2021-2022年房地產估價師之估價原理與方法押題練習試卷B卷附答案

2021-2022年房地產估價師之估價原理與方法押題練習試卷B卷附答案單選題（共70題）1、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是（）時的房地產市場狀況。A.價值時點B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C2、經過大椎穴的經脈是A.足陽明經B.足太陽經C.手太陽經D.手少陽經【答案】A3、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內部收益率（）的比率。A.同價值B.同收益C.同性質D.同類型【答案】C4、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法【答案】D5、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】C6、收集信息（）的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。A.充實、完整、準確B.豐富、完整、真實C.廣泛、真實、完整D.完整、真實、準確【答案】D7、強調理性認識依賴于感性認識，這是A.認識論的辯證法B.認識論的唯物論C.認識論的唯理論D.認識論的經驗論【答案】B8、某宗估價對象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實例規(guī)模一般應在（）。A.50畝B.210畝C.40畝D.300畝【答案】A9、某成交實例成交總價為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設年利率為5%，則該實例的實際價格是（）萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C10、在房地產價格存在泡沫的情況下，如果是房地產抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結果不宜采用（）的測算結果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設開發(fā)法【答案】C11、津液在體內流注輸布的通道是A.經絡B.腠理C.三焦D.脈道【答案】C12、基準地價修正法的估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及（）的完整性和合理性。A.市場狀況調整B.調整系數(shù)C.基準地價信息D.土地狀況調整【答案】B13、價值時點通常的表示方法是（）。A.時、分、秒B.公歷年、月、日C.陰歷年、月、日D.進行估價時的時間【答案】B14、在測算開發(fā)利潤時要注意（）與利潤率的匹配。A.開發(fā)成本B.計算基數(shù)C.利潤D.投資【答案】B15、房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結合體。A.實體、權益、區(qū)位B.實物、權益、區(qū)位C.實物、權利、位置D.實物、權益、位置【答案】B16、對于不同類型的房地產，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產，同一因素或者其變化引起房地產價格變動的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.單邊波動【答案】B17、用不同的估價方法測算出的結果可能會有所不同。當這些測算結果有較大的差異時，估價人員應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎數(shù)據(jù)是否準確；②測算過程是否有錯誤；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當；⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑥是否符合估價原則，一般可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥【答案】C18、下列哪項不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥惡濕C.胃宜降則和D.喜潤惡燥【答案】B19、下列不屬于取得房地產開發(fā)用地的途徑的是（）。A.通過自己開發(fā)耕地取得B.通過征收集體土地取得C.通過征收國有土地上的房屋取得D.通過市場購置取得【答案】A20、在影響房地產價格的人口因素當中，家庭人口規(guī)模是指（）。A.某一地區(qū)的家庭總人口數(shù)B.全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)C.全社會的家庭總人口數(shù)D.全社會或某一地區(qū)的家庭總人口數(shù)【答案】B21、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經脈D.氣和血互根互用的功能失調【答案】B22、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產現(xiàn)房價格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C23、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權上的房地產抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權上的房屋征收作補償D.房屋火災保險【答案】D24、某宗房地產每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產的價值是（）萬元。A.6250B.8000C.9250D.10000【答案】C25、哪個臟腑的功能影響舌的功能A.腎B.心C.肝D.脾【答案】B26、下列影響房地產價格的因素中，會導致房地產價格下降的因素是（）。A.控制土地供應量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C27、關于假設開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A.運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生的值D.在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產的市場價格作為開發(fā)完成后的價值【答案】D28、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產的資本化率為（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B29、亞當·斯密是古典經濟學最著名的代表、古典經濟學理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《賦稅論》B.《國民財富的性質和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經濟學原理》【答案】B30、有一房地產，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540【答案】A31、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B32、某房地產開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B33、下列關于房地產價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的D.影響房地產價格的因素都與時間有關【答案】D34、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C35、成本法中一般不計息的項目是（）。A.土地成本B.銷售費用C.建設成本D.銷售稅費【答案】D36、關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應根據(jù)價值時點的房地產市場狀況測算后續(xù)建設成本B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點【答案】C37、下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產B.自用的房地產C.餐飲的房地產D.自營的房地產【答案】C38、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B39、具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】C40、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤B.開發(fā)利潤C.投資收益D.銷售稅【答案】B41、某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C42、房地產需求曲線表示房地產的需求量與其（）之間的關系。A.價格B.供給量C.開發(fā)成本D.開發(fā)價值【答案】A43、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經規(guī)劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調整所需的補地價為（）萬元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】C44、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（）年。A.40B.42C.48D.50【答案】C45、下列對房地產土地權益狀況的描述，不屬于主要說明的內容的是（）。A.他項權利設立情況B.房屋所有權狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀【答案】B46、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經脈D.氣和血互根互用的功能失調【答案】B47、參與房地產開發(fā)用地掛牌交易的各房地產開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是（）。A.各房地產開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值B.各房地產開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠對稱C.各房地產開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D.各房地產開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值【答案】D48、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】D49、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3【答案】B50、下列不屬于估價委托人的義務的是（）。A.根據(jù)自己的需要提出估價結果B.向估價機構如實提供其知悉的估價所需的資料C.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責【答案】A51、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況【答案】C52、與開發(fā)完成后的房地產價值（售價）對應的利潤率稱為（）。A.開發(fā)利潤率B.投資利潤率C.土地利潤率D.銷售利潤率【答案】D53、按房地產的（）來分，房地產可分為居住房地產、商業(yè)房地產、工業(yè)房地產及特殊房地產等。A.實物B.用途C.開發(fā)程度D.權益狀況【答案】B54、補中益氣湯最好在什么時間服A.早上B.晚上C.氣候寒冷慎用寒藥D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】A55、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價調整B.原始取得價值的攤銷與回收C.重置價值的攤銷與回收D.價值的減價調整【答案】D56、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調整后的價格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B57、長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是（），對房地產的未來價格作出推測、判斷的方法。A.指數(shù)平滑分析B.趨勢擬合分析C.時間序列分析D.相關分析【答案】C58、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為（）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】C59、久吐久下病人的治療中加補氣藥的生理基礎是A.氣能生津B.氣能行津C.津能生氣D.津能載氣【答案】A60、《物權法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。所以也可稱其為空間利用權或空間權。A.宅基地使用權B.土地承包經營權C.建設用地使用權D.土地租賃權【答案】C61、在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C.以大多數(shù)房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎D.從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷【答案】D62、運用假設開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法【答案】B63、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風險補償為現(xiàn)房價格的5%，則該期房目前的市場價格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B64、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價修正B.資產市場價值的真實減損C.重置價值的攤銷與回收D.原始取得價值的攤銷與回收【答案】B65、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150【答案】C66、下列土地狀況中，不屬于土地權益狀況的是（）。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權利性質【答案】C67、采用定基價格指數(shù)時，進行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷（）＝可比實例在價值時點的價格。A.某個固定日期的定基價格指數(shù)B.成交日期的定基價格指數(shù)C.當年年底定基價格指數(shù)D.當年年初定基價格指數(shù)【答案】B68、足陽明與足少陽經過A.肩胛部B.口唇C.咽部D.氣街【答案】D69、下列關于選取可比實例的說法中，有誤的一項是()。A.可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內的類似地區(qū)B.可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般不能作為可比實例C.可比實例的成交價格是正常成交價格，或可修正的正常成交價格D.選取可比實例的數(shù)量在實際中是越多越好，為后續(xù)進行的比較修正工作帶來方便【答案】D70、()是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【答案】B多選題（共20題）1、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法【答案】ABD2、下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件B.通貨膨脹率C.環(huán)境改善、基礎設施D.利率因素E土地面積【答案】BD3、根據(jù)房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數(shù)法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD4、調查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用（）等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法E.建筑物剩余技術【答案】AB5、估價委托合同的內容一般包括（）。A.委托人的名稱或者姓名和資產狀況B.估價服務費及其支付方式C.解決爭議的方法D.估價機構的名稱和住所E.委托人的協(xié)助義務【答案】BCD6、引起房地產價格上漲的原因有多種，對房地產本身進行投資改良的內容包括（）。A.政府進行道路建設B.農用地轉為建設用地C.改進物業(yè)管理D.裝飾裝修改造E.更新或添加設施設備【答案】CD7、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。A.在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊E.在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正【答案】ACD8、在房地產估價中，移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。A.簡單移動平均法B.多維移動平均法C.加權移動平均法D.平均發(fā)展速度法E.長期趨勢法【答案】AC9、下列房地產估價方法的運用中，符合謹慎原則要求的有（）。A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例B.收益法估價時，不高估收入和運營費用C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設成本、稅費、利潤和折舊D.假設開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤E.長期趨勢法預測房地產未來價格時，不高估市場價格增長水平【答案】AD10、引起建筑物物質折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC11、比較法可用于（）的求取。A.經營收入B.空置率C.報酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC12、關于房地產變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC13、地價與一般物品價格的不同之處是()。A.生產成本不同B.折舊不同C.價格差異不同D.貨幣性質不同E供求變化不同【答案】ABC14、在房地產估價中，下列屬于房地產以外的、作為房地產附屬財產的價值的有（）。A.土地價值B.電器設備價值C.特許經營權D.商譽E.債權債務【答案】BCD15、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。A.待開發(fā)房地產的價值B.待開發(fā)房地產取得的稅費C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費用E.銷售稅金【答案】ABCD16、對于同一房地產，關于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。A.銷售利潤率小于投資利潤率B.投資利潤率小于成本利潤率C.成本利潤率小于直接成本利潤率D.直接成本利潤率小于銷售利潤率E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD17、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD18、下列可以作為假設開發(fā)法適用的對象有()。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產D.可裝修改造或可以改變用途的房地產E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產【答案】ABD19、下列關于假設開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設開發(fā)法用于房地產開發(fā)項目分析時，是站在特定投資者的立場上B.運用假設開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產項目的最高價格.預期利潤和最高費用C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價D.假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以用成本法測算E.假設開發(fā)法也稱為剩余法【答案】ABC20、應用路線價法需要進行（）等修正。A.臨街深度B.土地形狀C.交易日期D.交易情況E.臨街寬度【答案】AB大題（共10題）一、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元四、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮科?、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元八、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于