全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告

全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告

一2018年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)狀況分析（一）地價(jià)水平值分析1.各用途地價(jià)水平值繼續(xù)提升，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市高于主要監(jiān)測(cè)城市且差值進(jìn)一步擴(kuò)大2018年，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)水平值為4335元/平方米，較2017年提高252元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)水平值較上年分別提升349元/平方米、558元/平方米、28元/平方米。全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)水平值為6496元/平方米，較2017年提高379元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)水平值較上年分別提升515元/平方米、698元/平方米、54元/平方米。全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市和重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市均表現(xiàn)為各用途地價(jià)水平值繼續(xù)提升，住宅地價(jià)增量最大，工業(yè)地價(jià)增量最小。全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)水平值均高于主要監(jiān)測(cè)城市，且差值進(jìn)一步擴(kuò)大，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)水平值分別高出2747元/平方米、3139元/平方米和319元/平方米（見圖1）。圖12017、2018年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市和重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市地價(jià)水平值2.長(zhǎng)江三角洲地區(qū)“商住倒掛”現(xiàn)象進(jìn)一步增加，環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅地價(jià)水平值基本持平三大重點(diǎn)區(qū)域地價(jià)水平值仍保持珠江三角洲地區(qū)最高，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)次之，環(huán)渤海地區(qū)最低的格局。除環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)地價(jià)水平值略低于全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市平均水平外，各區(qū)域各用途地價(jià)水平值均高于全國(guó)均值。珠江三角洲地區(qū)商服地價(jià)水平值為22895元/平方米，分別是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)的2.42倍和2.77倍，與2017年相比，該值在長(zhǎng)江三角洲地區(qū)繼續(xù)擴(kuò)大，在環(huán)渤海地區(qū)基本未變。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅地價(jià)水平值的差距明顯縮小，基本持平。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)“商住倒掛”現(xiàn)象進(jìn)一步增加，差值達(dá)1477元/平方米，較2017年增加207元/平方米（見圖2）。圖22018年三大重點(diǎn)區(qū)域地價(jià)水平值（二）地價(jià)增長(zhǎng)率分析1.主要監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)增速首次低于重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市，增速明顯回落，商服、工業(yè)地價(jià)增速平緩提升2018年，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率分別為4.82%、8.55%、3.53%。其中，住宅地價(jià)增速明顯放緩，較上年回落1.66個(gè)百分點(diǎn)，商服地價(jià)和工業(yè)地價(jià)增速較上年分別平緩提升0.30和0.51個(gè)百分點(diǎn)。各用途地價(jià)增速差異縮小，住宅、工業(yè)地價(jià)增速差值為5.02%，較上年減少2.17個(gè)百分點(diǎn)（見圖3）。圖32010～2018年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商服、住宅地價(jià)增長(zhǎng)率分別為5.24%、7.33%，較上年同期分別下降0.76和3.06個(gè)百分點(diǎn)，住宅地價(jià)增速回落較主要監(jiān)測(cè)城市更為明顯，增速首次低于主要監(jiān)測(cè)城市；工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率為4.90%，較上年提升0.70個(gè)百分點(diǎn)，與全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市變化趨勢(shì)一致。2.年內(nèi)各季度間，商服地價(jià)環(huán)比增速持續(xù)下降，住宅和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速先升后降2018年，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市各季度商服地價(jià)環(huán)比增速持續(xù)放緩，從第一季度的1.37%降至第四季度的0.96%，下降了0.41個(gè)百分點(diǎn)；綜合、住宅和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速變化趨勢(shì)均為先升后降，在第二季度達(dá)到高值后，第三季度、第四季度持續(xù)回落，年末分別降至最低值1.09%、1.40%和0.73%；其中，住宅地價(jià)環(huán)比增速回落最為明顯，第四季度較第二季度下降1.08個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。圖42014～2018年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)季度環(huán)比增長(zhǎng)率3.一、二線城市[1]除工業(yè)地價(jià)外，其余各用途地價(jià)增速均有所回落，三線城市各用途地價(jià)增速持續(xù)提升；一線城市商服、住宅地價(jià)增長(zhǎng)率近五年來(lái)首次處于各類城市最低值2018年，一、二線城市除工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率較上年分別提升0.95、0.23個(gè)百分點(diǎn)外，其余各用途地價(jià)增長(zhǎng)率較上年均有所下降。一線城市商服、住宅地價(jià)增長(zhǎng)率較上年分別下降1.43和5.88個(gè)百分點(diǎn)，二線城市商服、住宅地價(jià)增長(zhǎng)率較上年分別下降0.48和2.15個(gè)百分點(diǎn)，一線城市住宅地價(jià)增速回落最為明顯；三線城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率均不同程度提升，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率分別上升1.47、0.29和0.19個(gè)百分點(diǎn)。2018年，商服地價(jià)增長(zhǎng)率表現(xiàn)為二線城市最高、三線城市其次、一線城市最低；住宅地價(jià)增長(zhǎng)率呈現(xiàn)三線城市、二線城市、一線城市依次降低的格局，分別為10.24%、7.50%、6.79%；工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率依然表現(xiàn)為一線城市遠(yuǎn)高于二、三線城市；一線城市商服、住宅地價(jià)增長(zhǎng)率近五年來(lái)首次處于各線城市末位（見圖5）。圖52017、2018年一、二、三線城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率比較分析4.東部地區(qū)住宅地價(jià)增長(zhǎng)率首次處于最低值，除東、中部地區(qū)工業(yè)地價(jià)和西部地區(qū)商服地價(jià)增速有所上升外，各地區(qū)各用途地價(jià)增長(zhǎng)率均有所下降2018年，商服、住宅地價(jià)增長(zhǎng)率均呈中部最高、西部其次、東部最低的格局，東部地區(qū)住宅地價(jià)增長(zhǎng)率為6.99%，首次處于三大地區(qū)最低值，且低于全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)增長(zhǎng)率均值。東部地區(qū)工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于中、西部地區(qū)，分別高出4.98、4.16個(gè)百分點(diǎn)。各用途地價(jià)增速，東部地區(qū)住宅最高、工業(yè)其次、商服最低；中、西部地區(qū)住宅最高、商服其次、工業(yè)最低（見圖6）。圖62018年?yáng)|、中、西部地區(qū)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率變動(dòng)方面，東、中部地區(qū)除工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率較上年分別提升0.8和0.57個(gè)百分點(diǎn)外，其余各用途地價(jià)增長(zhǎng)率均有所下降，其中東部地區(qū)住宅地價(jià)增速放緩最明顯，較上年回落4.08個(gè)百分點(diǎn)。住宅地價(jià)增速大幅回落，工業(yè)地價(jià)增速小幅提升，致東部地區(qū)住宅、工業(yè)地價(jià)增速趨近；西部地區(qū)除商服地價(jià)增長(zhǎng)率較上年提升2.07個(gè)百分點(diǎn)外，各用途地價(jià)增速均有所放緩（見表1）。表12018年?yáng)|、中、西部地區(qū)和重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率同比變動(dòng)情況單位：個(gè)百分點(diǎn)綜合商服住宅工業(yè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市-1.51-0.76-3.060.7東部地區(qū)-1.9-1.16-4.080.8中部地區(qū)-0.93-2.73-1.30.57西部地區(qū)-1.232.07-2.47-0.04|Excel下載表12018年?yáng)|、中、西部地區(qū)和重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率同比變動(dòng)情況5.長(zhǎng)江三角洲地區(qū)各用途地價(jià)增長(zhǎng)率處于三大區(qū)域最低值，各區(qū)域工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率上升，商服、住宅地價(jià)增長(zhǎng)率下降三大重點(diǎn)區(qū)域各用途地價(jià)增長(zhǎng)率分布格局同上年保持一致，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)各用途地價(jià)增長(zhǎng)率均處于三大重點(diǎn)區(qū)域最低值，其中住宅地價(jià)差異最為明顯，珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)住宅地價(jià)增長(zhǎng)率分別是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的4.18和2.87倍，該比值較上年擴(kuò)大。三大重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)部各用途地價(jià)增速?gòu)母叩降鸵来螢樽≌?、工業(yè)、商服，珠江三角洲地區(qū)住宅、商服地價(jià)增速差異顯著，達(dá)9.07%（見圖7）。圖72018年三大重點(diǎn)區(qū)域和主要監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率地價(jià)增長(zhǎng)率變動(dòng)方面，三大重點(diǎn)區(qū)域商服、住宅地價(jià)增長(zhǎng)率均不同程度下降，工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率均有所上升。從工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率來(lái)看，珠江三角洲地區(qū)較上年上升1.80個(gè)百分點(diǎn)，提升最為明顯，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)同上年基本持平；從住宅地價(jià)增長(zhǎng)率來(lái)看，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)較2017年回落5.21個(gè)百分點(diǎn)，回落最為突出（見表2）。表22018年三大重點(diǎn)區(qū)域和主要監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率同比變動(dòng)情況單位：百分點(diǎn)綜合商服住宅工業(yè)主要監(jiān)測(cè)城市-0.540.3-1.660.51長(zhǎng)江三角洲地區(qū)-2.03-0.61-5.210.14珠江三角洲地區(qū)-0.61-0.6-2.361.8環(huán)渤海地區(qū)-0.22-1.44-1.11.21|Excel下載表22018年三大重點(diǎn)區(qū)域和主要監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率同比變動(dòng)情況6.20個(gè)熱點(diǎn)城市中，僅6個(gè)城市住宅地價(jià)增長(zhǎng)率上升，廈門、成都、南京三市住宅地價(jià)較上年下降2018年，全國(guó)20個(gè)熱點(diǎn)城市中僅合肥市、無(wú)錫市、武漢市、鄭州市、石家莊市和長(zhǎng)沙市的住宅地價(jià)增長(zhǎng)率有所提升，6個(gè)城市住宅地價(jià)增長(zhǎng)率增量的平均值為1.37%，提升幅度較??；其余14個(gè)城市中，成都市和廈門市住宅地價(jià)增速回落均超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，成都市住宅地價(jià)增長(zhǎng)率由上年的11.99%下降到-2.31%，回落14.30個(gè)百分點(diǎn)；廈門市住宅地價(jià)增速較上年下降15.02個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度最大；南京市亦呈0.68%的負(fù)增長(zhǎng)。14個(gè)城市住宅地價(jià)增長(zhǎng)率平均回落6.36個(gè)百分點(diǎn)（見圖8）。圖82017～2018年熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)增長(zhǎng)率變化情況年內(nèi)季度環(huán)比顯示，20個(gè)熱點(diǎn)城市中，北京市、成都市和上海市3個(gè)城市的住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率連續(xù)四個(gè)季度持續(xù)下降，成都市第三、四季度及上海市第四季度住宅地價(jià)環(huán)比增速均為負(fù)值；廣州市、杭州市、濟(jì)南市、青島市、南昌市5個(gè)城市的住宅地價(jià)環(huán)比增速波動(dòng)下降，青島市第四季度住宅地價(jià)環(huán)比增速為0.04%，較第一季度回落3.06個(gè)百分點(diǎn)，各城市中回落幅度最大，較第二季度峰值回落3.87個(gè)百分點(diǎn)，波動(dòng)程度明顯；南京市連續(xù)7個(gè)季度的住宅地價(jià)環(huán)比增速均為負(fù)值（見表3）。二2018年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)狀況分析（一）主要監(jiān)測(cè)城市各用途土地供應(yīng)增長(zhǎng)率提升，保障性住房用地供應(yīng)增長(zhǎng)率大幅增加，商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)和保障性住房用地供應(yīng)增長(zhǎng)率由負(fù)轉(zhuǎn)正2018年，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市建設(shè)用地供應(yīng)總量進(jìn)一步增加，全年達(dá)28.79萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)24.60%，較上年增加15.86個(gè)百分點(diǎn)。各用途土地供應(yīng)量增長(zhǎng)率均為正值，且有所提升，其中保障性住房用地供應(yīng)量增長(zhǎng)率為57.44%，在各用途中居于首位；保障性住房、商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)量增長(zhǎng)率均由負(fù)轉(zhuǎn)正，較上年分別提升62.91、34.22、17.33個(gè)百分點(diǎn)，住宅用地供應(yīng)量增長(zhǎng)率較上年僅提升1.5個(gè)百分點(diǎn)（見圖9）。表32018年20個(gè)熱點(diǎn)城市各季度住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率及變動(dòng)趨勢(shì)單位：%城市2018年第一季度2018年第二季度2018年第三季度2018年第四季度2018年各季度變動(dòng)趨勢(shì)北京市1.641.581.520.92成都市2.281.97-1.65-4.76福州市0.090.360.680.30廣州市2.671.302.912.17杭州市1.061.981.010.98合肥市-0.081.210.971.07濟(jì)南市3.052.662.700.98南京市-0.21-0.15-0.251.07廈門市0.53-1.52-2.841.56上海市0.930.690.28-0.07深圳市0.850.472.23-1.77蘇州市1.511.001.00-0.25天津市1.000.310.702.57無(wú)錫市0.640.560.690.89武漢市1.491.842.642.27真州市2.292.292.242.23石家莊2.922.922.902.88青島市3.103.910.810.04南昌市1.881.861.681.65長(zhǎng)沙市0.901.512.011.96|Excel下載表32018年20個(gè)熱點(diǎn)城市各季度住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率及變動(dòng)趨勢(shì)圖92017、2018年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市各用途土地供應(yīng)量增長(zhǎng)率比較（二）保障性住房用地供應(yīng)量占比提升；年末供地總量顯著高于前三季度2018年，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)中，基礎(chǔ)設(shè)施用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)面積占比分別為54.94%、23.96%和21.10%。建設(shè)用地供應(yīng)總量和住宅用地供應(yīng)量中，保障性住房用地供應(yīng)量占比分別為3.26%、17.71%，占比較上年分別擴(kuò)大0.68、4.01個(gè)百分點(diǎn)。供地節(jié)奏方面，各用途土地供應(yīng)量均表現(xiàn)為第四季度最高。第四季度建設(shè)用地供應(yīng)總量，基礎(chǔ)設(shè)施用地、保障性住房用地供應(yīng)量均顯著高于前三季度，分別占全年供應(yīng)總量的43.67%、54.35%和47.75%（見圖10）。圖102018年各季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)情況（三）全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅用地市場(chǎng)中，“量”“價(jià)”同比變動(dòng)一致性較強(qiáng)，季度環(huán)比變動(dòng)一致性較弱2018年，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅用地出讓面積同比增長(zhǎng)率近五年來(lái)首次下降，較上年下降6.28個(gè)百分點(diǎn)，同期住宅地價(jià)增速有所放緩，較上年回落1.66個(gè)百分點(diǎn)，住宅用地市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊降”的局面。全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅用地出讓面積同比增長(zhǎng)率與住宅地價(jià)同比增長(zhǎng)率相關(guān)系數(shù)為0.90，變動(dòng)趨勢(shì)較為一致。2014～2018年，住宅用地出讓面積季度環(huán)比增長(zhǎng)率與住宅地價(jià)季度環(huán)比增長(zhǎng)率的相關(guān)系數(shù)為0.17，變動(dòng)一致性較弱（見圖11、12）。圖112010～2018年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅用地出讓面積同比增長(zhǎng)率和住宅地價(jià)同比增長(zhǎng)率變化情況圖122014～2018年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅用地出讓面積季度環(huán)比增長(zhǎng)率和住宅地價(jià)季度環(huán)比增長(zhǎng)率變化情況（四）一線城市住宅用地出讓面積增長(zhǎng)率大幅下降，住宅地價(jià)增速回落；二線城市增長(zhǎng)率“量升價(jià)降”，三線城市增長(zhǎng)率“量降價(jià)升”2018年，一、二、三線城市住宅用地出讓面積增長(zhǎng)率分別為-0.32%、27.80%和10.12%。一線城市住宅用地出讓面積增長(zhǎng)率由正轉(zhuǎn)負(fù)，較上年大幅下降119.45個(gè)百分點(diǎn)，同期住宅地價(jià)增速回落5.88個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市住宅用地出讓面積較上年均有所增加，二線城市住宅用地出讓面積同比增速繼續(xù)提升，較上年增長(zhǎng)15.16個(gè)百分點(diǎn)；三線城市住宅用地出讓面積同比增速放緩，較上年回落17.31個(gè)百分點(diǎn)，同期二線城市住宅地價(jià)增速回落，三線城市住宅地價(jià)增速提升。二、三線城市住宅用地市場(chǎng)分別呈現(xiàn)“量升價(jià)降”、“量降價(jià)升”局面（見圖13）。圖132017、2018年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市中一、二、三線城市住宅用地出讓面積與住宅地價(jià)增長(zhǎng)率三2018年全國(guó)城市地價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系分析（一）重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)房?jī)r(jià)比總體上升，住宅物業(yè)租價(jià)比下降；東、中、西部地區(qū)間住宅地價(jià)房?jī)r(jià)比差異擴(kuò)大，租價(jià)比差異縮小2018年，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)房?jī)r(jià)比平均值和中位數(shù)分別為33.88%、32.37%，較上年分別上升0.82和0.78個(gè)百分點(diǎn)，福州市、杭州市、廈門市、寧波市地價(jià)房?jī)r(jià)比均超過(guò)50%。三大地區(qū)間，住宅地價(jià)房?jī)r(jià)比平均值呈東、西、中部地區(qū)依次降低格局，分別為43.12%、30.11%和24.25%，東、西部地區(qū)較上年分別提升2.51和1.15個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)較上年下降2.46個(gè)百分點(diǎn)，地區(qū)間差異擴(kuò)大。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市住宅物業(yè)租價(jià)比平均值、中位數(shù)均為4.19%，較上年下降。三大地區(qū)間，住宅物業(yè)租價(jià)比平均值仍保持西部最高、中部次之、東部最低格局，西部地區(qū)與東、中部地區(qū)住宅物業(yè)租價(jià)比平均值分別相差0.63和0.99個(gè)百分點(diǎn)，差值較上年縮小（見圖14）。圖142017、2018年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市住宅用地地價(jià)房?jī)r(jià)比與住宅物業(yè)租價(jià)（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增長(zhǎng)率年內(nèi)各季度波動(dòng)較小，土地購(gòu)置面積累計(jì)增長(zhǎng)率除三季度外均低于上年同期，房地產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)貸款緊縮，綜合地價(jià)增速下半年逐漸回落2018年，全國(guó)各季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增長(zhǎng)率均高于上年同期，年內(nèi)各季度波動(dòng)下降，12月末房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增長(zhǎng)率為9.5%。房地產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)增長(zhǎng)率和土地購(gòu)置面積累計(jì)增長(zhǎng)率均在第一季度大幅下降，較上年末分別回落16.4和15.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，房地產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)增長(zhǎng)率自2017年第二季度以來(lái)保持下降趨勢(shì)，于2018年第二季度達(dá)最低值-7.9%，三、四季度有所回升，但為負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)土地購(gòu)置面積累計(jì)增長(zhǎng)率除第三季度外，其余各季度均低于上年同期。綜合地價(jià)增速上半年緩慢提升，下半年逐漸回落，四季度較上年同期下降0.54個(gè)百分點(diǎn)（見圖15）。圖152014～2018年各季度房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購(gòu)置面積和房地產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)增長(zhǎng)率與全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)季度同比增長(zhǎng)率比較（三）商品住宅銷售與投資指標(biāo)年末回落，住宅地價(jià)同比增速逐季放緩；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資、銷售指標(biāo)變動(dòng)趨勢(shì)與商服地價(jià)同比增速基本一致2018年，商品住宅銷售面積累計(jì)增長(zhǎng)率、商品住宅銷售額累計(jì)增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)增長(zhǎng)率變化趨勢(shì)一致，均表現(xiàn)為先升后降，于第三季度達(dá)最高值后，年末有所回落，較第三季度分別回落1.1、0.9、0.6個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)同比增速年內(nèi)逐季放緩，前三季度均高于上年同期，第四季度較上年同期下降1.66個(gè)百分點(diǎn)（見圖16）。圖162014～2018年各季度商品住宅銷售情況、房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)增長(zhǎng)率與全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)季度同比增長(zhǎng)率比較房地產(chǎn)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資累計(jì)增長(zhǎng)率自2017年第四季度以來(lái)，連續(xù)五個(gè)季度保持負(fù)值。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額累計(jì)增長(zhǎng)率變化趨勢(shì)較為一致，自2017年第一季度起，均呈持續(xù)下降的趨勢(shì)，2018年第四季度較上年同期分別下降25.5、24.6個(gè)百分點(diǎn)。商服地價(jià)同比增速年內(nèi)整體放緩，第四季度較第一季度回落0.51個(gè)百分點(diǎn)。四2018年全國(guó)城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系分析（一）國(guó)內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速放緩，綜合地價(jià)同比增長(zhǎng)率下降2018年是全面貫徹黨的十九大精神的開局之年，在堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本符合預(yù)期，總體平穩(wěn)。初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為900309億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速較上年同期小幅回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。投資方面，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）為635636億元，同比增長(zhǎng)5.9%，增速比上年同期放緩1.3個(gè)百分點(diǎn)；消費(fèi)方面，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)9.0%，較上年下降1.2個(gè)百分點(diǎn)；出口方面，全年出口總額為164177億元，同比增長(zhǎng)7.1%，增長(zhǎng)率較上年下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。在各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速均有所放緩的背景下，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率較上年下降0.54個(gè)百分點(diǎn)（見圖17）。圖172017、2018年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)同比增長(zhǎng)率比較（單位：%）（二）廣義貨幣（M2）供應(yīng)增速保持低位，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額變化平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源累計(jì)增速回落，商服地價(jià)增長(zhǎng)率小幅提升，住宅地價(jià)增長(zhǎng)率明顯回落2018年末，廣義貨幣（M2）余額182.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.1%，增速保持低位運(yùn)行；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額136.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%，較上年同期小幅上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資資金來(lái)源、房地產(chǎn)投資本年資金來(lái)源、房地產(chǎn)投資上年資金結(jié)余累計(jì)增速均有所回落，分別下降6.3、1.8、23.5個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資上年資金結(jié)余增長(zhǎng)率下降明顯。資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)投資本年資金來(lái)源小計(jì)16.60萬(wàn)億元，占房地產(chǎn)投資資金來(lái)源的73.64%，該值三年內(nèi)持續(xù)縮小。在此背景下，商服地價(jià)增長(zhǎng)率較上年小幅提升0.30個(gè)百分點(diǎn)，住宅地價(jià)增長(zhǎng)率近三年來(lái)首次回落，增速明顯放緩（見圖18、圖19）。圖182008～2018年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市商服地價(jià)、住宅地價(jià)、廣義貨幣（M2）及金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額同比增長(zhǎng)率比較圖192008～2018年房地產(chǎn)投資資金來(lái)源、本年資金來(lái)源小計(jì)及上年資金結(jié)余情況（三）工業(yè)經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率有所提升2018年，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增長(zhǎng)6.2%，較上年同期略有放緩；全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額66351.4億元，同比增長(zhǎng)10.3%，較上年回落10.7個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總體保持較快增長(zhǎng)，但工業(yè)企業(yè)效益改善趨勢(shì)放緩；中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）全年平均值為50.9，在榮枯線以上，全年制造業(yè)總體保持增長(zhǎng)。在工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的背景下，工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率溫和提升（見圖20）。圖202014～2018年各季度工業(yè)增加值和企業(yè)利潤(rùn)總額累計(jì)增長(zhǎng)率及制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)比較五2018年影響全國(guó)城市地價(jià)變化的主要因素分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)與總體趨穩(wěn)的調(diào)控基調(diào)，決定了全年地價(jià)變化總體平穩(wěn)，綜合地價(jià)增速下降2018年，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推動(dòng)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保持在合理區(qū)間，但經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)且有所增加。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速較上年回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，各季度增速均低于上年同期；從出口方面來(lái)看，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力減弱，國(guó)際貿(mào)易增長(zhǎng)放緩，外部環(huán)境發(fā)生變化，全年出口總額同比增速亦較上年放緩；主要消費(fèi)、投資指標(biāo)均呈現(xiàn)類似變化。在外部環(huán)境嚴(yán)峻復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，綜合地價(jià)增速整體下降。（二）房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化，租賃市場(chǎng)加速發(fā)展，住宅地價(jià)增速明顯回落2018年，在“房住不炒”的總基調(diào)下，各地堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，積極探索房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控。7月31日，中央政治局召開會(huì)議，提出要“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，投資性需求得到有效遏制。供給端，繼續(xù)大力支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，5月19日，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確要求提高熱點(diǎn)城市住房用地比例，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，確保公租房用地供應(yīng)，力爭(zhēng)用3～5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。在此背景下，2018年，熱點(diǎn)城市住宅用地占建設(shè)用地供應(yīng)總面積的20.09%，保障性住房占住宅用地供應(yīng)面積的22.37%，較上年分別提升0.19和3.07個(gè)百分點(diǎn)，住房有效供給增加，租購(gòu)并舉格局加快推動(dòng)。在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化和租賃市場(chǎng)大力發(fā)展的背景下，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)積極變化，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，住宅地價(jià)增速明顯回落。（三）貨幣政策保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際到位資金收緊，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資性需求得到抑制2018年末，廣義貨幣（M2）余額增長(zhǎng)率為8.1%，年內(nèi)各月度增速在8%～9%的區(qū)間運(yùn)行，均低于上年同期。2018年，本年房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際到位資金為22.54萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.8%，較上年同期下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，其中年內(nèi)第一季度以后房地產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)貸款持續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)。信貸政策方面，4月18日，中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)宏觀信貸政策指導(dǎo)推動(dòng)金融更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意見》（銀發(fā)〔2018〕93號(hào)），強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)回歸本源、防范風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力和水平；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額同比增速企穩(wěn)回升，增速為13.5%。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際到位資金收緊，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)增速下降，商服地價(jià)增速溫和上行。（四）工業(yè)用地開發(fā)成本增加，利用效率不斷提高，工業(yè)地價(jià)增速平穩(wěn)提升隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地征收成本上漲，2018年，已入庫(kù)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地單位面積已發(fā)生成本增長(zhǎng)率為7.75%[2]，工業(yè)用地一級(jí)開發(fā)成本較上年有所增加。2018年，北京市提出要改革園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地利用和開發(fā)建設(shè)方式，同時(shí)通過(guò)減量化發(fā)展，打造高精尖產(chǎn)業(yè)高地[3]，此外，隨著海南自由貿(mào)易區(qū)建立，上海自由貿(mào)易區(qū)擴(kuò)容等地方政策出臺(tái)，區(qū)域資本、技術(shù)、土地等資源重新分配，多地工業(yè)用地利用效率得到提高。全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.2%，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額累計(jì)增長(zhǎng)10.3%，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)率和成本率分別處于2013年以來(lái)的高位和低位[4]，工業(yè)