淺談房地產(chǎn)項目工程設(shè)計管理和設(shè)計過程投資控制

淺談房地產(chǎn)項目工程設(shè)計管理和設(shè)計過程投資控制關(guān)鍵詞設(shè)計任務(wù)書編制設(shè)計過程控制設(shè)計成果評審設(shè)計變更控制優(yōu)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計限額設(shè)計摘要工程設(shè)計管理是房地產(chǎn)項目管理的重要組成部分,也是項目建設(shè)過程中預(yù)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。工程設(shè)計過程管理的目的是控制設(shè)計質(zhì)量,其關(guān)鍵是抓好設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制、設(shè)計成果評審和設(shè)計變更控制這四個環(huán)節(jié)。工程設(shè)計過程投資控制的中心思想是采取預(yù)控措施,促使設(shè)計在滿足質(zhì)量和使用功能的前提下,不超過設(shè)計投資并盡可能地實現(xiàn)節(jié)約。主要控制的方法包括:優(yōu)化設(shè)計、推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、限額設(shè)計和控制設(shè)計概預(yù)算。工程設(shè)計過程管理的目的是控制設(shè)計質(zhì)量,其關(guān)鍵是抓好設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制、設(shè)計成果評審和設(shè)計變更控制這四個環(huán)節(jié)。1、設(shè)計任務(wù)書編制設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計的輸入，要想有好的設(shè)計輸出，充分的設(shè)計輸入是起點。方案設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營銷中心提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、項目事務(wù)部門提供的政府征詢意見、勘測報告,成本管理部門提出的初步成本建議等；初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計成果、報批過程中獲知的反饋意見、成本管理部門提供的細(xì)化成本要求以及項目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計要求、其它有關(guān)工程的設(shè)計總結(jié)、設(shè)計中心的各專業(yè)的技術(shù)要求等。在設(shè)計的各個階段，設(shè)計任務(wù)書輸入的重點不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計成果評審的部門基本與提供設(shè)計輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計評審也將缺乏針對性的效果。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)能意識到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計輸入不夠充分或設(shè)計輸入質(zhì)量不高，總結(jié)下來，主要有以下幾點：⑴時間緊張。為了圖快，為了趕一個好的上市時機，往往工期緊張，留給設(shè)計的時間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計任務(wù)書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設(shè)計變更和工程簽證來解決。同樣因為工期緊張，也大大影響了其他部門提供資料的質(zhì)量。

⑵人力資源緊張。匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時，在精力分散的情況下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計限額要求的質(zhì)量可能因為精力不夠而大打折扣。

⑶忽視。在方案設(shè)計的設(shè)計任務(wù)書編制時，忽視了地質(zhì)勘探報告的重要性，導(dǎo)致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設(shè)計缺陷；在擴初設(shè)計時，忽視了項目部提出的配套設(shè)備的設(shè)計要求，導(dǎo)致后續(xù)土建、配套和景觀的設(shè)計矛盾現(xiàn)象。⑷積累經(jīng)驗不足。成本方面的積累不足導(dǎo)致預(yù)算部門難以提供有效的設(shè)計限額要求，客戶方面的積累不足導(dǎo)致營銷中心不能提供有效的客戶需求建議等。

2、設(shè)計過程控制設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖得以圖紙化的有力手段。若在設(shè)計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個方面來考慮：⑴設(shè)計任務(wù)書交底設(shè)計中心各專業(yè)負(fù)責(zé)人需對各階段的設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容應(yīng)對設(shè)計單位的進(jìn)行技術(shù)交底,要求設(shè)計院充分理解并在以后的設(shè)計中貫徹執(zhí)行。⑵關(guān)鍵節(jié)點控制。在設(shè)計開始實施前，設(shè)計中心與主管領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃；在關(guān)鍵節(jié)點，設(shè)計中心組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢設(shè)計中心意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。⑵日常跟蹤。在設(shè)計過程中，設(shè)計中心各專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)全程跟蹤，及時掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計偏離重心，造成返工現(xiàn)象。⑶過程記錄。在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，便于項目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理。3、設(shè)計成果評審設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計評審是公司對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，公司應(yīng)給予高度的重視。做好評審工作可從以下幾點來考慮：⑴評審會的合理組織。由于公司各部門的工作時間異常寶貴，應(yīng)使評審會的組織科學(xué)合理有效。在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。⑵參與部門充分。一般來說，提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。⑶參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。⑷評審紀(jì)要。評審紀(jì)要要嚴(yán)肅對待以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)有詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。最終的評審成果要提供給設(shè)計單位整改落實。4、設(shè)計變更控制設(shè)計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：⑴公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。⑵營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進(jìn)行變更。⑶施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。設(shè)計變更的控制主要從設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計變更的處理兩個方面進(jìn)行控制。減少設(shè)計變更次數(shù)。要想減少設(shè)計變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗，做好該三項工作后，設(shè)計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制。

嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生。設(shè)計變更發(fā)生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術(shù)上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計變更的權(quán)限進(jìn)行操作。

另外，設(shè)計單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國內(nèi)設(shè)計單位的設(shè)計水平和素質(zhì)差異較大，一般來說，大型設(shè)計院設(shè)計水平高，設(shè)計質(zhì)量更為可靠，但價格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計院設(shè)計水平偏低，設(shè)計質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計單位，不要盲目的追求大型設(shè)計院，也不要一味的追求節(jié)約成本。二、工程設(shè)計過程投資控制的中心思想是采取預(yù)控措施,促使設(shè)計在滿足質(zhì)量和使用功能的前提下,不超過設(shè)計投資并盡可能地實現(xiàn)節(jié)約。主要控制的方法包括:優(yōu)化設(shè)計、推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、限額設(shè)計和控制設(shè)計概預(yù)算。優(yōu)化設(shè)計方案建設(shè)項目工程設(shè)計的質(zhì)量和水平,對建設(shè)項目投制控制有決定性的影響。通常采用方案設(shè)計競選和工程設(shè)計招標(biāo)的方式來獲得優(yōu)秀的方案設(shè)計和選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計單位,其目的是促使工程設(shè)計單位為實現(xiàn)確定的建設(shè)項目功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、工期控制目標(biāo)、投制控制目標(biāo)和效益目標(biāo),采用先進(jìn)技術(shù)、降低工程造價、提高投資效益。優(yōu)化設(shè)計是在工程實施前設(shè)計階段,在保證使用功能和使用壽命的前提下,從設(shè)計規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、安全度與設(shè)計方法等方面,對結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)材料或工藝設(shè)備配套等進(jìn)行系統(tǒng)分析、優(yōu)化,降低工程造價的設(shè)計。采取的主要控制措施有:⑴通過組織措施鼓勵設(shè)計人員多方案設(shè)計比較,優(yōu)化設(shè)計。⑵初步設(shè)計之前采取設(shè)計方案競選。⑶工程設(shè)計招標(biāo)。推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計又稱通用設(shè)計,是工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的組成部分。各種工程建設(shè)的構(gòu)件、配件、零部件、通用建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施等,只要有條件的,都應(yīng)該實施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。廣泛采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計,可以節(jié)省設(shè)計力量,縮短設(shè)計周期,加快設(shè)計圖紙的提供速度,可以提高勞動生產(chǎn)率,加快工程建設(shè)進(jìn)度。推行限額設(shè)計限額設(shè)計的基本含義是根據(jù)已審定的可行性研究及其投資估算來控制初步設(shè)計,根據(jù)審定初步設(shè)計來控制施工圖設(shè)計。限額設(shè)計還有一層含義,是將工程設(shè)計投資控制總額按單項工程、單位工程、分項分部工程,或按專業(yè)進(jìn)行細(xì)分,在保證達(dá)到使用功能的前提下,按照分配的投資(造價)限額來進(jìn)行設(shè)計,以保證建設(shè)項目總投資控制在限額之內(nèi)。實現(xiàn)限額設(shè)計,必須堅持尊重科學(xué)、實事求是和精心設(shè)計的原則,確保工程設(shè)計的科學(xué)性、適用性和經(jīng)濟合理性,限額設(shè)計的基本要求是:⑴要貫穿工程設(shè)計的各個階段,從可行性研究、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計都要有明確的限額目標(biāo)。⑵要嚴(yán)格控制設(shè)計變更,并把設(shè)計變更盡可能控制在工程設(shè)計階段,并在變更設(shè)計時必須做到先算帳后變更,使工程造價得到嚴(yán)格、有效的控制。⑶在限額設(shè)計中,應(yīng)采用同一造價指標(biāo)進(jìn)行各階段、各專業(yè)的造價限額分配,即以編制投資估算或初步設(shè)計概算時采用的造價依據(jù)作為統(tǒng)一的限額設(shè)計依據(jù),盡可能避免價格變動對限額設(shè)計的影響。⑷建立限額設(shè)計的各級經(jīng)濟責(zé)任制,實施誰設(shè)計,誰負(fù)責(zé);誰報價,誰負(fù)責(zé)。另外要求設(shè)計單位進(jìn)行自我控制:⑴認(rèn)真研究、合理確定設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計原則、準(zhǔn)確使用設(shè)計基礎(chǔ)資料。⑵重視各專業(yè)設(shè)計的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量與概算指標(biāo)等方面的控制。⑶重視對施工方法、工藝、施工組織設(shè)計,合理分析確定概算基礎(chǔ)資料。⑷在實施階段自我控制設(shè)計變更和優(yōu)化處理方案。⑸實現(xiàn)對投資限額的控制和管理,防止設(shè)計深度不夠、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)選用不當(dāng)?shù)膯栴}和層層加大安全系數(shù)的傾向。初步設(shè)計投資概算控制初步設(shè)計投資概算是建設(shè)項目投資控制與考核的基準(zhǔn)線,采用對比分析法、查詢法和詳細(xì)審查等方式對其控制,主要內(nèi)容包括:⑴設(shè)計概算的編制依據(jù)、編制方法、編制深度。⑵設(shè)計概算的項目、規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套工程投資。⑶項目工程量是否根據(jù)初步設(shè)計圖、工程量計算規(guī)則和施工組織設(shè)計的要求計算,檢查多算、重算和漏算。⑷分析采用的定額水平與合理性。⑸調(diào)查人工、材料、資源供應(yīng)等基礎(chǔ)價格的合理性,施工方法和施工機械設(shè)備是否符合施工規(guī)化的要求,取費標(biāo)準(zhǔn)的合理性。⑹工程設(shè)備規(guī)格、數(shù)量與配置是否符合工藝設(shè)計要求,價格是否真實。⑺單價分析的組成與計算程序方法是否符合現(xiàn)行規(guī)定。⑻概算項目的編制內(nèi)容、編制水平、靜態(tài)投資、分年投資、總投資。⑼技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)水平。⑽檢查經(jīng)濟效益分析。施工圖設(shè)計投資控制⑴審查工程量。重點是審查建設(shè)項目工程數(shù)量的計算是否符合<<建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范>>,相比初步設(shè)計有無重大變化。⑵審查設(shè)備、材料。設(shè)備、材料數(shù)量的變化與原因,價格是否符合工程所在地的真實價格及價格水平,設(shè)備、材料的原價確定方法是否正確。鼓勵措施對設(shè)計階段投資實施有效控制,關(guān)鍵在于專業(yè)技術(shù)人員通過技術(shù)上來解決問題。⑴鼓勵、促進(jìn)專業(yè)設(shè)計人員做好方案選擇,要把競爭機制引入到工程設(shè)計中去,實行工程設(shè)計