碧桂園商業(yè)街項目營銷策劃方案

碧桂園商業(yè)街項目營銷策劃方案我們本著“專業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為專業(yè)、敬業(yè)專業(yè)為客戶創(chuàng)造專業(yè)客戶創(chuàng)造專業(yè)價值提供專業(yè)價服務(wù)。——同世飛天的使命——同世飛天的使命目錄本案共分為七個部分：第一部分：況及SWOT分析分析第三部分：項目商業(yè)定位第三部分：第四部分：第四部分：項目規(guī)劃布局第五部分：第五部分：項目招商及運營第六部分：第六部分：經(jīng)營收益預(yù)測第七部分：第七部分：商場店鋪切割方案武漢地勢獨特，得“水”獨厚，又受水之隔。主城區(qū)被長江、漢水自然分割，呈“三鎮(zhèn)鼎立”之已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務(wù)地產(chǎn)的分布現(xiàn)狀。1一、項目市場分析市場背景的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強有力的經(jīng)濟支撐；城市居民收入的提高，使居民總體消費水平、市場消費量日益增加，業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升；一、項目市場分析市場背景武漢城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，由單個開發(fā)向區(qū)域整體舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機遇和商機。隨著國際資本及機構(gòu)的進駐，武漢的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來快速發(fā)展時機。一、項目市場分析市場背景2銀行貸款政策的松動使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機會；房地產(chǎn)市場整合速度加快，企業(yè)之間的強強聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；未來武漢市尤其是漢陽區(qū)房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、的—些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長速度。一、項目市場分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀武漢主要商圈分布：商圈名稱解放大道商圈建設(shè)大道商圈中山大道商圈中南商圈珞喻商圈徐東商圈鐘家村商圈主要商業(yè)網(wǎng)點工貿(mào)家電等新世界百貨等大連萬達商業(yè)廣場、王府井百貨、大洋百貨、新世界時尚廣場、中心百貨、太平洋購物廣場等中南廣場、中南商業(yè)大樓、世等徐東平價廣場、銷品茂、麥德龍、中百倉儲梨園店、百安居、工貿(mào)家電等漢陽商場、中商21世紀購物中心、家樂福、國美等一、項目市場分析3武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀：尤以漢口區(qū)商業(yè)蓋面和影響力最廣。場份額已趨于飽和，競爭較為激烈，品類同質(zhì)化嚴重。一、項目市場分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢名大促進武漢商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時，使武漢商業(yè)市場的競爭日益加?。粚I(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍，不斷搶占大型商場市場份額；綜合性購物中心將成為武漢消費市場發(fā)展的主要方向。項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析項目概況4項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析項目概況大道與鸚鵡大道交匯處，屬于武漢三鎮(zhèn)中心區(qū)域；項目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的137600業(yè)面積43500511%，建筑密度49.60%，綠化面積3753.92㎡。項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析項目SWOT分析分析項目SWOT分析WeaknessStrengthsOpportunity5Threat項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析項目（SWOT）分析項目（SWOT）Strengths（優(yōu)勢分析）Strengths（優(yōu)勢分析）輻射范圍大；開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟實力與良好的社會資源；項目商業(yè)總建筑面積4范圍東可輻射六里橋，西可輻射良鄉(xiāng)，商圈市場影響范圍廣；周邊多個住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購買消費力，有利于形成核心商圈；項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析項目（SWOT）項目（SWOT）分析Weakness（劣勢分析）Weakness（劣勢分析）良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城，與北京城區(qū)商業(yè)市場相比落后，項目開發(fā)商在項目前期對商業(yè)缺少充分的考慮和專業(yè)設(shè)計；物業(yè)為狹長底商，進深不足，影響商業(yè)的招商和經(jīng)營；6本項目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分。項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析項目（SWOT）分析項目（SWOT）Opportunity（機會分析）Opportunity（機會分析）良線作為北京城市建設(shè)與目提供了充足的潛在消費群體和市場機會；周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項目，商業(yè)競爭壓力小，項目發(fā)展空間；項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析項目（SWOT）分析項目（SWOT）Opportunity（機會分析）Opportunity（機會分析）項目的商業(yè)部分尚未全面啟動，其規(guī)劃、定位、招商等還有充分的選擇空間；城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進程連鎖，招商資源相對豐富。項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析7項目（SWOT）分析項目（SWOT）Threat（威脅分析）Threat（威脅分析）北京市商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈；商業(yè)投資者因日漸理性而對投資更加謹慎，風(fēng)險意識加強；前期的市場消費力不足，投資店鋪壓力較大，影響項目的投資銷售；項目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日，使項目市場培育期增長。三、項目商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位：社區(qū)商業(yè)休閑中心功能定位：功能定位：娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)。三、項目商業(yè)定位功能配置功能類別精品店時尚店購物百元小商品街超市餐飲社區(qū)服務(wù)8電玩、兒童樂園、康體休閑、運動健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等特色餐飲、中西快糕點屋及其它社區(qū)服務(wù)等。服務(wù)內(nèi)容護理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等時尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等三、項目商業(yè)定位客層定位：客層定位：檔及低檔消費需求。商圈構(gòu)成：商圈構(gòu)成：核心商圈：良鄉(xiāng)商圈；輻射商圈：北京西部房山、豐臺海淀等區(qū)。輻射商圈：北京西部房山、豐臺海淀等區(qū)。四、樓層規(guī)劃布局9運作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營、運作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一管理“倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)：倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)：倒金子塔樓層經(jīng)營區(qū)域面經(jīng)營品類金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、F1東區(qū)F2-3F4F1-2F3精品館生活超市時尚流行館品牌店餐飲、娛樂、5100女服飾生活日常用品、小百貨等飾品、時尚服飾、百元商品城、風(fēng)味小吃城、備注不含1F臨街㎡）物業(yè)持有或整售(不含2F門市店)業(yè)主自營業(yè)主自營業(yè)主自營16400880050002700西邊步行街四、樓層規(guī)劃布局說明：說明：“漢堡包”客資源的10充分共享和合理引導(dǎo)。態(tài)，可以最充分地保證商場的整體形象。四、樓層規(guī)劃布局說明：說明：日常生活消費需求，為大眾服務(wù)；二則通過其強大的聚客力為項目帶來充足的客源。四層時尚流行館：“百元商品城”在經(jīng)營上突出“小、少、廉、精、“飾、炫、酷、擴大本項目的目標客層。即突顯樓層的經(jīng)營特色，又是一樓經(jīng)營品類的延伸和西區(qū)商業(yè)步行街作富該區(qū)旅游市場。四、樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定樓層品類規(guī)劃經(jīng)營面積F1臨街店鋪：1600㎡。F1精品館（7700㎡）室內(nèi)部分：1、名品街4100㎡；2、個人護理專業(yè)店：500㎡；3、項目物業(yè)靠鐵路北區(qū)500㎡規(guī)劃為網(wǎng)吧。1100㎡規(guī)劃為門市店鋪）2、F3：8800㎡。1、百元商品街：4200㎡；2、電玩：600㎡；3、風(fēng)味小吃城：3200㎡；㎡。5000㎡；備注業(yè)主自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理業(yè)主自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理物業(yè)持有或整售租戶自主經(jīng)營管理1、百元商品街業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理；2、電玩、風(fēng)味小吃城等物業(yè)持有或整售，自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理1、項目西區(qū)靠鐵路北區(qū)1—3F擬規(guī)劃約1500—2000㎡作為獨立餐飲店面；2、業(yè)主自營、自行管理F2、F3生活超市（1.64萬㎡）F4時尚流行館(8800㎡)西區(qū)步行街F1-23F餐飲、娛樂、休閑：2700㎡。12五、招商及運營招商目標品牌（略）招商建議：規(guī)劃在先，配套保障，配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進行配套；招商先行，招商先行，按商場的定位目標進行針對招商；同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。五、招商及運營招商策略策略一：科學(xué)分類、合理配比；策略一：科學(xué)分類、合理配比；策略二：強勢品牌優(yōu)先；策略二：；策略四：業(yè)態(tài)互補、資源共享；策略四：業(yè)態(tài)互補、資源共享；五、招商及運營運營建議13模式一：模式一：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司經(jīng)營管理公司，對商場實施全程經(jīng)營管理。對商場實施全程經(jīng)營管理。模式二：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司，業(yè)公司參與經(jīng)營管理。公司參與經(jīng)營管理。七、項目商鋪定位產(chǎn)品定位權(quán)全部進行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租。東區(qū)商鋪滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價”為主。建筑面積為30～35比例為㎡以下及35～60㎡所占比例建筑面積為10～15占比例為30%；10㎡以下及30㎡～60所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。14七、項目商鋪定位產(chǎn)品定位西區(qū)商鋪二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100～150㎡為主。七、項目商鋪定位產(chǎn)品設(shè)計東區(qū)商鋪“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價與單價，提高銷售率是基本原則。西區(qū)商鋪15遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進行銷售。東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街最大限度地提高利潤率。七、項目商鋪定位價格定位定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價格原則東區(qū)商鋪層總價一般控制在20～40萬，盡量挖掘市場資源。首付款控制——首付款不宜超過4～10萬元，降低投資門檻。元/㎡其他各層均價為6000元/㎡一層商鋪的價格為：10000元其他各層均價為6000元16西區(qū)商鋪遵循“租價反推，合理定價”原則，總價一般控制在150萬～200萬。二、三層均價為：6000元/㎡三層均價為：6000元東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街遵循“黃金地段，黃金價位”的原則，不進行總價控制，按需定價，滿足貴賓級客戶。東西區(qū)的臨街店鋪的均價為：25000元/㎡東西區(qū)的臨街店鋪的均價為：25000元七、項目商鋪定位客群定位本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個體投資者經(jīng)營群體的主要特征17娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。個體投資者群體的主要特征1、年齡結(jié)構(gòu)：在30—55歲之間，其中又以35—45歲的投資者為主。2、職業(yè)結(jié)構(gòu)政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。七、項目商鋪定位投資者收益分析東區(qū)一層投資方式設(shè)計標準鋪位銷售均價總房價銀行貸款租金收益年返租金額提前返租實際首付款償還貸款30㎡10000元／㎡30㎡×10000=30萬元5成10年按揭貸款(首付1515萬元)租金收益率10％3萬元(30萬元×10％=3萬元)購房時返還3年租金9萬元6萬元10年15112.72×15=1690.80元年還款1690.80×12=20289.6元18七、項目商鋪定位投資者收益分析投資者投資收益分析租金收益每年收益3萬元，40年累計收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累計收益87.111萬元(3萬元×30+97110元—12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保守估計增幅3倍，價值90萬元(30×3=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）19八、項目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系1、北京各建筑綜合體項目不同功能規(guī)模比例八、項目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）5623.2809.52821.916寫字樓比例31.4%35.3%50.0%31.3%30.7%30.1%13.1%公寓比例商業(yè)比例酒店比例19.6%30.4%11.3%30.4%\\40.6%國貿(mào)嘉里中心東方廣場賽特廣場恒基中心盈科中心燕莎中心酒店、商業(yè)寫字樓、酒店、商業(yè)寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓、公寓、商業(yè)寫字20樓、公寓酒店、商業(yè)12.1%15.5%25.0%\18.2%32.0%13.0%10.7%6.5%12.5%16.3%28.5%21.5%16.7%八、項目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析本項目規(guī)模比例關(guān)系如下物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅5658041%商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）4556033%總規(guī)模規(guī)模（平方米）規(guī)模比例2464618%1500011%137600100.0%21域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。八、項目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能互動關(guān)系分析1、寫字樓功能特點整個建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)的收益。功能特點了商業(yè)的特點場中樹立高檔次的項目形象，有利于項目租金水平的提高。八、項目功能及配套建議本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套22酒店配套特點1、客群特點需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準，對配套的要求不是非常強烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本是本項目的配套設(shè)施。八、項目功能及配套建議本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套公寓配套特點2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會所等。3、共享配套金融機構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。七、項目商鋪定位產(chǎn)品定位23權(quán)全部進行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租。東區(qū)商鋪滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價”為主。建筑面積為30～35比例為㎡以下及35～60㎡所占比例建筑面積為10～15占比例為30%；10㎡以下及30㎡～60所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。七、項目商鋪定位產(chǎn)品定位西區(qū)商鋪二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。24東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100～150㎡為主。七、項目商鋪定位產(chǎn)品設(shè)計東區(qū)商鋪“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價與單價，提高銷售率是基本原則。西區(qū)商鋪遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進行銷售。東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街最大限度地提高利潤率。25七、項目商鋪定位價格定位定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價格原則東區(qū)商鋪層總價一般控制在20～40萬，盡量挖掘市場資源。首付款控制——首付款不宜超過4～10萬元，降低投資門檻。元/㎡其他各層均價為6000元/㎡一層商鋪的價格為：10000元其他各層均價為6000元西區(qū)商鋪遵循“租價反推，合理定價”原則，總價一般控制在150萬～200萬。二、三層均價為：6000元/㎡三層均價為：6000元東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街26遵循“黃金地段，黃金價位”的原則，不進行總價控制，按需定價，滿足貴賓級客戶。東西區(qū)的臨街店鋪的均價為：25000元/㎡東西區(qū)的臨街店鋪的均價為：25000元七、項目商鋪定位客群定位本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個體投資者經(jīng)營群體的主要特征娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。個體投資者群體的主要特征1、年齡結(jié)構(gòu)：在30—55歲之間，其中又以35—45歲的投資者為主。2、職業(yè)結(jié)構(gòu)政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。27七、項目商鋪定位投資者收益分析東區(qū)一層投資方式設(shè)計標準鋪位銷售均價總房價銀行貸款租金收益年返租金額提前返租實際首付款償還貸款30㎡10000元／㎡30㎡×10000=30萬元5成10年按揭貸款(首付15萬元，貸款15萬元)租金收益率10％3萬元(30萬元×10％=3萬元)購房時返還3年租金9萬元6萬元10年15萬元貸款，月還款112.72×15=1690.80元年還款1690.80×12=20289.6元七、項目商鋪定位投資者收益分析投資者投資收益分析租金收益每年收益3萬元，40年累計收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益28A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累計收益87.111萬元(3萬元×30+97110元—12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保守估計增幅3倍，價值90萬元(30×3=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）八、項目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系1、北京各建筑綜合體項目不同功能規(guī)模比例八、項目功能及配套建議29各產(chǎn)品類型的功能分析名稱物業(yè)類型各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系總規(guī)模（萬m2）5623.2809.52821.916寫字樓比例31.4%35.3%50.0%31.3%30.7%30.1%13.1%公寓比例商業(yè)比例酒店比例19.6%30.4%11.3%30.4%\\40.6%國貿(mào)嘉里中心東方廣場賽特廣場恒基中心盈科中心燕莎中心酒店、商業(yè)寫字樓、酒店、商業(yè)寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓、公寓酒店、商業(yè)12.1%15.5%25.0%\18.2%32.0%13.0%10.7%6.5%12.5%16.3%28.5%21.5%16.7%八、項目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析本項目規(guī)模比例關(guān)系如下30物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅5658041%商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）4556033%總規(guī)模規(guī)模（平方米）規(guī)模比例2464618%1500011%137600100.0%域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。八、項目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能互動關(guān)系分析1、寫字樓功能特點整個建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)31的收益。功能特點了商業(yè)的特點場中樹立高檔次的項目形象，有利于項目租金水平的提高。八、項目功能及配套建議本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套酒店配套特點1、客群特點需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準，對配套的要求不是非常強烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套對餐廳等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施或是本項目的配套設(shè)施。八、項目功能及配套建議本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套32公寓配套特點2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會所等。3、共享配套金融機構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。八、項目功能及配套建議本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套寫字樓配套特點并員工需求包括工作餐、啡酒吧、郵局、健身與通訊。八、項目功能及配套建議配套功能組合與分布33各產(chǎn)品類型配套功能需求1、酒店配套需求配套名稱前臺咖啡吧餐廳商務(wù)中心2、公寓配套需求配套名稱配套名稱配套名稱美容、美體桑拿、淋浴西餐廳保健中心健身房休息廳花店體操房球類運動室房兒童活動室空中花園超市圖書室1、寫字樓配套需求配套名稱配套名稱銀行員工餐廳、會議室郵局商務(wù)中心咖啡廳高檔餐廳夜總會八、項目功能及配套建議配套功能組合與分布各產(chǎn)品類型配套功能組合34功能。1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐廳。2、公寓可共享物業(yè)：美容、美體、廳4、高檔俱樂部補充商業(yè)物業(yè)的不足，完善各產(chǎn)品類型配套功能的組合。八、項目功能及配套建議配套功能組合與分布共享商業(yè)配套的分布實娛樂功能。八、項目功能及配套建議高檔商務(wù)俱樂部35目標客戶具備一定實力的公司的決策層人士經(jīng)營方式采用會員制的經(jīng)營方式功能分類級餐飲：以高級西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐；3、會議功能：包含大規(guī)模的會議廳及小會議室；4、其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù)，提供一些特殊的空間；九、項目營銷策略營銷總思路整體營銷策略”未來營銷策略”功能營銷策略”營銷策略，針對未來的“中天人”定向36天國際流光溢彩的賣點，確定銷售和推廣策略。確定銷售和推廣策略。“整體營銷策略”GG商圈和5A為的城市景觀，以關(guān)鍵詞——“中天·國際”，以攜領(lǐng)之勢樹立整體形象。九、項目營銷策略營銷總思路“未來營銷策略”昨日漢陽，“晴川歷歷漢陽樹,芳草萋萋鸚鵡州”。明日漢陽，“錦繡長江鸚鵡州，珠璣中天鐘家村”。以“錦繡長江”描繪漢陽未來，描繪中天國際的未來“功能營銷策略”G品質(zhì)的嚴重背個武漢為之結(jié)舌。37九、項目營銷策略關(guān)鍵詞中天·中天·國際中天概念天地之元點，歷法之根本；四季交更、時代變遷之臨界點?！秷虻洹分杏涊d，敘述了帝堯當時制定歷法的情況。帝堯命令羲氏、和中日永星火，以正仲夏”星虛，以殷仲秋”以殷仲秋”，“日短星昴，以正候，當黃昏時見到鳥的時候，見到昴星升到中天，即為仲冬或冬至。九、項目營銷策略38關(guān)鍵詞國際概念注冊世界500強的國際商務(wù)空間注冊世界500強的國際商務(wù)空間國際品質(zhì)：頂級品質(zhì)＝節(jié)能＋智能居住世界各地朋友的世界村——中天國際公寓居住世界各地朋友的世界村——中天國際公寓國際的思維方式：大武漢·大華中·大中國·國際的思維方式：大武漢·大華中·大中國·大世界的思維方式。九、項目營銷策略銷售策略高舉高打，注重亮點，高舉高打，注重亮點，合理統(tǒng)籌有一定高度的市場推因地制宜的高效率組合有效媒體——高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。“五位一體”，多頭并進，高效蓄水，快速銷售五位一體”多頭并進，高效蓄39水，計一個好的推廣策略和形成一個好的項目管理體系及全員激勵措施。九、項目營銷策略促銷策略本項目的關(guān)鍵心”先行，重點進行“中天國際大廈”促銷。整合資源資源、及全員行銷方式進行立體傳播。建立制度制度4、政府官員自動行銷管理制度；5、促銷獎勵制度40九、項目營銷策略價格策略及單價優(yōu)勢和首期付款時間等方面。本項目的價格策略在投資產(chǎn)品中，淡化單價概念和總價概念，在投資產(chǎn)品中，淡化單價概念和總價概念，強調(diào)首期付款時間和保值、增值優(yōu)勢。和保值、增值優(yōu)勢。在企業(yè)和個人自用產(chǎn)品中，淡化單價感念，降低入駐門檻，突出首付優(yōu)勢和首期付款時間。九、項目營銷策略促銷措施舉例——“中天國際大廈”促銷措施舉例——“中天國際大廈”武漢市今年寫字樓大量面市，必須加強對市場空間與銷售渠道的深度開發(fā)行銷策略：直銷為主的行銷原則宣傳41主動上門直銷，深度挖掘潛在中、小型客戶。低首付的付款方式中天國際推出“付二成貸八成”的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動獎金而貸款難的尷尬，從而降低首付壓力，有力促進售房。返租計劃年限與成數(shù)，結(jié)合市場租賃行情，代為出租。九、項目營銷策略促銷措施舉例——“中天國際大廈”促銷措施舉例——“中天國際大廈”買房、租房送豪華大小會議室贈送一定時間的會議中心使用時段或頻次迎合其需要。42買房租房送酒店套房買房客戶贈送一年酒店套房免費使用次數(shù)（如每年10免費室內(nèi)設(shè)計、菜單式裝修服務(wù)以租代售方式（免息）九、項目營銷策略銷控策略整體銷控策略中天國際購物中心”中天國際大廈”中天國際大酒店”序銷控；“中天國際公寓”控；“中天國際公寓”與“中天國際都市匯”同步進行。中天國際都市匯”各產(chǎn)品的銷控策略1、“中天國際大廈”銷控策略：分層銷控，整、散合理控制，售、租合理分配。分層銷控，散合理控制，分區(qū)銷控，整合理控制?？夭呗裕悍謪^(qū)銷控，散、整合理控制。3、“中天國際公寓”與“中天國際都市匯”銷控策略：分樓、分層、分戶型合理銷控分樓、分層、分戶型合理銷控4、43“中天國際購物中心”銷控策略依經(jīng)營者、投資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營第一、策略九、項目營銷策略服務(wù)策略“中天護照”——利益在線的互動中天護照”——利益在線的互動“中天護照”以享受物業(yè)公司提供的所有免費服務(wù)，同時不同身份和形態(tài)的業(yè)主之間可以資源共享優(yōu)勢互補。鐘點助理——101服務(wù)升級版鐘點助理——101服務(wù)升級版?zhèn)鹘y(tǒng)酒店式公寓提供各種服務(wù)，但大多限制在保姆式的洗衣、打掃和快遞等等。式的秘書人員，可以跟隨SOHO外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，同時做一些記錄和翻譯的工作十、項目宣傳策略44宣傳總精神充分利用“中天性和未來發(fā)展趨勢。和未來發(fā)展趨勢。中天·國際內(nèi)涵——中天企業(yè)、中天品牌、中天生活，三位一體。第一性和未來發(fā)展趨勢1、第一性中天國際——告別空調(diào)的頂G品質(zhì)武漢無同類。中天國際——告別空調(diào)的頂品質(zhì)，武漢無同類。——告別空調(diào)的頂品質(zhì)，2、未來性中大道，武漢只有一個元點?！娂掖迨㈨椖啃麄鞑呗再u點提煉45賣點提煉，形成總體的統(tǒng)一。以“中天國際大廈”為例，說明賣點提煉過程。中天國際生態(tài)寫字樓賣點精粹極品物業(yè)系十、項目宣傳策略賣點精粹升級價值報穩(wěn)定；——值得投資的四要素：產(chǎn)權(quán)、可套現(xiàn)、歸屬感、固定資產(chǎn)。46集錦多元會所的多元產(chǎn)品；人群；——全產(chǎn)權(quán)式、使用權(quán)式、部分產(chǎn)權(quán)式的多元銷售方式。十、項目宣傳策略賣點精粹星級服務(wù)——執(zhí)行“99+1”模式的新懶漢計劃；——星級大堂、星級會所、星級辦公的“星”生活；——業(yè)主的管家，顧客的助理，企業(yè)的后勤；——換位思考，從“請消費者注意”到“請注意消費者”；十、項目宣傳策略賣點精粹技術(shù)智能47——紅外線遙控安保系統(tǒng)，保障安全生活百分百；——VOD商務(wù)、遠程可視會議輕松“指點”；繼續(xù)發(fā)展——建筑是發(fā)展的，改進+引進，物業(yè)正無窮；——服務(wù)是發(fā)展的，人性+個性，滿分不滿足；——“中天”是發(fā)展的，可持續(xù)合作，發(fā)展無極限；十、項目宣傳策略客群目標策略第一階段媒體目標——提升內(nèi)涵，引起關(guān)注內(nèi)涵為主要目的，擴大項目影響，引起目標客戶群的關(guān)注。第二階段媒介目標——注重信息到達率，激發(fā)購買欲望48發(fā)他們的租賃、購買欲望，形成租售市場的熱點。第三階段媒介目標——加大力度，引導(dǎo)消費和力度，注重達到既定目標客戶群的關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)他們的消費行為。十、項目宣傳策略廣告定位廣告宣傳導(dǎo)入期形象＝項目現(xiàn)場包裝＋主