有關(guān)地價評估的一些認(rèn)識

地價與房價的關(guān)系有關(guān)地價指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)評估方法—假設(shè)開發(fā)法（剩余法）建設(shè)用地、地價與城鎮(zhèn)化建設(shè)用地、地價與GDP建設(shè)用地、地價與交通第1頁/共95頁第一頁，共96頁。一、地價與房價的關(guān)系觀點1，地價上漲是引起房價上漲的主要因素觀點2，地價上漲是房價上漲的因素因素之一，但不是主要因素房價上漲的主要因素有：一、土地，二、市場供求（需求：自住、投資、投機），三、經(jīng)濟發(fā)展，固定資產(chǎn)投資，拉動GDP，四、城市居民收入增加，購買力增加，住房升級換代，五、城市更新改造、拆遷的被動需求，六、建材漲價，七、投資渠道單一，股市不景氣，八、人民幣升值，九、城鎮(zhèn)化加速，九、開發(fā)商左右。概括：四方面：市場供求關(guān)系、開發(fā)成本、開發(fā)商利潤、消費心理預(yù)期。第2頁/共95頁第二頁，共96頁。一、地價與房價的關(guān)系商品房定價（1）成本加成定價（成本＋利潤），（2）盈虧平衡定價（收支平衡），（3）目標(biāo)利潤定價，（4）需求導(dǎo)向定價，（5）競爭導(dǎo)向定價，等。介于以上，土地估價應(yīng)研究：征地補償費用，拆遷成本，一級開發(fā)成本，建筑安裝成本，開發(fā)商利潤，土地資源稀缺性，市場供求，GDP與地價，房地產(chǎn)周期，城鎮(zhèn)化速度，土地供應(yīng)，金融等。第3頁/共95頁第三頁，共96頁。二、有關(guān)地價指數(shù)第4頁/共95頁第四頁，共96頁。二、有關(guān)地價指數(shù)地價指數(shù)測算模型的選取地價指數(shù)的編制與一般物價指數(shù)的編制差異較大。特別是在權(quán)數(shù)的確定上。一般物價指數(shù)編制中，所用的資料都是商品流通過程中實際的商品交易數(shù)據(jù)。因此，物價指數(shù)公式中的權(quán)重可以從商品流通的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中求取。而地價指數(shù)測算中選取的樣點資料并非全都是真正的土地交易案例，地價的求取往往通過間接的方法。住宅用地地價主要通過從房價中剝離地價，商業(yè)地價則是主要通過從房屋租金中剝離地價，真正意義上的土地交易案例較少，無法確定從實際工作中取得各級各類土地的實際交易額，因此，在確定分類地價指數(shù)和地價總指數(shù)的計算公式時就無法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但為了盡量準(zhǔn)確反映地價的變化幅度，我們借鑒美國的一種股票價格指數(shù)：價值線綜合平均數(shù)。[1]

拉式公式：K=∑P1q0/∑P0q0，以固定基期流轉(zhuǎn)量作為權(quán)數(shù)。[2]帕氏公式：K=∑P1q1/∑P0q1，以報告期流轉(zhuǎn)量作為權(quán)數(shù)。第5頁/共95頁第五頁，共96頁。二、有關(guān)地價指數(shù)價值線綜合平均數(shù)雖稱為平均數(shù)，實際上是一個股價指數(shù)，由美國價值線投資咨詢顧問處編制和發(fā)表。它包括了紐約證券交易所，美國股票交易所和場外交易市場（OTC）發(fā)行的主要股票。該指數(shù)的計算方法是不加權(quán)的幾何平均法，即以樣本中的N種的價格相對數(shù)之積，開N次方根。第6頁/共95頁第六頁，共96頁。二、有關(guān)地價指數(shù)拉氏或帕氏公式。公式中的權(quán)重，多采用土地面積或宗地個數(shù)。筆者認(rèn)為以土地面積或宗地個數(shù)作為土地價格或地價指數(shù)的權(quán)重是不合理的：①在分級分類地價指數(shù)的測算中，若以所選樣本的土地面積或樣本個數(shù)作為價格的權(quán)重，由于樣本是人為選取的，樣本的土地面積或個數(shù)會直接影響地價指數(shù)的大小。因此，地價指數(shù)會被人為地增大或減小，使得地價指數(shù)不能客觀反映地價的變動情況。②在地價類指數(shù)或總指數(shù)的測算公式中，若以各級各類土地的面積或各類土地的面積作為權(quán)重，由于各類或各級土地的面積在很長時間內(nèi)是相對穩(wěn)定的，而且土地面積的大小不能反映土地市場交易額的大小或交易頻繁程度，因此，以土地面積為權(quán)重測算的地價指數(shù)不能客觀反映價格變動中的市場交易量（或頻率）的影響因素。比如某城市一級商業(yè)用地的價格變動較大而且交易活躍、交易量大但土地總面積較小，其他級別的商業(yè)用地價格變動小且交易量很少但土地總面積很大，根據(jù)價格指數(shù)理論，土地交易市場上價格的總體變動是由一級商業(yè)用地起主要作用，但若用土地面積作為權(quán)重計算出的價格指數(shù)會呈相反趨勢。第7頁/共95頁第七頁，共96頁。二、有關(guān)地價指數(shù)采用價值線綜合平均數(shù)或者說幾何平均數(shù)來測算地價指數(shù)有以下優(yōu)點：①在目前我們無法獲取土地交易市場上的客觀交易額的情況下，采用價值線綜合平均數(shù)法，避免了用土地面積或宗地個數(shù)為權(quán)重而帶來的人為偏差。②價值線綜合平均數(shù)法在過去相當(dāng)長的時期中，計算股票價格指數(shù)取得了很大成功，在價格指數(shù)的測算中值得借鑒。③價值線綜合平均數(shù)法簡潔、明了，操作性強。尤其是在土地市場發(fā)達(dá)，交易活躍的城市，采用該方法會簡化大量不必要的工作量，而且能很客觀地反映地價的變動程度。第8頁/共95頁第八頁，共96頁。二、有關(guān)地價指數(shù)（2）各類指數(shù)測算模型①分級分類指數(shù)樣本宗地為某類某級土地中的標(biāo)準(zhǔn)宗地或交易地價樣點。標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價內(nèi)涵一致，交易地價樣點數(shù)據(jù)在用于地價指數(shù)測算前首先參照標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修正，而且在樣點選取時遵守地價區(qū)域均勻分布的原則，所以樣本宗地設(shè)置中使它們的地價標(biāo)示水平大致相似，因而權(quán)重均為1。Iij=∑[(Pit/Pi0)/nij]×100Iij:i級j類指數(shù);Pt:樣本宗地現(xiàn)期價格P0:樣本宗地基期價格nij:j級i類樣本宗地的個數(shù)第9頁/共95頁第九頁，共96頁。二、有關(guān)地價指數(shù)②分類指數(shù)以i類各級指數(shù)的乘積求j次方根，得出i類指數(shù)。

Ii--i類地價指數(shù)；Iij—j級i類地價指數(shù)。③總指數(shù)城市土地價格總指數(shù)等于城市各類土地價格指數(shù)的幾何平均數(shù)

I---地價總指數(shù)；Ii--i類地價指數(shù)（如商業(yè)地價指數(shù)、住宅地價指數(shù)等）。第10頁/共95頁第十頁，共96頁。三、中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)

研究意義描述寫字樓價格變動規(guī)律，反映寫字樓市場供求變化揭示寫字樓價格的宏觀水平，預(yù)測寫字樓價格未來走勢反映房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的發(fā)展，便于投資者選擇合適的投資時機完善寫字樓價格公布制度，加強寫字樓價格管理為房地產(chǎn)稅收提供依據(jù)提高市場通明度，符合WTO規(guī)則為房地產(chǎn)價格評估與基準(zhǔn)地價調(diào)整提供重要參數(shù)為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與寫字樓價格動態(tài)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測體系建立數(shù)據(jù)基礎(chǔ)第11頁/共95頁第十一頁，共96頁。三、中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)成本投入法加權(quán)平均法重復(fù)交易法特征價格法第12頁/共95頁第十二頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)第13頁/共95頁第十三頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)第14頁/共95頁第十四頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)第15頁/共95頁第十五頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)第16頁/共95頁第十六頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)第17頁/共95頁第十七頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)樣本的確定交易價格指數(shù)樣本數(shù)量：銷售樓盤采取全面抽樣，要求所選樣本應(yīng)該是拿到銷售許可證的并且已銷售2-3個月的項目（銷售量已超過85%的寫字樓應(yīng)該剔除）。租金指數(shù)樣本數(shù)量：全面覆蓋寫字樓面積在1萬平方米以上的所有項目；寫字樓面積在1萬平方米以下的項目，按上述抽樣原則抽取30個樣本。樣本采集時點：每月最后一個星期五。樣本采集的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：指數(shù)測算中所需的基本數(shù)據(jù)為每個寫字樓的交易價格（實際成交價格）和租賃價格（實際租金，不含物業(yè)管理費）（以離采集時點最近的一筆合同為準(zhǔn)）。具體數(shù)據(jù)包括：交易價格/實際租金、交易（出租）面積、交易（出租）時間、以及當(dāng)期建筑面積、樓層面積、層高。第18頁/共95頁第十八頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)樓層：通過大量調(diào)查及分析，為消除寫字樓不同樓層對指數(shù)造成的偏差，我們把7層作為10層以上寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)樓層，將3層作為10層以下寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層。標(biāo)準(zhǔn)層是指數(shù)測算的基本平臺，所有當(dāng)期調(diào)查的價格（租金）都要轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)層的價格或租金，以利于消除由于樓層變化而產(chǎn)生對指數(shù)波動的偏差。樣本數(shù)據(jù)的計算標(biāo)準(zhǔn)單位。（1）交易價格的單位為元/平方米，租金單位為元/平方米·天；（2）幣種：采用人民幣計算，外幣幣種一律按交易期間匯率折算，并注明折算比率；（3）涉及面積指建筑面積，單位為平方米。第19頁/共95頁第十九頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)建立一個標(biāo)準(zhǔn)化模型，以消除不同樓層對價格指數(shù)測算造成的偏差。為此，我們根據(jù)數(shù)據(jù)抽樣規(guī)則，抽取37個樣本，求取各層均價，并將層數(shù)與價格建立回歸模型，經(jīng)綜合分析，得出以下標(biāo)準(zhǔn)化處理模型：1、對于10層以上的在租寫字樓：樓層和價格之間存在高度相關(guān)（r=0.858）；樓層和價格之間的線形關(guān)系：Y=0.024*X+4.067（可決系數(shù)=0.839）；7層定為標(biāo)準(zhǔn)層，由于7層成交價格與報價的偏差最小。第20頁/共95頁第二十頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)對于10層以下的在租寫字樓：樓層和價格之間存在一定相關(guān)（r=0.7173）；樓層和價格之間的線形關(guān)系：Y=0.0859*X+3.202（可決系數(shù)=0.5145）；3層定為標(biāo)準(zhǔn)層，由于3層成交價格與報價的偏差最小。對于在售寫字樓：樓層和價格之間存在高度相關(guān)（r=0.9529）；樓層和價格之間的線形關(guān)系：Y=99.89*X+11475.44（可決系數(shù)=0.908）；10層以上以7層為標(biāo)準(zhǔn)層，10層以下以3層為標(biāo)準(zhǔn)層。

第21頁/共95頁第二十一頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)根據(jù)抽樣調(diào)查所獲得上述數(shù)據(jù)，采用拉氏公式，測算中關(guān)村寫字樓租金指數(shù)和價格指數(shù)：第22頁/共95頁第二十二頁，共96頁。中關(guān)村寫字樓價格指數(shù)第23頁/共95頁第二十三頁，共96頁。四、假設(shè)開發(fā)法（剩余法）馮長春北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系二零零六年四月第24頁/共95頁第二十四頁，共96頁。一、定義假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法等。它不僅被大量用于房地產(chǎn)價格評估，而且也是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法。其基本思路是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本與效益分析，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期總收入或房價中扣除各項開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)商利潤后，倒算出估價對象房地產(chǎn)的價格。

第25頁/共95頁第二十五頁，共96頁。二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路簡而言之，剩余法測算地價的理論依據(jù)是采用倒算的公式，計算出在房地產(chǎn)經(jīng)營中，完全由土地產(chǎn)生的超額利潤部分，即地價。剩余法的理論基礎(chǔ)可以追溯到18世紀(jì)著名古典經(jīng)濟學(xué)家亞當(dāng)·斯密（AdamSmith）關(guān)于地租原理和19世紀(jì)區(qū)位論的創(chuàng)造人杜能關(guān)于農(nóng)業(yè)區(qū)位論的論述當(dāng)中。杜能在《獨立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟關(guān)系》一書曾指出：“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遇焚毀，凡想購置這一田莊的人，在估值時總首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價?！笨梢哉f，這是最早關(guān)于剩余法基本思想的闡述。第26頁/共95頁第二十六頁，共96頁。二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路剩余法的基本思想也可用這樣一個假想的例子來形象地表達(dá)“假如有一家土地即將出讓，地產(chǎn)商就需首先研究該宗土地的內(nèi)外條件，如面積大小、周圍環(huán)境、允許用途、規(guī)劃設(shè)計要求以及規(guī)定的容積率、覆蓋率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，按最高效用和最佳利用原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，然后預(yù)測開發(fā)完的建筑物連同土地轉(zhuǎn)讓出去的價格，以及建造建筑物所花費的建筑費、專業(yè)費、測量費、銷售費和投資利息、開發(fā)利潤、稅收等等之后，再從預(yù)測的土地與其上建筑物的共同轉(zhuǎn)讓價格即樓價中，減去建筑費、專業(yè)費、利息利潤和稅收之后，就可得到房地產(chǎn)開發(fā)商購買這宗土地所能承受的最高價格。第27頁/共95頁第二十七頁，共96頁。三、基本公式地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－發(fā)展商利潤－稅金式中：（1）建筑費依據(jù)社會一般發(fā)生費用及行業(yè)慣例預(yù)算；（2）專業(yè)費用包括建筑師、工程師、測量師的收費，一般以占建筑費的百分比i計算，即：專業(yè)費＝建筑費×I；（3）正常利息率為r，則利息＝（建筑費＋專業(yè)費＋地價）×r；（4）正常利潤率為p，則利潤＝（建筑費＋專業(yè)費＋地價）×p；（5）與地價有關(guān)的稅收為t，（6）按上述每項費用的具體計算方法匯總，即可得到：地價＝樓價－建筑費－建筑費×i－（建筑費＋專業(yè)費＋地價）×r－（建筑費＋專業(yè)費＋地價）×p－t。第28頁/共95頁第二十八頁，共96頁。三、基本公式整理上式，剩余法評估地價的公式又可表示為：第29頁/共95頁第二十九頁，共96頁。待開發(fā)土地價格指開發(fā)前的“生地”或“素地”的價格，用原價倒算法。具體計算公式為：第30頁/共95頁第三十頁，共96頁。四、難點與問題大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)項目從投資建設(shè)到竣工驗收交付使用需要一定的周期，在這一周期過程中，房地產(chǎn)開發(fā)的各項資金費用的投入和回收都與它們發(fā)生的時點緊密相關(guān)，即資金的時間價值運動形態(tài)時刻貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。據(jù)此，假設(shè)開發(fā)法中所涉及的土地取得與開發(fā)費用、建筑費用、專業(yè)費用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開發(fā)周期內(nèi)不同時段上的現(xiàn)金流動量，充分反映出資金運用的時間價值規(guī)律特征，因此，假設(shè)開發(fā)法在實際評估中運用的關(guān)鍵是判斷好各項費用發(fā)生的時點，運用資金時間價值運動規(guī)律進(jìn)行估算，才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。但是，目前的問題就在于有關(guān)估價書籍對假設(shè)開發(fā)法所涉及的各項費用和銷售收入等指標(biāo)的時間價值運動規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致，從而造成實際評估結(jié)果的偏差。針對這一情況，現(xiàn)就假設(shè)開發(fā)法的具體計算公式、利息、利潤的計算等問題進(jìn)行討論。第31頁/共95頁第三十一頁，共96頁。四、難點與問題（一）關(guān)于計算方式的選擇從資金的時間價值計算角度考慮，假設(shè)開發(fā)法的計算方法可分為動態(tài)和靜態(tài)兩種方式。所謂動態(tài)方式，就是考慮貨幣時間價值對房地產(chǎn)價格的影響，從復(fù)利計算公式出發(fā)，運用折現(xiàn)現(xiàn)金流的方法逐一考慮不同時點的資金變化情況來估算待估房地產(chǎn)的價值。靜態(tài)方式，則不考慮貨幣的時間價值，僅從單利計息的角度著眼，考慮利息支出作為一項投資機會成本對房地產(chǎn)價格的影響。因此，在實務(wù)評估中，動態(tài)與靜態(tài)評估方法的運用，應(yīng)針對不同的估價對象和估價目的進(jìn)行選擇。第32頁/共95頁第三十二頁，共96頁。

（一）資金的時間價值

一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程往往要持續(xù)較長時間，而投資的資金支出，大多在建設(shè)初期發(fā)生；投資的收益大多在建設(shè)后期發(fā)生；這些資金的流出和流入發(fā)生在不同的時期。因此，要評價投資方案是否可行，必須將這些現(xiàn)金流量折成到同一時點才具可比性。這樣，折現(xiàn)率（）的選擇必須能反映“資金的時間價值”和“未來不確定因素所帶來的風(fēng)險”，即：折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險率第33頁/共95頁第三十三頁，共96頁。（一）資金的時間價值你有6個橘子、3個蘋果、1塊手表。如果這三件商品是市場上主要的商品，你可以根據(jù)價格進(jìn)行三種商品的交換，賣出你所有的商品，以換取你想要的商品。為了計算你所擁有的商品，以它們的價值來計算是一種有用的方式。這樣，我們可以對差異巨大的商品進(jìn)行比較，這種比較是為了方便各種商品的買賣，而不是為了消費（即使用）。我不喜歡鉆石，我喜歡冰淇淋蛋筒，但是只要我進(jìn)入了市場，我寧愿擁有1克拉的鉆石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。第34頁/共95頁第三十四頁，共96頁。（一）資金的時間價值同樣的方法可以用來為各種商品定價，而不受時間的限制。假設(shè)我得到了兩份雇傭合同：哈佛大學(xué)以年薪8萬美元雇傭我10年;耶魯大學(xué)準(zhǔn)備第一年給我6.2萬美元，但是保證在隨后的9年里，他將以每年4000美元的幅度給我增加工資。雙方都以10年為期限，以10年的工資換取我10年工作（10年的工資換取他們所要的物品）。應(yīng)該接受哪一份合同呢？要知道錢的價值每年都在變化。第35頁/共95頁第三十五頁，共96頁。（一）資金的時間價值為了便于比較，我用今天的現(xiàn)值衡量兩份報價。假如我今年以10％的利率借入1000美元，明年我要歸還1100美元。按現(xiàn)值計算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工資總和按照1.1的比率折算，我將得出每一方出價的現(xiàn)值，應(yīng)該接受哪一份合同就一目了然了。第36頁/共95頁第三十六頁，共96頁。（一）資金的時間價值先計算哈佛的報價，每一年我的收入是8萬美元，它的現(xiàn)值就是8萬美元。第二年的8萬美元可以借用公式$80000/1.1轉(zhuǎn)換成第一年的價值（現(xiàn)值）；如果我在第一年借入這筆錢，我正好用第二年的收入還清這筆借款。第三年，8萬美元的現(xiàn)值是$80000/(1.1*1.1)，以此類推。將表1－1的第三欄中的所有數(shù)目相加，我們得出哈佛10年報價的現(xiàn)值總和為540723美元。相當(dāng)于我在第一年借入這個數(shù)目，然后用整整10年的收入償還。第37頁/共95頁第三十七頁，共96頁。

（一）資金的時間價值

年數(shù)哈佛的年薪哈佛年薪的現(xiàn)值耶魯?shù)哪晷揭斈晷降默F(xiàn)值1$80000$80000$62000$620002$80000$72727$66000$600003$80000$66116$70000$578514$80000$60105$74000$555975$80000$54641$78000$532756$80000$49674$82000$509167$80000$45158$86000$485458$80000$41053$90000$461849$80000$37321$94000$4385210$80000$33928$98000$41562總計$540723$519782表1－1兩份工作的比較

第38頁/共95頁第三十八頁，共96頁。（一）資金的時間價值

用同樣的計算方法，我得出了耶魯10年報價的現(xiàn)值，他的報價比哈佛低。通過恰當(dāng)?shù)慕栀J比較，哈佛提供的每一筆年收入都可以轉(zhuǎn)換成耶魯提供的年收入，并且還有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的報價比較符合我的利益。這就如同價值100美元的商品顯然高于價值90美元的商品，如果我們通過商品出售獲得100美元，再用這筆錢購買價值90美元的商品，顯然有10美元的剩余，這就是我們的收益。利用這種現(xiàn)值計算方法。我們可以對任何一筆投資項目、雇用合同或類似的經(jīng)濟行為作出評估。我們只要能夠按時間順序?qū)⑦@些經(jīng)濟行為的收益（為正）或成本（為負(fù)）一一列出，就會一清二楚。如果你必須從中作出選擇，你顯然會選擇現(xiàn)值高的一列數(shù)值。第39頁/共95頁第三十九頁，共96頁。（一）關(guān)于計算方式的選擇我認(rèn)為：適合用動態(tài)方式計算的情況有：待開發(fā)的土地價格評估；待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)價格評估；已完成拆遷的空地的地價評估；正在建設(shè)的房地產(chǎn)價格評估；需要改造的舊有房地產(chǎn)價格的評估；待開發(fā)房地產(chǎn)項目的預(yù)期投資利潤估算；開發(fā)項目需控制的最大成本費用，以及開發(fā)商試圖獲得擬開發(fā)場地的最高承受價格。第40頁/共95頁第四十頁，共96頁。（一）關(guān)于計算方式的選擇上述情況，都需要對市場進(jìn)行分析后，預(yù)估開發(fā)周期內(nèi)各項投資費用發(fā)生在不同時點的金額，以及預(yù)測開發(fā)周期末房屋的預(yù)期售價和銷售總收入、銷售總費用、稅金、利潤等，然后利用不同的貼現(xiàn)期和貼現(xiàn)率將它們折現(xiàn)到開發(fā)期初或估價時點，從而得到所要求的估價結(jié)果。所以，用動態(tài)計算方式比較合適。第41頁/共95頁第四十一頁，共96頁。（一）關(guān)于計算方式的選擇靜態(tài)方式主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價評估。因為已建成的房屋價格，可通過市場比較法直接求得，建筑費用和其他各項費用均可根據(jù)當(dāng)前市場上的正常一般情況預(yù)算，或直接用成本法測算建筑物的價格，然后從房價中扣除，即可得到估價時日的土地價格，所以，適宜用靜態(tài)方式測算。第42頁/共95頁第四十二頁，共96頁。（一）關(guān)于計算方式的選擇另外，應(yīng)注意兩點：其一，動態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評估項目中混合使用，這樣不僅會產(chǎn)生重復(fù)計算，而且使估算結(jié)果出現(xiàn)偏差；其二，同一項目不能用兩種方法分別計算，這樣有可能出現(xiàn)測算結(jié)果差別較大，給人產(chǎn)生評估方法不科學(xué)合理的印象，使評估價格的可信程度受到影響。下面的例題中就存在這些問題。第43頁/共95頁第四十三頁，共96頁。[例題1]某七通一平的空地，面積1200平米，允許用途為商住混合樓，容積率7，覆蓋率≦50％，土地使用年限50年。1992年8月出售，求購買價。其他估價條件：（1）設(shè)計建筑面積8400平方米，14層，1～2層1200平方米用于商業(yè)，3～14層7200平方米用于住宅；（2）開發(fā)費用估計：總建筑費600萬元，專業(yè)費為建筑費的6％，利息率10％，稅費按樓價的4％計；（3）建設(shè)共需3年完成（到1995年8月），第一年投入50％的總建筑費，第二年投入30％，第三年投入20％；（4）假設(shè)建成后即可全部售出，預(yù)計當(dāng)時售價商業(yè)樓3000元/平方米，住宅樓1800元/平方米，投資利潤率為20％。第44頁/共95頁第四十四頁，共96頁。該題的計算過程與結(jié)果為：總樓價＝[(3000×1200)÷(1＋10％)3]＋[(1800×7200)÷(1＋10％)3]＝12441528（元） （2）總建筑費＝[(6000000×50％)÷(1＋10％)0.5]＋[(6000000×30％)÷(1＋10％)1.5]＋[(6000000×20％)÷(1＋10％)2.5]＝5366182（元） （3）總地價＝[12441528－5366182×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×10％＋6％×20％）－12441528×4％]÷(1＋10％＋20％)＝3499437（元） （4）單地價＝3499437÷1200＝2916（元/平方米）第45頁/共95頁第四十五頁，共96頁。這一估價過程存在如下問題： （1）動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用。總樓價、總建筑費的計算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動態(tài)計算公式；地價計算卻直接套用靜態(tài)計算的理論公式。 （2）利息計算存有偏差，與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。以土地利息支出和建筑費利息支出為例，兩者的計算過程為（10％為年利率）： 土地利息＝地價×10％； 建筑費利息支出＝各年建筑費的折現(xiàn)值之和×10％ 地價在項目開發(fā)之初支付，按本題折現(xiàn)思路考慮，理應(yīng)不再存在土地利息支出因素；并且本題利息支出的算法，應(yīng)理解為僅是一年內(nèi)發(fā)生的費用，是按單利計算的結(jié)果。同樣道理，分年支出的建筑費折現(xiàn)之后，利息因素業(yè)已考慮在內(nèi)；在折現(xiàn)基礎(chǔ)上按單利方式加算一年利息，無疑折現(xiàn)和計算方法思路自相矛盾，結(jié)果有一定重復(fù)計算。此外，依照總體評估的思路，各項費用的計算應(yīng)統(tǒng)一到某一時點上，而且再逐步分解，本題算法與此有悖。第46頁/共95頁第四十六頁，共96頁。鑒于上述分析，本題按不同的思路有不同的正確解法，具體如下：靜態(tài)計算思路（將計算時點定在銷售時）按本題給定條件，實際發(fā)生的各項收支為：總樓價1656萬元，總稅費66.24萬元，總建筑費600萬元，總專業(yè)費36萬元。 總利息支出＝總地價×10％×3＋第一年建筑費和專業(yè)費×2.5×10％＋第二年建筑費和專業(yè)費×1.5×10％＋第三年建筑費和專業(yè)費×0.5×10％）＝0.3×總地價＋600×（1＋6％）×(50％×2.5×10％＋30％×1.5×10％＋20％×0.5×10％)＝0.3×總地價＋114.48(萬元)

總利潤＝（總建筑費＋總專業(yè)費＋總地價）×20％＝0.2×總地價＋127.2（萬元） 單位地價＝總地價÷土地面積＝3956（元/平方米）第47頁/共95頁第四十七頁，共96頁。(2)動態(tài)計算思路之一（假設(shè)利息計利潤） 總樓價和總建筑費都參照例題1的原解法，分別為12441528元和5366182元。 總地價＝[(12441528－5366182)×(1+6％＋20％＋6％×20％)－12441528×4％]÷(1＋20％)＝4265070（元） 單位地價為3554元/平方米。第48頁/共95頁第四十八頁，共96頁。（3）動態(tài)計算思路之二（假設(shè)利息不計利潤）總利潤＝（總地價＋總建筑費實際投入額＋總專業(yè)費實際投入額）×20％÷（1＋10％）3

＝0.1503×總地價＋955672.43總地價＝[12441528－5366182×（1＋6％）－9555672.43－12441528×4％]÷（1＋0.1503） ＝4607530（元） 單位地價為3840元/平方米。 從以上計算結(jié)果看，靜態(tài)方法計算的單位地價為3956元/平方米，而動態(tài)方法計算結(jié)果為3554元/平方米，兩者相差402元/平方米。所以說，不能用兩種方法同時評估同一項目。另外，動態(tài)方法中，利息計利潤和不計利潤也相差了近300元/平方米。第49頁/共95頁第四十九頁，共96頁。（二）關(guān)于利息額的計算投資利息額的計算是假設(shè)開發(fā)法中較復(fù)雜的一步，應(yīng)注意：（1）地價款一般是在投資項目開發(fā)期初一次性投入，若采用動態(tài)計算方法時，按資金時間價值運動規(guī)律，不存在地價利息支出問題，故不需要進(jìn)行折現(xiàn)。 （2）采用動態(tài)計算方法時，建筑費用、專業(yè)費用和其他費用的折現(xiàn)過程中已含有利息的支出，無需單獨再進(jìn)行利息一項計算，否則，就產(chǎn)生重復(fù)計算，例題1中就存在此問題。 （3）計息期應(yīng)根據(jù)投入資金的時點及其持續(xù)過程確定，若是年初投入，計息期為一年，年中投入或日均勻投入，計息期為1/2年。動態(tài)方式計息期是開發(fā)期末向開發(fā)期初折算，而靜態(tài)方式則是開發(fā)期初向開發(fā)期末推算。第50頁/共95頁第五十頁，共96頁。（三）關(guān)于開發(fā)商利潤的計算1.目前，我們看到的房地產(chǎn)估價書籍，計算開發(fā)商利潤的方法有三種：（1）以房地產(chǎn)開發(fā)總收益或開發(fā)總價值為基準(zhǔn)，計算開發(fā)商利潤；（2）以房地產(chǎn)開發(fā)投資總成本為基準(zhǔn)，計算開發(fā)商利潤；（3）以總地價、總建筑費用、總專業(yè)費用之和為基準(zhǔn)，計算開發(fā)商利潤。這三種方法究竟哪種更為合理，需要進(jìn)一步研究，但從開發(fā)利潤率來看，三者的關(guān)系應(yīng)為：（1）＜(2)＜(3)。第51頁/共95頁第五十一頁，共96頁。

2.如果總利潤的計算基數(shù)是總地價、總建筑費用和總專業(yè)費用三者之和，在采用動態(tài)方式計算時，不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費用和總專業(yè)費用加總地價之和為基數(shù)計算利潤額。因為，按“折現(xiàn)過程即計算過程”這一觀點，折現(xiàn)后的總建筑費和總專業(yè)費中已包含利息在內(nèi)，以致無形中，利息也計了利潤。另外，應(yīng)注意利潤的取得應(yīng)在商品房售出之時，無銷售收入則無利潤可言。因此，總利潤值也應(yīng)進(jìn)行折現(xiàn)，以與其他指標(biāo)相統(tǒng)一。據(jù)此分析，例題1中，總利潤的正確計算式應(yīng)為：總利潤＝（總地價＋總建筑費實際投入額＋總專業(yè)費實際投入額）×20％÷（1＋10％）3

＝（總地價＋6000000＋360000）×20％÷（1＋10％）3

＝0.1503×總地價＋955672.43第52頁/共95頁第五十二頁，共96頁。五、建設(shè)用地、地價與城鎮(zhèn)化、GDP等的關(guān)系分析北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU馮長春北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系2006年4月昆明第53頁/共95頁第五十三頁，共96頁。一、建設(shè)用地、地價與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU我國城鎮(zhèn)化經(jīng)歷的階段第54頁/共95頁第五十四頁，共96頁。一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析第55頁/共95頁第五十五頁，共96頁。根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，1984-2003年，我國城市化水平從23.01%上升到40.53%，年均增長0.88%；在城市建設(shè)用地方面，根據(jù)《城市建設(shè)統(tǒng)計年報》提供的資料，同期我國城市建設(shè)用地由8480.4km2，增至28971.9km2，建設(shè)用地面積增加了240%，年均增長率為12%。可以說，城市化的發(fā)展在一定程度上推動了建設(shè)用地的擴展。1984-2001年，建設(shè)用地增加了64%，年均增長率為6.39%；而同期城市非農(nóng)業(yè)人口增加41%，年均增長率為4.39%。可見城市用地增長率已超過城市人口增長率。一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析第56頁/共95頁第五十六頁，共96頁。北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU北京市近年城市化水平與建設(shè)用地規(guī)模關(guān)系

分析北京市1994－2003年的數(shù)據(jù)情況，發(fā)現(xiàn)在城市化發(fā)展的不同階段（不同的城市化水平），對建設(shè)用地的增量需求也不盡相同，呈現(xiàn)出一定的階段性變化規(guī)律，這與我國特色的城市化發(fā)展、土地利用情況都有一定的關(guān)系。第57頁/共95頁第五十七頁，共96頁。工業(yè)化各個階段對土地結(jié)構(gòu)的影響

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TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU第58頁/共95頁第五十八頁，共96頁。一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析

如上圖所示，在工業(yè)化初期，大機器工業(yè)體系正在建立之中，工業(yè)迅猛發(fā)展，城市用地規(guī)模增大，城市內(nèi)部或郊區(qū)興建大量工業(yè)區(qū)，城市呈同心圓式向外擴展，工業(yè)用地面積隨工業(yè)的高速發(fā)展不斷擴大。工業(yè)化中期，工業(yè)成為國民經(jīng)濟的主體，工業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換加快，工業(yè)部門門類齊全，工業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系更加密切，工業(yè)區(qū)域開始由分散走向集中。這一時期由于城市人口的增加，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，居住用地比重不斷上升。工業(yè)化后期，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值接近或超過工業(yè)產(chǎn)值，居住區(qū)快速發(fā)展，工業(yè)區(qū)只單純的承擔(dān)“生產(chǎn)功能”，居住用地的比重不斷上升，同時帶動商業(yè)、廣場、道路、綠地等各類用地比重大幅上升。此時期工業(yè)以高技術(shù)為特點，土地的產(chǎn)出效率大幅提高，工業(yè)用地的比重減小。北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU第59頁/共95頁第五十九頁，共96頁。城市化、工業(yè)化影響建設(shè)用地需求的動力機制

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TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU隨著城市城市化、工業(yè)化的發(fā)展，產(chǎn)生了各種驅(qū)動力，包括經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)變遷、科技進(jìn)步、人口增長等，各種驅(qū)動力綜合影響建設(shè)用地的需求，使建設(shè)用地的規(guī)模不斷擴展，土地利用結(jié)構(gòu)不斷演變。同時，隨著人流、物流、信息流、能量流的流動傳播，對自然環(huán)境和資源也帶來了一定的影響，當(dāng)自然環(huán)境和資源條件不堪重負(fù)的時候，也會約束城市工業(yè)化、城市化的發(fā)展。工業(yè)化城市化經(jīng)濟發(fā)展驅(qū)動力產(chǎn)業(yè)變遷驅(qū)動力科技進(jìn)步驅(qū)動力人口增長驅(qū)動力規(guī)模擴展結(jié)構(gòu)演變自然環(huán)境與資源人流物流信息流能量流反饋與約束合力建設(shè)用地第60頁/共95頁第六十頁，共96頁。城市化、工業(yè)化發(fā)展的速度對土地利用的影響

1）巴西的過度城市化20世紀(jì)70年代以前，巴西大力推行工業(yè)優(yōu)先發(fā)展政策，以圖民族獨立和國家強大。在傳統(tǒng)工業(yè)部門沒有得到改造的情況下，在少數(shù)大中城市集中大量資金、人力、物力進(jìn)行大規(guī)模工業(yè)化建設(shè)，城市化速度迅速提高。早在20世紀(jì)90年代初，城市化水平已達(dá)到75％，出現(xiàn)了“過渡城市化”的現(xiàn)象。然而，其農(nóng)業(yè)用地的利用率低下，生態(tài)破壞嚴(yán)重，形成了惡性循環(huán)。2）印度的滯后城市化從20世紀(jì)60年代起，印度農(nóng)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重明顯下降，但是其農(nóng)業(yè)人口比重缺高居不下，城市化水平較低。工業(yè)在農(nóng)村分散布局，占用大量耕地，土地利用效益較差，也造成了嚴(yán)重的環(huán)境污染，影響農(nóng)地質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計，印度全國70％以上的地表水遭到了污染。其次，城市化水平滯后、失業(yè)與人口增長等存在惡性循環(huán)，也增加了對土地需求的壓力，影響生態(tài)環(huán)境和土地質(zhì)量的提高。3）臺灣地區(qū)的均衡發(fā)展型城市化臺灣地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展在相當(dāng)長的時間內(nèi)始終把勞動密集型的輕工業(yè)放在工業(yè)化的首位，吸納了大量的農(nóng)業(yè)剩余勞動力，同時對農(nóng)業(yè)實行有效的保護(hù)，在實現(xiàn)城市化的同時，農(nóng)地資源也得到了合理的利用和保護(hù)。其城市化率從1952年的47.6%一直上升，到90年代初已達(dá)到80％多，而耕地面積在90年代后期還維持在1952年的水平。北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU第61頁/共95頁第六十一頁，共96頁。臺灣之所以能夠?qū)崿F(xiàn)耕地面積、城市化水平、經(jīng)濟發(fā)展和人口的同步增長主要緣由有以下幾個方面：土地開發(fā)。為了確保糧食生產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展對土地的需求，臺灣不斷開發(fā)山坡地、海埔地與河川地等邊際土地，以增加耕地及其他用地。土地重劃。土地重劃是提高土地利用效率、緩解土地資源稀缺的一種重要手段，臺灣土地重劃包括農(nóng)地重劃與市地重劃.集中的城市化道路。臺灣走的是一條典型的集中型城市化道路，其城市化過程是人口從農(nóng)村及小城鎮(zhèn)地區(qū)向西海岸城市移動的過程，結(jié)果形成臺北、臺中和高雄三大都市區(qū)。集中型城市化模式是對資源環(huán)境的恰當(dāng)回應(yīng)，這與美國的模式正好相反，體現(xiàn)了不同人地關(guān)系下的不同取向。第62頁/共95頁第六十二頁，共96頁。一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析

正確的城市化道路（政策）和適當(dāng)?shù)某鞘谢俣?，對于實現(xiàn)土地資源保護(hù)、土地合理利用和農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的作用。巴西、印度、臺灣地區(qū)在土地利用、保護(hù)上出現(xiàn)的不同結(jié)果，原因雖然是多方面的，但城市化道路和形態(tài)的不同也是一個重要的原因。我國現(xiàn)有城市化水平明顯滯后于工業(yè)化的發(fā)展，在這樣的背景下，我國的建設(shè)用地需求會有怎樣的影響？我國應(yīng)該選擇怎樣的城市化道路？需要多大的建設(shè)用地規(guī)模來支持和保障？對于不同發(fā)展階段的區(qū)域，怎樣因地制宜的制定土地政策？這些都是我們亟待解決的問題。第63頁/共95頁第六十三頁，共96頁。城市化的過程是土地集約利用的過程

誠然，無論從土地投入強度，土地產(chǎn)出效益等各個方面來看，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的集約利用程度要遠(yuǎn)大于農(nóng)村建設(shè)用地，在城市化的過程中必然促進(jìn)了土地的節(jié)約、集約利用。我國城市化、工業(yè)化過程中建設(shè)用地使用效率有怎樣的發(fā)展趨勢？同世界其他國家相比，我國土地集約利用的問題在哪里？怎樣才能在城市化進(jìn)程中使土地利用效率維持在較高的水平之上？第64頁/共95頁第六十四頁，共96頁。如何滿足城市化的土地需求

從上文的分析來看，在一定時期內(nèi)，城市化、工業(yè)化對建設(shè)用地存在需求，需要有一定量的建設(shè)用地來保障社會的發(fā)展。但是，是不是城市化水平提高就一定意味著建設(shè)用地總量的增加以及耕地的減少呢？城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求的來源主要為兩個方面：外延式擴張和內(nèi)涵式挖潛。外延式擴張包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和未利用地開發(fā)；內(nèi)涵式挖潛主要針對存量建設(shè)用地，即存量城鎮(zhèn)建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地。如果選用適合的建設(shè)用地開發(fā)模式，配以內(nèi)涵式挖潛方式對城鎮(zhèn)、農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行合理的整理、改造、開發(fā)，就在一定程度上解決了二者之間的矛盾。如何在不同的環(huán)境、條件下，確定適宜的開發(fā)模式？如何以建設(shè)用地的供應(yīng)保障社會城市化、工業(yè)化發(fā)展的要求？這些都是解決矛盾的關(guān)鍵問題，有必要進(jìn)行系統(tǒng)的研究第65頁/共95頁第六十五頁，共96頁。二、建設(shè)用地與GDP關(guān)系分析建設(shè)用地規(guī)模和結(jié)構(gòu)影響GDP總量GDP是全社會勞動力、資產(chǎn)、土地、技術(shù)等諸多因素的函數(shù)。GDP=f(L,K,T,E…N)。建設(shè)用地作為土地利用中創(chuàng)造價值和財富的一部分，是影響國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的重要因素。同時生產(chǎn)函數(shù)也表明在一定技術(shù)條件下，特定投入品組合有效使用能夠帶來最大產(chǎn)出的可能性，也即在給定技術(shù)下，勞動、資本、土地等投入數(shù)量與產(chǎn)出GDP之間具有對應(yīng)關(guān)系，當(dāng)除土地以外的經(jīng)濟變量不可變時，土地的規(guī)模數(shù)量也是不可變的。第66頁/共95頁第六十六頁，共96頁。第67頁/共95頁第六十七頁，共96頁。二、建設(shè)用地與GDP關(guān)系分析與1990年相比，到2001年全國建設(shè)用地一共增加5632萬畝，平均每年增加512萬畝。其中1990－1996年建設(shè)用地增加3722萬畝，同期GDP增加49337億元，平均每年增加8223億元。1996－2001年建設(shè)用地增加1910萬畝，平均每年增加382萬畝，對應(yīng)的GDP增加值為28049億元，平均每年增加5610億元。十一年平均每增加1億元的GDP，建設(shè)用地增加728畝，其中，1990－1996年每增加1億元GDP，建設(shè)用地增加754畝，1996－2001年每增加1億元GDP，建設(shè)用地增加681畝?？傮w上，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人均GDP的增長，單位面積建設(shè)用地的產(chǎn)出也相應(yīng)增加，每增加1億元GDP的建設(shè)用地增加量呈現(xiàn)遞減趨勢。第68頁/共95頁第六十八頁，共96頁。二、建設(shè)用地與GDP關(guān)系分析1.建設(shè)用地增加值（△C）我國目前正處于由農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會的過渡時期，工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快，經(jīng)濟發(fā)展的途徑主要是依靠外延擴張。比如，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市規(guī)模擴張，采掘業(yè)、加工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)也主要是依靠增量，等等，都要占用大量的土地資源，而上述產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會體現(xiàn)在GDP的增長上。因此，在我國完全實現(xiàn)工業(yè)化之前，GDP增長也主要依靠建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模的增長，依靠資源的投入，土地資源的投入也是必然的。另外，資源的投入產(chǎn)出比也是隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高而提高，單位土地資源的投入所得到的GDP也將提高。2.人均GDP人均GDP是反映經(jīng)濟發(fā)展水平的重要指標(biāo)。隨著人均GDP的增長，單位GDP所消耗的資源呈現(xiàn)下降趨勢，土地資源的投入也會減少。3.GDP增加值（△G）GDP的增加與建設(shè)用地的增加密切相關(guān)。通過對大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，找出建設(shè)用地增加與GDP增長的相關(guān)關(guān)系，建立數(shù)學(xué)模型，并依據(jù)未來GDP增長指標(biāo)，預(yù)測對建設(shè)用地的需求。4.單位GDP增加所需建設(shè)用地的增加（△C/△G）按照經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，單位GDP所需建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)隨著人均GDP的增長而下降，這是經(jīng)濟增長所帶來的勞動生產(chǎn)率提高的結(jié)果。第69頁/共95頁第六十九頁，共96頁。人均GDP變化與建設(shè)用地面積變化具有如下特征：（1）“人均GDP”很大或者很小時，每增加一億元GDP需要新增建設(shè)用地較少，低于565畝；（2）當(dāng)LnX取其均值時，即8.4805，函數(shù)取得最大值，此時X=4819左右，說明“人均GDP”在4819元/人左右時，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地相對最大，為598畝；（3）“人均GDP”小于4819元/人，隨著人均GDP的減少，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地也相應(yīng)的減少。如在2000元的基礎(chǔ)上，減少1000元，相應(yīng)的單位GDP建設(shè)占地大約平均減少6.26畝左右（可以通過近似公式估計）。（4）“人均GDP”大于4819元/人，隨著人均GDP的增加，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地反而減少；如在10000元的基礎(chǔ)上，增加15000元，相應(yīng)的單位GDP建設(shè)占地大約減少8.89畝左右。（可以通過近似公式估計）（5）人均GDP大于4819元/人，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地減少，但減少的速度逐漸趨緩，所表現(xiàn)的曲線逐漸趨平。（6）總體的變化規(guī)律為：隨著人均GDP的增加，單位GDP占地的數(shù)目也相應(yīng)增加，當(dāng)人均GDP指數(shù)超過一定數(shù)值后，如5000元/人左右，隨著人均GDP的增加，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地反而會減少，但減少的速度逐漸趨緩。第70頁/共95頁第七十頁，共96頁。實證分析（1）九十年代以來一直到二十一世紀(jì)的今天，我國各級各類開發(fā)區(qū)方興未艾，城市化進(jìn)程不斷加快。然而這些都是與經(jīng)濟發(fā)展和資本積累分不開的。據(jù)調(diào)查，在開發(fā)區(qū)建設(shè)中，每平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(七通一平)投資平均為2-3億元人民幣。人均GDP低，反映了經(jīng)濟發(fā)展水平不高，大規(guī)模建設(shè)的能力有限。按照線性分析的結(jié)論，也就是人均GDP達(dá)到5000元人民幣（相當(dāng)于600美元左右）作為分水嶺。（2）人均GDP不足5000元人民幣，當(dāng)?shù)氐耐顿Y不足，主要是依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)增加收入，GDP的增長也主要依靠大農(nóng)業(yè)。建設(shè)用地增加很少，因此每增加一億元GDP所需新增建設(shè)用地自然也少。（3）人均GDP在5000元人民幣左右，投資能力增強，人均GDP增長仍然依靠農(nóng)業(yè)的潛力已經(jīng)不大。要想加快GDP的增長，必然要轉(zhuǎn)向工業(yè)和城市服務(wù)業(yè)等，但由于是剛剛起步，工業(yè)、服務(wù)業(yè)的勞動生產(chǎn)率較低，單位投資的產(chǎn)出也較低。因此，人均GDP每增加一億元需新增建設(shè)用地也最高。（4）人均GDP接近5000元人民幣，即600美元左右，人們初步解決了衣食，便開始轉(zhuǎn)向解決住的問題，建房用地大幅度增加。我國蘇南地區(qū)及浙江福建廣東一帶的第一輪建房熱出現(xiàn)在八十年代中期，當(dāng)時除蘇州、無錫、溫州和珠江三角洲的一些市縣人均GDP已經(jīng)達(dá)到或接近800美元外，而它們周圍的多數(shù)市縣處于500-600美元的水平，從而引發(fā)了當(dāng)?shù)氐慕ǚ繜?。?）人均GDP大于5000元，經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，勞動生產(chǎn)率也相對較高，開始追求單位資本、土地的投入產(chǎn)出率，每增加一億元的新增建設(shè)用地開始下降。（6）土地的投入產(chǎn)出率也是有極限的，按照邊際效益遞減規(guī)律，到了一定水平之后單位土地上的投入產(chǎn)出率將呈現(xiàn)下降趨勢，必須增加土地的投入。第71頁/共95頁第七十一頁，共96頁。土地收益邊際遞減性

級差地租原理說明，在同一塊土地上連續(xù)追加投資，這塊土地所產(chǎn)生的級差地租II是隨投資量邊際遞減的，因此土地的集約利用有一定的限度。當(dāng)建設(shè)用地開發(fā)的邊際成本超過邊際收益時，建設(shè)用地產(chǎn)生的收益開始遞減，拿到全社會的范圍來看，即國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP增加的比例低于投入勞動力與資本的增加比例。由此可見，在一定的技術(shù)、經(jīng)濟條件下，建設(shè)用地開發(fā)必須注意投資的強度，確定適當(dāng)?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，不斷改進(jìn)技術(shù)，以便提高建設(shè)用地利用的經(jīng)濟效果，防止出現(xiàn)建設(shè)用地報酬遞減的現(xiàn)象。第72頁/共95頁第七十二頁，共96頁。建設(shè)用地利用結(jié)構(gòu)

建設(shè)用地劃分為居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地、特殊用地等。城市建設(shè)用地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整必然引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。由于第三產(chǎn)業(yè)用地比第二產(chǎn)業(yè)集約,而且效益也高,比重的提高,則會引起GDP的變化。這說明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的微小調(diào)整帶來的城市用地效益變化非常顯著。第73頁/共95頁第七十三頁，共96頁。建設(shè)用地空間結(jié)構(gòu)

由于土地資源具有集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)的特性，建設(shè)用地的空間結(jié)構(gòu)則是影響產(chǎn)出效應(yīng)的重要因素。一方面，閑置土地在空間上阻隔了同種性質(zhì)用途建設(shè)用地的利用效率，造成建設(shè)用地分散化，不利于經(jīng)濟的發(fā)展。另一方面，同種用途建設(shè)用地利用空間分布分散化，例如工礦用地的零散化，則較之土地的集約利用的產(chǎn)出水平相對較低。第74頁/共95頁第七十四頁，共96頁。GDP的總量和結(jié)構(gòu)反映了建設(shè)用地的總量及結(jié)構(gòu)

GDP的總量可反映建設(shè)用地的規(guī)模GDP結(jié)構(gòu)可反映建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)人均GDP的增加對建設(shè)用地的影響人均GDP與建設(shè)用地之間存在很強的相關(guān)性，隨著人均GDP的增加，單位GDP占地的數(shù)目也相應(yīng)增加，當(dāng)人均GDP指數(shù)超過一定數(shù)值后，隨著人均GDP的增加，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地反而會減少，但減少的速度逐漸趨緩?！段覈ㄔO(shè)用地變化與區(qū)域經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展研究》碩士論文利用1996年以后歷年的GDP與建設(shè)用地數(shù)據(jù)，表明了人均GDP增量與單位GDP占用建設(shè)用地的關(guān)系。在理論上說明土地的投入產(chǎn)的，按照邊際效益遞減規(guī)律，到了一定水平之后單位土地上的投入產(chǎn)出率將呈現(xiàn)下降趨勢，必須增加土地的投入。第75頁/共95頁第七十五頁，共96頁。第76頁/共95頁第七十六頁，共96頁。法規(guī)政策決定建設(shè)用地與國內(nèi)生產(chǎn)總值關(guān)系的中間環(huán)節(jié)

在此互動過程中，建設(shè)用地是一切產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟活動的載體，建設(shè)用地變化是落實國家或地區(qū)計劃、方針政策的結(jié)果。方針政策通過左右土地利用方向來調(diào)整區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而分析并掌握一定社會經(jīng)濟條件下的建設(shè)用地供求規(guī)律，反過來又可以為科學(xué)地制定區(qū)域方針政策服務(wù)。目前我國實行建設(shè)用地年度計劃管理制度、土地用途管理制度、土地規(guī)劃管理制度、城市建設(shè)用地計劃指標(biāo)管理制度等都表現(xiàn)出政策對建設(shè)用地使用的導(dǎo)向作用。城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃對于建設(shè)用地的需求都起著重要的作用。從區(qū)域的角度考慮，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與布局等方面的政策，不僅對區(qū)域發(fā)展具有重要的推動作用，對于區(qū)域土地利用尤其是建設(shè)用地數(shù)量及質(zhì)量變化也會產(chǎn)生重要影響。其中，尤為重要的是城市經(jīng)濟發(fā)展政策，城市規(guī)模的定位，城市結(jié)構(gòu)和功能的適度調(diào)整以及由此帶來的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化。在合理的政策制度下，建設(shè)用地將會對GDP發(fā)揮最高的效用，形成順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的建設(shè)用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及空間結(jié)構(gòu)，同時建設(shè)合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展，提高GDP總量。第77頁/共95頁第七十七頁，共96頁。建設(shè)用地規(guī)模和結(jié)構(gòu)與固定資產(chǎn)投資的關(guān)系投資規(guī)模和建設(shè)用地規(guī)模的相互作用關(guān)系固定資產(chǎn)投資即是資金的實體化，以土地作為最終承載體。因此，投資規(guī)模與建設(shè)用地規(guī)模在理論上表現(xiàn)為正相關(guān)關(guān)系，尤其是基礎(chǔ)建設(shè)投資和商品房投資對建設(shè)用地總量的影響相當(dāng)明顯。在武漢市總體規(guī)劃修編的“土地市場培育和構(gòu)建”課題中，根據(jù)武漢市歷年的固定資產(chǎn)投資額和建設(shè)用地總量的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.96823，充分說明了該正相關(guān)關(guān)系的現(xiàn)實性。投資結(jié)構(gòu)和建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的相互作用關(guān)系固定資產(chǎn)投資引導(dǎo)建設(shè)用地布局，投資的區(qū)位差異、類型差異將直接影響建設(shè)用地的空間結(jié)構(gòu)和用地比例結(jié)構(gòu)，而建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實發(fā)展?fàn)顩r將反饋到固定資產(chǎn)的下一輪投資中，兩者表現(xiàn)為相輔相成的關(guān)系。第78頁/共95頁第七十八頁，共96頁。全社會固定資產(chǎn)投資基建投資更新改造投資商品房投資其他固定資產(chǎn)投資工業(yè)建設(shè)用地居住、商業(yè)建設(shè)用地其他建設(shè)用地建設(shè)用地結(jié)構(gòu)建設(shè)用地規(guī)模投資強度結(jié)構(gòu)比例統(tǒng)計相關(guān)系數(shù)工業(yè)投資城市發(fā)展經(jīng)營城市第79頁/共95頁第七十九頁，共96頁。固定資產(chǎn)投資通過地價作用于建設(shè)用地

圖全國城市地價增長率與固定資產(chǎn)投資增長率總體變化趨勢比較第80頁/共95頁第八十頁，共96頁。固定資產(chǎn)投資效益通過地均產(chǎn)值作用于建設(shè)用地

固定資產(chǎn)投資效益的直接體現(xiàn)是地均產(chǎn)值，地均產(chǎn)值對衡量地區(qū)經(jīng)濟和科學(xué)技術(shù)發(fā)展有相當(dāng)重要的指導(dǎo)作用，以地均產(chǎn)值作為聯(lián)系紐帶將固定資產(chǎn)投資和建設(shè)用地聯(lián)系在一起，建立關(guān)系模型，可以有效預(yù)測建設(shè)用地需求，從而控制建設(shè)用地規(guī)模。在武漢市總體規(guī)劃修編的“土地市場培育和構(gòu)建”專題中，我們采用了地均產(chǎn)值的方法對武漢市未來15年的建設(shè)用地需求作了預(yù)測，充分證明了該方法的現(xiàn)實意義。對于不同的城市來說，地均產(chǎn)值的高低、規(guī)劃意義都各有特色，它將經(jīng)濟發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平等社會發(fā)展?fàn)顩r和土地利用緊密聯(lián)系，以此為突破口探索個體城市自身的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展前景。深入研究這一問題，完善相關(guān)模型，對解決城市發(fā)展和土地利用之間的矛盾有重要的實踐意義。第81頁/共95頁第八十一頁，共96頁。建設(shè)用地與交通的關(guān)系北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU城市土地利用的擴展，驅(qū)使交通的相應(yīng)發(fā)展；土地利用規(guī)劃是目的，交通的配置是達(dá)到該目的的工具。城市土地利用與交通關(guān)系的分析，也是城市精明增長（smartgrowth）的重要體現(xiàn).第82頁/共95頁第八十二頁，共96頁。幾個值得研究的問題

1城市交通狀況的不均衡帶來城市建設(shè)用地的擴張2城市綠地的布置應(yīng)該考慮城市交通線3城市交通發(fā)展要與城市的規(guī)模、職能、發(fā)展階段相適應(yīng)，才能促進(jìn)土地的集約利用。4公共交通應(yīng)該成為我國城市交通的主要方式5交通和土地利用的聯(lián)合開發(fā)是交通建設(shè)和城市發(fā)展的良好模式

北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU第83頁/共95頁第八十三頁，共96頁。城市交通狀況的不均衡帶來城市建設(shè)用地的擴張我們在作《武漢市戰(zhàn)略規(guī)劃》時，發(fā)現(xiàn)城市的交通狀況與城市土地利用之間存在一個可能的惡性循環(huán)。如左圖對這個問題進(jìn)一步思考發(fā)現(xiàn)，當(dāng)交通狀況在城市空間上不均衡時，城市交通會導(dǎo)致城市的蔓延和擴張。因此，城市交通的發(fā)展要以促進(jìn)城市交通狀況的均衡為目標(biāo)，才能促進(jìn)城市土地的節(jié)約、集約利用。北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

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