深圳市房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)因素及其實證,房地產(chǎn)論文

深圳市房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)因素及其實證,房地產(chǎn)論文摘要：本文旨在論證房改以來深圳房地產(chǎn)價格波動的影響因素。通過文獻研究，選取常住人口、人均可支配收入、物價指數(shù)三個指標(biāo)作為模型的解釋變量，三個解釋變量與深圳房地產(chǎn)價格先進行平穩(wěn)性檢驗，再進行多元線性回歸分析，得出影響深圳房地產(chǎn)價格波動的最主要因素為人口數(shù)量，并結(jié)合深圳情況對其進行實證分析并給出了建議。本文關(guān)鍵詞語：房地產(chǎn)價格;影響因素;實證研究;Abstract：ThispaperaimstodemonstratetheinfluencingfactorsofrealestatepricefluctuationinShen-zhensincethehousingreform.Basedontheliteratureresearch,threeindexesareselectedastheexplanato-ryvariablesofthemodel:permanentresidentpopulation,percapitadisposableincomeandconsumerpriceindex.ThethreeexplanatoryvariablesandShenzhenrealestatepricearefirsttestedforstabilitybyADF,andthenanalyzedbymultiplelinearregression.ItisconcludedthatthemostimportantfactoraffectingthefluctuationofShenzhenrealestatepriceisthepopulation.Finally,reasonablesuggestionsaregivenbasedonthesituationofShenzhen.Keyword：realestateprice;influencingfactors;empiricalresearch;自上世紀(jì)90年代取消福利分房、逐步推行貨幣化住房制度后，房地產(chǎn)價格快速增長。作為一線城市的深圳，房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫現(xiàn)象遭到了廣泛關(guān)注，直接影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和人們的生活水平。先后出臺了一系列宏觀政策調(diào)控房價，然而，調(diào)控政策收效甚微，未獲得預(yù)期效果。筆者以為，房地產(chǎn)價格的波動是多種因素共同作用的結(jié)果，各種因素的影響程度也不一樣。因而，深切進入分析影響房地產(chǎn)價格的影響因素及其影響程度，提出具有可操作性的對策建議不僅具有理論價值，還具有實踐意義。一、文獻回首在諸多關(guān)于房價影響因素的闡述當(dāng)中，部分學(xué)者的研究方式方法與結(jié)論提供應(yīng)了理性認(rèn)識和啟示。Alank.Reichert(1990)[1]分析了美國及其幾個地區(qū)房價變動的影響因素，他的研究結(jié)果表示清楚：地區(qū)和國家的房價變動的影響因素存在一致性，地區(qū)房價變動還遭到人口轉(zhuǎn)移、就業(yè)率和收入趨勢因素影響。Ortalo-Magn和Rady(2004)[2]研究了英格蘭和威爾士住宅交易量與宏觀經(jīng)濟波動之間的關(guān)系，揭示了上個世紀(jì)80年代的金融自由化、人口構(gòu)造變化對房地產(chǎn)交易量的影響，最后得出結(jié)論：住宅需求的波動是市場交易量變化的關(guān)鍵因素。周京奎(2005)[3]對國內(nèi)4個直轄市的住宅價格與貨幣政策、銀行貸款之間的關(guān)系進行了分析，結(jié)果表示清楚住宅價格上漲與寬松的貨幣政策有嚴(yán)密關(guān)聯(lián)，住宅價格極大地偏離長期平衡值，市場存在非理性繁榮，須引起和產(chǎn)業(yè)部門的重視。房地產(chǎn)投資和居民可支配收入對房價有顯著影響。安輝，王瑞東(2020)[4]將影響房地產(chǎn)價格的因素分為經(jīng)濟基本面與非經(jīng)濟基本面。經(jīng)濟基本面主要研究收入、失業(yè)率、通貨膨脹率、建筑成本等經(jīng)濟基本面對房地產(chǎn)價格的影響。非經(jīng)濟基本面則主要關(guān)注貨幣政策、保障房政策等各種調(diào)控政策與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。以上各文獻，從不同的角度對房地產(chǎn)價格的影響因素進行了研究分析。通過分析比擬能夠得出，在國外，實證研究是主流，而國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的研究有定性的，也有定量，但因房改年數(shù)不多，以年為單位遭到數(shù)據(jù)量缺乏的約束，實證研究結(jié)果存在較大的分歧。二、研究方式方法1.房價影響因素的選取本文選取深圳商品房價格作為被解釋變量，選取三個解釋變量，分別為人口數(shù)、收入、居民消費價格指數(shù)。人口：人口密度是房價的幕后推手，城市人口的增加會產(chǎn)生更大規(guī)模的剛性住房需求，這對房地產(chǎn)市場及房價而言是宏大的正向沖擊。城市人口的增長是影響房地產(chǎn)需求的直接因素。在地區(qū)人口密度大，科技發(fā)達的城市，如深圳，勞動力是城市建設(shè)的主力軍，會極大提高對住房的需求。因而常住人口是影響房價的重要因素。收入水平：消費者對商品的需求是有支付能力的需要，所以需求水平的高低直接取決于消費者的收入水平。商品房作為商品的一種，同樣遭到收入的正向影響。居民消費價格指數(shù)：地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平通過居民消費價格指數(shù)具體表現(xiàn)出，居民的消費水平與能力也會影響房地產(chǎn)價格。2.數(shù)據(jù)來源及數(shù)據(jù)處理以年度數(shù)據(jù)作為房價研究指標(biāo)，深圳于1980年8月26日建立特區(qū)并于次年開場出現(xiàn)售價為1000元/平米的中國第一個商品房，而房地產(chǎn)真正走上市場化軌道是取消福利分房的1998年。實證研究的時間跨度為19982021年。所有數(shù)據(jù)從深圳統(tǒng)計局官方網(wǎng)站，(深圳市統(tǒng)計年鑒〕獲得。深圳歷年房價HP選取的指標(biāo)是商品房二級市場平均交易價格〔住宅類〕，人口POP選取年末常住人口〔萬人〕，收入INCOME指標(biāo)為平均每人每月可支配收入〔元〕，CPI及居民消費價格指數(shù)。如以下圖所示，能夠看出，深圳這21年的住宅平均價格經(jīng)歷持續(xù)上漲，上漲速度有快慢之別。21年時間由每平米均價5191元漲至54120，房價漲幅高達1043%。深圳市住宅均價走勢圖〔19982021年〕3.研究方式方法對被解釋變量房價、三個解釋變量即影響房價的三個因素做平穩(wěn)性檢驗，確認(rèn)都是同階平穩(wěn)序列后，用最小二乘法做多元回歸分析，并分析結(jié)果。數(shù)據(jù)分析均用Eviews軟件實現(xiàn)。三、實證研究1.平穩(wěn)性檢驗〔ADF)HP：房地產(chǎn)價格一階序列ADF檢驗所對應(yīng)的Prob為0.0431，小于0.1，為平穩(wěn)性序列。POP：年末常住人口數(shù)量一階序列ADF檢驗所對應(yīng)的Prob為0.0176，小于0.1，因而為平穩(wěn)性序列。INCOME：人均可支配收入一階序列ADF檢驗Prob為0.0183，小于0.1，因而為平穩(wěn)性序列。CPI：居民消費價格指數(shù)一階序列ADF檢驗Prob為0.0001，小于0.1，因而為平穩(wěn)性序列。綜上，以上各變量的時間序列均為平穩(wěn)序列。表1深圳住宅均價數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗結(jié)果表2深圳年末常住人口數(shù)平穩(wěn)性檢驗結(jié)果表3深圳人均可支配收入平穩(wěn)性檢驗結(jié)果表4深圳消費價格指數(shù)平穩(wěn)性檢驗結(jié)果2.多元線性回歸分析在多重共線性檢驗中，已剔除了POP因素。由于模型都能夠用最小二乘法〔LS〕進行回歸，在對變量取對數(shù)模型中，回歸系數(shù)反映被解釋變量隨解釋變量變化而變化的彈性。因而房價模型可表示出為：華而不實，03為它們對應(yīng)的解釋變量的回歸系數(shù)〔或彈性〕，t為隨機擾動項?；貧w結(jié)果如表所示，模型確以為：R2=0.931916，表示清楚該模型的擬合優(yōu)度較高，即19812021年間深圳住宅價格變化的93.2%能夠由這三個變量來解釋，在F檢驗中，F(xiàn)=77.56351，表示清楚模型總體上的線性關(guān)系顯著成立。對數(shù)模型反映了解釋變量與被解釋變量的彈性關(guān)系。根據(jù)回歸結(jié)果能夠得出房地產(chǎn)價格對人口數(shù)量和人均可支配收入的彈性分別為2.22和0.92，可解釋為當(dāng)其他因素保持不變時，人口數(shù)量增長1%，房價增長2.22%；當(dāng)其他因素保持不變時，人均可支配收入增長1%，房價增長0.92%。符合正向影響的預(yù)期。至于消費價格指數(shù)彈性為負(fù)，原因在于(深圳統(tǒng)計年鑒〕給出的CPI數(shù)據(jù)是以上一年度價格為100的環(huán)比數(shù)據(jù)，從1998年到2021年的CPI數(shù)據(jù)集中在102左右，最低為2001年97.8，最高為2008年105.9。因而CPI對房價的彈性較弱。表5回歸結(jié)果四、結(jié)論和建議近20年深圳的房價經(jīng)歷了巨變，通過梳理房地產(chǎn)價格影響因素的相關(guān)文獻，反復(fù)挑選變量，最終選取了深圳市歷年的年末常住人口數(shù)、人均可支配收入和消費價格指數(shù)三個變量作為影響深圳房地產(chǎn)價格的影響因素，并進行實證研究。在對數(shù)據(jù)進行了同階平穩(wěn)性檢驗符合回歸假設(shè)的前提下，進行了多元線性回歸分析，結(jié)果表示清楚三個因素中，深圳房價受常住人口因素影響的程度最大。近年來，國家不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，2022年深圳房價經(jīng)歷了猛漲，此后全國發(fā)布多條樓市調(diào)控政策，屢次調(diào)高房貸利率，讓房價保持在一個相對平穩(wěn)、緩慢上漲的水平。根據(jù)研究結(jié)果，對深圳房地產(chǎn)市場給出下面建議：一是市場供應(yīng)的構(gòu)造調(diào)控：在保證住房總量的情況下，逐步將存量房源釋放補充安居房、公租房等房源，已實現(xiàn)房源構(gòu)造多樣性，避免需求過高而供應(yīng)缺乏時因消費扎堆促使房價虛高。二是完善打擊炒房投機活動的措施，真正做到房住不炒，提高購買和持有二套房及以上住房的成本。持續(xù)推動金融創(chuàng)新和資本市場的改革，為居民提供更多的投資渠道。三是地方作為房價上漲的實際受益者，要認(rèn)清房地產(chǎn)市場失控的宏大危害，要積極貫徹和配合部署。另外，客觀評估我們國家十分是一線城市的房市風(fēng)險，針對性的完善相應(yīng)政策，讓房地產(chǎn)業(yè)得到健康可持續(xù)的發(fā)展。以下為參考文獻[1]ALANK.REICHERT.TheImpactofInterestRates,Income,andEmploymentuponRegionalHousingPrices[J].JournalofRealEstateFinanceandEconomics,1990,(3).[2]OrtaloMagn,F