地產(chǎn)行業(yè)周報：成交季節(jié)性回落深圳擬調(diào)整公積金政策

證券研究報告行業(yè)評級：地產(chǎn)強于大市(維持)平安證券研究所地產(chǎn)團隊、固定收益團隊請務(wù)必閱讀正文后免責條款核心摘要成交環(huán)比降48%。與此同時，長春、成都、衡陽等地寬松政策持續(xù)加碼，深圳亦擬調(diào)整住房公積金貸款政策、規(guī)定父母配偶子女可共同申請。我們認為下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下房地產(chǎn)將繼續(xù)溫和修復(fù)，板塊有望迎來政策寬松與銷售復(fù)蘇推動的基本面兌現(xiàn)行情。開發(fā)板塊建議優(yōu)選銷售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復(fù)蘇的高信用企業(yè)，如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團、濱江集團、天健集團等。多元化方面，隨著房地產(chǎn)溫和復(fù)蘇，物管成長性及獨立性擔憂有望緩解，龍頭物企估值有望修復(fù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。同時建議關(guān)注地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資機會。。7月新房日均成交同比降25.8%，降幅較6月擴大11.2pct。隨著年中沖刺完成，短期成交或維持低位，但政策及市場情緒推動下，樓市有望延續(xù)溫和修復(fù)。2)改善型需求占比環(huán)比上升。2022年5月32城商品住宅成交中，90平以上套數(shù)占比環(huán)比升0.9pct至81.8%。3)庫存環(huán)比微升，短期穩(wěn)中趨降。16城取證庫存10137萬平，環(huán)比升0.8%。后續(xù)隨著銷售去化持續(xù)改善，短期庫存或穩(wěn)中趨降。4)土地成交、溢價率回落，一二線占比降低。上周百城土地供應(yīng)建面4930.2萬平、成交建面2538.7萬平，環(huán)比升31.9%、降25%；成交溢價率2.4%，環(huán)比降3.2pct。其中一、二、三線成交建面分別占比2.7%、32%、65.3%，環(huán)比分別降1.8pct、降11.4pct、升13.2pct。發(fā)近五年79%分位。本周滬深港股通北向資金凈流入前三房企為萬科A、華發(fā)股份、濱江集團；南向資金凈流入前三房企為旭輝控股、越秀地產(chǎn)、中國海外發(fā)展。2。部門網(wǎng)站，平安證券研究所32022年7月4日中山商品住房申報價格調(diào)整間隔至少3個月，調(diào)降幅度不超5%2022年7月7日衡陽購房可得50%契稅補貼，宅地保證金下調(diào)至掛牌價20%2022年7月4日中山商品住房申報價格調(diào)整間隔至少3個月，調(diào)降幅度不超5%2022年7月7日衡陽購房可得50%契稅補貼，宅地保證金下調(diào)至掛牌價20%2022年7月6日濟南享受購房補貼最高100萬山275理中心推出“一人購房全家?guī)汀?022年7月4日西安部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌價格，也可參照成交參考價掛牌2022年7月8日長春首套剛需住房首付比降至20%，公積金最高可貸90萬2022年7月6日成都居民將自有住房用于保障性租賃，可新增一套購房資格2022年7月6日深圳偏松偏緊中性4重慶：第二批集中土拍完成，成交總價137億元出讓地塊大多數(shù)鄰近已有或在建地鐵站點，公共交通較為便捷，且南岸區(qū)彈子石板塊地塊、九.3-，但土拍持續(xù)“讓利”之下并未延續(xù)首輪回暖的勢頭。4)國央企拿地為主，民企拿地積極性略有恢復(fù)。央國企中招商蛇口、中海等均有所斬獲，民企中保億、國瑞分別競得2宗和1宗地塊，且保億2宗宅地合計30.79億元，成為本次土拍拿地金額最高的房企。資料來源：財聯(lián)社，平安證券研究所5 西安：部分中介平臺可參照成交參考價掛牌2)樓市大幅降溫背景下，西安住建局工作人員表示目前部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格、也可參照成交參考價掛牌。這有助于緩解居民購房首付壓力，促進二手住房流通，形成樓市良性循環(huán)，后續(xù)不排除其他城市跟進效仿。Wind始日期，下同6成交：環(huán)比回落，短期或維持低位成交：環(huán)比回落，短期或維持低位市場運行監(jiān)測新房成交3.7萬套，環(huán)比降47.9%；二手房成交成交變化88020城二手房周成交套數(shù)(右)64.9.17.1721.11.1722.1.1722.3.17.17新房月日均成交同比一線同比二線三線10%20%30%40%50%60%70%2022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.7結(jié)構(gòu)：改善型需求占比環(huán)比上升9pct至18.2%，90-140平套數(shù)占比環(huán)比升1.2pct至套數(shù)占比環(huán)比降0.3pct至15.3%，改善型需求(90平以上)占比環(huán)比上升。32城商品住宅成交結(jié)構(gòu)140平以上套數(shù)占比120-140平90-120平90平以下40%0%%2021.32021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.5資料來源：Wind，平安證券研究所7市場運行監(jiān)測庫存：庫存：環(huán)比微升，短期穩(wěn)中趨降16城商品房取證庫存及去化月數(shù)16城庫存去化月數(shù)(右)月08642020.9.1820.11.0620.12.2521.2.1221.4.221.5.2121.7.921.8.2721.10.1521.12.322.1.2122.3.1122.4.2922.6.17Wind8市場運行監(jiān)測 平0002000市場運行監(jiān)測 平0002000市場運行監(jiān)測土地：土地：成交、溢價率回落，一二線占比降低、降25%；成交溢價率2.4%，環(huán)比降3.2pct。其中一、二、三線成交建面分別占比2.7%、32%、65.3%，環(huán)比分別降1.8pct、降11.4pct、升13.2pct。百城土地周均供應(yīng)與成交情況百城中各線城市土地周成交情況一線成交建面 百城土地周均供應(yīng)一線成交建面 10000萬平近1年近4周7000800060006000 4000300002021.62021.92021.122022.32022.6W62021.62021.92021.122022.32022.6W6.20價392平均溢價率(右軸)價392平均溢價率(右軸)平4000000013412502021.82021.112022.22022.5W62021.82021.112022.22022.5W6.200,000090,00009流動流動性環(huán)境：資金價格邊際降幅收窄，央行開展30億小額逆回購操作短期回購利率邊際下降。R001下行22.15BP至1.28%，R007下行14.73BP至1.62%，計凈回籠3850億元；下周公開市場逆回購凈投放(億元，右軸)流動性指標平均基準淡橘色面積圖表示公開市場操作規(guī)模(億元)；藍色線對應(yīng)流動性情緒指數(shù)，50為基準，高于50代表偏緊；黑色點表示央行描述中提到了流動性水平較高；紅色點表示開展了公開市場操作但是凈投放為零，可作為央行對合意流動性的參考基準；綠色點表示央行投放對沖了稅期或地方債供給期。資料來源：Wind，平安證券研究所R007總體小幅下行(%)20192020202120227654321T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212資金價格邊際下降(%)2022/2022/7/12022/7/8漲跌幅(BP)1D1.501.28-22.151M1.681.8315.381D1.421.21-20.78-2.281M1.621.685.44ON1.441.22-22.5SHIBOR 3M2.001.99-0.757DR14D1.761.731.621.711.551.601.671.6214D7DWind10境境內(nèi)房地產(chǎn)債發(fā)行：發(fā)行量環(huán)比上升、凈融資環(huán)比下降本周境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行量環(huán)比上升、同比下降，凈融資額環(huán)比下降、同比下降。其中總發(fā)行量為108.02億元，總償還量為174.20億元，凈債周發(fā)行量資額債總償還量50000050202120222020202120223005000050100150200億元總償還量到期+提前兌付400000Wind110050987654321000063房企境內(nèi)債發(fā)行房企境內(nèi)債發(fā)行利率排序模排序房企境內(nèi)債發(fā)行利率排序境內(nèi)房地產(chǎn)債發(fā)行利率前五(%境內(nèi)房地產(chǎn)債發(fā)行利率前五(%)22佳源0222首城0222棲建0122佳源0222首城0222棲建0122萬科0622首開PPN002Wind12境境內(nèi)房企海外債：無新債發(fā)行周發(fā)行量境內(nèi)房企海外債發(fā)行規(guī)模(周)元00 2022-06-132022-06-202022-06-272022-07-040004000量2021年 2021年 2022年元M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12Wind13資本市場監(jiān)測——重點房企發(fā)行明細、審批及反饋重點房企發(fā)行明重點房企發(fā)行明細發(fā)行額(億元)票面利率(%)0A-23A-010A-01PPN0A-0600A-020A-310-1.73-08Wind14資本市場監(jiān)測——重點房企發(fā)行明細、審批及反饋程-06安瀾城市建設(shè)投資集團有限公司2021年非公開發(fā)行公司債券-080-072年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券-05限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券-042年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第二次)-080-07者公開發(fā)行公司債券-07面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行短期公司債券-07股份有限公司非公開發(fā)行2022年公司債券-07向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券-07限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券-06專業(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券-05者公開發(fā)行公司債券-05集團)有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券-04州市城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券冊-08者公開發(fā)行公司債券-04投資者公開發(fā)行公司債券Wind15板板塊漲跌：單周跌4.36%，估值處于近五年79%分位房地產(chǎn)PE(TTM周漲跌幅PETTM滬深300:PE(TTM)周漲跌幅8%4%132%銀交美輕非石社食商煤房建3009牧事設(shè)軍生服金設(shè)電裝化機運護制金石服飲零產(chǎn)材漁業(yè)備工物飾屬備器飾工輸理造融化務(wù)3009牧事設(shè)軍生服金設(shè)電裝化機運護制金石服飲零產(chǎn)材漁業(yè)備工物飾屬備器飾工輸理造融化務(wù)料售料-2%774%52017/7/102018/7/102019/7/102020/7/6%Wind16綠城中國遠洋集團濱江集團中綠城中國遠洋集團濱江集團中 股旭輝股集團融信中國個股表現(xiàn)本周上市房企50強漲跌幅排名前三為綠城中國、遠洋集團2、0濱江集團，排名后三為中梁控股、旭輝控股集團、融信中國。周漲跌幅排名前三及后三房企事項%5%10%15%20%25%期票據(jù)，募集資金用于項目開發(fā)建設(shè)5.01億元，同比降33.2%公司債，用于償還到期債務(wù)出售上海星軼影院100%股權(quán)，對價不低于30億元金地集團006.1億元，同比下降38.21%售額1128億，同比下降34.3%資料來源：Wind，平安證券研究所；資金凈流入額(測算)=滬深港股通持股數(shù)量變化*區(qū)間成交均價17個股表現(xiàn)滬深港股通北向資金凈流入前十00028167833357993848281678333579938482763176217541563942319萬科A華發(fā)股份濱江集團招商蛇口萬業(yè)企業(yè)廣宇發(fā)展雅戈爾南京高科中國國貿(mào)浦東金橋000滬深港股通南向資金凈流入前十元200001646216462155700058829367513828244926722347越秀地產(chǎn)中國海外綠城中國融創(chuàng)服務(wù)世茂服務(wù)寶龍地產(chǎn)新城發(fā)展保利物業(yè)雅生活服展務(wù)展務(wù)Wind18陸股通持股占流通股前十(截至2022年7月8日)%陸股通持股占流通股前十(截至2022年7月8日)%4%%2%%萬科A保利發(fā)展金科股份華僑城A濱江集團新城控股榮盛發(fā)展廣宇發(fā)展世茂股份華夏幸福個股表現(xiàn)%40%0%港股通持股占流通股前十(截至2022年7月8日) 15.2%14.9%14.7%13.4%13保利物業(yè)北京北辰佳兆業(yè)集正榮地產(chǎn)保利置業(yè)綠城中國中海物業(yè)金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)萬科企業(yè)份團份團風險提示將導致樓市調(diào)整幅度、時間拉長，對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負面影響；2)個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風險：當前行業(yè)下行壓力、房企資金風險仍存，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期，資金壓力較對后續(xù)貨量供應(yīng)產(chǎn)生負面影響，進而影響行業(yè)銷售、投資