駐馬店房地產(chǎn)2月份市場(chǎng)月報(bào)

好房子就是東方今典10/10駐馬店市房地產(chǎn)2月份市場(chǎng)月報(bào)（2015年2月）一、市場(chǎng)競(jìng)品信息1.1樓盤監(jiān)控表分析：駐馬店市區(qū)29個(gè)主流樓盤，總建筑體量逾千萬平方，且近來又不斷有新樓盤開發(fā)，未來兩年駐馬店市場(chǎng)供應(yīng)量巨大。2月份銷售均價(jià)為4100元/㎡（此數(shù)據(jù)為重點(diǎn)監(jiān)控的競(jìng)品樓盤均價(jià)，駐馬店市區(qū)部分價(jià)格較低的樓盤項(xiàng)目不在此次監(jiān)控范圍之內(nèi)）。本次市場(chǎng)監(jiān)控整體銷售均價(jià)同比1月份（4076）每平米上漲24元，波動(dòng)幅度不大，價(jià)格平穩(wěn)；2月份各大樓盤紛紛進(jìn)行針對(duì)“返鄉(xiāng)置業(yè)”時(shí)期客戶的營銷活動(dòng)，促銷活動(dòng)層出不窮，但對(duì)市場(chǎng)去化造成的沖擊力有限。1.2駐馬店市區(qū)2月市場(chǎng)成交情況區(qū)域12月銷售登記面積（㎡）銷售套數(shù)總登記金額（萬元）銷售均價(jià)（元/㎡）駐馬店市市區(qū)160527.08142065278.4634012注：此數(shù)據(jù)為2月份房管局備案銷售價(jià)格1.211—2月份商品房預(yù)售登記面積統(tǒng)計(jì)對(duì)比圖1.2.21—2月份駐馬店市區(qū)銷售均價(jià)對(duì)比分析：1、2015年2月，駐馬店市區(qū)商品房預(yù)售登記有小幅回升，較之1月份上升7008.74㎡；原因是春節(jié)臨近，返鄉(xiāng)置業(yè)人群進(jìn)入市場(chǎng)，開發(fā)商加大推貨力度所致。2、2015年2月，駐馬店市區(qū)均價(jià)依舊保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，較之1月份上漲14元/㎡。1.3、重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目報(bào)廣統(tǒng)計(jì)《天中晚報(bào)》項(xiàng)目名稱推廣主題版面日期塞納河畔環(huán)境第一品質(zhì)第一塞納河畔誰與爭鋒12014.1.26天中國際白領(lǐng)骨干精英原來都在這里12014.1.28中發(fā)世紀(jì)景苑熱銷譜傳奇品質(zhì)贏追捧12014.2.2愛克爾購物廣場(chǎng)1000抵5000公寓認(rèn)籌1201412.3中央商業(yè)廣場(chǎng)10000抵3000012014.2.4置地天中第一城北苑二期新品即將載譽(yù)榮推12014.2.5塞納河畔喬河水演繹精彩泥塑12014.2.11中州龍湖國際6萬買兩房8萬買三房12014.2.12置地第一大街（公寓）70年產(chǎn)權(quán)公寓即將火爆開盤12014.2.12天中天街英雄識(shí)英雄認(rèn)籌信息12014.2.16中州龍湖國際6萬買兩房8萬買三房12014.2.16置地第一大街（公寓）開盤狂銷300套12014.2.18愛克爾購物廣場(chǎng)品牌商家2月1日簽約成功12014.2.18卡梅爾小鎮(zhèn)圣誕節(jié)購房送櫥柜一套12014.2.24中央商業(yè)廣場(chǎng)110-130少量現(xiàn)房年終巨惠3090起12014.2.25塞納河畔96-220珍品戶型洋房1萬抵兩萬高層五千抵一萬12014.2.25愛克爾購物廣場(chǎng)品牌商家2月4日簽約成功12014.2.25注：塞納河畔3版；天中國際1版；浙江國際商城4版；中發(fā)世紀(jì)景園1版；愛克爾購物廣場(chǎng)3版；中央商業(yè)廣場(chǎng)2版；置地天中第一城3版；中州龍湖國際2版；天中天街1版；卡梅爾小鎮(zhèn)1版。1.4、競(jìng)爭樓盤推廣媒介、來電量、來訪量分析項(xiàng)目名稱昌建譽(yù)峰建業(yè)十八城天璽天中國際西班牙小鎮(zhèn)置地天中第一城北苑中州龍湖國際藍(lán)天卡梅爾小鎮(zhèn)中發(fā)世紀(jì)景苑御苑城推廣媒介戶外大牌、廣播、網(wǎng)絡(luò)、節(jié)日活動(dòng)老帶新、戶外大牌、網(wǎng)絡(luò)、微信團(tuán)購、拓客、網(wǎng)絡(luò)、節(jié)日活動(dòng)候車亭、網(wǎng)絡(luò)、戶外大牌、電梯廣告、微信、拓客候車亭、網(wǎng)絡(luò)、微信、拓客報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外大牌、微信、節(jié)日活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、戶外大牌、節(jié)日活動(dòng)報(bào)廣、短信、戶外大牌、廣播、網(wǎng)絡(luò)、微信、拓客老帶新、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、微信道旗、短信、候車亭、廣播、手推車、拓客、微信日均來訪量6644483588日均來電量4433342445分析：2月份，市場(chǎng)需求量有小幅回升，各大樓盤緊抓春節(jié)時(shí)段加大促銷優(yōu)惠力度，各樓盤來電來訪量有所增加。1.5、主要競(jìng)爭樓盤價(jià)格動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目名稱昌建譽(yù)峰建業(yè)十八城天璽天中國際西班牙小鎮(zhèn)置地天中第一城北苑中州龍湖國際藍(lán)天卡梅爾小鎮(zhèn)中發(fā)世紀(jì)景苑御苑城兩房面積區(qū)間（㎡）88、90、103、10286、8987--7386、9371、819291、9780銷售均價(jià)（元/㎡）全款：4091按揭：4133全款：4650按揭：4750全款：4256按揭：4299--4159全款：4216按揭：4302全款：3977按揭：4058全款：4826無優(yōu)惠：4860全款：4697按揭：4793全款：4200按揭：4284三房面積區(qū)間（㎡）114、127、129117、134、138124、134108、13088、90、104、122、127122、129、13593、107、119、129122、129、136130、131、133、14191、92、122、140銷售均價(jià)（元/㎡）全款：4114按揭：4155全款：4574按揭：4765全款：4231按揭：4273全款：4187按揭：42764000全款：4171按揭：4256全款：3822按揭：3902全款：4826無優(yōu)惠：4860全款：4712按揭：4808全款：4168按揭：4253分析：根據(jù)所掌握的競(jìng)品樓盤營銷節(jié)點(diǎn)和推盤方式判斷，各主要競(jìng)爭樓盤整體價(jià)格平穩(wěn)，個(gè)別樓盤有所波動(dòng)。昌建譽(yù)峰延續(xù)上月高優(yōu)惠策略；天璽加大促銷力度，但價(jià)格基本無變化；中發(fā)世紀(jì)景苑價(jià)格較為平穩(wěn)；1.6、競(jìng)爭樓盤存量分析項(xiàng)目名稱昌建譽(yù)峰建業(yè)十八城天璽天中國際西班牙小鎮(zhèn)置地天中第一城北苑中州龍湖國際藍(lán)天卡梅爾小鎮(zhèn)中發(fā)世紀(jì)景苑御苑城總體量（萬㎡）15100363017037050142228總體存量（萬㎡）10.570.535.513.814524744.87.718.256.8在售存量（萬㎡）1.55140.5215.20.50.80.361.250.9分析：2月份，上述十個(gè)重點(diǎn)競(jìng)爭樓盤的總體存量約597.85萬㎡，在售存量是26.8萬，2015年市場(chǎng)平淡開年，2月份無樓盤開盤，市場(chǎng)貨量處在緩慢消化中。近來，項(xiàng)目周邊又有多個(gè)大型樓盤啟動(dòng)，未來兩年，駐馬店市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)量較大，勢(shì)必會(huì)加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭性。二、競(jìng)爭樓盤分析總結(jié)及我項(xiàng)目針對(duì)性措施建議2.1總結(jié)：1、上述重點(diǎn)競(jìng)爭樓盤待售貨量約為26.8萬㎡，駐馬店市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)存貨量的消化能力弱，必將加劇區(qū)域之間的競(jìng)爭；2、根據(jù)駐馬店公司對(duì)29個(gè)重點(diǎn)競(jìng)爭樓盤價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，整體成交價(jià)為4084元/㎡，政策層面利好信息對(duì)消費(fèi)需求有一定的刺激作用，但受市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)典型特征影響，駐馬店市區(qū)樓盤價(jià)格將延續(xù)數(shù)月以來的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)明顯回落或上漲。3、從營銷活動(dòng)來講，各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主要圍繞年末賀歲節(jié)日制作暖場(chǎng)活動(dòng)，大規(guī)模的返鄉(xiāng)置業(yè)計(jì)劃動(dòng)作未見端倪。4、從推廣渠道方面，各項(xiàng)目除了維持較高強(qiáng)度的線上推廣，紛紛啟動(dòng)了全民營銷，路口攔截，對(duì)競(jìng)爭樓盤客戶進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)攔截，其中天璽、置地天中第一城等樓盤采用場(chǎng)外帶客的營銷模式，帶客一人成交，給帶客人傭金3000元，以及建業(yè)十八城“全民經(jīng)紀(jì)人”制度等，表明目前各項(xiàng)目客戶到訪壓力巨大，爭搶客戶進(jìn)入白熱化程度。5、從推盤節(jié)點(diǎn)上講，受市場(chǎng)形勢(shì)和自身營銷節(jié)點(diǎn)影響，、2月份各樓盤加大促銷力度去化存貨，未有樓盤開盤。2.2針對(duì)性措施建議：略三、2月駐馬店市房地產(chǎn)用地出讓情況2015年2月份，暫無商品房用地土地出讓。四、2014年駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2015年展望開發(fā)主體與投資2015年2月初對(duì)駐馬店房地產(chǎn)開發(fā)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，共有150個(gè)公司137個(gè)純房地產(chǎn)項(xiàng)目。2015年，根據(jù)本地市場(chǎng)情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)駐馬店市房地產(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資240億元，規(guī)劃建筑面積1564萬平方米（其中規(guī)劃住宅和商業(yè)面積分別為1285萬平方米和279萬平方米。4.2供應(yīng)產(chǎn)品與結(jié)構(gòu)1、2014年市區(qū)樓盤成交情況，因產(chǎn)品定位、工程進(jìn)度、企業(yè)品牌等原因，致使“那些被外界給予好評(píng)的樓盤銷量卻業(yè)績平平，如建業(yè)、

西班牙小鎮(zhèn)、天中國際、佳和中央城邦、天璽（此樓盤銷售很差）、昌建譽(yù)峰”。

2014年“御苑城”的熱銷，讓市場(chǎng)和開發(fā)商們進(jìn)一步明白“產(chǎn)品”的重要性，產(chǎn)品不給力，一年忙又忙。加之今年住房信息登記等原因,2015年入市的幾大項(xiàng)目(紅星國際廣場(chǎng)、巴黎春天、皇家一里、金地未來城等)“住宅”均已剛需和首改產(chǎn)品為主。2、暢銷戶型：三房一衛(wèi)（93—110平）、三房兩衛(wèi)（120平左右兩房朝南）——滯銷戶型：兩房一衛(wèi)（80—95平）、三房一衛(wèi)（120平左右兩房朝北）、三房兩衛(wèi)（135平左右兩房朝北）五、2014年駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)概述5.1駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)正政策1、大環(huán)境：2014年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及其生態(tài)鏈產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響：限購取消、房貸放松、公積金改革、利率下調(diào)、工程質(zhì)量治理等等讓2014年的中國房地產(chǎn)行業(yè)處在一個(gè)混合體共振互動(dòng)的氣氛中。

2、小氣候：調(diào)控政策下的駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去2014年里不是那么令人滿意，從市場(chǎng)反映的情況來看，一些大盤已經(jīng)開始優(yōu)惠銷售，但銷售情況不容樂觀。主要存在問題是：首先，市民購房心態(tài)趨向復(fù)雜，觀望情緒蔓延；其次，買房的多為剛性需求者，剛性需求和改善型需求消費(fèi)者的購房欲望降低，第三，投資型客戶的觀望態(tài)度明顯，考慮如何把已經(jīng)購入的房子售出5.2駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析1、市場(chǎng)存量：駐馬店市區(qū)31個(gè)主流樓盤，待售體量約700萬㎡（含該樓盤未取得預(yù)售證樓棟），紅星國際廣場(chǎng)等10個(gè)未推售樓盤體量約400萬㎡，另外高鐵商務(wù)區(qū)推售量約300萬㎡，未來幾年駐馬店市場(chǎng)供應(yīng)量超過1500萬㎡（此數(shù)據(jù)不包含部分小產(chǎn)權(quán)房和手續(xù)齊全的小樓盤的貨量，這部分體量約為50萬㎡）?？梢灶A(yù)見，駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正劇烈競(jìng)爭才剛剛開始。

2、銷售價(jià)格：12月份銷售均價(jià)為4084元/㎡（此數(shù)據(jù)為重點(diǎn)監(jiān)控的精品樓盤均價(jià)），同比11月份（4157）每平米下降70元，波動(dòng)幅度不大，價(jià)格平穩(wěn)；部分樓盤如昌建譽(yù)峰、建業(yè)十八城、置地天中第一城等為了加速尾盤去化，推出特價(jià)房或加大優(yōu)惠力度。

3、2014年市區(qū)住宅銷售量比2013年有所下降，銷售總