房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目

編號(hào)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)注釋說(shuō)明

1土地費(fèi)用一、地價(jià)（一）土地出讓金國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中列明的土地出讓金或招拍掛的成交價(jià)

（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中列明的開(kāi)發(fā)費(fèi)，或我司將生地變成熟地的開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)"1、向政府繳納的“大配套”費(fèi)用

2、我司接駁市政管線等設(shè)施至紅線邊的施工費(fèi)用

3、政府出讓土地時(shí)強(qiáng)行要求建設(shè)的紅線內(nèi)的市政路

4、政府強(qiáng)行要求的紅線外的其他工程建設(shè)費(fèi)用"

二、拆遷費(fèi)（一）拆遷工程費(fèi)紅線內(nèi)拆除和遷移障礙物所發(fā)生的費(fèi)用，包括：地上建筑物的拆除，高壓線、光纜等的遷移，排洪溝、市政管線的改道，古樹(shù)的移植，文物勘探及相應(yīng)費(fèi)用等。

（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)對(duì)紅線內(nèi)房屋或墾地所有人放棄所有權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)用及對(duì)其使用人的安置費(fèi)用

三、土地辦證費(fèi)（一）土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

（二）購(gòu)地契稅

（三）過(guò)戶手續(xù)費(fèi)

四、其它土地費(fèi)（一）土地中介費(fèi)指以各種名義支付給土地中介方的酬勞

（二）合作方補(bǔ)償含為獲得土地支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)

（三）其它

2前期費(fèi)用一、調(diào)研評(píng)估費(fèi)（一）可行性研究費(fèi)項(xiàng)目可研階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如雇用咨詢公司進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的委托費(fèi)等

（二）營(yíng)銷定位調(diào)研費(fèi)項(xiàng)目營(yíng)銷定位階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如雇用咨詢公司進(jìn)行目標(biāo)客戶群分析的委托費(fèi)等

（三）環(huán)境評(píng)估費(fèi)委托專業(yè)公司對(duì)地塊周邊環(huán)境質(zhì)量影響的評(píng)估費(fèi)用，例如交通、空氣污染等

（四）設(shè)計(jì)調(diào)研費(fèi)項(xiàng)目前期概念設(shè)計(jì)階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)而出國(guó)考察的費(fèi)用等

（五）其它調(diào)研費(fèi)

二、設(shè)計(jì)費(fèi)（一）設(shè)計(jì)招標(biāo)補(bǔ)償費(fèi)指向未中標(biāo)單位支付的標(biāo)底費(fèi)各項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)中除設(shè)計(jì)實(shí)體費(fèi)用外，應(yīng)包括其相應(yīng)的圖紙委托審查費(fèi)用

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

（三）建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)

（四）立面工程設(shè)計(jì)費(fèi)

（五）環(huán)境工程設(shè)計(jì)費(fèi)

（六）專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)環(huán)保、燃?xì)狻蛄旱刃枰獙ｍ?xiàng)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用

（七）裝修設(shè)計(jì)費(fèi)指精裝修、大堂、電梯廳的設(shè)計(jì)費(fèi)用等，不包含獨(dú)立賣場(chǎng)裝修設(shè)計(jì)等售樓工程設(shè)計(jì)費(fèi)

（八）其他設(shè)計(jì)費(fèi)包括復(fù)印曬圖費(fèi)等小額費(fèi)用

三、勘探測(cè)繪費(fèi)包括地質(zhì)勘查、放點(diǎn)測(cè)繪、超前鉆、氡氣檢測(cè)等施工前期需要的勘探測(cè)繪發(fā)生的費(fèi)用，不包含施工建造過(guò)程中對(duì)相應(yīng)工程的檢測(cè)費(fèi)用。

四、報(bào)建費(fèi)（一）規(guī)劃報(bào)建費(fèi)為取得規(guī)劃許可證而向政府繳納的一切費(fèi)用，以及為完成規(guī)劃報(bào)建工作而發(fā)生的其他費(fèi)用。

（二）施工報(bào)建費(fèi)為取得施工許可證而繳納的費(fèi)用和政府強(qiáng)制要求的工作發(fā)生的費(fèi)用（例如白蟻防治），以及為完成施工報(bào)建工作而發(fā)生的其他費(fèi)用。

（三）各項(xiàng)基金不可回收基金

可回收基金

五、其它前期費(fèi)

3建安費(fèi)用一、臨時(shí)工程（一）臨時(shí)供水臨時(shí)供水管線的接駁、鋪設(shè)，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。為項(xiàng)目整體服務(wù)的臨時(shí)性工程，不包含為單項(xiàng)工程而專門服務(wù)的具有以下性質(zhì)的工程。

（二）臨時(shí)排水臨時(shí)排水管線的接駁、鋪設(shè)，臨時(shí)排水溝的修建，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。

（三）臨時(shí)供電臨時(shí)變配電設(shè)備的購(gòu)置、租賃、安裝，臨時(shí)線路的架設(shè)，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。

（四）場(chǎng)地平整主要是施工前期場(chǎng)地上的垃圾、雜草、樹(shù)木等障礙物的移除，應(yīng)區(qū)別于“巖土工程”中的“場(chǎng)地土方”。

（五）臨時(shí)設(shè)施初次性建造、購(gòu)置的為甲方地盤管理服務(wù)的各種臨時(shí)建筑物和臨時(shí)設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用。

（六）臨時(shí)圍墻按施工現(xiàn)場(chǎng)形象規(guī)范建造臨時(shí)性圍墻的費(fèi)用，包括附屬的大門等設(shè)施。

（七）臨時(shí)道路為項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)的臨時(shí)性道路的建造費(fèi)用，包括道路施工中必要的土方開(kāi)挖、邊坡支護(hù)、道路地基處理，而道路兩側(cè)的排水溝應(yīng)歸入“臨時(shí)排水”。

（八）其它前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目開(kāi)工前的場(chǎng)地看護(hù)費(fèi)及形象規(guī)范費(fèi)用等。

二、巖土工程（一）地基處理包括換填、深層密實(shí)、排水固結(jié)、化學(xué)加固等地基處理方式。

（二）土方工程基坑土方為進(jìn)行地下結(jié)構(gòu)施工而進(jìn)行的土方開(kāi)挖、搬運(yùn)、回填

場(chǎng)地土方為調(diào)整標(biāo)高或園林造型而進(jìn)行的大面積的土方開(kāi)挖、搬運(yùn)、回填、整平、夯實(shí)等，應(yīng)區(qū)別于“前期工程”中的“場(chǎng)地平整”。

（三）支護(hù)工程基坑支護(hù)

邊坡支護(hù)

（四）其它巖土工程

三、基礎(chǔ)工程（一）預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)包含截樁費(fèi)、驗(yàn)樁費(fèi)如基礎(chǔ)形式采用獨(dú)立基礎(chǔ)或者條形基礎(chǔ)，且該基礎(chǔ)不用于地下室工程，那么此項(xiàng)造價(jià)歸入相應(yīng)的可售物業(yè)的“地上結(jié)構(gòu)”；如采用筏形基礎(chǔ)或箱形基礎(chǔ)，此項(xiàng)造價(jià)歸入相應(yīng)的可售物業(yè)的“地下室結(jié)構(gòu)”

（二）人工挖孔樁基礎(chǔ)包含樁基檢測(cè)費(fèi)

（三）鉆孔灌注樁基礎(chǔ)包含樁基檢測(cè)費(fèi)

（四）其它基礎(chǔ)工程

3建安費(fèi)用四、可售物業(yè)（一）土建工程（結(jié)構(gòu)+建筑+防水+外裝+公共部位裝修）結(jié)構(gòu)工程地下室結(jié)構(gòu)包括閥形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)"1、指單體的主體結(jié)構(gòu)

2、包括模板制安工程，并拆分到地上結(jié)構(gòu)和地下結(jié)構(gòu)"（說(shuō)明見(jiàn)次頁(yè)）

地上結(jié)構(gòu)包括無(wú)地下室的獨(dú)立基礎(chǔ)和條形基礎(chǔ)

其它結(jié)構(gòu)工程包括裝飾性的結(jié)構(gòu)工程，如屋面鋼結(jié)構(gòu)

建筑工程地下室建筑工程"1、包括砌筑工程、內(nèi)墻及天棚裝飾、外墻抹灰、樓地面工程、屋面瓦等

2、包括腳手架工程，內(nèi)架拆分到地上建筑和地下建筑，外架拆分到地上建筑"

地上建筑工程

其它建筑工程

3建安費(fèi)用四、可售物業(yè)防水工程地下室防水防水工程應(yīng)按照GB50500清單中的工程內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)成本拆分歸類。"1、分別按可售物業(yè)類型設(shè)置：多層住宅、小高層住宅、高層住宅、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、寫(xiě)字樓、獨(dú)立商業(yè)等。雙拼、四拼別墅歸入聯(lián)排別墅中。

2、如果單棟建筑內(nèi)有不同物業(yè)類型且建安費(fèi)用難以拆分，先將其費(fèi)用歸入占整體成本較大份額的物業(yè)類型。"

衛(wèi)生間防水

屋外防水包括屋面、外墻防水，

其它包括入戶花園防水、露臺(tái)防水、陽(yáng)臺(tái)管根防水等。

外墻裝修外墻磚包括石材

外墻涂料

幕墻"1、包括外墻裝飾鋁扣板等

2、住宅底層商鋪如果無(wú)法劃分為單獨(dú)商業(yè)，其外部的自立玻璃歸入該住宅的“玻璃幕墻”；如為獨(dú)立商業(yè)，將其歸入獨(dú)立商業(yè)的“幕墻”"

裝飾百葉包括裝飾用鋁格柵、空調(diào)百葉窗、以及其他外墻裝飾用百葉窗

其它外墻裝修

裝修工程大堂裝修"包括單元大門建造費(fèi)用

"

室內(nèi)裝修可售物業(yè)內(nèi)裝修，按物業(yè)類型劃分

電梯廳裝修

電梯轎廂裝修

其它公共裝修包括樓梯間裝修，如屬臨時(shí)看樓通道性質(zhì)，則費(fèi)用歸集到銷售費(fèi)用的“臨時(shí)裝修費(fèi)”

措施費(fèi)腳手架費(fèi)用

模板費(fèi)用

規(guī)費(fèi)

保險(xiǎn)費(fèi)用

配合費(fèi)

其他措施費(fèi)

其它土建工程

（二）機(jī)電工程強(qiáng)電包括單體內(nèi)的預(yù)埋管線和開(kāi)關(guān)、插座、燈具等基本強(qiáng)電設(shè)施，應(yīng)區(qū)別于“供配電工程：

弱電電視指單體內(nèi)的預(yù)埋管及其附屬設(shè)施

電信

自動(dòng)化

其它弱電工程

給排水給水

排水

直飲水

中水

其它給排水

空調(diào)單體內(nèi)的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，如中央空調(diào)、樓梯間通風(fēng)、衛(wèi)生間集中抽風(fēng)系統(tǒng)等

電梯

其它機(jī)電工程

（三）消防工程排煙送風(fēng)包括單體內(nèi)消防工程

消防控制

消防水

其他消防工程

3建安費(fèi)用四、可售物業(yè)（四）欄桿工程樓梯欄桿

陽(yáng)臺(tái)欄桿包括入戶花園欄桿

其它欄桿"1、包括防盜欄、兒童防護(hù)欄等；

2、不包括樓外私家花園欄桿，其歸入“室外圍欄工程”"

（五）門窗工程外立面門窗指建筑物與室外直接接觸部位設(shè)立的門窗，如陽(yáng)臺(tái)門等。包括鋁門窗、塑鋼門窗、木門窗、鋼門窗等類型門窗。

防火門指公共部位防火門（如地下室防火卷簾門、商鋪入戶卷簾門等），不包括具有防火功能的入戶門和商鋪外自立玻璃門

入戶門不包括單元大門

其它門窗工程車庫(kù)門等其他門類，不包括人防門

五、配套設(shè)施（一）配套項(xiàng)目會(huì)所配套設(shè)施應(yīng)涵蓋配套的土建、裝修、措施費(fèi)等所有費(fèi)用

學(xué)校

幼兒園

物業(yè)管理用房

公共部位裝修

其它配套建安指不能銷售的專項(xiàng)設(shè)施

六、配套工程（一）供配電工程配電室土建工程小區(qū)變電站、獨(dú)立配電室的土建成本，對(duì)于非獨(dú)立配電室的土建成本可并入相應(yīng)附屬結(jié)構(gòu)建安成本應(yīng)區(qū)別于“可售物業(yè)”中的“強(qiáng)電”

變配電設(shè)備包括小區(qū)變電站設(shè)備、高壓電纜敷設(shè)、高壓電纜溝工程、變配電柜等

低壓傳輸包括低壓電纜及母線槽的敷設(shè)、低壓電纜溝工程、電表安裝等

發(fā)電機(jī)組

其它供配電

（二）燃?xì)夤こ?/p>

（三）采暖工程熱力站

熱力內(nèi)線

取暖器包括燃?xì)獗趻鞝t或電熱膜取暖器

其它采暖

（四）有線電視包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程

（五）電信工程包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程

（六）網(wǎng)絡(luò)工程包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程

（七）人防工程

（八）市政管線自來(lái)水干管

供水二次加壓"1、包括水泵、變頻泵、穩(wěn)壓器、穩(wěn)壓罐等設(shè)備

2、對(duì)于獨(dú)立的水泵房，其土建費(fèi)用應(yīng)歸入本項(xiàng)費(fèi)用中"

雨、污、糞水排水包括單體外的雨、污、糞水管，以及化糞池、生化池等處理設(shè)施。

其它市政管線

（九）環(huán)保工程降噪工程包括隔音壁等用以降低噪音影響的輔助工程

環(huán)保檢測(cè)建筑裝修氣體排放檢測(cè)等

水池防霉

垃圾處理如垃圾站等

其它環(huán)保工程

（十）智能化工程室外影音背景音樂(lè)、信息發(fā)布顯示屏等包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程

安防系統(tǒng)紅外線、攝像頭、可視對(duì)講、門禁、巡更等安全監(jiān)控系統(tǒng)

停車場(chǎng)控制停車場(chǎng)出入電子閘門、讀卡系統(tǒng)等

其它智能化

（十一）其他配套工程包括信報(bào)箱、小區(qū)電子滅蚊系統(tǒng)等

3建安費(fèi)用七、室外工程（一）園林景觀工程園建工程指小區(qū)硬景工程，以及小品、雕塑、張拉膜、室外家私（如休閑椅、遮陽(yáng)傘）等

景觀水體工程包括游泳池的土建、機(jī)電及裝飾工程，及游泳池的輔助設(shè)施，如獨(dú)立更衣室等

綠化工程包括小學(xué)、幼兒園等配套設(shè)施內(nèi)的綠化工程，以及小區(qū)噴淋澆灌系統(tǒng)

室外圍欄工程小區(qū)圍欄例如小區(qū)外圍的圍墻、護(hù)欄、永久性擋板以及小區(qū)大門等

私家花園圍欄

其它室外圍欄包括小區(qū)保安廳等

室外康樂(lè)設(shè)施

小區(qū)標(biāo)識(shí)工程

其它園林工程

（二）道路及燈光工程道路指車行道路，包括消防通道，以及道路劃線、交通指示牌、紅綠燈、減速帶、轉(zhuǎn)彎鏡、地下室車位劃線等工程

小區(qū)照明及泛光工程

4其他直接費(fèi)一、工程管理費(fèi)（一）工程監(jiān)理費(fèi)

（二）工程保險(xiǎn)費(fèi)

（三）工程水電費(fèi)項(xiàng)目入伙之前發(fā)生的應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的水電費(fèi)用。如果售樓水電費(fèi)可以拆分出來(lái)，應(yīng)將其計(jì)入銷售費(fèi)用中的“賣場(chǎng)物管費(fèi)”。

（四）檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)包括材料檢驗(yàn)、沉降觀測(cè)等

（五）預(yù)決算編審費(fèi)

（六）工程合同印花稅

（七）工程驗(yàn)線查丈費(fèi)工程驗(yàn)收時(shí)的驗(yàn)線查丈

（八）其他工程管理費(fèi)

二、地盤管理費(fèi)（一）地盤工資

（二）辦公費(fèi)用

（三）福利費(fèi)用

（四）郵電通訊費(fèi)

（五）房租水電費(fèi)

（六）差旅交通費(fèi)

（七）用具購(gòu)置及維修費(fèi)

（八）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

（九）現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)費(fèi)

（十）折舊費(fèi)用

（十一）地盤公關(guān)費(fèi)

（十二）地盤獎(jiǎng)罰

（十三）其他地盤費(fèi)

三、增容費(fèi)（一）燃?xì)庠鋈葙M(fèi)指單獨(dú)繳納的增容費(fèi)，如“市政大配套費(fèi)用”中已涵蓋了此項(xiàng)費(fèi)用，注意此處不要重復(fù)錄入。

（二）供電增容費(fèi)

（三）供水增容費(fèi)

四、物業(yè)基金

5利息一、外部利息

二、內(nèi)部利息指華強(qiáng)集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)調(diào)用資金的資金成本

6公司管理費(fèi)

07銷售費(fèi)用一、營(yíng)銷費(fèi)用（一）廣告費(fèi)廣告發(fā)布費(fèi)報(bào)紙廣告包括軟性文章廣告和硬性廣告

電視廣告

戶外廣告包括路牌廣告、公交站牌廣告、墻面廣告、車體廣告等

網(wǎng)絡(luò)廣告包括本項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)費(fèi)用和其他網(wǎng)站廣告費(fèi)用

雜志廣告

直郵廣告

電臺(tái)廣告

其他廣告

廣告代理費(fèi)廣告公司的策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)布代理及其他服務(wù)費(fèi)用

（二）活動(dòng)推廣費(fèi)展銷會(huì)費(fèi)參加房展會(huì)、舉辦推介會(huì)及租賃商業(yè)場(chǎng)所設(shè)立展位所發(fā)生的全部費(fèi)用

促銷活動(dòng)費(fèi)為舉行促銷活動(dòng)所發(fā)生的演藝費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、資料費(fèi)、禮品費(fèi)、贈(zèng)送的管理費(fèi)和樓款等

7銷售費(fèi)用一、營(yíng)銷費(fèi)用（二）活動(dòng)推廣費(fèi)開(kāi)盤活動(dòng)費(fèi)包括開(kāi)盤時(shí)組織準(zhǔn)備的一切相關(guān)活動(dòng)費(fèi)用

入伙活動(dòng)費(fèi)包括入伙時(shí)組織準(zhǔn)備的一切相關(guān)活動(dòng)費(fèi)用

其它活動(dòng)推廣費(fèi)（三）賣場(chǎng)包裝費(fèi)售樓處包裝費(fèi)售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)如會(huì)所或商業(yè)在銷售期作為售樓處使用，屬于永久性裝修的費(fèi)用不計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用

售樓處裝修費(fèi)

售樓處建安費(fèi)指搭建臨時(shí)售樓處的建安費(fèi)

售樓處布置費(fèi)包括辦公家俱、電腦、電視、DVD、音響、飾品等費(fèi)用

其它售樓處包裝費(fèi)

樣板房包裝費(fèi)樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)實(shí)體樣板房帶裝修出售后，裝修部分的凈值應(yīng)扣減營(yíng)銷費(fèi)用

樣板房裝修費(fèi)

樣板房建安費(fèi)指搭建臨時(shí)樣板房的建安費(fèi)

樣板房布置費(fèi)包括家私、家電、飾品等費(fèi)用

其它樣板房包裝費(fèi)

場(chǎng)景包裝費(fèi)制作類包裝費(fèi)包括導(dǎo)示性廣告、樓體外包裝、看樓通道包裝、園林包裝等中的噴繪、圍板、彩布、彩旗、氣球、燈飾、指標(biāo)牌等的制作及安裝費(fèi)用。

園藝類包裝費(fèi)包括室內(nèi)外的臨時(shí)盆栽、花卉、草坪等費(fèi)用。

臨時(shí)裝修費(fèi)門廳、樓梯間等的臨時(shí)裝修費(fèi)用

其它場(chǎng)景包裝費(fèi)為實(shí)現(xiàn)銷售目的而在其他方面（如幫政府修市政道路等）發(fā)生的建造、裝修、包裝等費(fèi)用

道具購(gòu)置費(fèi)模型制作費(fèi)

宣傳片制作費(fèi)包括售樓短片、效果圖等的制作費(fèi)用

物料制作費(fèi)包括售樓現(xiàn)場(chǎng)所有發(fā)放的宣