2023年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》名師預(yù)測五套卷之（一）附詳解

PAGEPAGE402023年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》名師預(yù)測五套卷之（一）附詳解一、單選題1.從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營屬性看，商業(yè)物業(yè)的主要活動是()。A、以營銷為主的活動B、以商品為主的活動C、以服務(wù)為主的活動D、以促銷為主的活動答案：B解析：從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營屬性看，以商品為主的活動是商業(yè)物業(yè)的主要活動，占據(jù)主導(dǎo)地位，其他活動都應(yīng)服從、服務(wù)與這種活動。2.外包管理的停車場，重點(diǎn)要關(guān)注分包商的()。A、信譽(yù)B、實(shí)力C、合法性D、專業(yè)性答案：C解析：外包管理的停車場，重點(diǎn)要關(guān)注分包商的合法性。分包單位必須具備完備的符合法規(guī)規(guī)定的審批手續(xù)，擁有有效的營業(yè)許可和執(zhí)照，配備符合停車場所必需的工作人員和管理人員，有能力及時處理顧客投訴，解決停車糾紛，化解矛盾，全心全意為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營服務(wù)。3.下列關(guān)于商業(yè)模式的說法錯誤的是()。A、商業(yè)模式是“企業(yè)戰(zhàn)略的戰(zhàn)略”B、從本質(zhì)上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造價值以實(shí)現(xiàn)自身價值的問題C、廣義的商業(yè)模式又稱為盈利模式D、商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價值的核心邏輯答案：C解析：商業(yè)模式有廣義和狹義之分，狹義的商業(yè)模式又稱為盈利模式，廣義的商業(yè)模式是指支持企業(yè)盈利模式的客戶需求、產(chǎn)品價值、運(yùn)營結(jié)構(gòu)、合作伙伴及關(guān)系資產(chǎn)等一系列商業(yè)要素的集成。從本質(zhì)上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造價值以實(shí)現(xiàn)自身價值的問題。商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價值的核心邏輯，是“企業(yè)戰(zhàn)略的戰(zhàn)略”，它事關(guān)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的定位、方向、原則和目標(biāo)，這都決定了必須站在行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來探討物業(yè)管理的商業(yè)模式問題。4.成熟的園區(qū)建設(shè)，往往在()階段就引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A、招標(biāo)階段B、設(shè)計階段C、施工階段D、入駐階段答案：B解析：成熟的園區(qū)建設(shè)，往往在設(shè)計階段就引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以便從后期園區(qū)使用和物業(yè)管理服務(wù)角度對設(shè)計提出建議和意見。5.大型購物中心或超市常采用的租金形式是()。A、凈租B、毛租C、總租D、百分比租金答案：D解析：百分比租金通常也稱為超額租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租賃。承租人除向出租人定期支付固定租金（也稱為基礎(chǔ)租金）外，還要根據(jù)其超出預(yù)定營業(yè)額的部分，按百分比向出租人繳納。大型購物中心或超市常常采用百分比租金。6.下列屬于定性分析方法中SWOT析方法特點(diǎn)的是()。A、建立在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，具有一定的可靠性，簡單易行，但可能具有偶然性B、可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展的觀點(diǎn)來研究市場的各種現(xiàn)象C、一種能夠客觀而準(zhǔn)確地分析和研究個項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況的方法D、把市場整體分解為各個部分、方面、因素，形成分類資料答案：C解析：不同的定性分析方法的特點(diǎn)如下：①SWOT析方法是一種能夠客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況的方法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用這種分析方法，可以就某一個經(jīng)營性物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行評判，為項(xiàng)目的取舍提供比較客觀的依據(jù)。②用系統(tǒng)分析的方法進(jìn)行市場分析，可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展的觀點(diǎn)來研究市場的各種現(xiàn)象，既看到供的方面，又看到求的方面，并預(yù)見到它們的發(fā)展趨勢，從而做出正確的經(jīng)營管理決策。③歸納分析法是根據(jù)調(diào)查對象具有或不具有某種屬性，從而歸納出該類事物的全部對象都具有或不具有這種屬性的歸納方法。這種方法建立在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，具有一定的可靠性，簡單易行，但可能具有偶然性。為了克服這種現(xiàn)象，需要擴(kuò)大考察對象的范圍。④演繹分析法就是把市場整體分解為各個部分、方面、因素，形成分類資料，并通過對這些分類資料的研究分別把握特征和本質(zhì)，然后將這些通過分類研究得到的認(rèn)識聯(lián)結(jié)起來，形成對市場整體認(rèn)識的邏輯方法。⑤案例分析法就是以典型企業(yè)的營銷成果作為例證，從中找出規(guī)律性的東西。7.對于居住物業(yè)，應(yīng)重點(diǎn)了解()。A、目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平等B、其所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系C、物業(yè)所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平等D、未來入住者的意見答案：A解析：居住物業(yè)要重點(diǎn)了解目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)、需要向業(yè)主或租戶提供的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的種類、數(shù)量及標(biāo)準(zhǔn)等。8.物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供多種經(jīng)營管理服務(wù)，滿足其()的需求。A、物業(yè)投資收益B、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略C、多樣化服務(wù)D、延長物業(yè)的自然壽命答案：C解析：物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供多種經(jīng)營管理服務(wù)，滿足客戶的多樣化服務(wù)需求。9.房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有()。A、優(yōu)先購買權(quán)B、阻止權(quán)C、優(yōu)惠購買權(quán)D、拒絕交租金的權(quán)利答案：A解析：承租人的權(quán)利，包括以下幾個方面：①有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利。②有要求保障房屋安全的權(quán)利。對非人為的房屋與設(shè)備損壞，有權(quán)要求出租人維修、護(hù)養(yǎng)。②出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權(quán)。④有對物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利。⑤經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。10.()是業(yè)主獲取的、與承租商經(jīng)營業(yè)績（經(jīng)營額）不相關(guān)的個最低收入。A、物業(yè)管理費(fèi)B、百分比租金C、基礎(chǔ)租金D、代收代繳費(fèi)用答案：C解析：基礎(chǔ)租金又稱保底租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與承租商經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的個最低收入。11.在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和()選擇和確定供應(yīng)商和承包商。A、項(xiàng)目特點(diǎn)B、經(jīng)營模式C、企業(yè)戰(zhàn)略D、經(jīng)營理念答案：B解析：在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營模式選擇和確定供應(yīng)商和承包商。例如：經(jīng)營餐飲業(yè)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要確定安全可靠的食材供應(yīng)商，這是經(jīng)營的最根本保障，安全可靠的食材供應(yīng)不僅僅是商業(yè)經(jīng)營，更應(yīng)該將其上升到商業(yè)道德管理層面去認(rèn)識和理解。12.關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表進(jìn)，下列說法不正確的是()。A、零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑群B、為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)C、零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動的小型店鋪D、綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到定的限制答案：C解析：C項(xiàng)，零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)（以下簡稱商業(yè)物業(yè)）指用于零售商業(yè)的物業(yè)，其范圍相當(dāng)廣泛。從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個城市甚至全國。13.財務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個()內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A、開發(fā)期B、計算期C、性能壽命期D、動態(tài)投資回收期答案：B解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。14.一個園區(qū)從開業(yè)到人住率達(dá)到70%以上，往往需要()。A、1～3年B、3～5年C、5～7年D、7～10年答案：B解析：由于園區(qū)建筑體量大，地處相對偏遠(yuǎn)，雖然有政府招商引資的優(yōu)勢，但一般很難在短時間內(nèi)完成整體園區(qū)招商工作，一個園區(qū)從開業(yè)到人住率達(dá)到70%以上，往往需要3～5年的時間。15.為了防止某承租商隨意改變其所租物業(yè)的使用方式，租約規(guī)定了()的內(nèi)容。A、限制承租商在定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店B、限制經(jīng)營相似的用戶C、關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途D、營業(yè)時間答案：C解析：制定關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途規(guī)定的條款主要目的，是為了防止某一個承租商隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個購物中心或商場的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。16.我國零售業(yè)態(tài)分類體現(xiàn)了()的特點(diǎn)。A、商業(yè)物業(yè)及其商品結(jié)構(gòu)B、國家分類標(biāo)準(zhǔn)C、零售業(yè)態(tài)D、商業(yè)物業(yè)管理具有基本共性答案：A解析：我國零售業(yè)態(tài)分類體現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)及其商品結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，即同時考慮其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)布局、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所等因素進(jìn)行分類。其中，規(guī)模一項(xiàng)主要用經(jīng)營面積來衡量。經(jīng)營面積是指零售店鋪內(nèi)收銀線以內(nèi)的自營面積。17.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費(fèi)者。A、企業(yè)B、供應(yīng)商C、客戶D、公眾答案：C解析：客戶是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費(fèi)者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)研究自己的客戶群體的特點(diǎn)，以客戶為導(dǎo)向，圍繞客戶需求提服務(wù)產(chǎn)品，開展經(jīng)營管理活動。18.在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用()種及以上估價方法。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上（含兩種）估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法。19.我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款的計息方式是()。A、單利B、復(fù)利C、名義利率D、實(shí)際利率答案：B解析：我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計息的。由于復(fù)利計息比較符合資金在社會再生產(chǎn)過程中運(yùn)動的實(shí)際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計息。20.下列對滾動預(yù)算與概率預(yù)算的表述中，錯誤的是()。A、滾動預(yù)算具有促進(jìn)企業(yè)管理服務(wù)活動協(xié)調(diào)進(jìn)行的作用B、逐季滾動編制的預(yù)算比逐月滾動的工作量大，但是預(yù)算精度較高C、滾動預(yù)算能根據(jù)當(dāng)前預(yù)算執(zhí)行過程中的種種情況及時加以修訂D、概率預(yù)算可以對成本預(yù)算編制中涉及的諸多變量做出近似的估計，使預(yù)算更為符合實(shí)際答案：B解析：B項(xiàng)，逐季滾動編制的預(yù)算比逐月滾動的工作量小，但預(yù)算精度較差。21.物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的業(yè)務(wù)是()。A、便民服務(wù)B、特約服務(wù)C、居間服務(wù)D、臨時照管兒童服務(wù)答案：C解析：住宅小區(qū)一般經(jīng)營性服務(wù)包括：便民服務(wù)、特約服務(wù)和居間服務(wù)。其中，居間服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身開展的與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，目前開設(shè)的這類經(jīng)營業(yè)務(wù)一般有：投資、保險等業(yè)務(wù)撮合，裝修裝飾、綠化美化等業(yè)務(wù)撮合，買賣與租賃中介等業(yè)務(wù)。22.小區(qū)停車場、會所等設(shè)施屬()。A、發(fā)展商所有B、政府所有C、業(yè)主共有D、物業(yè)企業(yè)所有答案：A解析：通常，住宅小區(qū)里可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的物業(yè)資源的權(quán)屬可劃分為以下幾種類型：①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車場、會所等設(shè)施。如果發(fā)展商沒有將這些設(shè)施在合同中約定為他人所有，則這些設(shè)施的所有權(quán)屬于開發(fā)商。此時，發(fā)展商可以將自有停車場的部分使用權(quán)和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的虧損。②屬政府所有：如人防工程等，這部分空間的使用權(quán)和收益權(quán)的歸屬存在著理論和實(shí)踐上的很多爭議。③屬業(yè)主共有：一般來說，除去上進(jìn)①、②之外的可經(jīng)營物業(yè)部分均屬業(yè)主所共有。如利用小區(qū)道路、綠地改建的露天停車位，物業(yè)管理用房等。23.下列關(guān)于香港地區(qū)的資產(chǎn)管理的說法錯誤的是()。A、香港的資產(chǎn)管理與內(nèi)地的資產(chǎn)管理不同，與英美西方國家的資產(chǎn)管理也不同B、香港的資產(chǎn)管理是與咨詢、金融等緊密結(jié)合的一類業(yè)務(wù)C、香港的資產(chǎn)管理是物業(yè)管理、租務(wù)管理、設(shè)施管理等的結(jié)合D、香港對公營房屋實(shí)行物業(yè)管理私營化答案：A解析：香港的資產(chǎn)管理是與英美西方國家的資產(chǎn)管理相接軌的，與內(nèi)地的資產(chǎn)管理不同。其資產(chǎn)管理是與咨詢、金融等緊密結(jié)合的一類業(yè)務(wù)，是物業(yè)管理、租務(wù)管理、設(shè)施管理等的結(jié)合。針對公營房屋物業(yè)，香港實(shí)行的是物業(yè)管理私營化，如將房屋的物業(yè)管理與租務(wù)管理相分離，物業(yè)管理服務(wù)、居民聯(lián)系、維修和保養(yǎng)等業(yè)務(wù)委托給私人物業(yè)服務(wù)公司（或員工自組公司）承辦，而租務(wù)管理工作則交由設(shè)于中樞地點(diǎn)的分區(qū)租約事務(wù)管理處處理。24.房屋租賃合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門()。A、注冊B、審核C、登記備案D、批準(zhǔn)答案：C解析：物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。物業(yè)租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理物業(yè)租賃備案。25.在收益性物業(yè)估價的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。A、通常意義的成本B、費(fèi)用C、價格D、營業(yè)費(fèi)答案：C解析：成本法可以說是以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。26.下列對公寓、別墅的班車服務(wù)說法錯誤的是()。A、班車路線設(shè)計應(yīng)考慮便捷性、安全性和時效性B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與大型汽車租賃公司聯(lián)營的方式經(jīng)營班車服務(wù)C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過租用車輛自營的方式經(jīng)營班車服務(wù)D、班車可以接載非社區(qū)客戶答案：D解析：班車服務(wù)應(yīng)符合驗(yàn)證原則，司機(jī)要準(zhǔn)確核對乘車證，杜絕非社區(qū)客戶上車，以免意外發(fā)生是承擔(dān)不必要的責(zé)任。27.物業(yè)管理實(shí)行注冊制的國家或地區(qū)是()。A、中國大陸B(tài)、香港C、臺灣D、美國答案：D解析：美國物業(yè)管理實(shí)行注冊制，任何注冊物業(yè)管理師都必須達(dá)到美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會物業(yè)管理學(xué)會（IREM）制定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，在拿到注冊物業(yè)管理師(CPM)證書后，物業(yè)管理師方可組建一個團(tuán)隊(duì)。28.下列關(guān)于酒店公寓散客租賃管理服務(wù)說法錯誤的是()。A、散客客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對象B、散客與酒店公寓接觸交往可分為預(yù)售期、銷售期和售后期三個階段C、對有預(yù)定和無預(yù)定的客戶，酒店公寓提供相同的服務(wù)程序D、散客退房一般是到前臺自行結(jié)賬答案：A解析：散客客戶作為酒店式公寓客源的一個重要補(bǔ)充，對增加酒店公寓營業(yè)收入起著非常重要的作用，長住客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對象。29.()是最為廣泛也最有利于物業(yè)經(jīng)營管理使用的資源。A、業(yè)主需求資源B、業(yè)主財產(chǎn)資源C、業(yè)主知識資源D、業(yè)主社會關(guān)系資源答案：A解析：業(yè)主有日常生活的需求、健康的需求、娛樂與教育的需求等，這些需求構(gòu)成了社會消費(fèi)的基礎(chǔ)。業(yè)主需求資源是最為廣泛也最有利于物業(yè)經(jīng)營管理使用的資源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從業(yè)主資源經(jīng)營中獲取最大收益的部分。30.我國個人儲蓄存款和國庫券利息是以()計算的。A、名義利率B、實(shí)際利率C、單利D、復(fù)利答案：C解析：利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種。單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。31.下列關(guān)于經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略說法不正確的是()。A、如果以物業(yè)市場占有率為階段性發(fā)展目標(biāo)，就可能要降低企業(yè)預(yù)期經(jīng)營利潤的指標(biāo)B、如果以物業(yè)管理服務(wù)為主體，所有經(jīng)營管理內(nèi)容、質(zhì)量將以客戶的滿意度為中心，需要相應(yīng)降低成本支出C、如果以追求利潤為經(jīng)營目標(biāo)，則可能盡量選擇產(chǎn)生利潤的項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營，而全面滿足客戶需求將退居次要地位D、設(shè)計具體經(jīng)營管理項(xiàng)目和內(nèi)容，應(yīng)該盡量結(jié)合諸多因素和條件予以全面、系統(tǒng)、綜合考慮答案：B解析：不同的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所形成的寫字樓經(jīng)營模式、項(xiàng)目類型與內(nèi)容、預(yù)期效益等有很大差別：①如果以物業(yè)市場占有率為階段性發(fā)展目標(biāo)，就可能要降低企業(yè)預(yù)期經(jīng)營利潤的指標(biāo)，②如果以物業(yè)管理服務(wù)為主體，經(jīng)營就只能居于輔助地位，所有經(jīng)營管理內(nèi)容、質(zhì)量將以客戶的滿意度為中心，需要相應(yīng)擴(kuò)大成本支出，②如果以追求利潤為經(jīng)營目標(biāo)，則可能盡量選擇產(chǎn)生利潤的項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營，而全面滿足客戶需求將退居次要地位。當(dāng)然，在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略框架下，設(shè)計具體經(jīng)營管理項(xiàng)目和內(nèi)容，應(yīng)該盡量結(jié)合諸多因素和條件予以全面、系統(tǒng)、綜合考慮。32.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的()的回收。A、總開發(fā)成本B、提取折舊C、收益率或利息率D、開發(fā)商利潤答案：A解析：投資獲得的總收入，包括投資回收和投資回報兩部分。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，主要體現(xiàn)為利潤，投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，也就是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收。33.()是預(yù)測估價對象未來各期的凈現(xiàn)金流量，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價時點(diǎn)后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A、直接資本化法B、收益還原法C、假設(shè)開發(fā)法D、報酬資本化法答案：D解析：報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮資金時間價值的前提下，認(rèn)為物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。具體做法是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩ㄕ郜F(xiàn)率）將其折算到估價時點(diǎn)后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。34.20世紀(jì)60年代，()首次提出生態(tài)建筑的理念。A、保羅·索勒瑞B(yǎng)、伊安·麥克合格C、聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會D、英國答案：A解析：20世紀(jì)60年代，美國建筑師保羅·索勒瑞首次提出了生態(tài)建筑這一新理念。1969年，美國建筑師伊安·麥克哈格出版了《設(shè)計結(jié)合自然》一書，這標(biāo)志著生態(tài)建筑學(xué)的正式誕生。35.在物業(yè)管理的市場調(diào)查中，()是企業(yè)有效開展經(jīng)營活動的基本前提。A、市場需求調(diào)查B、市場環(huán)境調(diào)查C、消費(fèi)者行為調(diào)查D、市場供給與警長調(diào)查答案：B解析：市場環(huán)境是指經(jīng)營活動所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境中企業(yè)不可控制的因素，包括宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。市場環(huán)境的變化對企業(yè)的經(jīng)營活動既可以帶來機(jī)會，又可以帶來挑戰(zhàn)。所以對企業(yè)市場環(huán)境的調(diào)查研究，是企業(yè)有效開展經(jīng)營活動的基本前提。36.下列關(guān)于學(xué)校物業(yè)對假期活動管理的說法，錯誤的是()。A、要事先做好預(yù)案，合理安排服務(wù)人員B、加強(qiáng)與活動主辦方的溝通和協(xié)調(diào)C、實(shí)行前置設(shè)防D、全權(quán)交給活動主辦方答案：D解析：學(xué)校利用假期可以組織各種活動，社會上的各類機(jī)構(gòu)也會利用學(xué)校假期，借用學(xué)校場地組織活動。假期活動最應(yīng)關(guān)注的是安全問題包括：①防火，②防盜，③防踩踏事故；④防止迷路。對此物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)要事先做好預(yù)案，合理安排服務(wù)人員，加強(qiáng)與活動主辦方的溝通和協(xié)調(diào)，實(shí)行前置設(shè)防，防止各類安全事故的發(fā)生。作為經(jīng)營內(nèi)容之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以集中采購假期活動所需的物品出售。這既方便了用戶，又增加了企業(yè)的利潤。37.()是企業(yè)同時以幾個細(xì)分市場為目標(biāo)，分別設(shè)計產(chǎn)品及營銷方案的市場營銷策略。A、無差異營銷B、精細(xì)化營銷C、差異性營銷D、集中性營銷答案：C解析：差異性營銷是指企業(yè)同時以幾個細(xì)分市場為目標(biāo)，分別設(shè)計產(chǎn)品及營銷方案，以滿足不同細(xì)分市場的需求，無差異營銷是指企業(yè)不考慮細(xì)分市場的差異性，對整個市場只提供種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對的是客戶的共同需求而不是不同需求，集中性營銷是指企業(yè)將整體市場細(xì)分后，只選擇其一個或少數(shù)幾個細(xì)分市場作為目標(biāo)市場，制訂一套營銷方案，集中企業(yè)資源在目標(biāo)市場上開展高度專業(yè)化經(jīng)營。38.下列關(guān)于住宅小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)說法錯誤的是()。A、社區(qū)文化建設(shè)依靠社區(qū)力量，利用社區(qū)資源B、開展社區(qū)文化建設(shè)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重要組成部分C、社區(qū)文化建設(shè)能提高社區(qū)管理水平D、帶來了社區(qū)文化建設(shè)資金籌集問題答案：D解析：社區(qū)文化建設(shè)是指依靠社區(qū)力量，利用社區(qū)資源，促進(jìn)社區(qū)文化健康發(fā)展，不斷提高社區(qū)成員生活水平和生活質(zhì)量，提高社區(qū)管理水平的過程。隨著和諧社會進(jìn)程的不斷推進(jìn)，營造和諧社區(qū)、開展社區(qū)文化建設(shè)也逐步成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的一個重要組成部分。通過社區(qū)文化建設(shè)的展開，同時開展文化項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)務(wù)，既解決了社區(qū)文化建設(shè)資金籌集問題，同時也拓寬企業(yè)多種經(jīng)營范圍。39.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施經(jīng)營項(xiàng)目的管理運(yùn)營工作中要以()為中心及時調(diào)整、修正經(jīng)營管理存在的不足，提高管理水平。A、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略B、經(jīng)營管理方法C、客戶服務(wù)需求D、經(jīng)營管理計劃答案：C解析：準(zhǔn)備工作基本完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開始實(shí)施經(jīng)營項(xiàng)目的管理運(yùn)營工作。在工作過程中，要以客戶服務(wù)需求為中心，按照企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略的指引，機(jī)動靈活地運(yùn)用各種經(jīng)營管理方法和措施，及時調(diào)整、修正經(jīng)營管理存在的不足，提高管理水平，保證并延續(xù)較高的服務(wù)質(zhì)量。40.運(yùn)用收益估估價，需要預(yù)測估價對象的()。A、收益B、未來收益C、預(yù)期收益D、經(jīng)營任務(wù)答案：B解析：收益法的計算方式是將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，這被稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價值的方法不同，或者說資本化類型不同，收益法可以分為直接資本化法和報酬資本化法。41.不考慮以往的預(yù)算項(xiàng)目和預(yù)算數(shù)額，主要以預(yù)算期（比如下一年度）的需要、企業(yè)預(yù)測目標(biāo)為依據(jù)設(shè)定預(yù)算項(xiàng)目構(gòu)成和預(yù)算水平是()。A、固定預(yù)算法B、彈性預(yù)算法C、零基預(yù)算法D、概率預(yù)算法答案：C解析：零基預(yù)算法在編制預(yù)算時，不考慮以往的預(yù)算項(xiàng)目和預(yù)算數(shù)額，主要以預(yù)算期（比如下一年度）的需要、企業(yè)預(yù)測目標(biāo)為依據(jù)設(shè)定預(yù)算項(xiàng)目構(gòu)成和預(yù)算水平。零基預(yù)算法的編制工作量較大，但優(yōu)點(diǎn)是不受過去因素的影響。在企業(yè)開拓新項(xiàng)目或組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化時，可能就需要采用零基預(yù)算法編制新的預(yù)算。42.隨著商業(yè)模式的變化()成為各類商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)相追逐的熱點(diǎn)。A、業(yè)主B、社區(qū)C、資源D、利潤答案：B解析：隨著商業(yè)模式的變化，社區(qū)成立各類商業(yè)機(jī)構(gòu)競相追逐的熱點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，拓展社區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。43.下列不屬于物業(yè)組合投資管理的利潤獲取途徑的是()。A、整合不同類型的經(jīng)營項(xiàng)目，拾遺補(bǔ)缺，進(jìn)行全面綜合經(jīng)營管理B、以經(jīng)營期間的現(xiàn)金流的現(xiàn)值最大化作為目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)營C、分別對不同的單個項(xiàng)目進(jìn)行管理D、選擇確定經(jīng)營管理合適的項(xiàng)目答案：C解析：物業(yè)組合投資管理的利潤通過三種途徑獲得：①選擇確定經(jīng)營管理合適的項(xiàng)目，②整合不同類型的經(jīng)營項(xiàng)目，拾遺補(bǔ)缺，進(jìn)行全面綜合經(jīng)營管理，③以經(jīng)營期間的現(xiàn)金流的現(xiàn)值最大化作為目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)營。44.采用市場法進(jìn)行物業(yè)估價，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般至少為_____個，最多為_____個。()A、2；8B、3；10C、4；12D、5；15答案：B解析：選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般應(yīng)保持在3個以上（含3個）、10個以下（含10個）可比實(shí)例即可。45.()經(jīng)營模式比較能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量。A、自主經(jīng)營型B、聯(lián)合經(jīng)營型C、委托經(jīng)營型D、資源經(jīng)營型答案：A解析：自主經(jīng)營型的優(yōu)點(diǎn)：①所提供的經(jīng)營內(nèi)容具有一定的針對性，比較能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量，②不用受制于專業(yè)公司，也能節(jié)約必須用于支付專業(yè)公司的酬金或利潤。46.房屋承租人將承租的房屋再出租的行為稱為()A、房屋轉(zhuǎn)租B、房屋出租C、房屋承租D、房屋批租答案：A解析：租賃房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。47.基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的()。A、最低投資回報率B、最低投資利潤率C、平均投資報酬率D、最低投資平均利潤率答案：A解析：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。48.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)與其他業(yè)態(tài)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的主要區(qū)別()。A、附隨性B、守法性C、潛隱性D、保障性答案：D解析：商業(yè)物業(yè)管理是商業(yè)經(jīng)營活動的重要保障。商業(yè)物業(yè)管理的主要活動有時與商業(yè)經(jīng)營活動在時間上同步，有時超前、有時滯后。工程系統(tǒng)的任何故障、秩序維護(hù)工作的任何疏忽都將給商業(yè)經(jīng)營活動的備方帶來直接的經(jīng)濟(jì)損失，無論是廠商、店家的經(jīng)濟(jì)損失，還是個體消費(fèi)者的索賠都將對正常的管理工作帶來負(fù)面影響。這也是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)與其他業(yè)態(tài)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的主要區(qū)別。49.關(guān)于銀行總部物業(yè)經(jīng)營管理特點(diǎn)的說法不正確的是()。A、銀行總部內(nèi)既有相對封閉的辦公區(qū)域，又有對外開放的營業(yè)場所B、既要滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來訪及辦理業(yè)務(wù)的服務(wù)需求C、保證物業(yè)的秩序安全，銀行的信息安全是銀行自己的責(zé)任與物業(yè)無關(guān)D、銀行總部突發(fā)事件轉(zhuǎn)多，需要物業(yè)既要有周密完備的應(yīng)急預(yù)案，又要有經(jīng)驗(yàn)豐富的應(yīng)變能力答案：C解析：銀行總部物業(yè)經(jīng)營管理特點(diǎn)包括以下幾個方面：①銀行總部內(nèi)既有相對封閉的辦公區(qū)域，又有對外開放的營業(yè)場所，既要保證銀行內(nèi)部人員辦公環(huán)境的私密安全，又要確保銀行重要客戶的出入便捷，需要物業(yè)合理的分區(qū)管理。②既要滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來訪及辦理業(yè)務(wù)的服務(wù)需求，需要物業(yè)在管理中體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)中不失管理。③既要保證物業(yè)的秩序安全，又要維護(hù)銀行的信息安全，需要物業(yè)人防與技防的完美結(jié)合。④銀行總部由于自身性質(zhì)的特點(diǎn)，突發(fā)事件較多，需要物業(yè)既要有周密完備的應(yīng)急預(yù)案，又要有經(jīng)驗(yàn)豐富的應(yīng)變能力。50.若承租人拖欠租金，出租人有權(quán)收取()。A、利息B、保證金C、滯納金D、押金答案：C解析：按照合同規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金是出租人的一項(xiàng)基本權(quán)利。對租金拖欠者，要收取滯納金。51.風(fēng)險管理的首要任務(wù)是()。A、風(fēng)險回避B、風(fēng)險承擔(dān)C、風(fēng)險轉(zhuǎn)移D、風(fēng)險識別答案：D解析：風(fēng)險的重要特征是它的不確定性和潛在性，不易被人們感受到或了解到。因此，風(fēng)險管理首要的就是要識別風(fēng)險，也就是要根據(jù)某種科學(xué)方法去認(rèn)識和區(qū)別風(fēng)險。52.資產(chǎn)負(fù)債率是國際公認(rèn)的衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營風(fēng)險的重要指標(biāo)，國際上一般公認(rèn)的比較好的資產(chǎn)負(fù)債率是()。A、30%B、40%C、50%D、60%答案：D解析：資產(chǎn)負(fù)債率是國際公認(rèn)的衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營風(fēng)險的重要指標(biāo)，比較保守的經(jīng)驗(yàn)判斷一般為不高于50%，國際上一般公認(rèn)60%比較好。因?yàn)檫^高的負(fù)債率表明企業(yè)財務(wù)風(fēng)險太大，過低的負(fù)債率表明企業(yè)對財務(wù)杠桿利用不夠。53.下列不屬于寫字樓租金折扣方式的是()。A、變相折扣B、續(xù)租價格折扣C、租金的直接折扣D、租金的間接折扣答案：D解析：在入住率比較低時，寫字樓的租金一般會往下調(diào)，為了不降低寫字樓的對外招商形象，尤其是更改報價還會帶來一段時間的滯后，此時，出租人往往傾向采用付款折扣等形式來促進(jìn)潛在承租人最終成交。寫字樓租金折扣方式有：①變相折扣，②續(xù)租價格折扣，②租金的直接折扣。54.以下綜合評價企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的指標(biāo)是()。A、凈資產(chǎn)收益率B、總資產(chǎn)報酬率C、財務(wù)內(nèi)部收益率D、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率答案：D解析：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時期主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比值。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是綜合評價企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出周而復(fù)始的流轉(zhuǎn)速度，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率。ABC三項(xiàng)均屬于財務(wù)效益狀況的指標(biāo)。55.住宅小區(qū)最基本的功能是()。A、居住功能B、生活服務(wù)功能C、經(jīng)濟(jì)功能D、社會功能答案：A解析：居住功能是住宅區(qū)的基本功能，也是最原始的功能，其他功能均可以看作是居住功能的延伸。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展經(jīng)營活動時，必須以滿足住宅小區(qū)的基本功能——居住功能為基礎(chǔ)。56.某宗物業(yè)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5%。賣方實(shí)際得到的價格和買方實(shí)際付出的價格分別為()元/m2。A、2800；2200B、2325；2675C、2325；2625D、2675；2325答案：C解析：交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。由題意，賣方實(shí)際得到的價格=正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=2500-2500*7%=2325（元/m2），買方實(shí)際付出的價格=正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=2500+2500*5%=2625（元/m2）。57.醫(yī)院物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容不包括()。A、醫(yī)療設(shè)備設(shè)施管理B、親屬探望病人的時間管理C、醫(yī)院清潔衛(wèi)生及綠化管理D、安全服務(wù)答案：B解析：醫(yī)院物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容主要包括以下幾個方面：①醫(yī)療設(shè)備設(shè)施管理，②醫(yī)院清潔衛(wèi)生及綠化管理，③醫(yī)療輔助服務(wù)；④安全服務(wù)，⑤病區(qū)被褥用品洗滌及供應(yīng)管理服務(wù)，⑥開設(shè)和提供其他服務(wù)項(xiàng)目。58.某企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入780000元，流動資產(chǎn)期初余額為520100元，期末余額為529150元，則該企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為()。A、1.673B、1.681C、1.487D、1.642答案：C解析：平均流動資產(chǎn)總額是指企業(yè)流動資產(chǎn)總額的年初數(shù)與年末數(shù)的算術(shù)平均值。本題中，平均流動資產(chǎn)總額=(520100+529150)/2=524625（元），則該企業(yè)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額*100%=780000/524625=1.487。59.西方認(rèn)為投資物業(yè)最重要的是()。A、區(qū)位B、價格C、供求因素D、品質(zhì)答案：A解析：由于物業(yè)不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。西方認(rèn)為的投資物業(yè)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。60.收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除()外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。A、稅金B(yǎng)、抵押貸款還本付息C、保險D、管理費(fèi)用答案：B解析：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等），保險費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營費(fèi)用的范疇。多選題1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)研的內(nèi)容包括()等。A、市場競爭情況B、行業(yè)發(fā)展情況C、產(chǎn)品需求數(shù)量D、其他寫字樓經(jīng)營情況E、供應(yīng)鏈情況答案：ACDE解析：在確定寫字樓經(jīng)營管理方案之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對市場進(jìn)行充分的調(diào)研，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)研的內(nèi)容包括市場競爭情況、客戶需求情況、產(chǎn)品需求數(shù)量、其他寫字樓經(jīng)營情況、供應(yīng)鏈情況、經(jīng)營環(huán)境。2.隨著和諧社會進(jìn)程的不斷推進(jìn)，營造和諧社區(qū)、開展社區(qū)文化建設(shè)也逐步成為企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的一個重要組成部分。社區(qū)文化建設(shè)的功能包括()。A、協(xié)調(diào)功能B、娛樂功能C、管理功能D、教育功能E、自我實(shí)現(xiàn)功能答案：BDE解析：社區(qū)文化的功能是指社區(qū)文化對人們的社會生活和群眾的心理行為的影響作用。社區(qū)文化建設(shè)的功能包括：①娛樂功能社區(qū)文化主要是滿足社區(qū)居民的精神生活需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過社區(qū)文化建設(shè)，起到調(diào)養(yǎng)身心和鍛煉身體的作用，幫助人們從焦慮、壓抑、不安的心理狀態(tài)中解脫出來，精力充沛地投入工作和學(xué)習(xí)。②教育功能。社區(qū)文化是以社會為課堂，通過群眾最易于接受的形式使其受到潛移默化的教育。③信息溝通功能。開展社區(qū)文化建設(shè)能夠在客戶Z間、客戶與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間架起溝通的橋梁。④自我實(shí)現(xiàn)功能。自我實(shí)現(xiàn)是人類超越于生理需求和物質(zhì)利益要求之上的高層次需求。社區(qū)文化是與居民生活緊密相連的市民文化，社區(qū)文藝體育活動可開闊人的襟懷，拓展人的專長技能，社區(qū)教育活動可為人的奮斗提供精神燃料，幫助人們走向成功。⑤商業(yè)效益功能。良好的社區(qū)文化建設(shè)能夠提升社區(qū)的品牌及知名度。⑥社會效益功能，通過社區(qū)文化建設(shè)，提高了業(yè)主建設(shè)社區(qū)的熱心、積極性。3.下列屬于寫字樓按企業(yè)資源經(jīng)營分類的有()。A、物業(yè)資源經(jīng)營B、業(yè)主及客戶資源經(jīng)營C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源經(jīng)營D、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目資源經(jīng)營E、物業(yè)管理文化資源經(jīng)營答案：ABCE解析：寫字樓按企業(yè)資源經(jīng)營分類可分為：①物業(yè)資源經(jīng)營；②業(yè)主及客戶資源經(jīng)營；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源經(jīng)營；④物業(yè)管理文化資源經(jīng)營；⑤物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本經(jīng)營。4.關(guān)于邊際成本，下列表述正確的有()。A、邊際成本大于邊際收入時的服務(wù)量，為企業(yè)可能獲得其最大利潤的服務(wù)量B、可用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算C、當(dāng)增加個單位服務(wù)量所增加的收入高于邊際成本時，是不合算的D、服務(wù)量增至邊際成本等于邊際收入時，為企業(yè)獲得其最大利潤的服務(wù)量E、邊際成本小于邊際收入時的服務(wù)量，為企業(yè)可能獲得其最大利潤的服務(wù)量答案：BD解析：邊際成本是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個單位服務(wù)量所引起成本總額的變動數(shù)，用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。當(dāng)增加一個單位服務(wù)量所增加的收入高于邊際成本時，是合算的，反之，是不合算的。AE兩項(xiàng)，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，服務(wù)量增至邊際成本等于邊際收入時，為企業(yè)獲得其最大利潤的服務(wù)量。C項(xiàng)，當(dāng)增加個單位服務(wù)量所增加的收入高于邊際成本時，是合算的。5.從功能與特點(diǎn)來看，可以把會所的項(xiàng)目分為()。A、康體項(xiàng)目B、消閑項(xiàng)目C、便民項(xiàng)目D、娛樂項(xiàng)目E、延伸項(xiàng)目答案：ABD解析：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們物質(zhì)文化水平的提高，會所的項(xiàng)目不斷得到優(yōu)化、創(chuàng)新、應(yīng)用和推廣，涉及的領(lǐng)域也會越來越廣泛。從功能與特點(diǎn)來看，可以把會所的項(xiàng)目分為三類，即康體項(xiàng)目、消閑項(xiàng)目、娛樂項(xiàng)目。6.物業(yè)經(jīng)營管理市場交易的特點(diǎn)包括()。A、交易并不是物業(yè)本身產(chǎn)權(quán)的交易，而是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的交易B、物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的內(nèi)容一般自物業(yè)服務(wù)委托合同界定C、既受物業(yè)所處地理位置的影響，也受物業(yè)本身品質(zhì)和檔次的影響D、物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品在交易過程中要受到客戶和第一線服務(wù)人員的相互影響E、物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品是依托物業(yè)而產(chǎn)生答案：ABDE解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場交易的特點(diǎn)包括：①物業(yè)經(jīng)營管理市場的交易并不是物業(yè)本身產(chǎn)權(quán)的交易，而是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的交易。②物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的內(nèi)容一般自物業(yè)服務(wù)委托合同界定。③物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品是依托物業(yè)而產(chǎn)生，具有一般服務(wù)產(chǎn)品的服務(wù)無形性、可變性、易逝性、不可分離性的特點(diǎn)，在交易過程中要受到客戶和第一線服務(wù)人員的相互影響。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須有效地影響客戶，方能創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)價值。7.在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于()。A、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況B、物業(yè)本身的狀況C、物業(yè)所處的位置D、業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)E、其可接受的最低租金水平答案：BC解析：寫字樓租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。而寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置及出租單元面積大小也有一定差異，尤其對高層建筑而言。8.下列對象中，在估價時適合采用成本法的有()。A、住宅B、學(xué)校C、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房D、醫(yī)院E、鋼鐵廠答案：BDE解析：只要是新近開發(fā)建設(shè)，可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油口、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。9.物業(yè)服務(wù)合同是()。A、單務(wù)合同B、有償合同C、諾成合同D、勞務(wù)合同E、雙務(wù)合同答案：BCDE解析：物業(yè)服務(wù)合同具有如下委托合同的法律特征：①物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，②物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?，是有償合同，③物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同又是雙務(wù)合同；④物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。10.下列各項(xiàng)都會引起建筑物價值的損失，其中屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。A、沒有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時B、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等C、一個高級住宅區(qū)附近興建了一座工廠，導(dǎo)致該居住區(qū)的物業(yè)價值下降D、住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)狻㈦娫捑€路、有線電視等E、市場供給過量答案：CE解析：經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。C屬于環(huán)境污染因素。11.住宅小區(qū)一般經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的主要內(nèi)容包括()。A、前臺服務(wù)B、臨時照管兒童服務(wù)C、便民服務(wù)D、特約服務(wù)E、居間服務(wù)答案：CDE解析：住宅小區(qū)一般經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的主要內(nèi)容包括：①便民服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善客戶的工作、生活條件，為滿足部分業(yè)主、單位需要而開展的各項(xiàng)服務(wù)工作，②特約服務(wù)，是為了滿足個別物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的需求受其委托提供的服務(wù)，實(shí)際上是一種個性化和多樣性的服務(wù)，③居間服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身開展的與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)。A、B兩項(xiàng)屬于公寓、別墅物業(yè)的特約服務(wù)項(xiàng)目。12.下列不屬于物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的調(diào)查表有()A、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)資源統(tǒng)計表B、物業(yè)出租情況統(tǒng)計表C、物業(yè)提供的業(yè)務(wù)統(tǒng)計表D、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品需求調(diào)查表E、物業(yè)滿意度調(diào)查表答案：CE解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的調(diào)查表一般有以下五種：①當(dāng)?shù)匚飿I(yè)資源統(tǒng)計表，②物業(yè)出租情況統(tǒng)計表，②物業(yè)出售情況統(tǒng)計表；④物業(yè)個案調(diào)查表，⑤物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品需求調(diào)查表。13.物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)租賃與銷售服務(wù)的方式包括()。