廣州市房地產市場分析與展望

廣州市房地產市場分析與展望

一2018年廣州市房地產市場分析（一）政策分析2018年，為更好地優(yōu)化經濟結構，保障國民經濟平穩(wěn)健康運行，中央政府在房地產市場繼續(xù)維持從嚴從緊的宏觀政策。2018年3月召開的兩會繼續(xù)強調“房住不炒”、“因城施策”的調控方向，奠定了2018年房地產市場的整體調控基調。廣州市政府一方面堅決遏制投機炒房、鞏固調控成果，一方面更加注重強化市場監(jiān)管、保障合理住房需求，同時持續(xù)加大住房供給側結構性改革力度，大力發(fā)展住房租賃市場。1.稅制改革：個稅抵扣房貸為全面推進稅制改革，國務院于2018年12月22日發(fā)布《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》，規(guī)定納稅人在5000元基本減除費用扣除和“三險一金”等專項扣除外，還可享受首套住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人、子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療等六類專項附加扣除。其中納稅人本人或其配偶單獨或共同使用個人住房貸款為本人或其配偶購買中國境內住房所發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月，且只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。住房貸款利息專項附加扣除辦法的實行，一定程度上減輕了置業(yè)者的生活壓力，間接地降低置業(yè)成本，對推動剛需型買家入市有積極的作用。2.住房租賃政策：推進多主體供給、多渠道保障的住房供給體系（1）利用集體用地建設租賃住房2018年1月25日，《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》獲國土資源部批示。該方案對于廣州市利用集體建設用地建設租賃住房的土地來源、試點區(qū)域、戶型要求、總量控制、租賃管理等內容進行了明確。首批試點工程——花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)旗新村試點也于2018年11月21日進入建設階段，而番禺區(qū)鐘村街謝村、白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)長腰嶺村、花都區(qū)花山鎮(zhèn)小布村三個試點工程也進入了項目規(guī)劃審核階段。該試點實施方案將為廣州市提供超過6400套住房，對于緩解廣州市租賃住房供應緊張、穩(wěn)定租賃住房市場價格、開拓多渠道租賃住房供給體系具有重要意義。（2）加強住房租賃企業(yè)監(jiān)管為保障承租人的合法權益、維護房屋產權人的利益，廣州市住建委于2018年4月20日公布《關于加強住房租賃企業(yè)房屋租賃管理有關問題的通知》，規(guī)定住房租賃企業(yè)需在廣州市房屋租賃信息服務平臺實名注冊后方可運營，同時要求租賃企業(yè)與承租人簽訂合同后要同步辦理房屋租賃合同網上備案手續(xù)。（3）加強戶籍家庭住房保障工作為切實保障和改善民生，使改革開放成果惠及更多戶籍家庭，廣州市政府于2018年9月18日發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強戶籍家庭住房保障工作的通知》（以下簡稱《通知》），調整戶籍家庭住房租賃相關政策?！锻ㄖ氛{整了戶籍家庭公共租賃住房保障家庭的可支配收入線準入限額、住房租賃補貼標準、公租房租金繳交標準、公租房保障退出機制，在國內開創(chuàng)性地提出公租房租金封頂機制，即公租房家庭租金支出按該家庭經核定的月可支配收入的15%封頂計算，這使得戶籍中等偏下收入住房困難家庭的租金支出始終控制在合理的范圍。同時《通知》結合現(xiàn)有物價水平，將原租賃補貼標準調整至30元每平方米，針對不同行政區(qū)的實際租金支出，實行區(qū)域性租賃補貼系數(shù)，真正實現(xiàn)“因地施策，精準補貼”。3.限購政策：順應市場，適度調整為釋放市場購買力，完善商服類房地產項目的銷售管理，廣州市住建委于2018年12月19日發(fā)布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟穼?017年“3·30政策”中的部分內容做出調整：一是針對2017年3月30日之前出讓成交的商服類物業(yè)銷售對象放寬至個人，二是重申個人購買商服類物業(yè)取得不動產證需滿2年后方可再次轉讓。該《意見》在相當程度上緩解了商服類物業(yè)庫存壓力，極大促進了銷售。重申轉讓限制則再次明確了廣州市堅持“房住不炒”、從嚴調控房地產市場的決心和態(tài)度。此次政策調整，符合市場實際和發(fā)展要求，凸顯了廣州市政府對房地產宏觀調控政策的靈活把握。4.公積金政策：加強監(jiān)管，優(yōu)化提取為保障住房公積金穩(wěn)健運行、維護繳存職工權益，2018年5月2日住建部聯(lián)合財政部、人民銀行、公安部發(fā)布《關于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》，就以下五個方面做出指示：一是規(guī)范和改進公積金提取政策；二是優(yōu)化提取審核流程；三是實施失信聯(lián)合懲戒機制；四是加強各部門內部的風險管理；五是推進各部門之間信息共享、建立跨地域協(xié)查機制，集中開展治理，廣泛開展宣傳引導。2018年12月24日，廣州市住房公積金管理中心公布《廣州市住房公積金提取管理辦法》，放寬異地購房提取范圍，提出繳存人及配偶在廣州市無自有產權住房的，在廣州毗鄰城市（佛山、清遠、中山、東莞、惠州和韶關）購買自住住房可以提取公積金。5.行業(yè)政策：多主體推進行業(yè)治理（1）治理房地產市場亂象2018年6月28日，住建部聯(lián)合司法部、稅務總局、市場監(jiān)督管理總局、宣傳部、公安部、保監(jiān)會七個部門聯(lián)合印發(fā)《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》。其主要內容包括：一是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規(guī)提供“首付貸”等投機炒房團伙；二是打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑中介”；三是打擊從事違規(guī)銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發(fā)企業(yè)；四是打擊發(fā)布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。與之前的整治政策相比較，此次推行的房地產市場亂象專項整治行動主要有以下特點：一是多部門聯(lián)合發(fā)布整治政策，共同推進房地產市場規(guī)范化；二是更加凸顯房屋租賃市場管理，針對租賃企業(yè)行業(yè)亂象，加強企業(yè)的資金監(jiān)管，遏制通過金融手段無序擴張；三是從供應端上遏制投機炒房行為。（2）“雙合同”整治為了進一步做好新建商品住房的管理工作，促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展，廣州市住建局于2018年10月19日發(fā)布《關于我市進一步規(guī)范房地產管理的說明》（以下簡稱《說明》）?！墩f明》強調在保持調控力度不放松、成交價格穩(wěn)定運行的前提下，對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優(yōu)化，嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備?！半p合同”問題的整治行動維護了置業(yè)者的合法權益，使置業(yè)者轉讓物業(yè)時不必承擔額外稅負，同時也保障了房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，有利于金融市場的有序監(jiān)管。（3）中介信用評級為進一步規(guī)范房地產中介服務機構及從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，強化信用管理，強化誠信經營和公平競爭意識，保障廣州市房地產中介行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，廣州市住建局于2018年9月25日上線運行廣州市房地產中介信用管理系統(tǒng)，要求自該日起全市房地產中介機構須提交本機構所有從業(yè)人員的相關信息，為本機構從業(yè)人員申請制作信用信息卡，所有中介從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)時，須將本人信用信息卡佩戴在醒目位置，并向服務對象主動出示。另外，在廣州市住建局的指導下，廣州市房地產中介協(xié)會于2018年10月23日發(fā)布《廣州市房地產中介信用評分評級管理辦法》，規(guī)定根據從業(yè)年限以及是否受到行政處罰等方面將中介機構及從業(yè)人員分為優(yōu)質、良好、誠信、暫定誠信、預警和失信等六個等級，以供市民在選擇中介機構和從業(yè)人員時進行參考。（二）地區(qū)經濟發(fā)展分析2018年，廣州市地區(qū)生產總值共22859.35億元，同比增長6.2%，增速較2017年下降0.8個百分點。2018年是廣州地區(qū)生產總值增速連續(xù)第5年降低，且增速不及全國和廣東水平。圖12000～2018年廣州市地區(qū)生產總值及增長率在經濟增速放緩的同時，廣州的房地產開發(fā)投資額增速也進一步下降。2018年廣州市房地產開發(fā)投資額共2702.89億元，同比持平，而2017年增速為6.4%。而且，廣州市房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比例也是近5年來首次出現(xiàn)下降，說明在房地產調控的大背景下，開發(fā)商的投資決策更趨謹慎。圖22000～2018年廣州市房地產開發(fā)投資額及占比（三）土地市場分析1.土地計劃供應情況2018年，廣州市建設用地計劃供應289宗，面積共計1926.17萬平方米，同比分別增加29宗和減少141.50萬平方米，較2017年分別增長11.15%和減少6.84%。圖32018年廣州市建設用地供應計劃其中，商辦商服用地計劃供地宗數(shù)最多，共87宗，合計399.77萬平方米，宗數(shù)同比增長20.83%；其次是工業(yè)用地，2018年計劃供地67宗，合計444.66萬平方米，宗數(shù)同比減少16.25%；商品住宅計劃供地55宗，合計477.31萬平方米，宗數(shù)同比減少5.17%；其他（包括公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地）計劃供地60宗，合計456.22萬平方米，宗數(shù)同比增長53.85%，增幅遠高于其他供地類型，表明廣州在滿足人民群眾日益增長的公共服務用地需求、促進城市綜合服務功能提升和環(huán)境改善方面著力甚多；此外，保障性住房用地計劃供應20宗，較2017年增加9宗，面積合計148.21萬平方米，也進一步說明了廣州對于落實貫徹多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的決心。2.土地出讓實際成交情況從各月成交情況來看，1～3月土地市場表現(xiàn)冷清；4月住宅和工業(yè)用地市場逐漸活躍；5～10月土地出讓市場重現(xiàn)“冰冷”景象；而11～12月則明顯“火爆”，主要原因是臨近年末，政府部門為加快完成年度供地計劃，大幅增加土地供應量。圖42018年廣州市各月份建設用地交易面積從各行政區(qū)建設用地來看，住宅方面，增城區(qū)獨占鰲頭，2018年共交易70.28萬平方米；黃埔區(qū)緊隨其后，共交易60.36萬平方米；南沙區(qū)第三，共交易28.75萬平方米；而越秀、海珠和天河區(qū)都為零成交，主要原因是中心城區(qū)土地供應較為稀缺。商服用地方面，多區(qū)零成交，海珠、天河、黃埔、番禺和從化區(qū)交易面積都在10萬平方米以下。工業(yè)用地方面，科學城所在的黃埔區(qū)“一騎絕塵”，以101.54萬平方米高居第一，其中科學城片區(qū)占比高達47.8%；增城區(qū)也表現(xiàn)不俗，共交易87.55萬平方米；南沙區(qū)則交易62.09萬平方米，摘得季軍。圖52018年廣州市各行政區(qū)建設用地交易面積（四）商品住宅市場分析1.新建商品房（1）建設情況分析2018年廣州市房屋施工面積為10999萬平方米，同比增長3.2%，延續(xù)了近十年來的持續(xù)增長趨勢（除2015年）；其中住宅施工面積6508萬平方米，同比增長1.7%，增速低于2016年和2017年，表明開發(fā)商對廣州市住宅房地產市場的未來發(fā)展相對謹慎。房屋竣工面積為1524萬平方米，同比漲幅15.4%，其中住宅竣工面積為868萬平方米，同比小幅增長4.3%，兩者的增速都高于2017年，部分原因是四季度部分開發(fā)商為加速資金回籠，加快了項目進度。表12008～2018年廣州市房地產施工與竣工面積情況年份20082009201020112012201320142015201620172018房屋施工面積（萬平方米）55005506646477047846893993709346100621065810999同比增長（%）6.10.1116.419.21.813.94.8-0.37.75.93.2住宅施工面積（萬平方米）36603420398448484918547457705760610663996508同比增長（%）1.8-6.616.521.71.411.315.4-0.176.04.81.7房屋竣工面積（萬平方米）944961109512631291114119191511120213211524同比增長（%）7.01.813.915.42.2-11.668.2-21.3-20.59.915.4住宅竣工面積（萬平方米）6747167758328017101221981818832868同比增長（%）-3.96.28.27.4-3.7-11.472.0-19.6-16.61.74.3資料來源：廣州市統(tǒng)計局。|Excel下載表12008～2018年廣州市房地產施工與竣工面積情況（2）預售情況分析2018年，廣州市新建商品住宅預售面積共1081萬平方米，同比大幅增長32.43%，其中2～3月處于低谷，預售面積分別30.35萬和45.20萬平方米，12月為年內最高位，預售面積激增至194.84萬平方米，主要原因是年末部分發(fā)展商因資金回籠需要，大力促銷。圖62018年廣州市新建商品住宅預售面積（3）房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)績分析盡管2018年廣州房地產市場在持續(xù)調整，但房地產開發(fā)企業(yè)尤其是品牌企業(yè)因勢利導，加大項目營銷力度以適應市場的變化，不少企業(yè)都實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績，其中保利、越秀和萬科等多家企業(yè)在廣州的商品房銷售額都有上百億元。2.存量商品房（1）存量住宅市場分析2018年，廣州市存量住宅共成交102384宗，合計882.48萬平方米，面積同比減少24.45%。除9～10月外，其余各月成交面積同比都有所減少。分月來看，1～3月，存量住宅市場因元旦、春節(jié)等節(jié)日影響，成交面積逐月走低；4～6月，因春節(jié)前后壓抑的購房需求集中釋放，成交面積不斷走高，其中6月的成交面積達95.82萬平方米；7月成交面積環(huán)比有所回落；9月，因完成銷售目標、加速資金回籠需要，不少開發(fā)商加大促銷力度，極大分流了存量住宅市場的客戶，導致成交面積再度走低；10～12月，全市存量住宅的成交面積基本穩(wěn)定在每月64萬平方米上下。圖72018年廣州市存量住宅簽約面積（2）存量商業(yè)物業(yè)及寫字樓市場分析1.商業(yè)物業(yè)受宏觀經濟環(huán)境發(fā)展和2017年“3·30政策”影響，2018年廣州市存量商業(yè)物業(yè)共成交28.18萬平方米，同比減少11.47%。具體到各月，1月較為集中，共成交3.69萬平方米；同樣因春節(jié)假期影響，2～4月表現(xiàn)平淡，各月成交面積逐月向下調整；5～6月受房地產市場整體帶動，成交稍有好轉，單月成交面積重返3萬平方米以上；進入下半年，存量商業(yè)物業(yè)成交整體較5～6月有所回落，其中7～9月單月成交面積在2萬～3萬平方米之間，但10月又迅速跌落至1.53萬平方米，在12月，因政策調整，將“3·30”之前出讓土地的商服類項目轉售對象放寬至個人，成交面積增長至2.35萬平方米。圖82018年廣州市存量商業(yè)物業(yè)簽約面積2.寫字樓2018年廣州市存量寫字樓共成交39.60萬平方米，同比小幅回調3.44%，其中8月達到全年峰值，共成交5.61萬平方米，其余月份基本在2萬～5萬平方米波動。圖92018年廣州市存量寫字樓簽約面積（3）房地產中介企業(yè)2017年“3·30”之后，廣州存量住宅的月度網簽量持續(xù)下降，從高峰時的大約2.6萬宗下降至2018年12月的8100宗上下；其中中介促成的存量住宅網簽量也從2017年3月的大約2.1萬宗下降至2018年12月的大約3900宗。從店均網簽量看，2018年廣州市每間房地產中介備案門店平均約成交15宗存量住宅，同比大幅下降。從市場反饋情況，2018年廣州市有較多的中介機構經營狀況堪憂。二2019年廣州市房地產市場預測（一）政策調控以“穩(wěn)”為主2018年，廣州市堅決貫徹中央“房住不炒”的理念，多方面措施促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。預計2019年，相信從嚴調控的政策基調仍將持續(xù)，樓市調控理念將以“穩(wěn)”字當頭，包括穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期等目標，同時，結合宏觀經濟發(fā)展不盡人意的現(xiàn)實狀況，按照“因城施策”的方針，廣州的