借名買房風險多借名買房的風險

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所謂借名買房，是指不符合經(jīng)適房添置資格的人，以具有添置資格的人名義添置。借名買房是實際買房人在買房資格受到限制的處境下，采取的曲線買房策略，房產(chǎn)證上的全體權人，系名義上的添置人，而不是出資人。

由于經(jīng)適房對添置人有嚴格的資格限制，一些外地或沒有資格添置經(jīng)適房的人，就采用鉆法律、政策漏洞以“借名買房”的方式買賣經(jīng)適房，認為既回避了法律，又能以低價格購得住房。尤其是去年以來，調(diào)控房價的新政接連出臺，矛頭直指多套房購房者，為了應對政策，一些購房者試圖用借名買房的方式回避高首付或限購令。

幾年前買的房子現(xiàn)在翻了幾番，面對巨大的經(jīng)濟利益，實際出資人和名義購房人的搶房大戰(zhàn)也由此開頭。北京最大的經(jīng)適房建立區(qū)回龍觀和天通苑均處于昌平區(qū)，昌平法院對２００７年～２０１０年的涉經(jīng)適房民事案件舉行調(diào)研后察覺，借名買房案件占涉經(jīng)適房糾紛的３０％。

２００５年３月，被告侯建軍與辛志國簽訂了一份協(xié)議，協(xié)議中商定，辛志國用侯建軍添置經(jīng)適房資格的指標，添置位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的房屋。該房屋系經(jīng)適房，建筑面積９９平方米，總價款３８萬元，交付期限為２００７年１月。在買房過程中，一切手續(xù)均用侯建軍的名義，產(chǎn)權歸辛志國全體。在簽訂協(xié)議當天，辛志國以侯建軍的名義與開發(fā)商簽訂了添置經(jīng)適房合同書，后又以侯建軍名義與銀行及開發(fā)商簽訂“個人住房按揭合同”，借款２８萬元，用于添置上述房屋。此房于２００７年３月取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證記載的產(chǎn)權人是侯建軍。侯建軍并未支付購房任何費用，房屋交付后辛志國在該房內(nèi)居住。２０１０年３月，辛志國找到侯建軍要求辦理房屋過戶手續(xù)，并按照協(xié)議商定在過戶手續(xù)辦理完畢后給侯建軍５萬元，但此時侯建軍要求辛志國支付９０萬元，否那么不予辦理過戶手續(xù)，還聲稱假設辛志國不給錢，就要通過法律程序收回房屋。

辛志國認為，他從２００７年１月就住在所購房屋內(nèi)，并交納各種費用和歸還銀行貸款。侯建軍理應按照商定履行協(xié)議，雙方簽訂的協(xié)議不違背國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的，對雙方均有約束力。因此，辛志國堅持只支付５萬元給侯建軍。屢屢交涉無果，侯建軍一紙訴狀將辛志國告到法院，要求其騰房。

法院審理后認為，該房屋系經(jīng)濟適用住房，現(xiàn)登記在侯建軍名下，侯建軍已取得該房屋權屬證書，但未支付購房的任何費用，且被告辛志國持有全體與添置房屋有關的合同、權利證書、房屋使用等材料的原件并一向居住在該樓房內(nèi)。上述事實，有“商品房買賣合同”、“個人住房按揭合同”、房屋全體權證，辦理房屋全體權證檔案材料及當事人陳述等證據(jù)在案佐證。法院遂依據(jù)查明的事實判決該房屋的全體權歸辛志國。

留神收集和保存證據(jù)

借名買房糾紛有兩種類型。一是類似上述案件，即名義上的全體權人將實際添置人訴諸法院，苦求法院確認其全體權，或判令實際添置人騰房；二是實際添置人起訴名義上的全體權人，苦求法院確認其擁有房屋全體權，或判令對方輔助其辦理房屋過戶手續(xù)。本案的關鍵，就是要明確誰是爭議房屋的全體權人。侯建軍與辛志國之間的爭議實質(zhì)就是對該房屋的使用支配權利。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第５９條規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋全體權登記發(fā)證制度?！薄段餀喾ā分幸?guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和殲滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！边@些規(guī)定明確的是，我國實行不動產(chǎn)物權取得登記公示制度，除法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)過依法登記，不能取得不動產(chǎn)物權。從本案例看，雖然辛志國看法是他出資添置的房屋，但由于經(jīng)過登記公示的物權人是侯建軍，所以從法律上舉行判斷，侯建軍才是房屋的物權全體人。

假設在法庭上辛志國供給不出購房合同、各種票據(jù)和錄音等證據(jù)，房屋也很可能無法要回。

雙方均有風險

去年，隨著政府調(diào)控房價的新政接連出臺，矛頭直指多套房購房者。其中明確規(guī)定：有一套住房的非北京戶籍家庭，將被遏止購房。外地人想在北京買房那么務必供給連續(xù)５年以上繳納社?；蚣{稅證明，且要得志有暫住證、在北京無房等條件。為躲避“限購”，為了應對政策，一些非京籍人開頭找有北京戶口的親戚、摯友幫自己買房。

政府為解決中低收入家庭的居住問題，推出了價格低廉的經(jīng)適房，并規(guī)定了申購者須具備的條件，名義買房人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權。在履行過程中，假設發(fā)生糾紛，極有可能被認定為無效。

即使買賣雙方對這類合同的效力不提出異議，這類合同也存在巨大風險。這個風險是指合同條款本身有缺陷，即商定內(nèi)容不細致、不充分，且難以證明買房款由哪方實際支付的處境下更為嚴重。由于這類合同的雙方往往具有親朋關系，不重視書面材料，在現(xiàn)實中一旦涉訟，實際買房人難以證明自己才是實際付款人，而導致敗訴。

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添置普遍商品房，也存在很大風險，要留神以下幾點：

一、借親戚摯友名字買房，應簽訂相關協(xié)議回避風險。借名者和實際購房人所簽訂的相關協(xié)議本身是合法有效的，應視為一種合同關系，但其中并不涉及物權。假設房價上漲或其他理由，借名者將房產(chǎn)舉行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易給他人的房產(chǎn)將無法追回。

二、借父母名義買房，也要簽訂相關協(xié)議。好多購房者認為借父母名義買房，這樣風險最小，但理應留神的是，我國法律認定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，假設父母不止一個子女，那么意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權。

三、在名義產(chǎn)權人領取房產(chǎn)證之后，至將房屋產(chǎn)權過戶給出資人之前，假設名義產(chǎn)權人對他人具有到期不能清償?shù)膫鶆眨虼嬖陔x婚糾紛，那么房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣。名義產(chǎn)權人發(fā)生意外，可能導致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種處境下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求持續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

四、出借姓名的名義產(chǎn)權人也一樣承受著風險。允許他人使用自己的名義購房或按揭貸款，不但在房屋產(chǎn)權登記部門有了自己的房產(chǎn)記錄，在金融機構也會有按揭貸款的