廣州2006年房地產(chǎn)市場分析及2007年展望

廣州2006年房地產(chǎn)市場分析及2007年展望

一2006年廣州房地產(chǎn)市場運行特征分析經(jīng)歷了2005～2006年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，廣州的房地產(chǎn)市場仍然可以用“平穩(wěn)”二字來描述。這種平穩(wěn)不僅體現(xiàn)在市場走勢沒有出現(xiàn)劇烈的大起大落上，更體現(xiàn)在廣州市民和房地產(chǎn)開發(fā)商平和的心態(tài)上。這種平和的心態(tài)或許正是由于其經(jīng)歷過1992年以來房地產(chǎn)市場的大起大落，因此即使市場價格有所波動，也不會引發(fā)公眾心理的強烈反應(yīng)；這種平和的心態(tài)也正是近年來廣州的房地產(chǎn)市場相對來說波動較小的主要原因，使得廣州市民少有追漲殺跌的不理性行為。2006年，廣州房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，交易行為理性而活躍，各類房屋價格在一定幅度內(nèi)穩(wěn)定向上。房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持理性增長，并且在投資方向、資金來源上更加多元化。在土地一級市場，政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)的力度。2006年5月，國家針對房地產(chǎn)市場的新一輪調(diào)控政策出臺后，為了在下半年的土地出讓中貫徹執(zhí)行“在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價”的土地出讓政策，更好地發(fā)揮土地的調(diào)節(jié)作用，廣州在土地出讓的具體形式上進(jìn)行了一系列的探索。與此同時，政府繼續(xù)加大處理閑置土地的力度，大量閑置土地被政府依法收回，重新進(jìn)入土地一級市場。新建商品房供應(yīng)量與2005年同期相比有一定程度的下降，但新建商品房的交易登記量持續(xù)增長，市場需求旺盛，市場交易活躍。存量房市場在國家調(diào)控政策的影響下，仍基本保持平穩(wěn)發(fā)展的勢頭。總體上來看，從2006年初到5月宏觀調(diào)控政策出臺，再持續(xù)到7月份，廣州房地產(chǎn)市場基本處于漲勢，成交量持續(xù)放大，房價穩(wěn)中有升。到8、9月份，新政的作用開始顯現(xiàn)，廣州房地產(chǎn)市場的簽約面積和成交均價有所回落，其中二手房市場受到的影響較大。但到了“十一”黃金周前后，市場明顯走出觀望階段，交易登記面積和成交均價開始回升，廣州房地產(chǎn)市場穩(wěn)健成熟的特征再次顯現(xiàn)。（一）房地產(chǎn)投資增長幅度較大，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重基本不變2006年1～3季度，廣州全社會固定資產(chǎn)投資完成1014.98億元，同比增長15.5%。在全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長的背景下，廣州房地產(chǎn)投資也繼續(xù)保持增長，房地產(chǎn)投資總額達(dá)到336.69億元，并且增長幅度大為提高，由2005年的6.5%大幅上升到17.3%（見表1）。但房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重基本保持不變，由上年同期的33.4%略降為33.2%。這主要是因為隨著廣州城市化步伐的加快，政府加大了城郊地鐵、高速公路、衛(wèi)星城等的建設(shè)，在城市基礎(chǔ)建設(shè)上的投資加大了。表1廣州歷年房地產(chǎn)投資變化情況雖然房地產(chǎn)投資大幅增長，但2006年1～3季度廣州房屋施工總面積只比2005年同期增長了3.95%，為4468.81萬平方米。（二）宏觀調(diào)控影響土地市場，土地供應(yīng)政策不斷創(chuàng)新1.政府加大土地供應(yīng)，土地出讓進(jìn)度深受宏觀調(diào)控的影響根據(jù)2006年5月廣州國土房管局公布的《2006年廣州市經(jīng)營性國有土地使用權(quán)公開出讓計劃》，2006年廣州經(jīng)營性用地計劃出讓82幅地塊，總用地面積850.933萬平方米。其中市八區(qū)（天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)、海珠區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)）計劃出讓地塊50幅，總用地面積197萬平方米，總建筑面積449萬平方米。在地域分布上，計劃出讓地塊集中于天河區(qū)（10幅，其中珠江新城8幅，計劃出讓面積13.2萬平方米）、海珠區(qū)（8幅，其中琶洲地塊5幅，計劃出讓面積27.3萬平方米）、白云區(qū)（9幅，其中金沙洲8幅，計劃出讓面積69.5萬平方米）、番禺區(qū)（4幅，計劃出讓面積22.4萬平方米）和大學(xué)城地塊（15幅，計劃出讓面積22.5萬平方米）。在規(guī)劃用途上，仍以住宅為主，計劃出讓住宅用地43幅，用地面積707.616萬平方米，占計劃出讓地塊總面積的83.16%；其次為商業(yè)用地和辦公用地，出讓地塊和面積分別為17幅、75.4萬平方米和13幅、42.5萬平方米，所占比例分別為8.86%和4.99%?；仡櫱皟赡甑那闆r，2004年，廣州首次編制了《2004年廣州市經(jīng)營性國有土地使用權(quán)出讓計劃》，全年共計劃出讓25宗地塊，合計用地面積100.41萬平方米，總建筑面積251.23萬平方米；而全年實際出讓國有土地使用權(quán)僅9宗，總用地面積11.30萬平方米，總建筑面積36.68萬平方米。2005年廣州原八區(qū)計劃出讓29宗土地，總用地面積110萬平方米，總規(guī)劃建筑面積309萬平方米；連帶首次納入廣州國有土地出讓計劃的番禺區(qū)和花都區(qū)，全市實際計劃出讓32宗地塊，合計用地面積167.02萬平方米，規(guī)劃建筑面積358.33萬平方米；實際共出讓26宗國有土地使用權(quán)，總用地面積僅49.30萬平方米。顯而易見，同2004年和2005年的出讓計劃和實際出讓情況相比，2006年廣州市計劃出讓的土地?zé)o論是宗數(shù)還是用地面積都有了大幅度增加。因為廣州前幾年土地供應(yīng)偏緊，產(chǎn)生的影響在2006年才反映出來，表現(xiàn)為2006年上半年新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少了19.5%。因此2006年市政府試圖通過加大一級市場的土地供給來增加市場房屋供應(yīng)，進(jìn)而平抑房價。從實際土地出讓情況來看（如圖1），2006年1～9月份，廣州共進(jìn)行了12次國有土地使用權(quán)的公開出讓，總出讓宗數(shù)為25宗?？傆玫孛娣e達(dá)104.90萬平方米，是2005年同期的3.7倍；規(guī)劃總建筑面積為289.45萬平方米，是2005年同期的2.2倍；總成交金額89.88億元，是2005年同期的2.6倍。總用地面積、規(guī)劃總建筑面積、總成交金額等均創(chuàng)歷史新高。圖12003～2006年廣州土地出讓情況同時土地出讓的步伐深受調(diào)控政策的影響。2006年5月份出臺的“國六條”和“國十五條”對住宅用地的出讓方式提出了新的要求。為了探索政策的具體執(zhí)行方式，廣州暫停了住宅用地的出讓。從新政出臺到8月31日首批限套型住宅用地成功出讓，在三個月的時間內(nèi)，廣州沒有住宅用地推向市場。結(jié)果使得前三季度的土地出讓面積只完成了全年出讓計劃的12.33%，因此第四季度政府進(jìn)一步加大土地供應(yīng)的力度。廣州國土房管局10月13日發(fā)布出讓公告，在11月中旬公開出讓金沙洲、琶洲、科學(xué)城等區(qū)域的10宗地塊，總用地面積達(dá)96.12萬平方米，接近前三季度土地公開出讓的總量，總建筑面積近180萬平方米，創(chuàng)下了近年來一次性推出土地的最高記錄。如此集中地推出大量土地，一方面反映了政府面臨著完成出讓計劃的巨大壓力，另一方面也印證了政府2006年增加土地供給，以期從源頭上增加住宅的供應(yīng)，從而達(dá)到穩(wěn)定未來一兩年樓價的目的。從實際出讓土地的區(qū)域分布上看，2006年1～9月份廣州土地出讓主要集中在五個區(qū)域，即天河、白云、荔灣、海珠和蘿崗，而越秀、番禺等區(qū)域還沒有公開出讓的地塊。除天河、海珠、白云繼續(xù)成為主要的土地供應(yīng)區(qū)域外，2005年新設(shè)立的蘿崗區(qū)首次躋身于土地公開出讓集中區(qū)。在2006年前三季度，蘿崗區(qū)土地公開出讓面積達(dá)40.7萬平方米，占了全市供應(yīng)量的38.8%；其次是白云區(qū)，公開出讓的總用地面積為28.5萬平方米，占全市供應(yīng)量的27.2%；海珠區(qū)則以16.6萬平方米排在第三。就板塊而言，科學(xué)城板塊、珠江新城板塊和琶洲板塊是2006年前三季度公開出讓地塊比較多的區(qū)域。從用地性質(zhì)來看，商住用地有10宗，總用地面積59.65萬平方米，占全市供應(yīng)量的比例為56.9%；商務(wù)辦公用地14宗，總用地面積44.57萬平方米，占全市供應(yīng)量的比例為42.5%。2.土地價值進(jìn)一步顯現(xiàn)，經(jīng)營性土地價格持續(xù)走高2006年廣州土地出讓價格不斷出現(xiàn)新記錄。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年1～9月份全市土地一級市場（其中還包括醫(yī)療用地、專業(yè)市場用地、爛尾地）的平均樓面地價已經(jīng)超過3000元/平方米，達(dá)到3012元/平方米。與2005年全年相比，漲幅達(dá)25.4%，為歷年所罕見。2006年1～9月份公開出讓的地塊中，樓面地價超過3500元/平方米的地塊有13幅，占總出讓宗數(shù)的52%，其中商住地塊6幅，商務(wù)辦公地塊7幅；樓面地價超過4000元/平方米的地塊有8幅，占總出讓宗數(shù)的32%，其中商住地塊3幅，商務(wù)辦公地塊5幅。2006年2月7日，開年第一宗公開出讓的地塊——白云區(qū)機場路東側(cè)、廣州中醫(yī)學(xué)院西側(cè)地塊——就刷新了廣州商住用地樓面地價的記錄。該地塊用地面積為5482平方米，以1.29億元成交，折合樓面地價4725元/平方米，遠(yuǎn)高于珠江新城的住宅用地樓面地價。經(jīng)營性土地價格持續(xù)走高一方面是由于廣州房地產(chǎn)市場連續(xù)多年穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的發(fā)展前景普遍看好，為了在未來的市場競爭中占據(jù)主動，紛紛加大各自的土地儲備。統(tǒng)計資料顯示，2006年1～9月，發(fā)展商在拿地上共投入近90億元，其中富力地產(chǎn)以24億元高居榜首，保利地產(chǎn)則以接近20億元排在次席。另一方面，廣州政府2006年來不斷加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已經(jīng)竣工或正在施工的廣州地鐵三、四、五號線工程等項目促進(jìn)了地鐵沿線地價的走高。3.土地出讓市場出現(xiàn)高價受讓后毀約和局部壟斷等現(xiàn)象2006年2月28日，海珠區(qū)琶洲會展中心南側(cè)PZB1301地塊和PZB1501地塊再次掛牌出讓。這兩幅地塊在2005年首次公開出讓時曾分別創(chuàng)下了廣州樓面地價最高記錄（PZB1301地塊成交價4.6億元，樓面地價6223元/平方米）和單宗土地成交金額之最（PZB1501地塊13.88億元），但后來因受讓方無法付清地價款被政府收回。兩地塊第二次推出時，成交價格并沒有降低太多，PZB1301地塊最終以4億元成交，折合樓面地價5411元/平方米，仍高居廣州市樓面地價榜首。PZB1501地塊則以10.9億元成交，折合樓面地價3000元/平方米，繼續(xù)保持單宗土地成交金額最高記錄。然而一波三折，在第二次出讓中拿下PZB1301地塊的受讓方也吞不下這塊“地王”，同樣因未交齊土地出讓金，該地塊又一次被收回。2006年10月13日國土房管局發(fā)布公告，第三次將PZB1301地塊推向市場，卻又在11月2日發(fā)布公告，撤銷了該地塊的公開出讓，接著在11月13日第四次將其掛牌出讓。該地塊已于12月20日以7.42億元成交，折合樓面地價10037元/平方米，創(chuàng)下了又一個新記錄。但由于有前面幾次的波折，這次的出讓究竟能否最終完成，各方人士仍持觀望態(tài)度。廣州市政府連續(xù)推出琶洲地塊，是想借琶洲會展中心建成啟用之機，大力發(fā)展會展業(yè)，同時建設(shè)配套商業(yè)圈。但在“價高者得”的公開出讓規(guī)則下，往往因為開發(fā)商的盲目競爭，使得政府重點開發(fā)的地塊遲遲得不到開發(fā)。當(dāng)一個地塊普遍被看好時，投機者往往以高價競得地塊，再轉(zhuǎn)手賣出，賺取差額利潤。一旦不能如期轉(zhuǎn)手，受讓方往往無法如期繳納土地出讓金，導(dǎo)致地塊被收回，不能得到及時開發(fā)。2006年4～5月份，珠江新城有四塊商務(wù)辦公用地掛牌出讓，全部被一家集團公司高價競得，總成交額近20億元，樓面地價均超過3900元/平方米。其中D1-1樓面地價更高達(dá)4566元/平方米，刷新了珠江新城商務(wù)用地樓面地價的記錄。而該公司還曾經(jīng)宣稱：“珠江新城的地塊，推出一塊就拿一塊?！庇纱丝梢娋植繀^(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了土地被少數(shù)大公司壟斷的現(xiàn)象。這種土地市場上的壟斷跡象在琶洲區(qū)域亦有出現(xiàn)。4.土地公開出讓方式調(diào)整，廣州率先嘗試“雙限雙競”2006年5月29日，國家九部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（“國十五條”），要求執(zhí)行“在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”的土地出讓政策。此項政策對廣州下半年的土地出讓產(chǎn)生了變革性的影響。根據(jù)2006年9月出臺的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010）》，在規(guī)劃期內(nèi)，商品住房用地供應(yīng)總量為1665公頃，其中761公頃用于政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房建設(shè)，通過“雙限雙競”的辦法公開出讓。在執(zhí)行“限套型”政策上，廣州實行全市統(tǒng)籌規(guī)劃即“總量控制”的辦法，并非全部樓盤“一刀切”。因此，廣州市政府根據(jù)每個地塊所處的不同區(qū)域，綜合考慮城市整體的功能布局，再確定具體的套型比例，比如說一些地塊可能小戶型占五成，而另一些地塊則可能全部都是小戶型。（1）先易后難，限套型出讓順利完成2006年8月31日，廣州首次成功出讓了兩塊限套型的住宅用地使用權(quán)，分別是位于昌崗中路164號和金沙洲的B3725D01兩幅地塊。根據(jù)7月31日國土房管局發(fā)布的公告，前一個地塊全部建90平方米以下中小戶型，而后者中小戶型則占80%；并且對開發(fā)商的資質(zhì)提出了更高要求，規(guī)定“凡有拖欠地價、閑置土地的，及與其有參股、控股、投資關(guān)系的法人及其他組織，均不得參加此次投標(biāo)”。其次，競投昌崗中路地塊的企業(yè)注冊資本金不小于800萬元；競投金沙洲地塊的企業(yè)注冊資本金不小于9000萬元，而且要求具有至少一家銀行認(rèn)定的AA級企業(yè)信用等級，無不良信用記錄。招標(biāo)通告發(fā)出后，人們普遍擔(dān)心限制套型比例是否會影響土地出讓結(jié)果，但出人意料的是，在8月31日的招標(biāo)會上，兩地塊的成交樓面地價分別達(dá)到3974元/平方米和4033元/平方米，均高于目前周邊土地的價格。這一方面說明開發(fā)商能夠接受限戶型的要求，并不擔(dān)心中小戶型住宅的市場銷路。另一方面，4000元左右的樓面地價，再加上每平方米3000元左右的建安和稅費成本，這些中小戶型住宅未來的房價可能會高達(dá)每平方米7000多元，并不比同地段目前的房價低，甚至還高出不少。這顯然和政府試圖通過限制戶型來調(diào)控住房價格的愿望是不符的。（2）反響強烈，限地價出讓出師不利2006年8月4日，廣州市國土房管局首次推出了“限套型、限房價”的居住用地。這兩幅“雙限”地塊位于廣州開發(fā)區(qū)廣汕公路以南、開創(chuàng)大道以東，編號分別為KXC－H3和KXC－H4。出讓公告中規(guī)定了具體的套型比例要求，套型建筑面積90平方米以下面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的90%以上。而且還規(guī)定了小戶型套數(shù)：KXC－H3地塊的小戶型套數(shù)必須大于1762套，KXC－H4地塊則要達(dá)到2841套以上。出讓公告還首次對房價提出了限制：“本次掛牌出讓在限套型、限房價基礎(chǔ)上，采用競地價方式出讓。報價達(dá)到或高于掛牌出讓起始價且報價最高者為競得人。競得人在本出讓地塊開發(fā)的套型建筑面積90平方米以下的商品住宅銷售最高價格不得超過6000元/平方米建筑面積?！惫嬉怀?，便受到普遍質(zhì)疑，認(rèn)為6000元/平方米的限價過高，沒有實際意義，甚至有抬高地價之嫌。首先，該地塊周邊住宅市場均價不到5000元/平方米，并且根據(jù)廣州市國土房管局“陽光家緣”網(wǎng)站上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年上半年廣州市開發(fā)區(qū)所在的蘿崗區(qū)商品住宅均價為3031元/平方米。其次，掛牌底價為樓面地價1173元/平方米，容積率為2.0。假設(shè)開發(fā)商以底價獲得土地，加上建安費用、利息、管理費、稅費等，開發(fā)商的總成本為3700元/平方米左右。而6000元/平方米的銷售限價，給開發(fā)商的利潤空間還是較大的。在質(zhì)疑聲中，國土房管局最終于8月18日發(fā)布公告，將上述兩地塊的掛牌出讓時間順延25天。而后又于9月14日再發(fā)補充公告，稱暫時無限期延后，具體競買時間另行公告。限價地塊掛牌出讓兩度延期，也事出有因。因為中央政府的調(diào)控政策沒有規(guī)定限價的具體實施方式，地方政府只能自己摸索。廣州對此率先嘗試，無疑將在全國起到示范和標(biāo)桿作用。但各方利益錯綜復(fù)雜，既要保證房地產(chǎn)市場的繁榮，又要穩(wěn)定住房價格，使得地方政府不得不謹(jǐn)慎探索，仔細(xì)權(quán)衡。（3）調(diào)整政策，“雙限雙競”終獲成功2006年10月13日，廣州市國土房屋管理局發(fā)布公告，公開掛牌出讓10宗土地的國有土地使用權(quán)，并規(guī)定其中的金沙洲四塊地和花都風(fēng)神地塊“在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競房價、競地價的辦法，以掛牌方式確定開發(fā)建設(shè)單位”。在限價方式上，地塊所建房屋的最高售價根據(jù)競買人報出有效最高售房價格的平均值制訂，改變此前政府直接設(shè)定上限的限價方式，給政府留下了轉(zhuǎn)身的空間。11月17日，經(jīng)過競房價和競地價后，五塊“雙限”地塊出讓圓滿完成，這也是全國首次完成了“雙限雙競”方式的土地出讓。詳情如表2所示。表2“雙限雙競”出讓土地面積價格情況總體上來說，這次出讓達(dá)到了預(yù)期效果。首先，從限房價方面來看，開發(fā)商的報價基本上比較理性，沒有哄抬房價的現(xiàn)象。根據(jù)廣州市國土房管局的分析，未來兩年內(nèi)金沙洲地區(qū)主流住房的平均銷售價格將達(dá)到7000～7500元/平方米左右。從這個角度來說，金沙洲四地塊的6000元/平方米左右的限價也是較合理的。其次，從成交的樓面地價上來看，房價設(shè)限使得開發(fā)商在競投地塊時更加謹(jǐn)慎，不敢盲目報價，最終樓面地價處于2300元/平方米左右的水平。這在限制地價方面所起到的作用，也是比較明顯的。（4）總結(jié)經(jīng)驗，完善規(guī)則，回馬再戰(zhàn)2006年12月4日，成功完成了金沙洲和花都“雙限雙競”地塊出讓的廣州市國土部門，又殺了一個回馬槍，將兩次延期的開發(fā)區(qū)KXC－H3和KXC－H4地塊再次掛牌出讓，并且在限套型（9成中小戶型，至少4603套）和限房價（最高價仍為6000元/平方米）的基礎(chǔ)上增加了限制購買對象（限廣州戶口，中低收入家庭優(yōu)先）、限制建設(shè)和裝修標(biāo)準(zhǔn)（對建設(shè)及裝修專門提出了非常細(xì)化的要求，工程質(zhì)量目標(biāo)是要“按國家施工驗收規(guī)范，保證工程質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上，爭創(chuàng)市優(yōu)良樣板、省優(yōu)良樣板、國家魯班獎工程”，裝修價值要達(dá)600～700元/平方米；裝修所用的材料都指定了品牌供應(yīng)商供開發(fā)商選擇，如中標(biāo)開發(fā)商在工程招標(biāo)和實際使用中所選同等檔次的材料超出了參考品牌范圍，須報招標(biāo)人批準(zhǔn)才能使用，否則按違約處理。）而競房價和競地價的方式也更加完善。另外還規(guī)定拿到預(yù)售許可證10天內(nèi)須開盤售樓。兩地塊招標(biāo)報名時間為2006年12月11日至18日，2007年1月30日開標(biāo)，1月31日公布招標(biāo)結(jié)果。廣州市國土部門的一系列積極而又審慎的嘗試行動說明，廣州市在嚴(yán)格認(rèn)真地執(zhí)行中央調(diào)控政策、堅持“雙限雙競”的土地出讓方式的過程中，積極探索，不斷完善。綜合分析這些政策嘗試，可以看出其政策設(shè)計的思路是由易到難，先限套型，然后限房價，在限價方式上則由政府直接設(shè)限轉(zhuǎn)為開發(fā)商自主設(shè)限，明顯體現(xiàn)了探索性和漸進(jìn)性的特征。5.加快處理閑置土地，加大力度追繳土地使用權(quán)出讓金2006年5月“國十五條”出臺后，為了嚴(yán)格貫徹落實加強土地宏觀調(diào)控力度的精神以及“加大對閑置土地的處置力度”的規(guī)定，廣州進(jìn)一步加大工作力度，對土地市場進(jìn)行整頓，大量閑置土地被依法收回。根據(jù)廣州市國土房管局網(wǎng)站上的信息，2006年1～3季度，廣州已累計收回閑置土地131宗、用地面積共205.65公頃，余下的爛尾地塊也大多確定了解決方案。這有力地維護(hù)了土地市場的合理秩序。被收回的閑置土地，將納入政府的土地儲備中，再次進(jìn)入土地一級市場。而且這些收回的閑置土地不少位于老城區(qū)，其中有的位于黃金地段。雖然2005年下半年以來廣州就加大了一級市場的土地供給，但這些新增土地供應(yīng)大多位于新城區(qū)，位于越秀、荔灣、海珠等老城區(qū)的不多。閑置土地回收再推向市場有利于改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解老城區(qū)的土地供求矛盾。這對市場是個利好消息，對穩(wěn)定廣州房價也將產(chǎn)生積極作用。廣州在開展閑置土地處置工作的同時加大力度追繳出讓金。2006年6月4日、20日、27日，廣州市國土部門三次發(fā)出通知，追繳41家用地單位的土地出讓金。自2006年6月5日至6月30日，共追繳土地出讓金1.45億元。（三）房屋交易積極活躍1.新建商品房市場交易活躍，供不應(yīng)求的局面依然存在2006年廣州十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共687個，可預(yù)售商品房90711套，可預(yù)售商品房面積為917.12萬平方米，同比分別減少了32.05%、16.06%和14.66%。值得注意的是，2006年前3季度，廣州房屋竣工面積為578.87萬平方米，比2005年同期增長了68.13%。由于批準(zhǔn)預(yù)售面積屬于先行指標(biāo)（一般都是在竣工前一年左右拿到預(yù)售證），因此竣工面積的大幅增加說明2005年的批準(zhǔn)預(yù)售面積較2004年增長較多，而在2006年的批準(zhǔn)預(yù)售面積減少的情況下，2007年的竣工面積必然減少。廣州市2006年各月份批準(zhǔn)預(yù)售情況如圖2所示。圖2廣州2006年1～12月商品房預(yù)售情況從月度情況可以看出，從2006年2月到5月國家調(diào)控政策出臺，商品房預(yù)售情況基本呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，5月份達(dá)到最高。6～8月市場上關(guān)于調(diào)控政策的猜測和爭論甚多，市場前景不明朗，開發(fā)商放慢了申請預(yù)售的速度，無論面積和套數(shù)都比5月份有了很大的下降。到了9、10月份，廣州的地方細(xì)則出臺，對政策的種種猜測和懸疑慢慢消失，市場前景開始逐漸明朗化，同時借助“十一”黃金周的旺勢，預(yù)售情況回升到政策出臺前的水平。其次，從交易情況來看，2006年廣州新建商品房交易登記112298宗，交易登記面積1158.07萬平方米，交易登記金額788.15億元，同比分別增長1.8%、2.1%和27.2%（見表3）。表3廣州2006年新建商品房交易登記情況從各月情況來看，2006年上半年各月交易情況波動較大，交易面積和金額的最高峰出現(xiàn)在6月，交易面積129.98萬平方米，交易金額88.32億元；而5月的交易面積和金額則最低，分別僅為68.82萬平方米和45.62億元。7～10月份處在調(diào)控政策影響的消化期，各月交易登記面積和金額處在上半年的平均水平，并且基本保持穩(wěn)定。這種穩(wěn)定狀態(tài)的出現(xiàn)，一方面得益于宏觀調(diào)控政策擠出了市場中的投機因素，另一方面也說明了廣州房地產(chǎn)市場的成熟和理性，正常的購買行為并沒有因為政策的調(diào)整而明顯改變。而這種購買行為的成熟和理性又恰恰是廣州房地產(chǎn)市場近年來保持平穩(wěn)的主要原因廣州市2006年各月份新建商品房交易登記情況如圖3所示。圖32006年各月份新建商品房交易登記情況最后，從新建房屋的供求關(guān)系的對比來看，總體表現(xiàn)為供給小于需求。2006年廣州新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為917.12萬平方米，新建商品房交易登記面積為1158.07萬平方米。市場吸納率（新建商品房交易登記面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積×100%）為126.3%，是2003年以來最高的。這說明市場需求旺盛，吸納能力強。廣州房地產(chǎn)市場自2003年以來，市場吸納率一路走高，房屋空置率下降，市場交易活躍。2006年的市場延續(xù)了這一供求特征（如圖4所示）。圖42003～2006年廣州新建商品房供求對比情況其原因主要有以下兩點。一是宏觀經(jīng)濟運行良好。廣州近幾年來經(jīng)濟增長迅速，GDP年均增長率高達(dá)13%以上，投資環(huán)境日益優(yōu)化。大批內(nèi)外資企業(yè)進(jìn)入廣州，客觀上刺激了對辦公物業(yè)的需求。經(jīng)濟增長也使得居民收入大幅增加，居民對新建商品房的購買力增強。同時，每年有大批新移民加入新建住宅的需求人群中。二是宏觀調(diào)控政策發(fā)揮了作用。從2005年開始的宏觀調(diào)控政策對二手房屋的轉(zhuǎn)讓設(shè)置了諸多限制，使得一部分對存量房屋的需求轉(zhuǎn)移到新建商品房上來。2.住宅價格穩(wěn)步上升，并呈現(xiàn)出階段性首先，在新建商品住宅市場上，2006年廣州新建商品住宅市場總體供應(yīng)有所減少，而且從時間分布上看，下半年的供給量大于上半年的供給量。新建商品住宅交易登記83793宗，同比下降2.3%，總面積924.65萬平方米，同比上升0.1%。與之對應(yīng)的是，總成交金額達(dá)到583.96億元，同比增長24.4%，折合均價6315元/平方米（見表4）。交易宗數(shù)和交易面積的變化幅度都很小，說明新建商品住宅交易的結(jié)構(gòu)（戶型面積）并未發(fā)生大的變化，但交易金額的增長幅度卻明顯大于宗數(shù)和面積的增長幅度，這說明新建商品住宅的單價和每套總價都有較大提高。表4廣州2005～2006年新建商品住宅交易登記情況同時，新建商品住宅價格的走勢還呈現(xiàn)出階段性特點（如圖5所示）。2006年1～7月（除5月份外），新建商品住宅均價一路上升，7月份高達(dá)6848元/平方米，累計增長23.1%。8月份開始，隨著廣州地方具體政策的相繼出臺，市場前景逐漸明朗，開發(fā)商也慢慢加大了上市量，新建商品住宅價格開始小幅回落，但仍處在接近6400元/平方米的高位；9～10月出現(xiàn)了橫盤現(xiàn)象，而年末均價又再度回升，繼11月超過6600元/平方米之后，12月突破了7000元大關(guān)，達(dá)到了7189元/平方米。圖5廣州2006年1～12月新建商品住宅均價其次，在存量住宅市場上，2006年存量住宅交易登記宗數(shù)為75199宗，比2005年略減了0.3%；交易登記面積為619.93萬平方米，比2005年略增了1.2%；交易登記金額210.73億元，比2005年增加了15.0%；交易均價為3399元/平方米，比2005年的2992元/平方米增長了13.6%（見表5）。表5廣州2005～2006年存量商品住宅交易登記情況2005年第4季度新建商品住宅價格大幅上漲的帶動效應(yīng)使得2006年上半年存量住宅價格上漲幅度較大，而2006年下半年存量住宅均價基本上保持平穩(wěn)。2006年存量住宅均價月度變化如圖6所示。圖6廣州2006年1～12月存量住宅均價3.寫字樓市場繼續(xù)保持良好勢頭2006年，廣州的寫字樓市場呈現(xiàn)出租售兩旺的態(tài)勢。2006年廣州新建寫字樓交易面積64.87萬平方米，創(chuàng)近6年來的新高；交易金額62.51億元，與2005年相比更是增加明顯（見表6）。與此同時，存量寫字樓成交量也達(dá)到了26.05萬平方米。表6廣州2005～2006年新建寫字樓交易登記情況2006年新建寫字樓交易均價也是近6年來最高，達(dá)9636元/平方米，比2005年同期均價上升了16.79%。新建寫字樓交易均價上半年各月間波動較大，下半年則價格上漲趨勢明顯，各月成交均價在11000元/平方米上下浮動。存量寫字樓交易均價則出現(xiàn)了下降的趨勢，這是因為存量寫字樓的交易主要集中在乙級以下的中低檔寫字樓。新建寫字樓的交易分布區(qū)域集中在珠江新城、體育中心周邊、東風(fēng)中路、琶洲等地段。另一方面，2006年1～11月份，寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積總計為12.78萬平方米，有幾個月的批準(zhǔn)預(yù)售面積為零，還有幾個月也只有區(qū)區(qū)幾千平方米。但12月份的寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積大增，為28.29萬平方米，比前11個月的1倍還多。這充分說明了新建寫字樓市場的特點：全年的新建面積集中在幾個大的項目上。從全年寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售總面積41.07萬平方米與新建寫字樓成交面積64.87萬平方米的比較來看，市場仍在繼續(xù)消化原有的存量面積。從歷史情況看，1993～1998年為廣州寫字樓批出量的高峰期，寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積共達(dá)354.30萬平方米，但同期的實際成交只有108.3萬平方米，剩余200多萬平方米。此后的1998～2000年，廣州的寫字樓市場持續(xù)低迷，幾乎沒有新建寫字樓的成交記錄。在此情況下，政府也逐年控制寫字樓的批出量，市場一直在消化原有存量。上述200多萬平方米的寫字樓，用了十年的時間才基本消化完。直到2003年下半年以后，廣州的寫字樓市場才逐步復(fù)蘇。在寫字樓租賃市場上，甲級寫字樓租賃表現(xiàn)活躍，體育中心周邊和珠江新城仍然是大面積租賃成交活躍的區(qū)域。在越秀區(qū)，原租戶擴租較為頻繁。市場研究數(shù)據(jù)顯示，2006年第三季度甲級寫字樓租金繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢，租金均價處在每月120元/平方米的水平，較第二季度上升了約3%；其中珠江新城寫字樓第三季度租金上升明顯，升幅達(dá)8%。第三季度空置率繼續(xù)下降，甲級寫字樓整體空置率約為6.7%，比第二季度下跌了2.2個百分點。值得注意的是，2006年7月24日六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號文）的出臺，對外資機構(gòu)在廣州的大宗寫字樓并購行為影響較大，原本計劃在廣州投資大宗寫字樓物業(yè)的境外基金開始轉(zhuǎn)變投資方向。4.商鋪市場運行平穩(wěn)2006年廣州零售業(yè)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，2006年前三季度，廣州消費品市場運行狀況良好，全市社會消費品零售總額1600.30億元，累計增長14.5%，增速高于2005年同期1.6個百分點。零售業(yè)的蓬勃發(fā)展，成為廣州商鋪市場的堅實需求力量。2006年廣州新建商鋪交易面積83.74萬平方米，交易金額85.69億元，同比上升明顯，但交易宗數(shù)卻是同比下降的（見表7），說明單宗價格和單位價格都有較大增長。全年均價為10233元/平方米，并且各月均價比較穩(wěn)定。表7廣州2005～2006年新建商場鋪面交易登記情況2006年上半年存量商鋪價格各月波動較大，7月份后價格水平趨于穩(wěn)定，成交均價基本保持在4500元/平方米左右。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)前景看好，經(jīng)紀(jì)公司擴張勢頭強勁，經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范有序宏觀調(diào)控政策對存量房屋的交易影響較大，短期內(nèi)部分業(yè)主選擇了觀望，使得二手房屋的交易量減少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的生存和發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。但宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的影響只是暫時的，相反，“國十五條”主張“積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場”，給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司帶來了新的發(fā)展機遇。滿堂紅、中原等廣州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的巨頭看到了發(fā)展的機遇，不約而同地繼續(xù)擴張，紛紛開設(shè)新的分行。滿堂紅計劃5年內(nèi)在全國15～20個城市開店1000家，完成從區(qū)域性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向全國性房屋流通綜合服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。合富置業(yè)則在7月份新開了20家分行，創(chuàng)下了廣州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)記錄，也使其在廣州的地鋪總數(shù)達(dá)到了140家。本地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司近年來積極拓展外地市場，而外地公司也不斷成規(guī)模地進(jìn)入廣州市場。門店數(shù)量居北京之首的中大恒基地產(chǎn)在2006年3月份開始進(jìn)入廣州市場調(diào)研，6月份已完成首批海珠區(qū)6間店鋪的布點工作，正式宣布開業(yè)。2006年9月，來自深圳的創(chuàng)輝租售高調(diào)進(jìn)入廣州，拉開了其拓展珠三角、面向全國的發(fā)展戰(zhàn)略。創(chuàng)輝租售規(guī)劃在未來5年內(nèi)在全國范圍內(nèi)布局3000多家店鋪。同時，先期已進(jìn)入廣州市場的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也采取各種措施，適應(yīng)新的市場形勢，迎接日益激烈的競爭。來自天津的順馳地產(chǎn)、有外資背景的21世紀(jì)不動產(chǎn)、來自臺灣的臻品巨東地產(chǎn)通過創(chuàng)新經(jīng)營管理模式，采取穩(wěn)中求進(jìn)的策略。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式在不斷地創(chuàng)新，向著網(wǎng)絡(luò)化、信息化的方向起步。2006年10月廣州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場上出現(xiàn)了“網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人”的服務(wù)模式。該模式以互聯(lián)網(wǎng)為工作平臺，利用豐富的網(wǎng)絡(luò)資源，改變傳統(tǒng)的店鋪模式，以博客的方式向用戶推薦房源，從而克服地域上的限制，擴展經(jīng)紀(jì)人與客戶之間的互動。面對競爭日益激烈的市場，廣州房地產(chǎn)中介管理部門也加強了行業(yè)監(jiān)管，通過各種方式為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。2006年8～10月，廣州房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所在全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織了房地產(chǎn)中介文化宣傳月活動，目的在于全面提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機構(gòu)和從業(yè)人員的整體素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的社會地位和信譽，活動收到了非常良好的效果。廣州房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所還組織編寫了各種宣傳材料免費發(fā)放給市民，宣傳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識，并且整理了歷年積累的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛案例，加以分析評點，正式出版，既讓市民通過這些案例分析學(xué)習(xí)房地產(chǎn)交易的一般常識，增強識別交易過程中各種欺詐行為的能力，也避免自身的失當(dāng)或者不合法行為；又提醒房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員和公司防范各種違法行為，幫助其改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量；同時也可盡力避免由于委托人的失誤和失當(dāng)行為給己方帶來的損失；還能為政府有關(guān)管理部門提供參考，使之在行使行業(yè)管理職能時能夠有的放矢，防患于未然。二2007年廣州房地產(chǎn)市場展望（一）房地產(chǎn)市場需求仍將保持旺盛勢頭，價格上升壓力依然存在2003年以來，廣州房地產(chǎn)市場需求一直保持旺盛態(tài)勢，房屋空置率不斷下降，市場吸納率持續(xù)走高，2006年新建商品房吸納率高達(dá)126.3%。和全國的社會經(jīng)濟形勢一致，廣州目前社會穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展良好，在可預(yù)期時期內(nèi)推動市場需求增長的因素仍將存在。從經(jīng)濟運行總體態(tài)勢來看，2006年前三季度廣州實現(xiàn)生產(chǎn)總值4272.30億元，同比增長14.2%，比上年同期增幅多了2.1個百分點。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值107.20億元、1700.35億元、2464.75億元，增速分別為5.7%、15.2%和13.9%。三次產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率分別為1.04%、42.40%和56.56%。經(jīng)濟總體運行情況良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，呈現(xiàn)出經(jīng)濟快速發(fā)展、質(zhì)量同步提高的良好勢頭。預(yù)計這個勢頭在2007年會繼續(xù)保持。從人口規(guī)模上看，近年來廣州人口數(shù)量平穩(wěn)增長。到2005年末，全市戶籍人口數(shù)達(dá)750.53萬人，比2004年末增加了12.86萬人，增長了1.7%，自然增長率為3.21‰。在常住人口方面，廣州2004年底就突破了1000萬大關(guān)，達(dá)到了1015萬人，成為繼上海、北京、天津和重慶之后第5個達(dá)千萬人口規(guī)模的城市。這主要是由于社會經(jīng)濟快速發(fā)展，吸引了大量外來人口來穗務(wù)工或經(jīng)商，例如僅2004年廣州各單位就引進(jìn)高層次人才2.2萬人。如此龐大的人口基數(shù)是房地產(chǎn)強勁需求的保證。從人均住房面積來看，2005年末按戶籍人口計算，廣州城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)18.70平方米，比上年增加了0.51平方米。同期全國城鎮(zhèn)人均住宅面積為26.11平方米。與全國平均水平相比，廣州城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有較大的上升空間，同發(fā)達(dá)國家城市人均居住面積30平方米的水平相比，也存在很大差距。從居民收入水平來看，2005年全市單位職工平均工資為33839元，增長了9.1%。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民家庭人均可支配收入18287元，同比增長了8.3%，扣除價格因素，實際增長了6.7%。農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移步伐加快，工資性收入大幅度增長，促進(jìn)了農(nóng)村居民收入持續(xù)增長。由于近幾年廣州總體經(jīng)濟平穩(wěn)增長，預(yù)計2007年居民收入仍將保持2005年的增長勢頭。居民收入增長，購買力增強，促使居民對各類物業(yè)的需求增加。從投資角度來看，投資需求拉動各類房屋價格上漲。近年來，國際市場美元持續(xù)走軟，人民幣承受著巨大的升值壓力。自2005年7月21日中國開始實行浮動匯率制以來，美元對人民幣的匯價屢創(chuàng)新低。2006年12月的前兩個交易日里，美元對人民幣匯率中間價連破7.84和7.83兩個關(guān)口。截至12月4日，2006年以來人民幣對美元累計升值3.15%，人民幣兌港元累計升值3.42%。中期來看人民幣升值趨勢無法逆轉(zhuǎn)，促使國際套利資本涌入中國尋找投機機會。2005年匯率改革之前，國內(nèi)A股市場經(jīng)歷了長達(dá)1年多的熊市，匯率改為盯住一籃子貨幣的浮動匯率制后，人民幣小幅穩(wěn)步升值，吸引了大量熱錢涌入，國內(nèi)A股迎來了一輪牛市，其中房地產(chǎn)股價更是一路攀高。與此同時，房地產(chǎn)市場價格也持續(xù)走高。2006年前3季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%。六部委頒發(fā)的171號文對企業(yè)類外資收購國內(nèi)房產(chǎn)項目并沒有嚴(yán)格的限制。根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年1～3季度全國房地產(chǎn)市場利用外資金額上升到259億元，同比增長了46.6%。就廣州市市場來看，2006年7月限制外資炒房的171號文出臺后，出于政策風(fēng)險的考慮，外資放慢了投資步伐，但是到了11月份，各經(jīng)紀(jì)公司的外資并購洽談業(yè)務(wù)量回升到了171號文件出臺前的水平。廣州房地產(chǎn)市場目前正處在平穩(wěn)增長期，外資普遍看好，再加上人民幣升值的預(yù)期，預(yù)計2007年廣州房地產(chǎn)市場上外資進(jìn)入將出現(xiàn)較大增長。綜合各方面市場因素，預(yù)計2007年的房地產(chǎn)市場需求將繼續(xù)保持旺盛勢頭，從而推動房價穩(wěn)中有升。（二）政府保障型住房增加2006年新一輪的宏觀調(diào)控的重點在于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，加大普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)力度，保證中低收入者的住房需要，從而達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。2006年7月27日，廣州市國土房管局出臺了解決雙特困戶住房困難問題的具體操作辦法，要求通過加大廉租住房的建設(shè)力度，在2007年底前全部解決2005年底統(tǒng)計調(diào)查在冊的4163戶人均住房面積低于10平方米（不含10平方米）和1480戶發(fā)放租賃住房補貼共5643戶雙特困戶的住房問題。具體操作辦法包括實物配租、租賃住房補貼和租金核減三種方式。根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》，2007年政府保障型住房計劃建設(shè)3.32萬套，建筑面積262萬平方米，包括廉租住房建設(shè)18萬平方米，新社區(qū)住房建設(shè)168萬平方米，部隊和單位自建經(jīng)濟適用住房76萬平方米。政府保障型住房的套型建筑面積須在90平方米以下。通過建設(shè)廉租房，解決人均住房面積10平方米以下的雙特困戶的住房困難問題，并根據(jù)居民住房實際，逐步提高保障標(biāo)準(zhǔn)；通過建設(shè)新社區(qū)、經(jīng)濟適用住房為中低收入住房困難家庭提供住房保障。在保障型住房建設(shè)的同時，廣州也將通過一系列調(diào)控手段，增加中小戶型、中低價位住房的供給，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。2007年，規(guī)劃建設(shè)政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房482萬平方米，其他中小戶型商品住房167萬平方米。在土地供給方面，將優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；2007年政府保障型住房用地供應(yīng)131公頃，政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房用地供應(yīng)156公頃。同時在政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通住房用地的出讓方式上，“雙限雙競”等調(diào)控手段將繼續(xù)落實和細(xì)化，并且政府有可能繼續(xù)調(diào)整土地出讓方式，增加限制條件。政府甚至還表示可能回購“雙限雙競”土地上建設(shè)的限價商品房用于保障性住房。無論是保障型住房建設(shè)還是調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，都表明政府調(diào)控思維的進(jìn)步，找準(zhǔn)了制定政策的落腳點。編制住房建設(shè)規(guī)劃，保障中低收入者的住房需求，并合理化商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而非單純地控制價格，才是政策制定的應(yīng)有之義，也是政府本應(yīng)該做的事情。（三）商品住宅供給結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化前幾年在房地產(chǎn)投資過熱的背景下，國家出臺宏觀調(diào)控政策，緊縮地根和銀根，使得中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退出市場。市場洗牌后剩下的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，融資渠道多，資金充裕，開發(fā)的產(chǎn)品檔次較高，價格相應(yīng)地也較高。這就使得市場上中高檔產(chǎn)品成為主流，住房供給結(jié)構(gòu)發(fā)生扭曲，中低收入者的需求無法得到滿足。因此政府在新一輪宏觀調(diào)控中，要求增加中小戶型、中低價位商品房的供給。同時，部分發(fā)展商也調(diào)整戰(zhàn)略，宣布進(jìn)入中低價位住房的開發(fā)。2006年8月以來廣州推出的限套型地塊受到開發(fā)商的熱捧，便體現(xiàn)了開發(fā)商的這一戰(zhàn)略調(diào)整。這也意味著市場上中小戶型、中低價位的供給將增加。2005年的宏觀調(diào)控讓開發(fā)商產(chǎn)生了觀望。2006年宏觀調(diào)控政策出臺后，開發(fā)商很快適應(yīng)了，并未放慢步伐，因此2007年的市場供應(yīng)不會減少。（四）土地供應(yīng)將保持增長，交通導(dǎo)向更加明顯如前所述，2004年以來的土地緊縮政策導(dǎo)致2006年上半年新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少了近兩成。近兩年來，廣州市政府開始加大了土地供應(yīng)力度。根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010）》，2007年各類住房用地計劃供應(yīng)總面積501公頃，與2006年相比，又有較大增長。實際上，臨近年末，廣州市國土房管局已經(jīng)在緊鑼密鼓地安排下一年的土地出讓，接連于2006年12月21日和30日兩次發(fā)布了國有土地使用權(quán)出讓預(yù)告，公布了將在12月份至2007年1月份接受競買預(yù)申請的12幅土地的情況。經(jīng)過2006年的多方摸索和嘗試，廣州已經(jīng)成功地進(jìn)行了“雙限雙競”方式的土地出讓。這些成功的經(jīng)驗將使得今后的土地出讓過程更加順利，不再需要像2006年下半年那樣耗費較多的時間來探索以致影響土地出讓進(jìn)程。這些因素都將促使2007年廣州土地供應(yīng)的進(jìn)一步增加。另一方面，廣州近年來在出讓地塊的區(qū)位選擇上體現(xiàn)了交通導(dǎo)向的原則，有意識地沿著新建交通軌道供應(yīng)土地。如2006年居住用地出讓集中的金沙洲板塊就是未來地鐵六號線的重要客流集散地。在現(xiàn)階段廣州住房需求主要為居民居住需求，加上城市人口不斷增加及城市規(guī)模膨脹，住房需求強勁。增加居住用地的供應(yīng)，同時加快周邊區(qū)域交通等市政設(shè)施建設(shè)，合理引導(dǎo)居民住房消費中的區(qū)位選擇，使得住房需求由老城區(qū)向周邊區(qū)域分散，進(jìn)而增加住房的有效供給，才是穩(wěn)定房價的關(guān)鍵?？梢灶A(yù)計，隨著更多的軌道交通線路的建成和開通，廣州未來土地供應(yīng)的交通導(dǎo)向原則也將體現(xiàn)得更加充分。（五）土地二級市場上轉(zhuǎn)讓、并購、合作開發(fā)將加快在土地二級市場上，土地使用權(quán)人自發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓、并購、合作開發(fā)的現(xiàn)象也將增多。自2005年國家對土地和金融政策進(jìn)行調(diào)整以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金上的壓力逐漸增大。那些融資能力較差的企業(yè)往往得不到足夠的資金開發(fā)手中的土地，造成土地閑置，或者在開發(fā)過程中資金鏈斷裂，造成地塊爛尾。2006年新一輪調(diào)控政策出臺后，對閑置、爛尾地塊土地的處理力度進(jìn)一步加大，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；對雖按合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，按閑置土地處置。在此政策壓力下，中小開發(fā)商進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)的意愿增強。另一方面，市場上一些實力雄厚的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)苦于手中無地，與在土地一級市場上拿地的高昂代價相比，收購其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)從而獲得土地使用權(quán)的方式無疑是一種更好的拿地方式。因此，有實力的開發(fā)商也在積極尋找合適的并購對象，或者尋求與手中有地的中小開發(fā)商合作開發(fā)。僅2006年廣州就有9個爛尾樓盤通過企業(yè)并購或者合作開發(fā)的方式得以盤活。預(yù)計2007年在土地二級市場上，這種通過企業(yè)自發(fā)行為實現(xiàn)存量土地合理流轉(zhuǎn)、盤活爛尾樓盤的現(xiàn)象仍會繼續(xù)。（六）市區(qū)周邊板塊發(fā)展加速，區(qū)域發(fā)展趨向均衡改革開放以來，廣州社會經(jīng)濟全面快速發(fā)展，對土地、環(huán)境、市政設(shè)施的需求急劇增長，但廣州城區(qū)的發(fā)展一直受到“云山珠水”的自然格局、城市中心單一化和行政區(qū)劃不合理三方面的制約。有鑒于此，在2000年4月制定的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》中，廣州市政府提出了“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的發(fā)展戰(zhàn)略，促使城市空間結(jié)構(gòu)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變。同時，2000年和2005年廣州行政區(qū)劃的兩次調(diào)整，為廣州城市空間的拓展和城市的可持續(xù)發(fā)展提供了新的契機。在經(jīng)濟發(fā)展所產(chǎn)生的自然擴張和政策規(guī)劃的引導(dǎo)下，廣州周邊區(qū)域的市政設(shè)施不斷完善，尤其是地鐵和高速公路的建設(shè)，緊密了城市各區(qū)域之間的有機聯(lián)系，由此催生了周邊房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。周邊地區(qū)和傳統(tǒng)中心城區(qū)的差距在慢慢縮小，地域發(fā)展趨向均衡，城市中心也逐漸由單一向多元轉(zhuǎn)變。2006年底地鐵三、四號線全線貫通。三號線北聯(lián)新機場，南聯(lián)番禺廣場，珠江新城、海珠、番禺、白云樓盤都將受益。四號線的貫通使得海珠東部、番禺東部、南沙區(qū)受益，其中對大學(xué)城周圍樓盤影響最大。同時五、六、八號線也在按照規(guī)劃建設(shè)之中。預(yù)計2007年周邊板塊會承接近幾年的迅猛勢頭，繼續(xù)保持快速發(fā)展。（七）金沙洲板塊繼續(xù)升溫，居住人群覆蓋面擴大金沙洲位于廣州西部，西、北、南毗鄰南海，東臨珠江，擁有四公里長的江岸線，處在廣佛都市圈的中心，是“西聯(lián)、北優(yōu)”的重要區(qū)域。金沙洲地勢平坦，植被茂密，溝谷、溪流、湖泊、水塘錯落分布，生態(tài)環(huán)境良好，自然條件優(yōu)越，用地總面積908萬平方米，其中綠化及水域用地面積達(dá)75.26萬平方米，自然山林綠地達(dá)109.1萬平方米，規(guī)劃紅線面積周邊沒有大型工業(yè)區(qū)。金沙洲也是廣州西部的重要出口和交通樞紐，廣佛高速路、跨越廣佛高速的二號立交及環(huán)城高速公路從區(qū)內(nèi)穿過；金沙洲大橋與內(nèi)環(huán)路、增槎路呈放射線對接，只需10～20分鐘車程即可迅速抵達(dá)市區(qū)；2008年底竣工的地鐵六號線，將使金沙洲與市區(qū)的聯(lián)系更加緊密。同時，金沙洲地塊輻射荔灣等西部老城區(qū)。這些老城區(qū)居民收入高，購買力強，但老城區(qū)的居住空間擴展受到制約，一些居民會就近尋求金沙洲地區(qū)的新建住宅以改善居住條件。優(yōu)越的自然和區(qū)位條件以及市政設(shè)施的不斷完善，為金沙洲板塊的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。2004年，萬科在觀望多年后進(jìn)入廣州市場的第一個項目就選在金沙洲。萬科四季花城一炮打響，拉開了金沙洲板塊開發(fā)的序幕。隨后，各家開發(fā)商紛紛在此拿地，占據(jù)市場，并且產(chǎn)品定位普遍走中高檔路線。2006年下半年出讓五幅金沙洲地塊，雖然增加了戶型和房價的限制，但是開發(fā)商拿地的熱情依然高漲，其中B3725D01地塊成交價格為17.5億元，刷新了廣州單宗地塊成交價記錄。到目前為止，進(jìn)駐金沙洲板塊的開發(fā)商共計七家之多，預(yù)計各開發(fā)商在金沙洲板塊的競爭也會愈演愈烈。未來的一兩年內(nèi)，金沙洲板塊會成為廣州商品住宅的主要供應(yīng)區(qū)域。早在20世紀(jì)90年代后期，金沙洲板塊就納入廣州政府的土地儲備，政府規(guī)劃對其發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響。根據(jù)2004年的《金沙洲控制性詳細(xì)規(guī)劃》，金沙洲居住新城規(guī)劃總面積為8.26平方公里，規(guī)劃人口11萬人，將成為廣州西部的大型生活居住區(qū)，定位為高品質(zhì)濱江居住社區(qū)。先期在此進(jìn)行開發(fā)的開發(fā)商也大多將產(chǎn)品定位于中高檔住宅、高層洋房及濱江別墅。新一輪宏觀調(diào)控出臺后，為了加大政府保障型住房建設(shè)和中小戶型、中低價位商品房的供給，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，擴大居住人群覆蓋面，廣州政府對金沙洲的規(guī)劃做了調(diào)整。首先，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上新增了城市建設(shè)拆遷安置新社區(qū)住宅用地。新社區(qū)住宅用地位于居住新城E區(qū)，總用地面積為18.89公頃，規(guī)劃總建筑面積37.78萬平方米，其中90平方米以下的中小戶型占93%。建成后將成為全國最大的廉租住房新社區(qū)，可安排雙特困戶5643戶、1.4萬人居住。其次，對金沙洲地塊的普通商品房套型比例進(jìn)行限制。2006年8月以來，政府出讓的五幅金沙洲地塊都施加了套型比例限制。預(yù)計未來兩三年內(nèi)至少可提供近7000套中小戶型單位，無論從供應(yīng)量還是從價格上，都將對金沙洲以及周邊區(qū)域的市場定位帶來深遠(yuǎn)影響?？梢?，在政府規(guī)劃調(diào)整的引導(dǎo)下，金沙洲板塊的居住人群覆蓋面會逐步擴大，更多的雙特困戶和中低收入者將從金沙洲板塊的發(fā)展中獲益。（八）適宜創(chuàng)業(yè)，適宜居住，科學(xué)城板塊孕育高尚生態(tài)居住區(qū)廣州東部的蘿崗區(qū)是2005年廣州行政區(qū)劃調(diào)整后新設(shè)立的區(qū)，主要以廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)域為依托，設(shè)立蘿崗區(qū)是廣州“東進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。作為蘿崗區(qū)的中心城區(qū)，廣州科學(xué)城是一個產(chǎn)、學(xué)、住、商一體的多功能現(xiàn)代化新型科學(xué)園區(qū)，也是廣州“東進(jìn)”戰(zhàn)略的重要支撐點，因此在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能之外，居住是另一個重要的功能。根據(jù)規(guī)劃，科學(xué)城要建設(shè)成為“適宜創(chuàng)業(yè)、適宜居住”的中心城區(qū)。與之相應(yīng)，科學(xué)城的配套設(shè)施也做出調(diào)整，增加了教育、醫(yī)療、休閑、文娛、交通等方面的配套建設(shè)。雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、獨特的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)越的生態(tài)條件，為科學(xué)城的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了重要的支撐力?，F(xiàn)在，廣州中心城區(qū)地塊稀缺，地價不斷走高，而科學(xué)城及周圍土地資源仍比較豐富，加上周邊生態(tài)環(huán)境良好，自然成為廣州新的開發(fā)熱點?？茖W(xué)城位于廣州“東進(jìn)”的軸線上，東接黃埔，北鄰白云，南望珠江，西靠新城市中心區(qū)天河。區(qū)域內(nèi)保留了眾多小山峰、部分生態(tài)林地和農(nóng)田，同時又規(guī)劃了諸多的教育、衛(wèi)生和交通等基礎(chǔ)設(shè)施。因此，科學(xué)城可以滿足追求高質(zhì)量生活的人們的要求。更為關(guān)鍵的是，該區(qū)域定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，市民收入水平較高，購買力較強，足以支撐區(qū)內(nèi)高尚住宅區(qū)的發(fā)展?？茖W(xué)城板塊兼具天時、地利、人和的優(yōu)勢，發(fā)展可謂正當(dāng)其時。目前，該區(qū)域正朝著廣州未來現(xiàn)代化的“生態(tài)園林城市樣板區(qū)”的目標(biāo)邁進(jìn)。廣州2006年第一宗準(zhǔn)備采用“雙限雙競”方式出讓的土地就位于科學(xué)城的住宅用地KXC－H3和KXC－H4地塊，當(dāng)時設(shè)定的6000元/平方米最高限價曾經(jīng)被質(zhì)疑為抬高房價（見本文第一部分），但這一定價其實在某種意義上體現(xiàn)了政府對該區(qū)域發(fā)展前景的良好預(yù)期。（九）傍海而居，交通改善，南沙板塊逐漸升溫南沙區(qū)同樣是2005年廣州行政區(qū)劃調(diào)整后新設(shè)立的區(qū)，主要以南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，體現(xiàn)了廣州大力開發(fā)南沙濱海區(qū)域，將廣州由沿江城市發(fā)展為現(xiàn)代化濱海新城的“南拓”發(fā)展戰(zhàn)略。南沙位于連接珠江兩岸的樞紐位置，不但是珠江三角洲的地理幾何中心，也是穗、港、澳的地理中心，是珠江三角洲直接通往港澳的重要出口。根據(jù)城市規(guī)劃，南沙區(qū)在空間結(jié)構(gòu)上將分成三大組團，其中北部組團的主導(dǎo)功能為結(jié)構(gòu)性生態(tài)建設(shè)區(qū)和都市農(nóng)業(yè)區(qū)；中部中心組團為整個南沙區(qū)的中心，擁有豐富的山水資源和歷史文化資源，是南沙區(qū)最適宜安排居住生活功能的區(qū)域；南部萬頃沙—龍穴島組團擁有良好的深水岸線資源和充足的土地資源，是南沙區(qū)發(fā)展的核心動力區(qū)，主要將發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和臨港工業(yè)。從南沙房地產(chǎn)項目的分布來看，大部分住宅開發(fā)項目主要集中在中部中心組團，包括黃閣老鎮(zhèn)區(qū)、蕉門河兩岸地區(qū)以及進(jìn)港大道沿線區(qū)域等。與已經(jīng)開發(fā)出許多著名大盤的華南板塊相比，南沙板塊具有不同的特點。華南板塊可以看做是廣州住宅市場的補給，是廣州南部老城區(qū)擴展的自然延伸，但這一區(qū)域至今還沒有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)作支持。而南沙的發(fā)展模式則是再造一個新城，它有自己的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此發(fā)展起來將具有更強的生命力。根據(jù)規(guī)劃，南沙將成為2010年廣州市的副中心城區(qū)之一，是2010年亞運會的重要場館所在地之一。此外，南沙港碼頭、廣州豐田汽車等大型項目已經(jīng)投產(chǎn)，地鐵四號線也在2006年底開通至南沙黃閣。從南沙到廣州市區(qū)、東莞、珠海、深圳等地都在“一小時生活圈”范圍內(nèi)，南沙必將成為廣州樓市的新熱點。（十）產(chǎn)業(yè)先行，優(yōu)勢顯著，花都樓市騰飛在即花都區(qū)位于廣州北部，珠江三角洲北端，總面積960平方公里，地勢北高南低，北部山巒綿亙，中部為丘陵坡地，南部為廣花平原，呈東北向西南傾斜的長方形?；ǘ忌降?、丘陵、平原、河流兼有，平原面積占主體地位，由此形成了花都區(qū)地貌“三山一水六平原”的特點。根據(jù)規(guī)劃，到2010年，花都區(qū)范圍為128平方公里，擬打造成120萬以上居住人口的城鎮(zhèn)；城區(qū)常住人口達(dá)到40萬，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個功能片區(qū)。從大的定位來講，花都是廣州的北部副中心，是“北優(yōu)”的重點戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域之一。此外，花都還被定位為廣州重要的現(xiàn)代制造業(yè)中心，重點發(fā)展空港物流、汽車、皮具、珠寶及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。在整體規(guī)劃中，花都區(qū)規(guī)劃出“一主三副”：“一主”是指中心城區(qū)，包括新華以及雅瑤、花山、獅嶺的各一部分，“三副”指的是東部的花東、西部的炭步和北部的獅嶺三個鎮(zhèn)?；ǘ嫉某鞘邪l(fā)展模式是TOD模式，即交通引導(dǎo)發(fā)展，通過發(fā)展、支持交通建設(shè)，突破環(huán)境和能源的制約，進(jìn)而建設(shè)疏密有致的組團式網(wǎng)絡(luò)型山水田園城市。具體而言，就是通過路網(wǎng)、軌道交通、水、電、管、網(wǎng)等建設(shè)和接駁，在主站建設(shè)高密度發(fā)展區(qū)，形成上面居住，中間商業(yè)，下為交通的立體、綜合發(fā)展的25個組團，組團之間通過田園來分割，保持生態(tài)環(huán)境良好。花都發(fā)展房地產(chǎn)的優(yōu)勢綜合起來有四點：一是山水環(huán)境得天獨厚；二是土地價廉，儲備豐富；三是產(chǎn)業(yè)先行，政府主導(dǎo)；四是板塊清晰，樓價低廉。需要指出的是，花都樓市的崛起，體現(xiàn)出了政府“有形之手”拉動的效應(yīng)，在這點上，花都板塊更優(yōu)于華南板塊。作為“北優(yōu)”的重點區(qū)域，隨著2004年8月廣州新白云國際機場正式啟用，花都經(jīng)濟可謂一日千里，在汽車業(yè)、物流業(yè)、皮具業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)的拉動下，吸引了大量的投資者及專業(yè)技術(shù)人才落戶，為樓市帶來了巨大的購買力。此外，連接著廣州汽車產(chǎn)業(yè)基地和廣州地鐵網(wǎng)的地鐵九號線的建設(shè)，更將為花都成為廣州“后花園”鋪設(shè)便利之路。（十一）老城區(qū)優(yōu)化調(diào)整重新提上政府議程，中心區(qū)發(fā)展值得關(guān)注，開發(fā)商再獲舊城改造商機自從2000年提出“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的發(fā)展戰(zhàn)略后，廣州周邊新區(qū)有了長足的發(fā)展，而在2006年12月25日召開的中共廣州市第九次代表大會上，老城區(qū)的優(yōu)化調(diào)整又重新提上了議程，“中調(diào)”被正式列入廣州城市發(fā)展戰(zhàn)略。按照市黨代會上的解釋，所謂“中調(diào)”，就是要將老城區(qū)“調(diào)優(yōu)、調(diào)高、調(diào)強”，而“調(diào)優(yōu)”就包括優(yōu)化人居環(huán)境