近期全國房地產(chǎn)市場概要東莞

1房地產(chǎn)市場宏觀層面概述2金融政策存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)3金融政策央行回收流動(dòng)性4金融政策今年新增貸款規(guī)模壓縮5金融政策房貸利率上浮成趨勢6金融政策二套房首付四成從嚴(yán)執(zhí)行7政策盤點(diǎn)二套房貸首付比例加大,重在打擊投機(jī)性炒房8全國地方性熱點(diǎn)政策9宏觀政策政府出臺各措施打擊投機(jī)性炒房101月28日下午，經(jīng)過162輪的激烈競拍，萬科以7.9億力挫群雄，溢價(jià)261.5%收獲兩地，折合樓面單價(jià)為5217元/平米。交易現(xiàn)場吸引了數(shù)十家來自東莞市深業(yè)房地產(chǎn)有限公司、深圳桑達(dá)房地產(chǎn)有限公司、廣州錦繡投資有限公司、東莞市金地房地產(chǎn)投資有限公司、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司、東莞市世博建造有限公司以及來自佛山的組團(tuán)公司參與了競拍。萬科地王開發(fā)商置地門檻越來越高，需求〉供應(yīng)關(guān)于該地塊升值潛力的預(yù)估萬科地塊售價(jià)預(yù)估：樓面地價(jià)+3%的地塊成交稅費(fèi)：5217*（1+3%）=5373.5（元/㎡）最低建筑成本費(fèi)：2500元/㎡15%所得稅：5217*15%=782.6元/㎡20%企業(yè)合理利潤：5217*20%=1043.4元/㎡預(yù)估售價(jià)：5373+2500+782.6+1043.4=9699元/㎡11“京版十一條”出臺12“京版十一條”對市場的影響13

廣東省政府對于房地產(chǎn)市場提出四條措施：“增加普通商品住房和保障性住房的有效供應(yīng)，全面啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，抑制投資投機(jī)性購房需求，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場秩序的監(jiān)督規(guī)范”（簡稱“粵四條”）。

“粵四條”對市場的影響“粵四條”調(diào)控樓市，不僅加大市場有效供應(yīng)，同時(shí)加強(qiáng)抑制投資性購房，且房企在取得預(yù)售許可證后，要求公開銷售的24小時(shí)前，需“一房一標(biāo)價(jià)”來明碼標(biāo)價(jià)，廣東省政府特別指出，各地在審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí)，以整棟為最低審批規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

影響預(yù)測：東莞下半年的供應(yīng)上，價(jià)格或有調(diào)整。

14兩會熱點(diǎn)重點(diǎn)維護(hù)房價(jià)穩(wěn)定,加大保障性住房建設(shè)15兩會熱點(diǎn)未來房價(jià)將處于調(diào)整期，整體市場仍有風(fēng)險(xiǎn)162月份東莞及全國房地產(chǎn)成交情況17春節(jié)期間主要城市成交情況18東莞春節(jié)期間房地產(chǎn)市場情況成交面積與均價(jià)192月東莞全市共成交1293套，其中住宅成交1058套，環(huán)比上月大幅下降76.32%，同比則下降66.39%；成交面積為12.12萬平米，環(huán)比上月下降75.89%，同比則下降63.35%。東莞春節(jié)期間房地產(chǎn)市場情況成交套數(shù)20東莞全市本周成交均價(jià)6460元/平；均價(jià)連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下滑，是自2007年最長時(shí)間的一次下滑東莞近期市場成交均價(jià)變化情況近期成交均價(jià)走勢21

隨著新年假期的結(jié)束，各樓盤營銷活動(dòng)漸趨活躍，3月份將迎來2010年首個(gè)營銷小高潮，但由于政策的不確定性因素持續(xù)影響，消費(fèi)者觀望情緒濃厚,預(yù)計(jì)部分開發(fā)商將放慢新盤入市速度，新增供應(yīng)增長不明顯。與2月相比，成交量肯定呈現(xiàn)上揚(yáng)?？偨Y(jié)22東莞城區(qū)典型個(gè)盤分析23競爭級別項(xiàng)目名稱周末暖場活動(dòng)來訪量成交套數(shù)均價(jià)主力戶型洋房景湖時(shí)代城無活動(dòng)約200批約30套3房約7200元/㎡，4房約7600-8000元/㎡持續(xù)銷售13、15、16棟剩余貨量，以132、139、147、217㎡三房、四房單位為主金域華府______————金域中央餐飲暖場約100批2套約7500元/㎡113㎡三房；160㎡四房香樹麗舍無約100批——未定70~130㎡兩房、三房凱旋國際無活動(dòng)約80批約10套3棟：4800元/㎡，5棟：6200-6500元/㎡，7棟：5700元/㎡100㎡-140㎡三房精英世家餐飲暖場約70批銷售約10套認(rèn)籌約20批約5800元/㎡一期82㎡兩房；95㎡小三房；128㎡三房；二期68㎡兩房，95㎡小三房陽光海岸無活動(dòng)約80批約15套二期約4500元/㎡三期約5300元/㎡95-135㎡三房，138-165㎡四房濱江公館無活動(dòng)約50批無約6200元/㎡76㎡兩房，92㎡兩房變?nèi)浚?10-126㎡三房江南第一城無活動(dòng)約50批約3套別墅均價(jià)13100元/㎡、洋房均價(jià)6100元/㎡110㎡美墅（三房）、230㎡聯(lián)排別墅城區(qū)市場數(shù)據(jù)24金域華府本周無成交，剩余100㎡的4房售罄，4月推新貨，與其他相比，其成交量一直保持比較穩(wěn)定的勢態(tài)。戶外換為：“新產(chǎn)品預(yù)計(jì)2010公開面市”；優(yōu)勢劣勢品牌優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：位于中央生活區(qū)，周邊商業(yè)配套齊全大社區(qū)：兩塊地加在一起，南城最大高檔社區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品新穎，高贈(zèng)送面積，戶型布局實(shí)用一期項(xiàng)目面積不大，與第二塊地不相連產(chǎn)品主要針對首置或首改，但單價(jià)過高項(xiàng)目周邊為民居、公路、未開發(fā)荒地、商業(yè)街，受外界影響大周邊在售項(xiàng)目均價(jià)不高，使本項(xiàng)目性價(jià)比大打折扣周上門量銷售套數(shù)銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格簽約套數(shù)簽約產(chǎn)品簽約產(chǎn)品價(jià)格周營銷動(dòng)作35批無無無無無無戶外換為：“新產(chǎn)品預(yù)計(jì)2010公開面市”項(xiàng)目房型貨量迎梓軒1-3標(biāo)6棟一房54㎡二房74㎡三房91㎡102套306套7棟102套8棟102套匯林軒1-1標(biāo)1棟房54㎡二房74㎡三房91㎡324套324套25帝峰該盤一直保持較高的客戶關(guān)注度，產(chǎn)品優(yōu)勢突出，但其五房以上戶型由于面積與價(jià)格因素，總價(jià)與別墅接近，將與別墅客戶形成競爭項(xiàng)目位置：東城區(qū)峰景高爾夫北側(cè)占地面積：15.2萬平米建筑面積：45.8萬平米容積率：2.96物業(yè)類型：高層

價(jià)格：均價(jià)8500元/平米，帝峰12000-13000元/平米）天驕峰景

成交3套；

國闕成交1套，帝峰成交2套，國闕組團(tuán)12棟成交均價(jià)：15000元/㎡，帝峰成交均價(jià)：13500元/㎡；周上門量銷售套數(shù)銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格簽約套數(shù)簽約產(chǎn)品簽約產(chǎn)品價(jià)格周營銷動(dòng)作35批3套成交3套國闕成交1套，帝峰成交2套國闕1-8棟成交均價(jià)：15000元/㎡，帝峰成交均價(jià)：13500元/㎡1套三房2套兩房140-170㎡13500元/平米無26金域中央本周成交2套，1套美墅，1套高層，成交均價(jià)在7000元/平米；婦女節(jié)舉辦免費(fèi)美甲的活動(dòng)；優(yōu)勢劣勢○戶型性價(jià)比高；○園林社區(qū)大；○近水濂山，城市花谷；○近電池廠；○交通不便利；293031戶型戶型套數(shù)戶型113平方19套154平方20套165平方21套周上門量銷售套數(shù)銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格簽約套數(shù)簽約產(chǎn)品簽約產(chǎn)品價(jià)格周營銷動(dòng)作45批2套兩房／三房約7000元/㎡2套兩房三房約7000元/㎡免費(fèi)美甲27首推一期成交30套左右，2房均價(jià)：6800-7300元/平方米；3房成交均價(jià)為：7100-7600元/㎡，4房成交均價(jià)為：7500-8000元/㎡，成交戶型以小面積3房為主（3萬抵6萬98*98*98折）主力戶型景湖時(shí)代城周上門量銷售套數(shù)銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格簽約套數(shù)簽約產(chǎn)品簽約產(chǎn)品價(jià)格周營銷動(dòng)作218批30套8套2房14套三房8套4房均價(jià)約7500-8200元/㎡15套10房2房5套三房約7500元/㎡加推16#3單元、13#2單元28凱旋國際本周成交8套，成交產(chǎn)品主要集中在三房及四房為主，均價(jià)集中在6200元/平。項(xiàng)目房型貨量戶型一房二廳一房７4㎡二房7５－１２４㎡三房１３1－１５１㎡１－３棟1４０套７７6套二房二廳４.５.７棟357套三房二廳４.７棟２７９套周上門量銷售套數(shù)銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格簽約套數(shù)簽約產(chǎn)品簽約產(chǎn)品價(jià)格周營銷動(dòng)作新客戶98批8套71-151平1至4房4800—6500元/㎡8套三房，四房產(chǎn)品約5800—6200元/㎡無1棟、2棟、3棟：75m2兩房、74m2一房7棟、4棟：131、134、151m2三房5棟、10棟：109-124m2兩房優(yōu)勢劣勢○國際化社區(qū)；○主題音樂社區(qū)；○品牌；○城市中心；○中小面積戶型?！饢|莞大道和五環(huán)路的噪音干擾；○交通不便利。29○供應(yīng)量：城區(qū)市場近期無集中供應(yīng)，多數(shù)樓盤采用順推的形式供貨，其中凱旋國際、景湖時(shí)代城近期加推新貨。○成交量：近期城區(qū)市場供應(yīng)量同比下降，成交量較慘淡?！饍r(jià)格：價(jià)格較之年前價(jià)格持平，無大的變化。小結(jié)30富怡名居本周成交2套，價(jià)格在4100元左右(折扣98*98*99*99)，目前約剩余340套三房產(chǎn)品，近期出貨主要集中在11棟三房產(chǎn)品；推出特價(jià)房均價(jià)3800元/平，最低3700元/平；周上門量銷售套數(shù)銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格簽約套數(shù)簽約產(chǎn)品簽約產(chǎn)品價(jià)格周營銷動(dòng)作25批2套1套三房1套四房4100元/平米5套3套三房2套四房4100元/平方38婦女節(jié)優(yōu)惠一個(gè)點(diǎn)余貨戶型統(tǒng)計(jì)戶型面積區(qū)間余貨三房127-154㎡340套（9、10、11、16、17棟）四房180㎡80套優(yōu)勢劣勢1.產(chǎn)品線豐富，從兩房至四房戶型2.社區(qū)規(guī)模大，園林規(guī)模大1.地塊批地時(shí)間久，比鹿港少約10年2.因面積較大，因而導(dǎo)致總價(jià)過高131291011141516178預(yù)計(jì)2010年推出在售31頤和居本周成交3套，與其他項(xiàng)目相比，頤和居一直保持穩(wěn)定狀態(tài)，目前剩余約40套164平四房及30套單身及復(fù)式（尾貨階段）；戶型總貨量余貨一房912套約68套二房

三房周上門量銷售套數(shù)銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格簽約套數(shù)簽約產(chǎn)品簽約產(chǎn)品價(jià)格周營銷動(dòng)作22批3套2套33平單身公寓1套164平米四房4400元/平米5700元/平米18套7套單身公寓5套樓王6套復(fù)式4400元/平米5700元/平米5700元/平米無優(yōu)勢劣勢1.周邊配套更成熟2.產(chǎn)品創(chuàng)新度高，擁有厚街首創(chuàng)小復(fù)式，超高層厚街首創(chuàng)小復(fù)式，超高層高1.剩余單位少，客戶選擇性很小2.無社區(qū)，規(guī)模小樓王剩余單身公寓及小復(fù)式約40套其中136套是團(tuán)購保留單位32幸福里幸福里共推75套，本周無成交；推出特價(jià)房3800元/平米；項(xiàng)目房型樓棟層數(shù)貨量兩房81.734-5棟12層25套三房109-1371-2-3棟12層150套四房1844-5棟12層25套優(yōu)勢劣勢1.靠近專業(yè)市場，周邊的客戶群龐大；2.商鋪資源優(yōu)勢集中；1.環(huán)境較差，市場配套差；2.無社區(qū)，無園林；周上門量銷售套數(shù)銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格簽約套數(shù)簽約產(chǎn)品簽約產(chǎn)品價(jià)格周營銷動(dòng)作15批0套無無無無無上門送禮品購房送冰箱特價(jià)房3800１２３４５籌建公寓1-5棟各推出25套33君匯華庭本周成交3套，成交均價(jià)約5800元/平方；與其他相比，因其市場的知名度較高，且在給客戶的印象較高，其成交量一直保持比較穩(wěn)定的勢態(tài)；樓棟君蘭閣1、2、3座；君威閣1、2座；君誠閣1、2座；君信閣1、2座；君皇閣1、2、3座；總剩余套數(shù)約70套未簽約套數(shù)約75套周上門量銷售套數(shù)銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格簽約套數(shù)簽約產(chǎn)品簽約產(chǎn)品價(jià)格