第一章-不動產(chǎn)與不動產(chǎn)估價

不動產(chǎn)估價

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院參考書目

《不動產(chǎn)估價》，葉劍平、曲衛(wèi)東編著，中國人民大學出版；

《土地估價理論與方法》，全國土地估價師資格考試委員會編，地質(zhì)出版社；

《房地產(chǎn)估價理論與方法》，柴強編著，中國建筑工業(yè)出版社；北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院課程主要內(nèi)容介紹介紹不動產(chǎn)、不動產(chǎn)估價的基本概念、理論；掌握各種科學的估價理論、方法；按照嚴格的估價程序，運用各種估價方法進行不動產(chǎn)估價；撰寫并提供估價報告。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院教學方法不動產(chǎn)估價是一門理論與實際聯(lián)系十分密切的課程，授課包括基本理論及其實際操作的講授：課堂講授：包括相關基本理論、各種估價方法的理論基礎及其操作方法；實習：運用各種估價方法進行估價，并完成估價報告。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院教學目的為今后考取房地產(chǎn)估價師奠定基礎；為今后工作、生活積累相關知識。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院引言

不動產(chǎn)估價的研究背景1

不動產(chǎn)估價的發(fā)展現(xiàn)狀2

不動產(chǎn)估價的發(fā)展趨勢3北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院中國現(xiàn)代的不動產(chǎn)估價活動，是在1978年以后“改革開放”的背景下，隨著推行國有土地使用制度、房屋商品化政策和改革城鎮(zhèn)住房制度，不動產(chǎn)可以進入市場流通而出現(xiàn)的，所以說中國現(xiàn)代的不動產(chǎn)估價活動的發(fā)展主要得益于下列三項重大制度和體制的改革：

城市土地使用制度改革城鎮(zhèn)住房制度改革不動產(chǎn)法制建設引言－不動產(chǎn)估價研究背景北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院原土地使用制度土地使用制度進程現(xiàn)行土地使用制度的基本框架

對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。①征收土地使用費；②開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓；③制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)；④修改憲法和土地管理法；⑤制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。

在不改變城市國有的條件下，采取拍賣、招標、掛牌、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價。

城市土地使用制度改革北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院原城鎮(zhèn)住房制度住房制度進程現(xiàn)行住房制度的基本框架

中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度城鎮(zhèn)住房制度改革①完善住房供應政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理；②增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設；③建立和完善廉租住房制度，繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售，完善住房補貼制度。

①城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點階段－《全國基本建設工作會議匯報提綱》；

②城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段－《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》；③城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實施階段－《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》；北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院①完善住房供應政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理；②增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設；③建立和完善廉租住房制度，繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售，完善住房補貼制度。

筒子樓北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院筒子樓的走廊里北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院萬科的第五園北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院《蝸牛的家》密密麻麻的高樓大廈

找不到我的家

在人來人往的擁擠街道

浪跡天涯

我身上背著重重的殼

努力往上爬

卻永永遠遠跟不上

飛漲的房價

……北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院1為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展

土地管理法

3為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設，適應社會主義現(xiàn)代化建設的需要

城市規(guī)劃法

城市房地產(chǎn)管理法

2為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

不動產(chǎn)法制建設

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不動產(chǎn)估價業(yè)其起步雖然較晚，但是發(fā)展很快，并得到了政府和社會的高度重視與認可，突出表現(xiàn)在下列幾個方面：（1）確立了房地產(chǎn)估價的法律地位；（2）實行了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度；（3）制定了不動產(chǎn)估價標準和指導意見；(4)成立了不動產(chǎn)估價行業(yè)組織；(5)設定了“不動產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”和“不動產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準”等行政許可項目；(6)建立了統(tǒng)一開放的不動產(chǎn)估價市場；

引言－不動產(chǎn)估價的發(fā)展現(xiàn)狀北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院(7)形成了比較完善的不動產(chǎn)估價理論和方法體系；(8)開展了內(nèi)地不動產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認；

(9)拓寬了不動產(chǎn)估價的服務領域：土地使用權(quán)出讓；不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；租賃、抵押、典當、保險、稅收、征收和征用補償；損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，以及企業(yè)有關經(jīng)濟行為；設立公司時以不動產(chǎn)作價出資、不動產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的不動產(chǎn)估價復核或鑒定，等等，都需要不動產(chǎn)估價。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院2004年在北京舉行的內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認頒證大會北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院中國目前不動產(chǎn)制度、不動產(chǎn)管理體制和不動產(chǎn)市場有許多特色和不完善之處，從而估價的難度較大，主要面臨的挑戰(zhàn)有：①相關法律、法規(guī)不健全，可操作性的執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)范滯后；②行政管理混亂，條塊分割,政企不分；③進入門檻低，不動產(chǎn)評估機構(gòu)基礎較差；引言－不動產(chǎn)估價的發(fā)展趨勢北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院④不動產(chǎn)估價競爭激烈，手段落后，不正當競爭普遍存在

；⑤行業(yè)監(jiān)管和行業(yè)自律性管理不到位，職業(yè)道德標準建設滯后；⑥不動產(chǎn)市場不夠發(fā)達，市場運行缺乏規(guī)則或者運行規(guī)則不能得到嚴格執(zhí)行，市場參與者還不夠成熟，市場難以真實反映交易對象的實際狀況，不動產(chǎn)交易信息不夠公開、透明。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院面對挑戰(zhàn)，今后發(fā)展趨勢：①進一步完善評估法律法規(guī)和專業(yè)規(guī)范

；②

建立健全不動產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管體系

；③提高人員素質(zhì)，發(fā)揮自身優(yōu)勢，服務創(chuàng)新；④中介服務多元化、集團化和信息化

；⑤

塑造企業(yè)形象，打造服務品牌。引言－不動產(chǎn)估價的發(fā)展趨勢北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院我國目前對地下空間土地使用權(quán)在立法上處于空白，對地下空間用地出讓的方式與登記發(fā)證也沒有規(guī)定，這是土地管理中的一個薄弱環(huán)節(jié)。近年來，隨著城市化進程的加快，地下空間的開發(fā)將越來越多，地下空間開發(fā)，地估價也要三維化。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院重點掌握內(nèi)容：

不地產(chǎn)的概念，及其各種存在形態(tài)的基本認識；不動產(chǎn)的特征；不動產(chǎn)估價的概念；不動產(chǎn)估價的必要性。不動產(chǎn)估價理論體系第一章不動產(chǎn)與不動產(chǎn)估價北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不動產(chǎn)的概念

不動產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。不動產(chǎn)實物（土地、建筑物、其他附著物）；不動產(chǎn)權(quán)益：是指不動產(chǎn)中無形的、不可觸摸部分，包括權(quán)利、利益和收益；權(quán)利：中國目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。不動產(chǎn)區(qū)位；不動產(chǎn)基本概念、理論北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京的新古典豪宅北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院老樹也是不動產(chǎn)北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院有些國家把船舶、飛機等價值特別巨大，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需要到政府的有關部門備案的物品也稱作不動產(chǎn)。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不動產(chǎn)權(quán)益：（1）不動產(chǎn)所有權(quán)：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。不動產(chǎn)所有權(quán)包括獨有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、共有部分持有權(quán)和因共同關系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院（2）土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。①出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)；②劃撥土地使用權(quán)(為國有土地上的)；③土地承包經(jīng)營權(quán)(為集體土地上的)；④宅基地使用權(quán)(為集體土地上的)；⑤臨時用地土地使用權(quán)。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院（3）不動產(chǎn)租賃權(quán)：是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利；（4）抵押權(quán)：是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償；（5）典權(quán)：是指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利。抵押權(quán)和典權(quán)有何重大區(qū)別？？北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院（6）地役權(quán)：是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利（典型的通行權(quán)）；（7）空間利用權(quán)：是指在土地使用權(quán)及其效力所及空間之外，對地表上下一定范圍內(nèi)的空間所享有的排他使用權(quán)

；北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院宗地圖反映土地平面利用和土地立體利用，各項土地權(quán)利使用。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不動產(chǎn)區(qū)位：是指不動產(chǎn)的空間位置,可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設施四個方面?？傮w來講，可以包括地理位置，也包括它的周邊環(huán)境，也包括它的交通條件（可及性、便捷性），其次還有產(chǎn)業(yè)聚集度，產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展水平。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院在80年代到90年代末的時候，東三環(huán)一帶是工業(yè)區(qū),現(xiàn)在以國貿(mào)為核心的CBD就在東三環(huán)。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京東三環(huán)沿路建筑北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院在建中的央視大樓北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院實物、權(quán)益和區(qū)位對不動產(chǎn)價值的影響

1、在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權(quán)益對價值的影響是不同的：①一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值，即主要是實物的好壞決定著價值的高低；②一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價值；③不動產(chǎn)的實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。2、區(qū)位對價值的決定作用幾乎是不動產(chǎn)所獨有的。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不動產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認識

不動產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為不動產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于不動產(chǎn)，是不動產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，不動產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不動產(chǎn)中對土地的限制和基本認識

一宗土地所受限制的種類和程度，對其價值有重大影響。進行不動產(chǎn)估價，應充分調(diào)查、了解土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對土地利用的限制可歸納為3個方面：（1）土地權(quán)利的設立和行使的限制（例如地役權(quán)）；（2）不動產(chǎn)相鄰關系的限制（①通風、采光、排水、排污的相鄰關系，②險情危害的相鄰關系）；（3）土地使用管制（例如，城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度和容積率等的規(guī)定）。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院幾個重要概念建筑高度：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)允許的建筑(地面上)最大高度限制；建筑密度：又稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基

底總面積占建筑用地面積的比率；容積率：是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院例子某宗土地面積為1000m2，其上建筑物的基地面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層，如果建筑物的各層建筑面積均相同。則該宗土地的容積率為多少？建筑密度為多少？如果建筑物的各層建筑面積均相同，則有容積率＝建筑密度X建筑層數(shù)注意：在城市規(guī)劃上，地下建筑面積通常不計容積率北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院對一宗土地的基本認識

（1）位置；（2）面積；（3）四至；（4）形狀；（5）地形、地勢；（6）周圍環(huán)境；（7）利用狀況；（8）產(chǎn)權(quán)狀況；（9）土地使用管制；（10）地質(zhì)條件；（11）基礎設施完備程度和土地平整程度；（12）其他。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不動產(chǎn)中對建筑物的基本認識

在不動產(chǎn)估價中建筑物包括房屋和構(gòu)筇物兩大類，房屋和構(gòu)筑物之間的區(qū)別主要有兩點：①人們是否直接在內(nèi)進行生產(chǎn)或生活活動；②是否有門、窗、頂蓋。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院對建筑物的基本認識

（1）位置；（2）面積；（3）層數(shù)和高度；（4）結(jié)構(gòu)；（5）設備；（6）層高或凈高；（7）空間布局；（8）裝飾裝修；（9）外觀；（10）建成日期；（11）利用狀況；（12）維修養(yǎng)護情況及完備程度；（9）產(chǎn)權(quán)狀況；（10）公共服務設施完備程度；（11）其他。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院幾個重要概念房屋建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。房屋使用面積：是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算；成套房屋的套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積，即套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，即建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不動產(chǎn)概念的總結(jié)對上述關于不動產(chǎn)概念的內(nèi)容進行歸納總結(jié)可知：不動產(chǎn)有房地產(chǎn)、物業(yè)等不同的稱呼。不動產(chǎn)產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物三個部分，同時又是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。不動產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)；土地是一個包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間；建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不動產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造，它定著在土地上。因此，不動產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從不動產(chǎn)估價和把握不動產(chǎn)價值的角度來看，不動產(chǎn)主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。不動產(chǎn)的特征北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不可移動性：不可移動指土地地理位置固定，不能移動，固定或依附于土地的建筑物和其他附著物通常也不能移動。因為不動產(chǎn)的不可移動性，所以不動產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個地區(qū)性市場，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是地區(qū)性的。耐久性：指土地不因使用或放置而損耗或毀滅

。但需要說明的是，從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的（政府出讓土地使用權(quán)的年限、耕地的破壞）。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院獨一無二：指不動產(chǎn)的異質(zhì)性

，這使得不可能出現(xiàn)相同不動產(chǎn)的大量供給，從而不動產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，不動產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭，不動產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨一無二特性，但很多不動產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場比較法）。供給有限性：指土地資源總量是固定不變和有限的，土地的自然供給缺乏彈性。但進一步來看，不動產(chǎn)具有供給有限特性，主要是由于不動產(chǎn)的不可移動特性造成的不動產(chǎn)供給不能集中于一處，這可以說是不動產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院用途多樣性：指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途，用途多樣這一特性主要是空地所具有的，在現(xiàn)實中不動產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

相互影響性：指不動產(chǎn)涉及社會各方面，容易對外界產(chǎn)生影響，也容易受到外界影響

。外部性：稱外部效應、外部影響，是指某個經(jīng)濟行為主體(生產(chǎn)者或消費者)進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性（外部經(jīng)濟）和有害的外部性（外部不經(jīng)濟）。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院權(quán)益受限性：指受法律的制約。政府對不動產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的：(1)管制權(quán)：政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福

利，可以直接對不動產(chǎn)的使用作出限制（例如建筑密度等）。(2)征稅權(quán)：政府為了提高財政收入，可以對不動產(chǎn)征稅或提高不動產(chǎn)稅收。

(3)征收權(quán)：政府為了公共利益的需要，可以強制取得公民和法人的不動產(chǎn)，但要對被征收的公民和法人給予公正補償。(4)充公權(quán)：政府可以在不動產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回不動產(chǎn)。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院流動性差：指不動產(chǎn)的交易不可能很頻繁。不動產(chǎn)由于價值量大，加上具有不可移動和獨一無二的特性，使得同一宗不動產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生。流動性是指在沒有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。當急需資金時，替代變賣不動產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問題的辦法，是將不動產(chǎn)抵押或典當來獲得現(xiàn)金。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院保值增值：不動產(chǎn)由于壽命長久、供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔岭S著時間的推移，價值會自然增加，即自然增值

。引起不動產(chǎn)價格上升的原因主要有4個方面：①對房地產(chǎn)本身進行投資改良，如裝飾裝修改造，更新或添加設施設備，改進物業(yè)管理；②通貨膨脹；③需求增加導致稀缺性增加，如經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加；④外部經(jīng)濟，如交通條件或周圍環(huán)境改善。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院思考1：以上四種原因引起的價格上漲，哪種是真正的房地產(chǎn)自然增值？通貨膨脹：是指商品和服務的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲。當說某項投資是保值性的，則意味著它能抵御通貨膨脹，即所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院思考2：出讓土地使用權(quán)的價格一般會隨剩余使用年限的減少而下降，這是否與不動產(chǎn)的保值增值特性相悖？注意：房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動，房地產(chǎn)本身的功能變得落后、周圍環(huán)境惡化使房地產(chǎn)價值下降，甚至過度投機、房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)大幅度貶值。具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于下降的。但如果預期可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者續(xù)期后，則該房地產(chǎn)的價格又會高起來。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院對于不動產(chǎn)估價來說，有意義的不動產(chǎn)類型的劃分主要有4種：①按用途來劃分（10類）；②按開發(fā)程度來劃分（生地、毛地、熟地、再建工程、現(xiàn)房）；③按是否產(chǎn)生收益來劃分（收益性和收受益性）；④按經(jīng)營使用方式來劃分（銷售、出租、營業(yè)和自用）。

不動產(chǎn)的分類北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院不動產(chǎn)估價定義中的關鍵術(shù)語：1、專業(yè)不動產(chǎn)估價人員專業(yè)房地產(chǎn)估價人員：指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試合格或者資格認定、資格互認，取得相應資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。目前，中國房地產(chǎn)估

價人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格兩種；專業(yè)土地估價人員。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院2、估價目的：是指一個不動產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者通俗一點講，委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及不動產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為。

不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當、保險、稅收、征收和征用補償、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)有關經(jīng)濟行為、房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價復核或鑒定，等等。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院3、估價原則：是指人們在不動產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，在認識不動產(chǎn)價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎上，總結(jié)出的一些簡明扼要的進行不動產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準。

4、估價程序：是指一個不動產(chǎn)估價項目運作全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進行次序。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院5、估價方法：不動產(chǎn)估價不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗進行主觀判斷，還必須采用科學的估價方法進行測算。

一宗不動產(chǎn)的價值通常可以從如下3個途徑來求?。孩俳谑袌錾项愃频牟粍赢a(chǎn)是以什么價格進行交易的；②如果重新開發(fā)建設一宗類似的不動產(chǎn)需要多少費用；③如果將該宗不動產(chǎn)出租或營業(yè)預計可以獲得多少收益。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院6、估價對象：是指一個不動產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的具體不動產(chǎn)。盡管不動產(chǎn)的存在形態(tài)歸納起來只有土地、建筑物和房地三種，但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、復雜多樣的。①從實物角度看；②從權(quán)益方面看。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院7、影響估價對象價值的因素：從大的方面來講，影響不動產(chǎn)價值的因素有環(huán)境、人口、經(jīng)濟、社會、行政、心理、國際等方面。在不同時期、不同地區(qū)，對于不同類型的不動產(chǎn)，各種因素引起不動產(chǎn)價格變動的方向、程度等是不盡相同的。

8、估價時點：是指評估價值所對應的時間，即在該時間上估價對象才有該價值。