《我國物業(yè)管理發(fā)展問題研究（論文）》

一、前言隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也邁入了一個新的快速增長階段。我國的的房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展與住房制度的改革密不可分，由此，我國的城市化建設(shè)也處于一個快速發(fā)展的階段。隨著當(dāng)前大量的房地產(chǎn)投入使用，大批的寫字樓和居民的住宅小區(qū)開始需要專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)來進(jìn)行管理，于是，物業(yè)管理的范圍以及規(guī)模也隨著開始擴大。在進(jìn)行物業(yè)管理的過程中，物業(yè)的管理也需要符合一定的法律要求。物業(yè)管理作為居住區(qū)綜合管理的主要構(gòu)成部分，擔(dān)任著社會管理、公共服務(wù)和專業(yè)服務(wù)的責(zé)任，這聯(lián)系到了廣大群眾的自身利益。我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速并取得顯著成就，但也帶來了各種各樣的問題?？陀^地說，這些很大的妨礙了物業(yè)公司想要提升自己的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，同樣也打擊了物業(yè)公司提升他們自身的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的自主性。在目前來說，客戶提出的物業(yè)管理問題多為住宅物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，這已然充分的吸引了各級政府的關(guān)注。因此，為了更好的促進(jìn)當(dāng)前的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，并促進(jìn)當(dāng)前的物業(yè)管理的健康發(fā)展，需要從物業(yè)管理的法律上進(jìn)行分析，才能更好的完善我國的物業(yè)管理法律法規(guī)制度，進(jìn)一步提升我國的物業(yè)管理法律法規(guī)。

物業(yè)管理的概念與特征（一）物業(yè)管理的概述物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，具有一定的資質(zhì)；物業(yè)管理企業(yè)按照國家法律、法規(guī)、和物業(yè)服務(wù)合同，采用先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)和方法，對建筑與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，為業(yè)主白日提供全方位高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理的具體內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》實施。現(xiàn)代物業(yè)物管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理在管理體制、服務(wù)范圍和服務(wù)質(zhì)量上都有很大的不同。（二）物業(yè)管理基本特征1.物業(yè)管理的普遍性物業(yè)服務(wù)不能在客戶面前被視為普通實物，不能被人看到或觸摸。接受服務(wù)后，人們只能通過情感來評估和衡量服務(wù)的水平和有效性。物業(yè)無形服務(wù)的本質(zhì)使人們對服務(wù)的“產(chǎn)品”的理解比其他實物產(chǎn)品更為困難，同時也對服務(wù)的局限性和主觀性很強的人的服務(wù)進(jìn)行了衡量，使服務(wù)公司及其員工的形象和信譽在服務(wù)中起到了非常重要的作用。公司和個人的成功。物業(yè)管理服務(wù)與普通實物不同，具有非存儲特性。服務(wù)的不可更改性使得服務(wù)提供商無法對庫存導(dǎo)致的服務(wù)需求波動作出反應(yīng)。對于服務(wù)企業(yè)來說，很難準(zhǔn)確預(yù)測服務(wù)需求、服務(wù)供給和服務(wù)時間等因素，企業(yè)很難根據(jù)服務(wù)市場供求變化來調(diào)整供給，容易發(fā)生供求沖突。物業(yè)管理服務(wù)的并發(fā)性意味著服務(wù)的生產(chǎn)和消費在空間和時間上同時發(fā)生（雖然有一些特殊情況，但生產(chǎn)過程比消費過程略多），這是早期的。當(dāng)服務(wù)公司遇到服務(wù)需求時，必須具備相應(yīng)的服務(wù)交付能力。由于服務(wù)的同步性，為了達(dá)到一定的服務(wù)水平，服務(wù)提供者和消費者必須在同一時間、同一場合有效地相互合作。物業(yè)管理服務(wù)具有不穩(wěn)定性和多功能性。在同一個服務(wù)中，根據(jù)服務(wù)提供者、時間、地點和環(huán)境等各種因素，服務(wù)存在一定的差異。服務(wù)產(chǎn)品的提供主要是基于服務(wù)人員提供的服務(wù)，服務(wù)過程和服務(wù)結(jié)果與服務(wù)人員的質(zhì)量有很大的關(guān)系。由于顧客對服務(wù)效果的感知和強烈的主觀色彩體驗，不同的顧客對同一項服務(wù)有不同的評價。2.物業(yè)管理的獨特性物業(yè)管理業(yè)是一種服務(wù)行業(yè)，具有服務(wù)業(yè)隱形，非記憶，同步，波動，房地產(chǎn)等一般特征。新時代住宅區(qū)的物業(yè)管理具有任何年齡的服務(wù)特征，這些特征不可避免地受到該時代的經(jīng)濟(jì)，文化和政治條件的影響。而且影響并沒有改變。隨著社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，客戶逐漸對物業(yè)管理提出了新的要求。據(jù)調(diào)查，深圳許多中高端房地產(chǎn)買家普遍加入自動洗衣，信息服務(wù)等物業(yè)管理等高要求。住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與商店，其他飲料，運輸和其他服務(wù)行業(yè)不同。物業(yè)管理服務(wù)對象大多是長期用戶。由于社區(qū)業(yè)主和用戶被固定了相當(dāng)長的時間。如果一個物業(yè)管理公司想要做好服務(wù)，就需要加強溝通和溝通，以增進(jìn)相互了解。另一方面，做好區(qū)域文化建設(shè)，為業(yè)主互動提供場所和良好氛圍，提高業(yè)主服務(wù)滿意度是非常重要的。除了為個體業(yè)主提供的一些特定服務(wù)外，還實施了綠化，衛(wèi)生和安全等大多數(shù)服務(wù)，以確保共同財產(chǎn)的正常運作。該服務(wù)的客戶是該物業(yè)公司的業(yè)主和用戶。住宅物業(yè)管理的包括人們的服裝，食品，住房，交通，娛樂，以及醫(yī)療，健康，文化，汽車管理所有方面。物業(yè)管理服務(wù)為不同的家庭，不同的樓層，不同的經(jīng)濟(jì)情況和不同的文化習(xí)俗提供不同的服務(wù)。

我國物業(yè)管理中存在的問題（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分不明所謂物業(yè)管理區(qū)域，是指物業(yè)所在的房地產(chǎn)部門，由街道辦事處和居民委員會合作。住宅物業(yè)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理的實際情況進(jìn)行管理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分需要考慮住宅物業(yè)的基本配套設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模、居委會的設(shè)置以及物業(yè)統(tǒng)一的適用性等諸多因素。目前，我國物業(yè)管理區(qū)域劃分不明確，或者沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理部門執(zhí)行物業(yè)管理規(guī)定，導(dǎo)致居委會管理多個物業(yè)管理區(qū)域，一個物業(yè)管理區(qū)域，一些物業(yè)管理公司聯(lián)合管理管理，這與國家建設(shè)物業(yè)管理小區(qū)的初衷背道而馳。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，導(dǎo)致物業(yè)管理困難，居民維權(quán)困難。比如泉州市松山街道辦事處清景園社區(qū)居委會還沒有劃分出轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域，只是確定管轄范圍。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有三家物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)是獨立存在的封閉居住區(qū)，與轄區(qū)仍不相鄰。從這一現(xiàn)象中我們可以發(fā)現(xiàn)，相關(guān)組織和個人混淆了小區(qū)與物業(yè)管理區(qū)域，導(dǎo)致物業(yè)管理分工不清。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有幾個業(yè)主管理委員會，分散的物業(yè)管理存在較大問題，物業(yè)糾紛也在增多。（二）物業(yè)服務(wù)合同缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)各地物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)不一，也沒有全國統(tǒng)一的模式，管理難度大?！兑?guī)定》只是對物業(yè)服務(wù)部分的一般性描述，具體操作應(yīng)符合當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由《合同法》加以規(guī)范，但現(xiàn)行《合同法》對物業(yè)服務(wù)合同沒有特別規(guī)定進(jìn)行和解。物業(yè)服務(wù)合同由于委托合同的復(fù)雜性，信托合同和行政合同存在著太多的實際問題。物業(yè)服務(wù)合同一般由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。業(yè)主委員會和業(yè)主可以在日常生活中監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)。但是，由于雙方立場和利益的不同，以及物業(yè)服務(wù)合同的長期性，合同當(dāng)事人之間容易產(chǎn)生糾紛，這主要表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)合同的履行上：一是在履行過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)和管理水平與所需的物業(yè)費不相稱，業(yè)主或業(yè)主委員會要求其改正，但物業(yè)不符合要求，公司認(rèn)為已按合同要求履行了相關(guān)義務(wù)，導(dǎo)致雙方關(guān)系緊張，甚至出現(xiàn)一方負(fù)責(zé)或一方拒付物業(yè)費的情況，造成雙方利益損失，公司拒絕更正第二，基于合同后義務(wù)的難以履行，當(dāng)業(yè)主委員會未能向物業(yè)公司提供足夠的服務(wù)時，當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同因侵犯所有權(quán)權(quán)益而被要求終止時，物業(yè)公司或者不同意終止，或者以業(yè)主同意后不繳納物業(yè)費為由拒絕退出物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。業(yè)主委員會面臨舉證難、享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)難的問題。（三）物業(yè)管理糾紛時有發(fā)生經(jīng)過多年的探索，物業(yè)管理水平有了很大提高。然而，改進(jìn)并不意味著滿意。最近，很多物業(yè)管理糾紛爆發(fā)，這不僅僅是巧合。隨著業(yè)主維權(quán)意識的增強，物業(yè)管理中的亂收費、服務(wù)低水平等問題逐一暴露出來，業(yè)主難以承受。勞資糾紛、征地糾紛、拆遷糾紛和物業(yè)管理糾紛已成為三大群體糾紛。物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的焦點。有關(guān)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)糾紛的報道經(jīng)常見諸報端。一些社區(qū)一些新成立的業(yè)主委員會往往與物業(yè)管理公司發(fā)生沖突，由于種種原因，他們解雇了有開發(fā)商背景的“老管家”，并招聘了與他們意見一致的“新管家”。近年來，新老“管家”之爭成為物業(yè)管理市場的“頭條新聞”，也令人擔(dān)憂。面對如此多的糾紛，就連物業(yè)管理主管部門也頭痛不已。

四、我國物業(yè)管理中存在問題的原因（一）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系理不順在物業(yè)管理的經(jīng)營活動中存在兩個主體，即物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會。物業(yè)管理公司在雙方簽訂委托合同以后，才能實行行使物業(yè)管理職能。處于被委托者的地位，受制于委托者——業(yè)主委員會，它同業(yè)主委員會之間被委托的契約關(guān)系。由于廣州市很多符合產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會條件的物業(yè)尚未通過綜合驗收，因此出現(xiàn)了業(yè)主委員會和物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位各自選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的現(xiàn)象，前者認(rèn)為業(yè)主委員會既已成立，當(dāng)然就有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，而后者則認(rèn)為物業(yè)尚未經(jīng)綜合驗收合格，因此不能將管理權(quán)移交給業(yè)主委員會。雙方存在的爭議往往使物業(yè)管理公司很難開展工作，甚至發(fā)生雙方選聘的物業(yè)管理公司為爭奪管理權(quán)而沖突的事件。根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)--業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，具有組織召開產(chǎn)權(quán)人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應(yīng)對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應(yīng)當(dāng)怎樣對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。也因此產(chǎn)生了許多的糾紛。例如廣州翠湖山莊兩家物業(yè)管理公司恒和、粵安的保安對峙，最終引發(fā)“全武行”。作為當(dāng)年的天河豪宅區(qū)，近年來翠湖山莊風(fēng)波不斷事件中，雙方共約20人受傷，事態(tài)嚴(yán)重。據(jù)了解，翠湖全區(qū)共有1300多戶入住業(yè)主，其中有900多戶自入住以來一直沒拿到房產(chǎn)證。不少住戶擔(dān)心，如果強行更換物業(yè)管理公司，他們的房產(chǎn)證和維修基金將追討無果。對于翠湖山莊近年發(fā)生的一系列事件，最受傷害的還是翠湖山莊的業(yè)主們。據(jù)了解，自從兩家物業(yè)管理公司有了摩擦后，翠湖山莊的房價不斷下跌，由原來1萬多元/平方米的天價下跌到4000元/平方米，讓許多業(yè)主的投資血本無歸。（二）物業(yè)管理的立法保障落后縱觀我國的物業(yè)管理法律制度，國家立法中只包括了《條例》、《物權(quán)法》中的物業(yè)管理規(guī)定及建設(shè)部頒布的部門規(guī)章。2009年，最高人民法院發(fā)布實施的兩個司法解釋，擴大到與物業(yè)管理有關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，僅包括《房地產(chǎn)管理法》、《城市私房管理條例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等。并進(jìn)一步擴大到民法通則和憲法基本法，如民法通則中區(qū)分建筑物所有權(quán)和相鄰關(guān)系的規(guī)定，憲法中規(guī)定公民的房屋不受非法侵犯，而《合同法》對服務(wù)合同的內(nèi)容和條款等方面的規(guī)定，可以說只有少數(shù)國家的物業(yè)管理法律法規(guī)，但地方性的法律法規(guī)比較活躍。1994年，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》，作為我國第一部物業(yè)管理法律規(guī)范，比國家規(guī)定早了近十年。由于物業(yè)管理最早從深圳引入內(nèi)地，在東南沿海地區(qū)得到優(yōu)先發(fā)展，東南沿海各省市相繼制定了適用于本地區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定，并發(fā)展到現(xiàn)在，大部分省市中國的城市有自己的物業(yè)管理條例。此外，這些地方性法規(guī)構(gòu)成了我國物業(yè)管理立法的主體。其中有些甚至比國家法律法規(guī)更詳細(xì)、更具可操作性。（三）物業(yè)管理公司缺乏有效監(jiān)管手段在物業(yè)管理的定義中，我們可以看到物業(yè)管理的對象是“物業(yè)”，而不是使用物業(yè)的“人”。但在現(xiàn)實中，在物業(yè)管理中，物業(yè)管理不僅僅是為了物業(yè)管理。例如，對于業(yè)主拖欠的管理費和其他費用，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十條：業(yè)主和使用人違反《條例》第二十七條的規(guī)定，未按約定支付物業(yè)管理費和維修費的，物業(yè)管理公司可以要求支付，并在約定的期限內(nèi)支付期限：業(yè)主逾期仍不支付的，按合同約定收取滯納金；合同不約定的，按合同約定收取滯納金，每天收取滯納金千分之一；逾期仍不交付的收款后，房產(chǎn)過戶時可由房地產(chǎn)交易機構(gòu)累計扣除；物業(yè)管理公司也可依法向人民法院起訴。可以想象一下，物業(yè)管理公司按照規(guī)定追繳欠款有多困難。對于小額欠款，即使打贏官司，追回的金額也未必足以支付律師費?！段飿I(yè)管理條例》還規(guī)定，業(yè)主和使用者不得擅自破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外觀、改變房屋用途；不得鑿、拆、占內(nèi)外承重墻、梁、柱、地板、陽臺、屋頂，違反規(guī)定張貼、涂鴉、描繪房屋等。事實上，在新房裝修中，一些業(yè)主由于缺乏常識或出于自身利益，擅自敲門改造，隨意裝修，進(jìn)行“操作”。非法裝修破壞房屋結(jié)構(gòu)、影響小區(qū)的問題日益突出，成為群眾投訴的熱點。比如，鑿壞廚房或衛(wèi)生間的防水層，擅自更換給排水管道，是最常見的違法裝修行為，造成漏水，引起小區(qū)糾紛最多。例如，紫荊園的一位住戶發(fā)現(xiàn)，去年他住在廁所后不久，廁所“晚上”就開始下雨。請到專業(yè)人員那里檢查。下水道不會漏水。主要問題是樓上的住戶在裝修衛(wèi)生間時損壞了防水層。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主違反規(guī)定的，業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會授權(quán)的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)停止并限期改正；逾期不改正的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀；修復(fù)所需費用及給他人造成的損失由責(zé)任人承擔(dān)。雖然業(yè)主在裝修前需要向物業(yè)公司交納幾千元的裝修押金，但多數(shù)業(yè)主仍以不交押金的態(tài)度違規(guī)。由此可見，物業(yè)管理公司在預(yù)防違法行為、保護(hù)權(quán)益時所能采取的手段是多么的有限。

五、完善我國物業(yè)管理法律制度的對策（一）明確產(chǎn)權(quán)歸屬1.建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)是一種法律權(quán)利，這種權(quán)利是通過建筑物在構(gòu)造上以及使用方面所具有的獨立性來實現(xiàn)的。因此，在實踐的過程中，應(yīng)該有針對性的對所有權(quán)進(jìn)行分配，并且對所具有的專有權(quán)進(jìn)行明確的概念界定。除此以外，還應(yīng)該有很大的區(qū)別：首先，需要對所涉及到的專有權(quán)所包含的范圍進(jìn)行一個限定，也就是說，在實際的過程中，需要多所建立的專有權(quán)的建筑物范圍進(jìn)行明確的限定，這種限定可以是一定的范圍，也可以是一定的內(nèi)容。總之，這種限定必須采用一定的建筑物形式，并且在實踐的過程中，建筑物的空間必須要做到全封閉，其次，對專有權(quán)的擁有、使用以及用其來創(chuàng)造收益等都需要受到一定的限制，因為區(qū)分所有權(quán)人生活在一起，所以在行使專有權(quán)時就要受到比一般所有權(quán)更多的限制，以保證其他所有權(quán)人的利益不受到損害；隨著社會的發(fā)展，我國城市中的建筑開始逐步向高層發(fā)展，而且建筑行業(yè)的高層化也會逐步影響商品房向高層化發(fā)展。商品房的高層化也逐步為當(dāng)前的高層建筑的物業(yè)管理提出了新的挑戰(zhàn)，特別是隨著當(dāng)前的物業(yè)管理中，很多高層建筑都是通過多個部分甚至將商品房分割成多個單位，每個單位就為一個獨立的業(yè)主所有。物業(yè)管理的核心就是物業(yè)管理中的產(chǎn)權(quán)問題，產(chǎn)業(yè)問題不能解決好，就會影響到物業(yè)管理的效率。因此，在當(dāng)前物業(yè)管理過程中，必須要思考如何對一棟樓的全體部分以及單獨部分進(jìn)行分割管理，也只有很好的對這些單位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分的管理，才能更好的明確獨立的產(chǎn)權(quán)責(zé)任。比如，像處在小區(qū)一層的用戶就不能利用自己的優(yōu)勢就將一樓建筑物的結(jié)構(gòu)進(jìn)行改變，改成適合自己盈利的餐廳或者小賣部等。2.建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也邁入了一個新的快速增長階段。我國的的房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展與住房制度的改革密不可分，由此，我國的城市化建設(shè)也處于一個快速發(fā)展的階段。隨著當(dāng)前大量的房地產(chǎn)投入使用，大批的寫字樓和居民的住宅小區(qū)開始需要專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)來進(jìn)行管理，于是，物業(yè)管理的范圍以及規(guī)模也隨著開始擴大。在進(jìn)行物業(yè)管理的過程中，物業(yè)的管理也需要符合一定的法律要求。但是，當(dāng)前專門的物業(yè)管理的法律法規(guī)還不能滿足當(dāng)前的物業(yè)管理要求，很多小區(qū)和寫字樓的物業(yè)管理處于混亂的狀態(tài)，這種混亂的狀態(tài)會對物業(yè)管理產(chǎn)生一定的影響，由此，與物業(yè)管理相關(guān)的各方在這種混亂的狀態(tài)會產(chǎn)生一定的矛盾。這從一定程度上也嚴(yán)重影響著我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，建筑物的共有權(quán)可以分為兩部分，一部分是法定共有，一部分是約定共有。法定共有是指像地基、外墻、樓頂?shù)染S持建筑物安全的建筑部分以及像樓頂、電梯、供電供水系統(tǒng)等所有人共用的設(shè)施。而約定共有權(quán)則是指所有權(quán)人之間通過商定將可設(shè)為專有權(quán)的部分劃為共有權(quán)來使用。所以共有權(quán)可以是全部區(qū)分所有權(quán)人所共有，也可以是部分區(qū)分所有權(quán)人共有。（二）完善業(yè)主委員會制度隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也邁入了一個新的快速增長階段。我國的的房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展與住房制度的改革密不可分，由此，我國的城市化建設(shè)也處于一個快速發(fā)展的階段。隨著當(dāng)前大量的房地產(chǎn)投入使用，大批的寫字樓和居民的住宅小區(qū)開始需要專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)來進(jìn)行管理，于是，物業(yè)管理的范圍以及規(guī)模也隨著開始擴大。在進(jìn)行物業(yè)管理的過程中，物業(yè)的管理也需要符合一定的法律要求。但是，當(dāng)前專門的物業(yè)管理的法律法規(guī)還不能滿足當(dāng)前的物業(yè)管理要求，很多小區(qū)和寫字樓的物業(yè)管理處于混亂的狀態(tài)，這種混亂的狀態(tài)會對物業(yè)管理產(chǎn)生一定的影響，由此，與物業(yè)管理相關(guān)的各方在這種混亂的狀態(tài)會產(chǎn)生一定的矛盾。這從一定程度上也嚴(yán)重影響著我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，因此，為了更好的促進(jìn)當(dāng)前的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，并促進(jìn)當(dāng)前的物業(yè)管理的健康發(fā)展，需要從物業(yè)管理的法律上進(jìn)行分析，才能更好的完善我國的物業(yè)管理法律法規(guī)制度，進(jìn)一步提升我國的物業(yè)管理法律法規(guī)。不同的國家針對物業(yè)管理的規(guī)定都不盡相同，這也從一個方面說明，盡管物業(yè)管理的權(quán)限不相同，但是在整個物業(yè)管理的過程中，其所面對的主旨都是相同的。在世界各國，很多都是通過設(shè)置應(yīng)的機構(gòu)來實現(xiàn)對于物業(yè)管理的較好發(fā)展，也就是說，很多物業(yè)管理的過程都是通過設(shè)置一定的物業(yè)管理機構(gòu)來實現(xiàn)。在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)可以為物業(yè)的發(fā)展提供一定的協(xié)助。但是，在我國，業(yè)主委員會的地位和責(zé)任并不明確，很多時候處于一個含糊的狀態(tài)。完善業(yè)主委員會制度首先要先對業(yè)主委員會的運行程序進(jìn)行規(guī)范。從我國已有的業(yè)主大會來看，已經(jīng)具備了取得法人資格的條件，現(xiàn)在欠缺的只是法律上的明確規(guī)定。同時，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，更需要在法律上給與明確和具體的規(guī)定以使業(yè)主委員會變得更加規(guī)范。（三）完善業(yè)主公約業(yè)主公約，是一種內(nèi)部的契約或者規(guī)定，在一定程度上我們也可以稱之為公約管理，這種公務(wù)管理的本質(zhì)就是通過對于管理的契約化規(guī)定，實現(xiàn)對于管理的約定。業(yè)主公約的規(guī)定就是針對所有業(yè)主對于建筑物的權(quán)利和義務(wù)的共性規(guī)定之中所形成的一種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，這種關(guān)系的本質(zhì)就是在所有權(quán)利義務(wù)過程中的一種契約關(guān)系。業(yè)主公約對于物業(yè)的管理，會起到很大的作用，也會在一定程度上對于權(quán)利義務(wù)實現(xiàn)較好的兌現(xiàn)。但是，在我國的法律體系中，針對業(yè)主的公約并沒有很好的條款來進(jìn)行規(guī)定和闡述，更為特別的是，在實踐過程中，針對業(yè)主公約的內(nèi)容，業(yè)主對其也不夠重視。雖然業(yè)主在簽訂租房協(xié)議以后，依然會簽訂一定的業(yè)主公約協(xié)定，但是在實際的情況中，還是會存在很多與業(yè)主公約相關(guān)的問題。在現(xiàn)行的物業(yè)管理中對于公約的簽訂存在兩種不同的方式，一種是由開發(fā)商在業(yè)主購買房產(chǎn)或入住時安排業(yè)主進(jìn)行公約的簽訂，另一種是由業(yè)主集體決議制定公約并安排業(yè)主進(jìn)行簽訂。這兩種方式都存在一定的問題。（四）完善物業(yè)管理中的服務(wù)合同1.完善物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主財產(chǎn)安全的服務(wù)條例物業(yè)管理企業(yè)，在實際的管理過程中，必須要明確所管理的對象的特征，也就是說，針對業(yè)主的財產(chǎn)保護(hù)，必須采用更為嚴(yán)格的規(guī)定。在現(xiàn)在，針對物業(yè)管理的過程中，有很多是針對物業(yè)的管理權(quán)下，物業(yè)管理的企業(yè)大多數(shù)與開發(fā)商屬于一個同類的子公司的關(guān)系，也就是說，在很多情況下，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的關(guān)系惟妙惟肖，這是開放商為吸引消費者所采取的一種營銷手段，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商為吸引消費者所采取的一種手段。其主要目標(biāo)是為了方便前期的物業(yè)管理，但是物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間存在的復(fù)雜的法律關(guān)系，為整個物業(yè)公司的管理帶來了不少的挑戰(zhàn)。為此，在物業(yè)管理中，應(yīng)該明確業(yè)主的財產(chǎn)安全，也就是說，在實際的過程中，一定要明確體現(xiàn)出，整個物業(yè)管理的范圍和要求，具體來說，要將整個業(yè)主放在物業(yè)管理區(qū)域的車輛上。2.完善物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主人身安全的服務(wù)條例如果服務(wù)質(zhì)量不佳，那么整個小區(qū)的業(yè)主對于物業(yè)管理公司之間的滿意度就會下降，并且在物業(yè)管理的過程中，這種長期不滿的狀態(tài)就會影響到物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾。這種不滿有可能來自于多個方面，比如說，有的業(yè)主是因為小區(qū)的環(huán)境原因，也有的業(yè)主是因為管理混亂，更有甚者是因為管理的過程中所產(chǎn)生的處理問題的速率較低。因此，在物業(yè)公司看來，物業(yè)公司所認(rèn)為的物業(yè)公司的業(yè)主服務(wù)質(zhì)量差，很多時候業(yè)主的利益得不到保障，也有的業(yè)主素質(zhì)較低，并且在小區(qū)內(nèi)隨意丟棄垃圾等，其最終的落腳點就會反映在小區(qū)的物業(yè)費上面。所以，在小區(qū)內(nèi)部，必須要嚴(yán)格按照小區(qū)內(nèi)部人員的傷害程度，做到判斷物業(yè)管理公司所承擔(dān)的責(zé)任和要求，在必要的情況下，要將法律條款中業(yè)主們的人身安全與物業(yè)管理公司進(jìn)行對比分析，只有這樣才能更好的明確業(yè)主的服務(wù)責(zé)任，最大限度的保護(hù)業(yè)主的人身安全。

結(jié)語隨著人們生活水平的提高，居民對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求也愈來愈高，因而，作為關(guān)系民生的重大問題，物業(yè)管理隨之顯現(xiàn)出不同的矛盾與問題，這也已經(jīng)充分引起各級政府及人民的關(guān)注與重視，解決好物業(yè)管理中存在的問題，對于居民安居樂業(yè)有著積極的作用，同時也可促進(jìn)物業(yè)管理這一行業(yè)更好的發(fā)