“團泊湖心島”項目與低碳技術(shù)成本效益研究,低碳經(jīng)濟論文

“團泊湖心島〞項目與低碳技術(shù)成本效益研究,低碳經(jīng)濟論文當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)已成為我們國家?guī)有袠I(yè)最廣、投資規(guī)模最大、吸納就業(yè)最多的產(chǎn)業(yè)之一。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)占全社會碳排放總量的比例也已到達30%以上，理應(yīng)在低碳發(fā)展中發(fā)揮中流砥柱的作用。積極發(fā)展低碳地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)對低碳經(jīng)濟的最好詮釋，而低碳地產(chǎn)主要具體表現(xiàn)出在其提供的產(chǎn)品上低碳住宅。近年來，隨著綠色、低碳、環(huán)保等意識的日益普及，很多知名地產(chǎn)企業(yè)諸如萬科、鋒尚、朗詩等已在項目開發(fā)經(jīng)過中采用節(jié)能技術(shù)和環(huán)保材料，開場踐行低碳理念，并在住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色可再生能源技術(shù)等領(lǐng)域獲得了一定成就。然而，現(xiàn)前階段國內(nèi)市場上充斥著綠色地產(chǎn)、生態(tài)地產(chǎn)、節(jié)能地產(chǎn)等低碳概念的炒作，低碳住宅市場還遠未成熟，正面臨一系列困難和挑戰(zhàn)，包括國家扶持政策滯后、低碳住宅供應(yīng)動力缺乏、低碳住宅需求能力有限以及低碳房地產(chǎn)建設(shè)推行緩慢等。詳細來看，從的角度看，的決策和引導(dǎo)對低碳住宅的發(fā)展有重要的正面推動作用；從購房者的角度看，普通購房者對低碳概念的理解仍然較為模糊，出于對低碳住宅前期的購房成本過度關(guān)切，購房者仍將交通、地段等因素作為首要考慮條件，而忽視了低碳住宅后期的運行維護成本優(yōu)勢；從企業(yè)的角度看，固然有社會責(zé)任約束和少數(shù)消費者的購房需求作為推動力，但企業(yè)在低碳住宅的開發(fā)經(jīng)過中要承當(dāng)成本、技術(shù)等眾多風(fēng)險，在政策層面沒有能對房地產(chǎn)行業(yè)給予有效鼓勵，使得企業(yè)缺乏低碳轉(zhuǎn)型的內(nèi)在源動力。上述因素疊加，就導(dǎo)致了我們國家低碳住宅的發(fā)展仍長期停留在概念層面上。能夠講，在房地產(chǎn)業(yè)低碳轉(zhuǎn)型的經(jīng)過中，企業(yè)的主觀意愿是關(guān)鍵，這個主觀意愿是三個方向合力共同作用的結(jié)果：一是社會責(zé)任、輿論監(jiān)督的約束，二是消費者對低碳住宅的認可和需求，三是普通住宅的利潤空間。在這個共同作用的經(jīng)過中，低碳住宅的開發(fā)成本則是核心影響因素，它直接影響購房者的偏好以及房地產(chǎn)企業(yè)的主觀能動性。本文以天津團泊湖心島項目的低碳規(guī)劃建設(shè)為例，嘗試從低碳住宅開發(fā)的成本收益分析的角度討論當(dāng)下我們國家低碳地產(chǎn)市場普遍存在著的房地產(chǎn)企業(yè)、購房者內(nèi)部收益與外部效益存在較大差距這一矛盾的解決途徑，希望借此能夠?qū)鴥?nèi)低碳地產(chǎn)的發(fā)展帶來有益的啟示。2團泊湖心島項目大概情況與低碳技術(shù)措施2.1項目大概情況團泊湖心島項目位于天津市靜海團泊新城內(nèi)，與松江高爾夫球場及團泊湖庭院項目隔湖相望，距天津機場約32km。項目總占地面積240120m2，由獨棟別墅組成，總建筑面積114350m2，容積率為0.48。在前期規(guī)劃階段，項目開發(fā)商天房集團聘請了奧雅納工程咨詢有限公司制定了(天津團泊低碳規(guī)劃概念設(shè)計方案〕，將本項目定位于中國首個零碳、高端度假及住宅社區(qū)，旨在通過實現(xiàn)島上100%能源供給自給自足、島內(nèi)尾氣零排放等開發(fā)目的，將企業(yè)樹立為國內(nèi)低碳先行者以及國際典范。2.2低碳技術(shù)措施團泊湖心島項目的規(guī)劃設(shè)計充分貫徹了低碳、綠色的理念，從能源、水資源、廢棄物和建筑材料等方面提出了可量化的規(guī)劃指標(biāo)，構(gòu)建了建筑節(jié)能、可再生能源供給、綠色交通、綠色市政等子系統(tǒng)并進行整合，以實現(xiàn)CO2零排放的發(fā)展目的。項目采用的低碳技術(shù)措施主要包括：通過主動的整體化低碳建筑優(yōu)化設(shè)計到達充分利用區(qū)域內(nèi)自然條件的目的，以降低建筑的運行能耗:在建筑設(shè)計中采用了被動式的系統(tǒng)設(shè)備節(jié)能技術(shù)，包括采用高效空調(diào)、高效照明、地源熱泵等技術(shù)設(shè)備；綠色市政方面主要包括生活垃圾100%分類收集處理、建筑垃圾75%回收利用等；構(gòu)建綠色交通體系，設(shè)計了步行、水路網(wǎng)絡(luò)以及環(huán)島班車、私人電動車等綠色出行方式；因地制宜地應(yīng)用光伏發(fā)電、太陽能熱水、地?zé)岵膳?、等綠色能源技術(shù)，力求使可再生能源供給基本知足住宅用戶的全部能源需求〔參見表1〕。3團泊湖心島項目的低碳建筑增量成本所謂的低碳建筑增量成本即為實現(xiàn)知足特定低碳技術(shù)標(biāo)準要求的住宅建筑，因與非低碳建筑或基準方案技術(shù)選用存在差異性，而帶來項目在規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備采購、低碳技術(shù)應(yīng)用上的成本變化。低碳住宅增量成本主要包含：一是低碳住宅項目增加的技術(shù)措施，即從無到有的增量，如可再生能源系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)等；二是強化型技術(shù)措施，即因節(jié)能所產(chǎn)生的增量成本，如高效照明、高效空調(diào)、強化保溫等；三是交互影響產(chǎn)生的成本減量，如對圍護構(gòu)造進行強化保溫會減少空調(diào)負荷，進而降低空調(diào)設(shè)備的投資。能夠看出，科學(xué)界定比照的基準是準確計算低碳建筑增量成本的關(guān)鍵。在本文中，將天津市住宅第三階段節(jié)能標(biāo)準〔建筑能耗在1980年水平的基礎(chǔ)上降低65%〕設(shè)計的方案作為基準。除此之外，由于數(shù)據(jù)不可得，交互成本忽略不計。根據(jù)以上設(shè)定，本文對項目的低碳住宅增量成本進行了系統(tǒng)分析。如表2所示，團泊湖心島項目的低碳建筑增量成本占項目開發(fā)總成本的比重到達了13.2%。相關(guān)調(diào)研結(jié)果顯示，國內(nèi)到達綠色建筑一、二、三星級設(shè)計標(biāo)準項目的增量成本平均占總成本的比重分別為3.05%、7.93%和10.84%，即使與綠色建筑三星級項目相比，團泊湖心島項目的增量成本比重仍然偏高，這華而不實主要有兩方面原因。首先，項目開發(fā)商天房集團致力于將其打造為國內(nèi)首個零碳地產(chǎn)項目，希望發(fā)揮示范展示作用，大量應(yīng)用新型低碳技術(shù)，最終使得項目在知足天津市住宅65%節(jié)能設(shè)計標(biāo)準的基礎(chǔ)上，進一步節(jié)能32%。其次，項目所采用的可再生能源技術(shù)較新，設(shè)備成本較高，這是導(dǎo)致其低碳建筑增量成本占總成本比重偏高的主要原因。4團泊湖心島低碳住宅項目的成本效益分析一般來講，低碳住宅在長期使用經(jīng)過中會帶來經(jīng)濟、環(huán)境和社會等三方面的效益：首先是節(jié)能降耗的直接經(jīng)濟效益以及項目運營管理上的間接經(jīng)濟效益；其次是污染物減排、生態(tài)環(huán)境改善所帶來的社會、環(huán)境邊際效益。由于項目在運營期間的間接經(jīng)濟效益缺乏數(shù)據(jù)支持難以計算，因而不予考慮。在本文中，低碳住宅的效益主要包含：可再生能源替代所帶來的電費、取暖費、燃氣費等生活成本節(jié)約的經(jīng)濟效益；CO2、SO2減排所帶來的社會、環(huán)境邊際效益。根據(jù)表3可知，低碳住宅設(shè)計環(huán)節(jié)的增量成本固然較低，但其節(jié)能減排的邊際效益最大，一元的投資每年可節(jié)能0.280kWh、CO2減排0.248kg。這表示清楚，采用被動式的低碳節(jié)能設(shè)計是獲得良好效益的最佳途徑。除此之外，由于新型節(jié)能技術(shù)的成本仍然很高，因而與宏大的投入相比，系統(tǒng)設(shè)備節(jié)能與可再生能源利用環(huán)節(jié)的邊際效益還很低，分別為8.2CNY/myear和43.9CNY/myear。整體來看，團泊湖心島項目的低碳總效益為56CNY/myear，華而不實節(jié)能及化石能源替代所帶來的直接經(jīng)濟效益最高，為48.2CNY/myear。5團泊湖心島低碳住宅項目的可行性分析當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)和購房者無法獲得低碳住宅在整個生命周期內(nèi)所產(chǎn)生的全部外部收益，無法保證使全社會的收益最大，由此出現(xiàn)了市場失靈的現(xiàn)象。這就導(dǎo)致低碳住宅作為外部經(jīng)濟性產(chǎn)品生產(chǎn)缺乏，而非低碳住宅在具有外部不經(jīng)濟性的同時卻生產(chǎn)過度的矛盾。因而，為改變這種狀況，需要出臺補貼政策將低碳住宅的外部收益內(nèi)部化。一般來講，補貼的方式可分為：補貼房地產(chǎn)企業(yè)；補貼購房者；房地產(chǎn)企業(yè)和購房者同時給予補貼。低碳住宅的發(fā)展動力在于擁有低碳理念的消費群體，作為代表著社會公共利益的，既需要以貨幣補貼的形式支付給購房者使用低碳住宅期間所產(chǎn)生的社會、環(huán)境效益，也需要補貼房地產(chǎn)企業(yè)以充分調(diào)動其生產(chǎn)積極性，擴大市場供應(yīng)，進而促進低碳住宅的可持續(xù)發(fā)展。因而，本文基于對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者同時進行補貼的政策形式，對團泊湖心島低碳住宅項目的可行性進行討論。如表4所示，基準方案的理念側(cè)重達標(biāo)，以到達天津市地方65%的節(jié)能設(shè)計標(biāo)準為主要目的，并不存在增量成本。團泊湖心島項目的理念側(cè)重技術(shù)領(lǐng)先，勇于嘗試新的低碳理念與技術(shù)。然而，由此所導(dǎo)致的結(jié)果就是增量成本較高，如將成本利潤率設(shè)定為10%，其最終銷售均價將到達20592CNY/m2，相比于毗鄰的團泊仁愛別墅項目16500CNY/m2的銷售均價，其產(chǎn)品溢價率高達24.8%，在國內(nèi)低碳住宅市場接受度仍然較低的情況下，該項目的市場前景較為暗淡。從購房者的角度看，購房時要支付高于周邊同類產(chǎn)品4092CNY/m2的溢價，根據(jù)每平米每年節(jié)能收益為48.2元計算，其靜態(tài)投資回收期長達85年。因而，從供求兩端分析，在不予任何補貼的情況下，團泊湖心島項目完全不具備開發(fā)的可行性。如表5所示，在同時對企業(yè)和消費者進行補貼后，團泊湖心島項目的實際銷售均價降到17584CNY/m2，甚至低于基準方案的價格，產(chǎn)品溢價率為6.6%，處于市場可接受范圍之內(nèi)。從企業(yè)的角度看，對其低碳增量成本給予了100%的補貼，既保證了項目的利潤，又提升了企業(yè)的品牌形象，加強了企業(yè)的核心競爭能力。從消費者的角度看，在寓居舒適性得到更好知足的同時，通過節(jié)省電費、采暖費、燃氣費等開支5年即可全部收回所支付的溢價。從的角度看，通過對該企業(yè)和消費者進行補貼，不僅能夠發(fā)揮該項目的技術(shù)展示與示范作用，而且還創(chuàng)造了有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行技術(shù)創(chuàng)新的環(huán)境條件，營造出良好的低碳住宅市場氣氛，獲得豐厚的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益。綜上所述，在采取補貼措施的情況下，團泊湖心島項目是切實可行的。6結(jié)論經(jīng)濟工作會議在2018年經(jīng)濟工作中要求，對重點產(chǎn)業(yè)要大力推進技術(shù)改造，加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，強調(diào)住宅產(chǎn)業(yè)下一步的工作重點是進一步加大保障性住房建設(shè)力度，并推行住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展低碳循環(huán)經(jīng)濟。然而，保障性住房是知足基本或低端需求的住房產(chǎn)品，帶有一定社會福利性質(zhì)，而商品房則是市場的主體，與保障房相比，在商品房領(lǐng)域發(fā)展低碳住宅更具可行性，這主要歸于下面兩方面的原因：第一，在一個優(yōu)秀的低碳住宅項目中，除了盡量在項目規(guī)劃、建筑設(shè)計、節(jié)能技術(shù)與設(shè)備等方面知足物理低碳的要求外，也要盡可能地在生態(tài)方面營造一種生態(tài)系統(tǒng)完好的寓居環(huán)境，如構(gòu)建多樣化的綠色空間網(wǎng)絡(luò)，合理的植被構(gòu)造，充足的生態(tài)水域面積，做到真正的生物低碳。而在這一方面，與高密度、高容積率的保障房和普通商品住房相比，別墅項目或低密度的洋房公寓等自然生態(tài)條件優(yōu)越的高檔商品房更有條件做到物理低碳與生物低碳兼?zhèn)洌蔀檎嬲母咂焚|(zhì)低碳住宅項目。第二，低碳住宅項目的投入也存在類似學(xué)習(xí)曲線的趨勢，隨著時間的推移，投入會逐步降低。當(dāng)下，國內(nèi)低碳住宅市場的發(fā)展剛起步，對低碳節(jié)能技術(shù)的把握仍然缺乏，由此導(dǎo)致低碳住宅的增量成本往往較高。而高檔住宅的目的客戶普遍具有受教育程度高、注重生活品質(zhì)、經(jīng)濟實力雄厚、環(huán)保意識強等特征。因而，基于享遭到更為健康、舒適的寓居品質(zhì)以及保衛(wèi)環(huán)境方面的考慮，在給予適當(dāng)補貼的情況下，高收入購房者比中低收入購房者對于低碳住宅溢價的敏感性更低，會產(chǎn)生更強烈的支付意愿。總而言之，我們國家低碳地產(chǎn)市場中高端低碳住宅產(chǎn)品的需求更為廣闊，在先期同時給予房地產(chǎn)企業(yè)和消費者補貼的情況下，應(yīng)將高端的低碳住宅產(chǎn)品作為突破口，進而帶動國內(nèi)保障房與普通商品房住宅市場實現(xiàn)整體綠色低碳轉(zhuǎn)型。以下為參考文獻：[1]易名，李哲.房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟發(fā)展形式及配套政策研究[J].建筑經(jīng)濟，2018〔10〕：84～86.[2]黃文娟，葛幼松，周權(quán)平.低碳城市社區(qū)規(guī)劃研究進展[J].