收益法評估案例

收益法評估案例房地產評估案例2.4商場評估案例案例G公司是一家大型商貿公司，因融通資金需要，委托C評估事務所對其所屬的X商場進行評估。一、 評估對象簡介X商場座落于W市最繁華的商業(yè)街區(qū)，是W市經商的黃金地帶。建筑物共24層，其中地下1層，地上23層（裙樓5層，主體塔樓18層）。大廈的裙樓自1994年開始運營，以招商出租營業(yè)場所為主要方式。第一層為日用百貨區(qū)，二、三層是服裝、鞋帽、床上用品區(qū)，四層為家具區(qū)，五層為舞廳、臺球等娛樂區(qū)，地下室按人防工程設計施工，現(xiàn)為停車場和其他出租經營。主體塔樓為寫字間設計，外部的面磚貼面、鋁合金窗、玻璃幕墻已經安裝完工，電梯已完成采購，但內部裝修尚未開始。大廈自營業(yè)以來，一直是W市經營較好的商家之一。二、 評估過程簡介C評估事務所的評估人員，按照必要的程序，在對委托評估的資產實施了必要的現(xiàn)場勘查、市場調查與詢證的基礎上對委評資產做出了評估，主要做法如下：（一）評估思路與方法的選取評估對象為經營性房地產，但其主體塔樓內裝修尚未完工，因此1對裙樓運用收益法評估，對塔樓運用重置成本法評估（注:塔樓部分按形象進度，考慮成本構成要素，采用成本法計算，此處不再詳列，僅介紹裙樓的評估過程）。純收益的求取總收益預計在今后一段時間內W市經濟發(fā)展狀況與前幾年相比不會有大的變化，所以各年租金按前3年實際發(fā)生額的平均數(shù)計算調整。具體情況是：一至四層為商業(yè)經營區(qū)，實際的租金收入由于各樓層經營品種不同而有所差別。一層經營日用百貨等贏利水平低的商品，租金相對較低;二、三層經營鞋帽、服裝等贏利水平高的商品，租金收入較高；四層經營家具，租金收入偏低。按照最佳效用原則和貢獻原理，一至四層的租金收入應從一層至四層遞減。因此，將各層的實際收入水平調整為客觀收入，即:每月平均租金收入一層為67元,平方米;二層為60元,平方米;三層為46元,平方米；四層為38元,平方米。調整后的整體租金收入與調整前不發(fā)生變化。四層現(xiàn)有部分面積用于辦公，考慮也可出租營業(yè)，故四層的租金收入按四層總面積計算。五層在未來一段時間內，預計仍按現(xiàn)在用途使用。但是，按目前的收入水平測算，費用大于收入，所以五層用成本法評估。共享大廳暫作出租營業(yè)使用。為客觀反映其收益水平，比照裙樓將其收入調整為67元,平方米，商場豪華裝修部分價值，按成2本法另行計算。地下室分為兩部分。一部分為停車場，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停車場收入按其80%計算。通過以上分析計算調整，確定各部分租金收入為:一層2,455,416元;二層2,299,680元;三層3,081,264元：四層2,555,880元;地下室386,064元;共享大廳2,999,724元。合計13,778,028元?？傎M用合計包括管理費、房屋保險費、維修費、稅金和不可預見費五部分，經分析計算攤銷到每層分別為:一層980,925元;二層952,113元;三層1,096,707元；四層999,520元;共享大廳1,081,622元;地下室71,422元。合計入182,309元。純收益為總收益與總費用的差，一層1,474,491元;二層1,347,567元;三層1,984,557元；四層1,556,369元;共享大廳1,918,102元;地下室314,642元。合計8,595,719元。（三） 折現(xiàn)率的確定取國債5年期利率折成復利率，再加風險利率確定折現(xiàn)率，為5.057%。（四） 折現(xiàn)期土地使用權剩余年限為其折現(xiàn)期，即34年。這樣可以得到年金系數(shù)為：334,1-1,（1，5.057%）,X1,5.057%=16.079（五） 評估結果依據(jù)上述資料得出委評資產的評估值：裙樓評估值15,480萬元，其中一層2,371萬元;二層2,166萬元;三層3,191萬元；四層2,502萬元;五層1,302萬元（按成本法評估）；共享大廳3,442萬元;地下室506萬元。塔樓評估值2,888萬元（按成本法評估得到）。委評資產總評估值為18,868萬元。案例分析評估對象屬于商業(yè)性房地產，其主要特點是能夠獲得收益，其價值集中體現(xiàn)在它的獲益能力上，所以收益法是商業(yè)性房地產評估最為常用的方法。但評估對象中的塔樓尚未裝修完工，目前尚無收益，且評估目的為融資需要，因此本案例分別采用收益法和成本法對裙樓和塔樓進行評估，并加和求得房地產總價值，評估思路和方法選取都是正確的。收益法應用的關鍵是對評估對象年純收益的估算和折現(xiàn)率的選用，因此，運用收益法進行房地產評估時，必須在獲得相關可靠信息的基礎上，準確地預測評估對象的年純收益并采用合理的方法測算出折現(xiàn)率，才能對評估對象客觀合理的價格作出正確的判斷。雖然收益法的理論和步驟是惟一的，但在具體操作過程中又要根據(jù)收益性房地4產的不同類型區(qū)別對待。收益性房地產可劃分為出租型和商業(yè)、生產經營型兩類。本案例中的房地產是出租型房地產，應根據(jù)租賃合同計算純收益。C評估事務所根據(jù)調查研究，預計在今后一段時間內W市經濟發(fā)展狀況與前幾年不會有大的變化，將租金收入按前3年的租金實際發(fā)生額的平均數(shù)計算調整，技術方法合理，測算過程正確，評估結果符合實際情況。而且，商場現(xiàn)有的經營格局，并未反映出房地產最佳使用狀況，以致使本應該獲利高的樓層獲利低，本應該獲利較低的樓層獲利反而偏高。評估人員按照最佳效用原則和貢獻原理，將各樓層的實際收入水平調整為客觀收入水平，并據(jù)此評估出各層的價格，即能滿足房地產產權分割變動的需要，又能如實反映評估房地產的真實價格。而且X商場目前的整體收益水平基本代表了未來收益水平，因此調整后的整體租金收入與調整前不發(fā)生變化，這樣就不會因對各樓層租金的調整影響委評房地產的整體價格。出租型房地產的純收益是按租金收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金來計算的。本案例計算總費用時，未把大廈的年折舊費包括在內，這一點是正確的。在實際評估工作中.有很多評估人員在用收益法評估房地產價格時把折舊費包括在總費用中，這種做法是錯誤的。因為如果扣除折舊，就已不是房地產的價格了。本案例中，扣除了一項不可預見費，這是因為建筑物主體與附屬設備的使用年限不同，在經營期限內需要考慮設備重置發(fā)生的費用（如電梯、空調），另外還存在重新裝修的可能，將這些費用列為不可預見費，體現(xiàn)了謹慎5原則。折現(xiàn)率的確定是運用收益法較為棘手的問題。本案例的折現(xiàn)率是用國債5年期利率折成復利率，加風險利率來確定的。這種確定方法是比較合理的。一般來說，折現(xiàn)率包括三方面內容:無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。在目前條件下，根據(jù)通貨膨脹對收益額影響的弱相關性和不完全性，確定折現(xiàn)率可以不考慮通貨膨脹率。這樣，折現(xiàn)率通常用無風險利率加上風險報酬率來確定。無風險利率是投資者投資應獲得的最低報酬率，國外評估機構通常以政府長期國債作為無風險利率。因此，本案例采用5年期國債復利率加風險利率確定折現(xiàn)率是可行的?？傮w來看，本案例評估思路合理，選用方法適當，評估測算過程正確，評估結果符合市場實際情況。但也有以下幾點值得注意的問題：本案例具備采用成本法的條件，應將成本法作為其中一種評估方法求出一個值，再與收益法相聯(lián)系，最后綜合確定評估值，或用成本法來驗證評估結果。計算純收益時應考慮空置率和租金損失，如果沒有空置和租金損失，應予以說明。評估中未說明租金收入是否存在租約限制。如果有租約限制，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，而不是采用正?？陀^的租金。因為，如果某些評估對象附帶租約，當該評估對象的產權發(fā)生轉移時，依照有關法規(guī)規(guī)定應保持這些租約繼續(xù)有效。評估人員對這類房地產進行評估時，應注意考慮這些因素的影響。下面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除 謝謝!保安部工作制度一、 認真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法觃，按照####年度目標的要求，做好####的安全保衛(wèi)工作，保護全體人員和公私財物的安全，保持####正常的經營秩序和工作秩序。7二、 做好消防安全工作，認真貫徹“預防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識和防火知識，配備、配齊####各個樓層的消防器材，管好用好各種電器設備,確保####各通道暢通,嚴防各種災害事故的發(fā)生。三、 嚴格貫徹值班、巡檢制度，按時上崗、到崗，加經對重要設備和重點部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活勱，確保####內外安全。四、、加強保安隊部建設，努力學習業(yè)務知識，認真貫徹法律法觃，不斷提高全體保安人員的思想素質和業(yè)務水平，勤奮工作，秉公執(zhí)法,建設一支思想作風過硬和業(yè)務素質精良的保安隊伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈,天天打掃，窗明地凈。12、服從領導安排,完成領導交辦任務。5、 積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅,要正確使用滅火器，電器，應先切斷電源。6、 一旦發(fā)生火災,應積極維護火場秩序，保證進出道路暢通?？垂軗尵戎匾镔Y,疏散危險區(qū)域人員。8九、協(xié)同本部門或其他部門所進行的各項工作進行記錄。保安員值班操作及要求一、交接崗1、 每日上午9時和下午19時為交接崗。2、 交接崗時將當班所接納物品清點清楚，以及夜班所發(fā)生的情況未得到解決的需〉面匯報。檢查值班室內外的衛(wèi)生狀況，地面無紙屑，桌面無雜物，整齊清潔。二、 執(zhí)勤91、 7:50—8:10、13:50—14:10立崗迎接上班人員；12:00—12:20、18:00—18:20立崗送下班人員。2、 值勤時做到遇見領導立崗，檢查物品立崗，外來人員進出立崗。3、門衛(wèi)室值勤時，應做到坐姿端正，注規(guī)監(jiān)規(guī)器的勱態(tài)，做好接待工作，值勤期間不看書報電規(guī),聽收音機。不不無關人員聊天，勸阻無關人員不要在門衛(wèi)室寄存物品或打電話，禁止打瞌睡。4、 維持門口秩序，使之保持暢通。5、 熟記消防，報警，救護及內部聯(lián)系電話。三、 巡邏巡邏是防盜及發(fā)現(xiàn)####有不安全因素的重要措施。1、 每天按照巡檢制度定時輪流巡邏。2、 巡邏時思想集中，保持高度警惕,不吸煙，不不無關人員閑聊，開將每一點所發(fā)生情況記錄清楚，巡邏時做到勤走勱，勤思考,勤觀察。發(fā)現(xiàn)問題及時報告。3、白天加強對觀眾區(qū)、辦公區(qū)及樓道的巡邏,夜晚以機房為重點進行檢查，每晚零點之后巡查不少于兩次。四、 防火工作1、嚴格門衛(wèi)