有關(guān)地價(jià)評(píng)估的一些認(rèn)識(shí)

地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系有關(guān)地價(jià)指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)評(píng)估方法—假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）建設(shè)用地、地價(jià)與城鎮(zhèn)化建設(shè)用地、地價(jià)與GDP建設(shè)用地、地價(jià)與交通第1頁(yè)/共95頁(yè)第一頁(yè)，共96頁(yè)。一、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系觀點(diǎn)1，地價(jià)上漲是引起房?jī)r(jià)上漲的主要因素觀點(diǎn)2，地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的因素因素之一，但不是主要因素房?jī)r(jià)上漲的主要因素有：一、土地，二、市場(chǎng)供求（需求：自住、投資、投機(jī)），三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資，拉動(dòng)GDP，四、城市居民收入增加，購(gòu)買力增加，住房升級(jí)換代，五、城市更新改造、拆遷的被動(dòng)需求，六、建材漲價(jià)，七、投資渠道單一，股市不景氣，八、人民幣升值，九、城鎮(zhèn)化加速，九、開(kāi)發(fā)商左右。概括：四方面：市場(chǎng)供求關(guān)系、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、消費(fèi)心理預(yù)期。第2頁(yè)/共95頁(yè)第二頁(yè)，共96頁(yè)。一、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系商品房定價(jià)（1）成本加成定價(jià)（成本＋利潤(rùn)），（2）盈虧平衡定價(jià)（收支平衡），（3）目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)，（4）需求導(dǎo)向定價(jià)，（5）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)，等。介于以上，土地估價(jià)應(yīng)研究：征地補(bǔ)償費(fèi)用，拆遷成本，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，建筑安裝成本，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，土地資源稀缺性，市場(chǎng)供求，GDP與地價(jià)，房地產(chǎn)周期，城鎮(zhèn)化速度，土地供應(yīng)，金融等。第3頁(yè)/共95頁(yè)第三頁(yè)，共96頁(yè)。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)第4頁(yè)/共95頁(yè)第四頁(yè)，共96頁(yè)。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)測(cè)算模型的選取地價(jià)指數(shù)的編制與一般物價(jià)指數(shù)的編制差異較大。特別是在權(quán)數(shù)的確定上。一般物價(jià)指數(shù)編制中，所用的資料都是商品流通過(guò)程中實(shí)際的商品交易數(shù)據(jù)。因此，物價(jià)指數(shù)公式中的權(quán)重可以從商品流通的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中求取。而地價(jià)指數(shù)測(cè)算中選取的樣點(diǎn)資料并非全都是真正的土地交易案例，地價(jià)的求取往往通過(guò)間接的方法。住宅用地地價(jià)主要通過(guò)從房?jī)r(jià)中剝離地價(jià)，商業(yè)地價(jià)則是主要通過(guò)從房屋租金中剝離地價(jià)，真正意義上的土地交易案例較少，無(wú)法確定從實(shí)際工作中取得各級(jí)各類土地的實(shí)際交易額，因此，在確定分類地價(jià)指數(shù)和地價(jià)總指數(shù)的計(jì)算公式時(shí)就無(wú)法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但為了盡量準(zhǔn)確反映地價(jià)的變化幅度，我們借鑒美國(guó)的一種股票價(jià)格指數(shù)：價(jià)值線綜合平均數(shù)。[1]

拉式公式：K=∑P1q0/∑P0q0，以固定基期流轉(zhuǎn)量作為權(quán)數(shù)。[2]帕氏公式：K=∑P1q1/∑P0q1，以報(bào)告期流轉(zhuǎn)量作為權(quán)數(shù)。第5頁(yè)/共95頁(yè)第五頁(yè)，共96頁(yè)。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)價(jià)值線綜合平均數(shù)雖稱為平均數(shù)，實(shí)際上是一個(gè)股價(jià)指數(shù)，由美國(guó)價(jià)值線投資咨詢顧問(wèn)處編制和發(fā)表。它包括了紐約證券交易所，美國(guó)股票交易所和場(chǎng)外交易市場(chǎng)（OTC）發(fā)行的主要股票。該指數(shù)的計(jì)算方法是不加權(quán)的幾何平均法，即以樣本中的N種的價(jià)格相對(duì)數(shù)之積，開(kāi)N次方根。第6頁(yè)/共95頁(yè)第六頁(yè)，共96頁(yè)。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)拉氏或帕氏公式。公式中的權(quán)重，多采用土地面積或宗地個(gè)數(shù)。筆者認(rèn)為以土地面積或宗地個(gè)數(shù)作為土地價(jià)格或地價(jià)指數(shù)的權(quán)重是不合理的：①在分級(jí)分類地價(jià)指數(shù)的測(cè)算中，若以所選樣本的土地面積或樣本個(gè)數(shù)作為價(jià)格的權(quán)重，由于樣本是人為選取的，樣本的土地面積或個(gè)數(shù)會(huì)直接影響地價(jià)指數(shù)的大小。因此，地價(jià)指數(shù)會(huì)被人為地增大或減小，使得地價(jià)指數(shù)不能客觀反映地價(jià)的變動(dòng)情況。②在地價(jià)類指數(shù)或總指數(shù)的測(cè)算公式中，若以各級(jí)各類土地的面積或各類土地的面積作為權(quán)重，由于各類或各級(jí)土地的面積在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是相對(duì)穩(wěn)定的，而且土地面積的大小不能反映土地市場(chǎng)交易額的大小或交易頻繁程度，因此，以土地面積為權(quán)重測(cè)算的地價(jià)指數(shù)不能客觀反映價(jià)格變動(dòng)中的市場(chǎng)交易量（或頻率）的影響因素。比如某城市一級(jí)商業(yè)用地的價(jià)格變動(dòng)較大而且交易活躍、交易量大但土地總面積較小，其他級(jí)別的商業(yè)用地價(jià)格變動(dòng)小且交易量很少但土地總面積很大，根據(jù)價(jià)格指數(shù)理論，土地交易市場(chǎng)上價(jià)格的總體變動(dòng)是由一級(jí)商業(yè)用地起主要作用，但若用土地面積作為權(quán)重計(jì)算出的價(jià)格指數(shù)會(huì)呈相反趨勢(shì)。第7頁(yè)/共95頁(yè)第七頁(yè)，共96頁(yè)。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)采用價(jià)值線綜合平均數(shù)或者說(shuō)幾何平均數(shù)來(lái)測(cè)算地價(jià)指數(shù)有以下優(yōu)點(diǎn)：①在目前我們無(wú)法獲取土地交易市場(chǎng)上的客觀交易額的情況下，采用價(jià)值線綜合平均數(shù)法，避免了用土地面積或宗地個(gè)數(shù)為權(quán)重而帶來(lái)的人為偏差。②價(jià)值線綜合平均數(shù)法在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期中，計(jì)算股票價(jià)格指數(shù)取得了很大成功，在價(jià)格指數(shù)的測(cè)算中值得借鑒。③價(jià)值線綜合平均數(shù)法簡(jiǎn)潔、明了，操作性強(qiáng)。尤其是在土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)，交易活躍的城市，采用該方法會(huì)簡(jiǎn)化大量不必要的工作量，而且能很客觀地反映地價(jià)的變動(dòng)程度。第8頁(yè)/共95頁(yè)第八頁(yè)，共96頁(yè)。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)（2）各類指數(shù)測(cè)算模型①分級(jí)分類指數(shù)樣本宗地為某類某級(jí)土地中的標(biāo)準(zhǔn)宗地或交易地價(jià)樣點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)內(nèi)涵一致，交易地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)在用于地價(jià)指數(shù)測(cè)算前首先參照標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修正，而且在樣點(diǎn)選取時(shí)遵守地價(jià)區(qū)域均勻分布的原則，所以樣本宗地設(shè)置中使它們的地價(jià)標(biāo)示水平大致相似，因而權(quán)重均為1。Iij=∑[(Pit/Pi0)/nij]×100Iij:i級(jí)j類指數(shù);Pt:樣本宗地現(xiàn)期價(jià)格P0:樣本宗地基期價(jià)格nij:j級(jí)i類樣本宗地的個(gè)數(shù)第9頁(yè)/共95頁(yè)第九頁(yè)，共96頁(yè)。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)②分類指數(shù)以i類各級(jí)指數(shù)的乘積求j次方根，得出i類指數(shù)。

Ii--i類地價(jià)指數(shù)；Iij—j級(jí)i類地價(jià)指數(shù)。③總指數(shù)城市土地價(jià)格總指數(shù)等于城市各類土地價(jià)格指數(shù)的幾何平均數(shù)

I---地價(jià)總指數(shù)；Ii--i類地價(jià)指數(shù)（如商業(yè)地價(jià)指數(shù)、住宅地價(jià)指數(shù)等）。第10頁(yè)/共95頁(yè)第十頁(yè)，共96頁(yè)。三、中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)

研究意義描述寫(xiě)字樓價(jià)格變動(dòng)規(guī)律，反映寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求變化揭示寫(xiě)字樓價(jià)格的宏觀水平，預(yù)測(cè)寫(xiě)字樓價(jià)格未來(lái)走勢(shì)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展，便于投資者選擇合適的投資時(shí)機(jī)完善寫(xiě)字樓價(jià)格公布制度，加強(qiáng)寫(xiě)字樓價(jià)格管理為房地產(chǎn)稅收提供依據(jù)提高市場(chǎng)通明度，符合WTO規(guī)則為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整提供重要參數(shù)為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與寫(xiě)字樓價(jià)格動(dòng)態(tài)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)體系建立數(shù)據(jù)基礎(chǔ)第11頁(yè)/共95頁(yè)第十一頁(yè)，共96頁(yè)。三、中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)成本投入法加權(quán)平均法重復(fù)交易法特征價(jià)格法第12頁(yè)/共95頁(yè)第十二頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)第13頁(yè)/共95頁(yè)第十三頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)第14頁(yè)/共95頁(yè)第十四頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)第15頁(yè)/共95頁(yè)第十五頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)第16頁(yè)/共95頁(yè)第十六頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)第17頁(yè)/共95頁(yè)第十七頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)樣本的確定交易價(jià)格指數(shù)樣本數(shù)量：銷售樓盤(pán)采取全面抽樣，要求所選樣本應(yīng)該是拿到銷售許可證的并且已銷售2-3個(gè)月的項(xiàng)目（銷售量已超過(guò)85%的寫(xiě)字樓應(yīng)該剔除）。租金指數(shù)樣本數(shù)量：全面覆蓋寫(xiě)字樓面積在1萬(wàn)平方米以上的所有項(xiàng)目；寫(xiě)字樓面積在1萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，按上述抽樣原則抽取30個(gè)樣本。樣本采集時(shí)點(diǎn)：每月最后一個(gè)星期五。樣本采集的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：指數(shù)測(cè)算中所需的基本數(shù)據(jù)為每個(gè)寫(xiě)字樓的交易價(jià)格（實(shí)際成交價(jià)格）和租賃價(jià)格（實(shí)際租金，不含物業(yè)管理費(fèi)）（以離采集時(shí)點(diǎn)最近的一筆合同為準(zhǔn)）。具體數(shù)據(jù)包括：交易價(jià)格/實(shí)際租金、交易（出租）面積、交易（出租）時(shí)間、以及當(dāng)期建筑面積、樓層面積、層高。第18頁(yè)/共95頁(yè)第十八頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)樓層：通過(guò)大量調(diào)查及分析，為消除寫(xiě)字樓不同樓層對(duì)指數(shù)造成的偏差，我們把7層作為10層以上寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)樓層，將3層作為10層以下寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)層。標(biāo)準(zhǔn)層是指數(shù)測(cè)算的基本平臺(tái)，所有當(dāng)期調(diào)查的價(jià)格（租金）都要轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)層的價(jià)格或租金，以利于消除由于樓層變化而產(chǎn)生對(duì)指數(shù)波動(dòng)的偏差。樣本數(shù)據(jù)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)單位。（1）交易價(jià)格的單位為元/平方米，租金單位為元/平方米·天；（2）幣種：采用人民幣計(jì)算，外幣幣種一律按交易期間匯率折算，并注明折算比率；（3）涉及面積指建筑面積，單位為平方米。第19頁(yè)/共95頁(yè)第十九頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模型，以消除不同樓層對(duì)價(jià)格指數(shù)測(cè)算造成的偏差。為此，我們根據(jù)數(shù)據(jù)抽樣規(guī)則，抽取37個(gè)樣本，求取各層均價(jià)，并將層數(shù)與價(jià)格建立回歸模型，經(jīng)綜合分析，得出以下標(biāo)準(zhǔn)化處理模型：1、對(duì)于10層以上的在租寫(xiě)字樓：樓層和價(jià)格之間存在高度相關(guān)（r=0.858）；樓層和價(jià)格之間的線形關(guān)系：Y=0.024*X+4.067（可決系數(shù)=0.839）；7層定為標(biāo)準(zhǔn)層，由于7層成交價(jià)格與報(bào)價(jià)的偏差最小。第20頁(yè)/共95頁(yè)第二十頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)對(duì)于10層以下的在租寫(xiě)字樓：樓層和價(jià)格之間存在一定相關(guān)（r=0.7173）；樓層和價(jià)格之間的線形關(guān)系：Y=0.0859*X+3.202（可決系數(shù)=0.5145）；3層定為標(biāo)準(zhǔn)層，由于3層成交價(jià)格與報(bào)價(jià)的偏差最小。對(duì)于在售寫(xiě)字樓：樓層和價(jià)格之間存在高度相關(guān)（r=0.9529）；樓層和價(jià)格之間的線形關(guān)系：Y=99.89*X+11475.44（可決系數(shù)=0.908）；10層以上以7層為標(biāo)準(zhǔn)層，10層以下以3層為標(biāo)準(zhǔn)層。

第21頁(yè)/共95頁(yè)第二十一頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)根據(jù)抽樣調(diào)查所獲得上述數(shù)據(jù)，采用拉氏公式，測(cè)算中關(guān)村寫(xiě)字樓租金指數(shù)和價(jià)格指數(shù)：第22頁(yè)/共95頁(yè)第二十二頁(yè)，共96頁(yè)。中關(guān)村寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)第23頁(yè)/共95頁(yè)第二十三頁(yè)，共96頁(yè)。四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）馮長(zhǎng)春北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系二零零六年四月第24頁(yè)/共95頁(yè)第二十四頁(yè)，共96頁(yè)。一、定義假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、倒算法等。它不僅被大量用于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，而且也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法。其基本思路是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本與效益分析，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期總收入或房?jī)r(jià)中扣除各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)后，倒算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

第25頁(yè)/共95頁(yè)第二十五頁(yè)，共96頁(yè)。二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路簡(jiǎn)而言之，剩余法測(cè)算地價(jià)的理論依據(jù)是采用倒算的公式，計(jì)算出在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，完全由土地產(chǎn)生的超額利潤(rùn)部分，即地價(jià)。剩余法的理論基礎(chǔ)可以追溯到18世紀(jì)著名古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密（AdamSmith）關(guān)于地租原理和19世紀(jì)區(qū)位論的創(chuàng)造人杜能關(guān)于農(nóng)業(yè)區(qū)位論的論述當(dāng)中。杜能在《獨(dú)立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系》一書(shū)曾指出：“有一田莊，莊上全部房屋、樹(shù)木、垣籬都遇焚毀，凡想購(gòu)置這一田莊的人，在估值時(shí)總首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價(jià)?！笨梢哉f(shuō)，這是最早關(guān)于剩余法基本思想的闡述。第26頁(yè)/共95頁(yè)第二十六頁(yè)，共96頁(yè)。二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路剩余法的基本思想也可用這樣一個(gè)假想的例子來(lái)形象地表達(dá)“假如有一家土地即將出讓，地產(chǎn)商就需首先研究該宗土地的內(nèi)外條件，如面積大小、周圍環(huán)境、允許用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及規(guī)定的容積率、覆蓋率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，按最高效用和最佳利用原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完的建筑物連同土地轉(zhuǎn)讓出去的價(jià)格，以及建造建筑物所花費(fèi)的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、銷售費(fèi)和投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、稅收等等之后，再?gòu)念A(yù)測(cè)的土地與其上建筑物的共同轉(zhuǎn)讓價(jià)格即樓價(jià)中，減去建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息利潤(rùn)和稅收之后，就可得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買這宗土地所能承受的最高價(jià)格。第27頁(yè)/共95頁(yè)第二十七頁(yè)，共96頁(yè)。三、基本公式地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－發(fā)展商利潤(rùn)－稅金式中：（1）建筑費(fèi)依據(jù)社會(huì)一般發(fā)生費(fèi)用及行業(yè)慣例預(yù)算；（2）專業(yè)費(fèi)用包括建筑師、工程師、測(cè)量師的收費(fèi)，一般以占建筑費(fèi)的百分比i計(jì)算，即：專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×I；（3）正常利息率為r，則利息＝（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià)）×r；（4）正常利潤(rùn)率為p，則利潤(rùn)＝（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià)）×p；（5）與地價(jià)有關(guān)的稅收為t，（6）按上述每項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法匯總，即可得到：地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－建筑費(fèi)×i－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià)）×r－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià)）×p－t。第28頁(yè)/共95頁(yè)第二十八頁(yè)，共96頁(yè)。三、基本公式整理上式，剩余法評(píng)估地價(jià)的公式又可表示為：第29頁(yè)/共95頁(yè)第二十九頁(yè)，共96頁(yè)。待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格指開(kāi)發(fā)前的“生地”或“素地”的價(jià)格，用原價(jià)倒算法。具體計(jì)算公式為：第30頁(yè)/共95頁(yè)第三十頁(yè)，共96頁(yè)。四、難點(diǎn)與問(wèn)題大家知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從投資建設(shè)到竣工驗(yàn)收交付使用需要一定的周期，在這一周期過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)資金費(fèi)用的投入和回收都與它們發(fā)生的時(shí)點(diǎn)緊密相關(guān)，即資金的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)形態(tài)時(shí)刻貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中。據(jù)此，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中所涉及的土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不同時(shí)段上的現(xiàn)金流動(dòng)量，充分反映出資金運(yùn)用的時(shí)間價(jià)值規(guī)律特征，因此，假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)際評(píng)估中運(yùn)用的關(guān)鍵是判斷好各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律進(jìn)行估算，才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。但是，目前的問(wèn)題就在于有關(guān)估價(jià)書(shū)籍對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用和銷售收入等指標(biāo)的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致，從而造成實(shí)際評(píng)估結(jié)果的偏差。針對(duì)這一情況，現(xiàn)就假設(shè)開(kāi)發(fā)法的具體計(jì)算公式、利息、利潤(rùn)的計(jì)算等問(wèn)題進(jìn)行討論。第31頁(yè)/共95頁(yè)第三十一頁(yè)，共96頁(yè)。四、難點(diǎn)與問(wèn)題（一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇從資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算角度考慮，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算方法可分為動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種方式。所謂動(dòng)態(tài)方式，就是考慮貨幣時(shí)間價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從復(fù)利計(jì)算公式出發(fā)，運(yùn)用折現(xiàn)現(xiàn)金流的方法逐一考慮不同時(shí)點(diǎn)的資金變化情況來(lái)估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。靜態(tài)方式，則不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，僅從單利計(jì)息的角度著眼，考慮利息支出作為一項(xiàng)投資機(jī)會(huì)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。因此，在實(shí)務(wù)評(píng)估中，動(dòng)態(tài)與靜態(tài)評(píng)估方法的運(yùn)用，應(yīng)針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的進(jìn)行選擇。第32頁(yè)/共95頁(yè)第三十二頁(yè)，共96頁(yè)。

（一）資金的時(shí)間價(jià)值

一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程往往要持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，而投資的資金支出，大多在建設(shè)初期發(fā)生；投資的收益大多在建設(shè)后期發(fā)生；這些資金的流出和流入發(fā)生在不同的時(shí)期。因此，要評(píng)價(jià)投資方案是否可行，必須將這些現(xiàn)金流量折成到同一時(shí)點(diǎn)才具可比性。這樣，折現(xiàn)率（）的選擇必須能反映“資金的時(shí)間價(jià)值”和“未來(lái)不確定因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)”，即：折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)率第33頁(yè)/共95頁(yè)第三十三頁(yè)，共96頁(yè)。（一）資金的時(shí)間價(jià)值你有6個(gè)橘子、3個(gè)蘋(píng)果、1塊手表。如果這三件商品是市場(chǎng)上主要的商品，你可以根據(jù)價(jià)格進(jìn)行三種商品的交換，賣出你所有的商品，以換取你想要的商品。為了計(jì)算你所擁有的商品，以它們的價(jià)值來(lái)計(jì)算是一種有用的方式。這樣，我們可以對(duì)差異巨大的商品進(jìn)行比較，這種比較是為了方便各種商品的買賣，而不是為了消費(fèi)（即使用）。我不喜歡鉆石，我喜歡冰淇淋蛋筒，但是只要我進(jìn)入了市場(chǎng)，我寧愿擁有1克拉的鉆石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。第34頁(yè)/共95頁(yè)第三十四頁(yè)，共96頁(yè)。（一）資金的時(shí)間價(jià)值同樣的方法可以用來(lái)為各種商品定價(jià)，而不受時(shí)間的限制。假設(shè)我得到了兩份雇傭合同：哈佛大學(xué)以年薪8萬(wàn)美元雇傭我10年;耶魯大學(xué)準(zhǔn)備第一年給我6.2萬(wàn)美元，但是保證在隨后的9年里，他將以每年4000美元的幅度給我增加工資。雙方都以10年為期限，以10年的工資換取我10年工作（10年的工資換取他們所要的物品）。應(yīng)該接受哪一份合同呢？要知道錢的價(jià)值每年都在變化。第35頁(yè)/共95頁(yè)第三十五頁(yè)，共96頁(yè)。（一）資金的時(shí)間價(jià)值為了便于比較，我用今天的現(xiàn)值衡量?jī)煞輬?bào)價(jià)。假如我今年以10％的利率借入1000美元，明年我要?dú)w還1100美元。按現(xiàn)值計(jì)算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工資總和按照1.1的比率折算，我將得出每一方出價(jià)的現(xiàn)值，應(yīng)該接受哪一份合同就一目了然了。第36頁(yè)/共95頁(yè)第三十六頁(yè)，共96頁(yè)。（一）資金的時(shí)間價(jià)值先計(jì)算哈佛的報(bào)價(jià)，每一年我的收入是8萬(wàn)美元，它的現(xiàn)值就是8萬(wàn)美元。第二年的8萬(wàn)美元可以借用公式$80000/1.1轉(zhuǎn)換成第一年的價(jià)值（現(xiàn)值）；如果我在第一年借入這筆錢，我正好用第二年的收入還清這筆借款。第三年，8萬(wàn)美元的現(xiàn)值是$80000/(1.1*1.1)，以此類推。將表1－1的第三欄中的所有數(shù)目相加，我們得出哈佛10年報(bào)價(jià)的現(xiàn)值總和為540723美元。相當(dāng)于我在第一年借入這個(gè)數(shù)目，然后用整整10年的收入償還。第37頁(yè)/共95頁(yè)第三十七頁(yè)，共96頁(yè)。

（一）資金的時(shí)間價(jià)值

年數(shù)哈佛的年薪哈佛年薪的現(xiàn)值耶魯?shù)哪晷揭斈晷降默F(xiàn)值1$80000$80000$62000$620002$80000$72727$66000$600003$80000$66116$70000$578514$80000$60105$74000$555975$80000$54641$78000$532756$80000$49674$82000$509167$80000$45158$86000$485458$80000$41053$90000$461849$80000$37321$94000$4385210$80000$33928$98000$41562總計(jì)$540723$519782表1－1兩份工作的比較

第38頁(yè)/共95頁(yè)第三十八頁(yè)，共96頁(yè)。（一）資金的時(shí)間價(jià)值

用同樣的計(jì)算方法，我得出了耶魯10年報(bào)價(jià)的現(xiàn)值，他的報(bào)價(jià)比哈佛低。通過(guò)恰當(dāng)?shù)慕栀J比較，哈佛提供的每一筆年收入都可以轉(zhuǎn)換成耶魯提供的年收入，并且還有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的報(bào)價(jià)比較符合我的利益。這就如同價(jià)值100美元的商品顯然高于價(jià)值90美元的商品，如果我們通過(guò)商品出售獲得100美元，再用這筆錢購(gòu)買價(jià)值90美元的商品，顯然有10美元的剩余，這就是我們的收益。利用這種現(xiàn)值計(jì)算方法。我們可以對(duì)任何一筆投資項(xiàng)目、雇用合同或類似的經(jīng)濟(jì)行為作出評(píng)估。我們只要能夠按時(shí)間順序?qū)⑦@些經(jīng)濟(jì)行為的收益（為正）或成本（為負(fù)）一一列出，就會(huì)一清二楚。如果你必須從中作出選擇，你顯然會(huì)選擇現(xiàn)值高的一列數(shù)值。第39頁(yè)/共95頁(yè)第三十九頁(yè)，共96頁(yè)。（一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇我認(rèn)為：適合用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算的情況有：待開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格評(píng)估；待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；已完成拆遷的空地的地價(jià)評(píng)估；正在建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；需要改造的舊有房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估；待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期投資利潤(rùn)估算；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需控制的最大成本費(fèi)用，以及開(kāi)發(fā)商試圖獲得擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高承受價(jià)格。第40頁(yè)/共95頁(yè)第四十頁(yè)，共96頁(yè)。（一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇上述情況，都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，預(yù)估開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各項(xiàng)投資費(fèi)用發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的金額，以及預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)周期末房屋的預(yù)期售價(jià)和銷售總收入、銷售總費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等，然后利用不同的貼現(xiàn)期和貼現(xiàn)率將它們折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初或估價(jià)時(shí)點(diǎn)，從而得到所要求的估價(jià)結(jié)果。所以，用動(dòng)態(tài)計(jì)算方式比較合適。第41頁(yè)/共95頁(yè)第四十一頁(yè)，共96頁(yè)。（一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇靜態(tài)方式主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價(jià)評(píng)估。因?yàn)橐呀ǔ傻姆课輧r(jià)格，可通過(guò)市場(chǎng)比較法直接求得，建筑費(fèi)用和其他各項(xiàng)費(fèi)用均可根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)上的正常一般情況預(yù)算，或直接用成本法測(cè)算建筑物的價(jià)格，然后從房?jī)r(jià)中扣除，即可得到估價(jià)時(shí)日的土地價(jià)格，所以，適宜用靜態(tài)方式測(cè)算。第42頁(yè)/共95頁(yè)第四十二頁(yè)，共96頁(yè)。（一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇另外，應(yīng)注意兩點(diǎn)：其一，動(dòng)態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評(píng)估項(xiàng)目中混合使用，這樣不僅會(huì)產(chǎn)生重復(fù)計(jì)算，而且使估算結(jié)果出現(xiàn)偏差；其二，同一項(xiàng)目不能用兩種方法分別計(jì)算，這樣有可能出現(xiàn)測(cè)算結(jié)果差別較大，給人產(chǎn)生評(píng)估方法不科學(xué)合理的印象，使評(píng)估價(jià)格的可信程度受到影響。下面的例題中就存在這些問(wèn)題。第43頁(yè)/共95頁(yè)第四十三頁(yè)，共96頁(yè)。[例題1]某七通一平的空地，面積1200平米，允許用途為商住混合樓，容積率7，覆蓋率≦50％，土地使用年限50年。1992年8月出售，求購(gòu)買價(jià)。其他估價(jià)條件：（1）設(shè)計(jì)建筑面積8400平方米，14層，1～2層1200平方米用于商業(yè)，3～14層7200平方米用于住宅；（2）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估計(jì)：總建筑費(fèi)600萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6％，利息率10％，稅費(fèi)按樓價(jià)的4％計(jì)；（3）建設(shè)共需3年完成（到1995年8月），第一年投入50％的總建筑費(fèi)，第二年投入30％，第三年投入20％；（4）假設(shè)建成后即可全部售出，預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)商業(yè)樓3000元/平方米，住宅樓1800元/平方米，投資利潤(rùn)率為20％。第44頁(yè)/共95頁(yè)第四十四頁(yè)，共96頁(yè)。該題的計(jì)算過(guò)程與結(jié)果為：總樓價(jià)＝[(3000×1200)÷(1＋10％)3]＋[(1800×7200)÷(1＋10％)3]＝12441528（元） （2）總建筑費(fèi)＝[(6000000×50％)÷(1＋10％)0.5]＋[(6000000×30％)÷(1＋10％)1.5]＋[(6000000×20％)÷(1＋10％)2.5]＝5366182（元） （3）總地價(jià)＝[12441528－5366182×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×10％＋6％×20％）－12441528×4％]÷(1＋10％＋20％)＝3499437（元） （4）單地價(jià)＝3499437÷1200＝2916（元/平方米）第45頁(yè)/共95頁(yè)第四十五頁(yè)，共96頁(yè)。這一估價(jià)過(guò)程存在如下問(wèn)題： （1）動(dòng)態(tài)方法和靜態(tài)方法混用?？倶莾r(jià)、總建筑費(fèi)的計(jì)算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)計(jì)算公式；地價(jià)計(jì)算卻直接套用靜態(tài)計(jì)算的理論公式。 （2）利息計(jì)算存有偏差，與假設(shè)開(kāi)發(fā)法的總體評(píng)估思路矛盾。以土地利息支出和建筑費(fèi)利息支出為例，兩者的計(jì)算過(guò)程為（10％為年利率）： 土地利息＝地價(jià)×10％； 建筑費(fèi)利息支出＝各年建筑費(fèi)的折現(xiàn)值之和×10％ 地價(jià)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初支付，按本題折現(xiàn)思路考慮，理應(yīng)不再存在土地利息支出因素；并且本題利息支出的算法，應(yīng)理解為僅是一年內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用，是按單利計(jì)算的結(jié)果。同樣道理，分年支出的建筑費(fèi)折現(xiàn)之后，利息因素業(yè)已考慮在內(nèi)；在折現(xiàn)基礎(chǔ)上按單利方式加算一年利息，無(wú)疑折現(xiàn)和計(jì)算方法思路自相矛盾，結(jié)果有一定重復(fù)計(jì)算。此外，依照總體評(píng)估的思路，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)統(tǒng)一到某一時(shí)點(diǎn)上，而且再逐步分解，本題算法與此有悖。第46頁(yè)/共95頁(yè)第四十六頁(yè)，共96頁(yè)。鑒于上述分析，本題按不同的思路有不同的正確解法，具體如下：靜態(tài)計(jì)算思路（將計(jì)算時(shí)點(diǎn)定在銷售時(shí)）按本題給定條件，實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)收支為：總樓價(jià)1656萬(wàn)元，總稅費(fèi)66.24萬(wàn)元，總建筑費(fèi)600萬(wàn)元，總專業(yè)費(fèi)36萬(wàn)元。 總利息支出＝總地價(jià)×10％×3＋第一年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)×2.5×10％＋第二年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)×1.5×10％＋第三年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)×0.5×10％）＝0.3×總地價(jià)＋600×（1＋6％）×(50％×2.5×10％＋30％×1.5×10％＋20％×0.5×10％)＝0.3×總地價(jià)＋114.48(萬(wàn)元)

總利潤(rùn)＝（總建筑費(fèi)＋總專業(yè)費(fèi)＋總地價(jià)）×20％＝0.2×總地價(jià)＋127.2（萬(wàn)元） 單位地價(jià)＝總地價(jià)÷土地面積＝3956（元/平方米）第47頁(yè)/共95頁(yè)第四十七頁(yè)，共96頁(yè)。(2)動(dòng)態(tài)計(jì)算思路之一（假設(shè)利息計(jì)利潤(rùn)） 總樓價(jià)和總建筑費(fèi)都參照例題1的原解法，分別為12441528元和5366182元。 總地價(jià)＝[(12441528－5366182)×(1+6％＋20％＋6％×20％)－12441528×4％]÷(1＋20％)＝4265070（元） 單位地價(jià)為3554元/平方米。第48頁(yè)/共95頁(yè)第四十八頁(yè)，共96頁(yè)。（3）動(dòng)態(tài)計(jì)算思路之二（假設(shè)利息不計(jì)利潤(rùn)）總利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)實(shí)際投入額＋總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額）×20％÷（1＋10％）3

＝0.1503×總地價(jià)＋955672.43總地價(jià)＝[12441528－5366182×（1＋6％）－9555672.43－12441528×4％]÷（1＋0.1503） ＝4607530（元） 單位地價(jià)為3840元/平方米。 從以上計(jì)算結(jié)果看，靜態(tài)方法計(jì)算的單位地價(jià)為3956元/平方米，而動(dòng)態(tài)方法計(jì)算結(jié)果為3554元/平方米，兩者相差402元/平方米。所以說(shuō)，不能用兩種方法同時(shí)評(píng)估同一項(xiàng)目。另外，動(dòng)態(tài)方法中，利息計(jì)利潤(rùn)和不計(jì)利潤(rùn)也相差了近300元/平方米。第49頁(yè)/共95頁(yè)第四十九頁(yè)，共96頁(yè)。（二）關(guān)于利息額的計(jì)算投資利息額的計(jì)算是假設(shè)開(kāi)發(fā)法中較復(fù)雜的一步，應(yīng)注意：（1）地價(jià)款一般是在投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期初一次性投入，若采用動(dòng)態(tài)計(jì)算方法時(shí)，按資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，不存在地價(jià)利息支出問(wèn)題，故不需要進(jìn)行折現(xiàn)。 （2）采用動(dòng)態(tài)計(jì)算方法時(shí)，建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用和其他費(fèi)用的折現(xiàn)過(guò)程中已含有利息的支出，無(wú)需單獨(dú)再進(jìn)行利息一項(xiàng)計(jì)算，否則，就產(chǎn)生重復(fù)計(jì)算，例題1中就存在此問(wèn)題。 （3）計(jì)息期應(yīng)根據(jù)投入資金的時(shí)點(diǎn)及其持續(xù)過(guò)程確定，若是年初投入，計(jì)息期為一年，年中投入或日均勻投入，計(jì)息期為1/2年。動(dòng)態(tài)方式計(jì)息期是開(kāi)發(fā)期末向開(kāi)發(fā)期初折算，而靜態(tài)方式則是開(kāi)發(fā)期初向開(kāi)發(fā)期末推算。第50頁(yè)/共95頁(yè)第五十頁(yè)，共96頁(yè)。（三）關(guān)于開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的計(jì)算1.目前，我們看到的房地產(chǎn)估價(jià)書(shū)籍，計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的方法有三種：（1）以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總收益或開(kāi)發(fā)總價(jià)值為基準(zhǔn)，計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)；（2）以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總成本為基準(zhǔn)，計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)；（3）以總地價(jià)、總建筑費(fèi)用、總專業(yè)費(fèi)用之和為基準(zhǔn)，計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。這三種方法究竟哪種更為合理，需要進(jìn)一步研究，但從開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率來(lái)看，三者的關(guān)系應(yīng)為：（1）＜(2)＜(3)。第51頁(yè)/共95頁(yè)第五十一頁(yè)，共96頁(yè)。

2.如果總利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)是總地價(jià)、總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用三者之和，在采用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算時(shí)，不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用加總地價(jià)之和為基數(shù)計(jì)算利潤(rùn)額。因?yàn)椋础罢郜F(xiàn)過(guò)程即計(jì)算過(guò)程”這一觀點(diǎn)，折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)中已包含利息在內(nèi)，以致無(wú)形中，利息也計(jì)了利潤(rùn)。另外，應(yīng)注意利潤(rùn)的取得應(yīng)在商品房售出之時(shí)，無(wú)銷售收入則無(wú)利潤(rùn)可言。因此，總利潤(rùn)值也應(yīng)進(jìn)行折現(xiàn)，以與其他指標(biāo)相統(tǒng)一。據(jù)此分析，例題1中，總利潤(rùn)的正確計(jì)算式應(yīng)為：總利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)實(shí)際投入額＋總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額）×20％÷（1＋10％）3

＝（總地價(jià)＋6000000＋360000）×20％÷（1＋10％）3

＝0.1503×總地價(jià)＋955672.43第52頁(yè)/共95頁(yè)第五十二頁(yè)，共96頁(yè)。五、建設(shè)用地、地價(jià)與城鎮(zhèn)化、GDP等的關(guān)系分析北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU馮長(zhǎng)春北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系2006年4月昆明第53頁(yè)/共95頁(yè)第五十三頁(yè)，共96頁(yè)。一、建設(shè)用地、地價(jià)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU我國(guó)城鎮(zhèn)化經(jīng)歷的階段第54頁(yè)/共95頁(yè)第五十四頁(yè)，共96頁(yè)。一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析第55頁(yè)/共95頁(yè)第五十五頁(yè)，共96頁(yè)。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，1984-2003年，我國(guó)城市化水平從23.01%上升到40.53%，年均增長(zhǎng)0.88%；在城市建設(shè)用地方面，根據(jù)《城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)》提供的資料，同期我國(guó)城市建設(shè)用地由8480.4km2，增至28971.9km2，建設(shè)用地面積增加了240%，年均增長(zhǎng)率為12%?？梢哉f(shuō)，城市化的發(fā)展在一定程度上推動(dòng)了建設(shè)用地的擴(kuò)展。1984-2001年，建設(shè)用地增加了64%，年均增長(zhǎng)率為6.39%；而同期城市非農(nóng)業(yè)人口增加41%，年均增長(zhǎng)率為4.39%。可見(jiàn)城市用地增長(zhǎng)率已超過(guò)城市人口增長(zhǎng)率。一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析第56頁(yè)/共95頁(yè)第五十六頁(yè)，共96頁(yè)。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU北京市近年城市化水平與建設(shè)用地規(guī)模關(guān)系

分析北京市1994－2003年的數(shù)據(jù)情況，發(fā)現(xiàn)在城市化發(fā)展的不同階段（不同的城市化水平），對(duì)建設(shè)用地的增量需求也不盡相同，呈現(xiàn)出一定的階段性變化規(guī)律，這與我國(guó)特色的城市化發(fā)展、土地利用情況都有一定的關(guān)系。第57頁(yè)/共95頁(yè)第五十七頁(yè)，共96頁(yè)。工業(yè)化各個(gè)階段對(duì)土地結(jié)構(gòu)的影響

北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU第58頁(yè)/共95頁(yè)第五十八頁(yè)，共96頁(yè)。一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析

如上圖所示，在工業(yè)化初期，大機(jī)器工業(yè)體系正在建立之中，工業(yè)迅猛發(fā)展，城市用地規(guī)模增大，城市內(nèi)部或郊區(qū)興建大量工業(yè)區(qū)，城市呈同心圓式向外擴(kuò)展，工業(yè)用地面積隨工業(yè)的高速發(fā)展不斷擴(kuò)大。工業(yè)化中期，工業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主體，工業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換加快，工業(yè)部門門類齊全，工業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系更加密切，工業(yè)區(qū)域開(kāi)始由分散走向集中。這一時(shí)期由于城市人口的增加，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，居住用地比重不斷上升。工業(yè)化后期，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值接近或超過(guò)工業(yè)產(chǎn)值，居住區(qū)快速發(fā)展，工業(yè)區(qū)只單純的承擔(dān)“生產(chǎn)功能”，居住用地的比重不斷上升，同時(shí)帶動(dòng)商業(yè)、廣場(chǎng)、道路、綠地等各類用地比重大幅上升。此時(shí)期工業(yè)以高技術(shù)為特點(diǎn)，土地的產(chǎn)出效率大幅提高，工業(yè)用地的比重減小。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU第59頁(yè)/共95頁(yè)第五十九頁(yè)，共96頁(yè)。城市化、工業(yè)化影響建設(shè)用地需求的動(dòng)力機(jī)制

北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU隨著城市城市化、工業(yè)化的發(fā)展，產(chǎn)生了各種驅(qū)動(dòng)力，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)變遷、科技進(jìn)步、人口增長(zhǎng)等，各種驅(qū)動(dòng)力綜合影響建設(shè)用地的需求，使建設(shè)用地的規(guī)模不斷擴(kuò)展，土地利用結(jié)構(gòu)不斷演變。同時(shí)，隨著人流、物流、信息流、能量流的流動(dòng)傳播，對(duì)自然環(huán)境和資源也帶來(lái)了一定的影響，當(dāng)自然環(huán)境和資源條件不堪重負(fù)的時(shí)候，也會(huì)約束城市工業(yè)化、城市化的發(fā)展。工業(yè)化城市化經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力產(chǎn)業(yè)變遷驅(qū)動(dòng)力科技進(jìn)步驅(qū)動(dòng)力人口增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力規(guī)模擴(kuò)展結(jié)構(gòu)演變自然環(huán)境與資源人流物流信息流能量流反饋與約束合力建設(shè)用地第60頁(yè)/共95頁(yè)第六十頁(yè)，共96頁(yè)。城市化、工業(yè)化發(fā)展的速度對(duì)土地利用的影響

1）巴西的過(guò)度城市化20世紀(jì)70年代以前，巴西大力推行工業(yè)優(yōu)先發(fā)展政策，以圖民族獨(dú)立和國(guó)家強(qiáng)大。在傳統(tǒng)工業(yè)部門沒(méi)有得到改造的情況下，在少數(shù)大中城市集中大量資金、人力、物力進(jìn)行大規(guī)模工業(yè)化建設(shè)，城市化速度迅速提高。早在20世紀(jì)90年代初，城市化水平已達(dá)到75％，出現(xiàn)了“過(guò)渡城市化”的現(xiàn)象。然而，其農(nóng)業(yè)用地的利用率低下，生態(tài)破壞嚴(yán)重，形成了惡性循環(huán)。2）印度的滯后城市化從20世紀(jì)60年代起，印度農(nóng)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重明顯下降，但是其農(nóng)業(yè)人口比重缺高居不下，城市化水平較低。工業(yè)在農(nóng)村分散布局，占用大量耕地，土地利用效益較差，也造成了嚴(yán)重的環(huán)境污染，影響農(nóng)地質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，印度全國(guó)70％以上的地表水遭到了污染。其次，城市化水平滯后、失業(yè)與人口增長(zhǎng)等存在惡性循環(huán)，也增加了對(duì)土地需求的壓力，影響生態(tài)環(huán)境和土地質(zhì)量的提高。3）臺(tái)灣地區(qū)的均衡發(fā)展型城市化臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)始終把勞動(dòng)密集型的輕工業(yè)放在工業(yè)化的首位，吸納了大量的農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力，同時(shí)對(duì)農(nóng)業(yè)實(shí)行有效的保護(hù)，在實(shí)現(xiàn)城市化的同時(shí)，農(nóng)地資源也得到了合理的利用和保護(hù)。其城市化率從1952年的47.6%一直上升，到90年代初已達(dá)到80％多，而耕地面積在90年代后期還維持在1952年的水平。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU第61頁(yè)/共95頁(yè)第六十一頁(yè)，共96頁(yè)。臺(tái)灣之所以能夠?qū)崿F(xiàn)耕地面積、城市化水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口的同步增長(zhǎng)主要緣由有以下幾個(gè)方面：土地開(kāi)發(fā)。為了確保糧食生產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求，臺(tái)灣不斷開(kāi)發(fā)山坡地、海埔地與河川地等邊際土地，以增加耕地及其他用地。土地重劃。土地重劃是提高土地利用效率、緩解土地資源稀缺的一種重要手段，臺(tái)灣土地重劃包括農(nóng)地重劃與市地重劃.集中的城市化道路。臺(tái)灣走的是一條典型的集中型城市化道路，其城市化過(guò)程是人口從農(nóng)村及小城鎮(zhèn)地區(qū)向西海岸城市移動(dòng)的過(guò)程，結(jié)果形成臺(tái)北、臺(tái)中和高雄三大都市區(qū)。集中型城市化模式是對(duì)資源環(huán)境的恰當(dāng)回應(yīng)，這與美國(guó)的模式正好相反，體現(xiàn)了不同人地關(guān)系下的不同取向。第62頁(yè)/共95頁(yè)第六十二頁(yè)，共96頁(yè)。一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析

正確的城市化道路（政策）和適當(dāng)?shù)某鞘谢俣?，?duì)于實(shí)現(xiàn)土地資源保護(hù)、土地合理利用和農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的作用。巴西、印度、臺(tái)灣地區(qū)在土地利用、保護(hù)上出現(xiàn)的不同結(jié)果，原因雖然是多方面的，但城市化道路和形態(tài)的不同也是一個(gè)重要的原因。我國(guó)現(xiàn)有城市化水平明顯滯后于工業(yè)化的發(fā)展，在這樣的背景下，我國(guó)的建設(shè)用地需求會(huì)有怎樣的影響？我國(guó)應(yīng)該選擇怎樣的城市化道路？需要多大的建設(shè)用地規(guī)模來(lái)支持和保障？對(duì)于不同發(fā)展階段的區(qū)域，怎樣因地制宜的制定土地政策？這些都是我們亟待解決的問(wèn)題。第63頁(yè)/共95頁(yè)第六十三頁(yè)，共96頁(yè)。城市化的過(guò)程是土地集約利用的過(guò)程

誠(chéng)然，無(wú)論從土地投入強(qiáng)度，土地產(chǎn)出效益等各個(gè)方面來(lái)看，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的集約利用程度要遠(yuǎn)大于農(nóng)村建設(shè)用地，在城市化的過(guò)程中必然促進(jìn)了土地的節(jié)約、集約利用。我國(guó)城市化、工業(yè)化過(guò)程中建設(shè)用地使用效率有怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？同世界其他國(guó)家相比，我國(guó)土地集約利用的問(wèn)題在哪里？怎樣才能在城市化進(jìn)程中使土地利用效率維持在較高的水平之上？第64頁(yè)/共95頁(yè)第六十四頁(yè)，共96頁(yè)。如何滿足城市化的土地需求

從上文的分析來(lái)看，在一定時(shí)期內(nèi)，城市化、工業(yè)化對(duì)建設(shè)用地存在需求，需要有一定量的建設(shè)用地來(lái)保障社會(huì)的發(fā)展。但是，是不是城市化水平提高就一定意味著建設(shè)用地總量的增加以及耕地的減少呢？城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求的來(lái)源主要為兩個(gè)方面：外延式擴(kuò)張和內(nèi)涵式挖潛。外延式擴(kuò)張包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和未利用地開(kāi)發(fā)；內(nèi)涵式挖潛主要針對(duì)存量建設(shè)用地，即存量城鎮(zhèn)建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地。如果選用適合的建設(shè)用地開(kāi)發(fā)模式，配以內(nèi)涵式挖潛方式對(duì)城鎮(zhèn)、農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行合理的整理、改造、開(kāi)發(fā)，就在一定程度上解決了二者之間的矛盾。如何在不同的環(huán)境、條件下，確定適宜的開(kāi)發(fā)模式？如何以建設(shè)用地的供應(yīng)保障社會(huì)城市化、工業(yè)化發(fā)展的要求？這些都是解決矛盾的關(guān)鍵問(wèn)題，有必要進(jìn)行系統(tǒng)的研究第65頁(yè)/共95頁(yè)第六十五頁(yè)，共96頁(yè)。二、建設(shè)用地與GDP關(guān)系分析建設(shè)用地規(guī)模和結(jié)構(gòu)影響GDP總量GDP是全社會(huì)勞動(dòng)力、資產(chǎn)、土地、技術(shù)等諸多因素的函數(shù)。GDP=f(L,K,T,E…N)。建設(shè)用地作為土地利用中創(chuàng)造價(jià)值和財(cái)富的一部分，是影響國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的重要因素。同時(shí)生產(chǎn)函數(shù)也表明在一定技術(shù)條件下，特定投入品組合有效使用能夠帶來(lái)最大產(chǎn)出的可能性，也即在給定技術(shù)下，勞動(dòng)、資本、土地等投入數(shù)量與產(chǎn)出GDP之間具有對(duì)應(yīng)關(guān)系，當(dāng)除土地以外的經(jīng)濟(jì)變量不可變時(shí)，土地的規(guī)模數(shù)量也是不可變的。第66頁(yè)/共95頁(yè)第六十六頁(yè)，共96頁(yè)。第67頁(yè)/共95頁(yè)第六十七頁(yè)，共96頁(yè)。二、建設(shè)用地與GDP關(guān)系分析與1990年相比，到2001年全國(guó)建設(shè)用地一共增加5632萬(wàn)畝，平均每年增加512萬(wàn)畝。其中1990－1996年建設(shè)用地增加3722萬(wàn)畝，同期GDP增加49337億元，平均每年增加8223億元。1996－2001年建設(shè)用地增加1910萬(wàn)畝，平均每年增加382萬(wàn)畝，對(duì)應(yīng)的GDP增加值為28049億元，平均每年增加5610億元。十一年平均每增加1億元的GDP，建設(shè)用地增加728畝，其中，1990－1996年每增加1億元GDP，建設(shè)用地增加754畝，1996－2001年每增加1億元GDP，建設(shè)用地增加681畝?？傮w上，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人均GDP的增長(zhǎng)，單位面積建設(shè)用地的產(chǎn)出也相應(yīng)增加，每增加1億元GDP的建設(shè)用地增加量呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。第68頁(yè)/共95頁(yè)第六十八頁(yè)，共96頁(yè)。二、建設(shè)用地與GDP關(guān)系分析1.建設(shè)用地增加值（△C）我國(guó)目前正處于由農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)社會(huì)的過(guò)渡時(shí)期，工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的途徑主要是依靠外延擴(kuò)張。比如，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市規(guī)模擴(kuò)張，采掘業(yè)、加工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)也主要是依靠增量，等等，都要占用大量的土地資源，而上述產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會(huì)體現(xiàn)在GDP的增長(zhǎng)上。因此，在我國(guó)完全實(shí)現(xiàn)工業(yè)化之前，GDP增長(zhǎng)也主要依靠建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模的增長(zhǎng)，依靠資源的投入，土地資源的投入也是必然的。另外，資源的投入產(chǎn)出比也是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而提高，單位土地資源的投入所得到的GDP也將提高。2.人均GDP人均GDP是反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。隨著人均GDP的增長(zhǎng)，單位GDP所消耗的資源呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，土地資源的投入也會(huì)減少。3.GDP增加值（△G）GDP的增加與建設(shè)用地的增加密切相關(guān)。通過(guò)對(duì)大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，找出建設(shè)用地增加與GDP增長(zhǎng)的相關(guān)關(guān)系，建立數(shù)學(xué)模型，并依據(jù)未來(lái)GDP增長(zhǎng)指標(biāo)，預(yù)測(cè)對(duì)建設(shè)用地的需求。4.單位GDP增加所需建設(shè)用地的增加（△C/△G）按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，單位GDP所需建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)隨著人均GDP的增長(zhǎng)而下降，這是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所帶來(lái)的勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的結(jié)果。第69頁(yè)/共95頁(yè)第六十九頁(yè)，共96頁(yè)。人均GDP變化與建設(shè)用地面積變化具有如下特征：（1）“人均GDP”很大或者很小時(shí)，每增加一億元GDP需要新增建設(shè)用地較少，低于565畝；（2）當(dāng)LnX取其均值時(shí)，即8.4805，函數(shù)取得最大值，此時(shí)X=4819左右，說(shuō)明“人均GDP”在4819元/人左右時(shí)，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地相對(duì)最大，為598畝；（3）“人均GDP”小于4819元/人，隨著人均GDP的減少，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地也相應(yīng)的減少。如在2000元的基礎(chǔ)上，減少1000元，相應(yīng)的單位GDP建設(shè)占地大約平均減少6.26畝左右（可以通過(guò)近似公式估計(jì)）。（4）“人均GDP”大于4819元/人，隨著人均GDP的增加，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地反而減少；如在10000元的基礎(chǔ)上，增加15000元，相應(yīng)的單位GDP建設(shè)占地大約減少8.89畝左右。（可以通過(guò)近似公式估計(jì)）（5）人均GDP大于4819元/人，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地減少，但減少的速度逐漸趨緩，所表現(xiàn)的曲線逐漸趨平。（6）總體的變化規(guī)律為：隨著人均GDP的增加，單位GDP占地的數(shù)目也相應(yīng)增加，當(dāng)人均GDP指數(shù)超過(guò)一定數(shù)值后，如5000元/人左右，隨著人均GDP的增加，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地反而會(huì)減少，但減少的速度逐漸趨緩。第70頁(yè)/共95頁(yè)第七十頁(yè)，共96頁(yè)。實(shí)證分析（1）九十年代以來(lái)一直到二十一世紀(jì)的今天，我國(guó)各級(jí)各類開(kāi)發(fā)區(qū)方興未艾，城市化進(jìn)程不斷加快。然而這些都是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資本積累分不開(kāi)的。據(jù)調(diào)查，在開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)中，每平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(七通一平)投資平均為2-3億元人民幣。人均GDP低，反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，大規(guī)模建設(shè)的能力有限。按照線性分析的結(jié)論，也就是人均GDP達(dá)到5000元人民幣（相當(dāng)于600美元左右）作為分水嶺。（2）人均GDP不足5000元人民幣，當(dāng)?shù)氐耐顿Y不足，主要是依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)增加收入，GDP的增長(zhǎng)也主要依靠大農(nóng)業(yè)。建設(shè)用地增加很少，因此每增加一億元GDP所需新增建設(shè)用地自然也少。（3）人均GDP在5000元人民幣左右，投資能力增強(qiáng)，人均GDP增長(zhǎng)仍然依靠農(nóng)業(yè)的潛力已經(jīng)不大。要想加快GDP的增長(zhǎng)，必然要轉(zhuǎn)向工業(yè)和城市服務(wù)業(yè)等，但由于是剛剛起步，工業(yè)、服務(wù)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率較低，單位投資的產(chǎn)出也較低。因此，人均GDP每增加一億元需新增建設(shè)用地也最高。（4）人均GDP接近5000元人民幣，即600美元左右，人們初步解決了衣食，便開(kāi)始轉(zhuǎn)向解決住的問(wèn)題，建房用地大幅度增加。我國(guó)蘇南地區(qū)及浙江福建廣東一帶的第一輪建房熱出現(xiàn)在八十年代中期，當(dāng)時(shí)除蘇州、無(wú)錫、溫州和珠江三角洲的一些市縣人均GDP已經(jīng)達(dá)到或接近800美元外，而它們周圍的多數(shù)市縣處于500-600美元的水平，從而引發(fā)了當(dāng)?shù)氐慕ǚ繜?。?）人均GDP大于5000元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，勞動(dòng)生產(chǎn)率也相對(duì)較高，開(kāi)始追求單位資本、土地的投入產(chǎn)出率，每增加一億元的新增建設(shè)用地開(kāi)始下降。（6）土地的投入產(chǎn)出率也是有極限的，按照邊際效益遞減規(guī)律，到了一定水平之后單位土地上的投入產(chǎn)出率將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，必須增加土地的投入。第71頁(yè)/共95頁(yè)第七十一頁(yè)，共96頁(yè)。土地收益邊際遞減性

級(jí)差地租原理說(shuō)明，在同一塊土地上連續(xù)追加投資，這塊土地所產(chǎn)生的級(jí)差地租II是隨投資量邊際遞減的，因此土地的集約利用有一定的限度。當(dāng)建設(shè)用地開(kāi)發(fā)的邊際成本超過(guò)邊際收益時(shí)，建設(shè)用地產(chǎn)生的收益開(kāi)始遞減，拿到全社會(huì)的范圍來(lái)看，即國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP增加的比例低于投入勞動(dòng)力與資本的增加比例。由此可見(jiàn)，在一定的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件下，建設(shè)用地開(kāi)發(fā)必須注意投資的強(qiáng)度，確定適當(dāng)?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，不斷改進(jìn)技術(shù)，以便提高建設(shè)用地利用的經(jīng)濟(jì)效果，防止出現(xiàn)建設(shè)用地報(bào)酬遞減的現(xiàn)象。第72頁(yè)/共95頁(yè)第七十二頁(yè)，共96頁(yè)。建設(shè)用地利用結(jié)構(gòu)

建設(shè)用地劃分為居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地、特殊用地等。城市建設(shè)用地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整必然引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。由于第三產(chǎn)業(yè)用地比第二產(chǎn)業(yè)集約,而且效益也高,比重的提高,則會(huì)引起GDP的變化。這說(shuō)明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的微小調(diào)整帶來(lái)的城市用地效益變化非常顯著。第73頁(yè)/共95頁(yè)第七十三頁(yè)，共96頁(yè)。建設(shè)用地空間結(jié)構(gòu)

由于土地資源具有集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)的特性，建設(shè)用地的空間結(jié)構(gòu)則是影響產(chǎn)出效應(yīng)的重要因素。一方面，閑置土地在空間上阻隔了同種性質(zhì)用途建設(shè)用地的利用效率，造成建設(shè)用地分散化，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，同種用途建設(shè)用地利用空間分布分散化，例如工礦用地的零散化，則較之土地的集約利用的產(chǎn)出水平相對(duì)較低。第74頁(yè)/共95頁(yè)第七十四頁(yè)，共96頁(yè)。GDP的總量和結(jié)構(gòu)反映了建設(shè)用地的總量及結(jié)構(gòu)

GDP的總量可反映建設(shè)用地的規(guī)模GDP結(jié)構(gòu)可反映建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)人均GDP的增加對(duì)建設(shè)用地的影響人均GDP與建設(shè)用地之間存在很強(qiáng)的相關(guān)性，隨著人均GDP的增加，單位GDP占地的數(shù)目也相應(yīng)增加，當(dāng)人均GDP指數(shù)超過(guò)一定數(shù)值后，隨著人均GDP的增加，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地反而會(huì)減少，但減少的速度逐漸趨緩?！段覈?guó)建設(shè)用地變化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展研究》碩士論文利用1996年以后歷年的GDP與建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)，表明了人均GDP增量與單位GDP占用建設(shè)用地的關(guān)系。在理論上說(shuō)明土地的投入產(chǎn)的，按照邊際效益遞減規(guī)律，到了一定水平之后單位土地上的投入產(chǎn)出率將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，必須增加土地的投入。第75頁(yè)/共95頁(yè)第七十五頁(yè)，共96頁(yè)。第76頁(yè)/共95頁(yè)第七十六頁(yè)，共96頁(yè)。法規(guī)政策決定建設(shè)用地與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值關(guān)系的中間環(huán)節(jié)

在此互動(dòng)過(guò)程中，建設(shè)用地是一切產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，建設(shè)用地變化是落實(shí)國(guó)家或地區(qū)計(jì)劃、方針政策的結(jié)果。方針政策通過(guò)左右土地利用方向來(lái)調(diào)整區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而分析并掌握一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下的建設(shè)用地供求規(guī)律，反過(guò)來(lái)又可以為科學(xué)地制定區(qū)域方針政策服務(wù)。目前我國(guó)實(shí)行建設(shè)用地年度計(jì)劃管理制度、土地用途管理制度、土地規(guī)劃管理制度、城市建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)管理制度等都表現(xiàn)出政策對(duì)建設(shè)用地使用的導(dǎo)向作用。城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃對(duì)于建設(shè)用地的需求都起著重要的作用。從區(qū)域的角度考慮，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與布局等方面的政策，不僅對(duì)區(qū)域發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用，對(duì)于區(qū)域土地利用尤其是建設(shè)用地?cái)?shù)量及質(zhì)量變化也會(huì)產(chǎn)生重要影響。其中，尤為重要的是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，城市規(guī)模的定位，城市結(jié)構(gòu)和功能的適度調(diào)整以及由此帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化。在合理的政策制度下，建設(shè)用地將會(huì)對(duì)GDP發(fā)揮最高的效用，形成順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建設(shè)用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及空間結(jié)構(gòu)，同時(shí)建設(shè)合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高GDP總量。第77頁(yè)/共95頁(yè)第七十七頁(yè)，共96頁(yè)。建設(shè)用地規(guī)模和結(jié)構(gòu)與固定資產(chǎn)投資的關(guān)系投資規(guī)模和建設(shè)用地規(guī)模的相互作用關(guān)系固定資產(chǎn)投資即是資金的實(shí)體化，以土地作為最終承載體。因此，投資規(guī)模與建設(shè)用地規(guī)模在理論上表現(xiàn)為正相關(guān)關(guān)系，尤其是基礎(chǔ)建設(shè)投資和商品房投資對(duì)建設(shè)用地總量的影響相當(dāng)明顯。在武漢市總體規(guī)劃修編的“土地市場(chǎng)培育和構(gòu)建”課題中，根據(jù)武漢市歷年的固定資產(chǎn)投資額和建設(shè)用地總量的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.96823，充分說(shuō)明了該正相關(guān)關(guān)系的現(xiàn)實(shí)性。投資結(jié)構(gòu)和建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的相互作用關(guān)系固定資產(chǎn)投資引導(dǎo)建設(shè)用地布局，投資的區(qū)位差異、類型差異將直接影響建設(shè)用地的空間結(jié)構(gòu)和用地比例結(jié)構(gòu)，而建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展?fàn)顩r將反饋到固定資產(chǎn)的下一輪投資中，兩者表現(xiàn)為相輔相成的關(guān)系。第78頁(yè)/共95頁(yè)第七十八頁(yè)，共96頁(yè)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資基建投資更新改造投資商品房投資其他固定資產(chǎn)投資工業(yè)建設(shè)用地居住、商業(yè)建設(shè)用地其他建設(shè)用地建設(shè)用地結(jié)構(gòu)建設(shè)用地規(guī)模投資強(qiáng)度結(jié)構(gòu)比例統(tǒng)計(jì)相關(guān)系數(shù)工業(yè)投資城市發(fā)展經(jīng)營(yíng)城市第79頁(yè)/共95頁(yè)第七十九頁(yè)，共96頁(yè)。固定資產(chǎn)投資通過(guò)地價(jià)作用于建設(shè)用地

圖全國(guó)城市地價(jià)增長(zhǎng)率與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率總體變化趨勢(shì)比較第80頁(yè)/共95頁(yè)第八十頁(yè)，共96頁(yè)。固定資產(chǎn)投資效益通過(guò)地均產(chǎn)值作用于建設(shè)用地

固定資產(chǎn)投資效益的直接體現(xiàn)是地均產(chǎn)值，地均產(chǎn)值對(duì)衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)發(fā)展有相當(dāng)重要的指導(dǎo)作用，以地均產(chǎn)值作為聯(lián)系紐帶將固定資產(chǎn)投資和建設(shè)用地聯(lián)系在一起，建立關(guān)系模型，可以有效預(yù)測(cè)建設(shè)用地需求，從而控制建設(shè)用地規(guī)模。在武漢市總體規(guī)劃修編的“土地市場(chǎng)培育和構(gòu)建”專題中，我們采用了地均產(chǎn)值的方法對(duì)武漢市未來(lái)15年的建設(shè)用地需求作了預(yù)測(cè)，充分證明了該方法的現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)于不同的城市來(lái)說(shuō)，地均產(chǎn)值的高低、規(guī)劃意義都各有特色，它將經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平等社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和土地利用緊密聯(lián)系，以此為突破口探索個(gè)體城市自身的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展前景。深入研究這一問(wèn)題，完善相關(guān)模型，對(duì)解決城市發(fā)展和土地利用之間的矛盾有重要的實(shí)踐意義。第81頁(yè)/共95頁(yè)第八十一頁(yè)，共96頁(yè)。建設(shè)用地與交通的關(guān)系北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU城市土地利用的擴(kuò)展，驅(qū)使交通的相應(yīng)發(fā)展；土地利用規(guī)劃是目的，交通的配置是達(dá)到該目的的工具。城市土地利用與交通關(guān)系的分析，也是城市精明增長(zhǎng)（smartgrowth）的重要體現(xiàn).第82頁(yè)/共95頁(yè)第八十二頁(yè)，共96頁(yè)。幾個(gè)值得研究的問(wèn)題

1城市交通狀況的不均衡帶來(lái)城市建設(shè)用地的擴(kuò)張2城市綠地的布置應(yīng)該考慮城市交通線3城市交通發(fā)展要與城市的規(guī)模、職能、發(fā)展階段相適應(yīng)，才能促進(jìn)土地的集約利用。4公共交通應(yīng)該成為我國(guó)城市交通的主要方式5交通和土地利用的聯(lián)合開(kāi)發(fā)是交通建設(shè)和城市發(fā)展的良好模式

北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU第83頁(yè)/共95頁(yè)第八十三頁(yè)，共96頁(yè)。城市交通狀況的不均衡帶來(lái)城市建設(shè)用地的擴(kuò)張我們?cè)谧鳌段錆h市戰(zhàn)略規(guī)劃》時(shí)，發(fā)現(xiàn)城市的交通狀況與城市土地利用之間存在一個(gè)可能的惡性循環(huán)。如左圖對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)一步思考發(fā)現(xiàn)，當(dāng)交通狀況在城市空間上不均衡時(shí)，城市交通會(huì)導(dǎo)致城市的蔓延和擴(kuò)張。因此，城市交通的發(fā)展要以促進(jìn)城市交通狀況的均衡為目標(biāo)，才能促進(jìn)城市土地的節(jié)約、集約利用。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAp