房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)-行業(yè)周報(bào)：二手房成交熱度不減新房受數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)影響略有回落

本報(bào)告由中信建投證券股份有限公司在中華人民共和國(guó)(僅為本報(bào)告目的，不包括香港、澳門(mén)、臺(tái)灣)提供，由中信建投(國(guó)際)證券有2021/9/172021/5/172021/6/172021/7/172021/8/172021/10/172021/11/172021/12/172022/12021/9/172021/5/172021/6/172021/7/172021/8/172021/10/172021/11/172021/12/172022/1/172022/2/172022/3/172022/4/17竺勁zhujinbjAC執(zhí)證編號(hào)：S1440519120002SFC中央編號(hào)：BPU491行業(yè)周報(bào)(7.2-7.8)：二手房成交熱度不減，新房受數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)影響略有回落本周重點(diǎn)城市一手房成交同比環(huán)比均下降。本周重點(diǎn)城市一手房成交面積達(dá)到353萬(wàn)平方米，同比下降43.9%，環(huán)比下降49.6%；其中一線城市同比下降26.0%，環(huán)比下降39.9%；二線城市同比下降48.7%，環(huán)比下降60.4%；三線城市同比下降44.4%；環(huán)比8.2%。二手房方面，我們選取的19個(gè)樣本城市本周二手房成交面積達(dá)到144萬(wàn)方，同比下降23.3%，環(huán)比下降0.9%。百城新增供地面積同比環(huán)比均下降。本周百城新增住宅供地面積335萬(wàn)平，同比下降41.3%，環(huán)比下降85.3%。其中一線城市新4萬(wàn)平，均價(jià)472元/平；三線城市新增土地供應(yīng)86萬(wàn)平，均價(jià)2679元/平。行業(yè)要聞：1.成都發(fā)布商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則，招標(biāo)承接監(jiān)管業(yè)務(wù)的銀行；加強(qiáng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革目標(biāo)新增供應(yīng)商品住房100萬(wàn)套；(和訊地產(chǎn))2.深圳擬出公積金新政，申請(qǐng)人的配偶、父母、子女可作為共同申請(qǐng)人；(北京商報(bào))3.東莞限簽商品住房須拿證滿2年方可轉(zhuǎn)讓。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))行業(yè)觀點(diǎn)：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.7%，滬深300下跌0.9%，地產(chǎn)板塊跑輸大盤(pán)。受上周末寶龍、世茂、融信債券展期的影響，本周的地產(chǎn)美元債市場(chǎng)維持跌勢(shì)，下跌擴(kuò)展至部分高信用民企，繼而影響股價(jià)表現(xiàn)。同時(shí)本周地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示各線城市同比及環(huán)比出現(xiàn)下跌，我們認(rèn)為這和高頻數(shù)據(jù)特征有關(guān)(去年7月第一周數(shù)據(jù)是7月高點(diǎn))，尚不足以作為銷(xiāo)售復(fù)蘇力度不足的證據(jù)。我們繼續(xù)看好地產(chǎn)銷(xiāo)售的復(fù)蘇趨勢(shì)及地產(chǎn)板塊的后續(xù)表現(xiàn)，推薦A股：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)等；港股：中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。情出現(xiàn)反復(fù)；物管公司競(jìng)爭(zhēng)烈度升級(jí)，外拓受阻等。市市場(chǎng)表現(xiàn)8%-2%-12%-22% 上證指數(shù)相關(guān)研究報(bào)告 房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明1 華北區(qū)域(北京、濟(jì)南、青島) 3長(zhǎng)三角(上海、南京、杭州、蘇州、寧波、無(wú)錫、揚(yáng)州) 4粵港澳大灣區(qū)(深圳、廣州、佛山) 5中西部(武漢、成都)、海西區(qū)域(福州) 6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明2華北區(qū)域長(zhǎng)三角粵港華北區(qū)域長(zhǎng)三角粵港澳重點(diǎn)城市新房周度成交區(qū)交.103943.322.32成交環(huán)比7%5%3%2%8%9%2%1%0%57%9%6%成交同比9%3%2%6%3%2%%4%5%7%2%1%2021年交.0.8851.19588.554.882022年交.32.3369.9992.872.2953房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明309.89%5.98%360.35%8.70%73市68.23%4.35%7資料來(lái)源：Wind，中信建投萬(wàn)平)庫(kù)存面積/去化周期(萬(wàn)平/周)南一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表6：青島一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)資料來(lái)源：wind，中信建投資料來(lái)源：wind，中信建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明47：上海一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表8：上海一手住宅庫(kù)存面積/去化周期(萬(wàn)平/周)南京一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表10：杭州一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表12：寧波一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)資料來(lái)源：wind，中信建投資料來(lái)源：wind，中信建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明5手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表14：揚(yáng)州一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)粵港澳大灣區(qū)(深圳、廣州、佛山)圖表15：深圳一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表16：深圳一手住宅庫(kù)存面積/去化周期(萬(wàn)平/周)圖表17：廣州一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表18：廣州一手住宅庫(kù)存面積/去化周期(萬(wàn)平/周)注;廣州4.1-4.7數(shù)據(jù)缺失房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明6積(萬(wàn)平)資料來(lái)源：wind，中信建投中西部(武漢、成都)、海西區(qū)域(福州)圖表20：武漢一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表21：成都一手住宅周成交面積(萬(wàn)平)面積(萬(wàn)平)資料來(lái)源：wind，中信建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明7重點(diǎn)城市二手房周度成交積(萬(wàn)平)面積(萬(wàn)平)圖表25：深圳二手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表26：成都二手住宅周成交面積(萬(wàn)平)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明8手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表28：杭州二手住宅周成交面積(萬(wàn)平)資料來(lái)源：wind，中信建投資料來(lái)源：wind，中信建投二手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表30：揚(yáng)州二手住宅周成交面積(萬(wàn)平)資料來(lái)源：wind，中信建投資料來(lái)源：wind，中信建投二手住宅周成交面積(萬(wàn)平)圖表32：廈門(mén)二手住宅周成交面積(萬(wàn)平)資料來(lái)源：wind，中信建投資料來(lái)源：wind，中信建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明9交成交環(huán)比成交同比.718%.296%7%9%98837%17.59%.543%1%457%3%1%資料來(lái)源：Wind，中信建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明重點(diǎn)城市供地情況價(jià)/平)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明2022年土拍兩集中跟蹤2022年7月6日，重慶完成本年度第二次集中土拍。此次土拍供應(yīng)土地12宗，最終1宗觸限成交，11宗底價(jià)成交，成交金額為136.7億元，與本年度第一批土拍相比上升37%。從成交結(jié)構(gòu)看，市場(chǎng)熱度下降，觸限成交率8%，底價(jià)成交率92%。本次供地盈利空間略有提升，地貨比44%，隱含毛利率為25%。從房企性質(zhì)來(lái)看，國(guó)企為拿地主力，民企拿地金額占比回升；從房企規(guī)模來(lái)看，規(guī)模房企(Top50房企)拿地金額占比穩(wěn)定，約為55%。拿地金額居首位的是保億置業(yè)，一共拿下2宗地，拿地建面共55.4萬(wàn)平，成交金額為30.8億元。資料來(lái)源：重慶公共資源交易中心，中信建投資料來(lái)源：重慶公共資源交易中心，中信建投比資料來(lái)源：重慶公共資源交易中心，中信建投資料來(lái)源：重慶公共資源交易中心，中信建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明重點(diǎn)城市推盤(pán)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明周度發(fā)債回顧本周共有11家房地產(chǎn)公司發(fā)行了債務(wù)工具，總額為160.0億元，環(huán)比上升82.9%。從發(fā)行利率來(lái)看，本周房企發(fā)債平均成本為3.88%，環(huán)比上升63bp。證券代碼證券簡(jiǎn)稱發(fā)行公司發(fā)行總額(億債券期限起息日期票面利率(%)債券分類 .022-07-0822-07-08建22-07-0522-07-0510設(shè)22-07-0622-07-06079建022-07-0590.022-07-0822-07-06022-07-0580308.IB集團(tuán)22-07-05份22-07-0494份22-07-047980616.IB22-07-07資料來(lái)源：Wind，中信建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明周度要聞回顧顧1、武漢：將采取“云拍賣(mài)”方式出讓土地，合計(jì)推出9宗商服用地；(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))2、貴陽(yáng)：前5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)11.3%，基礎(chǔ)設(shè)施投資漲0.8%；(和訊房產(chǎn))3、成都：發(fā)布商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則，招標(biāo)承接監(jiān)管業(yè)務(wù)的銀行；加強(qiáng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革目標(biāo)新5、東莞：限購(gòu)區(qū)域大松綁，網(wǎng)簽商品住房須拿證滿2年方可轉(zhuǎn)讓；(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))6、山東東營(yíng)：中心城區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建普通商品房給予成交價(jià)1%補(bǔ)貼；(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))7、中山：商品住房售價(jià)調(diào)整間隔不少于3個(gè)月，調(diào)降幅度不得超過(guò)5%；(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))8、深圳：第二輪土拍掛牌16宗，提高銷(xiāo)售限價(jià)給開(kāi)發(fā)商讓利；(新浪財(cái)經(jīng))9、貴陽(yáng)：政府投資或主導(dǎo)的新建建筑項(xiàng)目按裝配式建筑標(biāo)準(zhǔn)建造；(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))10、寧波海曙：房票可購(gòu)新房、二手房、安置房并給予6%購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)；(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))11、陜西漢中：首次購(gòu)買(mǎi)144㎡以下普通住房，公積金首付比最低兩成；(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))12、深圳：擬出公積金新政，申請(qǐng)人的配偶、父母、子女可作為共同申請(qǐng)人；(北京商報(bào))13、貴州：取消住房公積金兩次貸款須間隔12個(gè)月及以上限制；(觀點(diǎn)網(wǎng))金額約為136.7億元；(觀點(diǎn)網(wǎng))15、福州：五城區(qū)二孩家庭可購(gòu)第三套144平方米以下商品房；(新京報(bào))最高給予100萬(wàn)元補(bǔ)貼；(財(cái)經(jīng)網(wǎng))17、湖北十堰：異地繳存公積金或購(gòu)房，公積金最高貸款額度50萬(wàn)元；(財(cái)經(jīng)網(wǎng))18、長(zhǎng)春：發(fā)布樓市新政十二條，首套住房貸款首付比例恢復(fù)至20%；(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))19、上海鏈家研究院：6月份，上海二手房共成交近1.6萬(wàn)套，相當(dāng)于疫情前的常規(guī)月均成交水平；(第一財(cái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明20、穆迪：預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額降幅有望縮小，違約事件仍將繼續(xù)發(fā)生；(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))21、惠州：仲愷產(chǎn)業(yè)園區(qū)將集中建設(shè)1388套保障房，總投資額7.2億元；(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))22、住建部：將會(huì)同相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步研究完善停車(chē)收費(fèi)政策，強(qiáng)化資金用地政策保障；(中證網(wǎng))23、湖南衡陽(yáng)：商品房項(xiàng)目資本金可以銀行保函替代，適當(dāng)放寬預(yù)售資金解控比例。(澎湃新聞)【萬(wàn)科A】持股27.89%大股東深鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)融通證券出借業(yè)務(wù)實(shí)施完畢，擬繼續(xù)開(kāi)展該業(yè)務(wù)且出借股份不超元；億元，銷(xiāo)售面積267.6萬(wàn)平方米，同比分別減少69.7%和66.1%；【華夏幸?！恳押灱s實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組金額1186億，剩余未償還債務(wù)461億；【首開(kāi)股份】分別向龍湖、萬(wàn)科合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司提供股東借款；【萬(wàn)科A】2022年6月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積309.6萬(wàn)平方米，同比下降21.8%，合同銷(xiāo)售金額471.9億元，同比下降30.2%；近期新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目6個(gè)，分別位于青島、鄭州、深圳、珠海及西安，合計(jì)建面約58.2萬(wàn)平方米，益地價(jià)約50.94億元；，合計(jì)建面約21.6萬(wàn)方，需支付權(quán)益地價(jià)約22.1億元；【濱江集團(tuán)】完成2022年度第二期短期融資券，發(fā)行總額9.7億元，利率3.90%；【華夏幸?！繎?zhàn)略宣貫大會(huì)在河北固安召開(kāi)，華夏幸福將從產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商，即2022-2023年完成債務(wù)重組，2022-2025年完成全面轉(zhuǎn)型。%；實(shí)現(xiàn)簽約金額510.03億元，同比增長(zhǎng)1.42%；【華發(fā)股份】擬向華發(fā)投控集團(tuán)申請(qǐng)融資額度不超過(guò)6億元，費(fèi)率最高不超過(guò)7.2%/年。擬通過(guò)發(fā)起設(shè)立信托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明萬(wàn)股，占公司目前總股本的0.553%；【大悅城】2022年第二季度新增5個(gè)項(xiàng)目，分別位于成都、南京(2宗)、杭州、蘇州及北京，總面積約15.53萬(wàn)平方米，總價(jià)64.12億元；【新大正】發(fā)布半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，2022年上半年預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)約9100.0萬(wàn)元~9500.0萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)22.33%~27.71%；實(shí)際發(fā)行規(guī)模5億元，票面利率為3.70%；【招商蛇口】2022年6月，實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積155.60萬(wàn)平方米，同比減少18.39%，實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額412.75億元，同比減少6.89%；【金科股份】股東黃紅云質(zhì)押金科股份0.4%股份，解除質(zhì)押金科股份0.25%股份；【大悅城】與匯金壹號(hào)引發(fā)股權(quán)退出定價(jià)糾紛，涉及款項(xiàng)21.37億元；【華麗家族】15.105億元出售華泰期貨40%股權(quán)予華泰證券，已完成過(guò)戶登記；【格力地產(chǎn)】預(yù)計(jì)2022年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為8173萬(wàn)元到10273萬(wàn)元，與上年同期相.58%；【榮盛發(fā)展】回復(fù)深交所關(guān)注函，公司不存在向控股股東及其關(guān)聯(lián)方不當(dāng)輸送利益的情形；【招商蛇口】深圳子公司為招商潤(rùn)德提供5.14億元授信擔(dān)保；【我愛(ài)我家】終止此前向控股股東太和先機(jī)定增事項(xiàng)并撤回申請(qǐng)材料；司此前擬向控股股東亞太工礦發(fā)行股票3000萬(wàn)股，募資1.2億元，綜合考慮公司整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，公司決定終止此次非公開(kāi)發(fā)行A股股票暨關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)；【魯商發(fā)展】下屬魯商服務(wù)發(fā)行3334萬(wàn)股股份，并7月8日起在港交所上市；【新華聯(lián)】華融北分與公司、新華聯(lián)控股及各子公司簽署《和解協(xié)議》，確認(rèn)重組債務(wù)金額為3.78億元，還款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明公司估值(元/港元)(億元)(億股)SE0A2021A2022E3E0A2021A2022E3E發(fā)類房企地25624688.HK.9330010127002.SZ241132948.SH展42304766979.SZ口2007.HK512583.SH530103871706.SH7987537.SZ展6-4.HK集團(tuán)358363748241.SH5.2656.SZ71001244.SZ集團(tuán)2961.SZ87459725.SH份1941718.SZ.HK1829304355314.SZ7物企及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng).HK70.3活33.4.5.HK業(yè)4239.9.42869.HK1.6.8服務(wù).0914.SZ余0409.HK股0.07.HK-.HK服務(wù)06.59.HK92764285.SZ0.9.7968.SZ.9321.8.2資料來(lái)源：Wind，中信建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明(元)(億)計(jì)漲周成交量(萬(wàn)022年可供分流PFFO21-06-21.421-06-2158.221-06-21.53321-06-21130.SH21-06-2101.0651.SH21-06-215.6326.SH21-06-2183.2.067.SH21-06-21783.033.36.SH21-06-21529.SH601.48.SH22-04-28房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明周度資金流向風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)控政策升級(jí)；銷(xiāo)售及結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；疫情出現(xiàn)反復(fù)；物管公司競(jìng)爭(zhēng)烈度升級(jí)，外拓受阻等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明理竺勁：房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院金融學(xué)碩士，專注于房地產(chǎn)、物業(yè)管理等行業(yè)研究，10年證券從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。連續(xù)三年(2018-2020)榮獲最佳行業(yè)金牛分析師獎(jiǎng)(房地產(chǎn)行業(yè))，獲得2020年新財(cái)富最佳分析師(房地產(chǎn)行業(yè))入圍獎(jiǎng)，2020年機(jī)構(gòu)投資者·財(cái)新資本市場(chǎng)分析師成就獎(jiǎng)(房地產(chǎn)行業(yè))大陸區(qū)入圍獎(jiǎng)，2020年賣(mài)方分析師水晶球獎(jiǎng)(房地產(chǎn)行業(yè))第5丁希ingxipu@房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)告頁(yè)的重要聲明說(shuō)明報(bào)告中投資建議涉及的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為報(bào)告發(fā)布日后6月內(nèi)公司股價(jià)(或行業(yè)指數(shù))相對(duì)同期相關(guān)證券市香港市場(chǎng)以恒生指數(shù)作為基準(zhǔn)；美國(guó)市場(chǎng)以標(biāo)普指數(shù)為基準(zhǔn)。級(jí)10-10%之間本報(bào)告署名分析師在此聲明：(i)以勤勉的職業(yè)態(tài)度、專業(yè)審慎的研究方法，使用合法合規(guī)的信息，獨(dú)立、客觀地出具本報(bào)告,結(jié)論不受任何第三方的授意或影響。(ii)本人不曾因，不因，也將不會(huì)因本報(bào)告中的具體推薦意見(jiàn)或觀點(diǎn)而直接或間接收到任何形式的補(bǔ)償。體說(shuō)明股份有限公司及/或其附屬機(jī)構(gòu)(以下合稱“中信建投”)制作，由中信建投證券股份有限公司在中華人民共和國(guó)(僅為本報(bào)告目的，不包括香港、澳門(mén)、臺(tái)灣)提供。中信建投證券股份有限公司具有中國(guó)證監(jiān)會(huì)許可的投資咨詢業(yè)務(wù)資格，本報(bào)告署券投資咨詢執(zhí)