萬聯(lián)行耕天下某房地產(chǎn)企業(yè)大美天第開盤前執(zhí)行方案課件

大美天第開盤前執(zhí)行方案第一部分：現(xiàn)場工程狀況目錄第二部分：項(xiàng)目核心賣點(diǎn)第三部分：開盤前總體部署第四部分：廣告設(shè)計第五部分：四大營銷事件第六部分：通路營銷第七部分：媒介策略第八部分：現(xiàn)場包裝第一部分：現(xiàn)場工程狀況風(fēng)景區(qū)主干道5進(jìn)入項(xiàng)目主干道6項(xiàng)目工地正門7通往香樟林的道路9第二部分：項(xiàng)目核心賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉生態(tài)環(huán)境：龍?zhí)豆珗@旅游資源豐富，項(xiàng)目內(nèi)有原生山、林和濕地湖泊區(qū)位價值：距離城市中心區(qū)僅3公里路程交通條件：城市主干道——柳石路旁，各城區(qū)可便捷到達(dá)，更直通桂北高速（桂林至北海）項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積達(dá)283畝規(guī)劃設(shè)計：充分保留原生山水,結(jié)合地勢打造建筑和園林,1.01超低容積率建筑特色：中式現(xiàn)代風(fēng)格，細(xì)致打造多種中式建筑元素，典雅尊貴園林環(huán)境：臺地公園、原生香樟林、濕地湖泊，打造“山、湖、林”三大景觀產(chǎn)品特色：豐富產(chǎn)品形態(tài)，別墅有私家庭院、大露臺等設(shè)計，洋房帶電梯星級配套：運(yùn)動會所、幼兒園物業(yè)服務(wù)：豐富經(jīng)驗(yàn)物管專家——泓福物業(yè)，星級服務(wù)品牌實(shí)力：協(xié)和地產(chǎn)精品領(lǐng)袖11第三部分：開盤前總部署首階段貨量達(dá)到7000萬元>>>洋房（8#、9#樓共36套）總貨值約2000萬聯(lián)排別墅20套（1#、2#、6#、7#樓）貨值約5000萬14開盤時間節(jié)點(diǎn)鋪排>>>注：開盤前須獲取預(yù)售證，開盤當(dāng)日進(jìn)行認(rèn)購客戶換簽15開盤前階段營銷策略建議>>>

一個思路：

我們要打造的樓盤是柳州最高端的樓盤，我們樓盤的銷售價格是區(qū)域內(nèi)甚至柳州市場內(nèi)最高的價格。

高端樓盤有很多種打法，有保持高調(diào)不與世俗為伍的高端，通過樓盤產(chǎn)品品質(zhì)的表達(dá)與硬性上漲提高項(xiàng)目售價與實(shí)現(xiàn)銷售，這需要時間消化，不利于樓盤快速銷售，就如同現(xiàn)在的華林君邸；還有就是高舉高打，以氣勢奪人，成為曝光率最高、眾所周知的項(xiàng)目，通過人氣與購買需求的堆積實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目售價的上漲及銷售實(shí)現(xiàn)，這需要較高推廣費(fèi)用的投入，但銷售速度很快，如現(xiàn)在的陽光100城市廣場。根據(jù)本項(xiàng)目的資金回籠要求以及規(guī)避市場風(fēng)險的思路，建議采用第二種打法并結(jié)合品質(zhì)表達(dá)，快速銷售項(xiàng)目回籠資金。而在第一階段開盤前，因?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)品無法保證完美的表現(xiàn)，則主要靠造勢與推廣來保證項(xiàng)目的一炮而紅。17開盤前階段營銷策略建議>>>

一條主線：

如何讓客戶知道我們？知道后如何引至售樓部？引至售樓部后如何達(dá)到成交？這條主線里，如何讓客戶知道我們？如何將客戶引至售樓部？這兩點(diǎn)通過推廣都容易辦到。而關(guān)鍵是如何達(dá)到客戶的成交？這是關(guān)鍵問題。在客戶做決策時，必定會將本盤與“清華坊、陽光100、東岸御花園、華林君邸”以及“圣藍(lán)山”、“嘉匯·龍?zhí)丁钡雀偁幈P作比較，我們怎樣才能在和這些樓盤的比較中順利突圍？第一、比優(yōu)勢：我們在“學(xué)區(qū)、交通、區(qū)域價格認(rèn)知度、升值潛力、樓房朝向、山體被破壞”等方面都處于劣勢，而我們的優(yōu)勢僅在“鄰近龍?zhí)豆珗@、小區(qū)內(nèi)居住環(huán)境、周邊配套以及產(chǎn)品的部分巧妙設(shè)計”這些方面，可以說優(yōu)勢并不十分顯著突出。第二、比品質(zhì)：因項(xiàng)目施工周期等問題，無法在一期一階段開盤前有充裕的時間來表現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)（后階段當(dāng)然會有好轉(zhuǎn)），因此，寄希望于通過項(xiàng)目品質(zhì)來完成銷售目標(biāo)是沒有完全把握的。18開盤前階段營銷策略建議>>>

鑒于此，我們建議采取下列戰(zhàn)略：

第一步：通過活動與事件造勢、媒體推廣，迅速提升項(xiàng)目形象力、影響力，使項(xiàng)目成為柳州市民心中的品牌項(xiàng)目、明星項(xiàng)目，形成與主要競爭對手之間的層次感，拉開心理距離，為客戶的最終成交構(gòu)建良好的鋪墊，活動的選擇在于精不在多。

第二步：通過項(xiàng)目現(xiàn)場的塑造，體現(xiàn)高端樓盤形象，在前述鋪墊下形成錦上添花的效果，有效的實(shí)現(xiàn)成交。而且項(xiàng)目的運(yùn)作周期較長，首期的形象有效建立將可樹立項(xiàng)目的基調(diào)，并為后續(xù)推廣奠定基礎(chǔ)，使得后階段的營銷事半而功倍。19開盤前階段營銷策略建議>>>

在推廣時我們要先明確一個主導(dǎo)思想、兩個階段。

主導(dǎo)思想：在柳州市場上（最起碼在路段內(nèi)）體現(xiàn)項(xiàng)目強(qiáng)勢的必要性：

第一、唯有讓消費(fèi)者感受到了項(xiàng)目的強(qiáng)勢，才有利于在競爭樓盤中脫穎而出，而大部分購買洋房的客戶最主要的競爭比較樓盤就是在路段內(nèi)，項(xiàng)目規(guī)模大、銷售周期長，在入市之初即確定項(xiàng)目的強(qiáng)勢十分有必要；

第二、在客戶接觸到項(xiàng)目前，通過區(qū)域內(nèi)的推廣，給其強(qiáng)烈的心理暗示，為項(xiàng)目的產(chǎn)品表達(dá)奠定基礎(chǔ)。

柳石路段現(xiàn)現(xiàn)階段推廣力度較大的有“圣藍(lán)山”和“嘉匯·龍?zhí)丁?，我?xiàng)目最基本的要求也必須要在路段內(nèi)能表現(xiàn)出相比這兩個樓盤的更強(qiáng)勢，必須要讓消費(fèi)者認(rèn)同我項(xiàng)目比這兩個樓盤更高檔、更優(yōu)質(zhì)、更有實(shí)力，這樣才能在推廣中占據(jù)優(yōu)勢，獲得價格的合理上漲空間。路段內(nèi)的強(qiáng)勢主要可通過路燈廣告、公交候車亭、廣告牌等來表達(dá)，而通過版面設(shè)計、廣告位選擇等方面可以彌補(bǔ)檔次上的不足。21開盤前階段營銷策略建議>>>

兩個階段：

我們將現(xiàn)在到開盤前這一階段分為預(yù)熱期與開盤期：從現(xiàn)在起至開盤前一個月為預(yù)熱期，以“項(xiàng)目產(chǎn)品”為訴求，通過“地段、環(huán)境、建筑、文化”四個持續(xù)性的概念串起推廣的主題，這一階段關(guān)鍵要引起消費(fèi)者的遐想、向往，再通過各方面的造勢使消費(fèi)者認(rèn)同“大美天第”是一個高端的項(xiàng)目，將項(xiàng)目抬至相當(dāng)?shù)母叨?。緊接著，開盤前一個月為開盤期，開盤期通過一項(xiàng)項(xiàng)賣點(diǎn)的強(qiáng)化訴求與現(xiàn)場的表達(dá)來承接預(yù)熱期為項(xiàng)目塑造的高度，使消費(fèi)者的期望落到實(shí)處，進(jìn)而達(dá)成購買。22開盤前階段營銷策略建議>>>

預(yù)熱期推廣針對老業(yè)主的推廣：原協(xié)和樓盤內(nèi)張貼海報，直投賀卡、樓書、會刊媒體新聞炒作

LED廣告私家車人群推廣：加油站派發(fā)紙巾、車友聯(lián)誼會、4S店推廣樹立戶外廣告牌

23第四部分：廣告設(shè)計報紙硬廣26稀缺篇訴求外部自然資源的稀缺，強(qiáng)調(diào)中式別墅的境界特點(diǎn)。29湖泊篇訴求項(xiàng)目內(nèi)部賣點(diǎn)之一的12000㎡人工濕地。突出項(xiàng)目內(nèi)部自成一景的特點(diǎn)。30別墅篇訴求頂級別墅的標(biāo)桿風(fēng)范，同時也表明本項(xiàng)目是僅為少數(shù)成功人士打造的傳世宅邸。31頂尖人士篇訴求本項(xiàng)目前期僅為20位柳州頂尖人士打造。32產(chǎn)品篇訴求現(xiàn)代中式建筑與原生自然資源的融合。表達(dá)本項(xiàng)目為真正做出“中式意象，現(xiàn)代簡約”頂極聯(lián)排別墅！

33樓書34方案一35363738方案二394041樓書內(nèi)頁風(fēng)格42扉頁43目錄44內(nèi)頁一45內(nèi)頁二46內(nèi)頁三47第五部分：五大營銷事件五大營銷事件>>>08年11月1日—09年1月10日VIP資格預(yù)約；2009年1月1日，會所開放；冠名理查德.克萊德曼與國樂天嬌柳州新年音樂會（1月1日）09年1月10日舉辦“VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購”活動暨“產(chǎn)品說明會”（對象：VIP資格預(yù)約客戶、意向客戶、關(guān)系客戶、各媒體記者）；09年2月舉辦“驕傲人物評選”活動49第一營銷事件：VIP資格預(yù)約>>>時間：08年11月1日至09年1月9日（限額300名，辦完即止）地點(diǎn)：臨時接待中心，1月1月現(xiàn)場售樓部開放預(yù)約規(guī)則：對于來訪的意向客戶，引導(dǎo)其交納預(yù)約金，預(yù)約金額為2000元/套，此類客戶有資格參加09年1月10日，開始的內(nèi)部VIP資格認(rèn)定，獲VIP資格后可享受買房優(yōu)惠以及優(yōu)先選房。預(yù)約金數(shù)量限額300名，辦完即止，未交納預(yù)約金客戶無資格成為項(xiàng)目VIP客戶及享受相應(yīng)優(yōu)惠待遇。交納預(yù)約金客戶在內(nèi)部VIP資格認(rèn)定前，以及在VIP資格認(rèn)定時客戶未能選定意向單位，可要求全額退還所交納預(yù)約金款項(xiàng)（不支付利息），退還預(yù)約金后，預(yù)約方喪失相關(guān)VIP認(rèn)定資格。50目前重點(diǎn)工作：組織已有客源進(jìn)行預(yù)約>>>11月1日開始CALL所有協(xié)和老業(yè)主，告知項(xiàng)目即將面世、開始接受VIP資格預(yù)約登記的信息，并邀請09年1月1日到現(xiàn)場參觀；51附：預(yù)約憑證和客戶調(diào)查表>>>52第二營銷事件：項(xiàng)目會所開放>>>通過《柳州日報》及《南國今報》相關(guān)廣告進(jìn)行預(yù)告；通知各方面客戶，保證現(xiàn)場的人氣；通過現(xiàn)場助興活動（舞獅、表演、餐會等），烘托會所開放氣氛；通過“開放當(dāng)天預(yù)約有獎（贈送小禮品）”的形式集中收受客戶預(yù)約。53會所開放活動步驟9：00，人員到齊。9：20，領(lǐng)導(dǎo)致詞。9：30，剪彩開始。（同時放禮花）剪彩完畢，邀請賓客入售樓部參觀。54會所開放所需物品及費(fèi)用預(yù)算

55第三營銷事件：冠名理查德.克萊德曼與國樂天嬌柳州

新年（1月1日）音樂會（備選）>>>冠名形式：新年音樂會稱謂為“×××”之夜（公司或項(xiàng)目名）.理查德.克萊德曼國樂天嬌柳州新年音樂會。冠名企業(yè)將以“主辦”的身份出現(xiàn)在整個過程中。包括新聞發(fā)布會（2008年11月24日）。南國今報長達(dá)一個月的大版宣傳，電視臺、電臺大量的新聞報道及活動報道、海報、DM單等。（具體宣傳方案附后）冠名企業(yè)將獲得價值3萬元的門票。演奏會場地內(nèi)外冠名企業(yè)橫幅廣告（不少于4幅）4000張門票上的冠名企業(yè)廣告。（一面為演奏會入場須知，一面為冠名企業(yè)廣告。125克進(jìn)口鋼板紙印刷）。冠名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和理查德.克萊德曼合影。優(yōu)先給冠名企業(yè)的理查德.克萊德曼同臺演奏的琴童的名額。冠名費(fèi)用：30萬元56附：冠名企業(yè)名稱出現(xiàn)在各種宣傳形式的具體數(shù)量。冠名企業(yè)名稱出現(xiàn)情況：新聞發(fā)布會。南國今報長達(dá)一個多月的大版宣傳。電視臺文體頻道活動及報道。戶外廣告、市區(qū)主要地區(qū)不低于3幅。大度半開海報不低于2000份。16開DM單2萬份，其中一面是冠名企業(yè)廣告。電臺（交通臺、音樂臺）不低于15次的新聞報道及活動。

57第四營銷事件：VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購>>>目的：項(xiàng)目首次開放現(xiàn)場，向媒體、協(xié)和預(yù)約客戶、業(yè)主推介時間：09年1月10日地點(diǎn)：項(xiàng)目會所(如會所未具備條件則選擇在高檔酒店舉行)人物：VIP資格預(yù)約客戶、意向客戶、部分協(xié)和老業(yè)主、媒體記者內(nèi)容：現(xiàn)場以產(chǎn)品說明會的形式開始，邀請四川大師建筑設(shè)計公司、園林設(shè)計公司設(shè)計師進(jìn)行講解，并設(shè)置相應(yīng)的互動游戲和獎品以及一些表演節(jié)目，同時舉辦自助餐會，會上，置業(yè)顧問對自己客戶進(jìn)行相關(guān)推介工作。費(fèi)用預(yù)算：40000元58VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購具體實(shí)施方案>>>一、認(rèn)購開始前須具備的條件：1、房號確定。2、認(rèn)購金額確定。3、優(yōu)惠方式確定。4、優(yōu)先選房方式確定。5、各項(xiàng)物料完成二、認(rèn)購金額：洋房：2萬元/套。聯(lián)排別墅：10萬元/套。三、優(yōu)惠方式：

1、公開折扣：一次性95折、按揭96折。（未認(rèn)購客戶）2、VIP認(rèn)購額外折扣：15000元。（約等于在公開折扣基礎(chǔ)上打97折）。59VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購具體實(shí)施方案>>>●優(yōu)先選房方式：

在確定優(yōu)先選房方式的時候，我們首要考慮的是保證預(yù)約客戶的認(rèn)購率，根據(jù)預(yù)約客戶較少的情況，不太適合排號或預(yù)約等方式，建議采用“協(xié)調(diào)臻選”的方式，以爭取盡可能多的認(rèn)購客戶。在采用此方式的時候，方案的傳達(dá)必須十分到位，對于銷售經(jīng)理對現(xiàn)場的監(jiān)控、把握以及置業(yè)顧問的協(xié)調(diào)、溝通要求較高，整體做到有序一致。以下對此方式以及流程進(jìn)行詳述：1、在確定了房號與優(yōu)惠方式以后，置業(yè)顧問通知客戶，并告知客戶到現(xiàn)場確認(rèn)房號，要求客戶填寫2—3個意向房號。2、銷售經(jīng)理統(tǒng)計意向房號選擇情況，對有沖突的房號與置業(yè)顧問共同判明客戶的意向程度，期間要求置業(yè)顧問對客戶意向程度的判斷必須真實(shí)準(zhǔn)確。對于有沖突的房號，置業(yè)顧問通知客戶該房號有多人爭搶，給客戶以緊迫感。最終該沖突房號給予意向最強(qiáng)的客戶，未獲此房號的客戶引導(dǎo)其選擇其他房號，未選到房的客戶認(rèn)購資格可延續(xù)至下期。60VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購具體實(shí)施方案>>>四、抽獎活動

認(rèn)購當(dāng)日給予認(rèn)購客戶抽獎，一套一次，中獎率100%，獎金額度從1888元——18888元不等（平均10000元/套），抽獎以“砸金蛋”的形式進(jìn)行，屆時現(xiàn)場將“金花四濺”，以增強(qiáng)活動的吸引力與現(xiàn)場渲染力。獎金金額僅可在總房價中減除，客戶在簽署《商品房買賣合同》后生效?！?/p>

各方面配合事項(xiàng)：

1、制定VIP認(rèn)購協(xié)議以及收據(jù)簽寫方式。2、內(nèi)部銷控展板。3、臨時接待中心現(xiàn)場包裝。4、各方面人員籌備。5、認(rèn)購當(dāng)日程序安排。6、金蛋等物料。61VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購具體實(shí)施流程>>>09年1月5日，邀請VIP資格預(yù)約客戶、協(xié)和老業(yè)主，關(guān)系戶、媒體記者10日早上9：00，產(chǎn)品說明會，中間穿插表演辦理相關(guān)手續(xù)（收取VIP認(rèn)購金、選房等）砸金蛋活動實(shí)施流程62第五營銷事件：驕傲人物評選（備選）>>>啟動時間

2009年2月意義和作用通過此類活動可有效提高開發(fā)商與項(xiàng)目檔次。開發(fā)商與項(xiàng)目檔次的提高有助于產(chǎn)品價值的體現(xiàn)。此類活動市民關(guān)注度較高，有利于項(xiàng)目的宣傳及親和力。通過與媒體及政府的合作，提高項(xiàng)目形象力。形式和內(nèi)容與政府相關(guān)部門及《柳州日報》、《南國今報》或柳州電視臺等媒體合作，公開評選08年柳州驕傲人物。（因該活動在前期策劃案中已有詳細(xì)說明，在此不作累述。）63第六部分：通路營銷通路營銷一：加油站紙巾派發(fā)>>>

制作盒裝紙巾（100抽），紙巾盒印項(xiàng)目宣傳內(nèi)容，在柳州市內(nèi)加油站發(fā)放給駕駛小車加油的車主，同時發(fā)放項(xiàng)目宣傳資料。制作數(shù)量10000份，每份預(yù)計約3元，計30000元。加油站發(fā)放費(fèi)用：500元/加油站，10個加油站（暫定數(shù)量），計5000元。（考慮到另外請人發(fā)放不如加油站工作人員發(fā)放顯得檔次高，故選擇由加油站工作人員發(fā)放。）同時發(fā)放項(xiàng)目的宣傳折頁一份。費(fèi)用預(yù)計：共計約35000元。65通路營銷二：4S店推廣>>>方案內(nèi)容：1、本方案針對的人群包括至4S店看車、買車客戶群，以及已在該店購車人群（該部分人群通過售后服務(wù)、回訪等進(jìn)行宣傳）。2、在4S店內(nèi)投放項(xiàng)目的宣傳資料（折頁、戶型圖等）。3、制作小禮品（印制項(xiàng)目內(nèi)容），由4S店發(fā)放給購車、看車顧客，小禮品建議為：盒裝紙巾、車內(nèi)裝飾品、車用充電器等相關(guān)汽車用品，價格在5元/份左右。4、聯(lián)系車輛銷售員，讓其為本項(xiàng)目介紹買家，成交后給予傭金：別墅3000元/套（約為總價1.2‰），洋房1500元/套（約為總價3‰），在定價時將此部分支出考慮進(jìn)價格中，適當(dāng)提高價格。664S店推廣>>>5、與4S店針對其客戶合辦活動，通過3D宣傳片播放、資料發(fā)放、置業(yè)顧問到場講解、趣味活動、車身貼等方式進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳，如項(xiàng)目現(xiàn)場已具備條件，可將聯(lián)誼會選擇在項(xiàng)目現(xiàn)場舉行，或選擇在臨近的龍?zhí)豆珗@舉辦。每次活動費(fèi)用預(yù)計在5000元以內(nèi)。6、4S店登記客戶相關(guān)資料（詳見附表一），登記后即對我項(xiàng)目專人電話通知，我項(xiàng)目專人登錄入表格（詳見附表二），每月固定時間4S店與我項(xiàng)目核對一次，將4S店登記的客戶資料與我項(xiàng)目登記的資料進(jìn)行核對，如有成交客戶資料雙方核對無誤，則該成交客戶視為4S店介紹客戶，即時給予相關(guān)傭金發(fā)放。7、2009年2月，在各方面條件具備的情況下，與4S店合作舉辦車友聯(lián)誼會或其他相關(guān)活動，期間通過3D宣傳片、模型展示、資料發(fā)放、置業(yè)顧問現(xiàn)場講解、趣味活動、車身貼等方式進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳，如項(xiàng)目現(xiàn)場已具備條件，可將聯(lián)誼會選擇在項(xiàng)目現(xiàn)場舉行。通過此活動進(jìn)行項(xiàng)目的推介，為項(xiàng)目稍后的開盤做鋪墊。674S店推廣>>>方案執(zhí)行流程：

確定本方案中各項(xiàng)具體內(nèi)容（獎勵制度等）確定方案負(fù)責(zé)人員（營銷部或市場部人員）選定1—2家4S店進(jìn)行試點(diǎn)（中高檔品牌4S店，如寶馬等）與4S店溝通協(xié)商、執(zhí)行交流，進(jìn)行資料、禮品等物料投放活動開展、監(jiān)督、調(diào)整。684S店推廣>>>費(fèi)用預(yù)算：

項(xiàng)目數(shù)量單價小計備注宣傳資料1000份//已有，未計小禮品1000份5元5000元4S店內(nèi)發(fā)放聯(lián)誼活動1場5000元5000元暫定1場費(fèi)用合計：10000元注：上述費(fèi)用均為預(yù)估費(fèi)用，人員成交傭金未計。694S店推廣>>>附表一：704S店推廣>>>附表二：71通路營銷三：車友聯(lián)誼會>>>柳州有眾多的車友會，并經(jīng)常舉辦車友活動，我項(xiàng)目以提供一定的物資贊助的形式與車友會合作舉辦活動.期間通過3D宣傳片、模型、資料發(fā)放、置業(yè)顧問現(xiàn)場講解、趣味活動、車身貼等方式進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳，如項(xiàng)目現(xiàn)場已具備條件，可將聯(lián)誼會選擇在項(xiàng)目現(xiàn)場舉行，或選擇在臨近的龍?zhí)豆珗@舉辦。該活動可結(jié)合4S店推廣展開。費(fèi)用預(yù)算：5000元/次72通路營銷四：車展(備選方案)>>>聯(lián)合各汽車廠商，以“大美天第·龍?zhí)盾囌埂睘轭}在項(xiàng)目舉辦車展，通過現(xiàn)場的人氣進(jìn)行項(xiàng)目的銷售，進(jìn)而帶動項(xiàng)目的儲客與銷售。最好選擇柳州市場上還很少見到的世界知名品牌汽車如“法拉利”等，與項(xiàng)目的高端形象更為貼切。費(fèi)用預(yù)算:待定73第七部分：媒介策略媒介推廣部署>>>媒體投放期：08年12月1日到09年3月31日媒體類型：報紙（柳州日報、南國今報）電視（柳州電視臺＜新播報＞欄目貼片廣告）電臺（柳州交通臺、柳州音樂臺）戶外（兩塊：華信國際4樓、三橋西高炮）LED（五角星新華書店外墻）公交候車亭（柳石路沿線）75媒體廣告排期>>>備注：會所開放時間是09年1月1日，開盤時間是09年3月15日76媒體廣告排期>>>備注：會所開放時間是09年1月1日，開盤時間是09年3月15日77媒體廣告排期>>>備注：會所開放時間是09年1月1日，開盤時間是09年3月15日78媒體廣告排期>>>備注：會所開放時間是09年1月1日，開盤時間是09年3月15日79媒介費(fèi)用預(yù)算>>>80第八部分：現(xiàn)場包裝本建議：旨在提升大美天第施工現(xiàn)場的品牌形象,通過增加現(xiàn)場銷售氣氛和人文文化氛圍,展現(xiàn)出柳州最高端別墅類小區(qū)高質(zhì)素的品質(zhì).現(xiàn)場形象樹立,應(yīng)作為大美天第品牌提升的第一步,并為進(jìn)一步的銷售工作邁出堅實(shí)的第一步.82大美天第的現(xiàn)場目前存的在一些問題：整體現(xiàn)場不統(tǒng)一，形象和識別不突出；現(xiàn)場缺少氣氛；沿路導(dǎo)視不清晰；；現(xiàn)場各物料不統(tǒng)一標(biāo)示系統(tǒng)不清晰，導(dǎo)視系統(tǒng)不完整；缺少文化味；……現(xiàn)場包裝好比足球臨門一腳，是成敗的關(guān)鍵。83本次建議的出發(fā)點(diǎn)：針對到場客戶通過加強(qiáng)導(dǎo)視系統(tǒng)的引導(dǎo)營造銷售氣氛在龍?zhí)堵飞现圃炻晞莩珜?dǎo)社區(qū)文化的塑造擴(kuò)大口碑宣傳,形成相互介紹良性循環(huán)84營造國家級小區(qū)的感覺；營造示范小區(qū)的感覺（從各個方面）；營造注重文化、高品質(zhì)、領(lǐng)先時代小區(qū)的感覺；只有這樣，才能讓人有換代住宅的信賴；只有這樣，才能讓到場的人有買大美天第就是買放心；只有這樣，才能提升品牌形象，為開盤奠定堅實(shí)基礎(chǔ)；我們要把品質(zhì)感作出來，哪怕一步步來85現(xiàn)場包裝線路：1、龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)大道2、進(jìn)現(xiàn)場主干道3、現(xiàn)場前部環(huán)境4、現(xiàn)場后部環(huán)境861、龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)大道8788風(fēng)景區(qū)入口處噴畫目的：1.為大美天第造勢。2.突出項(xiàng)目所在地。3.形成對過往車輛行人的視覺刺激。899091風(fēng)景區(qū)大道燈箱及樹木包金目的：1.彰顯大美天第品牌氣質(zhì)。2.建立項(xiàng)目沿街導(dǎo)師系統(tǒng)。3.營造項(xiàng)目現(xiàn)場的氛圍。922、進(jìn)現(xiàn)場主干道9394迎賓導(dǎo)視牌及樹木包金目的：1.與之前的風(fēng)景區(qū)導(dǎo)視進(jìn)行連接。2.增強(qiáng)即將進(jìn)入現(xiàn)場的視覺沖擊力。3.營造項(xiàng)目現(xiàn)場的氛圍。4M6M9596迎賓導(dǎo)視牌及樹木包金目的：進(jìn)一步營造項(xiàng)目現(xiàn)場的氛圍。1M5M說明：

由于時至冬季，氣候轉(zhuǎn)寒冷。所以建議懸掛物顏色的應(yīng)用上考慮在保留VI系統(tǒng)主體不變的情況下采用暖色調(diào)的色澤。以此增加氛圍。972、現(xiàn)場前部環(huán)境98由于項(xiàng)目施工現(xiàn)場整體形象感不強(qiáng)，所以建議對施工現(xiàn)場門口處的圍墻及入口大門進(jìn)行包裝。99100101圍墻包裝102入口處大門包裝103由于項(xiàng)目正門旁的山洞和民房形象不好，所以建議用大幅的噴繪廣告進(jìn)行包裝。104105106項(xiàng)目現(xiàn)場內(nèi)部環(huán)境較為混亂，道路分區(qū)不明顯，且現(xiàn)場氛圍營造不足。不利于來訪參觀。因此建議將項(xiàng)目內(nèi)部主干道與聯(lián)排別墅的施工現(xiàn)場用圍墻進(jìn)行分割。同時為了營造氣氛，建議對非施工區(qū)域進(jìn)行包裝。107108109售樓部前包裝目的：1.突出項(xiàng)目會所的檔次感。2.營造項(xiàng)目現(xiàn)場的氛圍。黃蠟石雕刻字體110111告示牌的應(yīng)用目的：1.增加小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境渲染。2.營造項(xiàng)目現(xiàn)場的氛圍。1M0.7M112113戶外家具使用目的：1.增加小區(qū)內(nèi)部的情趣感。2.便于參觀者休息。3.提升品牌形象。1143、現(xiàn)場后部環(huán)境115116117600mm300mm118由于香樟林入口處電箱破壞了整體氛圍，建議用噴繪布將其包圍，在不影響其使用下，留有活動門，可以方便使用電箱。同時，該香樟林為原生樹林，是本項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一，所以建議在入口出設(shè)置告示牌及戶外家具，以此襯托出氣氛。1191201211.3M1.5M1221.3M1.5M123人造濕地是本項(xiàng)目的一個重要賣點(diǎn)，因此在工程未完工的時候建議設(shè)置告示牌。其目的是不但可以為小區(qū)增添情趣外，還可以讓參觀者看到告示牌后產(chǎn)生對美好環(huán)境的憧憬。1241251M1.7M126謝謝觀賞，請多指正！127謹(jǐn)呈：山東金佰利地產(chǎn)臨沂—環(huán)球國際商務(wù)中心項(xiàng)目初步策劃方案2007-11-28前言本報告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內(nèi)容的細(xì)化與深入工作，期待有機(jī)會與貴司深入探討。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進(jìn)一步合作的機(jī)會，因緣于對項(xiàng)目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產(chǎn)的奇跡！129目錄項(xiàng)目分析營銷戰(zhàn)略實(shí)施營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營銷資源整合營銷團(tuán)隊簡介130產(chǎn)品分析產(chǎn)品屬性：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于一體的城市綜合體寫字樓，23層公寓，23層兩棟住宅，28層裙樓商業(yè)，4F裙樓商業(yè)美食廣場,5F產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)：占地面積：26877m2建筑面積：133980m2住宅面積：42185m2寫字樓面積：32100m2公寓面積：29460m2商業(yè)面積：30235m2車位數(shù)量：1066地下建筑面積：36683m2131產(chǎn)品分析住宅，改小后共560戶，為51-95平米中小戶型，戶型設(shè)計存在明顯缺陷戶型設(shè)計中存在以下缺點(diǎn)將會對銷售產(chǎn)生影響：1、A、B、E、F戶型存在朝向問題；2、A戶型通風(fēng)、采光存在嚴(yán)重問題；3、所有戶型均存在黑廁；4、D戶型客廳開間較窄；5、大部分戶型空間布局不合理；6、B戶型面積較大，可能影響銷售速度；7、戶型設(shè)計整體均好性，明顯不足；改小后，戶型配比：

52m2,占20%68-71m2,占40%90-95m2,占40%戶型面積說明B戶型可改成類似E、F兩個戶型EFB132產(chǎn)品分析公寓，約500戶，戶型面積35-67m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店公寓基礎(chǔ)參數(shù)：1、體量：3.2萬平米2、層數(shù)：28層3、總套數(shù)：約4、層高：3.6米6、實(shí)用率：接近90%7、電梯量：5部8、標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：22戶9、戶型套數(shù)配比：35-36m2,占36%51-54m2,占45%63-67m2,占18%公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖公寓戶型說明133產(chǎn)品分析寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1298平米，能自由分割組合，沒有明顯的劣勢，但優(yōu)劣有待塑造寫字樓基礎(chǔ)參數(shù)：1、單位面積：140平米左右2、體量：2.9萬平米3、層數(shù)：27層4、層高：3.6米5、電梯量：5部6、標(biāo)準(zhǔn)層面積：1298平米寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層134產(chǎn)品分析商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)：1、北樓體量：約1.4萬平米2、單層面積：約3600平米3、層數(shù)：4層5、層高：4.2米6、扶梯數(shù)量：4部/層南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)：1、南樓體量1.3萬2、單層面積：約3200平米3、層數(shù)：4層4、層高：4.2米5、扶梯數(shù)量：2部/層南樓商場一層平面圖北樓商場一層平面圖135產(chǎn)品分析美食廣場，退臺式設(shè)計，較有新意，一層適合引進(jìn)品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐美食廣場基礎(chǔ)參數(shù)：體量：約3500平米層數(shù)：5層136區(qū)位分析地處南坊新區(qū)門戶位置，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴(yán)重不足，片區(qū)價值未被發(fā)掘，一河之隔，房價相差可達(dá)千元以上！目前臨沂城市核心區(qū)河?xùn)|區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心蘭山區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)物流中心羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對外貿(mào)易加工基地。沂河南坊區(qū)，城市未來新中心區(qū)，城市發(fā)展的必然方向本案根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成“一河五片，組團(tuán)結(jié)構(gòu)，北拓東進(jìn)”的布局模式北拓東進(jìn)137市場環(huán)境分析2007年以來，市場供應(yīng)量明顯加大，各種類型產(chǎn)品紛紛涌向市場，競爭加劇，同時房地產(chǎn)政策不斷收緊，市場銷售形勢十分嚴(yán)竣！2006年市場土地存量近500萬平米，未來1-2年內(nèi)將陸續(xù)進(jìn)入市場(單位:平方米)土地購置完成土地開發(fā)待開發(fā)土地面積2005年2006年1141897(1-10月份)約5000000樓盤名稱規(guī)模建面上市時間樓盤名稱規(guī)模建面上市時間外灘別苑６萬明年上半年沂河花園１００萬已成功開數(shù)期水岸華庭６萬２００７.10濱河國際５０萬２０0７．5蘭亭水岸５萬2007.7清水灣花園３０萬２００5外灘明珠４６萬2007年下半年東方花苑１０萬２００6.12僅濱河板塊未來2年供應(yīng)量就在200萬平米以上：（不完全統(tǒng)計）138在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競爭中，項(xiàng)目所在的南坊板塊完全處于劣勢盛世華庭陽光高地臺北新城比鄰學(xué)府沂龍灣東方花苑觀河苑蘭亭水岸澳爾諾國際公館清水灣花園濱河國際水岸華庭外灘明珠沂河花園河畔花園齊魯園錦園本案濱河板塊未來熱點(diǎn)板塊城中心板塊南坊板塊濱河板塊：有景觀資源及居住環(huán)境優(yōu)勢，目前及未來的熱點(diǎn)板塊，樓盤定位走中高端、高端線路。均價：3400-4500南坊板塊，未來城市中心，目前配套不夠完善，但未來發(fā)展前景極佳，以政府微利房、福利房為主，價格相對低廉。均價：1400-3200城中心板塊，零散分布，周邊環(huán)境及相關(guān)配套差異性大，檔次差齊不全，大多走中端定位，未來將以舊城改造項(xiàng)目為主。均價：2300-3600市場競爭分析139市場競爭分析項(xiàng)目各類型產(chǎn)品市場競爭均非常激烈，銷售前景不容樂觀！樓盤名稱住宅寫字樓公寓商業(yè)競爭強(qiáng)度龍騰華景√√★★★聯(lián)安·現(xiàn)代城√√√√★★★★☆陽光高地√√★★★外灘明珠√√√★★★★盛世華庭√★☆昌隆匯城√√★★★☆水岸華庭√★★★☆城建·時代廣場√√√★★★★開元·上城國際√★★★★齊魯大廈√√★★★華通大廈√√★★★齊魯園√★★★☆沂龍灣√√★★★☆競爭強(qiáng)度慘烈激烈較激烈市場成交不活躍典型競爭樓盤分析140優(yōu)勢不明顯，劣勢及威脅較突出，營銷出路在于對項(xiàng)目機(jī)會的把握，即要對營銷戰(zhàn)略資源進(jìn)行整合優(yōu)勢不明顯項(xiàng)目具有體量大、規(guī)劃合理、產(chǎn)品類型豐富，互補(bǔ)性強(qiáng)優(yōu)勢，但優(yōu)勢不明顯，難以作為營銷突破口劣勢較突出住宅戶型存在明顯缺陷；地處城市新區(qū)，缺少配套、人氣；板塊價值未被發(fā)掘三大機(jī)會位于城市未來新中心區(qū)；產(chǎn)品類型豐富，涉及企業(yè)較多，存在品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的機(jī)會；住宅B戶型可改小市場供應(yīng)量大，住宅、寫字樓面臨很大的競爭壓力；新的同質(zhì)競爭產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)；未來兩年內(nèi)國家宏觀調(diào)控力度將持續(xù)加大三大威脅項(xiàng)目SWOT分析141目錄項(xiàng)目分析營銷戰(zhàn)略實(shí)施營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營銷資源整合營銷團(tuán)隊簡介142營銷資源整合三大機(jī)會點(diǎn)：區(qū)位、品牌、住宅改造區(qū)位資源整合策略將南坊新區(qū)包裝成臨沂的CBD,以CBD概念發(fā)掘地段價值，引發(fā)市場關(guān)注。品牌資源整合策略在銷售前，引入知名商家，大企業(yè)、酒店，利用品牌合力，強(qiáng)勢沖擊市場，提前讓客戶感受CBD價值、城市發(fā)展前景。住宅資源整合策略B戶型改成2個小戶型；通過精裝修實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化競爭，使產(chǎn)品功能變?yōu)橐松?、宜住、宜投資。143如何演繹CBD概念？CBD是什么CBD的真實(shí)性CBD的利益與承諾CBD，即中央商務(wù)區(qū)，全稱是CentralBusinessDistrict。CBD,是一個城市、一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。CBD,是一個城市政治、文化、商業(yè)、金融最集中的區(qū)域。城市規(guī)劃：將南坊新區(qū)定義為未來臨沂行政、文化、商業(yè)中心。臨沂經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，國際化大臨沂時代正在開啟，國際生態(tài)城市的建設(shè)呼喚CBD。臨沂河?xùn)|地區(qū)被定義為物流、生產(chǎn)基地，因此商務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的重心只能北移至南坊新區(qū)；舊城市中心已經(jīng)制約了大臨沂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。建設(shè)城市CBD，是時代發(fā)展的要求CBD,是一個城市地價、房價、租金最高的區(qū)域。占據(jù)CBD,就是等于占據(jù)了財富制高點(diǎn)，擁有了財富及未來。在CBD建基立業(yè)是一種身份與尊貴體現(xiàn)；以深圳CBD、北京CBD、上海浦東等各大城市CBD及城市發(fā)展作對比，實(shí)證CBD的價值與政府規(guī)劃的力量。區(qū)位資源整合策略144商業(yè)寫字樓酒店策略：招商先行，不計眼前利益。裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、大型綜合超市、專業(yè)店。目標(biāo)商家：本地、國內(nèi)、國際大型商家，如銀座、金鷹、香港百佳、家樂福、蘇寧電器等。美食廣場目標(biāo)商家：國際品牌快餐店、國內(nèi)知名品牌中餐店如肯德基、麥當(dāng)勞、毛家鈑店、小肥羊等公寓策略：尋找大買家，發(fā)揮大企業(yè)的“頭羊效應(yīng)”目標(biāo)企業(yè)：國際知名企業(yè)臨沂分公司總部國內(nèi)知名企業(yè)臨沂分公司總部國內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)本地知名企業(yè)總部策略：先適當(dāng)保留部分低樓層，引入知名酒店，如引入酒店不成功，再進(jìn)行銷售目標(biāo)商家：引入本地知名酒店，成立商務(wù)快捷酒店引入國際/國內(nèi)連鎖酒店策略：聯(lián)袂本地/國內(nèi)知名酒店管理公司作為物管公司成立酒店式公寓經(jīng)營管理公司目標(biāo)企業(yè)：陶然居酒店經(jīng)營管理公司、沂景假日酒店經(jīng)營管理公司等如何整合品牌資源？品牌資源整合策略145如何建立住宅營銷價值體系？住宅價值體系建立CBD崛起與CBD價值，預(yù)示巨大的升值空間聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價值住宅資源整合策略通過對B戶型的改造，將戶型變小，使總價降低通過精裝修賦予住宅新賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化競爭將產(chǎn)品包裝成酒店式服務(wù)住宅，實(shí)現(xiàn)形象差異化競爭，并賦予產(chǎn)品多功能：宜商、宜住、宜投資。146如何建立公寓營銷價值體系？公寓價值體系建立低首付、低總價、精裝修，宜商、宜住、宜投資CBD崛起與CBD價值，預(yù)示的巨大發(fā)展前景項(xiàng)目寫字樓、商場、酒店可帶來穩(wěn)定的租賃客源聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價值成立酒店式公寓經(jīng)營管理公司，打消投資客后顧之憂公寓資源整合策略147如何建立寫字樓營銷價值體系？寫字樓價值體系建立形象價值（詳見形象定位，略）服務(wù)與管理：國際品牌專業(yè)寫字樓物管，如第一太平戴維斯、香港仲量行、戴德梁行等。（建議）寫字樓資源整合策略區(qū)位與交通：占據(jù)CBD門戶位置，緊臨沂蒙大道交通主動脈硬件：甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，5A智能化，國際名牌電梯（3M/S以上)、無限時中央空調(diào)分戶計量、100M光纖入戶到桌面、智能IC卡門禁系統(tǒng)等。（建議）規(guī)劃：凈高不低于2.8米，大堂層高不低于8米，車位不少于250個,幕墻采用LOW-E玻璃。（建議)148目錄項(xiàng)目分析營銷戰(zhàn)略實(shí)施營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營銷資源整合營銷團(tuán)隊簡介149先進(jìn)行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、寫字樓次之，商業(yè)最后并建議以招商為主住宅公寓寫字樓品牌整合入市時間軸商業(yè)（銷售）品牌主力店品牌大商家品牌酒店經(jīng)營公司企業(yè)大客戶租或買大投資客，大買家目標(biāo)客戶群銷售周期3-6個月以臨沂蘭山區(qū)及周邊縣區(qū)投資客戶為主。投資型自用型辦公型商住型6個月8個月推售單位30%保留，70%推售全部推售寫字樓的宣傳推廣時機(jī)在公寓之后，但銷售時機(jī)可前置整體推售戰(zhàn)略年輕新銳，單身貴族，結(jié)婚買房或過渡性居住；生意人、企業(yè)中高層二次、多次置業(yè)或給子女買房投資客戶辦公買家以招商為主以企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦公需求為主大投資客戶150住宅操作戰(zhàn)略客戶付款測算（不計租約）面積單價（僅作參考）總價（元）首付月供（20年）比例52300015.64.6890620%703000216.3122040%903000278.1156840%客戶付款測算（計租約）面積單價（僅作參考）總價（萬元）開發(fā)商實(shí)收單價實(shí)際首付應(yīng)首付月供52350018.230002.95.5105770350024.530003.87.3142390350031.5300059.51830常規(guī)操作模式我司建議模式通過提高單價，降低首付的方式實(shí)現(xiàn)快速銷售，并保證開發(fā)商預(yù)期銷售利潤151公寓采用帶租約銷售，租約2年，按月結(jié)，可充抵客戶月供，使頭2年月供為零，且交樓前只交3成首付，另2成待交樓時再交付公寓操作戰(zhàn)略客戶付款測算（不計租約）面積（m2)單價（僅作參考）總價（萬元）首付（萬元）月供（10年）比例32350011.25.667236%52350018.29.1109245%65350022.711.3135618%客戶付款測算（計租約）面積單價（僅作參考）總價（元）2年租約（萬元）首付應(yīng)首期(萬元）頭2年月供后8年月供32400012.81.83.86.4076852400020.836.210.401248654000263.77.81301560常規(guī)操作模式我司建議模式152寫字樓營銷的關(guān)鍵在于定位精準(zhǔn)，另外品牌大客戶的進(jìn)駐對寫字樓營銷起著重要作用寫字樓操作戰(zhàn)略定位原則品牌力塑造形象力朔造寫字樓營銷三大關(guān)鍵點(diǎn)153項(xiàng)目整體形象與公寓、住宅、寫字樓形象，既要有聯(lián)系，亦要有所區(qū)別形象整合戰(zhàn)略形象定位整體形象定位CBD價值運(yùn)營體住宅、公寓、寫字樓、購物中心公寓形象定位CBD·SOHO住宅形象定位CBD精裝修酒店式住宅寫字樓形象定位CBD首席商務(wù)執(zhí)行官154由于項(xiàng)目總形象與各類型產(chǎn)品分形象容易混淆，建議將不同時期推出的產(chǎn)品冠以“×號作品”，并分別取分案名形象整合戰(zhàn)略環(huán)球國際商務(wù)中心，03號作品環(huán)球國際商務(wù)中心，01號作品環(huán)球國際商務(wù)中心，02號作品155以CBD概念為核心，以投資引導(dǎo)為手段，將營銷理念滲入到各類型產(chǎn)品賣點(diǎn)中營銷訴求戰(zhàn)略說CBD價值營銷訴求主線談臨沂大發(fā)展講述項(xiàng)目的投資價值溝通產(chǎn)品細(xì)節(jié)與賣點(diǎn)寫字樓住宅商業(yè)156目錄項(xiàng)目分析營銷戰(zhàn)略實(shí)施營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營銷資源整合營銷團(tuán)隊簡介157以整體形象入市，戶外先行，以CBD概念切入市場，迅速搶占市場眼球戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)1主打廣告語：（建議）這個世紀(jì),屬于CBD80年代，錯過了深圳90年代，錯過了浦東2008年，你不能再錯過CBD158酒店式住宅攜“SP活動+金佰利會+媒體廣告”重磅出擊，引發(fā)客戶廣泛關(guān)注與參與戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)2主打廣告語：（建議）回家，就象住酒店！2萬，入住時尚套房3萬，入住豪華套房4萬，入住總統(tǒng)套房SP活動：（建議）“環(huán)球體驗(yàn)”之旅：

一等獎：歐洲12日游二等獎：韓國7日游三等獎：港澳4日游159利用SP活動、體驗(yàn)式營銷，不斷制造人氣和熱點(diǎn)，將項(xiàng)目宣傳推至高潮戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)3營銷活動：（建議）借勢奧運(yùn)會1、主題為：“我是冠軍”的（前）奧運(yùn)冠軍挑戰(zhàn)賽2、邀請2008年奧運(yùn)冠軍現(xiàn)場作秀表演、談成長歷程。公關(guān)活動1、主題為：“城市CBD價值研討會”2、邀請經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇：“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式下的投資策略”其它低成本的活動營銷1、啤酒、水果、美食節(jié)2、臨沂城區(qū)老照片有獎?wù)骷罢褂[3、舉辦車友會活動及奧運(yùn)觀摩活動4、大品牌簽約儀式160