2023年房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)自考考點(diǎn)版

第一章1、房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序：①投資決策階段：開發(fā)設(shè)想的形成；環(huán)境分析與機(jī)會(huì)選擇。②依法取得土地使用權(quán)階段。③可行性研究階段；④前期準(zhǔn)備階段：資金的籌措；項(xiàng)目招投標(biāo)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；報(bào)建工作。⑤項(xiàng)目實(shí)行階段。⑥銷售階段。2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的三種基本環(huán)節(jié)：①房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)、②房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)、③銷售環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)。每個(gè)環(huán)節(jié)所包含的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：1）產(chǎn)品形成過(guò)程的經(jīng)營(yíng)，從立項(xiàng)、選址開始、歷經(jīng)環(huán)境分析與機(jī)會(huì)選擇、可行性研究、依法取得土地使用權(quán)、前期準(zhǔn)備、建設(shè)施工一直到竣工驗(yàn)收為止，從時(shí)間序列上看，與房地產(chǎn)開發(fā)的程序是相同的，這一過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容有地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)的改造。2）房地產(chǎn)等流通的經(jīng)營(yíng)，流通過(guò)程的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，重要是指房產(chǎn)交易，涉及房屋銷售、房屋租賃，以及諸如房地產(chǎn)抵押、房產(chǎn)典當(dāng)、房地產(chǎn)置換等其他形式的經(jīng)營(yíng)。流通過(guò)程的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容。3）消費(fèi)過(guò)程的經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品在流通過(guò)程中作為一種消費(fèi)商品形成之后，便進(jìn)入了房地產(chǎn)的消費(fèi)領(lǐng)域，此期間經(jīng)營(yíng)的重要是指物業(yè)管理。第二章3、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的原則：遵守政策法規(guī)原則、經(jīng)濟(jì)效益原則、定性分析與定量分析相結(jié)合原則。決策類型：擬定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策、不擬定型決策。4、不擬定型決策有哪幾種方法？常見的不擬定型決策方法重要有以下幾種：①大中取大法，又稱樂(lè)觀主義準(zhǔn)則。對(duì)客觀情況總是抱有樂(lè)觀的態(tài)度，一方面找出每種方案在各種狀態(tài)下的最大收益值，再?gòu)闹姓页鲎畲笫找嬷?，其相?yīng)的方案則為最佳方案。②小中取大法，又稱悲觀主義準(zhǔn)則，是壞中求好，即先從每個(gè)方案中選出一個(gè)最小的損益（最壞的結(jié)果），然后從中選擇一個(gè)相對(duì)最大者《壞中求好》，其所相應(yīng)的方案就是較好方案，一般來(lái)說(shuō)這種方法常為保守穩(wěn)健的投資決策者所采用，由于它可以保證在各種情況下收益不低于此值。③最小最大悔值法，又稱為最小機(jī)會(huì)準(zhǔn)則、后悔值準(zhǔn)則。這種決策方法是以某個(gè)自然狀態(tài)下的最大收益值定為抱負(fù)目的，假如沒(méi)有采用這一抱負(fù)方案，而采用了其他方案從而使取得的收益減少，就會(huì)感到‘后悔’，這樣每個(gè)自然狀態(tài)下的抱負(fù)最大收益值與它在其他方案的收益值之差所形成的損失值稱為“后悔值”。然后選最大后悔值最小的方案作為比較滿意的方案。5、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的一般程序分為以下六步：①發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，②擬定目的，③擬定方案，④分析評(píng)價(jià)，⑤選擇方案，⑥實(shí)行追蹤方案。6、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)具有的理念：不僅注重房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程，也應(yīng)注重房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的重要性，運(yùn)用其資產(chǎn)特性實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)制定推廣計(jì)劃，投資管理，資金融通管理，以經(jīng)營(yíng)手段融通資金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值。第三章7、我國(guó)房地產(chǎn)公司在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用：實(shí)踐表白，我國(guó)房地產(chǎn)公司對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是繁榮城市經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、動(dòng)力性產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)公司專門從事房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是房地產(chǎn)業(yè)具體從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是房地產(chǎn)公司在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中擁有重要地位、具有作用的具體體現(xiàn)者和執(zhí)行者。我國(guó)房地產(chǎn)公司在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用品體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供物質(zhì)保證，②為城市建設(shè)事業(yè)的發(fā)展開辟穩(wěn)定的資金來(lái)源，③為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到有力的帶動(dòng)作用，④促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的合理化。8、房地產(chǎn)公司建立需要具有的條件：①有符合公司法人登記的名稱和組織結(jié)構(gòu)，②有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定辦公場(chǎng)合，③有符合規(guī)定的額度的注冊(cè)資本和流動(dòng)資金，④有一定數(shù)量的持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員和專職財(cái)會(huì)人員，⑤以及法律規(guī)定的其他條件。9、房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)審定：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批制：一級(jí)資質(zhì)由省市、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)以下公司的審批辦法由省市、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的公司，由資質(zhì)審查部門發(fā)給相應(yīng)的等級(jí)證書。除此之外，還對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)實(shí)行年檢制度，對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的公司，由資質(zhì)審批部門予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)證書。10、法定開發(fā)公司人員構(gòu)成：注冊(cè)建筑師、工程師、財(cái)務(wù)人員、營(yíng)銷策劃人員、項(xiàng)目拓展及發(fā)展人員、法律顧問(wèn)。11、房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)目的：房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)目的可分為：①戰(zhàn)略目的，②戰(zhàn)術(shù)目的。戰(zhàn)略目的：是指公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向、規(guī)劃的總體目的和基本目的，由成長(zhǎng)性目的、賺錢性目的和競(jìng)爭(zhēng)性目的構(gòu)成；戰(zhàn)術(shù)目的：是戰(zhàn)略目的的具體化，也是實(shí)行戰(zhàn)略目的的必經(jīng)途徑，其內(nèi)容由五個(gè)方面構(gòu)成：市場(chǎng)定位、產(chǎn)品結(jié)價(jià)格策略、廣告策略、營(yíng)銷策略。12、試述房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)決策的影響因素：1）環(huán)境，涉及宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境和微觀環(huán)境。①宏觀環(huán)境：重要是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)及相關(guān)政策的變化等，如個(gè)人可支配收入的提高、銀行信貸利率的變化、國(guó)家對(duì)于土地使用權(quán)出讓制度的變化、是否開征物業(yè)稅等，②中觀環(huán)境：重要是房地產(chǎn)公司所在城市建設(shè)與規(guī)劃、房地產(chǎn)供應(yīng)與需求以及區(qū)域文化等情況，③微觀環(huán)境：是指房地產(chǎn)項(xiàng)目附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況及消費(fèi)者需求等情況。2）決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，由于決策者對(duì)未來(lái)的結(jié)識(shí)能力有限，當(dāng)前預(yù)測(cè)的未來(lái)活動(dòng)與未來(lái)實(shí)際發(fā)生的情況不也許完全相同，因而決策者的素質(zhì)就決定了他對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，這規(guī)定房地產(chǎn)公司決策者需要不斷提高專業(yè)水平和心理素質(zhì)等。3）思維定式：由于過(guò)去的決策影響著現(xiàn)在的決策，決策者也很難脫離以前的決策經(jīng)驗(yàn)思維，因而對(duì)目前的決策有重大的影響，即脫離思維定式的影響，選擇更加民主、科學(xué)的決策方法。4）時(shí)間：在房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，有時(shí)候在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)一些突發(fā)的事件，如發(fā)生過(guò)程事故等，這種時(shí)間壓力也許限制決策者對(duì)事件的評(píng)價(jià)，從而誘使決策者偏重悲觀因素、忽視積極因素，倉(cāng)促?zèng)Q策。13、我國(guó)法定公司發(fā)展的現(xiàn)狀：公司數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，但大多數(shù)公司規(guī)模偏??；公司經(jīng)驗(yàn)業(yè)績(jī)普遍提高，但增長(zhǎng)緩慢；公司成長(zhǎng)性良好，但賺錢能力相對(duì)滯后；公司區(qū)域分布具有較高的集中性；公司融資渠道比較單一；公司的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性，民營(yíng)公司的發(fā)展的趨勢(shì)遠(yuǎn)強(qiáng)于國(guó)有公司。14、結(jié)合現(xiàn)實(shí)論述我國(guó)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)目的調(diào)整的外部影響因素：相關(guān)政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、公司發(fā)展模式、國(guó)際政治事件等第四章15、簡(jiǎn)述SWOT分析法的分析思緒第一步：分析房地產(chǎn)公司內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)；第二步：分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)外部環(huán)境的有助于不利因素；第三步：綜合以上分析得出機(jī)會(huì)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：公司優(yōu)勢(shì)與環(huán)境有利結(jié)合，即S+O=機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。公司優(yōu)勢(shì)與環(huán)境不利結(jié)合，即S+T=可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。公司劣勢(shì)與環(huán)境有利結(jié)合，即W+O=可借力機(jī)會(huì)點(diǎn)。公司劣勢(shì)與環(huán)境不利結(jié)合，即W+T=風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（危險(xiǎn)點(diǎn)）。16、與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)外部環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？①房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政治風(fēng)險(xiǎn)----由于未能預(yù)期的政治事件的發(fā)生或相關(guān)政策發(fā)生變化，導(dǎo)致國(guó)家投資環(huán)境的變動(dòng)，進(jìn)而給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失的也許性。②房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)----在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于各種無(wú)法預(yù)料的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)或市場(chǎng)需求波動(dòng)的影響，是房地產(chǎn)公司的實(shí)際收益與預(yù)測(cè)收益發(fā)生背離，有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的也許。③房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的金融風(fēng)險(xiǎn)----由于金融業(yè)各種經(jīng)濟(jì)杠桿發(fā)生變動(dòng)給房地產(chǎn)公司帶來(lái)?yè)p失的也許，重要涉及利率風(fēng)險(xiǎn)和外匯風(fēng)險(xiǎn)。④來(lái)自自然界和沖突的意外風(fēng)險(xiǎn)---自然界的意外風(fēng)險(xiǎn)與劫難、地震、臺(tái)風(fēng)等等。⑤房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)----由于某房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)和人事等方面的因素而給房地產(chǎn)公司帶來(lái)?yè)p失的也許性。 17、結(jié)合實(shí)例，論述宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)選擇的影響？政策扶持下的產(chǎn)品，是開發(fā)產(chǎn)品選擇的機(jī)會(huì)，如中低檔住宅、經(jīng)濟(jì)合用房的開發(fā)建設(shè)；政策制約或限制的產(chǎn)品，需謹(jǐn)慎行事，如別墅的開發(fā)。政策有利的機(jī)會(huì)，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的時(shí)機(jī)切入點(diǎn)，如舊城改造推動(dòng)著土地供應(yīng)市場(chǎng)及住宅需求市場(chǎng)的雙重發(fā)展，抓住有利時(shí)機(jī)，進(jìn)行住宅開發(fā)，將獲得極大的積極權(quán)。Wzpcol親制，祝君自考順利通過(guò)！第五章18、簡(jiǎn)述土地使用權(quán)出讓年限的規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十三條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定”，同時(shí)依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合及其他用地50年。出讓土地使用權(quán)的最高年限應(yīng)當(dāng)執(zhí)行上述規(guī)定，但最高年限并不是唯一年限，具體出讓項(xiàng)目的實(shí)際年限是由國(guó)家根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和用地項(xiàng)目情況擬定或土地使用者協(xié)商擬定。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得突破規(guī)定的最高年限。出讓期滿后，假如土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，政府除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該宗土地以外，對(duì)申請(qǐng)續(xù)期的應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。假如使用者未提前申請(qǐng)或申請(qǐng)未經(jīng)批準(zhǔn)，則政府無(wú)償收回土地使用權(quán)。19、國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議包含的重要內(nèi)容以及雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)有哪些？1）重要內(nèi)容涉及下列條款：出讓方及受讓人的姓名或者名稱、地址；出讓土地使用權(quán)的坐落位置、宗地號(hào)、面積、界址及用途；土地使用年限及起止時(shí)間，土地使用條件；交付土地出讓金的數(shù)額、期限及付款方式；交付土地的時(shí)間，轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)的條件，不可抗力對(duì)協(xié)議履行導(dǎo)致影響的處置方式；規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及竣工時(shí)間‘市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)，使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲贿`約責(zé)任，協(xié)議合用的法律及協(xié)議爭(zhēng)議的解決方式等。2）土地使用權(quán)出讓方按協(xié)議規(guī)定準(zhǔn)時(shí)繳納出讓價(jià)款，否則有權(quán)解除協(xié)議并請(qǐng)求違約補(bǔ)償；在協(xié)議履行過(guò)程中對(duì)受讓方運(yùn)用土地的情況行使監(jiān)督和檢查權(quán)；對(duì)受讓方不按協(xié)議規(guī)定使用土地或者連續(xù)兩年不投資建設(shè)的，行使警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰權(quán)；協(xié)議規(guī)定思維出讓年限屆滿，無(wú)償收回土地使用權(quán)，并同時(shí)取得地上的一切不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)；對(duì)協(xié)議的爭(zhēng)議享有提請(qǐng)有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院起訴的權(quán)利。3）土地使用權(quán)受讓方的權(quán)利重要有：規(guī)定出讓方按協(xié)議規(guī)定提供土地使用權(quán)，否則有權(quán)解除協(xié)議并請(qǐng)求違約補(bǔ)償?shù)臋?quán)利；對(duì)協(xié)議的爭(zhēng)議享有提請(qǐng)有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院起訴的權(quán)利；在不違反協(xié)議的情況下，享有獨(dú)立行使土地使用權(quán)并排除不法干擾的權(quán)利；土地使用權(quán)出讓期年限屆滿，可以依法申請(qǐng)延期土地使用權(quán)。4）土地使用權(quán)出讓方的重要義務(wù)是：按協(xié)議規(guī)定提供土地使用權(quán)；執(zhí)行有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)或法院對(duì)協(xié)議爭(zhēng)議所作的仲裁決定或判決、裁定；碰到不可抗力導(dǎo)致協(xié)議不能履行或者不能所有履行以及需要延期履行的情況，應(yīng)及時(shí)將理由及情況通報(bào)對(duì)方當(dāng)事人；土地使用權(quán)出讓期屆滿，為符合規(guī)定或需要延期的土地使用權(quán)辦理延期手續(xù)。5）土地使用權(quán)受讓方的重要義務(wù)是：按協(xié)議規(guī)定繳納出讓價(jià)款，并辦理土地登記手續(xù)；按協(xié)議規(guī)定的條件，方可轉(zhuǎn)讓、出租抵押土地使用權(quán)；碰到不可抗力致使協(xié)議不能履行或不能所有履行以及需要延期履行時(shí)應(yīng)采用必要的補(bǔ)救措施盡力減少損失，并及時(shí)將有關(guān)情況及理由通報(bào)對(duì)方當(dāng)事人；土地使用權(quán)出讓協(xié)議屆滿，及時(shí)交還土地使用權(quán)和辦理土地使用權(quán)注銷手續(xù)，并無(wú)償交付地上建筑物及其附著物；接受出讓方對(duì)協(xié)議履行情況的監(jiān)督和檢查。20、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：①、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓協(xié)議規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，不得擅自改變土地使用權(quán)證書，這樣土地使用權(quán)者就享有對(duì)該土地使用權(quán)的處分權(quán)，可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。②、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，這樣將受到法律保護(hù)，土地使用權(quán)才干真正的交付給受讓人。③、轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收，如土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等。④、轉(zhuǎn)讓的目的在于合理開發(fā)、運(yùn)用、經(jīng)營(yíng)土地，提高土地運(yùn)用效益，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地使用者不得非法轉(zhuǎn)讓土地，否則，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。Wzpcol親制，祝君自考順利通過(guò)！21、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容：①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)出讓協(xié)議和登記文獻(xiàn)中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給新的受讓人，即“認(rèn)地不認(rèn)人”，規(guī)定新的土地使用權(quán)受讓方使用土地必須按照國(guó)家與原受讓方之間訂立的土地使用權(quán)受讓協(xié)議進(jìn)行，不得隨意更改。②轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的使用年限為國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限的剩余年限。③對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，假如明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；假如市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采用措施，平穩(wěn)價(jià)格；土地使用權(quán)與原地上建筑物、其他附著物一同轉(zhuǎn)讓時(shí)，其價(jià)格應(yīng)分別作出評(píng)估。22、土地征用的基本程序：①建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審、②用地申請(qǐng)、③擬定征地補(bǔ)償安頓方案、④簽訂征地協(xié)議、⑤出讓或劃撥土地使用權(quán)、⑥頒發(fā)土地使用證。23、土地競(jìng)標(biāo)團(tuán)隊(duì)的重要工作：①、認(rèn)真研究公告信息和相關(guān)文獻(xiàn)，討論本開發(fā)公司是否符合相關(guān)條件以及是否具有開發(fā)能力。②、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解地塊具體位置、地塊開發(fā)限度、地塊周邊情況、地塊片區(qū)市場(chǎng)情況等內(nèi)容。③、研討地塊擬開發(fā)的物業(yè)形態(tài)、政策和工程技術(shù)的可行性，預(yù)測(cè)樓盤的銷售或經(jīng)營(yíng)情況，以對(duì)地塊價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。④、測(cè)算地塊價(jià)格，便于編制標(biāo)書或參與拍賣叫價(jià)。⑤、預(yù)測(cè)競(jìng)標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，重要涉及保證金風(fēng)險(xiǎn)、攀比風(fēng)險(xiǎn)，尋租損失風(fēng)險(xiǎn)等，并提出可行的措施方案。24、我國(guó)當(dāng)前土地征用存在的問(wèn)題及對(duì)策：?jiǎn)栴}：有關(guān)征地的范圍問(wèn)題；關(guān)于征地費(fèi)與他的出讓金巨大差價(jià)問(wèn)題；征地補(bǔ)償費(fèi)的使用和透明度問(wèn)題。對(duì)策：完善立法，明晰征地范圍；完善征地補(bǔ)償制度；明晰產(chǎn)權(quán)，增長(zhǎng)征地過(guò)程的透明度。25、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算地價(jià)的前提條件以及測(cè)算環(huán)節(jié)：1）前提條件：他的最佳運(yùn)用方式；對(duì)的預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)格；穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策環(huán)境和健全的房地產(chǎn)法律法規(guī)；全面合理的房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易稅費(fèi)項(xiàng)目；長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的他的供應(yīng)計(jì)劃；完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料數(shù)據(jù)庫(kù)。2）測(cè)算環(huán)節(jié)：第一步，調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，涉及待開發(fā)房地產(chǎn)所屬地區(qū)的市場(chǎng)情況、暢銷物業(yè)形態(tài)、地塊周邊情況、地塊基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)限度。第二步，選擇最佳的開發(fā)運(yùn)用方式，擬定政府的規(guī)劃限制，弄清規(guī)定的用途、建筑密度、容積率等。第三步，估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。弄清待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)期限和經(jīng)營(yíng)期限，以利于房地產(chǎn)價(jià)格和其他費(fèi)用的測(cè)算。第四步，預(yù)測(cè)待開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)估測(cè)開發(fā)成本、管理成本、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)及開發(fā)利潤(rùn)。第五步，測(cè)算地價(jià)。第六章26、簡(jiǎn)述可行性研究的作用和編制依據(jù)。1）作用：①可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基本依據(jù)。②可行性研究是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。③可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、用地審批的條件。④可行性研究是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、協(xié)議的依據(jù)。⑤可行性研究是編制下一階段規(guī)劃方案的依據(jù)。2）編制依據(jù)：國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃等；批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或同等效力的文獻(xiàn)；國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、具體規(guī)劃、交通等市政設(shè)施規(guī)劃等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額、指標(biāo)、規(guī)定等資料；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地運(yùn)用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等；其他有關(guān)依據(jù)資料。27、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要內(nèi)容：項(xiàng)目概況、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安頓、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的擬定、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇、資源供應(yīng)、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析、結(jié)論及建議。28、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本原則及類型。原則：即調(diào)查資料的準(zhǔn)確性和時(shí)效性，針對(duì)調(diào)查主題的全面性和經(jīng)濟(jì)性，以及調(diào)查的發(fā)明性。類型：按市場(chǎng)調(diào)查的范圍分專題性市場(chǎng)調(diào)查、綜合性市場(chǎng)調(diào)查；按市場(chǎng)調(diào)查的功能分探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查等。Wzpcol親制，祝君自考順利通過(guò)！29、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的環(huán)節(jié)和方法：過(guò)程分為：①調(diào)查準(zhǔn)備、②調(diào)查實(shí)行、③分析總結(jié)三個(gè)階段。調(diào)查方法：觀測(cè)法、實(shí)驗(yàn)法、詢問(wèn)法。30、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要內(nèi)容：①房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研。涉及：宏觀環(huán)境調(diào)研、區(qū)域環(huán)境調(diào)研、項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研。②房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研。涉及：消費(fèi)者的購(gòu)買力水平、消費(fèi)者的購(gòu)買傾向、消費(fèi)者的共同特性。③競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研。涉及：產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售情況、物業(yè)管理。④競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研，涉及：專業(yè)化限度、品牌知名度、推動(dòng)度或拉動(dòng)度、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤質(zhì)量、縱向整合度、成本狀況價(jià)格策略、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手歷年來(lái)的項(xiàng)目開發(fā)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的土地儲(chǔ)備情況以及未來(lái)的開發(fā)方向及開發(fā)動(dòng)態(tài)。31、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資構(gòu)成：涉及土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)等。32、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不擬定性分析的含義及其內(nèi)容：1）含義：不擬定性分析就是分析不擬定性因素對(duì)項(xiàng)目也許導(dǎo)致的影響，并進(jìn)而分析也許出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不擬定分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)策略的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不擬定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，擬定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不擬定性分析重要涉及：①盈虧平衡分析、②敏感性分析、③概率分析。第七章33、房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集方式有：①動(dòng)用自有資金，②爭(zhēng)取銀行貸款，③運(yùn)用證券化資金，重要涉及發(fā)行房地產(chǎn)股票和發(fā)行房地產(chǎn)債券，④通過(guò)聯(lián)建和參建籌資，⑤運(yùn)用外債，⑥通過(guò)預(yù)售籌資，⑦運(yùn)用承包商墊資。34、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算方法.房地產(chǎn)開發(fā)資金成本可用絕對(duì)數(shù)表達(dá)，也可用相對(duì)數(shù)表達(dá)。為了便于分析比較，房地產(chǎn)開發(fā)資金成本通常用相對(duì)數(shù)表達(dá)，即支付的報(bào)酬與提供的資本之間的比率，也稱資金成本率，可用下列公式來(lái)計(jì)算：K=[D/(P-F)]*100%或K=[D/P(1-f)]*100%式中：K---資金成本率（一般通稱為資金成本）D---使用費(fèi)P---籌資總額F---籌資費(fèi)用f---籌資費(fèi)用率，即籌資費(fèi)用與籌資總額的比率。35、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的特點(diǎn)：①評(píng)價(jià)主體的多元性。開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)主體除開發(fā)者自身外，還涉及使用者（城市居民）、管理者（城市規(guī)劃管理部門）、設(shè)計(jì)者和施工者。不同的評(píng)價(jià)主體，對(duì)方案的評(píng)價(jià)目的與準(zhǔn)則往往不盡同樣，由于導(dǎo)致不同的評(píng)價(jià)結(jié)果。②評(píng)價(jià)目的的多樣性。開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)目的不是單一的，而是多樣的。評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，不能以經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目的準(zhǔn)作為唯一的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，以綜合效益的好壞作為方案取舍的標(biāo)準(zhǔn)，③評(píng)價(jià)值的不擬定性，重要體現(xiàn)在：評(píng)價(jià)者的主觀型和項(xiàng)目未來(lái)情況的不擬定性。36、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的作用表現(xiàn)在：①確認(rèn)建設(shè)單位或者個(gè)人有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位；②作為建設(shè)活動(dòng)過(guò)程中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法律依據(jù)；③作為城市規(guī)劃行政主管部門有關(guān)城市建設(shè)活動(dòng)的重要?dú)v史資料和城市建設(shè)檔案的重要內(nèi)容。城市各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃進(jìn)行。建設(shè)單位或者個(gè)人凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)單位各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，無(wú)論是永久性，還是臨時(shí)性的，都必須向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)。在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可進(jìn)行后續(xù)工作。37、施工招標(biāo)應(yīng)具有的條件：①招標(biāo)人已經(jīng)依法成立。②初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)。③招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)。④有相應(yīng)資金或資金來(lái)源已經(jīng)貫徹。⑤有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。38、為什么要對(duì)參與施工投標(biāo)的承包公司進(jìn)行資格預(yù)審？對(duì)承包單位資格審查的目的在于了解承包公司的技術(shù)、財(cái)務(wù)實(shí)力及管理經(jīng)驗(yàn)，限制不符合規(guī)定條件的承包公司盲目參與投標(biāo)，并將審查結(jié)果作為決標(biāo)的參考。Wzpcol親制，祝君自考順利通過(guò)！39、簡(jiǎn)述開發(fā)工程施工競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)的基本程序：①擬定招標(biāo)的工程項(xiàng)目。②組建招標(biāo)工作小組。③向招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。④組建評(píng)標(biāo)小組。⑤編制工程招標(biāo)文獻(xiàn)和標(biāo)底。⑥發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)送招標(biāo)邀請(qǐng)函。⑦對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)的單位進(jìn)行資格審查。⑧發(fā)布招標(biāo)文獻(xiàn)、全套施工圖紙和技術(shù)資料。⑨組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)招標(biāo)文獻(xiàn)答疑。⑩開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。第八章40、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃體系（進(jìn)度管理）的重要內(nèi)容是：1、編制開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行階段總進(jìn)度計(jì)劃，2、編制開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃年度計(jì)劃，3、核準(zhǔn)施工進(jìn)度計(jì)劃，4、編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃：【①材料供應(yīng)、設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃，②臨時(shí)工程計(jì)劃?！?、督促監(jiān)理工程師，6、檢查與糾偏進(jìn)度計(jì)劃。41、進(jìn)度計(jì)劃的編制方法：①表格法，②橫道圖法，③網(wǎng)絡(luò)圖法。42、項(xiàng)目實(shí)行階段，在有監(jiān)理的情況下如何完畢質(zhì)量管理任務(wù)？1）為完畢施工階段投資管理任務(wù)的任務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)重點(diǎn)督促監(jiān)理工程師做好以下工作：①認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)和施工方案；②制定本階段資金使用計(jì)劃，做到不多付、不少付、不反復(fù)付；③嚴(yán)格控制工程變更，力求減少變更費(fèi)用；④研究擬定防止費(fèi)用索賠措施，及時(shí)解決費(fèi)用索賠并協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行反索賠；⑤做好工程計(jì)量工作；⑥審核施工單位提交的工程結(jié)算書。2）1、質(zhì)量管理的基本任務(wù)，2、工程質(zhì)量控制計(jì)劃，3、各方質(zhì)量行為的督促，4、重要質(zhì)量控制點(diǎn)：【①審核施工組織設(shè)計(jì)，②對(duì)原材料的檢查，③對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢查，④控制混凝土質(zhì)量，⑤隱蔽工程的驗(yàn)收?！?、調(diào)查的基本原則及類型確立有關(guān)質(zhì)量文獻(xiàn)的檔案制度43、項(xiàng)目實(shí)行階段，開發(fā)商如何進(jìn)行協(xié)議管理？一】、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議管理組織機(jī)構(gòu)：1、設(shè)立協(xié)議管理部門，P2011、協(xié)議管理部門的設(shè)立。二】協(xié)議管理的重要任務(wù)：一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要協(xié)議關(guān)系，二)協(xié)議管理的重要任務(wù)。三】協(xié)議策劃與簽訂：一）協(xié)議策劃，二）施工協(xié)議簽訂：1、工期，2、協(xié)議價(jià)款，P2033、對(duì)雙方有約束力的協(xié)議文獻(xiàn)，4、開發(fā)商和承包人的工作，P204四】協(xié)議分析。一）協(xié)議分析的內(nèi)容：1、界定承包人和開發(fā)商的重要權(quán)利、義務(wù)和重要任務(wù)，2、協(xié)議價(jià)格的分析：對(duì)每個(gè)協(xié)議采用的計(jì)價(jià)方法及協(xié)議價(jià)格的范圍、工程款結(jié)算的程序、協(xié)議價(jià)格的調(diào)整條件、拖欠工程款得責(zé)任等進(jìn)行分析整理，3、協(xié)議的分析“工期的遲延直接導(dǎo)致投資的增長(zhǎng)和索賠事件發(fā)生，所以必須加強(qiáng)對(duì)工期的理解，4、違約責(zé)任的調(diào)解，5、驗(yàn)收責(zé)任的調(diào)解。五】協(xié)議的變更，六】協(xié)議監(jiān)督和實(shí)行保證體系，一）協(xié)議監(jiān)督：1、協(xié)議實(shí)行監(jiān)督，2、協(xié)議跟蹤和診斷，3、應(yīng)對(duì)措施。二）協(xié)議實(shí)行保證體系：1、流程管理，2、文檔管理：協(xié)議資料的收集、資料的整理、資料的歸檔、資料的使用。七】協(xié)議評(píng)價(jià)。第九章44、房地產(chǎn)銷售的特性：房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的有機(jī)組成部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的具體實(shí)行和運(yùn)用，具有復(fù)雜性、區(qū)域性、風(fēng)險(xiǎn)性、嚴(yán)密性和差異性等特性。45、房地產(chǎn)銷售管理的內(nèi)容：制定房地產(chǎn)公司銷售規(guī)劃；設(shè)計(jì)房地產(chǎn)公司銷售組織；指揮和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)公司銷售活動(dòng)；評(píng)價(jià)和改善房地產(chǎn)公司銷售活動(dòng)。46、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成因素：房地產(chǎn)價(jià)格由土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤(rùn)七個(gè)因素組成。47、房地產(chǎn)定價(jià)的理論依據(jù)：房地產(chǎn)定價(jià)的理論依據(jù)重要有生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論、預(yù)期原理、替代原理和供求理論。48、房地產(chǎn)公司定價(jià)目的：實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資利潤(rùn)率；項(xiàng)目或當(dāng)期利潤(rùn)最大化；適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；樹立公司品牌；以提高市場(chǎng)占有率為目的；以生存為目的。Wzpcol親制，祝君自考順利通過(guò)！49、試比較房地產(chǎn)直接銷售和間接銷售的優(yōu)缺陷。①直接銷售的優(yōu)點(diǎn)是：了解市場(chǎng)，減少費(fèi)用，加強(qiáng)推銷，控制價(jià)格，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。缺陷：是對(duì)房地產(chǎn)公司的開發(fā)和能力規(guī)定比較高，不利于公司擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模；分散了房地產(chǎn)公司的人力、物力和財(cái)力，不符合社會(huì)分工的發(fā)展的需要，相應(yīng)增長(zhǎng)了公司的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；不利于房地產(chǎn)公司分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，公司必須獨(dú)自承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)和損失。②間接銷售的優(yōu)點(diǎn)是：有力地填補(bǔ)了房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)能力局限性的缺陷；有助于減少房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；分擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)公司的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)專業(yè)活動(dòng)和服務(wù)，為交易雙方提供幫助，改善市場(chǎng)運(yùn)作效率。缺陷是：增長(zhǎng)了中間環(huán)節(jié)和產(chǎn)品成本；開發(fā)公司對(duì)市場(chǎng)的了解和控制力下降，增長(zhǎng)了協(xié)調(diào)成本。50、房地產(chǎn)公司選擇銷售渠道的影響因素有哪些？房地產(chǎn)公司在選擇銷售渠道時(shí)，除遵循的原則之外，還應(yīng)注重房地產(chǎn)產(chǎn)品方面、房地產(chǎn)市場(chǎng)方面、房地產(chǎn)公司方面、中間商方面、政策法規(guī)方面的影響。51、房地產(chǎn)公司如何解決與中間商的關(guān)系？房地產(chǎn)公司在選擇了中間商之后，除簽訂內(nèi)容合理的協(xié)議外，還應(yīng)充足結(jié)識(shí)到與中間商之間的利益差異，并采用有針對(duì)的激勵(lì)措施來(lái)調(diào)動(dòng)中間商的積極性，同時(shí)可以考慮適當(dāng)采用一些處罰性措施，如終止合作等，以凸顯激勵(lì)的作用。在合作的過(guò)程中，及時(shí)對(duì)中間商進(jìn)行評(píng)價(jià)，作為對(duì)其激勵(lì)、管理，乃至調(diào)整尚未依據(jù)，保持對(duì)中間商一定限度的控制權(quán)。52、房地產(chǎn)促銷的實(shí)質(zhì)和作用是什么？房地產(chǎn)出現(xiàn)的實(shí)質(zhì)是傳播信息，溝通供需。房地產(chǎn)促銷的作用涉及：傳播信息，溝通供需；突出特點(diǎn)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；刺激需求，引導(dǎo)消費(fèi)；樹立公司形象，拓展市場(chǎng)。53、如何制定房地產(chǎn)促銷組合策略？制定房地產(chǎn)促銷組合策略，一方面要擬定促銷目的，進(jìn)而依據(jù)促銷目的和促銷方式的特點(diǎn)來(lái)選擇合適的促銷組合；另一方面考慮公司開展促銷活動(dòng)的預(yù)算；再次是要結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品的特性和生命周期選擇適宜的組合策略；同時(shí)也要注意消費(fèi)者所處的購(gòu)買階段以及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件，并能根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況來(lái)調(diào)整促銷組合及策略。54、試說(shuō)明影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。所謂房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，即對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng)影響的因素。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)著重考察三個(gè)方面的重要因素：一是宏觀環(huán)境方面的因素，如人口的數(shù)量、分布和結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，物價(jià)水平，利率和匯率水平，投資體制的變遷，城市化進(jìn)度，政治安定和社會(huì)治安狀況，財(cái)政政策和貨幣政策等，是對(duì)幾乎所有地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平有影響所謂因素。二是中觀環(huán)境方面的因素，如城市的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，城市規(guī)劃，土地資源的可獲得性和價(jià)格水平，地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，城市居民收入，地區(qū)行業(yè)法規(guī)和政策、行業(yè)規(guī)范和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)、特點(diǎn)等，是對(duì)某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素。三是微觀環(huán)境方面的因素，如項(xiàng)目的區(qū)位、景觀，公共服務(wù)設(shè)施的完整度，建筑物自身的特性等，是房地產(chǎn)自身狀況或條件對(duì)其價(jià)格水平有所影響因素的作用，涉及作用的方向、進(jìn)度、時(shí)間效應(yīng)；有些時(shí)候需要依靠經(jīng)營(yíng)作出判斷，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)量化影響因素與房地產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)公司通過(guò)對(duì)影響因素定性和定量的分析，將最終結(jié)果反映在制定的價(jià)格政策上，從而有效減少環(huán)境的不擬定性，充足運(yùn)用環(huán)境中蘊(yùn)含的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。56、試比較房地產(chǎn)促銷的四個(gè)具體策略的優(yōu)缺陷。廣告策略的優(yōu)點(diǎn)是傳播的范圍廣、及時(shí)、形象生動(dòng)，節(jié)省人力；缺陷是間接傳播，單向信息溝通，難以即時(shí)購(gòu)買，成本費(fèi)用高。銷售促進(jìn)策略的優(yōu)點(diǎn)是直接而有效，刺激性強(qiáng)，手段靈活多樣；缺陷是短期效果明顯，但不能長(zhǎng)期使用，易產(chǎn)生悲觀影響。公共關(guān)系策略的優(yōu)點(diǎn)是影響范圍大，可信度高，可有效提高知名度，樹立公司形象；缺陷是組織實(shí)行的難度大，經(jīng)濟(jì)效果不直接，不能立竿見影。銷售人員推銷策略的優(yōu)點(diǎn)是雙向信息溝通，針對(duì)性較強(qiáng)，靈活性高，注重人際關(guān)系，成交率高；缺陷是成本費(fèi)用高，對(duì)銷售人員的規(guī)定較高，接觸面窄。Wzpcol親制，祝君自考順利通過(guò)！55、房地產(chǎn)公司假如選擇直接銷售方式，應(yīng)當(dāng)如何開展工作？假如選擇直接銷售的方式，房地產(chǎn)公司就應(yīng)根據(jù)公司資源和項(xiàng)目情況做好銷售準(zhǔn)備、銷售的實(shí)行和管理工作，充足發(fā)揮直銷的優(yōu)勢(shì)。在銷售前的準(zhǔn)備方面。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目合法性資料的準(zhǔn)備、銷售資料的準(zhǔn)備、纖維素人員的準(zhǔn)備和銷售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備等四項(xiàng)準(zhǔn)備。合法性資料涉及未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售許可證的辦理，已竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)按照法規(guī)的規(guī)定來(lái)銷售，。項(xiàng)目銷售資料涉及法律文獻(xiàn)，如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出