內(nèi)蒙古包頭房地產(chǎn)市場調(diào)研及項目地塊分析簡報

內(nèi)蒙古包頭房地產(chǎn)市場調(diào)研及項目地塊分析簡報第1頁/共93頁目錄包頭城市總體規(guī)劃-----------------------------03包頭房地產(chǎn)市場總體特征--------------------30包頭市區(qū)住宅市場調(diào)研-----------------------54包頭房地產(chǎn)市場綜合考評--------------------74項目地塊分析以及預(yù)測-----------------------87【】第2頁/共93頁第一部分

城市總體規(guī)劃

第3頁/共93頁城市概述包頭位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部偏西，東與呼和浩特市相鄰，西與巴彥淖爾盟市連接，北與蒙古國接壤，南瀕黃河與鄂爾多斯市隔河相望。是國務(wù)院首批確定的十三個較大城市之一，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。包頭市是內(nèi)蒙古經(jīng)濟實力最強的地區(qū)，城鎮(zhèn)居民收入水平較高，且該地的地理位置優(yōu)越，處于呼包鄂東中心，往來交通便利。包頭市主要支柱產(chǎn)業(yè)為稀土、鋼鐵、鋁業(yè)、化工、建材、電力、重型汽車、工程機械、食品飲品為主。包頭土地總面積27768平方公里，其中，山地占14.49％，丘陵草原占75.51％，平原占10％。已開發(fā)和利用的土地中，市區(qū)面積為140.5平方公里；耕地面積占土地面積比重14.3％；森林面積14920平方公里，草原面積208650平方公里。包頭由于具備北部丘陵草原、中部山岳、南部平川三大地貌和不同的土質(zhì)條件，加之氣溫降雨量也各不相同，因而適于多種動植物生長和繁衍。第4頁/共93頁城市概述歷史沿革包頭地名的由來，一說是蒙語"包克圖"的音譯，意思是"有鹿的地方"；另一說，過去曾是西部地區(qū)最大的皮毛集散地，有水旱碼頭之稱，也被稱作"泊頭"，隨著時間的推移，逐漸演變?yōu)?包頭"。包頭的歷史可以追溯到6000年前的新石器時代，是歐亞大陸草原文明和黃河流域農(nóng)業(yè)文明的交匯地段，歷史文化遺存十分豐富，有趙長城、秦長城、麻池古城遺址，南北朝時期還有兩位皇帝定都于此。行政區(qū)劃包頭市轄10個旗、縣、區(qū)，其中：3個市區(qū)（昆都侖區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)）2個礦區(qū)（白云鄂博礦區(qū)、石拐區(qū)），4個農(nóng)牧業(yè)旗縣區(qū)（土默特右旗、達爾罕茂明安聯(lián)合旗、固陽縣、九原區(qū)），1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)?？偯娣e27768平方公里。人口245.76萬，居住著蒙、漢、回、滿、達翰爾、鄂倫春等31個民族。包頭是國務(wù)院首批確定的十三個較大城市之一，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。第5頁/共93頁重點行政區(qū)域介紹1、昆區(qū)，2、青山區(qū)，3、東河區(qū)，4、九原區(qū)，5、高新區(qū)，6、新開發(fā)的濱河新區(qū)第6頁/共93頁1、昆區(qū)昆都侖區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都侖河畔，昆都侖區(qū)因河得名，昆區(qū)是包頭市黨政機關(guān)所在地，是包頭市的中心城區(qū)和自治區(qū)最大的企業(yè)包鋼（集團）公司所在區(qū)，位于呼包銀經(jīng)濟帶和呼包鄂金三角腹地，是包頭市政治、經(jīng)濟、文化中心和對外開放的窗口。區(qū)內(nèi)設(shè)有１３個街道辦事處，１０６個居委會。城區(qū)面積１０３平方公里，人口５７.２０萬由蒙古、漢、回、滿、達斡爾等２８個民族構(gòu)成。昆區(qū)地理位置優(yōu)越，民航、鐵路及高速公路四通八達，交通、通訊十分便捷，是連接華北、西北的重要樞紐。城市建設(shè)日新月異，綠化覆蓋率達35.97%，人均公共綠地面積8.92平方米，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到了27平方米，城市基礎(chǔ)設(shè)施承載能力和服務(wù)功能完備。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通環(huán)境。在包頭市政府的統(tǒng)一規(guī)劃下，昆區(qū)仍是包頭的重點發(fā)展區(qū)域。就房地產(chǎn)市場而言，昆區(qū)由于區(qū)域土地面積的限制，不可能再有大規(guī)模的開發(fā)，已逐步向高檔次的樓盤邁進。那么，在今后的房地產(chǎn)市場上，昆區(qū)仍然會是包頭房地產(chǎn)的老大，代表著包頭房地產(chǎn)市場的高檔次、高價位。第7頁/共93頁2、青山區(qū)青山區(qū)位于包頭市中部，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市昆都侖區(qū)毗連，東與包頭市東河區(qū)相鄰。山區(qū)現(xiàn)有面積67平方公里，人口41.43萬，由25個民族構(gòu)成。區(qū)內(nèi)設(shè)有8個街道辦事處，77個居民委員會，是一個工業(yè)發(fā)達、科學技術(shù)先進、文化教育興旺、服務(wù)設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型市區(qū)。青山區(qū)是市四區(qū)之一，地理位置優(yōu)越，交通、通訊便利，工業(yè)區(qū)布局寬大規(guī)整、生產(chǎn)區(qū)與居住區(qū)相對隔離，體現(xiàn)了城區(qū)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)超前的水平，完全可以滿足青山區(qū)經(jīng)濟飛速發(fā)展的要求。是一個工業(yè)發(fā)達、科學技術(shù)先進、文化教育興旺、服務(wù)設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型城區(qū)，被譽為“草原鋼城的明珠”。第8頁/共93頁2、青山區(qū)青山區(qū)是典型的工業(yè)區(qū)、文化區(qū)、移民區(qū)和園林綠化區(qū)。已形成了以機械制造業(yè)、重型汽車業(yè)、冶金業(yè)、核工業(yè)、新型建材業(yè)、乳制品加工業(yè)、供電發(fā)電業(yè)、紡織及服裝加工業(yè)為主的較為完善的工業(yè)體系，是我國裝備制造業(yè)、核化工和電力工業(yè)基地。青山區(qū)是以機械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)駐有中央、內(nèi)蒙古、包頭大中型企業(yè)214家，包括內(nèi)蒙古第一機械制造廠、內(nèi)蒙古第二機械制造總廠、北方重型汽車有限公司、核工業(yè)部二Ｏ二廠（光華化學工業(yè)公司）、蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠）、包頭供電局、“九九”集團、蘇蒙特亞麻紡織有限公司、內(nèi)蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業(yè)。青山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展達到全國發(fā)達城市水平，各項指標均屬自治區(qū)101個旗縣前列。2006年，GDP實現(xiàn)180億元，同比增長19%；財政收入實現(xiàn)17.63億元，同比增長13.37%；人均可支配收入實現(xiàn)16600元，同比增長16%。青山區(qū)由于地域?qū)拸V，東側(cè)有極大的發(fā)展空間，再加上包頭市的城市新中心的整體規(guī)劃，是較適宜投資的城區(qū)。從而也就形成了以青東路為軸線的房地產(chǎn)開發(fā)帶。第9頁/共93頁3、東河區(qū)東河區(qū)是包頭市的老城區(qū)，有200多年的歷史，位于大青山南麓、黃河北岸、土默川西部。城區(qū)面積85平方公里。東河區(qū)地理位置優(yōu)越，水陸交通便利，素以“水旱碼頭”、“塞外通衢”著稱，昔日曾是我國西部地區(qū)最大的皮毛、糧食、藥材集散地。東河區(qū)轄有12個街道辦事處，94個居民委員會，人口45.9萬，有蒙、漢、回、滿、朝鮮等２６個民族。東河區(qū)是回族居民的聚居區(qū)，現(xiàn)有回族1.7萬人，東河區(qū)有伊斯蘭教、基督教、漢佛教、喇嘛教、天主教等５個宗教界別。但由于地區(qū)地理條件的的局限性，發(fā)展稍落后于其他區(qū)塊。2006年開始，東河區(qū)在市總體規(guī)劃的大力支持下，開始對舊城大力改造，從而出現(xiàn)了以北梁為中心的龍藏新城項目以及以東河槽為軸線的保利百合花園、寧鹿水岸、碧水佳苑、鼎太風華、東豪國際、時代天驕等一系列房地產(chǎn)項目的規(guī)模開發(fā)，使東河區(qū)成為2006年-2007年房地產(chǎn)銷售量最大的城區(qū)。第10頁/共93頁3、東河區(qū)

東河區(qū)交通發(fā)達，具有公路、鐵路、航空、水運等多種運輸功能，是內(nèi)地連接西北地區(qū)的重要交通樞紐。包頭民航機場位于東河區(qū)，東河區(qū)是包頭市地方工業(yè)的集中地，70％以上的市屬企業(yè)駐在東河區(qū)。其中有包頭鋁廠、包頭糖廠、鹿王羊絨集團等。東河區(qū)商業(yè)貿(mào)易比較發(fā)達，全市60％以上的物資倉庫設(shè)在東河區(qū)，自治區(qū)及其他盟、市、旗、縣駐東河區(qū)的轉(zhuǎn)運站、采購供應(yīng)站及辦事機構(gòu)等就有50多個，包頭市與內(nèi)蒙古西部地區(qū)的商品物資交流相當一部分在東河區(qū)進行。東河區(qū)還被確定為包頭市個體、私營經(jīng)濟示范區(qū)，優(yōu)良的投資環(huán)境，寬松的優(yōu)惠政策，吸引著方方面面的經(jīng)營者。東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。由本區(qū)出發(fā)南行，過黃河大橋，可達鄂爾多斯高原；北行，順盤山公路，可至陰山深處，那里有塞外名寺五當召。區(qū)境內(nèi)還有阿善溝門新石器遺址，福征寺，清翠欲滴、群龍戲水的轉(zhuǎn)龍藏，聞名遐邇的清真寺和被人們譽為“塞外西湖”的南海旅游開發(fā)區(qū)。第11頁/共93頁4、高新區(qū)包頭稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成立于1990年，1992年11月經(jīng)國務(wù)院批準成為自治區(qū)唯一的國家級高新區(qū)，也是全國53個國家級高新區(qū)中唯一冠有稀土專業(yè)名稱的高新區(qū)。稀土高新區(qū)位于包頭市區(qū)南側(cè)，屬全市規(guī)劃中心，管轄面積49平方公里，其中新建區(qū)規(guī)劃面積為15.53平方公里。建有稀土企業(yè)孵化器、軟件園和留學人員創(chuàng)業(yè)園等各類專業(yè)孵化器，包頭"高校園區(qū)"和"科技園區(qū)"也一并納入稀土高新區(qū)，進一步完善了"一區(qū)多園"的發(fā)展模式。稀土高新區(qū)的交通條件十分便利，距火車站6公里，距民航機場16公里，區(qū)內(nèi)擁有多條城市規(guī)劃主干道，輔以縱橫交錯的區(qū)間路，形成了四通八達的快捷交通網(wǎng)絡(luò)。高新區(qū)經(jīng)過近十年的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，全部實現(xiàn)了供電、供熱、供汽、給水、排污、道路、通訊、煤氣等“八通一平”。高新區(qū)內(nèi)道路縱橫有序，綠化率達35.6%。第12頁/共93頁4、高新區(qū)近年來，稀土高新區(qū)經(jīng)濟建設(shè)得到了突飛猛進的發(fā)展，主要經(jīng)濟指標一直保持30％以上的增長速度。在全國53個高新區(qū)中位次大幅前移，進入中游行列。在自治區(qū)47個重點工業(yè)開發(fā)區(qū)中位居第一。按照建設(shè)中國“稀土谷”的發(fā)展目標，稀土高新區(qū)的基本戰(zhàn)略定位為：一是大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，把稀土高新區(qū)建成以稀土為特色的各類高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。二是加快稀土高新區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”步伐，提高經(jīng)濟發(fā)展品質(zhì)和水準，成為包頭市經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。三是創(chuàng)新發(fā)展模式，構(gòu)建和形成符合市場經(jīng)濟的運行機制，成為改革開放和制度創(chuàng)新的示范區(qū)。第13頁/共93頁5、九原區(qū)包頭九原區(qū)環(huán)繞包頭市區(qū)，北靠大青山，南臨黃河，東與土默特右旗相鄰，西與烏拉特前旗接壤。九原區(qū)是東西城區(qū)的結(jié)合部，全區(qū)轄1個鄉(xiāng)、6個鎮(zhèn)，10個居委會，115個村民委員會，總面積1700平方公里，總?cè)丝?8.19萬人。區(qū)政府所在地為沙河鎮(zhèn)。九原區(qū)具有得天獨厚的自然資源和較雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)。已探明的礦產(chǎn)有煤、黃金、粘土、鐵、大理石、石灰石、石英石、長石、石墨、礦泉水等，儲量豐富。九原區(qū)是全國重點產(chǎn)煤區(qū)縣之一，煤可采儲量４８００萬噸，發(fā)熱量４０００－７５００大卡；黃金遠景儲量５０噸，平均品位５－６克/噸；鐵礦石儲量約１０００萬噸；石墨可采儲量為１４８.６萬噸。第14頁/共93頁5、九原區(qū)九原區(qū)是包頭市重要的蔬菜副食品生產(chǎn)基地，以蔬菜為主的副食品生產(chǎn)發(fā)展迅速。近年來，九原區(qū)全力推進工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，經(jīng)濟和社會各項事業(yè)取得快速發(fā)展。綜合經(jīng)濟實力已躋身內(nèi)蒙古自治區(qū)101個旗縣區(qū)的前20位。九原區(qū)也是包頭市的重點規(guī)劃區(qū)域，今后的大規(guī)模建設(shè)將會連接東西城區(qū)，可以說是包頭未來都市新中心。從而吸引了一大批大型開發(fā)企業(yè)前來投資建設(shè)。如山東冠魯集團建設(shè)的國際會展中心項目、廣東恒大集團的150萬平米的恒大華府高檔社區(qū)項目、龍宇國際新城項目以及百萬平米的井坪新村改造項目等。未來，九原區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)面積將會超過其他區(qū)塊。第15頁/共93頁包頭市地理環(huán)境包頭位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西部，地處渤海經(jīng)濟區(qū)與黃河上游資源富集區(qū)交匯處，北部與蒙古國接壤，南臨黃河，東西接沃野千里的土默川平原和河套平原，陰山山脈橫貫中部。包頭的地理座標是東經(jīng)１０９度５０分至１１１度２５分、北緯４１度２０分至４２度４０分，面積為２７６９１平方公里。包頭境內(nèi)有陰山山脈的大青山、烏拉山（以昆都侖河為界），山峰平均海拔２０００米，最高峰海拔２３２４米。包頭市由中部山岳地帶、山北高原草地和山南平原三部分組成，呈中間高，南北低，西高東低的地勢。黃河流經(jīng)包頭市境內(nèi)２１４公里，公路、鐵路兩橋并行飛架黃河南北。

包頭屬半干旱中溫帶大陸性季風氣候。這里景色宜人，氣溫適度。據(jù)《包頭市2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2002年包頭市年均氣溫８.５℃，年最低氣溫－２７.６℃，年最高氣溫３５.５℃，年降水總量２６２.９毫米，年最大風速１１.０米／秒，平均風速１.８米／秒，年日照時數(shù)２８０６小時，年平均相對濕度５２％，全年沙塵天氣１２次。夏秋之時，是包頭絕佳季節(jié)，清風送爽，花香色艷，瓜果豐盛，蔬菜充足，是理想的避暑勝地。冬春二季，冰封雪飄，銀裝素裹，別具北國特色。第16頁/共93頁包頭市自然資源包頭的礦產(chǎn)資源具有種類多、儲量大、品位高、分布集中、易于開采的特點，尤以金屬礦產(chǎn)得天獨厚，其中稀土礦不僅是包頭的優(yōu)勢礦種，也是國家礦產(chǎn)資源的瑰寶。已發(fā)現(xiàn)礦物７４種，礦產(chǎn)類型１４個。主要金屬礦有：鐵、稀土、鈮、鈦、錳、金、銅等３０個礦種，６個礦產(chǎn)類型。非金屬礦有：石灰石、白云巖、脈石英、螢石、蛭石、石棉、云母、石墨、石膏、大理石、花崗石、方解石、珍珠巖、磷灰石、鉀長石、珠寶石、紫水晶、芙蓉石、銅蘭、膨潤土、高嶺土、增白粘土、磚瓦粘土等４０個礦種。能源礦有：煤、油頁巖等。第17頁/共93頁包頭市自然資源充足的水資源是包頭經(jīng)濟賴以發(fā)展的重要條件。黃河流經(jīng)包頭境內(nèi)214公里，是包頭地區(qū)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活的主要水源。此外，艾不蓋河、哈德門溝、昆都侖河、五當溝、水澗溝、美岱溝等河流，水流量可觀，也是可以利用的重要水資源。包頭可利用地表水總量為0.9億立方米（不包括黃河過境水）。地下水補給量為8.6億立方米。從50年代起，包頭就開始了大規(guī)模的水資源開發(fā)，先后修建了黃河水源地多處，進行了大規(guī)模的水資源開發(fā)。包頭地區(qū)的生活、工業(yè)及農(nóng)業(yè)用水設(shè)施已經(jīng)能夠滿足本地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。第18頁/共93頁包頭市經(jīng)濟實力初步測算，包頭市GDP總量800億元，按可比價格計算，2008年比上年增長24%，為近9年來增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加值32億元，增長3%；二產(chǎn)業(yè)增加值444億元，增長29%；三產(chǎn)業(yè)增加值324億元，增長20%。按常住人口計算，人均GDP為32000元。在經(jīng)濟快速增長的同時，經(jīng)濟運行的質(zhì)量明顯提高，包頭市實現(xiàn)財政總收入102.2億元，增長39.4%，創(chuàng)歷史新高。結(jié)論：包頭人均GDP指數(shù)已經(jīng)逼近4000美元大關(guān)。第19頁/共93頁2008年包頭經(jīng)濟發(fā)展情況全市生產(chǎn)總值（億元）2008年度增長率（%）生產(chǎn)總值1275.0620.0第一產(chǎn)業(yè)43.014.2第二產(chǎn)業(yè)657.4720.2第三產(chǎn)業(yè)574.5820.9（一）全市生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達，說明包頭市整體經(jīng)濟水平還是相對比較高的，人民生活消費能力相對較強。第20頁/共93頁2008年包頭經(jīng)濟發(fā)展情況各區(qū)縣旗2008年度各區(qū)生產(chǎn)總值（億元）增長率（%）稀土高新區(qū)80.9922.4昆區(qū)442.4225.1東河區(qū)166.3020.1青山區(qū)233.9323.1九原區(qū)131.2618.0石拐區(qū)12.6219.5土右旗67.3215.3固陽縣37.815.3達茂旗65.7915.4(二)各區(qū)生產(chǎn)總值從各區(qū)縣旗2008年生產(chǎn)總值額來看，昆區(qū)最高，幾乎是位居第二的青山區(qū)的2倍。第21頁/共93頁包頭市2005-2009年經(jīng)濟概況說明：2009年1-5月份地方生產(chǎn)總值可實現(xiàn)750億元左右，同比增長18%左右；財政收入實現(xiàn)87.1億元，同比增長17.%。包頭市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平相對較高，2008年達20861元，2009年近23000元。第22頁/共93頁包頭市域城鎮(zhèn)化水平與人口規(guī)模2008年末包頭市戶籍總?cè)丝?50萬人，目前主要城區(qū)人口185萬人。截止2008年底包頭市常住人口統(tǒng)計（單位：萬人）包頭市區(qū)人口數(shù)其中城市人口全市249.63185.98稀土高新區(qū)10.078.53昆區(qū)57.8857.88東河區(qū)46.0245.79青山區(qū)41.8241.82九原區(qū)28.529.58石拐區(qū)4.233.48白云區(qū)2.432.43土右區(qū)31.069.02固陽縣17.444.54達茂旗10.162.91第23頁/共93頁包頭市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局工業(yè)結(jié)構(gòu)包頭市以加快工業(yè)改組改造和結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級作為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的主攻方向，并運用高新技術(shù)和先進適用技術(shù)改造傳統(tǒng)工業(yè)，加快以電子信息為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大力發(fā)展稀土、綠色產(chǎn)業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑了新型的工業(yè)結(jié)構(gòu)體系。自主增長機制的初步形成，經(jīng)濟效益明顯改善，經(jīng)濟呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好態(tài)勢。農(nóng)牧業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，增量提質(zhì)見到實效。2007年預(yù)計第三產(chǎn)業(yè)增加值完成580億元左右，是2002年的4.4倍，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比2002年提高6個百分點，達到45%左右。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展，以小肥羊、小尾羊為代表的草原火鍋已成為知名品牌，走向全國、走向世界；特色餐飲街實現(xiàn)了規(guī)模和質(zhì)量的全面提升。生態(tài)建設(shè)步伐加快，五年完成林業(yè)生態(tài)建設(shè)任務(wù)224.3萬畝，獲得中華環(huán)境獎和國家森林城市稱號。中國稀土之都第24頁/共93頁包頭市城市規(guī)劃1.市域城鎮(zhèn)體系進一步強化市四區(qū)作為主城的核心地位，重點發(fā)展旗、縣政府所在地城鎮(zhèn)和若干建制鎮(zhèn)。城市化水平由現(xiàn)狀的59.5%發(fā)展到2010年67%。在市域內(nèi)逐步形成以主城鎮(zhèn)為一級城鎮(zhèn)，以薩拉齊鎮(zhèn)、金山鎮(zhèn)、百靈廟鎮(zhèn)、白云礦區(qū)、石拐礦區(qū)為二級城鎮(zhèn)，以110國道沿線為發(fā)展主軸，以呼白、包白、薩托為發(fā)展次軸，職能分工明確的市域城鎮(zhèn)體系。2.城市發(fā)展目標到規(guī)劃期末，城市綜合實力達到全國較大城市平均水平，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，城市經(jīng)濟繁榮、社會文明、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)功能完善，各項基礎(chǔ)設(shè)施配套，生態(tài)環(huán)境顯著改善的現(xiàn)代化城市。第25頁/共93頁包頭市城市規(guī)劃項目位置第26頁/共93頁包頭市城市規(guī)劃3.城市性質(zhì)和規(guī)模 規(guī)劃將城市性質(zhì)調(diào)整為“包頭市是以冶金、稀土、機械為主的綜合性工業(yè)城市，是內(nèi)蒙古中西部的經(jīng)濟中心”。確定2010年城市人口規(guī)模124萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模131平方千米，人均城市建設(shè)用地105平方米。4.總體布局規(guī)劃確定包頭市城市建設(shè)用地拓展方向為新市區(qū)向南拓展，東河和九原區(qū)向西北拓展，逐步形成一市二城的布局結(jié)構(gòu)。其基本形態(tài)是青山區(qū)和昆區(qū)為一個城區(qū)組團，東河區(qū)和九原區(qū)為一個城區(qū)組團，兩組團相對獨立的帶狀組團城市。工業(yè)區(qū)分散在城區(qū)邊緣，生活區(qū)集中布置，工業(yè)區(qū)與生活區(qū)之間設(shè)大面積防護林帶。第27頁/共93頁包頭市城市規(guī)劃項目位置第28頁/共93頁小結(jié)包頭是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地；包頭市是內(nèi)蒙古經(jīng)濟實力最強的地區(qū)，城鎮(zhèn)居民收入水平較高；包頭市主要支柱產(chǎn)業(yè)為稀土、鋼鐵、鋁業(yè)、化工、建材、電力、重型汽車、工程機械、食品飲品為主；確定包頭市城市建設(shè)用地拓展方向為新市區(qū)向南拓展，東河和九原區(qū)向西北拓展，逐步形成一市二城的布局結(jié)構(gòu)。昆區(qū)和青山區(qū)組成城市的核心區(qū)，土地資源稀缺，其房地產(chǎn)發(fā)展長線看好。鋼鐵大街建設(shè)路、民族東路形成城市“一縱一橫”的主要道路系統(tǒng)。青山區(qū)的一機、二機（內(nèi)蒙古第一機械制造集團有限公司）包括其配套的學校，形成強大的購買支撐群體。第29頁/共93頁第二部分包頭房地產(chǎn)市場總體特征第30頁/共93頁一、市場供應(yīng)充裕住房價格隨著土地價格和新材料價格等因素的上升也在平穩(wěn)上升，平均實際成交價格從2006年2900元／平米左右發(fā)展到2008年3000元／平米左右，上漲因素均由合理因素組成，房價收入比也在世界銀行確認的1∶6的合理區(qū)間內(nèi)。包頭市房地產(chǎn)項目布局科學，結(jié)構(gòu)日趨合理。2006－2008年包頭市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模分別為562.39萬平方米、765萬平方米、1526.75萬平方米，環(huán)比發(fā)展速度分別為149%、136.03％和199.58％。加上二手房市場梯度消費，總供給量完全能滿足城市發(fā)展和人民生活水平提高的住房需求，房地產(chǎn)市場在動態(tài)中實現(xiàn)了總體平衡。第31頁/共93頁一、市場供應(yīng)充裕第32頁/共93頁二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)2008年包頭市房地產(chǎn)建設(shè)項目222個，總建設(shè)規(guī)模1526.75萬平方米，其中:昆區(qū)占34.7％，青山區(qū)22％，東河區(qū)15.3％，九原區(qū)10.6％，高新區(qū)17.4％，土右、石拐、白云、固陽、達茂旗五區(qū)建設(shè)規(guī)?？傆?56.18萬平方米。2008年在新建商品房供應(yīng)套數(shù)中，90－120平方米占38％，90平方米以下占32％，120－150平方米占22％，150平方米占8％。第33頁/共93頁三、新材料不斷應(yīng)用太陽能產(chǎn)品、高層節(jié)能供水系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、單體建筑新型通風系統(tǒng)、智能化產(chǎn)品等新型系統(tǒng)進入建設(shè)領(lǐng)域，新型管材、線纜橋架、墻體材料、門窗、屋面材料、外保溫材料、涂料等，外墻外保溫、在施工過程中采用大模板體系、預(yù)應(yīng)力技術(shù)、電子信息技術(shù)等建筑新產(chǎn)品不斷應(yīng)用。新建住宅的節(jié)能標準從2005年的35%達到現(xiàn)在的50%以上，意城晶華、現(xiàn)代城、金茂豪庭、雅園、東亞世紀城等一批節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、節(jié)氣的舒適、環(huán)保型高品質(zhì)住宅小區(qū)陸續(xù)交付使用。第34頁/共93頁四、2008年市場跌入低谷2008年，包頭市在建房地產(chǎn)項目222個，總投資達到251.37億元，建設(shè)規(guī)模為1526.75萬平方米。全市新建商品房上市面積389.67萬平方米，共40762套，同比下降6.1％、7％。其中，住宅面積329.31萬平方米，共31406套，同比下降6.1％、2.2％。全市新建商品房共銷售25389套，面積226.7萬平方米，金額67.17億元，同比下降18.39％、19.72％、16.11％。其中，住宅銷售18198套，面積188.69萬平方米，金額48.66億元，同比下降2.3％、8.7％、8.1％。全市二手房共成交9363套，面積89.85萬平方米，金額14.52億元，同比增長-1％、-0.9％、12.4％。第35頁/共93頁五、2009年市場強勢反彈2009年包頭市房地產(chǎn)市場供應(yīng)充足。1-9月，全市新上市房地產(chǎn)項目76個，共33623套、面積367.64萬平方米。其中新建商品住房27198套、面積307.25萬平方米。截至9月底，可售商品住房22335套、可售面積261.84萬平方米。新建商品住房交易量增長。9月份新建商品住房銷售3871套、面積46.97萬平方米、金額17.82億元。截至9月底新建商品住房累計銷售25630套、面積290萬平方米（建筑面積和銷售面積之比1：0.94）、金額91.12億元，同比分別增長92.6%、113%、162.4%。從已成交的新建商品住房情況看，包頭市居民對戶型面積需求主要集中在90-144平方米之間，與供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)基本相符。第36頁/共93頁五、2009年市場強勢反彈2009年，包頭市房地產(chǎn)交易市場在政策引導、需求釋放和投資拉動的作用下，交易量明顯上升。商品房備案數(shù)據(jù)顯示，上半年共備案商品住宅12312套，占備案量的83%，同比增長11%；平均面積為111.13平方米，同比增長9%。這組數(shù)據(jù)表明，09年每月的成交量都遠大于08年，而住宅交易仍然是房地產(chǎn)交易市場的主流。每周同期成交量走勢對比第37頁/共93頁六、房地產(chǎn)成交價格及走勢包頭市目前在售項目約200多個，其住宅銷售均價依然維持在3500—4500元/平米。目前每月住宅成交套數(shù)約3200套左右。第38頁/共93頁2009年包頭市住宅項目月度銷售排名序號項目名稱本月銷售總套數(shù)1東河商住城一期2542白云藍天景苑住宅小區(qū)1123祥和佳苑1#—7#商住樓764意城晶華一區(qū)1#-7#535香江公寓536包頭市青山區(qū)佳福小區(qū)二期517九星綜合樓498信德佳苑1-3號住宅樓459佳禾公寓3610白云區(qū)塔拉小區(qū)鑫達家園商住樓30序號項目名稱本月銷售總套數(shù)1東河商住城一期1502花苑園三區(qū)16#-31#住宅樓、4#、5#商店及車庫693保利花園紫茗苑524包頭市青山區(qū)佳福小區(qū)二期505白云藍天景苑住宅小區(qū)396府東小區(qū)15#—23#、4#—6#商住樓387香江公寓368達茂旗開新家園住宅小區(qū)359海威小區(qū)二區(qū)5-12、14-20、23棟2810祥和佳苑1#—7#商住樓26一月二月第39頁/共93頁2009年包頭市住宅項目月度銷售排名序號項目名稱本月銷售總套數(shù)1東河商住城一期2072東河區(qū)鼎太風華小區(qū)1443海威小區(qū)四區(qū)1274保利花園沁心園1155互助道14號興晟苑1、2、3、5、7、C棟1096鹿鳴苑987包頭市青山區(qū)佳福小區(qū)二期908九星綜合樓819保利花園紫茗苑7210鹿港小鎮(zhèn)花園12#、15#~22#樓58序號項目名稱本月銷售總套數(shù)1東亞世紀城文博苑4692海威小區(qū)四區(qū)3593神華佳苑2734青山一百購物中心1-2棟1135鹿鳴苑1036東河商住城一期947白云藍天景苑住宅小區(qū)848海威小區(qū)三區(qū)5-22、25-27棟699保利花園沁心園6510香林灣60三月四月第40頁/共93頁2009年包頭市住宅項目月度銷售排名序號項目名稱本月銷售總套數(shù)1東亞世紀城文博苑3462海威小區(qū)四區(qū)2403東河商住城一期1574意城晶華一區(qū)1#-7#1485花苑園三區(qū)16#-31#住宅樓、4#、5#商店及車庫1346海威小區(qū)三區(qū)5-22、25-27棟1327鹿鳴苑1288保利花園沁心園1049東源大廈8910海威小區(qū)二區(qū)5-12、14-20、23棟60序號項目名稱本月銷售總套數(shù)1居然新城7712軍輝花園4033東河商住城一期3484東河商住城二期3205保利花園沁心園2656海威小區(qū)四區(qū)2327意城晶華一區(qū)車庫2328江南文樞苑2289東源大廈20710寧馨佳園184五月六月第41頁/共93頁2009年包頭市住宅項目月度銷售排名1保利花園沁心園1732東河商住城二期1323海威小區(qū)三區(qū)5-22、25-27棟1214檢察馨苑1215東源大廈1006軍輝花園1007海威小區(qū)四區(qū)808鹿鳴苑739東河商住城一期7110白云藍天景苑住宅小區(qū)681神華佳苑3342京奧港花園一期2293海威小區(qū)三區(qū)5-22、25-27棟1734保利花園沁心園1535海威小區(qū)二區(qū)5-12、14-20、23棟1236江南文樞苑1037時代財富城1018花苑園三區(qū)16#-31#住宅樓、4#、5#商店及車庫929軍輝花園7610綠苑新城（西區(qū)）73七月八月第42頁/共93頁2009年包頭市住宅項目月度銷售排名1保利拉菲公館3782東方紅CBD商業(yè)廣場3513包頭萬達廣場2174保利拉菲公館1805璟華苑1436恒大華府首一期1417保利花園沁心園1038花苑園三區(qū)16#-31#住宅樓、4#、5#商店及車庫1029神華佳苑9110白云藍天景苑住宅小區(qū)821包頭萬達廣場5042海威小區(qū)五區(qū)2923新光佳苑1874江南文樞苑1115東方紅CBD商業(yè)廣場1096京奧港花園一期987居然新城938璟華苑889保利拉菲公館7910保利花園沁心園77九月十月第43頁/共93頁2009年包頭市住宅項目月度銷售排名序號項目名稱本月銷售總套數(shù)1紫金華府一期6732東亞世紀城文雅苑5933海威小區(qū)五區(qū)4034神華佳苑2215海威小區(qū)六區(qū)1976東方紅CBD商業(yè)廣場1847天晟嘉園B區(qū)1268華麗家族979當代佳苑8810白云藍天景苑住宅小區(qū)85十一月十二月序號項目名稱本月銷售總套數(shù)1東亞世紀城文雅苑3672紫金華府一期2663海威小區(qū)六區(qū)2524海威小區(qū)五區(qū)2125龍熙盛景小區(qū)1886白云藍天景苑住宅小區(qū)1497東河商住城三期1258百靈花園1169園中苑小區(qū)10110東方紅CBD商業(yè)廣場87第44頁/共93頁七、土地交易成交積壓一覽截止09年11月份，共積壓土地25宗，其中08年和09年分別積壓14宗和11宗。區(qū)域宗地名稱/位置用途占地面積（平米）容積率成交總價（萬元）規(guī)劃建筑面積樓面地價（元/平）中標單位供應(yīng)時間成交日期昆區(qū)鋼鐵大街南，原醫(yī)學院舊校區(qū)商住74408＜539363.733720401058無無東河新中西路南側(cè)、和平路東側(cè)（原南三小院內(nèi)）住宅7225＜1.2795.468670917無無東河鐵西11號街坊（原天安技校及周邊）商住41620＜1.71190.3370754168無無08年土地積壓詳表第45頁/共93頁區(qū)域宗地名稱/位置用途占地面積（平米）容積率成交總價（萬元）規(guī)劃建筑面積樓面地價（元/平）中標單位供應(yīng)時間成交日期九原健康路8-9號街坊，新春街南、健康路東商住112381＜22674.67224762119無無九原健康路8-9號街坊，健康路東、新春街南商住14650＜1.2316.4517580180無無九原九原區(qū)太原路2號街坊商住15875＜2366.7231750116無無青山青山區(qū)青東路東科學路南商住12428＜4279649712562無無七、土地交易成交積壓一覽08年土地積壓詳表第46頁/共93頁區(qū)域宗地名稱/位置用途占地面積（平米）容積率成交總價（萬元）規(guī)劃建筑面積樓面地價（元/平）中標單位供應(yīng)時間成交日期東河東河區(qū)巴彥塔拉大街南側(cè)商住79278＜22497.25158556158無無九原九原區(qū)井卜石2號地商住57374＜1.19294.4863111.41473無無九原九原區(qū)井卜石3號地商住50720＜1.68216.64811521012無無九原九原區(qū)井卜石4號地商住21280＜0.83447.36170242025無無九原九原區(qū)井卜石5號地商住32647＜1.65288.7652235.21012無無東河東河區(qū)耐火路東側(cè)商住14774＜3.0379.694432286無無九原九原區(qū)哈屯高勒路南側(cè)、沙河東環(huán)路西側(cè)商住193458＜1.23385.52232149.6146無無七、土地交易成交積壓一覽08年土地積壓詳表第47頁/共93頁08年包頭市土地積壓14宗，積壓面積72.8萬平米，積壓金額80013萬元。其主要積壓在東河和九原兩區(qū)。區(qū)域土地總數(shù)占地面積(平米)規(guī)劃建筑面積(平米)成交總價(萬元)樓面地價(元平/米)東河區(qū)41428972823024862.73172高新區(qū)00000九原區(qū)8498385719764.232990.6626昆區(qū)17440837204039363.731058青山區(qū)112428497122796562七、土地交易成交積壓一覽08年土地積壓匯總表第48頁/共93頁09年土地積壓詳表區(qū)域掛牌出讓土地位置土地面積（平方米）規(guī)劃用途土地使用年限容積率成交總價（萬元）規(guī)劃建筑面積(平米)樓面地價(元/平方米)九原區(qū)裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)地塊一面積116452.18工業(yè)工業(yè)50年≥0.981229255934.848地塊二面積為144705.8青山區(qū)青山區(qū)友誼大街北側(cè)、春光小區(qū)3081.1辦公可兼容商業(yè)商業(yè)40年＜6.511420027.1557東河區(qū)東河區(qū)工業(yè)南路15號街坊，工業(yè)路東側(cè)、站北路（規(guī)劃道路）兩側(cè)地塊一住宅面積為40959.00，商業(yè)面積為30072.05商業(yè)、住宅居住70年商業(yè)＜0.8住宅＜1.22539131925.688192地塊二面積48931.04商業(yè)商業(yè)40年東河區(qū)東河區(qū)工業(yè)路東、糧庫巷南29778.21居住可兼容商業(yè)居住70年商業(yè)40年＜1.560844667.31514七、土地交易成交積壓一覽第49頁/共93頁區(qū)域掛牌出讓土地位置土地面積（平方米）規(guī)劃用途土地使用年限容積率成交總價（萬元）規(guī)劃建筑面積(平米)樓面地價(元/平方米)東河青山區(qū)賽音道3號街坊13048.5居住可兼容商業(yè)居住70年商業(yè)40年＜1.239515658.225九原九原區(qū)永茂泉村210國道麻池支線以東地塊一面積為397.12加油站用地商業(yè)40年＜0.7292266.404128地塊二面積2840.6商服用地青山青山裝備制造園區(qū)，110國道南側(cè)、青山區(qū)包頭裝備制造園區(qū)B線路西側(cè)26623.1工業(yè)工業(yè)50年≥0.718018636.1797七、土地交易成交積壓一覽09年土地積壓詳表第50頁/共93頁區(qū)域掛牌出讓土地位置土地面積（平方米）用途使用年限容積率成交總價（萬元）規(guī)劃建筑面積(平米)樓面地價(元/平方米)九原九原區(qū)沙河南環(huán)路北、花園路東（石拐棚戶區(qū)安置房北）22564.4居住可兼容商業(yè)居住70年商業(yè)40年＜1.251727077.28191東河東河區(qū)北梁九江口核心區(qū)8883.4商業(yè)商業(yè)40年＜1.216910660.08159九原九原區(qū)沙河街南、健康路西6766.46商業(yè)商業(yè)40年＜5166.5933832.349東河東河區(qū)巴彥塔拉大街南2453.8商業(yè)可兼容公寓居住70年＜452.669815.254七、土地交易成交積壓一覽09年土地積壓詳表第51頁/共93頁分析：09年包頭市土地積壓11宗，積壓面積27.1萬平米，積壓金額5999萬元，市中心的昆區(qū)沒有一宗土地。區(qū)域土地總數(shù)占地面積(平米)規(guī)劃建筑面積(平米)成交總價(萬元)樓面地價(元平/米)東河區(qū)595122.91212726.483763.6689高新區(qū)00000九原區(qū)4146180.16319110.781941.59104昆區(qū)00000青山區(qū)229704.238663.3229477七、土地交易成交積壓一覽09年土地積壓匯總表第52頁/共93頁包頭市積壓土地形勢分析包頭市08、09年土地積壓25宗，積壓面積99.9萬平米，積壓金額86012萬元。土地存量以九原區(qū)為主，占全部存量64.5%，東河區(qū)和青山區(qū)次之，高新區(qū)則是從08年開始無供應(yīng)成交。土地樓面地價以昆區(qū)最高，達1058元/平米，東河區(qū)價格最低，僅174元/平米。區(qū)域土地總數(shù)占地面積(平米)規(guī)劃建筑面積(平米)成交總價(萬元)樓面地價(元平/米)東河區(qū)9238019.9495028.58626.39174高新區(qū)00000九原區(qū)12644565.2103887534932.19336昆區(qū)17440837204039363.731058青山區(qū)342132.288375.323090350合計25999125.3199431986012.31431七、土地交易成交積壓一覽08年、09年土地積壓匯總表第53頁/共93頁八、小結(jié)1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場供應(yīng)量充足；2、價格水平從2006年到2008年一直維持在3000元左右偏上的均價水平，2009年市場表現(xiàn)良好，目前由于包頭萬達廣場、保利拉斐公館、恒大華府等高端項目的拉動，價格有所提升，上漲到3300—5500上下浮動的均價。3、全市土地儲備充裕，積壓土地25塊，大部以商住為主。4、住宅市場產(chǎn)品格局合理，以滿足剛性需求了80-130平米戶型為主力。5、由于供應(yīng)充裕加之土地儲備豐富，價格報復(fù)性上揚的可能性很小。第54頁/共93頁第三部分包頭市區(qū)住宅市場調(diào)研第55頁/共93頁一、昆區(qū)住宅市場情況1、市場特點昆區(qū)地處包頭市的中心地帶，房價位列包頭市四區(qū)之首，樓盤多、檔次高，作為包頭的政治文化中心，消費者購買力強；市場供應(yīng)量大、產(chǎn)品類型豐富，區(qū)域內(nèi)整體主力戶型以80-100平方米區(qū)間的兩居為主，120-136的三居為輔，以及少量的150-170的三居和200以上的復(fù)式結(jié)構(gòu)。高檔項目銷售較快，高層為市面的主流產(chǎn)品；樓盤整體均價在4000-5000元平方米區(qū)間，甚至有的樓盤每平米達到6000多元。區(qū)域目標購買客戶群主要集中在包鋼的高級管理層、醫(yī)院，學校教師、個體生意人及銀行和政府公務(wù)員，還有來自東勝、呼市、山西等外地和一小部分的本地投資客戶。根據(jù)包頭市整體規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)未來的發(fā)展方向?qū)⑾蚶^(qū)的北部和南部傾斜，將約有10多萬平方公里左右的土地進行收購整理掛牌出售。土地價格在90-100萬/畝。第56頁/共93頁項目名稱區(qū)位建筑面積（萬平米）總套數(shù)建筑類型戶型面積（㎡）在售均價容積率(元/㎡)京奧港.帝景昆區(qū)65一期838套高層90-1703500---紫金華府16一期2088套高層93-1682800起---新星壹品昆區(qū)14.31068多層150-340二期翠庭42001.2小高層180-187金茂豪庭昆區(qū)15.9932板式高層280-50046001.43保利拉菲公館昆區(qū)55一期724套小高層182-1714200-43002.5高層江南文樞苑昆區(qū)28---小高層91-12843002.3高層40-140東方紅CBD商業(yè)廣場昆區(qū)高層公寓：高層公寓：150高層高層公寓：35-66高層公寓：8000---高層住宅：高層住宅：1116高層住宅：70-155高層住宅：45002、部分在售項目一覽一、昆區(qū)住宅市場情況第57頁/共93頁二、青山區(qū)住宅市場情況1、市場特點作為包頭的工業(yè)中心，剛性需求大；區(qū)域內(nèi)整體主力戶型以85-105兩居為主，120-135三居為輔，還有少量的130-150的三居。青山區(qū)由于依托塞汗塔拉生態(tài)園，居住環(huán)境優(yōu)越，是包頭市的新興的居住生活區(qū)。周邊教育、醫(yī)療、娛樂、休閑、購物服務(wù)設(shè)施完善，是包頭市新興的商業(yè)區(qū)域。目前在售的項目有萬達廣場、意城晶華，整體均價在3500-5500之間。目標購買客戶群主要集中在一機、二機、個體生意人及東勝、呼市、山西、北京的投資客戶。第58頁/共93頁項目名稱區(qū)位建筑面積（萬平米）總套數(shù)建筑類型戶型面積在售均價容積率(元/㎡)萬達廣場青山區(qū)181295高層50-18055001.8意城晶華青山區(qū)9.8920多層板樓100-20054001.5小高層114-1484400花園洋房326-437180萬/套香林灣青山區(qū)5.4428高層110-18048001.82、青山區(qū)部分在售樓盤二、青山區(qū)住宅市場情況第59頁/共93頁3、青山區(qū)客戶特點客戶來源二、青山區(qū)住宅市場情況第60頁/共93頁3、青山區(qū)客戶特點戶型面積需求二、青山區(qū)住宅市場情況第61頁/共93頁3、青山區(qū)客戶特點購房用途二、青山區(qū)住宅市場情況第62頁/共93頁3、青山區(qū)客戶特點購房者職業(yè)二、青山區(qū)住宅市場情況第63頁/共93頁三、高新區(qū)住宅市場情況1、市場特點目前房價與昆區(qū)、青山區(qū)等老城區(qū)相比，住宅均價要低1000-1500元/平米左右；作為包頭市的新區(qū)，房地產(chǎn)市場具有極大的升值潛力；市場供應(yīng)量小，產(chǎn)品品質(zhì)近年拔高較快；小戶型產(chǎn)品銷售情況比較好；第64頁/共93頁2、部分在售項目項目名稱區(qū)位建筑總套數(shù)建筑類型戶型面積在售均價容積率面積（萬平米）(元/㎡)鹿港小鎮(zhèn)高新區(qū)25.82215高層82.5-25133002.7日月豪庭高新區(qū)11.31311高層50-16034002.1現(xiàn)代城高新區(qū)13.8539高層70-17046002.4三、高新區(qū)住宅市場情況第65頁/共93頁四、東河區(qū)住宅市場項目名稱區(qū)位建筑面積（㎡）總套數(shù)建筑類型戶型面積在售均價容積率(元/㎡)保利百合花園東河區(qū)26916高層90-43035001.4鹿鳴苑東河區(qū)263306高層80-14039001.5東豪國際城東河區(qū)10——高層——33001.8東河區(qū)住宅市場特點：開發(fā)面積較大，以舊城改造為主，房價較低，道路較亂，開發(fā)重點在東河槽兩岸和北梁。區(qū)域購買客戶群主要是東河區(qū)工薪階層和較少一部分投資客。第66頁/共93頁五、九原區(qū)住宅市場九原區(qū)是包頭四城區(qū)之一，處于東河區(qū)和青山區(qū)之間，由建設(shè)路貫穿連接東河區(qū)、九原區(qū)、青山區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通通訊便利，伴隨包頭市的經(jīng)濟發(fā)展以及城市規(guī)劃落實，市政府的遷入、商務(wù)區(qū)的完善、新都市城區(qū)的建設(shè)、市體育場館的落成，九原區(qū)已成為包頭市最具發(fā)展?jié)摿Α⒆罹呋盍Φ闹鞒菂^(qū)。目前在售的項目較少，價格偏低，均價在2500-3200之間。戶型以一居60-70，兩居80-90左右，三居所占比率較少。區(qū)域內(nèi)購買客戶群主要是工薪層和當?shù)噩F(xiàn)住居民以及部分外區(qū)域看好區(qū)域發(fā)展方向的少部分投資客戶。2009年以來，由于恒大華府的進駐，九原區(qū)的住宅價格被拉升起來。項目名稱區(qū)位建筑面積(㎡)總套數(shù)建筑類型戶型面積在售均價容積率(元/㎡)恒大華府九原區(qū)23638花園洋房、空中別墅249—43275001.2龍宇國際新城九原區(qū)36——高層45-13028002巨力時代九原區(qū)16

高層90-1803.41.7第67頁/共93頁六、歐式風格立面受歡迎首創(chuàng)·加州郡府4500元/平米昆區(qū)花園洋房第68頁/共93頁歐風麗景·尊邸4700元/平米昆區(qū)六、歐式風格立面受歡迎第69頁/共93頁保利拉斐公館

4700元/平米

昆區(qū)六、歐式風格立面受歡迎第70頁/共93頁東亞世紀城3550元/平米昆區(qū)六、歐式風格立面受歡迎第71頁/共93頁包頭萬達廣場

5900元/平米

青山區(qū)六、歐式風格立面受歡迎第72頁/共93頁恒大華府6500元/平米精裝修平層九原區(qū)六、歐式風格立面受歡迎第73頁/共93頁小結(jié)昆區(qū)的房價較高，項目定位較高，除個別樓盤外銷售的都較好；青山區(qū)住宅項目較多，住宅銷售的都比較好；高新區(qū)起步較晚，相比市區(qū)房價偏低，但是市場潛力良好，產(chǎn)品品質(zhì)和價格近年提升較快。昆青二區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速，有多家外地開發(fā)商進入進行開發(fā)，除全國知名地產(chǎn)品牌外，主要以福建、廣東、浙江為主。第74頁/共93頁第四部分包頭房地產(chǎn)市場綜合考評第75頁/共93頁供應(yīng)充足，房地產(chǎn)監(jiān)管嚴格，消費以剛性需求為主在強勁增長的宏觀經(jīng)濟帶動下，房地產(chǎn)市場已成了包頭經(jīng)濟支柱之一，隨著人們生活水平提高，對房子的追求也提出了更高的要求，未來高品質(zhì)的樓盤將涌現(xiàn)出市場，市場潛力大；但現(xiàn)時擁有多套房的業(yè)主也有不少；同時，包頭由于土地資源豐富，供應(yīng)充足，房地產(chǎn)監(jiān)管嚴格，消費以剛性需求為主，因此，在無絕對利好的情況下，短期內(nèi)房地產(chǎn)價格不會大幅飆升。包頭市房地產(chǎn)市場特點1第76頁/共93頁大開發(fā)商控制了50%以上的銷售包頭市依靠著稀土等礦產(chǎn)資源、農(nóng)牧業(yè)、鋼鐵制造等幾大工業(yè)優(yōu)勢，成為中國北方的重要工業(yè)城市，近幾年來經(jīng)濟獲得了高速的增長；包頭是內(nèi)蒙地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達、社會安定、發(fā)展相對完善的省會城市。人均收入較高，已經(jīng)接近發(fā)達城市的水平。房地產(chǎn)市場發(fā)展上面已經(jīng)達到省會城市的規(guī)范水準，有商品房預(yù)售網(wǎng)上公示系統(tǒng)，但同時，幾家大的開發(fā)商（國內(nèi)前十名）控制了50%以上的銷售；北京的代理行大多涉及到包頭的項目非常少，當?shù)氐恼數(shù)氐氖袌霰Ｗo主義比較明顯，目前大的房地產(chǎn)企業(yè)有：保利、萬達、恒大已經(jīng)進入，由于拿地位置較好，目前銷售進展順利，但價格并不高。包頭市房地產(chǎn)市場特點2第77頁/共93頁戶型配比方面以兩居80——110的面積比較受歡迎，三居面積110—130占有較大市場分額，四居占有的市場分額較少，面積較大。豪宅部分的戶型為五居以上，單價同市區(qū)普通戶型的差異不大，但恒大華府目前售價6598元/平米，銷售狀況良好。目前包頭市中心住宅價格普通商品房在3000-4000元/平米的均價范圍內(nèi)，高檔商品房在5000-6000元/平米，離市區(qū)偏遠的住宅還有維持在3000平米的價格的。價格上漲的趨勢仍將持續(xù)。建筑設(shè)計風格方面已經(jīng)達到了中等以上水平，對節(jié)能環(huán)保材料的運用有較高政策層面的要求。該市豪宅市場長期看好，追求豪華、西化、現(xiàn)代的生活方式，被當?shù)馗呤杖腚A層接受。建筑設(shè)計要求達到了相當高的層次包頭市房地產(chǎn)市場特點3第78頁/共93頁綜合考評從幾個區(qū)域來看：昆區(qū)的房價較高，項目定位較高，除個別樓盤外銷售的都較好。青山區(qū)住宅項目較多，受人們消費理念的影響（賣在昆區(qū)，住在青山），青山區(qū)的住宅銷售的都比較好（除個別戶型面積較大的樓盤）。近幾年，昆區(qū)的房地產(chǎn)市場相當火爆，是投資、高層次居住的首選之地。其特點：①、昆區(qū)房價雖然較高，但地段好，配套設(shè)施完善。②、目前可供開發(fā)建設(shè)的土地較少，一手房價格上升空間還很大。③、該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美、交通便利。第79頁/共93頁綜合考評東河區(qū)開發(fā)面積較大，以舊城改造為主，房價較低，道路較亂，開發(fā)重點在東河槽兩岸和北梁。周邊旗縣，固陽縣、白云區(qū)、達茂旗、土右旗正處于起步發(fā)展階段，房價較低，石拐區(qū)由于地質(zhì)淪陷所以人口都是外遷，開發(fā)幾乎沒有。包頭市目前的投資性購房主要選擇在昆區(qū)和青山區(qū)的商業(yè)中心。目標購買客戶群主要集中在高級管理層、醫(yī)院，學校教師、個體生意人及銀行和政府公務(wù)員，還有來自鄂爾多斯、呼市、山西等外地和一小部分的本地投資客戶。青山區(qū)由于依托塞汗塔拉生態(tài)園，居住環(huán)境優(yōu)越，是包頭市的新興的居住生活區(qū)。周邊教育、醫(yī)療、娛樂、休閑、購物服務(wù)設(shè)施完善，是包頭市新興的商業(yè)區(qū)域。第80頁/共93頁周邊樣本樓盤——歐風麗景樓盤特點：“歐風麗景”居住小區(qū)是由包頭市銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的高尚住宅小區(qū)項目，項目位于包頭市昆區(qū)麗日小區(qū)北側(cè)、民族東路西側(cè)，其北面為國稅小區(qū)，東面則為城市景觀道路—民族東路，迎賓廣場?！皻W風麗景”用地面積75173㎡，總面積157218㎡，是集商業(yè)、文化、休閑、住宅為一體的配套齊全且環(huán)境舒適的高檔居住小區(qū)。公共服務(wù)設(shè)施在中心園林區(qū)，結(jié)合18層高層住宅首層設(shè)置小區(qū)會所，建筑面積約1000m2。滿足小區(qū)居民娛樂、文化、健身等的要求。在入口廣場區(qū)，結(jié)合住宅首層設(shè)置商業(yè)，滿足社區(qū)配套使用要求。在園林內(nèi)提供青少年、老人活動的場地。第81頁/共93頁社區(qū)設(shè)計理念：設(shè)計師合理地進行總平面設(shè)計，結(jié)合“歐風麗景”的小區(qū)特色，鮮明地設(shè)計出小區(qū)入口廣場、中心對稱園林及西側(cè)序列內(nèi)院空間等特色，并結(jié)合歐式園林風格著力布置了大型入口市場及中心對稱性主題園林，并采用弧形圍合方式，突現(xiàn)歐式園林大氣，圖案性強的特點，在西面組團則考慮了序列園林空間，符合設(shè)計中收放自如、抑揚頓挫的原則。且同時創(chuàng)造了良好的景觀和保證了有利的通風和朝向。圍合成的廣場及綠化內(nèi)園開闊宏大，且與活動場地及大堂有機貫通，形成社區(qū)景觀次線路，將中心景區(qū)與次級景觀區(qū)聯(lián)系起來，利用首層大堂之“保護”效應(yīng)，自然形成一個避開風吹、雨淋、日曬的場所，并使室外空間最大限度地用于社區(qū)綠化。綠化設(shè)計以集中綠地為主，輔以廣場綠化、路邊綠化及宅旁綠化，配合廣場、水系、廣場雕塑、環(huán)境小品、照明等，使人小區(qū)內(nèi)綠意盎然，令人心曠神怡。小區(qū)內(nèi)設(shè)置外環(huán)車行系統(tǒng)及內(nèi)環(huán)步行道系統(tǒng)及林蔭小道。分別于小區(qū)東、西兩側(cè)設(shè)兩個地下停車庫，其車行出入口與小區(qū)外環(huán)車道相連，合理地解決人車分流，使小區(qū)內(nèi)環(huán)路可切實地成為人們?nèi)粘５娜诵?、漫步通道，在必要時可作為消防車道。住宅分別有5層、6層、8層、10層、11層、18層（頂層均為復(fù)式，均采用小于35o坡頂或退臺方式處理），高低錯落、既爭取了日照又為創(chuàng)造獨特優(yōu)美的天際輪廓線提供了條件。裙樓首層布置商業(yè)、停車、公建配套及住宅架空挑廊和大堂。地下車庫主要設(shè)置在園林以下，避開了與主體建筑之間的影響，既可提高停車效率，也給快速建造創(chuàng)造了條件。設(shè)計師在戶型設(shè)計方面充分考慮北方氣候條件，戶型設(shè)計以爭取每戶的良好朝向、日照、通風、景觀為宗旨，構(gòu)思巧妙，布局合理，廳房方正，明廚明廁。住宅分為多層、小高層、高層三類，層數(shù)根據(jù)布局略有變化，戶內(nèi)均設(shè)置了排污管井及廚房煙道，避免破壞外立面。室內(nèi)隱梁、隱柱，水電管線暗埋。住宅入口設(shè)生態(tài)大堂，避免直接進入樓梯間的局促感。外觀設(shè)計追求個性風格，既有現(xiàn)代建筑風情與韻味，又隱含歐式風格的典雅。周邊樣本樓盤——歐風麗景第82頁/共93頁銷售情況：分別于2006年8月8日，和2008年7月2日兩次開盤，最終售罄于2010年1月份。詳情如下：2006.8.8總套數(shù)491最低價3500元/平米4100元/平米2008.7.2總套數(shù)384最低價4300元/平米4800元/平米價格走勢如下：歐風麗景的二房三房在2009年下半年價格一直保持在45元左右，而它的150平米以上的躍層最高賣到5800元/平米。