房地產價值評估

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產價值評估房地產估價報告估價工程名稱：宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓片面在建工程房地產抵押價值評估委托單位：壹瓶房地產開發(fā)（北京）有限公司受托估價方：北京市金利安房地產接洽評估有限責任公司估價人員:任偉汪少榮估價日期：二○○八年一月二十九日至二○○八年二月十五日估價報告編號:金房[2022B]估字第1016號目錄致囑托方函1估價師聲明18估價的假設和限制條件19房地產估價結果報告23一、囑托方23二、估價方23三、估價對象23四、估價目的40五、估價時點40六、價值定義40七、估價依據41八、估價原那么42九、估價方法43十、估價結果44十二、估價作業(yè)日期47十三、估價報告應用的有效期47十四、有關說明、提示與建議47房地產估價技術報告49一、個別因素分析49二、區(qū)域因素分析65三、市場背景分析67四、最高最正確使用分析70五、房地產信貸風險分析71六、估價方法選用77七、估價測算過程78八、估價結果確定105附件108致囑托方函壹瓶房地產開發(fā)（北京）有限公司:受貴公司囑托，我公司對貴公司所擁有的、擬用于抵押的位于宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓片面在建工程（以下簡稱“估價對象”）房地產抵押價值舉行評估，為貴公司向金融機構申請辦理房地產抵押貸款手續(xù)，確定房地產抵押貸款額度供給價值參考依據。

一、估價對象確實定（一）創(chuàng)辦工程的概況根據囑托方供給的《國有土地使用證》〖京宣國用（2022出）第01079號〗及其《補充協(xié)議》，證載該工程土地使用者為壹瓶房地產開發(fā)（北京）有限公司，座落為北京市宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓，土地登記用途為住宅、商業(yè)、辦公、地下車庫、地下商業(yè)、地下辦公（大堂）、地下倉儲，土地使用權面積為24712.32平方米,土地使用權終止日期住宅為2074年8月30日，商業(yè)為2044年8月30日，辦公為2054年8月30日，地下車庫為2054年8月30日，地下商業(yè)為2044年8月30日，地下辦公為2054年8月30日，地下倉儲為2054年8月30日，于估價時點2022年1月29日，土地使用權剩余使用年限住宅為66.63年，商業(yè)為36.61年，辦公為46.62年、地下車庫為46.62年、地下商業(yè)為36.61年、地下辦公為46.62年、地下倉儲為46.62年。

根據囑托方供給的《囑托評估函》，壹瓶房地產開發(fā)（北京）有限公司開發(fā)創(chuàng)辦的雙柳樹危改小區(qū)（一期）工程，辦理《國有土地使用證》時的登記的座落為北京市宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓，現由于規(guī)劃調整，10號樓已合并到9號樓一起施工創(chuàng)辦，新增鍋爐房創(chuàng)辦工程，該建筑工程已取得《建筑工程規(guī)劃許可證》。

根據囑托方供給的《房屋土地測繪技術報告書》、《創(chuàng)辦工程規(guī)劃許可證》〖2022規(guī)（宣）建字0068號〗和〖2022規(guī)（宣）建字0082號〗、《建筑工程施工許可證》〖（2022）施建字0136號〗，本次評估估價對象所在工程的總規(guī)劃建筑面積為.7平方米（其中：人防2999.54平方米，其他收益建筑面積與設施設備用房等.16平方米）。各樓預料建筑面積處境如表1所示。

表1各樓預料建筑面積處境表面積單位：平方米序號工程總建筑面積其中：

1地下車庫及庫房15436.64地下車庫15275.09地下倉儲161.5527號樓14169.28大堂580.15住宅13535.4338號樓20548.19地上辦公617.23地上商業(yè)1047.4地下商業(yè)863.53住宅16816.88自行車庫1169.6449號樓52539.85地上辦公7962.01地下庫房4045.24地上商業(yè)3868.42地下商業(yè)311.95住宅36099.185鍋爐房647.2--6合計：

.16--整個工程總建筑面積為.16平方米（不含人防）。其中，收益用途建筑面積合計為.06平方米，無收益建筑面積合計為2157.10平方米。各收益用途建筑面積分別為：

住宅用途：66451.49平方米；

地上商業(yè)用途：4915.82平方米；

地上辦公用途：8579.24平方米；

地下商業(yè)用途：1175.48平方米；

地下辦公（大堂）用途：580.15平方米；

地下車庫用途：15275.09平方米，300個車位；

地下倉儲用途：4206.79平方米。

根據囑托方供給的《囑托評估函》，該工程局部收益用途已發(fā)生變化，由原設計收益用途變更為無收益用途。變更片面原設計的各用途與面積合計為：地上商業(yè)91.01平方米；

地下商業(yè)870.67平方米，地下庫房面積為1939.46平方米。詳見局部用途變更說明表（表2）。

表2局部用途變更說明表序號抵押物位置（樓號）變更后用途房號建筑面積(m2)變更前用途19號住宅樓社區(qū)居委會11691.01地上商業(yè)29號住宅樓物業(yè)管理用房B10182.08地下商業(yè)39號住宅樓物業(yè)管理用房1B10287.88地下商業(yè)49號住宅樓商業(yè)服務B10358.17地下商業(yè)59號住宅樓商業(yè)服務1B10483.82地下商業(yè)69號住宅樓商業(yè)服務2B1051567.83地下庫房79號住宅樓市政站點B108371.63地下庫房88號住宅樓市政站點B105558.72地下商業(yè)合計：

---2901.14-因此，工程總建筑面積不變，為.16平方米。收益用途建筑面積合計變更為98282.92平方米，無收益建筑面積合計變更為5058.24平方米。各收益用途建筑面積分別為：

住宅用途：66451.49平方米；

地上商業(yè)用途：4824.81平方米；

地上辦公用途：8579.24平方米；

地下商用途：304.81平方米；

地下辦公（大堂）用途：580.15平方米；

地下車庫用途：15275.09平方米，合計300個車位；

地下倉儲用途：2267.33平方米。

因此，該工程總用地面積為24712.32平方米，總建筑面積為.16平方米（不含人防），其中：收益建筑面積合計為98282.92平方米，無收益建筑面積合計為5058.24平方米?？側莘e率為4.18。

（二）估價對象確實定根據囑托方供給的《囑托評估函》，本次評估的是該工程的片面在建工程，總建筑面積合計為97838.06平方米（其中：收益建筑面積合計為94936.92平方米，其他無收益建筑面積合計為2901.14平方米），按照工程總容積率，分攤用地面積合計為23396.345平方米?？側莘e率為4.18。其中，各收益用途建筑面積分別為：

住宅用途：63105.49平方米；

商業(yè)用途：4824.81平方米；

辦公用途：8579.24平方米；

地下商業(yè)用途：304.81平方米；

地下辦公（大堂）用途：580.15平方米；

地下車庫用途：15275.09平方米，300個車位；

地下倉儲用途：2267.33平方米。

抵押物明細詳見表3。

表3抵押物清單序號抵押物位置（樓號）房號建筑面積(m2)分攤土地面積(m2)備注1地下車庫及設備商業(yè)用房B20122.535.3877地下庫房2地下車庫及設備商業(yè)用房B20230.867.3797地下庫房3地下車庫及設備商業(yè)用房B20322.025.2657地下庫房4地下車庫及設備商業(yè)用房B20451.1812.2388地下庫房5地下車庫及設備商業(yè)用房B20510.582.5300地下庫房6地下車庫及設備商業(yè)用房B20612.12.8935地下庫房7地下車庫及設備商業(yè)用房B20712.282.9366地下庫房8地下車庫及設備商業(yè)用房車庫15275.093652.7838車庫99號住宅樓3單元1301198.3747.4369住宅109號住宅樓3單元1302156.5837.4435住宅119號住宅樓4單元1301150.6636.0278住宅129號住宅樓6單元1301167.8840.1457住宅139號住宅樓6單元1302162.838.9309住宅149號住宅樓7單元1301162.338.8113住宅159號住宅樓7單元1302161.1938.5459住宅169號住宅樓4單元1203233.6555.8735住宅179號住宅樓5單元1201294.2570.3650住宅189號住宅樓5單元1202279.8666.9239住宅199號住宅樓9單元1201182.4143.6203住宅209號住宅樓9單元1202210.5650.3519住宅219號住宅樓1單元1201262.9162.8706住宅229號住宅樓1單元1202238.3757.0022住宅239號住宅樓10單元1201110.0926.3262住宅249號住宅樓10單元1202150.1335.9011住宅259號住宅樓2單元1201186.3644.5649住宅269號住宅樓2單元1202169.8440.6144住宅279號住宅樓3單元1201198.0447.3580住宅289號住宅樓3單元1202156.5837.4435住宅299號住宅樓4單元1201150.6736.0302住宅309號住宅樓6單元1201167.8840.1457住宅319號住宅樓6單元1202162.838.9309住宅329號住宅樓7單元1201162.3638.8257住宅