大型房建工程全過程成本控制精細化管理講義圖文

目標成本支解的方式z

支解的方式：（１）根據(jù)甲方合同計劃內(nèi)容分解（總目標分解為每個合同目標）?分解依據(jù)：甲方的分判與采購計劃?分解內(nèi)容：總目標分解為每個合同項的目標?分解時間：發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設(shè)計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調(diào)整（范圍分解）?一級計劃：項目發(fā)展計劃－－總綱領(lǐng)?二級計劃：運作實施計劃－－控制設(shè)計管理：出圖計劃、定樣計劃合約管理：考察計劃、招標、簽約計劃項目管理：隊伍、材料進場計劃成本控制：目標、標底、結(jié)算編制計劃?三級計劃：施工進度計劃－－實施（２）根據(jù)項目實體分解（總目標分解為分部分項工程目標）?分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）?分解內(nèi)容：總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構(gòu)件；?分解時間：概算或預算完成后分解，招標簽約后及結(jié)算后對比分析（３）結(jié)合責任成本管理分解（總目標分解為每個部分的成本管理目標）?分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責及考核辦法?分解內(nèi)容：總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標,以及輔助管理的工作要求?分解時間：發(fā)展計劃完成后即可確定責任，具體數(shù)據(jù)在預算調(diào)整后固定按照考核責任分目標成本支解套路目標分解容易產(chǎn)生的問題z容易產(chǎn)生的問題：混淆幾種分解目的，導致幾種分解方式的混淆。混淆合同分類與成本分解分解深度不統(tǒng)一實際比計劃多出很多分判內(nèi)容如何與成本管理軟件結(jié)合使用，解決標準化與項目特性之間的矛盾。第五章節(jié)產(chǎn)品營銷定位下的設(shè)計定位和材料選用(NO.2)?

選材用料程序化

：1、

營銷部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所在地的同檔次樓盤，分析客戶敏感點選材用料檔次。某園項目土建選材用料標準.doc2

、與營銷、設(shè)計一起，制訂項目選材用料標準，案例詳見。建造標準案例.pdf3

、根據(jù)項目選材用料標準，確定項目各分部分項的技術(shù)標準。4

、按各分部分項的技術(shù)標準，組織招標，確定各部品質(zhì)量檔次。第六章項目定位設(shè)計階段成本優(yōu)化及控制(NO.3)?

項目定位論證階段的成本控制?

規(guī)劃設(shè)計階段成本控制的內(nèi)容?

建筑設(shè)計管理中的成本控制因素?

建筑設(shè)計方面的優(yōu)化內(nèi)容（案例）?

結(jié)構(gòu)設(shè)計方面的優(yōu)化的內(nèi)容（案例）?

設(shè)備設(shè)計方面的優(yōu)化的內(nèi)容（簡單案例）?

景觀設(shè)計方面的優(yōu)化內(nèi)容?

深化設(shè)計帶來的好處(門窗案例)?

限額設(shè)計的作用和應(yīng)用?

設(shè)計階段優(yōu)化成本其他途徑項目定位論證階段的成本控制?

項目論證階段：1.為了保證項目的可行性，通過項目的機會及風險分析，可最大限度地控制因投資失誤引發(fā)的成本增加。2.為了滿足公司項目收益最大化，爭取有利的規(guī)劃要點，如適當提高容積率，降低土地成本。?

關(guān)注以下風險:?

A)項目法律風險；?

b)拆遷風險；?

c)高壓線風險；?

d)地下管線風險；?

e)地下埋藏物風險；?

f)工程地質(zhì)條件風險等項目定位優(yōu)化關(guān)注點?

滿足公司項目收益最大化，爭取有利的規(guī)劃要點。?

例如：爭取有利的規(guī)劃要點，如適當提高容積率，降低土地成本。在有利于商業(yè)的地方適當提高商業(yè)面積的比例；規(guī)劃設(shè)計階段成本控制的內(nèi)容?

優(yōu)化思路：?

（1）政策方面：對國家規(guī)范、政策以及當?shù)卣叩陌芽兀瑥囊?guī)劃、配套、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計和相關(guān)政策上，為公司爭取利益，節(jié)約成本。（規(guī)劃指標的爭取、人防、消防、配套）人防車庫.dwg?

（2）技術(shù)方面：從技術(shù)管理層面，把好規(guī)劃、設(shè)計關(guān)，降低項目各項工程的實際工程量，以便從源頭控制成本。?

規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該優(yōu)化或控制成本的內(nèi)容：?

（1）調(diào)整物業(yè)類型?

（2）參與調(diào)整容積率，從而達到調(diào)整土地成本的目的。?

（3）政府協(xié)商，退紅線、平面布局等要求，在政府主管部門的支持下，盡可能提升地塊的使用價值。?

（4）消防、人防及市政配套的有利設(shè)置條件爭取。建筑設(shè)計管理中的成本控制因素?

設(shè)計階段成本控制的關(guān)鍵因素:設(shè)計管理和技術(shù)管理兩大因素?

（一）設(shè)計管理?

1、提高全員成本意識?

（1）部門間密切協(xié)作?

（2）明確結(jié)構(gòu)工程師職責?

2、加強對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào)?

（1）設(shè)計單位的選擇與合同管理?

（2）項目攻關(guān)?

（3）做好與設(shè)計人員的溝通?

（4）落實獎懲措施?

（5）開展設(shè)計公司間的交流與競爭?

設(shè)計成本對于一個項目整體而言，只是其中很小的一部分。相對而言，由于設(shè)計單位技術(shù)水平的高低、出圖質(zhì)量的好壞以及設(shè)計配合的積極程度而給項目整體工程造價帶來的影響則要大的多。因此設(shè)計單位的選擇應(yīng)主要依據(jù)其設(shè)計水平而非收費的高低。?

在設(shè)計單位的選擇過程中，對于項目主要設(shè)計人員的選擇尤為重要。主要設(shè)計人員的水平將直接影響設(shè)計成果的質(zhì)量，因此對設(shè)計單位的選擇首先應(yīng)為對該設(shè)計單位中主要設(shè)計人員的選擇，以確保最終設(shè)計成果的質(zhì)量。?

在設(shè)計合同中，可以增加要求設(shè)計公司提供有關(guān)合理設(shè)計、控制造價、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項目初期的設(shè)計階段開始，就對成本有所控制。?

3、建立管理程序與制度?

（1）完善甲方設(shè)計標準項目設(shè)計管理階段實施方案成果標準.doc?

（2）堅持設(shè)計全過程優(yōu)化?

（3）建立專家會議評審制度?

（4）內(nèi)部審核制度化(二)技術(shù)管理?

1、建筑方案的選擇設(shè)計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。?

2、結(jié)構(gòu)方案的選擇（1）結(jié)構(gòu)型式的確定（2）樁基型式的確定?

(3)、結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標的審核（A）輸入信息的審核核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（B）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項技術(shù)指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。?

(4)、細部做法的控制與審查對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。（A）Ⅲ級鋼的應(yīng)用由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用（B）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。（C）細部大樣做法的規(guī)范對設(shè)計高層項目中構(gòu)件的細部做法，設(shè)計部進行了梳理，有利于施工圖的規(guī)范。建筑設(shè)計方面的優(yōu)化內(nèi)容（案例）?

優(yōu)化的主要內(nèi)容：?

（1）有計劃性地增加不計容積率的建筑面積，從而間接降低地價。比如贈送低于2.2米以下的地下室，送錯層陽臺，送入戶花園，送頂層擬加樓板空間等．這些做法在高地價地塊非常有效．?

（２）適當增加不計地價的建筑面積，提升樓盤品質(zhì)或留做改造之用．?

（３）對節(jié)能設(shè)計進行優(yōu)化，增加需要設(shè)置節(jié)能的部位．結(jié)構(gòu)設(shè)計方面的優(yōu)化的內(nèi)容（案例）?

結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容：（１）基坑、邊坡控制（２）樁基選用的優(yōu)化．（試樁先行，XX項目樁基）XX項目樁基工程總結(jié).doc（２）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制．（３）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化（４）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤）（５）選用新ＩＩＩ鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的案例設(shè)備設(shè)計方面的優(yōu)化的內(nèi)容（簡單案例）?

設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點：（１）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè)（２）地下室層高與設(shè)計管線的關(guān)系（3.6米）（３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號的選用．（４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用無機房或小機房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)能）景觀設(shè)計優(yōu)化內(nèi)容?

優(yōu)化內(nèi)容：?

1、土方造型的合理性?

2、水景的合理布置?

3、大喬木的慎選?

4、雕塑品的限制?

5、硬質(zhì)鋪裝和木制平臺的優(yōu)化景觀工程設(shè)計優(yōu)化案例前提條件?

?建造成本要求環(huán)境目標成本：1390.45（萬元）?營銷要求：主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計圍繞主題進行；注重設(shè)施的可參與性。?項目部要求：材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性?物業(yè)公司要求：安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護成本低目標成本控制計劃成本控制計劃成本估算?

方案核算得出成本差異?

目標成本：1390.45（萬元）?

現(xiàn)成本總價：1505.8091（萬元）?

超過目標成本：115.3591（萬元）設(shè)計成本優(yōu)化過程?

成本控制計劃?

1、植物成本控制根據(jù)設(shè)計公司提供的植物清單植物總造價為：275萬，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線、疊翠公園、向陽廣場）的植物配置標準，參照三期樣板區(qū)植物85元/平米，宅間參照一、二期的60元/平米，這樣可調(diào)減成本約20萬。?

2、燈具成本控制實施方案中燈具布置過密，若按5瓦/平米的標準，可減少1/3，此處可調(diào)減成本約30萬。（該部分總造價為134萬，其中燈具98萬，可減少燈具將其總價控制在70萬以內(nèi)）設(shè)計成本優(yōu)化過程?

3、硬質(zhì)景觀成本控制根據(jù)設(shè)計部意見取消了宅間廣場4處，簡化了一些宅間道路（減少硬地面積約1100平米，調(diào)減20萬），用其他景觀元素替代了構(gòu)筑物3處（調(diào)減約7萬），取消和簡化了部分地面鋪裝圖案（調(diào)減約5萬），更換了部分材質(zhì)（調(diào)減約10萬），合計調(diào)減42萬。?

4、綠化用水成本控制結(jié)合實際情況，取消原設(shè)計中自動噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約15萬。（設(shè)計中自動灌溉噴頭162處，價格約1000元/處）?

5、小品成本控制減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石雕），可調(diào)減成本約5萬元。成本優(yōu)化結(jié)果?

合計調(diào)減成本：112萬調(diào)整后還超過目標成本：3.3591萬深化設(shè)計在控制成本上的好處?

深化設(shè)計:是指一些專業(yè)性強的分部分項工程進行的施工圖級的設(shè)計。（如鋁合金窗、幕墻、干掛花崗巖等）?

深化設(shè)計帶來好處:（1）通過深化設(shè)計，可以避免不合理的浪費（2）可以通過深化，優(yōu)化方案。（3）通過深化，可以搞清楚結(jié)點作法和副材，有利于招標。（4）通過深化，可以劃清與其他工種的界面，避免招標形成真空。（5）有利于質(zhì)量控制。?

案例：1#ALUK門窗大樣（2006.7.18）.dwg限額設(shè)計?

限額設(shè)計的定義:根據(jù)已制定的目標成本控制計劃或根據(jù)以往項目的數(shù)據(jù)積累，對即將進行專項設(shè)計，給設(shè)計單位一個控制造價的經(jīng)濟指標，要求設(shè)計的工程概算不能超過委托的限額。?

限額設(shè)計的管理:?

過程控制：（１）首先根據(jù)項目的營銷定位分析確定設(shè)計的定位。（２）根據(jù)設(shè)計定位，根據(jù)以往工程的經(jīng)驗確定制定設(shè)計的目標值。（３）設(shè)計單位拿出擴初設(shè)計和概算后，甲方對圖紙進行內(nèi)審，并對設(shè)計進行修正。（４）根據(jù)雙方互動認可，最終出施工圖紙。?

有效的適用范圍：比較有效應(yīng)用的設(shè)計為受材料、設(shè)備價格幅度變化大的工程。如室內(nèi)高級裝修、外立面裝修和景觀工程設(shè)計、設(shè)備專業(yè)等。設(shè)計階段優(yōu)化成本其他途徑?

（4）流程上將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫悍桨笇⒔Y(jié)構(gòu)、設(shè)備、部品工作前置與功能平面同步開展，使方案可實施；設(shè)計階段優(yōu)化成本其他途徑?

（5）、提高決策效率；–項目公司、區(qū)域公司、集團三者的關(guān)系；–完美、效率、風險之間找平衡，關(guān)注時間成本和機會成本，80分-100分效應(yīng)；?

（6）、加強合作伙伴管理；–建立長期合作伙伴：施工圖、模型制作；–合同約定清晰：含鋼量、目標成本；（7）.輸入條件多一些約束和意識,少一些隨意?

–市場定位?

–成本目標?

–政府要求?

–上階段成果;（8）.計劃執(zhí)行力,隨時”拉警報”;（9）.標準化與創(chuàng)新,循環(huán)式上升;第七章招投標管理(NO.4)?

工程招標的目的、常用的形式和程序?

工程招標文件編寫介紹?

工程量清單招標介紹、優(yōu)劣點及組織及特點?

工程招標幾大關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制要點?

幾個常見問題的處理（時間問題、圖紙深度與質(zhì)量問題和社會資源的利用和控制問題）工程招標的目的、常用的形式和程序z

工程招標的目的：選擇適合項目建設(shè)的施工單位，并通過招標，降低建設(shè)成本，為項目建設(shè)創(chuàng)造良好的條件。z

招標的常用形式：公開招標、邀請招標和議標；報價方式分：費率招標、工程量清單招標、施工圖預算包干招標。z

招標的程序為：招標準備階段?編制招標/發(fā)包計劃：事先倒排、范圍細分、發(fā)包方式?供應(yīng)商考察與資格預審：檔次，建庫，跟蹤行業(yè)業(yè)動態(tài)?召開標前會議（1）標段與范圍劃分（2）招標方式及合同形式，評定標方法與原則（3）分工與協(xié)調(diào)：技術(shù)、圖紙、現(xiàn)場、清單、標底（4）本項招標中一些特殊的事項，如現(xiàn)場條件等?編寫招標文件?準備圖紙,樣板?編制清單、標底工程招標程序（2）?

發(fā)標階段?信息公布：多渠道，網(wǎng)站等?報名：初步溝通，意向單位?收取保證金,資料押金：招標文件說明?發(fā)放招標資料：收發(fā)登記?現(xiàn)場踏勘：生產(chǎn)及生活場地?答疑與補充招標文件：開會或書面z

投標階段?回標?開標分開或合并公開或內(nèi)部做好開標記錄及時發(fā)現(xiàn)問題工程招標程序（3）z

評定標階段?評標：技術(shù)、商務(wù)、資質(zhì)?澄清：當場，書面，密封?定標：開會和審批，機構(gòu)和權(quán)限?發(fā)中標通知：防范風險?退還保證金,資料押金z

工程招標管理程序化授標與簽約階段?合約細節(jié)談判（1）有針對性（2）有過程記錄?簽定合約（1）蓋章順序（2）注意電子文檔的管理（3）備案合同同時處理?保證手續(xù)：履約、支付工程招標文件編寫介紹?

招標格式模板.doc工程量清單招標特點和作用?

清單招標的特征與作用?以圖紙、清單加技術(shù)要求的方式，明確標的物；?透徹評析報價，實現(xiàn)合理低價中標；?問題事先解決，防范履約風險；費率招標的缺點?總價不確定，對于項目最終成本沒有清晰的標準；?結(jié)算核對工程量時易發(fā)生糾紛，核對時間冗長；?變更簽證的單價未確定，施工方以難度高、時間緊為由要求提高單價；?匆忙開工、審圖不細導致施工過程變更多，增加成本；?對于不合理的技術(shù)指標（如鋼筯含量、砼含量）不能及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；能及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；?對成本人員的個人水平依賴性較大。工程量清單招標編制和組織?

清單的構(gòu)成?國標清單計價規(guī)范；?如何與定額計價銜接與區(qū)別?與境外清單方式的接軌z

國標清單計價規(guī)范z

工程招標清單化規(guī)范正文（五章）附錄（五個）總則術(shù)語工程量清單工程量清單計價工程量清單及計價格式附錄A：建筑工程工程量清單項目及計算規(guī)則附錄B：裝飾裝修工程工程量清單項目及計算規(guī)則附錄C：安裝工程工程量清單項目及計算規(guī)則附錄D：市政工程工程量清單項目及計算規(guī)則附錄E：園林綠化工程工程量清單項目及計算規(guī)則工程量清單招標編制和組織?

國標清單計價規(guī)范－主要內(nèi)容?總則：說明目的、依據(jù)、適用范圍、原則及附錄的使用；?術(shù)語：詳見規(guī)范，關(guān)鍵分清實體項目與措施項目（技術(shù)、生活、安全方面）；?工程量清單：三種清單----分部分項、措施項目、其他項目（1）分部分項工程量清單：四統(tǒng)一，名稱、編碼、單位、規(guī)則（2）措施項目清單：分五類，（3）其他項目清單：招標人部分（預留金、材料購置費）、投標人部分（總承包服務(wù)費、零星工作項目費----人工/材料/機械）?工程量清單計價：包括費用：分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金工程量清單招標介紹、優(yōu)劣點及組織及特點?

工程招標清單化國標清單計價規(guī)范環(huán)節(jié)之三：工程招標清單化規(guī)范正文（五章附錄（五個）總則術(shù)語工程量清單工程量清單計價工程量清單及計價格式附錄A：建筑工程工程量清單項目及計算規(guī)則附錄B：裝飾裝修工程工程量清單項目及計算規(guī)則附錄C：安裝工程工程量清單項目及計算規(guī)則附錄D：市政工程工程量清單項目及計算規(guī)則附錄E：園林綠化工程工程量清單項目及計算規(guī)則工程量清單招標介紹、優(yōu)劣點及組織及特點?

國標清單計價規(guī)范－工程量清單計價格式?投標總價：按工程項目總價表合計金額?工程項目總價表：按單項工程費匯總表的工程名稱和合計金額?單項工程費匯總表：按單位工程費匯總表的工程名稱和合計金額?單位工程費匯總表：按分部分項工程量清單計價表、措施項目清單計價表、其他項目清單計價表金額合計和按規(guī)定計算的規(guī)費、稅金填寫；?分部分項工程量清單計價表：必須按部分項工程量清單?措施項目清單計價表：必須按措施項目清單，可根據(jù)施工組織設(shè)計增加項目；?其他項目清單計價表：必須按其他項目清單，招標人部分必須按照標人提出的數(shù)額?零星工作項目計價表：按零星工作項目表，竣工后按實結(jié)算?分部分項工程量清單綜合單價分析表：招標人根據(jù)需要提出要求則填寫?措施項目費分析表：招標人根據(jù)需要提出要求則填寫?主要材料價格表：應(yīng)包括材料編碼、名稱、規(guī)格型號、計量單位；單價必須與工程量清單計價中采用的相應(yīng)材料的單價一致。工程量清單招標介紹、優(yōu)劣點及組織及特點?

與定額的結(jié)合及區(qū)別?以全國統(tǒng)一定額為基礎(chǔ)，項目劃分、計量單位和計算規(guī)則上盡量銜接；?但項目劃分以工序改為以實物，分離消耗量、分離措施項目；?定額作用是參考性，反映社會平均消耗量水平，清單力爭體現(xiàn)企業(yè)個別成本水平；?

工程招標清單化與國際接軌?FIDIC,采用實物量清單計價模式；?措施費與實體分開工程量清單招標介紹、優(yōu)劣點及組織及特點?

清單編制方法?符合行業(yè)組價習慣：費用構(gòu)成方式?充分考慮評標的需要：分棟、分類逐級匯總；關(guān)鍵指標?為變更、調(diào)價做好準備：主要單價分析表?措施項目的處理清單招標評標要點?標底的編制與使用：按定額，總價下??；各項基價?技術(shù)標與經(jīng)濟標評審：分別?縱橫向雙向控制，保證中標價格的合理性：總價、分項、均衡清單招標的合同管理?總價與單價合同的選用：總價，圖紙加清單包干?清單錯誤及漏項的處理：規(guī)范可調(diào)或一定幅度時調(diào)整；實際事先核對，總價包含?漲價、材料替換、設(shè)計變更等情況下合同價款如何調(diào)整：風險共擔，把握幅度?進度款支付的方式：按月、按形象進度?結(jié)算管理要求：招標中幾個常見問題的處理?

?時間問題?圖紙深度與質(zhì)量問題?社會資源的利用與控制問題?供方管理方面?合同簽訂方面?過程跟進方面?同時計算對比?指標分析第八章合同管理(NO.5)?

合同管理的必要性及常用手段.?

掌握總承包合同中主要內(nèi)容（范圍、時間、價款和違約責任）?

掌握工程建設(shè)索賠和反索賠?

開發(fā)商在簽定合同時產(chǎn)生問題的誤區(qū)及應(yīng)對方法?

掌握處理合同糾紛的主要方法?

開發(fā)合同管理的檔案管理合同管理的必要性?

工程建設(shè)合同需要管理,主要基于如下原因:(1)工程合同條文繁雜,內(nèi)涵意義深刻,專業(yè)術(shù)語較多,法律語言不容易理解。(2)在一個工程中,合同多達幾十份。(3)合同文件和工程活動有具體要求(如工期、質(zhì)量、費用等）的銜接處理。（4）合同中存在問題和風險，包括合同審查時已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的風險和還可能隱藏的尚未發(fā)現(xiàn)的風險。（5）避免被索賠的需要。（6）為順利完成工程建設(shè)的需要。合同管理的常用手段?

合同管理常用方法有：?

合同會簽制度：一項合同的簽定，需要公司各責任部門評審，各自對合同中的條款進行把關(guān)，避免出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。合同會簽附錄一二(1).doc?

合同分析：制定合同的部門，應(yīng)該有專人負責對合同進行分析，主要分析合同訂立所依據(jù)法律、法規(guī)，通過分析，發(fā)包人了解適用于合同的法律的基本情況（范圍、特點等），用于指導整個合同實施和發(fā)索賠工作。對合同中明示的法律應(yīng)重點分析。?

合同交底：合同分析后，應(yīng)由合同管理人員向各管理層作“合同交底”，把合同責任具體落實到各責任人和合同實施的具體工作上，并把合同間的銜接交待清楚。?

合同實施的控制：通過合同實施情況分析，找出偏差，調(diào)整合同實施過程，達到合同總目標。在實施中，采取“技術(shù)措施”、“組織和管理措施”、“經(jīng)濟措施”和“合同措施”予以糾正。掌握總承包合同中主要內(nèi)容?

合同承包范圍：合同發(fā)包范圍、工作內(nèi)容、承包方式和工作界面處理。?

合同履行期限：明確交工時間，同事也對各階段的工作期限作出明確的規(guī)定。?

合同價款：主要描述合同金額，合同款的計價方式、結(jié)算方式以及工程款支付期限等。?

工程質(zhì)量與驗收：明確工程質(zhì)量的要求，對工程質(zhì)量的驗收方法、驗收時間及確認方式，工程質(zhì)量檢驗的重點是竣工驗收，通過竣工驗收后發(fā)包人可以接受工程。?

材料設(shè)備供應(yīng)：主要材料調(diào)差原則、甲供材料和甲定材料價款結(jié)算原則，以及材料的管理。?

合同的變更：由于合同簽訂時存在一些事先沒有預見到情況，一般在合同期限內(nèi)的任何時間，發(fā)包人代表可以會同承包商協(xié)商變更。?

工程保修：簽定保修協(xié)議，明確保修內(nèi)容、范圍、期限和保修金額支付辦法。?

爭議的處理：協(xié)商、仲裁或起訴。?

違約責任的處理：對承包商主要有：質(zhì)量、工期、雙標化、分包、人員到位等；對發(fā)包商：工程款支付、施工條件創(chuàng)造等。掌握工程建設(shè)索賠和反索賠?

索賠是指在合同實施中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)或未能保證承諾的合同條件實現(xiàn)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a償要求。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。?

反索賠是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。?

常見索賠的主要起因：?

（1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯誤的描述）?

（2）工程施工方面（如設(shè)計變更和工程質(zhì)量要求變更引起的）?

（3）關(guān)于價款方面（如拖延支付進度款）?

（4）工期引起的（延誤工期損失等）?

（5）特殊風險和人力不可抗拒（指戰(zhàn)爭、革命、內(nèi)戰(zhàn)等）?

（6）工程暫挺、中止合同。?

常見反索賠的主要理由：?

（1）工程質(zhì)量缺陷?

（2）拖延工期?

（3）保留金的?

（4）發(fā)包方其他損失。開發(fā)商在簽定合同時存在誤區(qū)及應(yīng)對方法?

由于目前政府對工程建設(shè)招標仍未完全放開，因此造成民營企業(yè)在工程建設(shè)招標及合同簽定中，存在一些與目前法律、法規(guī)有沖突的誤區(qū)，如何有效防范法律風險而又確保企業(yè)的成本控制，是每個房產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要課題。?

目前合同簽定中存在主要誤區(qū)有：（1）黑白合同效力問題（總包合同和分包合同）（2）工程結(jié)算送審價問題，開發(fā)商久拖不結(jié)，承包商起訴。（防范措施：（A）合同中有明確的約定（B）資料齊全（C）有簽收單。）（3）交房問題（防范措施：（A）售房合同中明確交接規(guī)定（B）出示政府驗收文件（C）書面通知交房時間。（D）簽署交接單。（E）做好交房時的取證）（4）工程保修期約定：規(guī)范按照竣工驗收，但開發(fā)商的保修期從交付使用開始，存在較大時間差。（合同約定保修期從交付使用起計算）掌握處理合同糾紛的主要方法?

當履行合同雙方對合同產(chǎn)生爭議時，有三種處理方法：協(xié)商、協(xié)調(diào)、仲裁、起訴。?

協(xié)商：最好的方法。?

協(xié)調(diào)：請政府主管部門出面解決，開發(fā)商比較被動。?

仲裁：合同中事先約定，“一事仲裁不能再起訴”、“仲裁終審制度”。?

起訴：合同約定，可對仲裁結(jié)果進行起訴，起訴執(zhí)行較為困難，處理周期長。開發(fā)合同管理的檔案管理?

合同檔案管理的必要性：由于合同相關(guān)資料面廣量大，形式多樣，主要有：（1）合同資料：各種合同文本、招標資料、投標文件、詢標紀要、圖紙等。（2）合同分析資料：如合同總體分析、網(wǎng)絡(luò)圖等。（3）各種施工過程中產(chǎn)生的各類資料。（聯(lián)系單、會議紀要、鑒定報告等）z合同資料管理的內(nèi)容（1）合同資料的收集（2）資料的整理和歸檔XX合同管理.xls（3）資料的使用第九章甲供材料和甲定材料的管理方法和要領(lǐng)(NO.6)?

材料采購幾種方式?

確定甲供和甲定材料的需要考慮因素?

常見的甲供材料和范圍（案例）?

甲供材料管理的要點?

甲供材操作過程?

幾種常見甲供材的管理材料采購幾種方式?

甲方采購材料（甲供）?

乙方采購材料（乙供）?

甲定乙供材料（定品牌、定價格、認質(zhì)認價）確定甲供和甲定材料的需要考慮因素?

是否具備相應(yīng)的資源?

品質(zhì)/質(zhì)量控制的需要?

出于資金運用的考慮：對甲方或乙方?

成本控制要求：事先與事中發(fā)生?

要考慮甲方自身的管理能力與效率?

甲方戰(zhàn)略采購／區(qū)域采購材料?

?考慮因素：產(chǎn)品標準化、同質(zhì)化、效率、成本?

?適用材料設(shè)備：電梯、欄桿、涂料、開關(guān)插座、鋁合金、戶內(nèi)配電箱常見的甲定和甲供材料和范圍（案例）甲定材1.doc常見的甲定和甲供材料和范圍（案例）總包甲供材料.shs甲供材料管理的要點?

數(shù)量確定與損耗的控制?

質(zhì)量控制?

保證供貨的需要?

稅務(wù)處理?

甲供材管理合理化與總包、分包的管理關(guān)系?簽訂合同方式:三方合同?各方的管理責任:進度、質(zhì)量、配合甲供材的管理要點甲方采購操作過程?

計劃:乙方提出,甲方確認?

定貨:甲方統(tǒng)一書面通知?

收貨:甲方單獨或甲乙雙方共同?

保管:盡可能由乙方負責?

領(lǐng)用:?

結(jié)算:工程與材料的對應(yīng);定額取費的處理;采保費的計取?

退貨與內(nèi)部調(diào)配；幾種常見甲供材的管理z電線電纜：量，電纜不退貨；z飾面材料（面磚\屋面瓦）：批量問題z潔具與燈飾：注意配件；z會所/售樓處/樣板房用品：效果把握，與部門協(xié)作問題第十章現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更的管理(NO.7)?

控制現(xiàn)場簽證的思路?

系統(tǒng)分析產(chǎn)生現(xiàn)場簽證的誘因?

規(guī)范簽證的方法?

措施費用簽證的控制?

設(shè)計變更控制措施控制現(xiàn)場簽證的思路?

避免簽證和較少簽證?

規(guī)范簽證系統(tǒng)分析產(chǎn)生現(xiàn)場簽證的誘因?

設(shè)計變更引起的?

合同出現(xiàn)漏項或清單說明不清引起的?

措施費簽證?

技術(shù)措施和施工質(zhì)量標準不清晰造成?

場地移交責任不清引起的(場地硬化)?

規(guī)費簽證(夜間施工噪音污染)?