需要。1.3.2加速城市改造的需要根據(jù)涇陽縣人民政府2007年度第十二次政府常委會(huì)議的精神，該項(xiàng)目是涇陽縣城東環(huán)島拆遷、規(guī)劃重建的重要組成部分。項(xiàng)目的實(shí)施將進(jìn)一步滿足潛在的購房需求，提升區(qū)域內(nèi)的人氣，帶動(dòng)周邊的商業(yè)氛圍，促進(jìn)**大道東區(qū)快速發(fā)展。1.3.4開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為一家以開發(fā)商品住宅為主的房地產(chǎn)企業(yè)，在成功運(yùn)作**小區(qū)、**小區(qū)的基礎(chǔ)上，抓住市場機(jī)遇，快速啟動(dòng)**小區(qū)項(xiàng)目，對于保證公司的良性循環(huán)，傳承企業(yè)的理念，實(shí)現(xiàn)公司的遠(yuǎn)景目標(biāo)，具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。計(jì)算主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)如下表。主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)量一財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元11132總銷售收入萬元1538.73銷售稅金及附加萬元84.64利潤總額萬元3185所得稅萬元936稅后利潤萬元225二財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元79.62項(xiàng)目內(nèi)部收益率21.18%3靜態(tài)投資回收期年2.094資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值萬元1865資本金內(nèi)部收益率率34.1%6盈虧平衡點(diǎn)77.8%1.5結(jié)論及建議通過對項(xiàng)目多方面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論：（1）市場銷售前景良好，有建設(shè)的必要性；（2）建設(shè)條件具備，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求；（3）設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理；（4）財(cái)務(wù)可行性研究結(jié)論可行；（5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在可接受的限度內(nèi)。結(jié)合公司及項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出以下幾點(diǎn)建議：（1）在項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)，**完善的市場預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)跟進(jìn)市場信息，并制定應(yīng)對措施。（2）針對公司目前的多項(xiàng)目運(yùn)作局面，建議采用扁平化的項(xiàng)目管理模式，合理利用現(xiàn)有的人力資源，提高人員的工作效率，并適時(shí)借助外部資源。（3）建議在施工階段采用項(xiàng)目管理公司代管的模式，對工程實(shí)施監(jiān)督與管理，確保工程的質(zhì)量和進(jìn)度，按時(shí)按質(zhì)完工。（4）在保證工程質(zhì)量的前提下，有效的實(shí)施成本控制，防止“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。（5）**完善的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，制定一套針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，加大事前控制的力度，尤其做好項(xiàng)目的前期規(guī)劃論證工作。1.6可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)（1）委托方提供的有關(guān)書面材料；（2）開發(fā)商對項(xiàng)目的開發(fā)意向；（3）**小區(qū)《國有土地使用權(quán)證》；（4）**小區(qū)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（5）《陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額》；（6）《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》。第二章市場分析本項(xiàng)目的市場分析將從全國房地產(chǎn)環(huán)境、涇陽房地產(chǎn)市場、周邊競爭項(xiàng)目以及本項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目威脅等方面進(jìn)行分析，最后對項(xiàng)目的功能、目標(biāo)群體、品牌形象和價(jià)格等進(jìn)行初步定位。2.1全國房地產(chǎn)環(huán)境分析政治—法律環(huán)境2006年初建設(shè)部頒布《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》，要求所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在《住宅使用說明書》中公布各項(xiàng)能耗指標(biāo)；5月份國務(wù)院提出的切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，要求重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，**有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的長效機(jī)制。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析從房地產(chǎn)供給狀況分析，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，07年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的月均同比增長率為28.76%。另外，未來商品房供給將更多來源于非一線城市。從住房需求狀況分析，購房需求仍有巨大潛力。中西部地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)水平雖然相對東部比較落后，但商品房銷售無論是銷售價(jià)格還是銷售量都處于穩(wěn)定提速中。隨著整體經(jīng)濟(jì)水平逐漸提高和城市化進(jìn)程的加速，未來很長一段時(shí)間內(nèi)基本購房消費(fèi)需求都將保持旺盛。從市場價(jià)格分析，由于國家對于增量土地的控制使住房供給能力不足，而需求又隨著經(jīng)濟(jì)水平提高和人口的增加保持旺盛，這種供給增速減緩與需求的快速增長導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，尤其對于二、三線城市尤為突出。2.1.3社會(huì)環(huán)境分析“十一五”是我國全面建設(shè)現(xiàn)代化，加快實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期。其中規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的更高要求，主要表現(xiàn)在：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房，按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)等方面，提高行業(yè)的市場化程度。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)仍是未來國家發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，發(fā)展前景廣闊。2.1.4技術(shù)環(huán)境分析現(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展給企業(yè)提供了一些機(jī)遇，技術(shù)的進(jìn)步使企業(yè)可以通過利用新的生產(chǎn)方法，新的生產(chǎn)工藝過程或新材料等各種途徑，生產(chǎn)出高質(zhì)量、高性能的產(chǎn)品，同時(shí)也可能使得產(chǎn)品的成本大大降低。建筑節(jié)能是我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。國家出臺(tái)的一系列相關(guān)政策法規(guī)，促使開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中考慮各種建筑節(jié)能新技術(shù)、新措施的應(yīng)用，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊跟技術(shù)的腳步，接受新的開發(fā)理念，利用節(jié)能材料提高企業(yè)的競爭力，以更好的滿足消費(fèi)者的需求。2.2涇陽房地產(chǎn)市場分析涇陽社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況涇陽縣地處關(guān)中平原中部，涇河下游?？h境介于東經(jīng)108°29′～108°58′，北緯34°26′—34°44′。東與**、**縣交界，南與**市**區(qū)接壤，西隔涇河與**縣相望，北依**山、**山與**、**縣毗鄰?？h城位于**市北偏西54公里,**市北偏東28公里。涇陽縣是全國食品工業(yè)強(qiáng)縣和**市工業(yè)發(fā)展先進(jìn)縣，全縣共有工業(yè)企業(yè)2350戶，從業(yè)人員1.86萬人。近年來涇陽縣按照“產(chǎn)業(yè)調(diào)整工業(yè)為先”的要求，牢固樹立工業(yè)強(qiáng)縣、工業(yè)立縣思想，大力實(shí)施“12146”工程，依托一城（縣城）兩區(qū)（縣城工業(yè)密集區(qū)和涇陽工業(yè)密集區(qū)）一帶（涇河產(chǎn)業(yè)帶）產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，加快建設(shè)食品加工、建材水泥、醫(yī)藥制造、飼料農(nóng)資“四大基地”，做大做強(qiáng)食品飲料、建筑建材、醫(yī)藥化工、飼料農(nóng)資、機(jī)械加工和電磁線纜“六大產(chǎn)業(yè)”，不斷確立工業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位，形成縣域經(jīng)濟(jì)工業(yè)化新格局?？h域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng),呈出結(jié)構(gòu)升級(jí)、改革深化、建設(shè)加快、開放擴(kuò)大、社會(huì)進(jìn)步的良好態(tài)勢。2005年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值完成38.18億元，同比增長13.7%；地方財(cái)政收入完成5247萬元，同口徑增長17.9%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到2495元，較上年增長10.1%。2.2.2涇陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析涇陽房地產(chǎn)市場發(fā)展目前正處于初步發(fā)展階段，2007年竣工面積為5萬多平方米，投資約6億元。各物業(yè)形態(tài)和開發(fā)商的競爭基本處于同質(zhì)化競爭,產(chǎn)品單一,大型特色商圈還未形成、城市功能板塊還不明確。由此造成住宅類物業(yè)的開發(fā)體量較小，配套設(shè)施不完善，居住品質(zhì)差，開發(fā)商仍局限于多層的低門檻置業(yè),對小高層、高層的認(rèn)知尚未成熟。隨著部分高收入階層生活品質(zhì)的提高,其對居住質(zhì)量的綜合要求越來越全面，開發(fā)大型的、多樣化的居住組團(tuán)成為涇陽房地產(chǎn)市場未來的主導(dǎo)發(fā)展方向。2.2.3市場價(jià)格特征分析2008年以來，涇陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢良好，走勢強(qiáng)勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價(jià)穩(wěn)中有升。其中多層普通住宅平均售價(jià)為1400元/㎡—1700元/㎡。但由于在建項(xiàng)目的層次因?yàn)榈囟魏团涮椎囊蛩?銷售價(jià)格相差很大。其中以**大街、中心大街沿線為主開發(fā)在建的住宅項(xiàng)目，如**花園、**園等，物業(yè)類型相對豐富化，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，銷售均價(jià)1600元/㎡左右。2.3項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場分析2.3.1周邊市場總體狀況分析**大道是涇陽城市發(fā)展的重心，東環(huán)島區(qū)域是縣城拆遷改造的重點(diǎn)區(qū)域，隨著周邊城市公建和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，營造了良好的商業(yè)、生活、辦公環(huán)境，吸引了大量企業(yè)商家和城市居民入住，帶動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮，目前普通住宅的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1500元/㎡以上，處于涇陽房地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。同時(shí)，絕佳的地段成為進(jìn)入大**都市圈的快車道，輻射**、**的投資人群前往涇陽工業(yè)密集區(qū)，進(jìn)一步促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。2.3.2周邊競爭性樓盤分析（1）**花園**花園項(xiàng)目由陜西**房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于涇陽縣中心街東段，占地56畝，總建筑面積8萬余平米，分兩期開發(fā)。項(xiàng)目由多棟多層組成，主力戶型為二室二廳、三室兩廳。銷售均價(jià)為1590元/㎡。（2）**住宅小區(qū)**住宅小區(qū)由**農(nóng)工貿(mào)有限責(zé)任公司開發(fā)，項(xiàng)目位于**大街和運(yùn)政路十字西北角，項(xiàng)目由6棟多層住宅組成。銷售均價(jià)為1450元/㎡。（3）**園**園由陜西**房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于**大街和東環(huán)路十字東南角，項(xiàng)目建筑面積7萬㎡。銷售均價(jià)為1600元/㎡。（4）**小區(qū)**小區(qū)由陜西**房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于涇陽縣檢察院內(nèi)，總建筑面積1.3萬㎡，戶型主要在80-130㎡之間。2.5項(xiàng)目的SWOT分析2.5.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析（1）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越項(xiàng)目位于涇陽縣城的核心地帶，是未來城市發(fā)展的重心。隨著政府加大東環(huán)島區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施投資力度以及大**戰(zhàn)略的實(shí)施，項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹碓酱蟆ｍ?xiàng)目緊鄰**大道，交通極其便利。（2）項(xiàng)目周邊良好的社會(huì)環(huán)境本項(xiàng)目所在地屬于東環(huán)島規(guī)劃重建的核心位置，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有**小學(xué)、花園酒店等商業(yè)、教育配套設(shè)施，社會(huì)環(huán)境良好。（3）開發(fā)商的知名度不斷提升****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在涇陽成功開發(fā)了多個(gè)標(biāo)志性樓盤，創(chuàng)造了多項(xiàng)榮譽(yù)，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認(rèn)可。這些都為項(xiàng)目的開發(fā)和銷售提供了有利條件。2.5.2項(xiàng)目劣勢分析從目前來看，項(xiàng)目的劣勢主要體現(xiàn)在周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善，項(xiàng)目周邊作為拆遷開發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待進(jìn)一步的完善，建議開發(fā)商與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。2.5.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析，本項(xiàng)目符合國家促進(jìn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策。從區(qū)域發(fā)展來看，西咸一體化為本項(xiàng)目提供了開發(fā)契機(jī)。**市向西北發(fā)展，與涇陽工業(yè)密集區(qū)對接，大量企業(yè)入駐給本地房地產(chǎn)市場帶來生機(jī)。2.5.4項(xiàng)目威脅分析涇陽市房地產(chǎn)市場還處于初步發(fā)展階段，市場還不成熟，擬開發(fā)建設(shè)的**小區(qū)將受到周邊樓盤的競爭，必然會(huì)影響到項(xiàng)目未來的銷售、公司的收益。項(xiàng)目附近樓盤較多，有**花園、**住宅小區(qū)、**園、**小區(qū)等，競爭較為激烈。另外，這些項(xiàng)目成為本項(xiàng)目競爭對手的同時(shí)，也對本地區(qū)住宅市場的發(fā)展起到一定的推動(dòng)作用。幾個(gè)項(xiàng)目在競爭的同時(shí)形成一種互補(bǔ)的關(guān)系，互相促進(jìn)、互相發(fā)展、各具特色。由此可以預(yù)測，該地段附近的住宅市場需求潛力較大，銷售形勢看好。2.6市場分析結(jié)論及項(xiàng)目初步定位2.6.1市場分析結(jié)論綜合以上的市場分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，更加關(guān)注住宅的品質(zhì)，中檔價(jià)位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。本項(xiàng)目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，區(qū)域整體開發(fā)的進(jìn)展會(huì)更加突顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場前景樂觀。項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)本著超前、實(shí)用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)生活新概念。2.6.2項(xiàng)目的形象定位本項(xiàng)目的形象定位：（1）健康舒適和諧小區(qū)；（2）涇陽東環(huán)島拆遷改造文明示范居住小區(qū)。2.6.3項(xiàng)目的功能定位本項(xiàng)目是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結(jié)合一期開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，提出項(xiàng)目的功能定位如下。（1）營造良好的小區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合；**一個(gè)舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)家園。（2）為業(yè)主提供一個(gè)個(gè)安全、恬靜靜、溫馨的居居住生活空間間，促進(jìn)鄰里里關(guān)系；（3）**方便快捷、完完善的智能化化系統(tǒng)，為業(yè)業(yè)主提供全方方位的便利服服務(wù)，構(gòu)建和和諧的居住小小區(qū)。2.6.4項(xiàng)目的的目標(biāo)市場定定位根據(jù)市場的需要，充分利用項(xiàng)目在地理位置、自然條件、文化氛圍等方面的天然優(yōu)勢，借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的推廣，創(chuàng)造出產(chǎn)品的差異性，進(jìn)而確定項(xiàng)目的市場目標(biāo)客戶群體如下。（1）涇陽的中高收入階階層；（2）涇陽工業(yè)密集區(qū)入入住企業(yè)的員員工；（3）有意在此二次置業(yè)業(yè)的周邊城市市富足人群；（4）有意對房地產(chǎn)進(jìn)行行保值、增值值的外地投資資者。2.6.5項(xiàng)目的的初步價(jià)格定定位本項(xiàng)目在對對近期相似樓樓盤進(jìn)行調(diào)研研，以確定項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格的初初步范圍，根根據(jù)市場調(diào)研研結(jié)果，本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格初初步定為：多層1450－16000元／㎡；；參考區(qū)域內(nèi)的同類類物業(yè)，商鋪鋪價(jià)格初步定定為30000元/平方米左右右。第三章項(xiàng)目的的建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件包括括項(xiàng)目建設(shè)自自然條件、項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)用地地條件以及項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的市市政配套條件件。3.1項(xiàng)目建設(shè)設(shè)自然條件涇陽縣屬暖溫帶大大陸性季風(fēng)氣氣候，四季冷冷暖、干濕分分明.年平均氣溫溫13℃,冬季(1月)最冷為－200.8℃,夏季最熱(7月)為41.4℃。年均降水水量548..7毫米，最多降降水量8299.7毫米，最少為為349.2毫米。日照時(shí)時(shí)數(shù)年平均為為2195..2小時(shí)，最多多（8月）為241.6小時(shí)，最少(2月)為146.2小時(shí)。無霜霜期年均213天。3.2項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地條件項(xiàng)目位于涇陽縣***村，東臨**，西與**小學(xué)相鄰鄰，南靠**大道。項(xiàng)目宗地東西長約約62米，南北長約約74米，規(guī)劃占地面面積7.2畝，規(guī)規(guī)劃建筑面積積9397平方方米，項(xiàng)目建設(shè)具備備五通一平的的用地條件。3.3項(xiàng)目市政政配套條件供暖：分戶式計(jì)量量，集中供暖暖；網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布布線系統(tǒng)，高高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信信息網(wǎng)絡(luò)，家家庭信息化、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化；電話通訊：小區(qū)室室外電話通訊訊網(wǎng)將在施工工圖設(shè)計(jì)后期期由電信公司司配合設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)施；天然氣：小區(qū)天然然氣管線，將將在施工圖設(shè)設(shè)計(jì)后期由天天然氣公司配配合設(shè)計(jì)實(shí)施施；道路：本項(xiàng)目鄰近近城市主干道道世紀(jì)大道，可可直接駁接；；供電：小區(qū)供電管管線，將在施施工圖設(shè)計(jì)后后期由供電局局配合設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)施；排水：駁接城市專專用的排水道道；供水：小區(qū)供水管管線，將在施施工圖設(shè)計(jì)后后期由供水局局配合設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)施。第四章項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案**小區(qū)的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案從設(shè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想想、總平面設(shè)設(shè)計(jì)以及建筑筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾個(gè)個(gè)方面進(jìn)行說說明，最后對對設(shè)計(jì)方案的的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)進(jìn)行闡述述。4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案的指導(dǎo)導(dǎo)思想**小區(qū)項(xiàng)目是*****房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司繼**小區(qū)、**小區(qū)后開開發(fā)的第三個(gè)個(gè)品牌項(xiàng)目，本本著“以人為本”的設(shè)計(jì)思想和和“科學(xué)地產(chǎn)、適適宜棲居”的開發(fā)理念念進(jìn)行項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)計(jì)。（1）以人為本的原則。堅(jiān)堅(jiān)持以人為核核心，以科學(xué)學(xué)化的技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)體現(xiàn)人性性化設(shè)計(jì)的科科學(xué)地產(chǎn)，創(chuàng)創(chuàng)造舒適優(yōu)美美的居住環(huán)境境。（2）可持續(xù)發(fā)展的原則則。堅(jiān)持可持持續(xù)發(fā)展的思思想，追求人人與自然、建建筑與環(huán)境的的相互交融，以以及住宅形式式與居住內(nèi)涵涵的高度統(tǒng)一一。（3）整體規(guī)劃原則。小小區(qū)的規(guī)劃嚴(yán)嚴(yán)格按照涇陽陽縣城總體規(guī)規(guī)劃和東環(huán)島島拆遷、規(guī)劃劃的要求進(jìn)行行規(guī)劃設(shè)計(jì)。（4）協(xié)調(diào)的原則。項(xiàng)目目的設(shè)計(jì)過程程中，兼顧與與周邊區(qū)域的銜銜接，力求在在保持總體和和諧的同時(shí)突突出單體個(gè)性性。（5）建筑節(jié)能的原則。節(jié)節(jié)能是未來住住宅設(shè)計(jì)發(fā)展展的必然方向向，項(xiàng)目在考考慮日照、通通風(fēng)等要求的的前提下，通通過建筑形式式及景觀布置置調(diào)節(jié)室內(nèi)外外環(huán)境，通過過選擇新材料料、新工藝等等措施降低住住宅的能源消消耗。4.2總體設(shè)計(jì)計(jì)思路根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃的思思路，以項(xiàng)目目中心景觀為為核心，分組組團(tuán)進(jìn)行規(guī)劃劃，自南向北北依次布置1～3號(hào)樓。各棟棟單體建筑平平行布局，在在空間營構(gòu)上上，力求構(gòu)筑筑人性化生態(tài)態(tài)空間，發(fā)掘掘園林藝術(shù)適適合人居的精精華要素，體體現(xiàn)和諧與自自然，構(gòu)成一一座精雕細(xì)琢琢的精品。設(shè)計(jì)理念**小區(qū)摒棄傳統(tǒng)統(tǒng)、保守的建建筑風(fēng)格，采采用低層、低低密度式布局局，公共空間間充足，環(huán)境境優(yōu)美和諧，充充足的綠地隔隔離了外界的的紛擾。這里里的安靜閑適適是新城市生活的代代表，展現(xiàn)了了人類對環(huán)境境、健康、美美麗、輕松、閑閑適的詩意居居住的追求，創(chuàng)創(chuàng)造一種舒適適感、安全感感和滿足感，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)社會(huì)與自自然、人文歷歷史等關(guān)系的的完美和諧。環(huán)境景觀景觀設(shè)計(jì)作為社區(qū)區(qū)主要特色的的體現(xiàn)，同時(shí)時(shí)也是居民室室外活動(dòng)的場場地形態(tài)，它它的設(shè)計(jì)直接接影響到項(xiàng)目的整體形形象。本項(xiàng)目目景觀設(shè)計(jì)以以貼近自然、享享受生活為出出發(fā)點(diǎn)，提供供開敞流動(dòng)的的空間感和通通透的景觀面面，項(xiàng)目綠化化率達(dá)35.7%。（1）規(guī)模大，除了各個(gè)個(gè)組團(tuán)內(nèi)設(shè)宅宅前綠地空間間，給居民提提供經(jīng)常使用用的公共場所所以外，小區(qū)區(qū)中心2號(hào)和3號(hào)樓之間設(shè)有有大型的中心心景觀廣場，形成圍圍而不閉的向向心性布局；；（2）首層住戶均設(shè)落地地窗，且窗前前都有室外小小花院，減少少了外部干擾擾，大多數(shù)住住戶能夠看到到中心花園的的景觀，多數(shù)數(shù)居民到達(dá)中中心花園的路路程最短；（3）步移景異，空間富富有層次，同同時(shí)，空間關(guān)關(guān)系清晰，可可識(shí)別性好；；（4）考慮細(xì)致周到，重重視每一個(gè)細(xì)細(xì)微之處，考考慮不同年齡齡居民的不同同需求，真正正做到“想客戶所想”；（5）宅間綠地相對私密密、幽靜，為為居民提供良良好的居住環(huán)環(huán)境和休閑、活活動(dòng)、散步、交交往空間。在在不同宅間的的景觀要分別別采用不同特特色的園林景景觀設(shè)計(jì)，使使其具有識(shí)別別性。道路交通體系規(guī)劃劃（1）道路設(shè)計(jì)原則便捷性原則：主干干道盡量直達(dá)達(dá)，次干道和和步徑多采用用迂回曲折的的手法，做到到曲徑通幽。舒適性原則：道路路與環(huán)境相結(jié)結(jié)合，對景生生情，營造停停留空間。（2）交通體系設(shè)計(jì)居住區(qū)道路按照三三級(jí)路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)布置，在保保證內(nèi)外交通通聯(lián)系便利、順順暢的前提下下，創(chuàng)造適度度的人車分流流交通系統(tǒng)。其其中，主干道道路寬9米，次干道6米，宅前小路路3米。在整個(gè)小區(qū)規(guī)劃中中設(shè)一主入口口，次干道與與主干道枝狀狀相連，輔以以宅前小路。（3）停車場地考慮到小區(qū)規(guī)模較較大，選擇在在2號(hào)和3號(hào)樓之間空閑閑角落設(shè)置地地上停車場，方方便快捷，力力求對居民生生活影響最小小。公建配套從項(xiàng)目整體出發(fā)，按國家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，**小區(qū)項(xiàng)目的公建配套設(shè)施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，各項(xiàng)成熟的配套設(shè)施在為客戶提供良好服務(wù)的同時(shí)，也解除了他們的后顧之憂。住宅類型根據(jù)市場需求的調(diào)調(diào)查，針對人人們普遍喜歡歡的樓型，同同時(shí)依照小區(qū)區(qū)原有的地形形地貌，方案案中選擇以多多層為主，多層為六層層磚混結(jié)構(gòu)。住宅所有戶戶型設(shè)計(jì)均考考慮到自然通通風(fēng)，創(chuàng)造良良好的室內(nèi)氣氣候，依據(jù)人人的生活模式式，以起居室室為中心，做做到公私、污污潔、鬧靜分分區(qū)。廳、房房朝向均以景景觀視線為主主。還要注意意管線的隱蔽蔽設(shè)計(jì)，各種種戶型均設(shè)計(jì)計(jì)了相應(yīng)配套套的儲(chǔ)藏空間間，并優(yōu)化住住宅陽臺(tái)、露露臺(tái)設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)在考慮周邊同類項(xiàng)項(xiàng)目銷售情況況和當(dāng)前的市市場發(fā)展趨勢勢下，可以看看出在現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下追追求“高品質(zhì)”成為客戶購購買的特點(diǎn)，給給予此項(xiàng)目二二期我們將多多層定位在二二房二廳和三三房二廳，花花園洋房定位位在三房二廳廳和四房二廳廳。專項(xiàng)設(shè)計(jì)（1）電視廣播系統(tǒng)設(shè)衛(wèi)星電視接受前前端室，在城城市有線電視視節(jié)目基礎(chǔ)上上，可為用戶戶提供三顆衛(wèi)衛(wèi)星的20套節(jié)目。另另設(shè)一套社區(qū)區(qū)自辦節(jié)目。接接入寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)，住戶戶可以在家庭庭內(nèi)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上沖浪。（2）保安監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)內(nèi)設(shè)監(jiān)控制主主機(jī)及相關(guān)設(shè)設(shè)備，實(shí)行224小時(shí)監(jiān)控控。小區(qū)各出出口處設(shè)防盜盜探測器。小小區(qū)主要出入入口、車庫、走走廊、電梯轎轎箱等安裝攝攝像機(jī)，采用用半球形吸頂安裝裝，既有隱蔽蔽性，又有裝裝飾性。采用用多畫面分割割器。可以更更多的顯示、記記錄、回放圖圖像。公寓樓樓設(shè)置用戶平平臺(tái)，將防盜盜、防火、防防煤氣泄露、三三表查抄、對對講信號(hào)等通通過用戶平臺(tái)臺(tái)傳送至管理理中心。（3）交通及停車場管管理系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)采采用自動(dòng)化系系統(tǒng)，用于停停車場內(nèi)車況況的監(jiān)測、車車輛的服務(wù)管管理、場內(nèi)環(huán)環(huán)境狀況監(jiān)視視、計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)費(fèi)管理等，并并在東道出入入口設(shè)讀卡機(jī)機(jī)和欄桿機(jī)，入入口處和機(jī)房房內(nèi)設(shè)有空位位數(shù)量顯示。4.3項(xiàng)目主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位建設(shè)規(guī)模1總用地面積畝7.22總建筑面積平方米9397其中住宅平方米8780商業(yè)平方米6273建筑密度%39.64容積率1.965綠化率%35.7第五章項(xiàng)目的實(shí)施施進(jìn)度安排5.1項(xiàng)目進(jìn)度度安排依據(jù)（1）建筑安裝工程工工期定額（2）**小區(qū)項(xiàng)目初步步規(guī)劃5.2項(xiàng)目實(shí)施的的進(jìn)度安排根據(jù)本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)構(gòu)類型和建筑筑面積查《建建筑安裝工程程工期定額》，擬擬確定本項(xiàng)目目的工期為一一年半。具體采用同時(shí)啟動(dòng)動(dòng)開發(fā)的方案案，同時(shí)建設(shè)1、2、3號(hào)住宅樓，最最后完成室外外配套工程。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道道圖季度工程名稱第一年第二年123412前期工程基礎(chǔ)工程主體工程裝修工程室外工程第六章項(xiàng)目初初步營銷方案案策劃綜合考慮目前房地地產(chǎn)市場的競競爭情況及開開發(fā)商的營銷銷能力，借鑒鑒同類項(xiàng)目成功功的營銷經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，本項(xiàng)目采用代理理營銷的模式式，由開發(fā)商商委托代理商商開展項(xiàng)目的整體營銷。6.1營銷理念念在營銷過程中，倡倡導(dǎo)以品牌為為先導(dǎo)，以工工程為基礎(chǔ)，以以策劃為主導(dǎo)導(dǎo)，以營銷為為龍頭，以管管理為動(dòng)力，以以服務(wù)為手段段，以效益為為目標(biāo)，開展展項(xiàng)目的營銷工工作。和諧健康和諧的的生活更能打打動(dòng)消費(fèi)者對對未來生活的的美好向往，在在小區(qū)的建筑筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、形形成的鄰里關(guān)關(guān)系，居住的的氛圍中注入入和諧的基因因，達(dá)到人與與自然、人與與社會(huì)，以及及人與人、人人的自我身心心內(nèi)外統(tǒng)一的的社區(qū)?？茖W(xué)本項(xiàng)目應(yīng)充充分考慮與周周邊環(huán)境的結(jié)結(jié)合，采用合合理的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案，戶戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)計(jì)思想，追求求居住空間與與自然空間的的交融滲透，堅(jiān)堅(jiān)持以“人”為中心，完完善成熟的配配套設(shè)施，賞賞心悅目的園園林景觀，使使自然和諧的的氛圍與科學(xué)學(xué)地產(chǎn)理念完完美結(jié)合，形形成一個(gè)健康康的居住生活活小區(qū)，為業(yè)業(yè)主打造完美美的人居環(huán)境境。舒適本項(xiàng)目在符符合住宅建設(shè)設(shè)基本要求的的基礎(chǔ)上，大大部分消費(fèi)者者要求小區(qū)能能夠更加舒適適、健康、安安全和環(huán)保。因因此，本小區(qū)區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)注重空間間布局、私密密保護(hù)、視野野景觀、感官官色彩，材料料選擇等，關(guān)關(guān)注舒適、健健康，關(guān)注社社會(huì)。誠信目前，虛假假宣傳已使購購房者不太輕輕易相信樓盤盤廣告。隨著著整個(gè)社會(huì)對對誠信的呼聲聲增加，消費(fèi)費(fèi)者關(guān)心的已已不是概念新新奇，而是房房屋質(zhì)量過硬硬，產(chǎn)品物有有所值，合同同信守總現(xiàn)，物物業(yè)管理到家家。因此，本本項(xiàng)目必須樹樹立城信營銷銷的經(jīng)營理念念，塑造企業(yè)業(yè)良好的社會(huì)會(huì)形象。6.2項(xiàng)目營銷銷策略銷售策略項(xiàng)目采用中開高走走的手法入市市，逐步走高高，并留有升升值空間，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)投資價(jià)值值，以此吸引引投資與消費(fèi)費(fèi)者。同時(shí)，根根據(jù)不同的銷銷售時(shí)期，制制定不同的價(jià)價(jià)格和營銷策策略，大致分分為項(xiàng)目試銷銷期、項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)銷期、銷售售持續(xù)期和項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)案期?！镌囦N期（1）通過戶外、車身身廣告、報(bào)紙紙、電視等媒媒體宣傳本項(xiàng)項(xiàng)目和諧、科科學(xué)、舒適、誠誠信的開發(fā)理理念，吸引涇涇陽本地購房房者及涇陽密密集區(qū)入住企企業(yè)員，匯聚聚人氣，增強(qiáng)強(qiáng)本項(xiàng)目的市市場認(rèn)知度，從從而樹立項(xiàng)目目品牌形象。（2）做好開盤準(zhǔn)備，通通過媒體宣傳傳，進(jìn)一步拓拓寬影響范圍圍，并開始接接受內(nèi)部認(rèn)購購。（3）參加住博會(huì)、房房交會(huì)等展銷銷活動(dòng)，邀請請一些明星現(xiàn)現(xiàn)場表演，為為樓盤的銷售售助陣。并舉舉行免費(fèi)上網(wǎng)網(wǎng)查詢，吸引引更多的消費(fèi)費(fèi)者。（4）銷售人員培訓(xùn)，規(guī)規(guī)范行為細(xì)節(jié)節(jié)，統(tǒng)一制定定銷售說詞，加加強(qiáng)培訓(xùn)相關(guān)關(guān)的法律法規(guī)規(guī)、建筑常識(shí)識(shí)、物業(yè)管理理等知識(shí)?！镯?xiàng)目強(qiáng)銷期與持續(xù)續(xù)期隨著項(xiàng)目自身設(shè)施施的不斷完善善以及周邊環(huán)環(huán)境的改善，利利用項(xiàng)目銷售售初期聚集的的人氣，根據(jù)據(jù)實(shí)際的銷售售情況適當(dāng)上上調(diào)銷售價(jià)格格，這樣便于于控制價(jià)格的的走勢，避免免價(jià)格失控。根根據(jù)銷售一線線的信息反饋饋?zhàn)龀稣{(diào)整，加大意向性客戶的銷售力度。此時(shí)已進(jìn)入銷售旺期，應(yīng)表現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍，具體烘染措施如下：（1）銷售人員的講解解：形成開盤盤強(qiáng)勢頭，創(chuàng)創(chuàng)造銷售期的的第一次高潮潮，突出項(xiàng)目目獨(dú)特賣點(diǎn)，**項(xiàng)目高銷售率的市場形象。（2）加大銷售部的氛氛圍渲染，在在銷售中心不不斷播放廣告告錄像，請求求合同公證處處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)、銀行按揭揭處有關(guān)人員員現(xiàn)場辦公，使使現(xiàn)場氣氛顯顯得更熱鬧。（3）直銷：揚(yáng)棄傳統(tǒng)統(tǒng)的坐店式銷銷售，提倡與與目標(biāo)客戶的的更多實(shí)效性性溝通，講究究走出去、請請進(jìn)來；以階階段性重點(diǎn)事事件營銷為引引爆點(diǎn)。（4）階段性主題營銷銷模式：以波波浪式營銷事事件和主題活活動(dòng)貫穿全案案，形成各階階段的核心舉舉措。（5）完善為營銷服務(wù)務(wù)的包裝手段段：會(huì)所設(shè)施施開放日，到到場可以免費(fèi)費(fèi)游玩，并有有冷餐招待。舉舉辦現(xiàn)場的活活動(dòng)及各類的的比賽，讓客客戶關(guān)注項(xiàng)目目和了解項(xiàng)目目的配套。（6）對有意向的客戶戶進(jìn)行電話聯(lián)聯(lián)系，跟訪?！镤N售結(jié)案期這一期售樓已接近近尾聲，為了了盡早銷售完完畢，可根據(jù)據(jù)前期的實(shí)際際銷售情況，對對余下的進(jìn)行行折扣調(diào)節(jié)銷銷售價(jià)。6.2.2促銷銷策略促銷策略是保證項(xiàng)項(xiàng)目營銷工作作更加順利進(jìn)進(jìn)行的重要手手段，針對本本項(xiàng)目的具體體特色，采用用如下的促銷銷策略。（1）媒體宣傳◆媒介組合：①報(bào)紙：作為房地產(chǎn)產(chǎn)廣告主要媒媒體，起效快快、影響廣泛泛、購房者習(xí)習(xí)慣性查詢、效效果消減速度度快，故應(yīng)安安排較為穩(wěn)定定的發(fā)布周期期。建議在***、涇陽的主要要報(bào)紙上刊登登樓盤的硬性性指標(biāo)和銷售售信息以及宣宣傳項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)的軟文。如《涇房信信刊》、《**日報(bào)》等。②印刷宣傳品：作為為房地產(chǎn)主要要宣傳載體，起起效快、效果果直接、成本本低廉、作用用全面、適應(yīng)應(yīng)性強(qiáng)，主要要用于接待中中心陳列、贈(zèng)贈(zèng)送客戶、適適應(yīng)場所陳列列（酒店大堂堂、餐飲娛樂樂場所閱覽架架、展會(huì)等）、行行銷員布點(diǎn)派派發(fā)、促銷活活動(dòng)配合發(fā)放放等。③戶外廣告：建議本本項(xiàng)目在試銷銷期開始前兩兩個(gè)月在涇陽陽縣城主干道道、大型廣場場、公交車站站及工業(yè)密集集區(qū)必經(jīng)路旁旁樹立大型的的室外廣告，宣宣傳本項(xiàng)目特特色、形象、及及開盤預(yù)告等等。④廣播：適合配合報(bào)報(bào)紙、電視等等主流媒體，進(jìn)進(jìn)行長期形象象的**，也可在在黃金欄目播播發(fā)短期性的的活動(dòng)公告、促促銷措施。⑤電視：適合大中型型規(guī)模項(xiàng)目或或開發(fā)商品牌牌形象樹立，現(xiàn)現(xiàn)房形象展示示等。針對本本項(xiàng)目，建議議采用如下措措施：PR活動(dòng)、新新聞發(fā)布會(huì)、開開發(fā)商專訪等等新聞報(bào)道；；產(chǎn)品詳細(xì)介介紹；3D動(dòng)畫房地地產(chǎn)專題播出出。⑥車體：流動(dòng)的平面面廣告，區(qū)域域影響重復(fù)率率高、作用時(shí)時(shí)間長，適于于知名度***、形象宣傳傳，價(jià)格相對對低廉。建議議本項(xiàng)目選擇擇當(dāng)?shù)刂饕唤痪€路作為車車體廣告對象象。（2）其他促銷方式①人員推銷：變坐銷銷為主動(dòng)銷售售，可以讓銷銷售人員直接接到潛在客戶戶門上推銷本本公司物業(yè)，通通過問答形式式排除客戶疑疑慮，再通過過探測，誘導(dǎo)導(dǎo)打開客戶心心理障礙。②公關(guān)促銷：單純性性推銷會(huì)使客客戶產(chǎn)生一種種逆反心理，因因此可以在工工程開工、主主體封頂及竣竣工時(shí)酌情邀邀請市政府、房房產(chǎn)局、市建建委、規(guī)劃局局、商貿(mào)委、報(bào)報(bào)社、電臺(tái)負(fù)負(fù)責(zé)人等社會(huì)會(huì)名流前來參參加典禮，將將消息以新聞聞的形式發(fā)布布，產(chǎn)生一種種名人效應(yīng)。③營業(yè)推廣：將物業(yè)業(yè)按時(shí)交付顧顧客，打消客客戶買房的疑疑慮。在客戶戶購買期房時(shí)時(shí)，請權(quán)威機(jī)機(jī)構(gòu)（銀行、公公證處等）進(jìn)進(jìn)行擔(dān)?；蚬C以確保公公司的信譽(yù)，盡盡可能的消除除客戶購房時(shí)時(shí)的“怕”的心理。④住宅博覽會(huì)展示：：房產(chǎn)交易中中有一大部分分是通過住宅宅博覽會(huì)達(dá)成成的。因?yàn)檫@這樣可以避免免購房者四處處的奔波，節(jié)節(jié)約時(shí)間。同同時(shí)，住博會(huì)會(huì)上聚集了大大量的精品樓樓盤，與房產(chǎn)產(chǎn)交易有關(guān)的的法律咨詢、貸貸款辦理等服服務(wù)一應(yīng)俱全全。因此，在在住博會(huì)上選選擇人流量大大的服務(wù)臺(tái)，進(jìn)進(jìn)行精心布置置，盡量突出出本項(xiàng)目的特特色。6.2.3營銷銷準(zhǔn)備（1）市場氣氛培養(yǎng)：：建議在現(xiàn)階階段利用項(xiàng)目目一期所營造造的濃烈市場場氣氛，吸引引買家的關(guān)注注，為項(xiàng)目推推出時(shí)的銷售售打下良好市市場基礎(chǔ)。（2）樣板房展示：樣樣板房是顧客客對擬購房屋屋狀況最直接接最真實(shí)的體體驗(yàn)，對喚起起顧客的購買買欲望非常重重要，所以樣樣板房的設(shè)置置要非常慎重重，顧客心理理，布局、質(zhì)質(zhì)量、裝飾、外外觀、設(shè)備甚甚至色彩都要要仔細(xì)研究，反反復(fù)比較，力力求突出優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，掩飾不足足。（3）樓盤正式推出儀儀式：可借助助儀式向外部部發(fā)布樓盤正正式推出市場場的信息，借借助大規(guī)模慶慶典儀式來吸吸引各傳播媒媒介記者，還還可邀請政府府人士和社會(huì)會(huì)知名人士參參加，以獲得得良好的社會(huì)會(huì)宣傳效果。6.2.4銷售售價(jià)格策略物業(yè)價(jià)格的確定受受樓層、朝向向、景觀等多多種因素的制制約，因所受受影響不同，同同層各單元呈呈現(xiàn)不同的物物業(yè)質(zhì)素，要要合理體現(xiàn)這這種差異，就就需要適當(dāng)?shù)牡亩▋r(jià)標(biāo)準(zhǔn)來來界定。6.3價(jià)格定位位多層住宅價(jià)格確定定（1）選擇可比實(shí)例選擇的可比實(shí)例有有**花園、**住宅小區(qū)區(qū)，**園。（2）修正因素的確定定★區(qū)域因素★交易情情況★個(gè)別因素★交易時(shí)時(shí)間（3）計(jì)算修正系數(shù)確定修正系數(shù)（見見下表）：可比實(shí)例比較因素**花園15900元/m2**住宅小區(qū)1450元/m22**園1600元/m22交易時(shí)間101/100101/100101/100區(qū)域因素100/102100/100100/100交易情況100/100100/100100/100個(gè)別因素100/102100/99100/101修正系數(shù)0.971.021.00（4）權(quán)重的確定**園與本項(xiàng)目較較為接近，對對項(xiàng)目的影響響較大，故對對各可比實(shí)例例的權(quán)重確定定如下：**園：0.4；；**花園：0.3；**住宅小區(qū)區(qū)：0.3。（5）比準(zhǔn)價(jià)格的確定定根據(jù)以上結(jié)果，確確定各案例的的比準(zhǔn)價(jià)格如如下：案例一比準(zhǔn)價(jià)格：：1590×0.97＝1542元/m2案例二比準(zhǔn)價(jià)格：：1450×11.02＝1479元/m2案例三比準(zhǔn)價(jià)格：：1600×1.00＝1600元/m2（6）項(xiàng)目最終合理比比準(zhǔn)價(jià)格的確確定多層比準(zhǔn)價(jià)格＝11542×0.4＋1479×0.3＋1600×0.3＝1540元/m22依據(jù)以上的計(jì)算結(jié)結(jié)果，綜合確確定本項(xiàng)目多多層住宅在預(yù)預(yù)售期的均價(jià)價(jià)為15400元/m2。隨著時(shí)間間的推移，價(jià)價(jià)格可逐步上上調(diào)。6.3.2商鋪價(jià)價(jià)格確定根據(jù)周邊商鋪的出出售價(jià)格，同同時(shí)考慮區(qū)域域市場因素，確定本項(xiàng)目的商鋪價(jià)格為3000元/m2。6.4銷售面積積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及及銷售收入回回籠計(jì)劃在樹立了營銷理念念，明確了銷銷售對象、制制定了具體的的銷售方式以以及促銷策略略的基礎(chǔ)上，可可以擬定項(xiàng)目目的銷售期為為6季度。同時(shí)，我們在擬定定銷售面積實(shí)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃時(shí)，充充分考慮規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)因素，力力求使擬定的的銷售面積實(shí)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)實(shí)際銷售情況況接近。項(xiàng)目目銷售面積、銷銷售收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)計(jì)劃表（見附表9）。(略)第七章項(xiàng)目的的總投資估算算7.1項(xiàng)目總投投資估算的依依據(jù)（1）陜西省建筑安裝工工程綜合概預(yù)預(yù)算定額（11999）；；（2）陜西省建設(shè)工程其其他費(fèi)用定額額；（3）**市建設(shè)項(xiàng)目城城建費(fèi)用統(tǒng)一一征收標(biāo)準(zhǔn)；；（4）**小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案；（5）國家發(fā)改委、建設(shè)設(shè)部關(guān)于發(fā)布布《工程勘察察設(shè)計(jì)收費(fèi)管管理規(guī)定》的的通知（計(jì)價(jià)價(jià)格[20002]10號(hào)號(hào)）；（6）類似工程的相關(guān)關(guān)造價(jià)費(fèi)用水水平。7.2項(xiàng)目總投投資估算的原原則（1）項(xiàng)目投資估算盡可可能反映項(xiàng)目目的實(shí)際情況況；（2）項(xiàng)目總投資盡量符符合節(jié)約和安安全的原則；；（3）項(xiàng)目總投資估算對對于無法準(zhǔn)確確估算或因市市場變化導(dǎo)致致投資增加的的項(xiàng)目在預(yù)備備費(fèi)中考慮。7.3項(xiàng)目總投投資估算項(xiàng)目的總投資包括括土地費(fèi)用、工工程前期費(fèi)用用、城建費(fèi)用用、建筑工程程費(fèi)用、安裝裝工程費(fèi)用、室室外工程費(fèi)、建建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建建設(shè)單位管理理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)費(fèi)以及建設(shè)期期利息等項(xiàng)。（1）土地費(fèi)用本項(xiàng)目占地7.22畝，其中土地費(fèi)用用為35萬元，拆遷安安置費(fèi)為100萬元，三通通一平費(fèi)用為為10萬元，合計(jì)145萬元。（2）建安工程費(fèi)用根據(jù)《陜西省建筑筑工程綜合概概預(yù)算定額》（99），結(jié)合西咸兩市類似工程的實(shí)際造價(jià)確定本項(xiàng)目建安造價(jià):800元/㎡×99397㎡=752萬元（3）工程前期費(fèi)用工程前期費(fèi)用包括括項(xiàng)目勘察設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行行性研究費(fèi)用用以及其他費(fèi)費(fèi)用等。根據(jù)原國家計(jì)委（現(xiàn)現(xiàn)國家發(fā)展與與改革委員會(huì)會(huì)）與建設(shè)部部于20011年1月7日發(fā)布的《工工程勘察設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)規(guī)定》及《工工程勘察收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和工程程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》，綜合合考慮工程復(fù)復(fù)雜程度調(diào)整整系數(shù)、專業(yè)業(yè)調(diào)整系數(shù)以以及市場行情情和工程勘察察費(fèi)用以后的的勘察設(shè)計(jì)等等費(fèi)用約8萬元。（4）城建費(fèi)用根據(jù)《**市建設(shè)設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)費(fèi)用統(tǒng)一征收收標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況，定定出本項(xiàng)目城城建費(fèi)用包括括以下幾項(xiàng)：：城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督督費(fèi)、工程定定額測定費(fèi)、省省發(fā)展新型材材料專項(xiàng)費(fèi)用用、建筑業(yè)勞勞保統(tǒng)籌費(fèi)、天天然氣公網(wǎng)初初裝費(fèi)，具體體計(jì)費(fèi)見表77.2：表7.2城建費(fèi)費(fèi)用統(tǒng)一征收收一覽表收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)收費(fèi)指標(biāo)小計(jì)（萬元）城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總建筑面積13..58萬㎡10元/㎡9.3工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安總造價(jià)2.1‰1.6工程定額測定費(fèi)建安總造價(jià)1.5‰1.1建筑業(yè)勞保統(tǒng)籌費(fèi)費(fèi)建安總造價(jià)3.55%26.7城建費(fèi)用（合計(jì)）38.7注：建筑面積、建建安造價(jià)按政政府主管部門門核定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)考慮（5）室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)區(qū)道路、管網(wǎng)網(wǎng)和綠化以及及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)內(nèi)容，分項(xiàng)估估算如下：按按建筑面積計(jì)計(jì)120元/m2，合計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目的室外工工程費(fèi)為1112萬元。（6）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安安工程總造價(jià)價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)計(jì)為7.5萬元。（7）建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)按按2～6項(xiàng)的2.5%，共計(jì)21..6萬元。（8）預(yù)備費(fèi)綜合考慮項(xiàng)目的基基本預(yù)備費(fèi)和和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)費(fèi)，按2～7項(xiàng)之和的3%取，共計(jì)288.2萬元。（9）項(xiàng)目的總投資的確確定綜合一至九項(xiàng)的費(fèi)費(fèi)用，總計(jì)為為1113萬元元。7.4項(xiàng)目總投投資的資金來來源本項(xiàng)目建設(shè)資金全全部自籌，籌籌集資金為1113萬元。項(xiàng)目的投資使用計(jì)計(jì)劃及資金籌籌措表（見附表2）。（略）第八章項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)主主要對項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)盈利能能力、項(xiàng)目的的清償能力及及項(xiàng)目的不確確定性三個(gè)方方面進(jìn)行分析析，以確定項(xiàng)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上上是否可行。8.1財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的測算（1）基準(zhǔn)收益率的確確定基準(zhǔn)收益率考慮到到資金成本，機(jī)機(jī)會(huì)成本，投投資風(fēng)險(xiǎn)，通通貨膨脹，資資金限制等影影響因素，確確定為12%。季度基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率為2.87%。（2）計(jì)算期的確定本項(xiàng)目計(jì)算期十個(gè)個(gè)季度。（3）銷售收入和稅金金及附加估算算表（見附表3）。（略）8.2財(cái)務(wù)盈利利能力分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（見附表6）。（略）根據(jù)該表計(jì)算的評評價(jià)指標(biāo)：項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)部收益益率21.118%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（基準(zhǔn)收收益率為122%）為79.66萬元，靜態(tài)態(tài)投資回收期期為2.09年。資本金現(xiàn)金流量表表（見附表7）。（略）資本金內(nèi)部收益率率為34.1%，資本金的的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值（基準(zhǔn)收益益率為12%）為186萬元。損益表（見附表44）（略），利潤總額3117.96萬萬元，所得稅稅92.788萬元，累計(jì)稅稅后利潤2225.18萬萬元。8.3