某市房地產(chǎn)動態(tài)分析

上海房產(chǎn)市場政策/調(diào)控商品房銷售合同網(wǎng)上備案信息隨之公開透明切斷“內(nèi)訂”炒房后路新聞晨報(bào)2004-3-31昨天，上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)正式開通。隨著新建商品房銷售信息的透明公開，以往市民買房碰到的“內(nèi)訂”炒房、開發(fā)商人為惜售、房子“一女二嫁”等現(xiàn)象有望得到徹底解決?！渡虾Ｊ猩唐贩夸N售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》實(shí)施后，本市新建商品房的預(yù)售和銷售，都將進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證的同時(shí)，就要向市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上備案登記用戶認(rèn)證手續(xù)，還要申報(bào)商品房擬銷售的價(jià)格。備案登記的樓盤信息，市房地產(chǎn)交易中心將向社會公布，其中包括樓盤即時(shí)發(fā)生的已售房屋和可售房屋信息、房地產(chǎn)抵押、查封等權(quán)利限制情況，商品房擬銷售價(jià)格等相關(guān)信息。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一辦法施行后，部分開發(fā)商先“處理”差房子、好房子賣高價(jià)的人為惜售行為將得到遏制。而“內(nèi)部關(guān)系”訂房、炒房套利也將難以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，“一女二嫁”、一房多賣的現(xiàn)象也有望杜絕。以往開發(fā)商藏著掖著的銷售信息公開，解決了購房者與房產(chǎn)商之間的信息不對稱，能夠真實(shí)地反映市場需求，對于市民來說，買房將可從容選擇。此外，存量房交易合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)也已進(jìn)入研發(fā)階段。備案系統(tǒng)以后還將為金融、估價(jià)、擔(dān)保等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入交易平臺進(jìn)行信息查詢服務(wù)提供規(guī)范接口，并接受市民委托承擔(dān)購房房款的托付監(jiān)管等業(yè)務(wù)。▲Top商品房銷售合同備案登記“網(wǎng)上行”漸行漸近新聞晨報(bào)2004-4-1完備信息2個月后見分曉記者隨即接通了上海房地產(chǎn)交易中心的電話，據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心蔡順明主任介紹，新規(guī)定雖然在3月30日起實(shí)施，但網(wǎng)上信息完備還有一個過程，今年3月30日后獲預(yù)售許可的樓盤信息，將逐步按次序上網(wǎng)備案；之前開盤的盤子銷售剩余房信息，將經(jīng)過為期2-3個月的清理過程逐步上網(wǎng)。購房者要通過該網(wǎng)獲取完備可查的備案信息，還需等待2-3個月。據(jù)蔡順明介紹，將商品房銷售合同網(wǎng)上備案，購房者就可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢到所想購商品房從預(yù)定到簽訂銷售合同之間的明細(xì)情況。同時(shí)，因?yàn)橥ㄖ?guī)定，新建預(yù)售和現(xiàn)售的商品房均須進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記，商品房的可供應(yīng)量就很透明，購房者可直接要求購買未售出的任何網(wǎng)上備過案的商品房。已售房屋信息也可即時(shí)在網(wǎng)上反映出來，一套商品房曾經(jīng)歷過的買、賣、退等全過程一一可查。投機(jī)炒房和炒樓花的買賣信息一目了然。以往購房預(yù)訂時(shí)開發(fā)商對諸如房屋被抵押、查封等情況不講清楚，到了交易時(shí)就會發(fā)生矛盾，新規(guī)定強(qiáng)調(diào)買房預(yù)訂和銷售都用相同的示范合同文本，并在網(wǎng)上備案，規(guī)范了預(yù)訂和銷售，因?yàn)槎ń鸷贤脖仨毷褂檬痉段谋?。網(wǎng)上備案也方便了老百姓登記。以前購房者需要手工填寫登記申請表，新規(guī)定實(shí)施后，登記表和合同一并可以在網(wǎng)上解決，購房者只要簽字就可以了，交易中心的窗口可以直接在網(wǎng)上把登記表吊過來，既提高了窗口的工作效率，同時(shí)方便了購房者。據(jù)悉，凡在2004年3月30日之后取得商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)全部納入合同備案系統(tǒng)進(jìn)行簽約；2004年3月30日之前取得預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在2004年6月1日之前，到市房地產(chǎn)交易中心辦理入網(wǎng)資質(zhì)認(rèn)證，未銷售的商品房納入合同備案系統(tǒng)銷售；凡在2004年6月1日以后簽訂的銷售（預(yù)售）合同全部納入網(wǎng)上簽約范圍。該《辦法》的實(shí)施，對老百姓購房和房價(jià)有何影響？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該《辦法》中一些關(guān)鍵詞值得關(guān)注。預(yù)定預(yù)約被明確禁止福納公司地產(chǎn)研究總監(jiān)楊子江認(rèn)為，此前，開發(fā)商的各種信息在交易中心登記之后，就告一段落了，一般購房者很難知道諸如已售樓盤的套數(shù)、平均價(jià)格等“敏感信息”。根據(jù)《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》第八條規(guī)定，凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕?！耙簿褪钦f，以后如果售樓處再稱房子已經(jīng)賣沒了，購房者就可以上網(wǎng)查個究竟了！”此外，據(jù)分析，《通知》再次明確了開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證前，不得以預(yù)訂、預(yù)約等方式進(jìn)行銷售活動。這樣，這對時(shí)下流行的內(nèi)部預(yù)定、預(yù)約登記甚至一些違規(guī)集資行為無疑是一劑“猛藥”。時(shí)間差使信息不同“售樓處和交易中心兩個現(xiàn)場的之間的時(shí)間差，是一個值得關(guān)注的問題?！本G地集團(tuán)工程營銷總監(jiān)萬國在接受采訪時(shí)表示，登記時(shí)間的滯后性將使售樓現(xiàn)場和網(wǎng)上登記之間存在一定的信息差別，這應(yīng)該引起購房者的注意。也就是說，在開發(fā)商和購房者簽訂了銷售合同以后，仍然需要一個月左右的時(shí)間才能到交易中心備案登記。這段時(shí)間內(nèi)，購房者在售樓處看的信息是該套房屋已經(jīng)賣掉，而上網(wǎng)查詢的結(jié)果可能卻是沒有賣掉。這個“時(shí)間差”的問題會因?yàn)楣ぷ髁鞒?、效率的不同而不同。他還認(rèn)為，開發(fā)商的一些必要的銷控手段并不一定就是囤積居奇，在市場經(jīng)濟(jì)中對于任何一個企業(yè)來說都是有一定的必要性的。對于該《辦法》是否會影響到短期內(nèi)的市場供應(yīng)量或者房價(jià)的問題，萬國認(rèn)為，因?yàn)檫@一政策是一個建設(shè)性的長效措施，基本不會影響短期內(nèi)的市場。擬銷售價(jià)格開發(fā)商可變更對于購房者最為關(guān)注的房屋價(jià)格問題，《辦法》中也只是規(guī)定了開發(fā)商可以在調(diào)整后即時(shí)在網(wǎng)上變更，“價(jià)格是由開發(fā)商來定的！想賣得慢一些，開發(fā)商完全可以將價(jià)格調(diào)高就可以了，畢竟，房價(jià)的確定權(quán)掌握在開發(fā)商手中。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商對記者說，在房屋價(jià)格控制上，《辦法》中的相關(guān)規(guī)定顯得很無力，實(shí)際上這個問題也完全是由市場調(diào)控和企業(yè)自身決定的。這位開發(fā)商說：“沒有規(guī)定一個基數(shù)和浮動比例、時(shí)間等等，這很難控制一些惡意抬價(jià)的現(xiàn)象！”協(xié)商權(quán)購房者更少余地“個別開發(fā)商可能利用這個《辦法》，來削弱購房者現(xiàn)在僅存的一點(diǎn)協(xié)商權(quán)！”金世永業(yè)律師事務(wù)所上海分所丁曙光律師表達(dá)了自己的擔(dān)心。他說，一旦開始實(shí)施合同網(wǎng)上登記備案以后，如果購房者想和開發(fā)商討價(jià)還價(jià)一番，售樓人員很可能會有些不耐煩地說：我們的合同都在網(wǎng)上呢，先看清楚了再決定買不買好了！這樣，購房者現(xiàn)在僅有的一些協(xié)商權(quán)利恐怕也很難保住了?！鳷op動態(tài)/分析一周樓市綜述上海將適度調(diào)控樓市新聞晚報(bào)2004-3-31近日由國家發(fā)改委、監(jiān)察部、國土資源部、建設(shè)部、審計(jì)署組成的全國土地市場的聯(lián)合檢查驗(yàn)收組已經(jīng)成立，將從3月底開始，集中對各?。▍^(qū)、市）的土地市場整頓治理狀況進(jìn)行階段性檢查驗(yàn)收，對達(dá)不到治理整頓目標(biāo)要求的，要求責(zé)令改正，并在整改期間暫停受理該地區(qū)的用地報(bào)批。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示，2月，中房上海綜合指數(shù)為1195點(diǎn)，較上月上漲17點(diǎn)，升幅為1.4%。其中中房上海住宅指數(shù)為1145點(diǎn)，較上月上漲17點(diǎn)，升幅1.5%。針對上海房價(jià)一再上漲，以5n8元/平方M的價(jià)格位居全國之首的情況，市府發(fā)言人焦揚(yáng)表示，上海房地產(chǎn)市場的市場化程度相當(dāng)高，房價(jià)在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)波動也是正常的，但同時(shí)市政府也已將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行適度調(diào)控列為今年的重點(diǎn)工作之一，以此確保上海房地產(chǎn)市場健康、有序的可持續(xù)發(fā)展。市府適度調(diào)控樓市的公開講法，這已是第二次，既然此舉已列為今年市府重點(diǎn)工作之一，那么會有措施出臺幾成定局。當(dāng)然，市府發(fā)言人對上海樓市整體發(fā)展勢頭依然健康的基調(diào)也很重要，它說明“調(diào)控”的目的不是使市場回落，而是讓市場“退燒”，讓房價(jià)上漲的“步伐”盡可能慢下來。本市舊房屋綜合整治計(jì)劃已經(jīng)出爐，20年前建的舊房屋將在今明兩年全部得到整治。今年全市將投資兩億元，啟動1100萬平方M的舊房屋綜合整治，25萬戶住著老公房的居民將因此受益。市政規(guī)劃方面，繼去年下半年徐匯區(qū)政府赴港推介之后，本周虹口區(qū)政府與四川北路沿線開發(fā)商也親臨香港，路演四川北路商業(yè)街的新一輪改造，預(yù)計(jì)將用5-8年完成約17個工程。此行合作意向金額達(dá)40億元人民幣。環(huán)保整治方面，今年將投資190億元，重點(diǎn)是“兩大區(qū)域三個地區(qū)”，即“黃浦江上游水資源保護(hù)區(qū)”和“內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域”，以及“吳淞工業(yè)區(qū)、桃浦工業(yè)區(qū)、吳涇工業(yè)區(qū)”等。而綠化方面則是中心城區(qū)大型公共綠地，即“兩橫一縱”景觀生態(tài)走廊，3塊楔形綠地等。在房價(jià)日益走高之時(shí)，樓房附近的生態(tài)環(huán)境成為性價(jià)比的重要影響因素，所以購房者應(yīng)十分留意這方面的信息。本周新盤繼續(xù)放量，尤其集中在閔行、寶山、松江等外環(huán)地區(qū)。閔行區(qū)，蔚藍(lán)城市兩棟0型房雙抱樓面世，面積在96-150平方M左右，售價(jià)7200-8200元/平方M；新梅莘苑推出8層電梯房，價(jià)位在6800-7800元/平方M左右。寶山區(qū)，寶蓮湖景園位于綏化路，二房面積為116-130平方M，均價(jià)4800元/平方M；錦秋花園三期，由聯(lián)體別墅組成，總價(jià)90-112萬元。松江，珠江新城發(fā)售中央公園第一排高層，二房面積為102平方M、105平方M,三房面積144平方M,售價(jià)4200-5000元/平方M；安亭新鎮(zhèn)公寓房登場，價(jià)格在5800-8800元/平方M左右。閘北區(qū)，歌林春天位于宜川路，均價(jià)8500元/平方M；虹口區(qū)，四季?沙龍公寓由精裝修、小戶型組成，單價(jià)8000元/平方M；嘉定，利富商貿(mào)大廈則為商鋪業(yè)態(tài)，面積在25-80平方M,售價(jià)5380-9600元/平方M。▲Top香港房地產(chǎn)經(jīng)管服務(wù)將大舉進(jìn)滬房地產(chǎn)時(shí)報(bào)2004-03-29隨著CEPA協(xié)議今年起實(shí)施，香港房地產(chǎn)經(jīng)管服務(wù)企業(yè)將加大進(jìn)滬步伐，全面參與上海房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)。日前，在上海國際商會舉辦的座談中，市政協(xié)港澳委員、上海國際商會副會長、上海豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司董事長兼總經(jīng)理屠海鳴建議，在上海建立香港工業(yè)園區(qū)，為香港中小企業(yè)在滬發(fā)展創(chuàng)造條件。近年來，港資在上海房地產(chǎn)市場的開發(fā)占總量的10%以上，CEPA協(xié)議將吸引更多服務(wù)類房地產(chǎn)中小企業(yè)進(jìn)滬。作為香港的經(jīng)濟(jì)支柱，香港的中小企業(yè)有29萬家，占全港企業(yè)機(jī)構(gòu)總數(shù)的98%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在滬投資為10150家，六成是在香港具有一定規(guī)模的大型企業(yè)。根據(jù)CEPA協(xié)議，今年起，香港房地產(chǎn)服務(wù)公司可以獨(dú)資形式在內(nèi)地提供高規(guī)范房地產(chǎn)（豪宅）工程服務(wù)，并提供以收費(fèi)和合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)，主要是房地產(chǎn)經(jīng)管服務(wù)。這些新舉措將大大吸引香港發(fā)展商、代理商及相關(guān)專業(yè)加快進(jìn)軍內(nèi)地的步伐。香港中小企業(yè)來滬，對上海房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)a(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。香港的服務(wù)業(yè)水準(zhǔn)較高，對上海很有借鑒作用。房地產(chǎn)經(jīng)管服務(wù)業(yè)包括估價(jià)、規(guī)劃、物管、中介、建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)等。屠海鳴建議，在上海設(shè)立專門的場館、通道、平臺，使更多的香港中小企業(yè)得以利用原有的生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)和銷售渠道等。他介紹，目前“政府推動、民間聯(lián)動、以市場為導(dǎo)向、以企業(yè)為主體”的滬港合作模式已受到香港中小企業(yè)的廣泛關(guān)注。最近的調(diào)查表明，香港的中小企業(yè)投資珠三角地區(qū)的傳統(tǒng)習(xí)慣正在悄然改變，逾半數(shù)的香港中小企業(yè)明確表示對長三角地區(qū)、對上海投資有濃厚的興趣?！鳷op節(jié)能綜合指標(biāo)領(lǐng)先本市首個生態(tài)小區(qū)開工房地產(chǎn)時(shí)報(bào)2004-03-29生態(tài)型住宅能大大節(jié)約能耗，萬科?郎潤園充分顯示其優(yōu)越性。該小區(qū)是本市第一個通過房地局、環(huán)保局評審的生態(tài)型住宅小區(qū)，日前在閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)正式開工。根據(jù)《上海市生態(tài)型住宅小區(qū)建設(shè)經(jīng)管辦法》的規(guī)定，萬科房產(chǎn)對朗潤園小區(qū)的布局、綠化、環(huán)保、資源綜合利用、以及住宅節(jié)能、隔聲、日照、通風(fēng)等精心設(shè)計(jì)、周密規(guī)劃，各項(xiàng)指示達(dá)到一級生態(tài)型住宅小區(qū)的規(guī)范。該小區(qū)綜合應(yīng)用了26項(xiàng)新技術(shù)，達(dá)到10個領(lǐng)先，在節(jié)能方面尤為突出。節(jié)能方面體現(xiàn)了“一次投資、長期受益”的優(yōu)越性。小區(qū)內(nèi)的小戶型公寓和會所采用太陽能集熱系統(tǒng)，每年可節(jié)電37.5萬千瓦時(shí)。按民用電價(jià)0.61元/千瓦時(shí)，每年可節(jié)約電費(fèi)23萬元。對小戶型的業(yè)主來說，這方面的支出為零。按三口之家計(jì)算，每年節(jié)約能耗費(fèi)一千元左右。小區(qū)的建筑外墻采用聚苯板保溫體系，即熱工性能好的外門窗和新型墻體材料，并用雙層中空LOW－E玻璃。同時(shí)，采用高能效比的空調(diào)機(jī)，使每戶空調(diào)能耗是常規(guī)居室的一半。此外，朗潤園還采用雨水收集、中水回用系統(tǒng)；垃圾袋裝、分類存放、上門收集、有機(jī)生化處理；屋頂綠化、垂直綠化、綠化遮陽棚等綠化系統(tǒng)；新風(fēng)系統(tǒng)、變壓式止逆煙道、燃?xì)庑孤秷?bào)警系統(tǒng)；區(qū)內(nèi)布置人工濕地、人工湖、天然河道水達(dá)三級規(guī)范。用這一系列的措施確保居住環(huán)境、居住空間、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、熱環(huán)境、聲環(huán)境、光環(huán)境、水環(huán)境滿足一級生態(tài)住宅的要求?！鳷op動遷成本促動世博會用地調(diào)整浦西減少浦東增加上海青年報(bào)2004-03-31上海世博集團(tuán)董事長戴柳昨天透露，上海2010年世博會的規(guī)劃占地面積正在調(diào)整，預(yù)計(jì)新的規(guī)劃面積將比原先增加1-2平方公里左右，其中浦東增加到5平方公里左右、浦西縮減到1.44平方公里左右。這雖將增加世博會需要動遷的土地，但也將帶來更多世博商機(jī)。浦西減少浦東增加昨天下午，來自香港、上海和長三角地區(qū)的100余家企業(yè)代表在上海參加“滬港共論世博商機(jī)論壇”，尋覓2010年世博商機(jī)。上海世博（集團(tuán)）有限公司董事長戴柳透露說：“2010年世博會規(guī)劃占地面積將比原規(guī)劃的面積有所增加，其中浦東將增加到5平方公里左右，而浦西將縮減到1.44平方公里?！钡?，出于世博報(bào)告正在提交和規(guī)劃尚未完成等原因，戴柳不愿談及更多細(xì)節(jié)。據(jù)了解，按照2010年世博會原來的規(guī)劃，在黃浦江兩岸，上海市政府將規(guī)劃出4平方公里左右的土地，用來完成2010年世博會的場館建設(shè)，其中浦西約占2平方公里左右、浦東約占2.3平方公里左右，總的陸上面積約為4平方公里左右。動遷成本促動調(diào)整？戴柳還透露，目前世博會已經(jīng)進(jìn)入籌辦的第一階段，這一階段將持續(xù)到2005年底，其工程量主要包括地下、交通、后續(xù)和動遷等，其中動遷的工作相當(dāng)繁重。據(jù)昨天參加論壇的有關(guān)人士透露，由于浦西是老城區(qū)，動遷任務(wù)相當(dāng)繁重，每平方公里的動遷成本比浦東高很多，這可能是改變原規(guī)劃面積的一大原因。世界著名工程公司一一柏誠工程亞洲有限公司董事梁廣灝先生昨天在論壇上透露，根據(jù)香港貿(mào)發(fā)局方面的權(quán)威數(shù)字，世博會工程將需要資金30多億美元，其中的36%的將由私人方面提供，21%將由銀行提供，其余的部分將由國家、上海市政府和國有集團(tuán)籌集?！鳷op價(jià)格波動不大房源趨于稀缺滬上老洋房市場交易平穩(wěn)解放日報(bào)2004-4-1來自史丹福老洋房租售中心的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，過去的2003年，該公司花園洋房成交15套，新式里弄成交25套，老式公寓成交17套。而在這些老洋房購買客戶中，投資者占71.4%，自住者僅為28.6%。據(jù)了解，許多投資者在購入老洋房后，會再投入一部分資金對其加以修繕、改造，然后將其出租，以此來獲取投資回報(bào)。一般的修繕、改造，對老洋房不會造成太大的破壞，但有時(shí)為了符合投資的目的要求，多多少少會對房子進(jìn)行一些必要的改動。而老洋房都是些具有歷史價(jià)值的“老人”，保持著舊時(shí)上海的風(fēng)貌，列入保留、保護(hù)建筑的，一般都有60年以上房齡，有的甚至高達(dá)80至90年。由于人為損壞及自然老化，許多建筑整體結(jié)構(gòu)已遭到破壞，這對老洋房來說損害不小。上月，市房地資源經(jīng)管局曾發(fā)出通知，規(guī)定凡列入本市優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)范圍的建筑，經(jīng)營單位一般不得進(jìn)行房產(chǎn)處分，確因特殊情況需要轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)事先報(bào)請?jiān)跈?quán)單位上海市房屋土地資源經(jīng)管局審核，未經(jīng)核準(zhǔn)，市、區(qū)房地產(chǎn)登記經(jīng)管部門不得辦理上述房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移、變更登記。對于此項(xiàng)新政策的出臺，史丹福老洋房租售中心有關(guān)負(fù)責(zé)人日前在接受采訪時(shí)表示，新政策對老洋房的轉(zhuǎn)讓提出了更多限制要求。這表明政府已越來越重視老洋房市場的經(jīng)營經(jīng)管，開始調(diào)整一些不符合老洋房特性的市場運(yùn)作。另一方面，由于去年老洋房市場交易火爆，曾一度出現(xiàn)價(jià)格虛高的局面，新政策的出臺，也能有效抑制老洋房價(jià)格違背市場原則而一路攀升，以此來控制老洋房有價(jià)無市的局面，使市場消費(fèi)更趨于理性。該負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，新政策出臺后，市場上符合要求、可以交易的老洋房數(shù)量會相對減少，房源將趨于稀缺，但對老洋房的價(jià)格波動不會造成太大的影響。一些鐘情老洋房的客戶由于受到買賣限制的影響，可能會轉(zhuǎn)而依靠租賃來實(shí)現(xiàn)其兒時(shí)夢想。▲Top楊浦二手房市場趨活躍房地產(chǎn)時(shí)報(bào)2004-03-29目前，楊浦區(qū)二手房市場呈現(xiàn)出價(jià)格不斷走高、業(yè)主認(rèn)可度增強(qiáng)和品牌中介進(jìn)入的特點(diǎn)。商業(yè)發(fā)展和交通便利，帶動楊浦二手房價(jià)格開始反復(fù)走高。近年來，楊浦房價(jià)上漲的主要推動力是交通改善和商圈的成熟。從商業(yè)發(fā)展來看，楊浦老牌的商業(yè)圈控江路、鞍山路商圈日漸繁華，極大地滿足了楊浦人的休閑、購物需求。一旦五角場商圈建成，周邊房產(chǎn)價(jià)格將上一個臺階。從交通狀況來看，高架線、明珠線、大連路隧道的建成已極大地改善了楊浦的交通狀況，一旦地鐵M8線、淞滬路拓寬工程完工，楊浦將成為高架、輕軌、地鐵、隧道和市政道路等“五位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，大大縮短了楊浦到其他中心城區(qū)的時(shí)間，從而令過去的“死楊浦”變“活楊浦”。控江路商圈、五角場商圈及M8線的沿線地區(qū)的二手房，將成為市場關(guān)注的主要熱點(diǎn)。上家的期望值與下家的心理價(jià)位有一定差距。正是因?yàn)榭春脳钇质袌觯F(xiàn)在上家的掛牌價(jià)格普遍偏高。一般房型、樓層較好的房源價(jià)格都已掛到7500元/平方M以上，直逼8000元/平方M大關(guān)。然而，求購者的需求大多是7000元/平方M左右的價(jià)位，這樣就造成了雙方心理價(jià)格的落差。雖然楊浦的房產(chǎn)市場將被長期看好，但要讓所有的購買者目前就接受出售方的期望價(jià)格，還有一個認(rèn)可的過程。一些品牌大中介公司的進(jìn)入，使楊浦房地產(chǎn)市場交投開始活躍。過去，楊浦因?yàn)橹?、高檔樓盤較少，所以一些品牌中介公司都無意進(jìn)駐楊浦?，F(xiàn)在，隨著楊浦中、高檔樓盤的增多，一些品牌中介公司也開始關(guān)注并進(jìn)入楊浦這個市場。這些品牌中介公司以其專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，讓客戶從優(yōu)質(zhì)的服務(wù)中得到實(shí)惠，并帶動楊浦二手房市場交投迅速活躍?！鳷op開發(fā)商綠地集團(tuán)：綠地國際生態(tài)社區(qū)引進(jìn)中福會幼兒園中國福利會與綠地集團(tuán)將合作創(chuàng)辦中國福利會綠地生態(tài)幼兒園，雙方日前正式簽訂了協(xié)議。中國福利會綠地生態(tài)幼兒園，位于滬寧高速上海郊環(huán)線口的綠地國際生態(tài)社區(qū)內(nèi)，占地42畝，總投資4000余萬元。綠地集團(tuán)將全額投資并按照國際一流規(guī)范進(jìn)行建設(shè)，由中國福利會負(fù)責(zé)進(jìn)行教育教案經(jīng)管，保證辦園質(zhì)量和師資能力達(dá)到上海市的優(yōu)秀教育水平。該園預(yù)計(jì)今年8月開工，明年9月對外招生。上海綠地集團(tuán)是中國500強(qiáng)企業(yè)，上海房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。長期以來不僅致力于上海城市綠化建設(shè)，11年來累計(jì)建設(shè)城市公共綠地共265公頃，建成了陸家嘴中心綠地、外灘濱江綠帶、延安路江蘇路綠地廣場等一些城市標(biāo)志性建筑；同時(shí)熱心于社會公益事業(yè)，在擁軍、助老、助學(xué)等方面累積出資5000多萬元，樹立起良好的企業(yè)形象。近日，綠地集團(tuán)還捐資300萬元，贊助頒發(fā)宋慶齡樟樹獎。此次中國福利會幼兒園落戶的地點(diǎn)綠地國際生態(tài)社區(qū)，是上海綠地集團(tuán)計(jì)劃投資200億元開發(fā)建設(shè)的大型國際生態(tài)社區(qū)。目前1800畝已經(jīng)開工建設(shè)，500畝低密度住宅將于今年年內(nèi)交付使用。在未來十年中，綠地集團(tuán)將在綠地國際生態(tài)社區(qū)內(nèi)建造以多層、低層低密度住宅、商務(wù)別墅為主的住宅產(chǎn)品，以及包括四星級酒店、國際學(xué)校、國際康健中心、度假中心、會議中心、大賣場、體育場等配套設(shè)施。▲Top招商地產(chǎn)：推出多項(xiàng)精品物業(yè)證券時(shí)報(bào)2004-4-1延續(xù)擴(kuò)張戰(zhàn)略鑄造地產(chǎn)品牌3月26日上午，招商地產(chǎn)在深圳五洲賓館舉行了2004新產(chǎn)品發(fā)布會。會上，招商地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人、資深建筑師向近百名新聞界人士及同行介紹了招商地產(chǎn)2004年度推出的新產(chǎn)品。招商地產(chǎn)：年度供應(yīng)量最大今年20周歲的招商地產(chǎn)迎來了發(fā)展的高潮，開發(fā)的工程在深圳、外地全面開花。在延續(xù)2003年全國擴(kuò)張戰(zhàn)略的同時(shí)，僅深圳大本營就有8個工程入市，其中5個工程銷售，3個商業(yè)工程租賃。招商地產(chǎn)已經(jīng)成為深圳供應(yīng)量最大的地產(chǎn)商，推出工程總建筑面積近100萬平方M。同時(shí)，招商在今年的產(chǎn)品線也特別豐富。產(chǎn)品既有近萬元單價(jià)的高端工程半山海景?蘭溪谷，也有面向都市白領(lǐng)的小戶型招商城市主場；既有大型成熟的居家型社區(qū)海月、花園城三期，也有面向外籍及商務(wù)人士的高級租賃物業(yè)泰格公寓等等。半山海景?蘭溪谷的面世，為招商地產(chǎn)今年的大開發(fā)奏響了序曲。3月20日，半山?蘭溪谷產(chǎn)品推介會及VIP卡認(rèn)購活動在美倫會所多功能廳隆重舉行。也許正是緣于理性的分析，還有招商地產(chǎn)品牌的號召力，推介會現(xiàn)場爆棚。推介會后的VIP認(rèn)購更是把現(xiàn)場氣氛推向高潮，2000多人次的意向客戶，不僅充分證明了蘭溪谷產(chǎn)品的魅力，同時(shí)再一次驗(yàn)證了市場對招商地產(chǎn)的信任度。即將于春交會面市的花園城位于蛇口這個最富歐洲氣質(zhì)的小鎮(zhèn)中心，步行范圍內(nèi)薈萃蛇口所有的精彩成熟配套。而花園城三期處于整個花園城最核心位置，總建筑面積達(dá)13萬平方M,它尊重和延續(xù)蛇口的建筑文脈，秉承"生態(tài)開發(fā)"的理念，小區(qū)周邊的荔枝林被完整的保存，花園城三期引進(jìn)開放式街區(qū)理念，聘請法國著名設(shè)計(jì)師規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)情商業(yè)街，營造出代表蛇口小尺度文化街區(qū)溫情、親切、悠閑宜人的商業(yè)氛圍。開放式街區(qū)規(guī)劃，使人與人更多溝通，生活更多享受，盡享蛇口濃郁的國際化生活氛圍。以“海風(fēng)一路吹回家”為主打廣告語的海月一期，啟動了深圳人置業(yè)后海的序幕，使后海成了現(xiàn)今深圳人置業(yè)的首選地域之一。2002年正式發(fā)售的海月二期，以其內(nèi)在之美，榮獲“后海樓王”、“后海標(biāo)志性住宅小區(qū)”，海月三期將在歸納總結(jié)一期、二期經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以更高的品質(zhì)、更好的服務(wù)推向市場。正在熱銷的陽光帶海濱城二期，目前銷售已近60%。成為南硅谷核心大盤，其雙城生活模式吸引了大批市區(qū)的白領(lǐng)精英。此外，即將于下半年發(fā)售的蛇口以外首個小戶型精品城市主場，其創(chuàng)新的設(shè)計(jì)風(fēng)格、產(chǎn)品多功能彈性空間亦引起了與會人員的強(qiáng)烈關(guān)注。招商地產(chǎn)2004年必將是繁忙的一年，也必將是收獲的一年。尤其值得一提的是，招商地產(chǎn)今年經(jīng)常性盈利物業(yè)將占據(jù)一定的比重，這也是招商地產(chǎn)“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的一大特色。招商地產(chǎn)的大本營蛇口在工業(yè)區(qū)成立25周年之際，利好不斷，繼蛇口太子路改造成功、海上世界經(jīng)過花費(fèi)8800萬元重新改造再度起錨，日前又傳來好消息，深圳市將投資1.1億元打造大南山福壽景觀。加之西部通道、望海路、沿江快速干線明朗，業(yè)內(nèi)人士分析，在周邊配套設(shè)施不斷利好的影響下，蛇口片區(qū)的地產(chǎn)價(jià)值將被再度抬升，正在形成的新蛇口生活圈將成為引領(lǐng)深圳顯赫生活的制高點(diǎn)。招商在整個蛇口片區(qū)將有大量商、住物業(yè)推出市場，其中有真正尊享國際酒店式經(jīng)管的泰格公寓、異域風(fēng)情的餐飲總匯太子廣場，還有花園城二期Shoppingmall等等。20周年：品牌擴(kuò)張的契機(jī)2004年，招商地產(chǎn)走過了整整20年。從最初的職工福利房和單身公寓開發(fā)開始，到寫字樓、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及別墅、大規(guī)模商品住宅小區(qū)的開發(fā)，其住宅產(chǎn)品在各個不同時(shí)期均有不同的特點(diǎn)，其規(guī)劃、品質(zhì)的變化、進(jìn)步，是濃縮了的中國現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展史。1984年招商地產(chǎn)在蛇口推行住房商品化，引領(lǐng)全國之先；1998年，首推“家在蛇口”社區(qū)綜合開發(fā)理念、輻射內(nèi)地；2002年，招商地產(chǎn)成為全國第一家聘請360度品牌管家的地產(chǎn)企業(yè)。從2000年開始，招商地產(chǎn)開始走出蛇口；從2002年開始，招商地產(chǎn)開始進(jìn)入全國發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施階段，開始在全國布局，并向土地市場進(jìn)軍、發(fā)展。著眼未來的發(fā)展，招商地產(chǎn)傳承了招商局的血統(tǒng)，同時(shí)傳承了深刻的社會責(zé)任感。招商地產(chǎn)以社區(qū)綜合開發(fā)模式辛勤耕耘，精心營造了一個優(yōu)美溫馨的海濱家園。招商地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)了蛇口11平方公里的土地，并在國內(nèi)多個大中城市投資開發(fā)大型的房地產(chǎn)工程，成為一家集開發(fā)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、物業(yè)經(jīng)管為一體、物業(yè)品種齊全的房地產(chǎn)集團(tuán)。招商地產(chǎn)認(rèn)為，一個城市，一個區(qū)域、一個社區(qū)、一幢建筑的生命力，就在于它是可以持續(xù)發(fā)展的，與時(shí)俱進(jìn)的，可附予更多價(jià)值的。因?yàn)?，招商地產(chǎn)作為招商局麾下的企業(yè)，在新的發(fā)展時(shí)期，必然要承擔(dān)新的歷史使命和社會責(zé)任。招商地產(chǎn)多年積累的社區(qū)成片開發(fā)理念，既體現(xiàn)居住與產(chǎn)業(yè)之間的良性互動和有機(jī)結(jié)合，也體現(xiàn)了招商地產(chǎn)以社會的和諧為己任，追求人與人、與城市、與建筑、與自然的共榮共生，關(guān)注環(huán)境，關(guān)注人的生活，關(guān)注社會的發(fā)展。今年，加上已經(jīng)在建的各個工程，招商要開發(fā)的工程共21個，其中區(qū)外工程8個，總在建面積接近200萬平方M，總投資額預(yù)計(jì)將達(dá)到60億，因此2004年將是考驗(yàn)招商工程經(jīng)管水平的關(guān)鍵一年。招商地產(chǎn)是一家市場化較早的大型地產(chǎn)公司，它擁有一群內(nèi)秀儒雅且富有激情的人，招商這幾年處于急劇上升的通道中，一直在不斷探索、創(chuàng)新，努力打造屬于“招商制造”的產(chǎn)品線，建立自己的產(chǎn)品規(guī)范、經(jīng)管規(guī)范。2004年，借20周年慶之際，招商加速實(shí)施品牌的異地?cái)U(kuò)張?？梢哉f，今年推向市場的各種類型的精品物業(yè)，是向20周年的獻(xiàn)禮，更是承載了品牌輸出的功能。據(jù)了解，招商有意將花園城、海月等樓盤作為異地復(fù)制的實(shí)踐者，形成跨區(qū)域連鎖品牌?！鳷op上海聯(lián)合置業(yè)：港澳臺商關(guān)注浦東物業(yè)“浦東世紀(jì)花園”開發(fā)生態(tài)居住文化家園人民日報(bào)海外版2004-03-27在近日舉行的“2004年上海十大投資潛力樓盤”研究與發(fā)布活動中，由浦東上海聯(lián)合置業(yè)有限公司開發(fā)的生態(tài)居住文化家園“浦東世紀(jì)花園”，榮膺“最佳價(jià)值樓盤獎”。據(jù)悉，在上海近年的房地產(chǎn)開發(fā)中，圍繞著占地140余公頃的浦東世紀(jì)公園，迅速形成一個比浦西古北新區(qū)更具生態(tài)環(huán)境和投資增值特征的高品質(zhì)生活區(qū)域。浦東開發(fā)開放以來，世紀(jì)公園成為上海最大的城市生態(tài)公園。浦東新區(qū)政府為這一區(qū)域賦予了世界水準(zhǔn)的現(xiàn)代生活資源，也定義了住宅物業(yè)的高起點(diǎn)水準(zhǔn)，被全球眾多媒體譽(yù)為“浦東的紐約中央公園”。這種與世界同步的外部資源、環(huán)境、交通、配套，不僅成為住宅物業(yè)開發(fā)可見的附加值，而且保證了未來永恒的生活品質(zhì)規(guī)范。此前的兩年間，開發(fā)商不惜巨額成本赴港、澳、臺等地做現(xiàn)場房產(chǎn)展示交易會，一方面著力銷售精品樓盤，一方面此舉產(chǎn)生出帶動浦東其他房產(chǎn)開發(fā)商的連帶效應(yīng)。僅從成交的銷售分析額中可見一斑：一類是“港、澳、臺上海人”；另一類為港、澳、臺三地的本地客戶；還有一類是工作在上?；騼砂度仡l繁來往的“世界公民”，他們對上海較熟悉，并且對滬上物業(yè)有相當(dāng)了解，這類客戶受上?；驀H媒體影響較多，是開發(fā)商所有開發(fā)工程的重要客戶群體。目前，開發(fā)商將赴東南亞舉辦二期18萬平方M涵蓋高檔高層住房和精品別墅的房產(chǎn)推介會，同時(shí)還將隆重推出開發(fā)于孫橋農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)的高檔別墅群。該公司總經(jīng)理黃兆偉先生坦言，目前，公司開發(fā)的二期版塊銷售率已過70％，境外人士約占80％以上。舉辦這樣規(guī)模的活動是希望在上海、在中國以外的國家和地區(qū)，有更多的商業(yè)精英能夠了解浦東并選擇在此投資。▲Top世茂濱江：請第三方認(rèn)證全裝修房質(zhì)量世茂濱江二期做法獲肯定房地產(chǎn)時(shí)報(bào)2004-03-29發(fā)展商請中立權(quán)威的第三方認(rèn)證全裝修房質(zhì)量，對每戶公寓的裝修質(zhì)量和空氣質(zhì)量進(jìn)行全面檢測。日前在上海召開的“上海新建住宅全裝修質(zhì)量控制體系研討會”上，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心、中房協(xié)、市房協(xié)和市住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)、專家，對世茂濱江花園二期實(shí)施“住宅全裝修質(zhì)量控制體系”做法給予肯定。參加研討會的全國三十多家媒體也對此給予關(guān)注。據(jù)介紹，世茂濱江花園在經(jīng)歷了與第一期（2號樓）個別業(yè)主有關(guān)裝修質(zhì)量的糾紛后，發(fā)現(xiàn)在精裝房的室內(nèi)裝修規(guī)范中，開發(fā)商與使用者之間總會存在很多分歧，中立權(quán)威的第三方認(rèn)證變得十分必要，同時(shí)也可進(jìn)一步加強(qiáng)施工經(jīng)管和工程質(zhì)量的監(jiān)控。為此，他們從開發(fā)第二期（3號樓）開始，邀請權(quán)威測量機(jī)構(gòu)針對每戶公寓的裝修質(zhì)量和空氣質(zhì)量進(jìn)行全面檢測，出具質(zhì)檢報(bào)告。世茂的做法包括“5道程序選材”、“5方檢測”、“5方驗(yàn)收”及“室內(nèi)雙標(biāo)百分百檢測”。5道程序選材，即所有具備有效證明文件的材料進(jìn)入工地后，還要經(jīng)過5道抽樣檢查程序。5方檢測是對于結(jié)構(gòu)和裝修施工階段的隱蔽工程，以及裝修施工階段的飾面工程驗(yàn)收規(guī)定?！笆覂?nèi)雙標(biāo)百分百檢測”是除了在竣工備案中嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部有關(guān)質(zhì)量規(guī)范外，在房屋交付前，一并邀請上海市室內(nèi)裝飾質(zhì)量監(jiān)督檢測站檢測裝修質(zhì)量，上海市建筑工程質(zhì)量檢測中心等權(quán)威檢測機(jī)構(gòu)檢測空氣質(zhì)量，對檢測合格的房屋由檢測部門頒發(fā)裝修質(zhì)量合格證書，在交房時(shí)一并交給消費(fèi)者；對檢測尚不合格的，根據(jù)相關(guān)規(guī)范再進(jìn)行修改，直到合格為止。商業(yè)房產(chǎn)市場上海近郊商業(yè)房產(chǎn)有升值潛力上海青年報(bào)2004-03-28上海市經(jīng)委秘書長朱成綱在會上表示，上海的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局目前正處在一個周期替代的微妙時(shí)期，“10年之前是一個高速發(fā)展時(shí)期，現(xiàn)在又將迎來另一輪新的發(fā)展期。”他認(rèn)為，上海商業(yè)發(fā)展、商業(yè)房地產(chǎn)的興起將來會有五大空間?！案叨肆闶蹣I(yè)在上海還會有非常大的發(fā)展空間?！彼硎?，“上海的量販型大賣場目前已經(jīng)是世界一流，家樂福、麥德龍、易初蓮花等都已在上海開枝散葉；但代表世界頂尖水平的一些文化性、個性化商業(yè)巨頭至今可以說還未有一家登陸上海，這是非常不平衡的?！彼€表示，目前上海創(chuàng)意型商業(yè)缺乏?！胺▏邢闼?，意大利有皮具，南非有美鉆，但上海這種代表城市文化的零售產(chǎn)品還沒有，這也是很大的空間”；同時(shí)，上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)在局限于購物型零售業(yè)，應(yīng)該發(fā)展除一次購物外的二次跟進(jìn)服務(wù)業(yè)；另外，新型居住區(qū)附近的商務(wù)區(qū)、商務(wù)樓宇還有很大潛力；而由于汽車正走進(jìn)普通百姓家庭，近郊地區(qū)也將因?yàn)槠嚨钠占岸蔀橛熊囈蛔宓南M(fèi)領(lǐng)域，這里的商業(yè)房產(chǎn)很有升值潛力?！鳷op商鋪開發(fā)量增大新聞晚報(bào)2004-3-31市民如何在商鋪投資中立于不??？“2004年上海首屆商業(yè)房產(chǎn)投資理財(cái)論壇”近日舉行，由上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室、上海商報(bào)社、策源置業(yè)等主辦的論壇，共設(shè)定了上海商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展布局、商業(yè)業(yè)態(tài)研究與規(guī)劃借鑒、上海區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)與發(fā)展前瞻等對廣大投資者、開發(fā)商具有指導(dǎo)意義的7組話題。市經(jīng)委秘書長朱成綱先生、世博局副局長周漢民教授、上海社科院商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任朱連慶、上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室主任浦祖健等專家，為商鋪投資者進(jìn)行了深入淺出的分析。三大區(qū)域是亮點(diǎn)■朱連慶（上海社科院商業(yè)中心主任）明后兩年，我認(rèn)為，上海商鋪將在現(xiàn)行發(fā)展的基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)，重點(diǎn)是伴隨著城市改造和新的機(jī)遇而來的新興區(qū)域，有三塊地方很有可能成為今后幾年上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的亮點(diǎn)。其一是五角場地區(qū)，目前正在大興土木，加快建設(shè)，此地將成為上海東北部最重要的大型商圈，以滿足楊浦、虹口、寶山等地的消費(fèi)需要。其二是北外灘，已經(jīng)開始拆遷，將建成國際航運(yùn)、郵輪、商貿(mào)業(yè)務(wù)為主線的黃金商圈。其三是擬定的為2010年世博會召開的沿江選址，大規(guī)模的會展、賓館、交易中心等，將成為商業(yè)設(shè)施的集群。社區(qū)商業(yè)再認(rèn)識■浦祖?。ㄉ虾Ｊ猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室主任）一般提及社區(qū)商業(yè)和居住區(qū)商業(yè)時(shí)將兩者等同起來，目前也有些提法將規(guī)劃分類中區(qū)域商業(yè)的這一層面也包含在內(nèi)。但根據(jù)居住區(qū)商業(yè)從屬性的特點(diǎn)，依據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模和商業(yè)服務(wù)人口的大小，從規(guī)劃的角度在理論上應(yīng)將居住區(qū)商業(yè)分成居住區(qū)、居住小區(qū)、街坊三個層面。居住區(qū)商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在5萬人左右，居住小區(qū)商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在2.5萬人左右，街坊商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在4000人左右。由于服務(wù)人口規(guī)模的不同，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較大的差異。社區(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場、餐飲、生活服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn)；適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)和專賣店；一般不設(shè)置百貨店、倉儲商店、集貿(mào)市場等商業(yè)。商業(yè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)會由于不同的社區(qū)類型有很大的差異性。商鋪布局外移■姜新國（上海在行置業(yè)咨詢公司總經(jīng)理）1998年上海的商鋪總量約占全市各類物業(yè)保有量的5.6%。至2002年，這個比例上升到6.6%。這一個百分點(diǎn)在物業(yè)總量增加和商鋪總量增加的雙重增長的前提下變得格外重要，從增長區(qū)域分布來看，主要增長分布在中心區(qū)域。從區(qū)域比較來看，外圍區(qū)域擁有量的比例低于平均水平，僅為6%。在“一城九鎮(zhèn)”影響下，滬郊及兩環(huán)之間區(qū)域的商鋪將會有所增長，而中心城區(qū)的商業(yè)集聚因購買力擴(kuò)散而降低速度。由于商鋪投資價(jià)值和開發(fā)利潤被廣泛認(rèn)可以后，本市的商鋪開發(fā)增量情況比較突出，新開工面積和竣工面積具有放量性的增長，其中2002年新開工面積達(dá)到136萬平方此為1997年以來的歷史新高點(diǎn)。由于商業(yè)用房的施工周期不長，1-2年就可以交付，屆時(shí)需要吸納大量商業(yè)資源，上海的市場空間很大，市場變化周期較長，有些狀況出現(xiàn)的時(shí)間比較長；市場空間較小，變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。購物中心出現(xiàn)變化■謝振華（上海百聯(lián)集團(tuán)購物中心事業(yè)部副總經(jīng)理）目前，購物中心的選址已經(jīng)突破原單個商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求，如金角、銀邊、草包肚、或以市中心、商業(yè)街為局限，表現(xiàn)為，要求更多、范圍更廣：人口上，要考慮核心商圈自周邊一公里范圍內(nèi)居住的人口數(shù)量及購買水平，并輻射到3-5公里范圍內(nèi)。交通上，除周邊有發(fā)達(dá)便利的公共交通，最好靠近高速公路、高架路、快速交通（輕軌、地鐵）。規(guī)劃上，選址也須與城市發(fā)展規(guī)劃相銜接，在規(guī)劃發(fā)展區(qū)域內(nèi)可形成新的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，構(gòu)成該地區(qū)的潛在商機(jī)。另外，隨著私家車的發(fā)展，大型購物中心必須具備大型停車場，地面交通必須解決人流、車流、貨流三分離。對大賣場及其它業(yè)態(tài)中貨流量特別大的，要設(shè)計(jì)送貨及卸貨的堆場、裝卸平臺和專用貨運(yùn)通道?！鳷op甲級辦公樓行情俏新聞晚報(bào)2004-3-312004年上海辦公樓市場最新調(diào)查報(bào)告表明，2005年前上海寫字樓市場呈現(xiàn)緊俏行情，供略低于求，目前上海辦公樓租金呈現(xiàn)上升趨勢，專家預(yù)計(jì)，下一波寫字樓供應(yīng)高峰至少在2005年之后。調(diào)查報(bào)告顯示，目前甲級寫字樓經(jīng)營方式以出租為主，出租率普遍較高，市場處于供不應(yīng)求的狀況?！熬盼濉币詠磙k公房空置情況從1998年頂峰的180萬平方M降至1」2002年100萬平方M,從28%降到15%;2003年第三季度，上海甲級寫字樓市場需求呈現(xiàn)回升跡象，9月底甲級寫字樓平均空置率更是降至8.7%。與此同時(shí)，上海寫字樓租金卻穩(wěn)步上漲，從上海甲級寫字樓主要分布區(qū)域來看，小陸家嘴板塊每天每平方M租金從2000年的0.35美元漲至2002年的0.75美元，南京西路板塊同期也從0.4美元上漲至2002年的0.75美元，相關(guān)人士表示，寫字樓的租金上揚(yáng)可使年投資回報(bào)率達(dá)8%-10%。有關(guān)部門表示，國民經(jīng)濟(jì)的快速增長、第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、國內(nèi)外資本匯集、國際化大都市的地位逐步確立，形成了對上海辦公房市場的“推力”，而2003年至2004年甲級辦公樓的新增供應(yīng)量很小，市場行情緊俏。未來3至5年中，上海各級寫字樓的整體供應(yīng)量將達(dá)到120萬平方此“十五”后期，辦公房投資有望達(dá)到高潮，2005年前后將迎來辦公房集中供應(yīng)期，這一階段的辦公房市場將可能面臨回調(diào)壓力。上海港匯商務(wù)樓昨封頂明年“雙塔”耀申城2004-04-02上海首座空中雙塔——港匯雙塔商務(wù)樓昨晚（3月31日）結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)2005年5月交付使用。目前港匯雙塔高度為187乂，已超過徐家匯的原第一高樓 高148M的上海實(shí)業(yè)大廈。昨晚，位于徐家匯的港匯雙塔商務(wù)樓成功澆筑1200立方混凝土，實(shí)現(xiàn)了。11—47層主樓（高187M）的封頂（OT2—47層已在3月24日晚封頂），以超過上海實(shí)業(yè)大廈（高148M）而成為徐家匯地區(qū)的第一高樓。這也意味著“港匯雙塔”工程的鋼筋混凝土主體建筑結(jié)構(gòu)已基本建成。在這上面，還將安裝高43M高的鋼結(jié)構(gòu)巨型燈塔，使整座雙塔的高度達(dá)到230M，將成為申城又一標(biāo)志性建筑?！案蹍R雙塔”主要由兩幢51層的商務(wù)樓組成，建筑總面積約12.9萬平方M，由上海建工集團(tuán)實(shí)施總承包、市建四公司為主施工。由于是在原已建成并營業(yè)多年的“港匯廣場”上再建雙塔，為在施工過程中不影響原有商場的營業(yè)，上海建工以“施工不誤營業(yè)、施工不擾行人”的理念，精心優(yōu)化施工技術(shù)方案，確保施工安全，使工程形象進(jìn)度不斷加快，保持了7天一層的施工進(jìn)度。按計(jì)劃，“港匯雙塔”商務(wù)樓將在明年5月正式建成投入使用。▲Top開發(fā)/產(chǎn)品構(gòu)筑遠(yuǎn)東國際采購中心南匯打造五角世貿(mào)商城房地產(chǎn)時(shí)報(bào)2004-03-29正在進(jìn)行臨港經(jīng)濟(jì)建設(shè)的南匯熱土上，即將誕生一個全新的超大型國際商貿(mào)展示交易平臺——上海五角世貿(mào)商城。該商城位于南匯區(qū)惠南新城北側(cè)，由上海麥格茂置業(yè)有限公司投資開發(fā)，總投資15億元，占地450畝，建筑面積48萬平方M。借鑒美國五角大樓建筑形態(tài)，設(shè)計(jì)為五邊五圈環(huán)狀建筑，中心為功能性生態(tài)廣場，融餐飲、娛樂、文化、休閑于一體。周邊設(shè)商鋪、展示、交易、商務(wù)辦公、綜合服務(wù)等設(shè)施。綠地率為30％，配備3500個汽車泊位。五角世貿(mào)商城將以輕工產(chǎn)品為經(jīng)營主體，兼具展示、博覽、交易、研發(fā)、信息、設(shè)計(jì)、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流以及報(bào)關(guān)、商檢、進(jìn)出口代理等多種功能的國際專業(yè)化商貿(mào)物流平臺。五角世商城建有組合商鋪等各類交易服務(wù)用房六千余套，商務(wù)辦公用房500套。這些設(shè)施將提供5萬就業(yè)崗位。加上物流、配送、金融、教育、文化、旅游、餐飲、居住等社區(qū)服務(wù)體系，該工程總共可提供十余萬就業(yè)崗位。工程運(yùn)營后，在南匯區(qū)及周邊地區(qū)將形成一支龐大的加工、外貿(mào)、交通運(yùn)輸、通訊、郵政等企業(yè)群體，直接受益者達(dá)100萬人。▲Top“超級品牌”現(xiàn)身陸家嘴房地產(chǎn)時(shí)報(bào)2004-03-29持續(xù)升溫的上海房地產(chǎn)市場吸引了越來越多的境外著名集團(tuán)前來投資。最近菲律賓工商龍頭陳永栽集團(tuán)在小陸家嘴濱江開發(fā)商辦綜合工程裕景國際。陳永栽集團(tuán)在菲律賓主要經(jīng)營煙草、啤酒、銀行、航空、房地產(chǎn)、酒店、化工、畜牧、旅游、建筑和學(xué)校等各類行業(yè)，并在東南亞各國和美國、加拿大、英國、中國以及香港等地?fù)碛邪儆嗉移髽I(yè)和物業(yè)，總資產(chǎn)近百億美元。該集團(tuán)旗下著名的“裕景興業(yè)”投資公司，在香港素有“豪宅專家”的美稱，這次首度進(jìn)入上海市場，投建一座集高檔酒店、辦公、公寓及商業(yè)一體化的高級復(fù)合社區(qū)——裕景國際，總建筑面積約12萬平方M。裕景國際位于浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，緊貼施工中的明珠二號線浦東大道站點(diǎn)和大連路隧道，基地周邊以寫字樓、酒店及高檔住宅區(qū)為主，將成為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)又一個新的地標(biāo)性建筑?！鳷op深水港配套工程洋山新城填海造地工程啟動房地產(chǎn)時(shí)報(bào)2004-03-29大、小洋山——杭州灣中的兩座漁島。在萬頃波濤中，它們仿佛是一對依偎著的孿生姐妹。未來上海國際航運(yùn)中心的深水港區(qū)，通達(dá)港區(qū)的深水主航道在兩島間穿過。隨著上海國際航運(yùn)中心的崛起，小洋山島居民已全部移居大洋山島和南匯，在大洋山島上，作為深水港配套工程之一的洋山濱海新城，也掀起了“蓋頭”。從蘆潮港出發(fā)，僅17海里，便可踏上大洋山島。行走在洋山鎮(zhèn)區(qū)，大開放大開發(fā)前的“臨戰(zhàn)”氣息撲面而來：新建的三層、四層小樓滿目皆是，或開賓館、飯店，或設(shè)旅社、商場。街面房幾乎都改成了店鋪，銀行、保險(xiǎn)、電訊門店鱗次櫛比。新建的云鵝小區(qū)中400套住宅將安置從小洋山動遷過來的居民。洋山盛產(chǎn)的鳳尾魚、大白蝦、海瓜子，俗稱“洋山三寶”。千百年來以捕撈為生的漁民長年闖蕩在大海大洋，僅大洋山島就擁有拖蝦船68條、拖網(wǎng)船38對。在大岙灣，錨泊漁船就有二三十條，真可謂桅桿林立。這里的花崗石也很出名，儲量達(dá)十億立方M以上，大理石板、石料、石塊多年來一直暢銷上海的長興、橫沙等地。在這樣一座漁島上，未來的濱海新城“坐標(biāo)點(diǎn)”定在何處呢？據(jù)透露：規(guī)劃將按不破壞、不影響國際深水航道的原則，采用圍墾方式，擴(kuò)大現(xiàn)有陸域，并通過一二十年努力，把洋山建成一座具有海洋文化、海島特色的濱海新城，打造水上物流基地和加工業(yè)基地，為上海洋山深水港配套、銜接。工程總投資將達(dá)幾百億元，力爭“五年初具規(guī)模，十年出形象”。在洋山新城管委會，通過國際招標(biāo)，由澳、德、日及上海城市規(guī)劃院參與概念技術(shù)方案競標(biāo)，由中國城市規(guī)劃院編制完成的一幅幅規(guī)劃圖貼滿白墻。在上海洋山深水港總體規(guī)劃指導(dǎo)下制訂的新城總體規(guī)劃，已通過了專家評審。新城6.6平方公里規(guī)劃區(qū)將構(gòu)筑各有特色的三個組團(tuán)，如行政、金融、商務(wù)中心，規(guī)劃建設(shè)五星級賓館、行政中心、國際海員俱樂部、濕地公園，還有直升飛機(jī)機(jī)場。島上還將建設(shè)人工沙灘、海洋公園及高檔住宅區(qū)等。引人注目的是，擬建中的景觀大道，縱貫新城，遠(yuǎn)期規(guī)劃可能會向北延伸，通過跨海大橋，同小洋山連接。這樣，從蘆潮港經(jīng)東海大橋到小洋山，可直達(dá)大洋山島，洋山新城也將成了“半島城市”。洋山新城的填海造地已經(jīng)啟動。在大岙，在大洋碼頭，石料堆壘的圍海大堤正在延伸。今年底，大岙將從海底隆起800畝土地；今年投入1.3億元打造的文化廣場、新城大廈、五星級賓館，及新筑的云浦路、鹽田河路等10個工程即將破土開工，推土機(jī)、打樁機(jī)在工地上隆隆作響。一個充滿商機(jī)的港口新城正在大洋山島崛起?！鳷op靜安南塊：奠定高級住宅區(qū)地位新聞晚報(bào)2004-3-31所謂靜安南塊，原則指的是北京西路以南的住宅區(qū)工程。然而，從行政區(qū)劃分析，靜安區(qū)該塊內(nèi)的面積并不大，向南只到延安路北側(cè)為界，因此，靜安南塊其實(shí)就是南京西路商業(yè)商務(wù)區(qū)的兩側(cè)界域。目前在建大工程只有國際麗都城、上海壹街區(qū)、中凱城市之光，而待建工程為靜安四季與經(jīng)典茂名，在建中小型工程為駿豪國際與御品大廈等。靜安南塊在上海中心城區(qū)的地位十分特殊，南塊界內(nèi)有著上海最高檔、著名的“梅泰恒”商業(yè)群，也有著高檔商務(wù)樓宇和五星級大酒店，居民區(qū)分布著眾多的保護(hù)建筑。因此，南塊界內(nèi)的新建住宅小區(qū)從長遠(yuǎn)的角度來看是值得擁有的，因?yàn)檫@個區(qū)域內(nèi)可供新建住宅的用地已所剩無幾，而供求關(guān)系決定市場價(jià)格。由于靜安南塊前幾年曾一直沒有新建住宅，所以也就沒有很實(shí)際的一手房價(jià)格。然而，這一定價(jià)難題被“國際麗都城”、“上海壹街區(qū)”與“中凱城市之光”破解了。尤其是國際麗都城，它在地域上距南京西路最近，且原址為原英國式新里洋房建筑群——麗都花園。合適的商業(yè)環(huán)境、居住文化從根本上奠定了靜安南塊作為上海中心城區(qū)高級住宅區(qū)地位的市場基礎(chǔ)。與其它中心城改造相比，靜安南塊改造有著整體規(guī)模大、開發(fā)完整度高與進(jìn)度也快的特點(diǎn)，也就是說，該區(qū)域的居住氛圍已經(jīng)逐步形成，房價(jià)盤整期也經(jīng)歷得較為徹底。這些市場現(xiàn)象已經(jīng)從區(qū)域個案房價(jià)走勢得到體現(xiàn)，如規(guī)模社區(qū)的中凱城市之光一手房價(jià)已到1.5-2萬元/平方M，而小戶型的駿豪國際二手房房價(jià)逾2萬元/平方M，大戶豪宅型的御品大廈更是近3萬元/平方M。而軸心樓盤國際麗都城4月份一期交房在即，最近一期的新毛坯房價(jià)已直逼1.6萬元/平方M，市場需求處于極度供不應(yīng)求狀態(tài)?！鳷op向住宅產(chǎn)業(yè)化邁進(jìn)走訪本市第一個開工建設(shè)的生態(tài)型住宅小區(qū)解放日報(bào)2004-4-13月26日，閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)迎來又一個春光明媚、風(fēng)和日麗的好天氣。就在這一天，房產(chǎn)界名聲卓著的上海萬科房地產(chǎn)公司在這里開工建設(shè)本市第一個生態(tài)型小區(qū)一一萬科?朗潤園。筆者所以走訪這一新開工小區(qū)，原因是早在一年前，就聽市房地資源經(jīng)管局住宅產(chǎn)業(yè)處李娟娟處長介紹過這一小區(qū)的設(shè)計(jì)。據(jù)李處長說，朗潤園設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)住宅相比，應(yīng)用了26項(xiàng)新技術(shù)，除此，對小區(qū)的布局、綠化、環(huán)保、資源綜合利用，以及住宅節(jié)能、隔聲、日照、通風(fēng)等都達(dá)到一級生態(tài)型住宅小區(qū)的規(guī)范，體現(xiàn)了人居環(huán)境健康性、自然環(huán)境親和性的要求。李處長的介紹，一直讓筆者記憶于心，日前恰逢其開工建設(shè)，決定前往探視。好家伙，各方對第一個生態(tài)型住宅小區(qū)關(guān)注度就是不一樣，上午10時(shí)，來自市房地局、環(huán)保局、區(qū)政府的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已早早來到現(xiàn)場，滿面春風(fēng)的上海萬科房產(chǎn)公司總經(jīng)理正如數(shù)家珍地在介紹生態(tài)小區(qū)的情況。真是不聽不知道，聽后方知生態(tài)住宅小區(qū)的確值得推廣。就以節(jié)能為例，由于其運(yùn)用了新型能源太陽能和天然氣，僅單身公寓和會所每年可節(jié)能37.5萬度，3口之家每年可節(jié)約1000元費(fèi)用；再說建筑節(jié)能，外墻采用聚苯板保溫體系，門窗采用雙層中空LOW-E玻璃，冬暖夏涼，相比傳統(tǒng)住宅，空調(diào)能耗要節(jié)約50%。還有雨水收集、中水回用，減少后期物管費(fèi)用。整個近10萬平方M住宅小區(qū)，每年可收集雨水4.06萬立方M,年節(jié)約總費(fèi)用15萬元。至于設(shè)計(jì)，都讓人耳目一新。戶戶南北通風(fēng)，全明設(shè)計(jì)、自然通風(fēng)、環(huán)保裝修，被動式新風(fēng)系統(tǒng)，戶式中央空調(diào)為不同戶型提供“空氣調(diào)節(jié)全面技術(shù)方案”。變壓式止逆煙道防止竄煙和竄味。多樣的綠化系統(tǒng)，讓小區(qū)微環(huán)境至善至美，屋頂綠化、西山墻垂直綠化、區(qū)內(nèi)立體綠化、地面停車位采用綠化遮陽棚；為降低噪音，采用隔音門、隔音窗、隔音墻