房地產(chǎn)并購(gòu)融資項(xiàng)目法律盡職調(diào)查指引融資

年4月19日房地產(chǎn)并購(gòu)融資項(xiàng)目法律盡職調(diào)查指引融資文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。房地產(chǎn)并購(gòu)融資項(xiàng)目法律盡職調(diào)查指引の融資

(-01-0715:21:33)轉(zhuǎn)載▼第一章盡職調(diào)查的意義1.深入了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目情況

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資盡職調(diào)查包括兩大部分，一部分是房地產(chǎn)企業(yè)本身的情況，另一部分是目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)情況。

就房地產(chǎn)企業(yè)本身的情況而言，律師應(yīng)對(duì)其各類資質(zhì)證書、歷史沿革、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、公司治理、股東背景、資產(chǎn)狀況、重大合同、對(duì)外負(fù)債等方面進(jìn)行調(diào)查，從而使資金機(jī)構(gòu)掌握該交易對(duì)手的資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債比例、商業(yè)信用、開發(fā)能力等；就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，律師應(yīng)對(duì)交易對(duì)手的土地儲(chǔ)備情況、全部在建工程的情況、所有在售項(xiàng)目的銷售情況、目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)各階段的合法合規(guī)性、目標(biāo)項(xiàng)目潛在糾紛等方面進(jìn)行調(diào)查，從而使資金機(jī)構(gòu)了解目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售、取得銷售回款有無(wú)法律障礙，有無(wú)其它項(xiàng)目作為補(bǔ)充還款來(lái)源，擔(dān)保物價(jià)值是否足值等。

經(jīng)過(guò)上述一系列盡職調(diào)查，資金機(jī)構(gòu)基本能夠做到知己知彼。2.為融資交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)提供依據(jù)

融資交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)而言之，指為資金合法合規(guī)、安全地進(jìn)入和退出目標(biāo)項(xiàng)目而做出的法律設(shè)計(jì)，包括：

①根據(jù)項(xiàng)目公司的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目公司做出的股權(quán)調(diào)整、股東借款等安排，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目資本金和開發(fā)資質(zhì)方面等符合監(jiān)管要求；

②安排資金進(jìn)入方式，主要有兩類法律形式：一類是債性融資（信托貸款、委托貸款）；一類是股性融資（股權(quán)或收益權(quán)，與前文介紹的私募股權(quán)投資和IPO不同，此處的股權(quán)融資依然屬于財(cái)務(wù)性融資，它是為了滿足合法合規(guī)性而創(chuàng)設(shè)的）；③安排資金退出方式，比如原狀分配（股權(quán)或收益權(quán)原狀分配給劣后受益人，避免以回購(gòu)形式退出，從而滿足合法合規(guī)性）；

④在結(jié)構(gòu)化融資模式中，根據(jù)融資規(guī)模確定劣后收益權(quán)認(rèn)購(gòu)金額，等等。

實(shí)務(wù)操作中，每一個(gè)交易環(huán)節(jié)都依賴于企業(yè)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，因此，律師的法律盡職調(diào)查舉足輕重。

3.為風(fēng)控措施的制定提供依據(jù)

嚴(yán)格來(lái)講，風(fēng)控措施也是屬于交易結(jié)構(gòu)的一部分，但由于其重要性和相對(duì)獨(dú)立性，我們將其單獨(dú)羅列予以強(qiáng)調(diào)。每一個(gè)融資項(xiàng)目都必須配以相應(yīng)的風(fēng)控措施，常見的有三類：擔(dān)保措施（抵押、質(zhì)押、連帶保證）、治理結(jié)構(gòu)安排（派駐董事，股東會(huì)、董事會(huì)重大事項(xiàng)一票否決權(quán)等）、財(cái)務(wù)安排（派駐財(cái)務(wù)人員、設(shè)立監(jiān)管賬戶等）等。風(fēng)控較嚴(yán)的資金機(jī)構(gòu)一般要求前述三類措施全上，特別是擔(dān)保措施，抵押、質(zhì)押、連帶保證一個(gè)不能少，抵押率一般壓低到不超過(guò)50%。不過(guò)，若企業(yè)能夠在行業(yè)中排名靠前，目標(biāo)項(xiàng)目能在一、二線城市，那么風(fēng)控措施就相對(duì)寬松一些，很顯然，一切都取決于盡職調(diào)查的結(jié)果。在說(shuō)明房地產(chǎn)融資項(xiàng)目法律盡職調(diào)查意義的基礎(chǔ)上，下文將詳細(xì)介紹盡職調(diào)查的一些關(guān)鍵內(nèi)容，對(duì)于其原則與一般流程，與房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目大致相同，此處不再贅述。

第二章房地產(chǎn)融資法律盡職調(diào)查關(guān)鍵內(nèi)容非財(cái)務(wù)分析

4.公司基本面

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)要么采取項(xiàng)目公司制，要么采取平臺(tái)公司制（旗下多個(gè)不同項(xiàng)目先后或同時(shí)開發(fā)）。對(duì)于采取項(xiàng)目公司制的項(xiàng)目公司

，其基本面一般比較簡(jiǎn)單：只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目：股權(quán)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單；成立時(shí)間較短；一般尚未產(chǎn)生收入，運(yùn)營(yíng)支出均來(lái)自于母公司或其它關(guān)聯(lián)方的投資或借款等。雖然簡(jiǎn)單，律師還是應(yīng)當(dāng)審慎地核查幾個(gè)重要方面：

①股權(quán)結(jié)構(gòu)，是一人有限還是有限，多個(gè)股東之間是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，股東是否有境外個(gè)人或?qū)嶓w，多個(gè)股東的持股比例如何等，其意義在于判斷根據(jù)交易需要調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)和/或設(shè)計(jì)入股的交易環(huán)節(jié)是否存在法律或?qū)崉?wù)障礙：

②治理結(jié)構(gòu)，主要是股東/股東會(huì)、執(zhí)行董事/董事會(huì)，由于資金機(jī)構(gòu)一般要求進(jìn)入項(xiàng)目公司的最高權(quán)力和決策機(jī)構(gòu)，因此，核查項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)，可為這部分的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提供依據(jù)；③財(cái)務(wù)管理制度，主要是核查項(xiàng)目公司賬戶開立情況，以便對(duì)資金進(jìn)入、銷售回款、監(jiān)管賬戶等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。

④集團(tuán)層面，正是由于項(xiàng)目公司情況簡(jiǎn)單，其真正的實(shí)力來(lái)自于其所屬的地產(chǎn)集團(tuán)，因此，律師還應(yīng)將眼光放到整個(gè)集團(tuán)公司層面，了解、核查該集團(tuán)公司的行業(yè)地位、商業(yè)信譽(yù)，資產(chǎn)狀況、開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)規(guī)模等與公司評(píng)級(jí)有關(guān)的因素，集團(tuán)公司的評(píng)級(jí)越高，意味著目標(biāo)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越低。

對(duì)于采取平臺(tái)公司制的項(xiàng)目公司，這類項(xiàng)目公司名下有多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一般屬于集團(tuán)公司的二級(jí)或三級(jí)，其長(zhǎng)期存續(xù)，因此，情況就相對(duì)復(fù)雜一些。不過(guò)，由于其已有一定的開發(fā)規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模，對(duì)集團(tuán)公司的依賴較弱，因此，核查這類項(xiàng)目公司的精力應(yīng)主要放在公司本身，集團(tuán)層面只需對(duì)其行業(yè)地位、資產(chǎn)總規(guī)模做一個(gè)概括了解即可。有以下三點(diǎn)需要提示：①公司對(duì)外負(fù)債情況，特別是銀行貸款償付情況及擔(dān)保物情況，這是判斷融資本息安全與否的一個(gè)重要指標(biāo)；

②公司股權(quán)是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，即質(zhì)押或查封情況。

③公司是否涉及可能對(duì)公司償債能力造成嚴(yán)重影響的訴訟。

5.項(xiàng)目基本面

關(guān)于項(xiàng)目四證。項(xiàng)目四證即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。銀監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)開發(fā)貨，或向信托公司經(jīng)過(guò)信托貸款的方式融資，必須具備四證齊全的條件。在此情況下，如果資金方是銀行，那么四證是否齊全，將直接決定項(xiàng)目公司是否有申請(qǐng)開發(fā)貨；而如果資金方是信托公司，那么四證是否齊全，將直接決定雙方采取何種融資交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行融資，因此，律師在核查項(xiàng)目情況時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)看其四證情況。關(guān)于項(xiàng)目用地。一查，土地出讓合同；二查，土地款及稅費(fèi)繳納情況；三查，項(xiàng)目用地權(quán)屬及權(quán)利負(fù)擔(dān)即抵押或查封情況。

這是一個(gè)比較常規(guī)的環(huán)節(jié)，但有些細(xì)節(jié)需要特別提示；土地出讓合同上會(huì)約定土地款繳納的期限及違約責(zé)任、項(xiàng)目開竣工的期限，實(shí)務(wù)中，存在部門開發(fā)商未按照約定的期限繳納土地款和稅費(fèi)的現(xiàn)象，也更為普遍地在未按約定期限開、竣工的現(xiàn)象，雖然至今未見開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的案例，但該等風(fēng)險(xiǎn)依然是存在，因此，此類或有債務(wù)應(yīng)當(dāng)向資金機(jī)構(gòu)如實(shí)披露。

另外需要特別注意的是，銀監(jiān)會(huì)禁止信托公司向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款，在土地尚未清繳的情況下，信托資金的運(yùn)用要慎重，能夠采取變通的方式，比如，將項(xiàng)目化整為零，把那些已繳清地價(jià)的土地設(shè)定為目標(biāo)項(xiàng)目等。

關(guān)于抵押擔(dān)保。房地產(chǎn)融資項(xiàng)目一般以目標(biāo)項(xiàng)目用地為抵押物，抵押率一般不超過(guò)50%。目標(biāo)項(xiàng)目出正負(fù)零后，地上將逐漸形成在建工程。關(guān)于抵押擔(dān)保需向目標(biāo)項(xiàng)目所在地的國(guó)土、房管部門查明：①一個(gè)土地證項(xiàng)下的土地能否分割抵押，比如，土地證記載面積為1萬(wàn)平方米，只就其中的5000平方米用于辦理抵押登記，另外5000平方米不辦理抵押登記；

②凈地抵押后新增建筑物是否必須轉(zhuǎn)在建工程抵押；

③在建工程抵押登記由哪個(gè)部門辦理；

④土地抵押轉(zhuǎn)在建工程抵押，是否須解除土地抵押后再辦理在建工程抵押；⑤在建工程抵押對(duì)應(yīng)的土地抵押是指在建工程所占用范圍內(nèi)的土地還是土地證項(xiàng)下的整宗土地；

⑥申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)是否需要解除土地和/或在建工程抵押；

⑦抵押權(quán)人是否只能是金融機(jī)構(gòu)或限定為銀行；

⑧擔(dān)保抵押的債權(quán)是否限定為貸款；

⑨在建工程抵押擔(dān)保的主要債權(quán)是否只能是建造該工程的貸款等。

這些問題直接關(guān)系著項(xiàng)目的實(shí)際操作，律師應(yīng)當(dāng)盡可能地獲取詳細(xì)信息，為交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

關(guān)于項(xiàng)目進(jìn)度。這一點(diǎn)是在面對(duì)平臺(tái)公司制的項(xiàng)目公司時(shí)需要特別關(guān)注的。這類公司往往同時(shí)進(jìn)行著幾個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，各項(xiàng)目進(jìn)度不一，律師需要核查這些項(xiàng)目的預(yù)售/銷售情況，為交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)提供依據(jù)。比如，某公司名下有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目正在預(yù)售，B項(xiàng)目即將預(yù)售，C項(xiàng)目是目標(biāo)項(xiàng)目，根據(jù)財(cái)務(wù)測(cè)算，C項(xiàng)目在融資期限內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)的銷售回款不能完全覆蓋融資本息，那么為確保本息安全，在設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)時(shí)，能夠?qū)、B項(xiàng)目也設(shè)計(jì)為還款來(lái)源，對(duì)其全部或部分銷售回款進(jìn)行監(jiān)管；關(guān)于工程款支付。由于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，因此，律師應(yīng)當(dāng)核查是否存在欠付工程款的情形，以判斷融資本息是否存在劣后于工程款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

第三章房地產(chǎn)融資法律盡職調(diào)查關(guān)鍵內(nèi)容財(cái)務(wù)分析

一個(gè)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目一般有三個(gè)中介結(jié)構(gòu)提供服務(wù)：法律、財(cái)務(wù)、評(píng)估，根據(jù)專業(yè)性質(zhì)和分工，律師一般不需要對(duì)房地產(chǎn)公司及目標(biāo)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行核查，但有一個(gè)方面必須核查，即項(xiàng)目資本金情況。因?yàn)?，作為宏觀調(diào)控手段，也是風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金有最低限的要求；保障性住房和普通商品房項(xiàng)目最低資本金比例為20%，其它房地產(chǎn)項(xiàng)目最低資本金比例為30%，銀監(jiān)會(huì)亦對(duì)開放貸和信托貸款的項(xiàng)目資本金比例設(shè)置了30%的最低要求。對(duì)于項(xiàng)目資本金比例的核查，首先，需明確項(xiàng)目資本金的概念，所謂項(xiàng)目資本金是指在建設(shè)項(xiàng)目中，投資者認(rèn)繳（實(shí)繳）的出資額，是非債務(wù)性資金；站在公司的角度就是指公司建設(shè)某項(xiàng)目的自有資金。第二，需明確核查依據(jù)，項(xiàng)目資本金的核查依據(jù)是項(xiàng)目公司資產(chǎn)負(fù)債表和目標(biāo)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件（文件上記載了項(xiàng)目投資總額）。第三，需明確項(xiàng)目資本金比例的計(jì)算公式，其公式為：項(xiàng)目資本金比例=項(xiàng)目資本金/項(xiàng)目投資總額×100%。①項(xiàng)目資本金的核查首先要看資產(chǎn)負(fù)債表上的“所有者權(quán)益”，它包括實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤(rùn)：

實(shí)收資本。實(shí)收資本是投資人向企業(yè)投入所形成的資本，屬于企業(yè)自身的資產(chǎn)，應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目資本金。

資本公積。資本公積包括資本溢價(jià)即企業(yè)收到投資者超出注冊(cè)資本的那部分投資，和其它資本公積。能夠計(jì)入項(xiàng)目資本金的是資本溢價(jià)。

盈余公積和未分配利潤(rùn)。盈余公積和未分配利潤(rùn)一般不計(jì)入項(xiàng)目資本金，在特殊情況下能夠計(jì)入項(xiàng)目資本金，對(duì)這種特殊情況，律師需要征詢會(huì)計(jì)師的專業(yè)意見。

②項(xiàng)目資本金的核查其次要看資產(chǎn)負(fù)債表上的“其它應(yīng)付款”，該科目一般是項(xiàng)目公司向其關(guān)聯(lián)方的借款，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于項(xiàng)目資本金合規(guī)性的要求，只要關(guān)聯(lián)方承諾其對(duì)項(xiàng)目公司的