定位策劃-酒店式公寓-珠江新城J27地塊酒店式公寓策劃方案

珠江新城J2—7地塊酒店式公寓策劃方案目錄TOC\o"1-3"\h\z前言——何謂酒店式公寓？ 2第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、 國外情況 3二、 國內開發(fā)建設狀況 3第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 4一、 酒店式服務公寓類型細分 4二、 酒店式公寓的分布及特征 4三、 代表性酒店式公寓列表分析 6四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 8五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 15六、 近期公寓類型物業(yè)的供應量 15七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 16八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預測 17九、 酒店式公寓市場分析結論 21第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 22一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 22二、 未來規(guī)劃建設 24第四篇※珠江新城J2—7地塊分析 26一、 J2—7地塊綜合情況 26二、 珠江新城J2—7地塊開發(fā)條件分析列表 28三、 地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結論： 28第四篇※珠江新城J2—7地塊項目定位與市場策略 29一、 目標客戶定位 29二、 市場定位分析 30三、 項目命名 33四、 經營與物業(yè)管理 33五、 租賃建議 34六、 經營推廣重點 34七、 項目年經營收益 35策劃方案總結論 37前言——何謂酒店式公寓？酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設施都比較完善。酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務，生活非常舒適便利，星級服務品質更令客戶兼有尊貴感。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程國外情況酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲19世紀，為當時旅游區(qū)內租給游客臨時休息的“臨時之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務等多方面需求的公寓類型。現(xiàn)時，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務區(qū)和著名的風景旅游點，其房型類似酒店的標準間，配豪華商務套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設施。國內開發(fā)建設狀況因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動性商務人士及高薪白領、外籍人士頗有吸引力。90年代初，國內最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳——改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應量不算大，這主要與其城市地位和經濟外向度略遜有關?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經濟發(fā)達的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內還只是處于起步階段，估計至少還有5~7年的發(fā)展才進入繁榮期。第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況酒店式服務公寓類型細分提供酒店式服務的公寓包括專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務高級別墅等幾大類型。市面上有一些叫做“白領公寓”、“單身公寓”的物業(yè)也標榜提供“酒店式服務”，但其實所提供的服務素質以及硬件配置距離真正的酒店式服務尚遠，故不能算是酒店式服務公寓?，F(xiàn)時，廣州市提供酒店式服務的公寓主要以上世紀80年代中至90年代中落成的幾家四、五星級酒店附帶的高級公寓以及金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個專為外籍人士服務的專業(yè)性酒店式公寓。據(jù)悉，目前整個廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其總共的套房總數(shù)僅有2000套左右。本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。酒店式公寓的分布及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過10個。從功能上看，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下：新大廈——國際性酒店式公寓，位于珠江新城祈福華夏——國際性酒店式公寓，位于五羊新城中信公寓——國際性酒店式公寓，為中信廣場附樓富城花園——國際性酒店式公寓，位于五羊新城廣東國際大廈B附——高檔公寓，位于環(huán)市東路遠洋明珠大廈——高檔公寓，位于珠江新城位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠洋商務大廈，其曾經推出過產權發(fā)售的“商務公寓”，“商務公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務公寓并非嚴格意義的酒店式公寓；另外遠洋商務大廈近期還推出“產權式酒店”，從其戶型間隔及“酒店”特征來說，也不屬于酒店式公寓。酒店式公寓的特征：性質屬于商住樓，有70年產權設備配套通常配備酒店作為配套，會所設施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應有盡有，國際公寓配套標準更按外籍人士需求來配置戶型特點介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二房110㎡以上，三房150㎡以上裝修及室內配置通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具物業(yè)管理服務專業(yè)公司進行管理，提供24小時全天候物業(yè)管理和星級酒店式服務日常生活配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨立空調（或中央空調）及熱水系統(tǒng)管理費管理費相對較高，有的納入租金內，有的則另計租賃價格租價多在100元/平方米以上，部分租賃價格以港幣或

美金標價，比市場上同等質素的個人出租物業(yè)要貴不少租售特點因為要進行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因為市場的需要，

也出現(xiàn)產權式酒店式公寓模式代表性酒店式公寓列表分析公寓名稱項目內容中信公寓祈福華廈廣東國際大廈B附樓遠洋明珠大廈富城花園新大廈分布層數(shù)3—38層25層共35層7樓、25樓2—8樓共30層，分布各樓層客房總數(shù)兩座共548套80多套共35套——兩座共95套約70多套二房單位套房面積

（建筑面積）125㎡109~144㎡80~90㎡75㎡97—129125㎡三房單位套房面積

（建筑面積）160㎡165~180㎡120㎡118㎡126—157個別面積達499㎡160㎡售價港幣10000`15000元/㎡只租不售5000元/㎡7000~8000元/㎡只租不售7000~10000元/㎡配套設施會所、國際會議室、泳池、小型酒吧、餐廳等會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿室、高爾夫練習場、穿梭巴士等可用廣東國際大酒店的服務設施五樓有會所，

其他設施無餐廳、泳池、桑拿室、穿梭巴士等會所設施、餐廳、酒吧、泳池、衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務管理費8.6元//㎡含房租內15元/㎡含房租內含房租內3.5元/㎡管理公司及服務特色保利物業(yè)祈福華廈管理處業(yè)主管理處遠洋明珠管理處富城花園營業(yè)部廣州天綽物業(yè)管理有限公司

國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會員客戶（住戶）類型外籍人士為主（其中日本人占5成，韓國人2成）外籍客戶為主（以歐美人士居多，其余日本、香港、韓國等人士）國內客戶占多數(shù)國內客戶為主歐美日菲香港等日本客戶占70%

韓國客戶占15%客戶租期八成以上租半年3個月到1年租期無日租，1個月或一年均可1~3個月租期為主一般一年以上3個月到1年租期為主出租率80%90%80%70%70%90%租價日租600~800元/單元

半年內價格一樣

一年全包價格1.8萬元/月一房1500美元/月

二房2000美元/月

三房、四房3000~4000美元/月二房或三房全包價8000—12000元/月二房8000元/月

三房9000元/月二房2000美元/月三房2500美元/月二房租價15000元/月

三房租價17000元/月電梯數(shù)量3臺客梯，1臺貨梯3臺2臺客梯，1臺貨梯2臺每座2臺東北兩座塔樓各有2臺電梯回報率6~10%————————6~8%————10%左右備注在廣州市場一直不出售

，近期推出“絕版”50套，如租期一年以上可以侃價，約85折左右注：因為早期住宅部分已經基本銷售完畢，余下作為酒店式公寓者不多全部出售，用以出租的公寓不多租期一年以上可以侃價8至85折初期推出市場反映一般，后重新包裝為國際公寓后，銷售及租賃暢旺注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過一般所占比例不多以上列表中的公寓中大部分是高檔的國際化酒店式公寓，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當暢旺，出租率都在70%以上。而近年如新大廈等酒店式公寓已經采取產權式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購買產權的投資者提供租賃服務，確保投資者的回報。目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經濟蓬勃發(fā)展，對外經貿交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析區(qū)位分析以其功能設計及面向的客戶情況來看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務寫字樓區(qū)域及交通暢順方便的主干線地帶，這樣的區(qū)位對使用者而言最有利。出租率因為酒店式服務公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務別墅的出租情況長期接近100%，專業(yè)性的酒店式公寓因為檔次及服務素質等原因，空置率從5~30%不等，但普遍出租率都在70%以上（如下圖所示）。租賃價格酒店式服務公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價及更好的租賃前景，這與其自身獨有的優(yōu)勢分不開的，現(xiàn)時，月租價為90~120元/㎡，其中，較新及配置標準高的國際化專業(yè)公寓租金高企不下，如新大廈月租達120元/㎡，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達月租為180~200元/㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務別墅月租達到300元/㎡左右。酒店式服務公寓租賃價格如下圖所示：相比之下，酒店式公寓的租價對五星級酒店附帶的高級公寓具有較大的價格優(yōu)勢，但所提供的服務接近五星級酒店，隨著經營服務的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強的競爭力?？蛻纛愋妥赓U用戶跨國公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。據(jù)廣州市經委統(tǒng)計，截止2001年3月底，駐穗的外國機構已達2672家，比1999年增加了270多家；2002年外資企業(yè)達15000多家，世界500強的跨國公司有100多家已進駐廣州。目前，常駐廣州工作的外籍人員目前已超過3萬人，加上其家屬將近10萬人，這個數(shù)字還在逐年遞增。這些跨國公司的高層外籍管理人員（CEO）大都有優(yōu)厚的住房津貼（高達2000~5000美元/月），以公司的名義租房。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍人士更樂于選擇豪華、服務完善、又有家的感覺的國際公寓作為居所，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些租客以來自歐美、日本、韓國這些經濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人員人士為主。另外，這些外籍人士有一個特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居”，往往有一個地方居住感覺良好，然后便會召喚一大群同國籍的人士同來，憩居成一個同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的50%以上。注：在廣州的外籍人員并非都住高級酒店式公寓，有相當大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國家、東南亞國家。港澳臺人士由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺經貿投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺商在廣州的投資項目逐年增多，2002年底，僅臺資企業(yè)就有2144家，實際利用臺資64.28元億美元。另外原籍廣州的海外僑胞有135萬人，澳港臺同胞83萬人，歸僑、歸眷、港澳臺同胞親屬100多萬人。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經濟文化活動。目前，常駐廣州工作的港澳臺籍人士有約60萬人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予2000——20000元/月的住房津貼，一般職員為2000—4000元/月，而高層管理者達20000元/月。其中，長期在廣州工作生活者不少會選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。高收入的國內白領（金領）階層為數(shù)不少的城市高級白領人群也是一個潛在的市場，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味，。據(jù)2001年第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總人口為994.3萬人，本市戶口人數(shù)702.66萬人，外來人口超過300萬人，其中很大一部分屬于高學歷、高收入的“飄一族”，他們流動性強，講求生活質素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構成了公寓租賃市場的潛力股。不過，這部分高級城市白領人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級職員的住房津貼每月有1500—2500元），所居住的寓所一般租金介乎1000—2500元/月，故國內城市高級白領這類型的客戶遠未成為酒店式公寓的主流。投資者現(xiàn)時國際公寓的回報率可達10%以上，比一般的住宅4%-7%的回報率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報相近，風險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經濟實力及有投資眼光的投資者歡迎。酒店式公寓經營管理特點軟硬件配置及實際服務功能作為公寓，尤其是國際公寓，自然對物業(yè)有相當嚴格的條件限定：一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀；二是大廈形象要豪華氣派，外立面設計獨具品味，內部豪華裝修，而且內部戶型間隔應當是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設計；三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備，尤其是會所、游泳池、健身房和智能化設施等必不可少，有的還要配備商務中心及外語兒童學校；四是要有高水準的酒店公寓式管家服務，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務等。目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網絡、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。其中新大廈配套硬件先進，又引入國際水平最新的金鑰匙服務模式特色物業(yè)服務，滿足了外籍住客的使用需求，故市場形象良好。而早期一些公寓如63層B附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導致公寓檔次難以攀升。經營管理水平如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經營尚算理想，其中新推出的針對外籍人士的國際公寓因配置標準高，物業(yè)管理好，出租率最佳，普遍達到8成甚至9成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內部設計已顯落后，已有日漸式微的趨勢。酒店式公寓的本質是住宅物業(yè)，但因為其用以經營獲利的特質故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關鍵在于其后期的經營管理水平，酒店式公寓也不例外。經營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。對于酒店式公寓來說，在租務市場中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質量。提供良好的服務是評定物業(yè)好壞最基本的條件，是產品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務公寓競爭的焦點。在此基礎上，經營思維導向、形象樹立與包裝、如何推廣等都是一個酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經營所必需的。——在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒。酒店式公寓的開發(fā)與成長期因為酒店式公寓的物業(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個被公認的酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間，項目能否成功，還要看以下六個細節(jié)方面：一看地段位置，其未來規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；二看品質，建筑設計、內部裝修等是否符合客戶需求；三看內部管理。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質水平，還要有奉獻精神，并重視品牌效益；四看完整經營計劃。應該要有每年、每月，甚至每周的租務計劃；五看推廣宣傳。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎；六看整體經濟的發(fā)展態(tài)勢，國內國際的整體經濟環(huán)境對酒店式公寓的租賃經營影響很大。市場競爭狀況因廣州現(xiàn)時的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素暫時不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到200米，其“明爭暗斗”最具代表性。祈福華廈與富城花園競爭表競爭內容樓盤價格物業(yè)管理出租率實際形象開業(yè)時間祈福華廈一年以上租價可低至85折堅持一貫高素質90%以上檔次高貴勝出一籌比富城花園遲些富城花園3個月、半年或一年價格都可以洽談，最低可低至面價的8折以下向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少曾經低至3成，現(xiàn)在出租率為7成左右因為外立面及物業(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈廣州市最早的國際性酒店式公寓另外，現(xiàn)時在廣州的外資機構外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設施和五星級服務，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些都是專業(yè)性酒店式公寓強有力的競爭對手。近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況近兩年在售樓盤中以公寓為賣點的并不多，且大都分布在商務區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達誠廣場，機場路的萬科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進入尾貨銷售階段。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場需求量非常旺盛，供給卻遠遠不足，供需的不平衡導致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。例如，新大廈2001年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了90%。近期公寓類型物業(yè)的供應量近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出100套30-40平方米的公寓單位進行內部登記，均價約在7500-8000元/平方米，市場反應不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。據(jù)統(tǒng)計，今年已經推出或將要推出市場的服務式公寓有時代新世界200套、中怡城市花園1棟33層國際公寓約300套、凱旋新世界超過200套、東湖御苑一座200套以及在建的凱旋會、琶洲中洲中心等，新增供應量超過1000需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。在售或潛在供應的公寓的戶型間隔公寓項目中怡城市花園雙城國際時代新世界凱旋新世界公寓間隔面積二房60~70㎡一房35~55㎡二房80~90㎡未知三房100~130㎡以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠未達到酒店式公寓的要求，故可判斷：今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓。未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項目尚難以確認，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個別可能是商務公寓或酒店式公寓的項目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一帶，凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設，最終定位結果尚未知。總體上，從已經掌握的資料來看，未來兩年潛在開發(fā)的酒店式公寓項目不多。未來幾年酒店式公寓的市場前景預測經濟發(fā)展與人員往來趨勢中國加入WTO后，經濟發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過美國，據(jù)有關資料顯示，2002年吸收外資額在500億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴重影響外來投資的趨勢。廣州，2002年經濟繼續(xù)高速增長，GDP高達3000多億元，遞增額超過12%，外籍機構及外資企業(yè)分別已經達到2700及15000多家。經過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新，2002年被評為“國際花園城市”，日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。而據(jù)有關資料顯示，幾年內這個數(shù)字將達到6萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會達到15—20萬人，對高級公寓的需求將倍增。附：廣州市2003年1-8月利用外資統(tǒng)計快報廣州市2003年1-8月利用外資統(tǒng)計快報統(tǒng)計日期：2003年1-8月編制單位：廣州市外經貿局金額單位：萬美元利用外資方式本年批準外資情況本年實際使用外資項目數(shù)合同外資金額本月數(shù)本年累計去年同期去年同期比%本月數(shù)本年累計去年同期去年同期比%本月數(shù)本年累計去年同期去年同期比%一、外商直接投資8057248019.229,371214,822190,27812.99,528166,489142,51016.8其中：1.中外合資企業(yè)121078821.610,53644,99244,0372.21,17629,36035,292-16.82.中外合作企業(yè)53142-26.25,26421,93725,620-14.42,23274,36542,14876.43.外資企業(yè)6343335023.713,571132,025120,6219.56,12056,16465,070-13.74.外商投資股份制0115,8686,600二、外商其它投資21227269-15.62054,9958,585-41.82802,7842,5897.51.加工裝配21227269-15.62054,9958,585-41.82802,7842,5897.5三、對外借款5,00022,5075,00022,50715,71943.2總計1017997496.734,576242,324198,86321.914,808191,780160,81819.3注：截止2003年8月底，我市共批準累計外資項目37540個，合同外資509.82億美元，實際使用外資314.03億美元。(全口徑)其中：外商直接投資累計項目13836家，合同外資467.29億美元，實際使用外資276.19億美元。2003年1—8月外商直接投資與去年同期遞增比較2003年1—8月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。CEPA《內地與香港更緊密經貿關系安排》的簽署對廣州房地產市場尤其是酒店式公寓物業(yè)的影響房地產開發(fā)在CEPA實施之前，進入內地開發(fā)的港資地產商或有港資背景的開發(fā)商已不少，香港地產商可以通過香港地區(qū)或其他國際性的商業(yè)銀行完成項目貸款，這對港商來說將是個優(yōu)勢。CEPA簽署后，香港第三產業(yè)行業(yè)進入內地的門檻降低，手續(xù)大大簡化，顯然，進入內地的香港地產商相應增多，且在內地投資開發(fā)的地域范圍將擴大，投資額可望穩(wěn)定增加，相對來說酒店式公寓的開發(fā)也會相應增加。置業(yè)投資或居住需求一直以來，港澳人士在內地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。業(yè)內人士認為，CEPA實施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的港澳人士數(shù)量日趨增多，在當?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小。酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應量有所增加CEPA簽署后，使穗港兩地旅游業(yè)走向良性合作發(fā)展，使內地酒店物業(yè)得以充分利用，因酒店式公寓物業(yè)客觀上存在較好的利潤增長空間，故廣州、深圳等地新開發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶酒店式公寓，使供應量有一定程度增加。酒店式公寓的供需缺口據(jù)悉，目前整個廣州市所有的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有2000套左右，假設未來幾年即使只有20%的外籍人員選擇公寓作為他們在廣州停留時的居所，未來幾年的酒店式公寓也難以滿足屆時市場需求。由此可見：未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口。酒店式公寓市場分析結論有市場競爭力的酒店式服務公寓還遠不能滿足需求。從目前情況看，真正上檔次并稱得上是酒店式公寓的僅寥寥幾家而已，有市場競爭力的酒店式服務公寓還遠遠不能滿足需求。未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點從廣州市經貿發(fā)展及外籍人員來往趨勢看，并結合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看，未來幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點。把握市場先機，將會創(chuàng)造良好的市場機會把握市場先機，填補空白點，選擇合適地點開發(fā)酒店式公寓，將會創(chuàng)造良好的市場機會。以經營管理獲得良好經濟效益，三方共贏精心部署經營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經濟效益，最終發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀地理環(huán)境概況珠江新城，總用地面積約６.６平方公里。北接黃埔大道，南達珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)?！敖^版”的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢無以倫比。區(qū)位道路交通珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。未來也將規(guī)劃一條臨江大道直通員村、東圃而不必行經黃埔大道。公共交通系統(tǒng)目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設中會不斷完善。未來地鐵二號線將通過新城中心，其在2006年前左右建好，加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設，珠江新城未來的綜合交通環(huán)境將是現(xiàn)代化高標準配置。規(guī)劃建設現(xiàn)狀珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設，從１９９２年至2001年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。合同地價１０２億，到去年底收回４５億。注：這里用“宗”而不用“個”或“塊”，是因為在賣地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設的絮亂?，F(xiàn)時，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠未成熟，區(qū)域內只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務區(qū)尚遠。未來規(guī)劃建設規(guī)劃方案幾經修改終于在2002年6月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州21世紀的DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。首先，其未來規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題。其設計采用的是裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式，從而盡可能達到人車分流，暢通無阻，這對于城市中心的開發(fā)建設又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革”。項目J2—7地塊項目J2—7地塊其次，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎上將金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身，形成一個綜合功能的中心社區(qū)來吸引國內外財團的投資與進駐。最后，新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例的。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度300米以上的雙子塔樓，人們想象中國際大都市的每個具體形象都可以預見。J2—7地塊J2—7地塊第四篇※珠江新城J2—7地塊分析J2—7地塊綜合情況J2—7地塊用地技術指標地塊面積容積率建筑面積塔樓建筑密度裙樓建筑密度建筑限高綠地率機動車位自行車位6895．07㎡1068950．725%40%130~15020%483——地塊地型與地勢J2—7地塊地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規(guī)劃建設。地理位置與景觀環(huán)境J2—7地塊位于珠江新城冼村路南段與未來廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線附近，到珠江岸邊僅300米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號線花城大道站約400~600米。東北向約700米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標志性建筑廣州歌劇院。從高處往南俯視珠江，一片海闊天空，極盡視覺精神享受?？傮w上J2—7地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流?，F(xiàn)時周邊物業(yè)分布現(xiàn)時，項目地塊北鄰美居中心，冼村路東側，由北至南分布著【金碧華府】、【南國花園】、【新城海濱花園】等住宅社區(qū)，西北面的【凱旋新世界】、【星匯園】等，而西面五羊新城對面的【新大廈】、【遠洋明珠大廈】，就是較有代表性的酒店式公寓。另外，J2—7地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。道路交通環(huán)境J2—7地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設一條大橋橫跨珠江，直通海珠區(qū)新港西路，未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以，預計未來J2—7地塊周邊的道路交通導向環(huán)境良好。公共交通系統(tǒng)現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時欠缺，希望通過政府進一步規(guī)劃改善。居住及工作環(huán)境評估J2—7地塊所在位置，因為具備景觀環(huán)境的優(yōu)勢，所面臨道路又非主干線，噪音及空氣污染等較少，而未來交通導向系統(tǒng)良好，居住及工作環(huán)境優(yōu)勢明顯，相對來說，用以規(guī)劃建設住宅物業(yè)優(yōu)勢較為突出。珠江新城J2—7地塊開發(fā)條件分析列表優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會點（O）威脅點（T）區(qū)位因素優(yōu)越目前的公建市政配套

尚需大力改善酒店式公寓市場未來幾年存在較大供需缺口區(qū)域實際規(guī)劃建設對開發(fā)推廣影響大未來交通條件良好酒店式公寓需配套相應硬件，成本可能增加政策規(guī)劃客觀上有利其他星級酒店及

潛在開發(fā)的星級酒店附帶公寓構成強有力競爭對手政府規(guī)劃支持點多酒店式公寓的銷售目標客戶層面相對窄居住優(yōu)勢因素多所臨馬路雖非主干線

但多少會受到影響富力品牌形象好地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結論：J2—7地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢較多，又因未來珠江新城的規(guī)劃是中央商務區(qū)CBD，而且已經最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價值來看，并結合第二篇廣州市酒店式公寓的市場分析結論——專業(yè)性高級酒店式公寓在未來幾年存在較大的供應缺口，故評估建議：J2—7地塊規(guī)劃建設成為高檔酒店式公寓對體現(xiàn)市場價值最有利第四篇※珠江新城J2—7地塊項目定位與市場策略目標客戶定位租賃目標客源（使用者）通過第二篇市場分析可知，在國內包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級的白領階層人士遠未成為酒店式公寓租賃使用者的主流，其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢，酒店式公寓租賃目標客源也不外乎這兩種，其可以細分為以下客源：外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員外國一般機構駐穗高層人員外國駐穗領事館外籍人員港臺籍高層管理人員中短期逗留的外籍或港澳臺籍經貿往來人員等其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。投資者投資者一般是具有一定經濟實力及具投資眼光的中產者，以國內人士（本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對穩(wěn)健而又較高的投資回報。據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征：屬于稱為國內“中產階級”的一類型人士早年通過各種方式積累了一定資產，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè)年齡一般在35歲以上其手頭擁有的流動現(xiàn)金資產大約為幾十萬至100多萬不等其不想從事太高風險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產來尋求較穩(wěn)健的回報有一定投資眼光投資客戶除國內人士外，港澳臺籍人士也占一定比例，約5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。市場定位分析產品市場定位珠江新城J2—7地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素影響程度不大，建設高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明顯，按照其現(xiàn)時的作為超高層住宅（150米左右）的規(guī)劃設計，結合珠江新城未來CBD的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產品定位建議為：頂級國際化酒店式公寓規(guī)劃建議以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設計必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。戶型間隔建議對于國際性的高級公寓來說，因為其目標客戶原因，其產品戶型都不同于一般為國內人士設計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房100㎡以上，三房140㎡以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產品及其他因素。酒店式公寓戶型面積參考戶型參考一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）四房（㎡）建筑面積70~90110~130160~190220以上參考其他比較成功的酒店式公寓內部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時客戶的實際需求，建議內部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考戶型一房二房三房四房所占比例10%40%40%10%形象概念“酒店式公寓”這個名詞概念現(xiàn)在已經被市面上很多住宅項目濫用，根本不具備酒店式服務的條件也號稱“酒店式服務公寓”。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項目引入“公館”的概念進行項目的宣傳包裝及經營管理，“公館”實質是一種英式貴族化的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務模式，其表現(xiàn)為：全方位的滿意理念服務高效率的個性化服務高素質并可履行服務承諾的員工人性化的五星級管理等當然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第5點有介紹，在此就不再贅述?！肮^“的硬件功能規(guī)劃配置作為“公館“模式的頂級國際公寓，除了其必備的室內豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應配備：藝術家般的西餐廳——廚師廚藝猶如藝術家般商務酒吧——成功的體驗，享受態(tài)度式的酒吧高級商務辦公室（商務中心）——豪華精美，配置高端設備，提供全套商務服務高級會議室觀景空中花園——非?？罩?，非常享受五星級置智能化標準配置種種超一流的設施，確保“公館”級的生活體驗，滿足諸如CEO這樣級別的人士對居住的需求。本項目建議硬件配置如下表：住客會所1包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設施高級中餐廳1經營高檔中餐、海鮮城藝術式西餐廳1經營法式、意式等高檔西式餐廳商務酒吧1提供酒水、音樂、洽談單間等服務多功能商務辦公室2作為會議場地出租，配備智能化辦公設施，提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務商務中心1提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務小型商場1經營住客所需的高檔生活用品其他——典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設施等項目命名好的命名可使一個地產項目畫龍點睛，為了在市場上體現(xiàn)“公館”獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為：富力國際公館候補命名：富力世界公館項目命名突出“公館”這樣的字眼，就表明了項目本身的特質，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受?！皣H”或“世界”這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯(lián)想起項目非同一般的檔次；“富力”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌?！案涣H公館”命名讀起來朗朗上口，意義內涵突出又易記，看到“富力國際公館”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。經營與物業(yè)管理酒店式公寓要通過良好經營才能產生效益，此點類似商業(yè)性物業(yè)，但因為其“酒店式服務”公寓的特點，與酒店的營運特征差別比較大。