分析物業(yè)管理商業(yè)化的問題與處理思路

摘要：時(shí)代在發(fā)展，社會(huì)在進(jìn)步，市場化經(jīng)濟(jì)體制也在不斷的深入，在城市化發(fā)展的進(jìn)程中，物業(yè)企業(yè)也隨著市場的需求而應(yīng)運(yùn)而生，并且逐漸走向了商業(yè)化的運(yùn)轉(zhuǎn)模式。而在這種情況下，物業(yè)企業(yè)卻出現(xiàn)了相關(guān)的管理問題，如何分析物業(yè)企業(yè)的管理問題，并找出解決這些問題的處理思路，就是現(xiàn)階段物業(yè)管理人員需要認(rèn)真思考的問題。本文針對物業(yè)管理企業(yè)不能定位自身角色、不能準(zhǔn)確定位市場發(fā)展、不能進(jìn)行有效的成本控制這幾個(gè)方面存在的問題做出了具體的分析，并給出了相應(yīng)的解決對策，物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中，應(yīng)該樹立正確的服務(wù)價(jià)值理念、合理實(shí)行成本管理、堅(jiān)持市場化原則、提供多元化的服務(wù)，在商業(yè)化進(jìn)程中，不斷的提高自身的競爭優(yōu)勢，獲得可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；商業(yè)化；管理經(jīng)營；實(shí)施對策一、物管理公司商業(yè)化運(yùn)作理特點(diǎn)分析物業(yè)管理是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之后興起的一種衍生行業(yè)，它主要是對物業(yè)和業(yè)主實(shí)施管理和服務(wù)。它的內(nèi)容涉及面很廣，主要涵蓋公共服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)，由于其服務(wù)類型和服務(wù)方向很廣，所以對于物業(yè)管理服務(wù)來說，存在一定的復(fù)雜性和寬泛性。物業(yè)管理具有以下特點(diǎn)：服務(wù)周期與措施的特殊性、服務(wù)質(zhì)量度量辦法的不確定性、服務(wù)收取費(fèi)用的特殊性。由于物業(yè)管理存在這些特點(diǎn)，所以在管理過程中存在了一些問題，而物業(yè)管理需要針對這些問題，展開有效的應(yīng)對策略。二、現(xiàn)段物業(yè)管理中存在的題分析（一）不全面定位自己的角色物業(yè)管理商業(yè)化進(jìn)程中，如果不能準(zhǔn)確全面的對自己進(jìn)行角色定位，就可能會(huì)偏離經(jīng)營和管理的正常發(fā)展軌道。大部分的物業(yè)管理公司是由房管部門轉(zhuǎn)制組建，保留了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制制度下的后勤管理思想和制度，沒有意識(shí)到應(yīng)該進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的商業(yè)化管理模式的變革。物業(yè)管理應(yīng)該是一個(gè)經(jīng)營性企業(yè)，應(yīng)該以制定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和管理思想，準(zhǔn)確定位自身的角色，明確物業(yè)管理公司的服務(wù)性質(zhì)和經(jīng)營性質(zhì)角色，在生產(chǎn)管理和實(shí)施服務(wù)管理上都應(yīng)該充分考慮自身行業(yè)的特殊性。（二）不準(zhǔn)確定位市場發(fā)展企業(yè)要順應(yīng)市場的發(fā)展，才能制定合理的管理和經(jīng)營模式。每種產(chǎn)品都應(yīng)該準(zhǔn)確定位好自己的市場，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)，它也存在市場定位相關(guān)的問題。但是現(xiàn)如今我國一些物業(yè)管理公司卻忽略了市場定位的問題。物業(yè)管理分為消費(fèi)和投資兩種特性，對內(nèi)地居民住房推出投資特性存在不合理性。國內(nèi)物業(yè)管理套用國外管理商住房的模式，對內(nèi)地的管理模式來說，是不太適用的。內(nèi)部住房大多數(shù)是居住性質(zhì)，而套用商住房模式，可能就存在角色定位的差錯(cuò)問題。（三）成控制方面存在問題物業(yè)管理工作中，人工成本占了企業(yè)經(jīng)營成本的大半部分，這對于物業(yè)管理企業(yè)來說，提高工作效率和服務(wù)效率就是降低企業(yè)成本的最直接途徑。由于原有經(jīng)營模式的影響，現(xiàn)在的物業(yè)管理公司大多數(shù)存在機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，人員浪費(fèi)、辦事程序不精簡等現(xiàn)狀，這就使得物業(yè)管理的人力成本力本力成本等等大大增強(qiáng)重了物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)。三、物管理商業(yè)化經(jīng)營運(yùn)作的處理思路針對物業(yè)管理的運(yùn)營特點(diǎn)以及市場需求特點(diǎn)，現(xiàn)階段的物業(yè)管理問題，應(yīng)該從物業(yè)管理公司生產(chǎn)運(yùn)作中對業(yè)主的服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量出發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)營和實(shí)施時(shí)，需要從產(chǎn)品、質(zhì)量、以及效率這幾個(gè)方面出發(fā)，并結(jié)合成本考慮、提升效率以及業(yè)主的反饋情況進(jìn)行考慮。（一）樹服務(wù)價(jià)值理念物業(yè)管理公司要把以下三者緊密聯(lián)系起來：物業(yè)管理企業(yè)的自身價(jià)值、物業(yè)管理員工的

服務(wù)、業(yè)主的應(yīng)得利益。將企業(yè)、員工服務(wù)、業(yè)主利益這三者系統(tǒng)的聯(lián)系以后，按照價(jià)值鏈理論，進(jìn)行核心競爭力以及可持續(xù)發(fā)展競爭力措施的制定和完善，并以提高業(yè)主滿意度為最終目標(biāo)，將服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)過程相關(guān)制度進(jìn)行不斷補(bǔ)充和完善。構(gòu)建業(yè)主滿意的業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程的內(nèi)容包括服務(wù)制定、服務(wù)傳遞以及服務(wù)實(shí)施過程。按照業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，才能不斷獲得業(yè)務(wù)的信任，才能在市場競爭中獲得自身的市場價(jià)值，才能為企業(yè)贏得一席之地。物業(yè)管理公司要從提高業(yè)主的滿意度出發(fā)，充分為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)或者是公共服務(wù)，從基本的公共服務(wù)做起，研究業(yè)主的潛在需求，并不斷的滿足業(yè)主的特定服務(wù)需求計(jì)出專項(xiàng)服或者是特約服務(wù)物業(yè)管理的品牌得業(yè)主的信任，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理公司的共贏。（二）合實(shí)行成本管理成本管理是每個(gè)企業(yè)或者單位都必須考慮的問題本管理業(yè)以正常發(fā)展，資金得以正常運(yùn)作的關(guān)鍵業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長久發(fā)展的關(guān)鍵運(yùn)用目標(biāo)成本的管理辦法，在業(yè)主入住并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之后，對物業(yè)公司的成本進(jìn)行有效合理的控制。對物業(yè)管理實(shí)施成本控制是可行的，并且對于公司的發(fā)展意義重大，這需要首先提高全體員工的成本意識(shí)，其次提高員工的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體現(xiàn)在，業(yè)主能享受到超值和增值服務(wù)，為了達(dá)到這種服務(wù)目標(biāo)，物業(yè)管理公司不能以提高成本和開支作為代價(jià)，應(yīng)該采取有效的措施，在既不增加高額成本的同時(shí)，又能提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理公司應(yīng)該加強(qiáng)成本管理措施，以有限的成本創(chuàng)造更多的服務(wù)價(jià)值，并且對成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，針對市場實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的決策和辦法，通過實(shí)行控制措施有效的節(jié)省成本，并對成本問題進(jìn)行不斷跟進(jìn)，也需要對成本控制措施進(jìn)行不斷改進(jìn)。（三）堅(jiān)市場化相關(guān)原則物業(yè)管理公司，應(yīng)該依據(jù)價(jià)值鏈原理，遵循以下原則來開展服務(wù)工作。第一、堅(jiān)持服務(wù)第一、業(yè)主至上的原則。只有將業(yè)主作為上帝，不斷的提高服務(wù)滿意度，才能實(shí)現(xiàn)公司的長久發(fā)展。第二、注重經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)效益的共同發(fā)展。只有從這三個(gè)效益共同考慮出發(fā)，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。第三、堅(jiān)持規(guī)?；芾碓瓌t。將管理制度制定、實(shí)施以及反饋落到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和管理，打造業(yè)主滿意的服務(wù)，才能不斷滿足市場化需求，獲得競爭優(yōu)勢。（四）開多元化經(jīng)營模式從現(xiàn)如今的發(fā)展趨勢看，物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)該采取多元化的經(jīng)營模式。為了滿足現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)不斷變化的需求和市場需要，應(yīng)該建立以經(jīng)營效益為導(dǎo)向的管理策略，開展多元化的經(jīng)營模式，調(diào)查業(yè)主的潛在需求，不但促進(jìn)商品交換，為物業(yè)管理的資金來源開辟新的合理的渠道。公司可以根據(jù)商業(yè)物業(yè)的某些特定需求，展開主動(dòng)服務(wù)，使得顧客滿意度不斷提升的同時(shí)，公司的競爭力也不斷提升，從而實(shí)現(xiàn)了共贏。物業(yè)管理公司在管理工具上，也應(yīng)該引進(jìn)先進(jìn)的管理手段，借助科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，不斷提高多元化經(jīng)營的管理質(zhì)量和管理效率，促進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)營模式的有效實(shí)現(xiàn)，也促進(jìn)物業(yè)管理公司的不斷發(fā)展。四、總在市場經(jīng)濟(jì)逐漸深入的今天，物業(yè)管理公司也必須順應(yīng)時(shí)代的需求和社會(huì)發(fā)展的需要，不斷的走向商業(yè)化進(jìn)程。物業(yè)管理公司必須從自身的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量出發(fā)，提升服務(wù)意識(shí)，具備現(xiàn)代化服務(wù)設(shè)備、采取有效的管理措施，才能提高自身的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，提升業(yè)主的滿意度，從而提升公司的競爭力。本文從樹立服務(wù)價(jià)值理念、合理實(shí)行成本管理、堅(jiān)持市場化相關(guān)原則以及開展多元化經(jīng)營模式這幾個(gè)方面講述了物業(yè)管理進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作過程中的處理思路。正確的管理思想、科學(xué)的管理方案、有效的管理措施以及有保證的管理質(zhì)量，就是企業(yè)走向商