商圈調(diào)查與選址

1/14商圈調(diào)查與選店一、商圈調(diào)查的目的營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來店鋪位置的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)，購(gòu)買習(xí)慣等。2、確定未來店鋪的消費(fèi)檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。3、分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。4、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店鋪的數(shù)量。A路設(shè)施不便。6、法規(guī)方面，應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃IT一條街，如果初期誤入，將來的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。7、其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)(競(jìng)爭(zhēng)是否激烈)、將來的變動(dòng)趨勢(shì)、供是否方便(交通狀況)、將來開連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍三、商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)尋店和確定商圈是一門學(xué)問，應(yīng)該有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期可能是專門的人員，形成規(guī)范的流程。1、商圈情報(bào)之主動(dòng)收集，對(duì)所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時(shí)了解，預(yù)計(jì)未來地區(qū)或者2、商圈資料之建立，不斷修正。3、商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。2/144、未來整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略。5、商圈地點(diǎn)選擇、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。6、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。7、租金行情之分析了解和呈報(bào)。8、競(jìng)爭(zhēng)廠商／店鋪開店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。9、經(jīng)營(yíng)店鋪的評(píng)審作業(yè)規(guī)劃與推動(dòng)。。簡(jiǎn)單說說，人口與購(gòu)買力分析有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：1、常住人口數(shù)2、家庭及構(gòu)成3、人口密度4、教育程度5、從事行業(yè)7、社會(huì)增加率8、家庭人均收人9、白天流動(dòng)人口數(shù)10、年齡構(gòu)成11、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)如下：1．家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大3/14時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩2．人口密度一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。3．客流量一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：車乘客人數(shù)歷年來的變化。(2)上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。(4)根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：(4)體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平廈樣在選擇戶外店鋪的立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。的定義商圈(tradearea)是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：1．主要商圈(primarytradingarea)：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的55—70%。2．次要商圈(secondarytradingarea)：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)3．邊緣商圈(fringetradingarea)：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。形式來為商圈推算。五、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式A、商圈范圍劃分確定商圈的實(shí)際位置會(huì)有以下各情況限制,設(shè)立不同商圈范圍的劃分點(diǎn)：商圈范圍4/145/144.高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同6.大水溝，因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。7.單行道，因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。8.人潮走向，由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商B、商圈之界定方法單的測(cè)出，大家就坐上出租車跑跑看。接著來說說商圈的界定,上面提到了[Compass法則]是從各家競(jìng)爭(zhēng)店鋪規(guī)模power開始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測(cè)量利用出租車的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出。又提到了商圈的境界點(diǎn)的計(jì)算公式。下面來舉例說明,我們準(zhǔn)備開的店鋪,稱為計(jì)劃店,在計(jì)劃店的附近已經(jīng)存在了兩6/14這里得說明[Compass法則]的限制：1.只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。2.顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。并不能完全按照計(jì)算數(shù)字來核定結(jié)果,到時(shí)候老錢可承擔(dān)不起。2、標(biāo)出重要建筑物及樓別(金融大樓，辦公大樓)3、著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征(戲院、百貨公司)5、可與自己的計(jì)劃戶外店有互補(bǔ)作用之門店7、政府重要之行政中心油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園．．等特定族群會(huì)集場(chǎng)所9、標(biāo)出街道之行進(jìn)方向(單行道方向),不要簡(jiǎn)單只是車道.10、標(biāo)出未來促銷活動(dòng)發(fā)DM的可行地點(diǎn)．1.抽樣點(diǎn)之選擇(1)辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)(未來適合設(shè)店之地點(diǎn))(3)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)(4)可能形成未來的商店群之地段(5)預(yù)定三~四個(gè)抽樣點(diǎn)(6)其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)7/14(3)區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段1、商店特色及分布情況a、于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度b、新建筑樓與舊式建筑之分布c、目前之改建情況a、于主要商業(yè)街、干道之行業(yè)類型b、以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次a、以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對(duì)象b、主要道路之商店分布明細(xì)a、將商店分門別類記錄b.并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表C、于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)D、商店匯集地帶之概述E、以商店(輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店)正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。A、孤立店B、未規(guī)劃商業(yè)區(qū)C、規(guī)劃購(gòu)物中心2.住宅特色(集中型商圈可不用調(diào)查)A、實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)a、建筑高度，樓數(shù)b、建筑型式為新式或舊式c、分布區(qū)域B、目前之改建情況C、一~三年內(nèi)可能改建之趨式A、實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況B、將該商圈分為a、商店區(qū)，以(甲)為代碼b、辨公區(qū)(甲2)為代碼c、新式住宅區(qū)以(乙1)為代碼d、舊式住宅區(qū)以(乙2)為代碼e、文教區(qū)，以(丙)為代碼C、于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈D、并于圖上注明建筑物之樓別3、集會(huì)場(chǎng)所A.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類型a、商店(肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司)bc、政府之行政機(jī)關(guān)f班g、表演、競(jìng)技，比賽場(chǎng)所8/149/14h、菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)B.聚集人口類型a、青少年b、上班族c、特定行業(yè)人士A、人潮匯集流動(dòng)之路線B、人潮匯集流動(dòng)之主要方向4、競(jìng)爭(zhēng)者分析了解既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小、所有競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)弱勢(shì)評(píng)估、短期及長(zhǎng)期的展望、(1)賣場(chǎng)氣氛，本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性之競(jìng)爭(zhēng)店，其賣場(chǎng)氣氛、購(gòu)物環(huán)境、服(2)來客數(shù)，該競(jìng)爭(zhēng)店每日之成交客戶數(shù)A、了解該店之各類客數(shù)與消費(fèi)金額比例B、根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格C、加總后求其平均值即為平均消費(fèi)額來客數(shù)×平均消費(fèi)額＝每日營(yíng)業(yè)額每日營(yíng)業(yè)額×每月工作天數(shù)＝每月營(yíng)業(yè)額5.商店組合商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，見附件表格一。例如：F、人潮狀況(實(shí)地抽樣方式)(1)平日及假日之女性人潮狀況A、將一周之時(shí)間區(qū)分為2段a、周一~周五b六、周日、國(guó)定假日B、以AM7~PM12點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段。C時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過人數(shù)、摩托車、汽車、E、將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以2個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù)F、將其數(shù)字依時(shí)段填入(人潮流動(dòng)抽樣表)G、將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示(人潮分布圖)2、人口、住家戶數(shù)推算(集中型商圈可不用調(diào)查)a、該商圈建筑物來推算當(dāng)?shù)刈〖覒魯?shù)b得當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù)c、將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來流動(dòng)人數(shù)a、計(jì)算該區(qū)之公司家數(shù)b、該區(qū)公司家數(shù)×(10~20人)＝該區(qū)辦公人口c、該區(qū)辦公人口即為該區(qū)之半固定人口．3、交通狀況/14A、經(jīng)過該商圈公車之起站與經(jīng)過路線B、經(jīng)蒙倘抵惺宦廢哂脛盞閼荊A、為轉(zhuǎn)車之目的行經(jīng)之路線B、為休閑、購(gòu)物之目的行經(jīng)之路線C、為回家之目的行經(jīng)之路線)未來交通運(yùn)輸系統(tǒng)之影響A、捷運(yùn)系統(tǒng)之出入口，可能帶動(dòng)之人潮B、重要道路可能拓寬辟建，帶動(dòng)之人潮G.、消費(fèi)特征與人口特征，以女性為例1、該區(qū)住戶人口女性所得2.該區(qū)往來、居住人口女性之消費(fèi)習(xí)慣(A)、對(duì)便利性、服務(wù)品質(zhì)及門店氣份之訴求概況。D表與圖3、外來流動(dòng)人口女性之消費(fèi)習(xí)慣、特征A)、年齡分布情況B)、消費(fèi)之種類C)、收入所得的高低H.商圈類型1、集中型商圈/14a、商圈內(nèi)流動(dòng)人口多(每分鐘約30~40位以上)c、區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集d、商店集中且范圍大e、與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店多，且規(guī)模大(大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司)f、交通頻繁，車輛流量大g、商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住2.分散型商圈a、商圈內(nèi)流動(dòng)人口少b、商圈內(nèi)腹地分散c、區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度3樓以下d、商店分散且范圍小e、與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店少，且規(guī)模小f、交通不頻繁，車輛流量少g、商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住I、預(yù)估收入、支出與可能凈利1、以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查2、預(yù)估每次消費(fèi)金額(1)先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開何類型之店(2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場(chǎng)定位3、每日來客人數(shù)預(yù)估(2)以各店之來客÷各店之人潮數(shù)×100％＝各店之入店率(3)再以求出之入店率×該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)＝預(yù)估客戶數(shù)(4)未來再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來客數(shù)之影響而做正(負(fù))百4、可能業(yè)績(jī)(1)預(yù)估消費(fèi)金額×可能客戶數(shù)＝可能每日營(yíng)業(yè)金額(2)可能每日營(yíng)業(yè)金額×30＝可能每月營(yíng)業(yè)金額6、預(yù)估變動(dòng)成本總變動(dòng)費(fèi)用＝%×月營(yíng)業(yè)額(1)可能月營(yíng)業(yè)業(yè)