房地產(chǎn)開發(fā)到銷售各階段程序

房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地開頭到開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)為：房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地開頭到開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)為：第一步：土地取得國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊.其次步：立項涉及部門：環(huán)保局、規(guī)劃局、建設(shè)局、發(fā)改委(打算行政主管部門〕；事宜：房可行性爭論報告建設(shè)工程選址意見書.第三步：規(guī)劃及勘察設(shè)計建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程勘察、建設(shè)工程設(shè)計、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第四步:施工預(yù)備單位、施工招投標、建筑工程施工許可證。第五步：施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)視治理施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)視治理。第六步：申請預(yù)售(商品住宅建設(shè)工程〕涉及部門：房地局、建設(shè)局、工商局；事宜：商品房預(yù)售許可證、工商備案.第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序1、公司設(shè)立預(yù)備2、申請資質(zhì)等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務(wù)登記6、申請批準工程建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書10、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領(lǐng)證照費其次步房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項和可行性爭論其次步房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項和可行性爭論房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項和可行性爭論階段的法律程序1、選定工程，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批工程建議書5、編制工程可行性爭論報告6、申報、審批工程可行性爭論報告1、可行性爭論費2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計和市政配套第三步房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設(shè)計條件3、托付作出規(guī)劃設(shè)計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計方案7、住宅設(shè)計方案的專家組審查8、落實環(huán)保“三廢”治理方案9、托付環(huán)境影響評價并報批10、建設(shè)工程勘察招、投標11、托付地質(zhì)勘探12、托付初步設(shè)計13、申報、審定初步設(shè)計14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設(shè)施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各治理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合1、工程勘察〔測量〕費2、工程設(shè)計費3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設(shè)工程費7、建設(shè)工程勘察招標治理費8、勘察設(shè)計監(jiān)視治理費9、古建園林工程設(shè)計費第四步房地產(chǎn)開發(fā)工程土地使用權(quán)的取得第四步房地產(chǎn)開發(fā)工程土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)工程土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地托付釘樁3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預(yù)審6、托付地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證11、領(lǐng)取正式國有土地使用證二、國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)〔縣〕房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)〔縣〕房地局審核各項協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實勞動力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結(jié)案1、地價款〔土地出讓金〕2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設(shè)維護治理費7、土地閑置費8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預(yù)訂金12、征地治理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉(zhuǎn)人員安置費18、菜田開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅房地產(chǎn)開發(fā)工程拆遷安置階段的法律程序1、托付進展拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、召開拆遷發(fā)動會,進展拆遷安置11、發(fā)放運作拆遷補償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染治理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家嘉獎費4、臨時安置補助費〔周轉(zhuǎn)費〕5、清理費6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費78、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷治理費10、房屋拆遷效勞費第六步房地產(chǎn)開發(fā)工程的開工、建設(shè)、竣工階段第六步房地產(chǎn)開發(fā)工程的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)工程開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊2、工程轉(zhuǎn)入正式打算3、交納煤氣〔自然氣〕廠建設(shè)費4、交納自來水廠建設(shè)費5、交納污水處理廠建設(shè)費6、交納供熱廠建設(shè)費7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費8、土地有償出讓工程辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證16、辦理招標登記、招標申請17、招標預(yù)備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預(yù)算審查處確認22、標底送市招標辦核準,正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現(xiàn)場26、召開開標會議，進展開標27、評標、決標28、發(fā)中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查31、辦理質(zhì)量監(jiān)視注冊登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調(diào)整稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通治理部門41、交納綠化建設(shè)費,簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程施工43、施工場地的“三通一平“44、施工單位進場和施工暫設(shè)45、工程的根底、構(gòu)造施工與設(shè)備安裝五、房地產(chǎn)開發(fā)工程的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理開發(fā)工程的綜合驗收,領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記1、三通一平費2、自來水廠建設(shè)費3、污水處理廠建設(shè)費4、供熱廠建設(shè)費5、煤氣廠建設(shè)費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費〔大市政費)9、開發(fā)治理費10、城建綜合開發(fā)工程治理費11、建筑行業(yè)治理費12、綠化建設(shè)費13、公園建設(shè)費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費17、生活效勞設(shè)施配套建設(shè)費〔小區(qū)配套費〕18、電源建設(shè)集資費〔用電權(quán)費)19、外部供電工程貼費〔電貼費)20、建安工程費21、建設(shè)工程招投標治理費22、合同預(yù)算審查工本費23、質(zhì)量治理監(jiān)視費24、竣工圖費25、建材進展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制治理費29、機電設(shè)備托付招標效勞費30、超打算用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅第七步房地產(chǎn)開發(fā)工程的經(jīng)營階段第七步房地產(chǎn)開發(fā)工程的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理《外銷商品房預(yù)〔銷〕售許可證》2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設(shè)工程投資證明13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)〔銷)售許可證》15、銷售工程備案16、托付中介代理機構(gòu)進展銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)25、房屋出租權(quán)確實認26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止〔外地來京人員〕治理31、房屋出租權(quán)確實認32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》34、簽訂書面租賃協(xié)議五、北京市房地產(chǎn)的抵押36、抵押權(quán)的設(shè)定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的占管40、抵押房地產(chǎn)的處分1、營業(yè)稅2、城市維護建設(shè)稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地增值稅7、企業(yè)所得稅8、個人所得稅9、房產(chǎn)稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費12、房屋全部權(quán)證工本費13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費15、房屋買賣登記費16、房屋買賣手續(xù)費17、房屋租賃審核備案手續(xù)費18、始終京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費20、房屋租賃登記費21、房屋估價手續(xù)費22、房屋公證估價手續(xù)費23、房地產(chǎn)價格評估費24、房地產(chǎn)中介效勞費第八步房地產(chǎn)開發(fā)工程的物業(yè)治理階段第八步房地產(chǎn)開發(fā)工程的物業(yè)治理階段房地產(chǎn)開發(fā)工程物業(yè)治理階段的法律程序1、物業(yè)治理單位經(jīng)營資質(zhì)審批2、簽署物業(yè)治理托付合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接收綜合驗收4、物業(yè)使用、治理、修理公約的核準5、安排簽訂治理公約6、制定、供