《房地產(chǎn)市場的政府調(diào)節(jié)問題研究》

房地產(chǎn)市場的政府調(diào)節(jié)問題研究目錄TOC\o"1-3"\h\u13572目錄 2304引言 427544一、我國住房分配的歷史與現(xiàn)狀 49866二、我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題以及原因 54711（一）主要問題 55921（二）問題存在的主要原因 65295三、政府干預房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟學相關理論和分析 62754四、我國政府干預房地產(chǎn)市場的政策分析 726244（一）土地政策 715041（二）財政政策 825391（三）貨幣金融政策 810083（四）制度建設 923423（五）住房保障政策 9引言自從住房制度貨幣化改革以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，促進了我國的經(jīng)濟水平的進步，但是，隨著房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模越來越大，房價攀升越來越快，房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)已然失衡，對于中下層人民的正常生活產(chǎn)生了巨大的不利影響。在這種情況下，房地產(chǎn)市場需要政府的宏觀調(diào)控，這是由房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性，政府與市場的基本關系，政府的基本職能決定的。我國住房分配的歷史與現(xiàn)狀1978到1994年間，中國一直是福利分房，由國家以一個低價為社會上的工作者，或者說為中國現(xiàn)代化建設出力的勞動者提供住房。這個政策的具體措施有：以成本價出售公有住房，提升補貼，鼓勵自建住房。1994年到1998年，住房的商品化改革到來了，國務院在1994年43號文件《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確提出，住房改革是社會主義市場經(jīng)濟改革的一部分，于是一個與市場經(jīng)濟體制相適應的住房分配模式出臺，中國住房的分配走向了商品化階段，將住房的分配任務交給了市場，這個階段其實算一個過渡期，傳統(tǒng)的福利分房模式仍然存在，同時住房商品化帶來的房價上漲趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)。1998到2003年是住房改革的突破階段，1998年國務院發(fā)表23號文件《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，全國城鎮(zhèn)停止了所有的實物住房分配，開始全面的住房分配貨幣化。這是一個分水嶺，意味著傳統(tǒng)的福利分房模式徹底結(jié)束，新的以市場化為分配方式的商品房住房分配全面開始。雖然起初的目標是建立以經(jīng)濟適用房為主的供房體系，大多數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)仍以中低端為主，國家也建設了大量的經(jīng)濟適用房，但是隨之而來的就是房價的瘋長，中國住宅商品房銷售額從1998年的2007億漲到了2003年的6304億。表1：1998年到2003年中國住宅商品房銷售額（億元）年份199819992000200120022003銷售額2006.872413.733228.603825.304710.006303.90年份200420052006200720082009銷售額8619.4014986.1017038.0025323.5020424.1038157.202003年以后，國務院不斷出臺文件進一步深化改革，規(guī)范住房市場，建立健全住房保障體系[1]，然而由于社會貧富差距的逐漸加大，使得房價不斷上漲，住宅商品房銷售額在短短的6年時間里翻了4倍多，住房分配逐漸成為了一個棘手的社會問題，大量社會中下層人民無力支付高額的房價，于是政府又相應推出了公租房政策，作為一個重要補充，以保障社會中下層的住房需求。但是這個政策缺乏一個有效的監(jiān)督，在申請過程中，也面臨著信息不對稱的問題，因此實行多年以來效果并不十分明顯。我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題以及原因（一）主要問題當前，我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題，歸納起來，主要集中在以下四個方面：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，導致經(jīng)濟風險加大。（2）房屋銷售價格過高，導致大多數(shù)消費者望房卻步。（3）住房供求結(jié)構(gòu)失衡，導致眾多消費者難以購到合適的住房。（4）市場秩序混亂，導致違規(guī)違法行為增多。（二）問題存在的主要原因我認為，主要包括客觀條件為主的原因、主觀意愿為主的原因和住房供求失衡三個方面。（1）客觀條件為主的原因。一是從房地產(chǎn)市場本身的情況看，由于我國市場經(jīng)濟發(fā)育還不夠充分，作為市場經(jīng)濟體制一部分的房地產(chǎn)市場體系目前還處于不斷構(gòu)建和完善的階段，市場自我調(diào)控和完善的機制尚未完全形成。二是從房價不斷走高的因素來看，住房需求量大，土地、原材料價格不斷上升，勞動報酬逐步增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量持續(xù)提高等，導致房地產(chǎn)生產(chǎn)成本走高，進而影響了房價的不斷上漲。（2）主觀意愿為主的原因。在市場經(jīng)濟條件下，市場主體及其他參與各方都有自己的利益追求。當各方利益相互博弈時，為了實現(xiàn)自己利益最大化的欲望，往往出現(xiàn)強勢方損害弱勢方及社會大眾利益的現(xiàn)象，進而導致了房地產(chǎn)市場上述問題的產(chǎn)生。（3）住房供求失衡的原因。住大規(guī)模進城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級所導致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求，完成工業(yè)化對工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加，造成了中國城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，決定了未來幾十年內(nèi)我國城市房屋供給不能滿足需求的基本態(tài)勢。政府干預房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟學相關理論和分析市場是什么？市場是將需求與供給匹配的一種交易活動，它大部分時候以貨幣為媒介，小部分時候也能拋開貨幣進行一些價值對等的交易，但是無論如何，這些交易活動的一個根本的原則是價值對等，即想要一樣東西，必須拿等價的東西去換，但是社會財富的分配是不均勻的，即使到了傳說中的共產(chǎn)主義社會，一個接受了10年教育的人和一個接受了20年教育的人，他們的收入也不可能相等。所以人的差別性決定了社會財富分配必然不均等，這個必然不均等又會使住房的分配不均等。而解決這個問題的辦法，要么是國家給中等線以下的群體一個保障，這個需要很大的財政支持，要么就是把價格壓到下面四分之一處，使最下面的一小撮人能在一定的收入壓力之下買到房子。但是無論如何，純粹的住房市場化是行不通的。同時從國家安全角度來說，住房和糧食一樣，屬于生活必備資料，是國家戰(zhàn)略儲備物資，不應由市場掌控，當然，完全的計劃經(jīng)濟過于死板更無法調(diào)動生產(chǎn)力的積極性，因而筆者認為，住房分配的最終模式，應該是類似于糧食保護價一般，有一個國家的穩(wěn)定框架和規(guī)則，而市場的力量應該遵循這個國家制定的規(guī)則。市場可以裨補闕漏，但是主導力量必須是國家。我國政府干預房地產(chǎn)市場的政策分析土地政策由于土地是人類生存和發(fā)展的最基本資源，所有國家都將土地政策作為治國安邦的重要政策。土地政策是政府為實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置而制定的計劃或行為準則。我國實行土地公有制。城市土地所有權(quán)歸國家所有，轉(zhuǎn)讓的是一定年限的土地使用權(quán)。政府通過城市土地國家所有、土地用途管制、農(nóng)地轉(zhuǎn)用、建設用地統(tǒng)一供應等制度，使政府對土地市場有較強的干預能力。政府作為土地供給者。在土地一級市場上處于壟斷地位，政府可以通過寬松或緊縮性土地政策來調(diào)節(jié)土地供給量，安排不同的土地用途來抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資、消費的方向和強度，實現(xiàn)經(jīng)濟運行平穩(wěn)發(fā)展的目標財政政策合理運用財政政策，政府可以對房地產(chǎn)市場實行有效干預。財政政策的主要政策工具包括財政支出和補貼、政府投資、稅收政策、公共債務等，一般來說。在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，較常用的是稅收政策和財政補貼，通過稅收政策以引導市場上經(jīng)濟主體的行為，通過財政補貼和轉(zhuǎn)移支付對低收入者給予支持。如運用稅收杠桿，通過提高高檔商品房稅率抑制其需求，降低普通商品房的稅率，刺激其供求，從而改善房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)，通過提高相關稅費，削減企業(yè)利潤，從而降低房地產(chǎn)行業(yè)的投資過熱：通過提高流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，增大房地產(chǎn)投機成本。壓縮獲利空間。達到抑制投機的目標：改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制，提高超標準的房地產(chǎn)保有成本，抑制出于投機目的的房地產(chǎn)保有行為。通過財政補貼和轉(zhuǎn)移支付政策，加大對低收入者的轉(zhuǎn)移支付，縮小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障體系。（三）貨幣金融政策為保證房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，在不同時期，政府可以采用不同的貨幣金融政策對房地產(chǎn)進行干預。貨幣金融政策可以分為直接貨幣金融調(diào)控手段和間接貨幣金融調(diào)控手段，前者主要是指以行政命令為主的信貸額度管理和信貸質(zhì)量控制：后者主要包括貨幣供給總量控制以及通過各種利率手段和法定存款準備金率對貨幣需求的控制。在房地產(chǎn)的調(diào)控中，政府的貨幣金融政策的選擇，主要是通過信貸政策和利率政策來支持或限制房地產(chǎn)開發(fā)和消費的融資，從而達到干預房地產(chǎn)市場的目的[2]。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)。融資具有十分重要的地位，故而貨幣金融政策容易見效，為大多數(shù)國家所采用。（四）住房保障政策住房保障政策是綜合運用法律、金融、財政等手段來解決中低收入居民住房問題的政策總稱。政府的住房保障政策可以起到房地產(chǎn)價格穩(wěn)定器的作用，緩解房地產(chǎn)價格的過度波動。當房地產(chǎn)市場繁榮時。房地產(chǎn)價格快速上漲，政府通過為中低收入者提供廉租房和經(jīng)濟適用房，增加房地產(chǎn)市場的供給，穩(wěn)定房價。當房地產(chǎn)市場蕭條時，房地產(chǎn)價格下滑，政府可以通過需求方補貼，為中低收入者提供住房補貼。增加房地產(chǎn)