商圈調(diào)研前期調(diào)研內(nèi)容5

商業(yè)前期策劃第一章商圈調(diào)研前期調(diào)研內(nèi)容一、城市概況分析（一）區(qū)位（城市所在位置的介紹）位于XX省（全國）的位置；地形（平原、盆地等）、地勢（平坦或崎嶇）;（二）行政規(guī)劃.區(qū)域總面積；.區(qū)域四至（周圍的市縣、河流、山）；.管轄的下級市縣數(shù)量、人口。（三）城市性質(zhì)（旅游城市、工業(yè)城市等）.功能定位：旅游或工業(yè)城市；.未來功能變化：是否改變城市定位發(fā)展；（四）交通（城市對外的海陸空交通系統(tǒng)）.水上運輸；.公共交通（地鐵、公交、出租車）；.航空運輸；（五）經(jīng)濟發(fā)展概況GDPCIP住房開工率失業(yè)率消費品零售總額城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入居民收入及支出城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（六）經(jīng)濟發(fā)展模式.內(nèi)向型經(jīng)濟類型；.外向型經(jīng)濟類型；.密集型經(jīng)濟類型（勞動、資本、技術(shù)）；（七）產(chǎn)業(yè)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；各產(chǎn)業(yè)比例；各產(chǎn)業(yè)增長值。（八）經(jīng)濟發(fā)展未來規(guī)劃.基本指標①GDP②CIP③GNP④經(jīng)濟增長速度⑤住房開工率⑥失業(yè)率⑦消費品零售總額⑧城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入⑨居民收入及支出.發(fā)展模式（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例變化）；.產(chǎn)業(yè)發(fā)展（新興產(chǎn)業(yè)的引入）.基本設(shè)施布局和建設(shè)；.重大市政工程、公共建筑信息；（九）群眾富裕程度人均GDP;恩格爾系數(shù)；可支配收入；（十）群眾消費水平.零售商品銷售額；.私家車數(shù)量；.旅游業(yè).餐飲業(yè).娛樂業(yè)（十一）城市規(guī)劃城市產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)空間布局現(xiàn)狀以及未來;（十二）城市人口數(shù)量結(jié)構(gòu)（1）不同年齡層次的人口數(shù)量（2）男女人口結(jié)構(gòu)（3）不同受教育水平的人口數(shù)量（4）流動人口與常住人口結(jié)構(gòu)（5）城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)（6）不同行業(yè)人口結(jié)構(gòu)（7）不同產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)（一、二、三產(chǎn)業(yè)）人口變化趨勢（1）新生兒出生率（2）死亡率（十三）城市文化歷史層面；市場現(xiàn)狀；居民城市心態(tài)；居民幸福度；人口遷入量。重大人文活動（如運動會對城市的影響）二、地塊調(diào)研分析（能夠?qū)氲目土鳎ㄒ唬⒒窘?jīng)濟指標（自身項目的限制，對客戶的影響）容積率；占地面積；建筑面積；綠地率；用地性質(zhì)（商業(yè)、商住、工業(yè)）；限高（二）、地塊分析（分析對人流的進入性）.四至?東南西北具體建筑物分布.昭示性（有無高層建筑擋?。?地勢（坡度）；.地形?形狀（規(guī)則與否）；（三）、四周建筑物分布（分析周圍的建筑物可能帶來的人群）（1）商業(yè)項目分布（分析商業(yè)項目內(nèi)的人口容量）①項目屬性（政府或商業(yè)或?qū)W校）②商業(yè)形態(tài)（商場、寫字樓等）；③經(jīng)營產(chǎn)業(yè)（超市、家具等）④人口容量；⑤人口密度。（2）商業(yè)項目人容量狀況；①年齡②職業(yè)；③性別；④居住區(qū)域；⑤工作區(qū)域；⑥受教育水平；⑦收入消費水平；⑧購買行為；多久購物一次；單次消費額；所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；購買商品時的活動范圍；購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；⑨主要娛樂消費；（四）、交通分析（交通條件帶來的人流）.門前人行道道路（道路的物理屬性）人行道情況①道路寬度；②通往項目途中是否有阻擋物；?客流通往道路中間如有岔道或其他交通設(shè)施（花壇、公交站牌、綠化帶），則客流量很容易流失。③道路中間有無隔離欄；?較窄的馬路，中間無隔離帶，馬路對面的人很容易過來，這樣馬路兩側(cè)的人流都可以考慮進來。?較寬的馬路，中間有隔離帶，一般只考慮單邊的人流。④有無天橋或地下通道；人行道流量（統(tǒng)計道路上不同時間的人流數(shù)量）①平日和假日的人流量；②一天之內(nèi)不同時段的人流量；a.上下班時段（8:30am 10:00am;5:00pm 7:00pm）;b.上午10：00——12:00；c.下午2：00——5:00d.晚上7:00——10:00人行道人流情況（人流的具體特征）①年齡；②職業(yè)；③性別；④居住區(qū)域；⑤工作區(qū)域；⑥受教育水平；⑦收入消費水平；⑧購買行為；a.多久購物一次；b.單次消費額；所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；購買商品時的活動范圍；e.購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；⑨主要娛樂消費結(jié)構(gòu)。圍繞道路（圍繞地塊的道路物理屬性）（1）道路的級別①級別（幾車道）；②寬度；③組成（人行道、快車道、機動車道）；④道路中間是否有隔離欄；⑤堵車情況（堵車路段和時間段）⑥道路輻射區(qū)域內(nèi)的建筑（住宅小區(qū)或商業(yè)項目等）⑦停車；a.道路兩旁的停車位和停車場；b.停車的方便程度；是否需要等待，等待具體時間；停車場的入口大小，車輛進入路線；（2）車流分析（從車流判斷人流）①流量；②流向；③車類；④車的檔次；⑤車的所屬地。（3）客流量（道路上的客戶分析）①年齡②性別③職業(yè)④居住區(qū)域⑤工作區(qū)域⑥受教育水平⑦收入消費水平⑧主要娛樂消費3.公交（1）線路；（2）距離（便利性）①時間距離②認知距離（心理距離）③通往道路有無障礙物（3）公交車特點①車類（大客車或小客車）②車容量；③班次；④路線；⑤堵車路線和時間；（4）公交車帶來的人流量①平日和假日每天的總客量；②每個站點上不同時段的上下客流量；③途徑的站點周圍有無大型建筑或商業(yè)項目（分析是否存在可引進客流量）。（5）公交帶來的人流特征分析①年齡；②職業(yè)；③性別；④居住區(qū)域；⑤工作區(qū)域；⑥受教育水平；⑦收入消費水平；⑧購買行為；a.多久購物一次；b.單次消費額；所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；購買商品時的活動范圍；e.購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；⑨主要娛樂消費結(jié)構(gòu)。地鐵距離（便利性）①時間距離②認知距離③通道交通便利與否；地鐵特點①班次；②路線；③站點分布；地鐵帶來的人流量（統(tǒng)計地鐵上不同時間的人流數(shù)量）①平日和假日的客流總量②每個站點不同時段的上下車客流量③載客量高峰路線和時段④各站點的周圍建筑物、商業(yè)項目分析（分析通過地鐵可以帶來的人流量）地鐵帶來的人流量特征分析①年齡；②職業(yè)；③性別；④居住區(qū)域；⑤工作區(qū)域；⑥受教育水平；⑦收入消費水平；⑧購買行為；a.多久購物一次；b.單次消費額；所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；購買商品時的活動范圍；e.購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；⑨主要娛樂消費結(jié)構(gòu)。樓心商圈<50^-70^面野樓心商圈<50^-70^面野i邊斯商固■：1口購苴他族誨）三、商圈需求分析（一）劃分商圈集中商圈劃分區(qū)乘車圈(乘車1Q分鐘〕乘車圈(乘車1Q分鐘〕屋車圈(里程5分鐘上路程商圈劃分區(qū)(二)核心商圈確定商圈范圍沿途做出消費者實際上經(jīng)過的距離，并做上記號，最后將這些點連接成線，便能了解商圈的范圍。(一般來說，百貨店的65%左右的顧客來自核心商圈，小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在十分鐘之內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘)。參考消費半徑：日用品消費半徑是車程30分鐘左右，餐飲消費半徑最長可以忍受車程一小時左右。輻射區(qū)域建筑物組成(寫字樓、住宅小區(qū)、商場等)建筑物區(qū)域人群分析(常駐人口的分析))戶數(shù)及人數(shù)；(2)年齡；(3)職業(yè)；⑷性別；(5)居住區(qū)域；(6)工作區(qū)域；(7)收入消費水平；(8)購買行為；①多久購物一次；②單次消費額；所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；④購買商品時的活動范圍；⑤購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；(9)主要娛樂消費結(jié)構(gòu)。從交通條件分析可吸引客戶(1)道路路況①級別(幾車道)；②組成(人行道、機動車道等)；③平整度；④寬度；⑤直通道路上是否有障礙物；⑥道路中間是否有隔離欄、天橋或地下通道；(2)認知(心理距離)預(yù)算銷售額(根據(jù)以上資料推算總銷售額和來店可能性)戶數(shù)X每戶每月生活費支出二所有項目的營業(yè)額；戶數(shù)x每戶每月生活費支出X來店可能性=某地的營業(yè)額。(三)次商圈.確定商圈范圍?沿途做出消費者實際上經(jīng)過的距離，并做上記號，最后將這些點連接成線，便能了解商圈的范圍。(一般來說，在次要商圈內(nèi)聚集著25%的顧客，小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。).輻射區(qū)域建筑物組成(寫字樓、商場、醫(yī)院等).建筑物區(qū)域人群分析(1)戶數(shù)及人數(shù)；(2)年齡；(3)職業(yè)；⑷性別；(5)居住區(qū)域；(6)工作區(qū)域；(7)收入消費水平；(8)購買行為；①多久購物一次；②單次消費額；③所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；④購買商品時的活動范圍；⑤購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；(9)主要娛樂消費結(jié)構(gòu)。.從交通條件分析可吸引客戶(1)道路路況①級別(幾車道)；②組成(人行道、機動車道等)；③平整度；④寬度；⑤中間是否有隔離欄；⑥停車；a.道路兩旁的停車位數(shù)量；b.停車場的車位數(shù)量；c.停車的方便程度；是否需要等待，等待具體時間；停車場的入口大小，車輛進入路線；(2)認知(心理距離)(3)公交①班次②線路③乘客下車后的走向④站點分布⑤開收班時間⑥等車時間⑦是否堵車；(4)地鐵①班次②線路③乘客下車后的走向④站點分布⑤開收班時間⑥等車時間(三)邊緣商圈.確定商圈范圍沿途做出消費者實際上經(jīng)過的距離，并做上記號，最后將這些點連接成線，便能了解商圈的范圍。(一般來說，在邊緣商圈內(nèi)，聚集著10%的顧客，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。).輻射區(qū)域建筑物組成(住宅小區(qū)、寫字樓、商場).建筑物區(qū)域人群分析(1)戶數(shù)及人數(shù)；(2)年齡；(3)職業(yè)；⑷性別；(5)居住區(qū)域；(6)工作區(qū)域；(7)收入消費水平；(8)購買行為；①多久購物一次；②單次消費額；③所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；④購買商品時的活動范圍；⑤購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；(9)主要娛樂消費結(jié)構(gòu)。.從交通條件分析可吸引客戶(1)道路路況①級別(幾車道)；②組成(人行道、機動車道等)；③平整度；④寬度；⑤中間是否有隔離欄；⑥停車；a.道路兩旁的停車位數(shù)量；b.停車場的車位數(shù)量；c.停車的方便程度；是否需要等待，等待具體時間；停車場的入口大小，車輛進入路線；（2）認知（心理距離）（3）公交①班次②線路③乘客下車后的走向④站點分布⑤開收班時間⑥等車時間⑦是否堵車；（4）地鐵①班次②線路③乘客下車后的走向④站點分布⑤開收班時間⑥等車時間四、商圈競爭分析（一）確定競爭商圈（和自身項目相似的形成競爭關(guān)系）業(yè)態(tài)相似規(guī)模相似區(qū)位相似客戶相似（二）分析競品商圈范圍；（商圈本身的范圍）?以項目為中心，以1-2公里為半徑畫一個圓，包括圈內(nèi)的商業(yè)項目，作為它的商圈。（注：商圈的范圍一般不要越過公路、鐵路、立交橋、河流等。）（三）商圈輻射范圍；（商圈覆蓋的消費人群范圍）1.影響因素；（1）區(qū)域?qū)傩裕虎俚乩砦恢茫ㄊ欠袷鞘兄行?，距離）；②歷史文化；（2）商圈規(guī)模；①面積規(guī)模；（3）商圈定位（購物中心、商業(yè)街、超市、家具城等）；（4）交通（分析重點影響）①主要交通要道分布；②主干線接駁；③主要交通工具途徑（地鐵、公交）.繪制輻射范圍圖

.商圈飽和理論計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)，測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度。如通過計算每一平方米營業(yè)面積的某類商品所能實現(xiàn)的銷售額，呈現(xiàn)高值時，表明該市場尚未飽和，因此仍具有發(fā)展零售業(yè)的潛力；當呈現(xiàn)低值時，表明該市場已經(jīng)飽和，新的零售商不宜再進入此市場發(fā)展零售業(yè)。計算商業(yè)市場飽和系數(shù)公式：IRS=IRS=H?RERF式中：IRS——某地區(qū)某類商品零售飽和系數(shù)；H——某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE——某地區(qū)每一顧客購買某類商品的費用支出；RF——某地區(qū)經(jīng)營同類商品零售店的營業(yè)面積總數(shù)；?以我國百貨店為例：年ISR值＜10000元/平方米，在大中城市一般均發(fā)生虧損；ISR值=15000元/平方米，屬于保本經(jīng)營；ISR值＞20000元/平方米，可以實現(xiàn)贏利。ISR值越高，則利潤水平越高。(四)商圈定位分析;.檔次定位；.客戶定位；.功能定位(1)餐飲；(2)住宿；(3)購物；(4)娛樂；.業(yè)態(tài)定位(1)專賣店；(2)超市；(3)折扣店；(4)零售。.規(guī)劃(圖示各商鋪的分布).規(guī)模(面積)；.商鋪出租價或售價；.運營模式(1)是否有專業(yè)的運營公司(節(jié)假日活動方案等);(2)是否有專業(yè)的物管公司(3)租金收??；(4)水電費分攤；.配套設(shè)施(1)停車；(2)休息區(qū)；(3)小孩游玩區(qū)(五)營業(yè)分析；(主要分析營業(yè)額).贏利狀況；.單日銷售額；.單月銷售額；.老客戶銷售額占比；.各類產(chǎn)品銷售額；(六)距離(兩個商圈或商業(yè)項目的距離分析)商業(yè)成熟的大城市中心地帶，如果兩個競爭項目的距離在500米以內(nèi)，或步行距離在10分鐘以內(nèi)，抵達項目附近的消費者可以輕易做出選擇，是去A商場還是去B商場消費，因此，這種距離是最直接的，對項目的影響也大，如果距離在1500米以上，或步行距離在20分鐘以上，對項目的影響就會比較小。(七)客戶分析；.客流量分析；(1)節(jié)假日和平日的客流量；(2)一天之內(nèi)不同時段的人流量；①上下班時段(8:302巾——10:00am;5:00pm---7:00pm);②上午10:00——12:00;③下午2：00——5:00④晚上7:00——10:00.客戶特征分析(1)年齡；(2)職業(yè)；⑶性別；(4)居住區(qū)域；(5)工作區(qū)域；(6)收入消費水平；(7)購買行為；①多久購物一次；②單次消費額；③所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；④購買商品時的活動范圍；⑤購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；(8)主要娛樂消費結(jié)構(gòu)。(八)商圈內(nèi)重點項目分析(重點購物中心、街或大型主力店的分析). 分析要素(1)開發(fā)融資；(2)檔次定位；(3)客戶定位；(4)功能定位①餐飲；②住宿；③購物；娛樂;(5)業(yè)態(tài)定位①專賣店；②超市；③折扣店；④零售。(6)規(guī)劃設(shè)計(圖示各商鋪的分布)⑺規(guī)模(面積)；(8)商鋪出租價或售價；(9)商家要求；①合作條件；②發(fā)展計劃；③對物業(yè)的需求條件；④裝修標準；⑤租金水準。(10)運營模式①是否有專業(yè)的運營公司(節(jié)假日活動方案等)；②是否有專業(yè)的物管公司③租金收??；④水電費分攤；(11)配套設(shè)施①停車；②休息區(qū)；③小孩游玩區(qū)(12)營業(yè)分析；(主要分析營業(yè)額)①贏利狀況；②單日銷售額；③單月銷售額；④老客戶銷售額占比；各類產(chǎn)品銷售額；(13)客戶分析；①客流量分析；節(jié)假日和平日的客流量；一天之內(nèi)不同時段的人流量；上下班時段(8:302巾——10:00am;5:00pm---7:00pm);上午10：00——12:00；下午2：00——5:00晚上7:00——10:00②客戶特征分析年齡；職業(yè)；性別；居住區(qū)域；工作區(qū)域；收入消費水平；購買行為；多久購物一次；單次消費額；所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；購買商品時的活動范圍；

?購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；h.主要娛樂消費結(jié)構(gòu)。2.分析工具2.⑴傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理內(nèi)部因素評價矩陣IFE項目內(nèi)部因素分析（IFE矩陣）可以按五個步驟來建立：第一步：列出在項目內(nèi)部分析過程中確定的關(guān)鍵因素、采用10-20個內(nèi)部因素，包括優(yōu)勢和劣勢兩方面；第二步：給每個因素以權(quán)重，其數(shù)值范圍由0.0（不重要）到1.0（非常重要）；第三步：為每個因素進行評分。1分代表重要劣勢；2分代表次要劣勢;3分代表次要劣勢；4分代表重要優(yōu)勢；第四步：用每個因素的權(quán)重乘以它的評分，得到每個因素的加權(quán)分數(shù);第五步：將所有因素的加權(quán)分數(shù)相加，得以因素總加權(quán)分數(shù)?？偧訖?quán)分數(shù)的范圍都是從最低的1.0到最高的4.0，平均分為總加權(quán)分數(shù)大大低于2.5的項目內(nèi)部狀況處于劣勢，而分數(shù)大大高于2.5的項目內(nèi)部狀況則處于劣勢。⑵哈夫原則?這一法則認為在消費者的角度，前往某一商業(yè)設(shè)施發(fā)生消費的概率，取決于該商業(yè)設(shè)施的營業(yè)面積、規(guī)模實力和時間三個主要因素。?不同商業(yè)設(shè)備、不同性質(zhì)商品的利用概率反應(yīng)公式：PiPi式中：Pij為消費者前往商業(yè)區(qū)的可能性，㈠地區(qū)消費者到1商店購物的概率;S.為某商品在商業(yè)區(qū)的總營業(yè)面積，J商店的賣場吸引力（賣場面積、知名度、促銷活動等）；T..為消費者