我國房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的問題與措施

我國房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的問題與措施

1998年市場化取向改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了飛速發(fā)展，逐步成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。上海易居房地產(chǎn)研究院《2013年房地產(chǎn)業(yè)對財政收入貢獻(xiàn)率研究》顯示，2013年房地產(chǎn)稅收收入和土地出讓收入雙雙呈現(xiàn)大幅度增長態(tài)勢，其中房地產(chǎn)稅收收入首次超過2萬億，土地出讓金收入突破4萬億，同比增長超四成，全年房地產(chǎn)業(yè)對地方財政收入的貢獻(xiàn)率再創(chuàng)新高[1]。然而，毋庸諱言，我國房地產(chǎn)業(yè)表面繁榮的背后卻亂象叢生，房地產(chǎn)業(yè)泡沫隨時都有破滅的風(fēng)險。針對房地產(chǎn)業(yè)的亂象，中央政府相繼采取了一系列調(diào)控措施，諸如“國十六條”、“國八條”、“國六條”、“（新）國十條”、23號文件、18號文件等。2008年美國金融危機(jī)后，我國房地產(chǎn)行業(yè)跌入低谷，中央政府陸續(xù)出臺“救市”措施，之后各地樓市相繼回暖并步入繁榮期。其后，隨著樓市不斷升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱，政府部門又開始實(shí)施“打壓”政策，隨后房地產(chǎn)市場又進(jìn)入了下一個發(fā)展周期。2014年我國樓市呈現(xiàn)出“復(fù)蘇”跡象，截至當(dāng)年7月23日，全國有29個城市，包括南寧、天津、無錫、海口、溫州、呼和浩特、濟(jì)南等在內(nèi)的城市已取消樓市限購。據(jù)2016年2月22日搜狐財經(jīng)新聞報道，除北上廣等一線城市以外，全國多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例普遍降低，已有超過130個城市出臺了去庫存新政。在短短幾年時間內(nèi)，政府部門對房地產(chǎn)市場的態(tài)度發(fā)生了幾次“180度大轉(zhuǎn)彎”，由“救市”到“打壓”再到“救市”，政策變動頻率之高實(shí)屬罕見。更為重要的是，事實(shí)業(yè)已證明，政府部門的這些調(diào)控措施收效甚微，房地產(chǎn)業(yè)亂局依舊，“放則亂，收則死”的病根仍在。人們不禁要問，曾被譽(yù)為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)病根到底在哪里？究竟有沒有針對房地產(chǎn)市場的釜底抽薪式的宏觀調(diào)控措施？房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控一直是學(xué)術(shù)界的研究熱點(diǎn)。張遷平和周文興（2008）對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施的有效性進(jìn)行了分析，認(rèn)為房地產(chǎn)市場運(yùn)行明顯受到貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)居民可支配收入和城鎮(zhèn)人口等宏觀基本面的影響，利率政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的效果不明顯，調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量的政策能在短期內(nèi)調(diào)整房地產(chǎn)投資規(guī)模，信貸政策對房地產(chǎn)投資規(guī)模有明顯的邊際影響，土地供給政策顯著地影響房地產(chǎn)均價的走勢。張偉（2009）研究認(rèn)為，提高利率和開發(fā)商自有資本比例等宏觀調(diào)控措施的效應(yīng)是不同的。因此，在實(shí)際的運(yùn)用過程中要根據(jù)一個時期宏觀調(diào)控的目標(biāo)，考慮各項(xiàng)調(diào)控措施之間的抵消作用和疊加效應(yīng)以及各項(xiàng)措施取得效果的快慢，使調(diào)控措施的效果達(dá)到最佳。梁鴻和楊小亭（2012）提出保護(hù)自住需求、分流投資需求，改單一房價指標(biāo)的調(diào)控目標(biāo)為購買力指標(biāo)，建立住房保障擔(dān)保平臺，打包征收房產(chǎn)稅與行政事業(yè)費(fèi)，在堅(jiān)守耕地紅線的同時允許省際調(diào)用指標(biāo)，逐步完善優(yōu)化土地財政，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈L效政策調(diào)控體系等觀點(diǎn)。綜上所述，截至目前，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控研究方面存在兩方面的不足。第一，重商品房市場而輕保障房市場，將商品房市場混同于房地產(chǎn)市場。眾所周知，任何一個房地產(chǎn)市場既包括商品房市場，又包含保障房市場。保障房市場也是由供需雙方共同作用形成的，因此，保障房市場也涉及宏觀調(diào)控問題。第二，研究房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的學(xué)者要么以供給和需求為視角，要么僅以需求為視角，而以供給側(cè)為主要視角的研究文獻(xiàn)為數(shù)不多。誠然，房地產(chǎn)市場由供需雙方構(gòu)成，若要分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，務(wù)必既探討供給側(cè)出現(xiàn)的問題及其對策，又分析需求端的問題及其舉措。然而，本書認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場的亂象主要源于供給側(cè)，而非需求端，要有效整治我國房地產(chǎn)市場的亂局，實(shí)現(xiàn)未來幾年內(nèi)去庫存的短期目標(biāo)及房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的中長期目標(biāo)，其政策主要著力點(diǎn)應(yīng)放在供給側(cè)上。在2015年11月10日的中央財經(jīng)工作會議上，習(xí)近平總書記提出“要在適度擴(kuò)大總需求的同時，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量與效率”。相關(guān)研究表明，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供給端存在的問題主要表現(xiàn)在兩個方面。第一，供大于求，庫存持續(xù)高位。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年至2015年10月，全國房地產(chǎn)市場待售面積分別為2.72億平方米、3.65億平方米、4.93億平方米、6.22億平方米和6.86億平方米。第二，供需錯位，總量不足、結(jié)構(gòu)性過剩并存。由于一線城市和少數(shù)二線城市就業(yè)環(huán)境好，配套設(shè)施及公共服務(wù)資源優(yōu)厚，其吸附流動人口的能力較強(qiáng)，因此，這些地區(qū)的住房需求較大，但供給相對不足。而其他二、三線城市由于不注重產(chǎn)城融合，就業(yè)難，配套設(shè)施及公共服務(wù)嚴(yán)重短缺，其人口外流較大，這些地區(qū)的住房需求較小，但供給嚴(yán)重過剩。在2015年11月的中央財經(jīng)工作會議上，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組部署了四項(xiàng)措施，其中之一即化解房地產(chǎn)庫存。由此看出，房地產(chǎn)供給側(cè)改革是我國當(dāng)前供給側(cè)改革的主要戰(zhàn)場和重要領(lǐng)域。鑒于此，本章將以宏觀調(diào)控為視角研究我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革問題。本章第一節(jié)和第二節(jié)將分別以宏觀調(diào)控和房價租金比為視角對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)存在的主要問題及其致因進(jìn)行分析，第三節(jié)提出相應(yīng)的政策措施。第一節(jié)我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)存在的主要問題自市場化取向改革以來，我國房地產(chǎn)市場亂象頻出，中央政府屢次出臺和實(shí)施宏觀調(diào)控政策，但客觀地講，這些調(diào)控政策收效甚微。我國房地產(chǎn)市場的亂象既有源于需求端的致因，諸如城鎮(zhèn)化加速引致的剛性需求太大、投資渠道狹窄引起的投資性需求過旺、投機(jī)性需求過度膨脹等，又有源于供給側(cè)的因素，諸如壟斷性市場結(jié)構(gòu)特征、政府壟斷土地供給、住房開發(fā)信貸資源錯配等都決定了房地產(chǎn)市場亂象存在的客觀必然性。而且，從整體上看，我國房地產(chǎn)市場更多地表現(xiàn)出賣方市場屬性，較之于需求方，供給方對市場的影響和控制尤甚。相應(yīng)地，供給側(cè)出現(xiàn)的系列問題更迫切需要得到解決。如前文所講，既然我國房地產(chǎn)市場是由商品房和保障性住房兩類市場組成的，那么，我們在分析房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控時，就不得不同時分析兩類市場各自運(yùn)行情況及相互關(guān)系。因此，本節(jié)首先分析保障性住房和商品房兩類市場的辯證關(guān)系，然后分別探討兩類市場供給側(cè)存在的主要問題。一保障性住房市場與商品房市場辯證關(guān)系研究（一）基于公共財政投資與私人投資關(guān)系視角[2]保障房市場與商品房市場是一國或者某地房地產(chǎn)市場的兩個不可或缺的重要組成部分。然而，關(guān)于保障房與商品房市場的辯證關(guān)系學(xué)術(shù)界的分歧較大。部分學(xué)者認(rèn)為保障房市場發(fā)展將對商品房市場形成“擠出效應(yīng)”。王新（2010）認(rèn)為，“9000億元的保障房投入無疑會加重中低收入者持幣待購的觀望心態(tài)，對于處于產(chǎn)業(yè)鏈低端的住房供應(yīng)造成一定負(fù)面影響”；國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所范建軍博士認(rèn)為，保障性住房市場份額的增大，勢必減少可使用的土地面積，進(jìn)而影響到商品房的供給，加之其可觀的價格優(yōu)勢，最終對商品房市場是一個擠出效應(yīng)；潘愛民和韓正龍（2012）通過1999～2010年的全國數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積增加1%時，會促使房地產(chǎn)價格下降0.4442%。另有社會人士認(rèn)為，保障性住房市場可以產(chǎn)生“擠入效應(yīng)”，對商品房市場帶來積極的推動作用；住建部副部長齊驥卻認(rèn)為，增加保障性住房的供應(yīng)不會沖擊商品房市場；[3]上海佑威房地產(chǎn)研究中心薛建雄認(rèn)為廉租房的“擴(kuò)容”，不會對商住房產(chǎn)生擠出效應(yīng)，因?yàn)榱夥康膶ο笫菦]有能力購買商住房的群體。理論上的這種巨大分歧，在一定程度上已經(jīng)影響到了保障性住房制度的發(fā)展進(jìn)程。本書認(rèn)為，就住房市場而言，理論界所謂的“擠出效應(yīng)”大致有三層含義。第一，政府投資保障性住房擠占了私人投資商品房的資金，即“直接擠出效應(yīng)”。第二，政府籌措巨資用于保障房建設(shè)，將使資金借貸市場利率提高，進(jìn)而提高私人投資商品房的成本，形成對私人資本的擠出，此即“間接擠出效應(yīng)”。第三，保障房供給量的增加將“搶占”部分商品房市場份額，將部分商品房市場的潛在購買者分流到保障房市場。對此，我們可以借助于公共投資對私人投資的影響相關(guān)理論來進(jìn)行分析（目前，我國住房供給模式保障房建設(shè)主要由政府負(fù)責(zé)，而商品房市場投資者主要為私人部門）。首先，我國尚未完全實(shí)行名義利率的市場化，因此，積極財政政策不會影響名義利率的升降，也就是說4萬億元的投資計劃的啟動并不會提高資本市場上名義利率，增加私人部門投資成本。而且，據(jù)了解，近年來我國商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金率超過70%，加之約50%的高儲蓄率，資金市場上存在較大的存貸差額。在我國資金市場上可供借貸資金相當(dāng)充裕的情況下，政府不會與私人部門競爭投資資金。受金融危機(jī)沖擊，我國私人部門投資的商品房市場曾一度低迷，新開工建設(shè)同比下降，交易量大幅降低，空置率有增不減，但把這些現(xiàn)象歸咎于“9000億保障性住房計劃”顯然有失公允。有關(guān)專家指出，我國近年來私人部門投資不旺的原因并不是資金瓶頸問題，主要是金融危機(jī)的后遺癥所致，私人資本對投資的收益率持悲觀態(tài)度，不愿貿(mào)然出手。其次，在我國房地產(chǎn)市場上，政府所提供的保障性住房特別是廉租房覆蓋的群體與商品房供應(yīng)對象有著明顯區(qū)分，保障房供給對象為低收入或最低收入群體，即使政府不給他們提供保障性住房，他們在幾年內(nèi)特別是房價不斷飆升的情況下也沒有能力成為商品房的消費(fèi)者。因此，保障性住房分流商品房市場份額的論點(diǎn)是站不住腳的。事實(shí)上，保障性住房的建設(shè)不但對商品房市場沒有沖擊，反而還會產(chǎn)生一定的“擠入效應(yīng)”。保障房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，主要是為了解決低收入群體住房問題，具有社會保障性質(zhì)。滿足不同層次消費(fèi)群體的需求是市場健康發(fā)展的基本要求，房地產(chǎn)市場供求和結(jié)構(gòu)平衡要求保障房和商品房共存。通過增加保障性住房，政府一方面可以改善居民的住房福利，另一方面可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，進(jìn)而推動商品房市場又好又快發(fā)展。低收入群體具有較高的邊際消費(fèi)傾向，如果大力發(fā)展保障性住房，他們得到政府提供的保障性住房后是有提高消費(fèi)的巨大潛力的。特別是在當(dāng)前后金融危機(jī)背景下，政府旨在拉動內(nèi)需的投資行為可以發(fā)揮良好的示范效應(yīng)，可以改變私人部門的悲觀預(yù)期，提升投資信心。再次，房地產(chǎn)業(yè)因其具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，2008年新增的75億元廉租房建設(shè)投資及其所帶動的地方和社會投資，可以拉動鋼材消費(fèi)65萬噸，水泥消費(fèi)50萬噸。近年來房價不斷攀升的誘因之一就是建筑成本居高不下。鋼材、水泥等建材市場供給增加，降低了私人投資成本，進(jìn)而促進(jìn)私人投資，“擠入效應(yīng)”產(chǎn)生。從投資對經(jīng)濟(jì)的拉動作用分析，國家為應(yīng)對金融危機(jī)的影響，正在大力向民生行業(yè)轉(zhuǎn)移投資，讓投資發(fā)揮最大效益正是政府亟待考慮的問題，而廉租房建設(shè)正是能大量吸納資金、大量創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會、大力改善人民生活、帶動大批產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個正確方向。從消費(fèi)理論上來說，低收入家庭如果能夠居住上廉租房，避免陷入購房債務(wù)成為房奴或半房奴，必然會有資金轉(zhuǎn)入其他消費(fèi)，從而有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。[4]最后，根據(jù)“住房過濾理論”可知，在住房市場中，最初為較高收入階層建造的住房，隨著時間推移，質(zhì)量發(fā)生老化，這時較高收入階層為了追求更好的居住條件，會轉(zhuǎn)讓或出租現(xiàn)有住房，形成三級住房市場。[5]市場上過濾下來的這部分舊房被政府采購用作廉租房配給給低收入群體居住，既在一定程度上滿足了低收入群體住房需求，又使中高收入群體產(chǎn)生改善性住房需求，有利于他們資金的周轉(zhuǎn)再次進(jìn)入商品房市場，進(jìn)而盤活商品房開發(fā)商的存貨，降低商品房空置率，緩解資金壓力，使其進(jìn)入下一輪投資經(jīng)營。實(shí)際經(jīng)驗(yàn)也告訴我們，實(shí)行房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動，是啟動住宅市場、形成住房消費(fèi)熱點(diǎn)的有效途徑。從這一角度看，政府投資保障房對私人投資商品房也形成了一定的“擠入效應(yīng)”。（二）基于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控視角1998年住房制度市場化取向改革以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成長為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。然而，在房地產(chǎn)業(yè)不斷繁榮與發(fā)展的同時，隨著消費(fèi)者的剛性需求不斷釋放、投資者投資熱情不斷高漲，全國各地特別是一線城市房地產(chǎn)價格不斷飆升，房地產(chǎn)業(yè)已呈現(xiàn)出非理性發(fā)展態(tài)勢。這種狀況不僅危及房地產(chǎn)業(yè)自身的健康發(fā)展，而且給整個國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展帶來了潛在威脅。鑒于此，中央政府審時度勢、果斷出擊，自2003年以來實(shí)施了一系列旨在匡正房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展的宏觀調(diào)控措施。理論研究表明，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的必要性在于以下幾方面。首先，房地產(chǎn)市場失靈客觀上要求政府進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場存在著明顯的外部性，并且它具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特征且存在信息嚴(yán)重不對稱和壟斷問題。這些問題都是導(dǎo)致市場失靈的原因，單靠市場自身的機(jī)制是無法解決的，此時需要政府通過“有形的手”來糾偏。其次，從社會穩(wěn)定的角度看，也需要政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)。住房是居民最基本的生活資料，它是進(jìn)行一系列生活和生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)和前提，因此，政府有義務(wù)解決居民基本的生活需求。住房問題的復(fù)雜性不僅是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的問題，而且同樣也是一個重大的社會問題。住房問題是關(guān)系人們正常生活的最為基本的問題，只有做到“住有其居”，社會穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)才有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。[6]不僅如此，房地產(chǎn)市場還需要分類調(diào)控。房地產(chǎn)市場多層次供給客觀上要求房地產(chǎn)市場分類調(diào)控。按照收入水平不同，居民被大致分成高收入階層、中高收入階層、中低收入階層和低收入階層。每一類收入階層的住房需求各不相同，住房對他們而言所代表的功能也迥異。與此相應(yīng)，政府和市場就應(yīng)提供與其需求相匹配的住房類型。通常說來，高收入和中高收入階層的住房問題主要靠市場機(jī)制解決，中低收入和低收入階層的住房問題主要靠政府或社會力量來解決。具體而言，高收入和中高收入階層在市場上購買或者租住商品房，而中低收入和低收入階層租用或者購買保障性住房解決居住問題。住房分類供應(yīng)制度是解決住房問題的有效途徑，也是西方發(fā)達(dá)國家或地區(qū)政府普遍采取的做法。既然針對不同收入階層提供的住房類別不同，由于保障房和商品房是差異化產(chǎn)品，兩者在對應(yīng)需求層次、樓盤品質(zhì)、價格、供給主體和渠道以及市場運(yùn)行機(jī)制等方面都有差別，那么，政府對住房市場的調(diào)控也就應(yīng)該分類進(jìn)行。從現(xiàn)實(shí)必要性角度看，實(shí)行住房分層次調(diào)控，對各類收入層次的居民的住房戶型、供給數(shù)量、房價和房租進(jìn)行調(diào)控，既有利于調(diào)節(jié)住房供應(yīng)和平抑房價，也有利于最終實(shí)現(xiàn)共同富裕的社會主義目標(biāo)。從調(diào)控手段上看，針對商品房和保障房兩種不同市場，政府采用的調(diào)控手段也應(yīng)不同。對于商品房市場，政府應(yīng)該主要利用市場機(jī)制（即價格機(jī)制、供求機(jī)制以及競爭機(jī)制）對其調(diào)控；而對于保障性住房市場，政府應(yīng)該主要利用計劃命令機(jī)制對其調(diào)控。結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場運(yùn)行形勢分析，當(dāng)前住房市場分類調(diào)控政府應(yīng)從以下兩個方面轉(zhuǎn)變調(diào)控思路。第一，從需求側(cè)改革為主轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o側(cè)改革為主。從對近年來的需求調(diào)控政策及其實(shí)踐進(jìn)行分析來看，無論是對于剛性需求還是投機(jī)性需求，政策效果不甚明顯，如果僅單方面采用抑制需求的調(diào)控手段，將很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；而且，就我國房地產(chǎn)市場實(shí)際來看，雖然需求側(cè)的問題較多亟須解決，但供給側(cè)的問題更多，更迫切地需要對策。第二，從以行政手段和金融管制為主向稅收政策調(diào)控為主轉(zhuǎn)變。行政干預(yù)和金融管制手段的弊端日益顯現(xiàn)。比如，提高首付比例和住房按揭利率打擊了個人和家庭的正常住房需求，不利于住房市場健康可持續(xù)發(fā)展。行政干預(yù)和金融管制著力點(diǎn)主要在于交易過程，而稅收政策既對交易過程又對住房保有環(huán)節(jié)進(jìn)行干預(yù)，調(diào)控效果將更加明顯。進(jìn)一步地，發(fā)展保障性住房市場也有利于宏觀調(diào)控普通商品房市場。政府建設(shè)保障性住房的目的大致有二：一是解決中低收入群體中的住房困難群體的居住問題，構(gòu)建和諧社會，實(shí)現(xiàn)共同富裕的社會目標(biāo)；二是通過建設(shè)保障性住房，分流部分普通商品房市場需求，從而實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控商品房市場的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。從需求角度看，住房保障制度的實(shí)施，使得普通商品房市場中部分需求轉(zhuǎn)移到保障房市場，商品房需求被分流，按照一般供求定理，將導(dǎo)致商品房價格下降。從供給角度看，商品房開發(fā)所需的土地供應(yīng)量會隨著保障性住房的大規(guī)模建設(shè)而減少，從而影響商品房的供應(yīng)，房地產(chǎn)市場價格將逐漸回歸理性?！氨Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)投資可以部分替代商品房開發(fā)投資，改善住房市場投資結(jié)構(gòu)，從而既可以減少經(jīng)濟(jì)繁榮過程中企業(yè)投資過熱而引發(fā)的房地產(chǎn)市場泡沫，又可以抵御經(jīng)濟(jì)衰退過程中企業(yè)投資不足引發(fā)的房地產(chǎn)市場蕭條，對房地產(chǎn)周期起到了平抑作用，預(yù)防房地產(chǎn)市場發(fā)生大的波動?！盵7]與此相應(yīng)，有效調(diào)控普通商品房市場也有利于對保障性住房市場的宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控普通商品房市場主要包括供需結(jié)構(gòu)調(diào)控、供需數(shù)量調(diào)控以及供需價格調(diào)控。普通商品房市場常常出現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)不相匹配的現(xiàn)象，結(jié)構(gòu)性過剩時有發(fā)生，政府可利用住房過濾原理，可將部分商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，從而適當(dāng)緩解住房保障市場供需矛盾問題。再者，政府通過對普通商品房市場價格的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)平抑房價，讓更多的居民能在商品房市場上解決居住問題，從而可以減輕保障房市場需求壓力，有助于住房保障市場平穩(wěn)發(fā)展。因此，本書認(rèn)為，在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時，務(wù)必兼顧保障性住房和普通商品房兩個市場，在制定針對普通商品房市場宏觀調(diào)控的政策時，應(yīng)充分考慮到這些政策對保障房市場的影響效應(yīng)，即這些調(diào)控政策在此兩個市場上是否兼容；反之亦是。二商品房市場供給側(cè)存在的問題分析（一）壟斷性市場結(jié)構(gòu)特征決定了房地產(chǎn)市場供給失靈的客觀必然性新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)根據(jù)不同的市場結(jié)構(gòu)特征，將市場劃分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭市場和壟斷市場四種類型。其中，寡頭壟斷市場具備“廠商數(shù)目為少數(shù)幾個”“住房產(chǎn)品有一定的差別”“少數(shù)企業(yè)在相當(dāng)程度上控制著市場價格”“進(jìn)入和退出比較困難”等特征，據(jù)此研判，我國房地產(chǎn)市場是寡頭壟斷市場。學(xué)界的實(shí)證研究也支持了這一結(jié)論。李宏瑾（2005）利用勒納指數(shù)對我國房地產(chǎn)市場壟斷程度進(jìn)行了考察?！盁o論是面板數(shù)據(jù)、各年截面數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場的歷史數(shù)據(jù)，以及各省市的勒納指數(shù)測算都表明，我國房地產(chǎn)市場壟斷程度相當(dāng)高”。江小國（2015）基于2002～2012年全國面板數(shù)據(jù)和35個大中小城市的截面數(shù)據(jù)及時間序列數(shù)據(jù)，對中國房地產(chǎn)市場壟斷程度進(jìn)行靜態(tài)、動態(tài)和比較分析，研究發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場壟斷程度較高。胡晨光（2015）基于中國?。ㄊ校?005～2012年房地產(chǎn)業(yè)面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場具有超壟斷特性。壟斷性市場結(jié)構(gòu)特征決定了我國房地產(chǎn)市場供給失靈的客觀必然性，而供給失靈又是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場系列問題的直接原因。當(dāng)前，我國商品房市場供給失靈主要表現(xiàn)在三個方面：供給總量嚴(yán)重不足或嚴(yán)重過剩、供給結(jié)構(gòu)失衡以及供給價格不斷走高。縱觀我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與演變歷程，不難發(fā)現(xiàn)，自實(shí)行市場化改革以來，我國商品房市場供給先后經(jīng)歷了總量不足、供需基本均衡、嚴(yán)重不足再到供給嚴(yán)重過剩幾個階段。市場化取向改革伊始，被釋放的原計劃經(jīng)濟(jì)體制下的巨大住房需求形成了強(qiáng)大的市場剛需，而當(dāng)時我國的房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有限，供給規(guī)模難以滿足迅速膨脹的市場需求。其后，隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，供給數(shù)量日益增加，基本能彌補(bǔ)市場需求缺口，供需基本實(shí)現(xiàn)均衡。然而，伴隨著近年來日益加速的城市化，大量的農(nóng)村人口涌入城市，商品房市場供需基本均衡狀態(tài)被打破，供給總量出現(xiàn)了嚴(yán)重不足。為應(yīng)對這一狀況，在政府部門大力扶植和推動下，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來井噴期，供給數(shù)量極度膨脹，加之價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通市民的購買能力，商品房市場供給又開始出現(xiàn)嚴(yán)重過剩。事實(shí)上，除了改革初期由于市場規(guī)模小供給數(shù)量有限外，其余時期的房地產(chǎn)市場供給總量不足或者過剩固然有需求沖擊的因素，但始作俑者為供給側(cè)的追求壟斷利潤的房地產(chǎn)企業(yè)。它們壟斷了住房供給，或囤積居奇、捂盤惜售哄抬房價，或誤判市場需求，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。商品房市場供給失靈的另一表現(xiàn)是結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)主要指住房產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)。在超額利潤的驅(qū)使下，房地產(chǎn)企業(yè)競相開發(fā)高品質(zhì)、高價格和大面積的樓盤，而對適合中低收入家庭的普通樓盤的開發(fā)缺乏動力，其結(jié)果是商品房市場出現(xiàn)了大量的結(jié)構(gòu)性過剩。再者，商品房市場供給失靈還表現(xiàn)在供給價格偏高。據(jù)統(tǒng)計，隨著房價不斷上漲，房地產(chǎn)利潤率明顯上升，自2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個百分點(diǎn)。[8]房地產(chǎn)企業(yè)追求壟斷利潤的主要手段為抬高供給價格。丁祖昱（2013）的實(shí)證研究結(jié)果表明，2005～2010年，從四線城市到一線城市，整體上房價收入比呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢。一線城市、二線城市房價收入比在6以上，城市居民購房壓力較大。房價收入比接近或超過國際警戒線，居民住房可支付能力降低，致使商品房市場庫存急劇增加。（二）地方政府壟斷土地供給是房地產(chǎn)價格居高不下的幕后推手土地供給是住房建設(shè)的基礎(chǔ)和前提，沒有土地供給，就沒有住房建設(shè)。1982年《憲法》第十條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”；1986年頒布的《土地管理法》以及1998年和2004年修訂通過的《土地管理法》進(jìn)而規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。這一系列的法律法規(guī)表明，任何土地進(jìn)入一級市場的“合法”途徑只有通過國家征收。城市土地自然屬于國有，而農(nóng)村的集體土地也必須被國家征收以后才能轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地。地方政府自此成為集體土地唯一的“買家”，也是工業(yè)和商業(yè)用地唯一的供應(yīng)者。[9]也就是說，政府壟斷了城市住房建設(shè)用地的供給。而政府壟斷住房建設(shè)用地供給主要表現(xiàn)在壟斷供給數(shù)量、供給價格和供給結(jié)構(gòu)三方面。首先，近年來愈演愈烈的“土地財政”現(xiàn)象不斷強(qiáng)化著地方政府對土地供給的壟斷行為?，F(xiàn)行土地制度賦予了地方政府對土地供給的壟斷權(quán)利，從而賦予了地方政府通過出讓土地獲取可支配財力的權(quán)利。1998年，我國土地出讓金收入占地方財政收入比重為9.07%，而僅過12年后的2010年我國土地出讓金收入占地方財政收入比重已高達(dá)74.14%。土地出讓金已經(jīng)成為地方政府不可或缺的財政收入來源。數(shù)據(jù)顯示，2000～2010年，我國79個大中城市商品住宅價格累計上漲了86%，同期我國70個大中城市住宅用地價格累計上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴(yán)格實(shí)施以后。進(jìn)一步的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國30個大中城市土地價格占住宅價格的平均比例高達(dá)42.4%。[10]可見，地價上漲是房價上漲的重要致因。而在地方政府壟斷城市建設(shè)用地一級市場、并將土地出讓收入作為其主要財政收入來源的背景下，加之我國建設(shè)用地資源本來就十分有限，其后果必將是地價節(jié)節(jié)攀升、“地王”頻出。節(jié)節(jié)攀升居高不下的地價也就推高了住房價格。其次，當(dāng)前我國的土地供給結(jié)構(gòu)也助推著住房價格上漲。供給土地分類對應(yīng)著房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如別墅、公寓、普通住宅。供給土地對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不僅對不同類別的房地產(chǎn)供需平衡產(chǎn)生影響，而且對房地產(chǎn)價格也產(chǎn)生較大的影響。土地供給結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)市場各種比例商品房的構(gòu)成。如果由市場自發(fā)調(diào)節(jié)，由于高檔房屋的利潤高，而普通商品房和中低價商品房的利潤率低，開發(fā)商根據(jù)市場信號選擇房屋開發(fā)種類，會提高高檔商品房的比例以獲取更多收益，這樣就削減了普通商品房和中低價商品房的比重。[11]我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商偏好于高檔商品房的開發(fā)建設(shè)，其結(jié)果是普通商品房和中低價商品房數(shù)量有限，導(dǎo)致其市場價格上漲。最后，土地供給價格也會影響住房市場價格。一般經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，是房價決定地價，而不是地價決定房價。梁云芳和高鐵梅（2006）通過構(gòu)建模型分析了我國商品住宅價格波動的成因，發(fā)現(xiàn)土地交易價格的變動對住宅價格的變動有較大的正向的影響。在任何條件下，地價與房地產(chǎn)價格之間均為線性正相關(guān)關(guān)系。[12]我國房地產(chǎn)價格不斷上升的重要原因之一即土地成本上漲較快。相關(guān)研究表明，住房用地價格對住房價格有很強(qiáng)的推動作用，用地價格上漲1%，會導(dǎo)致住房價格上漲0.397%。[13]（三）住房開發(fā)信貸規(guī)模膨脹和信貸資源錯配助推商品房市場價格高位運(yùn)行我國房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。“從2005年到2011年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重來看，均保持在18%左右；占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也不斷提高，2007～2011年連續(xù)五年增幅均在10%以上”。[14]而且，我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分開發(fā)資金來源于銀行貸款，融資結(jié)構(gòu)具有明顯的銀行貸款依賴型特點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率平均維持在75%左右。住房開發(fā)信貸規(guī)模膨脹對房地產(chǎn)市場價格具有明顯的正向推動作用?！白》块_發(fā)貸款對房價影響的不確定性在中國體現(xiàn)為正向推動作用。住房開發(fā)貸款同比上漲幅度提高1%，帶動城市未來房價偏離程度提高達(dá)到0.7%～1.5%”?！百J款占開發(fā)商資金來源的比重越高，開發(fā)商所追求的利潤率越高”。[15]其原因在于，開發(fā)商將貸款利息視為成本支出，因此，它們將提高價格獲取較高利潤以彌補(bǔ)這部分成本。在社會生產(chǎn)和消費(fèi)的相互作用下，銀行信貸作用于資金的分配，進(jìn)而作用于生產(chǎn)要素的配置，最終決定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動。近年來住房信貸資源配置結(jié)構(gòu)也助推了我國商品房市場價格。在賣方市場條件下，有銀行對開發(fā)商進(jìn)行直接信貸支持，解決開發(fā)資金，而開發(fā)商又偏好于戶型較大、毛利率較高、建造成本相對較低的住房開發(fā)。在“羊群效應(yīng)”影響下，其他開發(fā)企業(yè)也競相選擇中高檔、豪宅、別墅等項(xiàng)目。為獲取高額回報，銀行受利益驅(qū)動，也愿意為這些項(xiàng)目提供信貸，進(jìn)而開發(fā)商最終能以合意的價格銷售住房回收資金。[16]眾所周知，近年來我國收入分配呈現(xiàn)出明顯的金字塔形格局，少數(shù)人群體卻擁有著更多的社會財富。銀行將更多的住房信貸資源配置到中高檔、豪宅和別墅項(xiàng)目建設(shè)上來，這些類型的住房價格居高不下，而與占人口大多數(shù)的社會中低收入群體購買力相匹配的中低檔住房開發(fā)數(shù)量不足，而且數(shù)量有限的中低檔住房在市場競爭作用下價格也不斷上漲。因此，在住房開發(fā)信貸規(guī)模日益膨脹和信貸資源錯配雙因素疊加影響下，我國商品房市場價格不斷上漲也就在所難免。三保障性住房市場供給側(cè)存在的問題分析通過近20年的艱苦努力，我國已初步建立起了以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主、以公共租賃和限價房為補(bǔ)充的城鎮(zhèn)住房保障體系。城鎮(zhèn)住房保障體系的初步建立，在解決我國城鎮(zhèn)中低收入階層居住問題、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展方面都發(fā)揮了極其重要的作用。盡管如此，從整體上看，當(dāng)前我國住房保障覆蓋率較低、保障水平不高，住房保障領(lǐng)域問題錯綜復(fù)雜、矛盾重重，離“住有所居”目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。存在的問題主要包括以下幾個方面。（一）供給機(jī)制不協(xié)調(diào)，各類型保障房產(chǎn)品比例失調(diào)，總量短缺和結(jié)構(gòu)性過剩并存按照保障房制度設(shè)計，最低收入階層租住廉租房，低收入和中低收入階層租住或者購買經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房。保障性住房保障對象的確定主要是以“收入標(biāo)準(zhǔn)”來劃分的，然而，由于我國誠信體系和居民收入申報制度的缺失，收入水平劃分標(biāo)準(zhǔn)本身的可信程度不高，加之各類住房保障制度之間缺乏整體性，以致保障房的供給機(jī)制相互獨(dú)立，相互割裂。其后果有三點(diǎn)。一是“夾心層”的住房問題被忽視，比如超過了廉租房申請標(biāo)準(zhǔn)而又不具有經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的群體成了住房保障制度的“盲區(qū)”。二是相互獨(dú)立的供給機(jī)制在不同收入階層之間造成了新的社會不公平。廉租房退出管理中帶有較明顯的強(qiáng)制性，而經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制卻更多地具有“自愿”色彩。廉租房的強(qiáng)制退出與經(jīng)濟(jì)適用房的自愿退出形成鮮明對比，造成了較高收入群體比最低收入群體享受了更多住房福利，形成了新的社會不公平。三是各種保障房產(chǎn)品之間缺少銜接機(jī)制，致使保障房持有者缺少退出激勵，也就不能使各種保障房產(chǎn)品得到循環(huán)利用。這一狀況將帶來保障房管理成本上升，以及由于不能在保障房產(chǎn)品之間形成良性的梯度消費(fèi)機(jī)制，造成社會保障資源低效利用和社會福利固化等結(jié)果。在未來新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城鎮(zhèn)住房需求結(jié)構(gòu)也將發(fā)生巨大變化。從需求方式上看，住房租賃需求比重將明顯上升。由于進(jìn)城務(wù)工人員是城鎮(zhèn)住房需求的主力軍，其工作流動性大，支付能力較低，租賃住房更能滿足大部分農(nóng)民工的需求，因此，城鎮(zhèn)住房需求中租房的比例將顯著上升。在四類主要保障房產(chǎn)品中，廉租房和公租房主要采取租賃使用模式，而經(jīng)濟(jì)適用房和限價房主要采用購買方式。這種保障性住房供給結(jié)構(gòu)本應(yīng)能夠滿足不同保障對象的不同住房需求，然而，在實(shí)踐中，由于“重售輕租”不少地方卻出現(xiàn)了各類保障房產(chǎn)品比例失調(diào)現(xiàn)象，對廉租房和公共租賃房的重視程度不夠，而熱衷于經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的供給。導(dǎo)致這一狀況的主要原因如下。一是居民長期以來形成的特有的住房消費(fèi)偏好。與“有房住”相比，絕大多數(shù)居民更傾向于“有住房”。二是地方政府偏好于供給出售型保障房。由于租賃型住房的土地供給實(shí)行行政劃撥，而且收回租賃房建設(shè)成本的周期較長，自然的地方政府對這一類型保障房態(tài)度消極；相反，雖然經(jīng)濟(jì)適用房也實(shí)行“零地價”，但在政府看來，其供給是“一次性的”，建成并出售給保障對象后，不僅可收回部分建設(shè)成本且后續(xù)管理成本較低，因此比起租賃型保障房，政府更愿意供給出售型保障房。至于限價房，由于實(shí)行“競地價”迎合了地方政府的“土地財政”，地方政府就對限價房的供給表現(xiàn)得很熱情。再者，當(dāng)前我國保障性住房建設(shè)存在總量短缺和結(jié)構(gòu)性過剩并存的問題。中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院的研究結(jié)果表明，按照40平方米/人的改善目標(biāo)估算，到2030年我國城鎮(zhèn)住房供求缺口將達(dá)到15.1億平方米（見表2-1）。一方面，根據(jù)當(dāng)前我國居民收入分配結(jié)構(gòu)可知，中低收入群體在我國人口總數(shù)中仍占有較大比重。那么，我們可以推斷，我國當(dāng)前和未來一段時間內(nèi)包括保障性住房在內(nèi)的住房總量仍處于短缺狀態(tài)，未來住房市場需求主要來源于中低收入階層中的住房困難群體。另一方面，近年來許多城市頻頻出現(xiàn)了保障性住房入住率低、申請遇冷的反?，F(xiàn)象。2012年河南鄭州市推出4002套經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)天僅有60余位購房者登記選房，并連續(xù)幾日遇冷，主管部門不得不將選房截止日期由5月6日延長至5月9日。然而，截至5月9日，4002套房源中還有866套剩余。[17]陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的數(shù)據(jù)顯示，在全省2014年竣工的91萬套保障房中，入住率為88%，這意味著還有總數(shù)超過10萬套保障房沒有入住。[18]相關(guān)專家認(rèn)為，保障性住房申請“遇冷”本質(zhì)上是由于已建保障性住房并不適合住房困難群體的住房需求，戶型或配套設(shè)施不能令人滿意。表2-12011～2030年我國城鎮(zhèn)住房供求缺口測算（按改善目標(biāo)）單位：億平方米年份2017201820192020202120222023住房總量缺口-9.1-10.4-11.7-13-13.5-13.9-14.2年份2024202520262027202820292030住房總量缺口-14.5-14.8-14.9-15.1-15.2-15.2-15.1資料來源：高培勇主編《新型城市化背景下的住房保障》，中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2012，第21頁。表2-12011～2030年我國城鎮(zhèn)住房供求缺口測算（按改善目標(biāo)）（二）城鄉(xiāng)供給嚴(yán)重失衡，重城輕鄉(xiāng)現(xiàn)象明顯，城鄉(xiāng)住房保障制度相互割裂由于長時間以來我國實(shí)行的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)社會體制，城鄉(xiāng)住房保障制度呈現(xiàn)出城鎮(zhèn)住房保障制度“一枝獨(dú)秀”的局面，在城鎮(zhèn)住房保障制度得以相當(dāng)程度發(fā)展的同時，農(nóng)村住房保障制度仍處在低級發(fā)展階段。從保障性住房供給城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)角度來講，當(dāng)前我國城鄉(xiāng)住房保障制度發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村住房保障水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城鎮(zhèn)，重城輕鄉(xiāng)的現(xiàn)象極為明顯。城鄉(xiāng)住房保障制度嚴(yán)重失衡具體表現(xiàn)在以下幾個方面。首先，住房保障模式不同。城鎮(zhèn)建立起了覆蓋全體常住居民的分層次保障體系。根據(jù)不同收入水平家庭的住房支付能力，進(jìn)行分層次保障。與此相應(yīng)，農(nóng)村至今尚未建立起相應(yīng)的住房保障體系，仍停留在宅基地保障的低級階段。保障模式單一，社會水平低，家庭保障一直處于主導(dǎo)地位。其次，保障水平差異明顯。城鎮(zhèn)住房保障投入約為農(nóng)村住房保障的幾十倍甚至上百倍。從住房的環(huán)境與質(zhì)量來看，農(nóng)民的居住情況與城市相比也存在著巨大差距。[19]最后，從籌資渠道上看，城鄉(xiāng)建設(shè)保障性住房資金籌集渠道迥異，國家財政補(bǔ)貼不均衡現(xiàn)象較為突出。城鎮(zhèn)住房保障制度主要資金來源為財政預(yù)算安排的專項(xiàng)建設(shè)資金以及國有土地使用權(quán)出讓金凈收益等，而農(nóng)村住房保障制度資金主要依靠農(nóng)民自籌，中央及地方財政補(bǔ)助資金較少。[20]城鎮(zhèn)住房保障體系嚴(yán)格限定只有城鎮(zhèn)居民（有當(dāng)?shù)爻鞘袘艨冢┎拍芟硎芎瓦m用相關(guān)的保障性住房的規(guī)定。農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員要首先申請解決戶口問題，才能再申請解決保障性住房問題。[21]農(nóng)村住宅制度要求按照以戶為單位向村集體申請宅基地，個人利用宅基地進(jìn)行住房建設(shè)。有條件申請宅基地的必須是本村集體的村民，各地根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定每戶可以申請宅基地的標(biāo)準(zhǔn)。[22]農(nóng)村由于實(shí)行以宅基地為基礎(chǔ)的土地保障，被普遍認(rèn)為已經(jīng)具備基本生活資料，一直沒有被納入住房保障范圍。[23]政府長期忽略了農(nóng)村住房保障制度的建設(shè)與管理，農(nóng)民沒有享受到福利分房和針對住房困難家庭的住房保障制度。由此看出，當(dāng)前我國城鄉(xiāng)住房保障制度之間相互割裂，缺乏應(yīng)有的整體性。城鄉(xiāng)住房保障制度發(fā)展嚴(yán)重失衡及相互割裂帶來了一系列負(fù)面影響。第一，嚴(yán)重阻礙了社會公平的實(shí)現(xiàn)。住房保障制度是社會保障制度的重要組成部分，而社會保障制度主要功能之一即實(shí)現(xiàn)社會公平。住房保障制度發(fā)展城鄉(xiāng)失衡及相互割裂必然進(jìn)一步拉大城鄉(xiāng)居民的收入差距。第二，不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。在當(dāng)前全面建設(shè)小康社會背景下，農(nóng)業(yè)農(nóng)村是最大短板，而農(nóng)村住房問題又是短板中的短板。顯然，住房保障制度發(fā)展城鄉(xiāng)失衡不利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，不利于共同富裕目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。再者，重城輕鄉(xiāng)的住房保障制度最終也不利于緩解城鎮(zhèn)住房問題。城鎮(zhèn)住房問題和農(nóng)村住房問題是一個國家或地區(qū)內(nèi)部同一個問題的兩個不同側(cè)面，二者之間互為因果關(guān)系。從整體上看，城鎮(zhèn)住房問題和農(nóng)村住房問題之間僅存在著地域不同，其本質(zhì)上都是居民因支付能力不足不能自住其力，需要政府和社會施以援手。農(nóng)村住房問題有效解決有利于緩解城鎮(zhèn)住房問題。（三）住房保障供給區(qū)域結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，與我國人口流動趨勢和住房保障需求區(qū)域特點(diǎn)背離通常說來，住房保障供給水平受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，住房保障水平也就越高。由于歷史和地理區(qū)位等因素的影響，我國東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平明顯高于中西部地區(qū)，因此，按理說，東部地區(qū)住房保障水平也應(yīng)比中西部地區(qū)高。然而，事實(shí)表明，我國公共保障性住房供給區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡，中西部地區(qū)住房保障覆蓋水平較高，而東部地區(qū)住房保障覆蓋率較低。我國住房保障供給區(qū)域結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡有較為復(fù)雜的成因，主要有經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平差異、中央財政轉(zhuǎn)移支付制度以及人口流動趨勢等。中央財政轉(zhuǎn)移支付對中西部地區(qū)傾斜是住房保障供給區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡的主要致因。《中央廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金實(shí)施辦法》要求得到專項(xiàng)補(bǔ)助資金的困難地區(qū)要將資金配套用于當(dāng)?shù)亓夥恐贫冉ㄔO(shè)，因此，中西部地區(qū)有更大的經(jīng)濟(jì)激勵去發(fā)展住房保障制度。而對于東部地區(qū)而言，雖然自身財政實(shí)力較強(qiáng)，但由于保障性住房建設(shè)耗資大、建設(shè)周期長、成本回收慢，在現(xiàn)行政績考核標(biāo)準(zhǔn)下保障房建設(shè)無助于顯示政績，而且，由于勞動力的流動性較強(qiáng)，住房保障的社會收益并不能被地方政府獨(dú)享（例如農(nóng)村移民在某城市獲得技能提升后可能遷移到其他城市），這樣地方政府的投入和產(chǎn)出就無法實(shí)現(xiàn)匹配[24]，東部地區(qū)政府就沒有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)和政治激勵去建設(shè)保障性住房。另外，我國東中西部人口比重差異以及人口由中西部向東部地區(qū)流動的趨勢，也造成了住房保障較大的區(qū)域差異。將近40%的人口居住在東部地區(qū)，給地方政府住房保障工作帶來巨大的壓力。加之中西部地區(qū)人口不斷流向東部地區(qū)，導(dǎo)致東部地區(qū)人口密度不斷提高。在有限財力條件下東部地區(qū)城市住房供給跟不上巨大的需求，東部地區(qū)地方政府提供的住房保障覆蓋面就十分有限。相應(yīng)地，中西部地區(qū)人口比重本來就比較低，每年都有大量人口流向東部地區(qū)，因此，該地的住房保障需求較小，住房保障供給相對水平得以大幅度提高。再者，自2007年起，中央政府開始以轉(zhuǎn)移支付方式向地方政府提供住房保障資金。但是，轉(zhuǎn)移支付的補(bǔ)助資金重點(diǎn)僅面向中西部財政困難地區(qū)，而且，在未考慮人口流動因素的情況下，補(bǔ)助資金投入與人口流動趨勢之間存在一定的背離。在這幾個因素疊加影響下，我國東中西部地區(qū)住房保障水平呈現(xiàn)出明顯的差異，東部地區(qū)住房保障水平明顯低于中西部地區(qū)。與住房保障供給城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)失衡的影響相似，住房保障供給區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡也不利于有效配置我國住房保障資源，不利于全面推進(jìn)小康社會建設(shè)進(jìn)程，不利于住房公平社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前，我國的住房保障資源極為有限，住房保障供給區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡造成了東部沿海地區(qū)居民居住狀況較差，而中西部地區(qū)卻存在住房保障資源被浪費(fèi)的現(xiàn)象。中西部地區(qū)部分居民居住面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國平均水平，而東部沿海地區(qū)居民卻在為有一塊立錐之地犯愁，這種狀況有礙于全面推進(jìn)小康社會建設(shè)進(jìn)程，妨礙了住房公平目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（四）供給主體過于單一，政府占據(jù)著主體而非主導(dǎo)地位，其他市場主體不能或不愿意參與供給從供給主體來看，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給主體均為政府，資金籌集和具體建設(shè)均由政府全權(quán)負(fù)責(zé)。公共租賃房的資金來源主要以政府財政投入為主，運(yùn)用市場機(jī)制吸引社會資金的投入，形成了政府、市場和個人共同參與的資金供給模式。限價房帶有住房保障性質(zhì)，但本質(zhì)上是商品房，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營，并在住宅市場上銷售。由此可看出，在當(dāng)前，政府是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房唯一的供給主體，公共租賃房供給主體為政府和市場，限價房的供給主體為市場。從四種類型的保障性住房來看，限價房由于更具商品屬性，其供給主體為市場，其余三種類型要么以政府為唯一的供給主體，要么以政府為主導(dǎo)。而且，事實(shí)上，即便是對于有市場和個人參與的公共租賃房而言，由于投資規(guī)模大、收益水平低、只租不售且資金回報周期長，政府相關(guān)制度不完善，吸引投融資較為困難，鮮有市場或者個人愿意參與供給。也就是說，當(dāng)前我國保障性住房供給主體過于單一，政府主要占據(jù)著主體而并非主導(dǎo)地位，其他主體不能或者不愿意參與供給。供給主體單一的直接后果就是保障性住房建設(shè)資金來源單一，僅靠“政府從事保障性住房建設(shè)、運(yùn)營與管理，會因財政壓力和經(jīng)營效率低下等而具有不可持續(xù)性”。[25]從公共產(chǎn)品供給主體選擇的公平和效率兩大標(biāo)準(zhǔn)來看，當(dāng)前以政府為主體的保障性住房供給模式既缺乏公平又缺少效率。從公平方面看，政府有限的財政資金投入難以滿足龐大的保障性住房需求，致使住房保障制度覆蓋率偏低，尚有大量的中低收入家庭仍未享受到政策性住房；從效率方面看，政府為主體的供給模式效率低下，具體表現(xiàn)在供給總量不足且供給結(jié)構(gòu)性過剩、分配中的尋租腐敗和高昂的交易費(fèi)用。（五）建設(shè)用地來源遭遇瓶頸，制約了住房保障制度的順利推進(jìn)當(dāng)前，可供包括保障性住房在內(nèi)的我國城市建設(shè)使用的土地來源主要有兩個。一是通過城市房屋拆遷等形式形成的存量建設(shè)用地。按照相關(guān)法律規(guī)定，存量土地可直接用于城市建設(shè)。二是通過征收農(nóng)村土地形成的增量建設(shè)用地供應(yīng)。根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，盡管我國當(dāng)前土地儲備總量較大，但住宅建設(shè)用地的供應(yīng)仍然面臨著較大瓶頸。首先，新增建設(shè)用地來源有限。我國土地總面積居于世界第3位，但人均土地面積僅為0.777公頃，是世界人均土地資源量的1/3，而且可利用土地面積正以前所未有的速度減少。其次，存量建設(shè)用地供給（即挖潛式供給）的“潛力”也十分有限。存量土地必須首先經(jīng)過整理和儲備方能轉(zhuǎn)化成城市建設(shè)用地，而土地整理過程本身又充斥著制度風(fēng)險、財務(wù)資金風(fēng)險和社會風(fēng)險等大量風(fēng)險。土地供給是住房供給的源頭，是影響住房供給的最基礎(chǔ)、最根本的一環(huán)。無論是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，還是公共租賃房的建設(shè)都需要一定的土地作為最基本的前提條件。有限的新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地必將制約著我國住房保障制度的進(jìn)一步發(fā)展。（六）“磚頭補(bǔ)貼”與“人頭補(bǔ)貼”的供給模式之爭尚無定論，缺少針對性的供給模式效率低下，嚴(yán)重影響到了住房保障制度的有效實(shí)施住房保障供給模式適當(dāng)與否，既影響著保障對象的居住滿意度，又決定著住房保障政策效率高低。選擇適當(dāng)?shù)谋Ｕ夏Ｊ讲粌H能更大限度地提高居住弱勢群體的居住效用，又能充分利用經(jīng)濟(jì)社會資源、提高住房保障政策效率。當(dāng)前學(xué)術(shù)界對于保障性住房供給模式選擇問題可謂見仁見智，但都有其合理性，關(guān)鍵是分析問題的角度。保障性住房供給模式的選擇受到政府財政實(shí)力高低、城市建設(shè)用地豐缺、住房存量多寡以及城市發(fā)展階段不同等諸多外部約束條件的影響。作為一項(xiàng)社會公共政策，住房保障政策效率高低又受制于政策環(huán)境的約束。也就是說，在不同外部約束條件下，住房保障政策尤其是住房保障供給模式選擇也應(yīng)有所不同。因此，在不同外部約束條件下，應(yīng)因時而變、因地制宜地選擇住房保障供給模式。第二節(jié)基于房價租金比視角的我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)存在的問題[26]長期以來，無論是普通民眾還是官方，在房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控方面存在兩大認(rèn)識誤區(qū)：首先，房地產(chǎn)市場就是住房市場，房地產(chǎn)市場調(diào)控就是對住房市場調(diào)控；其次，房地產(chǎn)市場調(diào)控就是調(diào)節(jié)商品房需求和供給數(shù)量。受此觀念影響，一方面，居民住房市場成了房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控唯一對象，而且還被進(jìn)一步地限制在出售市場上，而商業(yè)房地產(chǎn)市場和工業(yè)房地產(chǎn)市場成為宏觀調(diào)控的“盲區(qū)”。另一方面，房地產(chǎn)市場數(shù)量問題被重點(diǎn)“照顧”，結(jié)構(gòu)問題卻被忽略。實(shí)際上，除了住房市場外，房地產(chǎn)市場還包括商業(yè)房地產(chǎn)市場和工業(yè)房地產(chǎn)市場兩部分，它們又可細(xì)分為租賃市場和出售市場。住房市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場和工業(yè)房地產(chǎn)市場三類市場數(shù)量問題比較突出，但結(jié)構(gòu)問題也不容忽視，而且，有時結(jié)構(gòu)問題就是數(shù)量問題的致因，結(jié)構(gòu)問題的破解有助于數(shù)量問題的解決。房價租金比是衡量租賃市場和出售市場關(guān)系協(xié)調(diào)程度的重要指標(biāo)。房價租金比是指在相同時期內(nèi)同一類住房的租賃價格與出售價格之間的比例關(guān)系。它是國際上用以判斷房產(chǎn)是否具有投資價值和存在泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)，被業(yè)內(nèi)稱為衡量樓市健康與否的晴雨表。實(shí)際上，除了能反映居民在商品房市場上的投資結(jié)構(gòu)外，房價租金比還可用來判斷商品房市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理與否。一般而言，房價租金比1∶200到1∶250之間意味著區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行良好，而1∶300則是警戒線。近年來我國不少大中城市商品房出售價格上漲的同時，租金卻漲幅甚微，甚至略有下降，2012年北京、上海、深圳、杭州等地住房房價租金比均超過了1∶300的警戒線。房地產(chǎn)市場是一個有機(jī)整體，不僅包括住房市場，還包括商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)市場，每類市場又可細(xì)分為租賃和出售市場。因此，我們對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時，就應(yīng)將住房市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場和工業(yè)房地產(chǎn)市場及每類市場的租賃市場和出售市場均納入調(diào)控范圍。近年來，隨著國內(nèi)不少大中城市房價上漲幅度很大，而租金上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房價上漲現(xiàn)象的發(fā)生，房價與租金的相互關(guān)系已引起了學(xué)界越來越多的關(guān)注。田傳浩（2003）研究指出，由于租賃市場需求的真實(shí)性，市場均衡狀態(tài)下的租金往往真實(shí)地反映了住房市場整體的供求關(guān)系，但房價可能發(fā)生背離市場基礎(chǔ)價格的泡沫，這使得房價租金比可以成為衡量房地產(chǎn)市場泡沫的指標(biāo)之一。謝岳來（2004）從購房行為的潛在投資性出發(fā)探討了房價租金比的合理范圍，分析了泡沫和經(jīng)濟(jì)非理性影響房價租金比的內(nèi)在機(jī)制，并對京、滬、穗、杭四城市的房價租金比現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)證研究，但沒有得出房價與租金的相關(guān)結(jié)論。杜紅艷和馬永開（2009）利用1998年第一季度到2006年第三季度的全國房屋銷售價格指數(shù)和房屋租賃價格指數(shù)的時間序列數(shù)據(jù)，運(yùn)用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)和格蘭杰英國關(guān)系檢驗(yàn)等方法，對我國房價與租金之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，研究結(jié)果表明，在全國范圍內(nèi)，房價和租金短期內(nèi)相互獨(dú)立，而房價是租金變動的長期原因。國外學(xué)者也較早地注意到了房價與租金的相互關(guān)系問題。Clayton（1996）首先提出租金與房價的關(guān)系類似于股票市場股利與股價的關(guān)系，他們運(yùn)用現(xiàn)值模型對兩者的關(guān)系進(jìn)行研究，認(rèn)為房價是未來租金收益的現(xiàn)值之和。以JoshuaGallin（2004）為代表的學(xué)者以時間序列為基礎(chǔ)，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)誤差修正模型和長期水平回歸模型檢驗(yàn)租金房價比這一指標(biāo)對于預(yù)測房地產(chǎn)市場未來租金和房價變化的能力。研究結(jié)論為，租金房價比對預(yù)測未來四年內(nèi)房價的走勢能力較強(qiáng)，而無法預(yù)測同等時間內(nèi)未來租金的波動趨勢?？煽闯觯延谐晒饕獜膬蓚€方面展開研究。首先，從投資行為風(fēng)險性角度考察不合理的房價租金比帶來的房地產(chǎn)市場泡沫，其基本邏輯為，房價租金比相當(dāng)于股票市場中的市盈率，其倒數(shù)（即租金房價比）相當(dāng)于房地產(chǎn)的投資收益率。如果房價偏離租金回報率過遠(yuǎn)，意味著房地產(chǎn)價值被高估，市場風(fēng)險加大。其次，對租金和房價二者關(guān)系本身進(jìn)行實(shí)證分析。因此，從整體上看，現(xiàn)有成果主要有兩方面不足：一是鮮有學(xué)者從房價租金比角度出發(fā)考察房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控問題；二是偏重于對投資行為的分析而忽略對消費(fèi)習(xí)慣的探討。其結(jié)果是，不能提出針對性較強(qiáng)的有效的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施。因此，本節(jié)將在前人的研究成果基礎(chǔ)上，以房價租金比為視角，探討我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的有效對策。一商品房市場租售價格傳導(dǎo)機(jī)制及房價租金比分析（一）商品房市場租售價格傳導(dǎo)機(jī)制分析商品房市場由租賃市場和出售市場組成，兩類市場之間聯(lián)系緊密。出售價格是商品房一次性出售的單價，租賃價格則是商品房的“零售”單價，兩者都是同一商品價值的貨幣表現(xiàn)。出售價格變化將引起租賃價格的相應(yīng)變化，反之亦是。我們可將商品房租賃市場和出售市場以縱軸為中心進(jìn)行水平翻轉(zhuǎn)，在同一平面上顯示兩個市場的關(guān)系（見圖2-1）。圖2-1商品房租賃市場與銷售市場價格傳導(dǎo)機(jī)制由圖2-1可看出，E1和E2分別是出售市場和租賃市場的均衡點(diǎn)，P和R是相應(yīng)的均衡價格。假如在出售市場上商品房出售價格由P上升至P′，租賃市場價格不變，那么，出售市場有效需求將減少，減少的這部分有效需求將轉(zhuǎn)移到租賃市場。租賃市場由于受到新增需求的沖擊，需求曲線D2將向左上方移動，使租賃價格由R上升至R′。商品房市場的有效需求在兩個市場的流動轉(zhuǎn)移，將抑制出售市場價格的不斷上漲，促使租賃市場價格上升，這種變化將一直持續(xù)到兩種價格比例關(guān)系恢復(fù)到合理水平。顯然，市場運(yùn)行結(jié)果是，租賃價格隨出售價格上漲而上漲，只有二者比例合理時，租售市場才能得以平衡。[27]（二）我國房價租金比分析近年來，由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價比總體呈下降趨勢。租售價格變化未能保持相應(yīng)速度，在一定程度上反映了租售市場失衡，不利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。表2-2、表2-3和表2-4分別是2005～2009年我國部分城市居住物業(yè)租價比、商業(yè)物業(yè)租價比和工業(yè)廠房租價比變化情況。表2-22005～2009年樣本城市居住物業(yè)租價比年份20052006200720082009城市北京1∶1871∶1961∶2481∶2611∶314深圳1∶1891∶1991∶2761∶2871∶331上海1∶1761∶1731∶2181∶2541∶319杭州1∶2091∶2011∶2271∶2151∶312天津1∶2041∶2021∶2351∶2621∶302青島1∶1951∶1901∶2261∶2911∶356資料來源：中國城市地價網(wǎng)，2010年4月1日。原數(shù)據(jù)為年租價比，筆者根據(jù)需要已換算成月租價比。表2-22005～2009年樣本城市居住物業(yè)租價比表2-32005～2009年樣本城市商業(yè)物業(yè)租價比年份20052006200720082009城市北京1∶1371∶1331∶1321∶1341∶143深圳1∶1341∶1311∶1311∶1891∶234上海1∶1351∶1301∶1291∶1581∶171杭州1∶1511∶1611∶1561∶1841∶191天津1∶1621∶1541∶1621∶1491∶152青島1∶1411∶1371∶1451∶1951∶209資料來源：中國城市地價網(wǎng)，2010年4月1日。原數(shù)據(jù)為年租價比，筆者根據(jù)需要已換算成月租價比。表2-32005～2009年樣本城市商業(yè)物業(yè)租價比表2-42005～2009年樣本城市工業(yè)廠房租價比年份20052006200720082009城市北京1∶2401∶2261∶2191∶1851∶180深圳———1∶2231∶176上海1∶2361∶2161∶1791∶1691∶152杭州———1∶1601∶159天津1∶2461∶2301∶2111∶2091∶190資料來源：中國城市地價網(wǎng)，2010年4月1日。原數(shù)據(jù)為年租價比，筆者根據(jù)需要已換算成月租價比。表2-42005～2009年樣本城市工業(yè)廠房租價比由表2-2可看出，2005～2008年，雖然北京、深圳等六個城市居住物業(yè)租價比均高于1∶300，但基本處于一直下降的趨勢，而且降幅明顯，2009年各樣本城市租價比均突破1∶300的警戒線。這一情況表明，居住物業(yè)租金上漲跟不上售價上漲速度。由表2-3和圖2-2可看出，2005～2009年各樣本城市商業(yè)物業(yè)租價比均呈下降趨勢，但降幅并不明顯，表明商業(yè)物業(yè)租金和售價上漲幅度差不多。2007年以前，我國住宅銷售價格指數(shù)漲幅迅速超過非住宅銷售價格指數(shù)的漲幅，但自2009年房地產(chǎn)市場“V”形反轉(zhuǎn)以后，商業(yè)用房不僅在漲幅上落后于住宅價格，實(shí)際銷售價格也已絕對低于住宅，房價結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了商住倒掛現(xiàn)象。由表2-4可看出，工業(yè)廠房租價比呈上升態(tài)勢，整體偏高，普遍高于住宅，甚至高于商業(yè)物業(yè)租價比，該現(xiàn)象打破了不動產(chǎn)投資的基本規(guī)律，存在明顯不合理成分。這一情況表明，工業(yè)用地出讓價格有進(jìn)一步提高的空間，工業(yè)用地的真實(shí)價值有待逐步得到體現(xiàn)。從圖2-2可看出，整體上看，居住物業(yè)地價漲幅明顯高于商業(yè)和工業(yè)物業(yè)地價，除2006～2008年外，工業(yè)物業(yè)地價增長率均低于商業(yè)和居住物業(yè)。這也可部分地解釋工業(yè)物業(yè)租價比一直高于商業(yè)和居住物業(yè)租價比的原因。圖2-22001～2011年全國主要城市監(jiān)測地價情況因此，從整體上看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)租價比均不合理。居住物業(yè)方面，租價比下降速度過快、幅度過大，逐漸逼近或超過國際警戒線。商業(yè)物業(yè)方面，租賃價格漲幅不明顯，城市商業(yè)地段房租價格特別是建筑地段地租未能充分體現(xiàn)資源的稀缺性。按照一般規(guī)律，商業(yè)不動產(chǎn)價值中土地價值的比例應(yīng)該更高，而我國目前的居住地價與商業(yè)地價的差距并不大，商業(yè)用地地價房價比高于居住用地地價房價比。這一反?，F(xiàn)象說明，現(xiàn)階段我國住宅市場化程度較商業(yè)物業(yè)市場化程度更高。工業(yè)物業(yè)方面，租價比呈不降反升趨勢，特別是工業(yè)用地價格有明顯的下降跡象。二我國不合理房價租金比的形成原因分析（一）傳統(tǒng)的置業(yè)文化產(chǎn)權(quán)意識根深蒂固從住房消費(fèi)方式來看，通常說來，居民住房消費(fèi)有購買和租賃方式之分。兩者主要區(qū)別在于，在購買商品房消費(fèi)中，居民擁有完全產(chǎn)權(quán)，包括獨(dú)自占有、使用、支配、處置并收益等一系列完整權(quán)利；而商品房租賃者只擁有部分產(chǎn)權(quán)，主要是使用權(quán)。隨著住房體制改革的不斷深入，我國住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化——住房消費(fèi)由公有產(chǎn)權(quán)為主向私有產(chǎn)權(quán)為主轉(zhuǎn)變的趨勢明顯。長期以來，我國城鎮(zhèn)居民形成特有的“擁有住房”的消費(fèi)偏好。與“有房住”相比，絕大多數(shù)居民更傾向于“有住房”。20世紀(jì)70年代末，中國城市住房自有化率僅10%左右，有些城市甚至低于4%，而截至2009年我國住房自有化率已高達(dá)92%。絕大部分居民都認(rèn)為住房就意味著財產(chǎn)，特別是在近年來房價一直在高位運(yùn)行的情況下，包括中低收入群體在內(nèi)的消費(fèi)者擁有房產(chǎn)的欲望就更為強(qiáng)烈，住房剛性需求不斷增加。而據(jù)統(tǒng)計，到20世紀(jì)末，美國住房私有率為66%，英國為68%，德國為44%，日本為62%，歐洲一些國家的住房私有率長期維持在40%左右。[28]在傳統(tǒng)置業(yè)文化完全產(chǎn)權(quán)意識影響下，不少城鎮(zhèn)居民“理性”地選擇了購房而不是租房。而在資源約束條件下，住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上過快增長的住房購買需求。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在其他因素不變的情況下，住房需求膨脹帶來的后果就是住房出售價格飆升。相反地，由于租賃市場被大部分消費(fèi)者冷落，需求增長緩慢，甚至停止或負(fù)增長，住房租金價格水平增長甚微甚至負(fù)增長。因此，租售兩個市場此消彼長的結(jié)果使整個住房市場租售比不斷上升。（二）住房商品的投資性和投資渠道瓶頸溢出的投資需求助推房價高企住房商品與其他普通商品不同，具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，而且價格巨大。住房既可用于居住，即用于生活消費(fèi)，也可以用于投資租賃，以達(dá)到保值增值的目的。而且住房的投資性和消費(fèi)性不易區(qū)分，在住房價格長期上漲的情況下，常被視為投資工具。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，我國城鄉(xiāng)居民可支配收入不斷增長，但由于包括醫(yī)療保險和養(yǎng)老保險在內(nèi)的社會保障制度不完善，居民消費(fèi)傾向低，而儲蓄傾向較高。居民儲蓄目的就是通過投資實(shí)現(xiàn)資金保值和增值。然而，一些投資項(xiàng)目缺乏規(guī)范與穩(wěn)健機(jī)制，股市投資風(fēng)險大，使老百姓對某些領(lǐng)域與項(xiàng)目投資缺乏信心，所以，一旦房價進(jìn)入上漲區(qū)間，時機(jī)成熟，就會引起投機(jī)性短期資本大量涌入住房市場，近年來特別是在通貨膨脹預(yù)期影響下，居民通過買房置業(yè)使其儲蓄保值的愿望更為強(qiáng)烈。因此，我國居民投資渠道單一、投資品種稀少是引發(fā)一些城市炒房熱潮的主要原因。[29]正是由于住房商品具有投資性和當(dāng)前居民投資渠道狹窄，不少居民將其剩余資金投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，想通過賤買貴賣方式獲得資金增值收益。投資性特別是投機(jī)性需求的惡性膨脹，是房價偏離均衡價格水平的背后推手。而在住房租賃市場不活躍的情況下，租售比上升就成了必然。（三）住房租賃市場發(fā)展滯后阻抑房租價格的上漲我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，住房總量還不足，加之居民住房需求的換代升級才剛剛開始，住房過濾效應(yīng)尚未充分體現(xiàn)，使得我國住房一級市場一枝獨(dú)秀、二級市場和三級市場發(fā)展滯后。住房三級市場是住房租賃市場。目前，我國住房租賃市場主要存在以下一些問題：隱形租賃市場、地下租賃活動盛行，缺少依法租賃觀念，影響到房屋租賃市場的規(guī)范運(yùn)作，難以有效保障消費(fèi)者的合法權(quán)益；管理體制不順，各管理主體之間嚴(yán)重缺乏協(xié)調(diào)和溝通，造成多頭管理、政出多門的負(fù)面影響，管理主動性不足、效率低下，加劇了租賃市場秩序混亂；市場誠信問題嚴(yán)重，存在著房屋中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假廣告、欺騙出租人和承租人現(xiàn)象，房東無端克扣租戶押金，租客欠費(fèi)損壞房屋設(shè)備等不誠信行為；市場服務(wù)水平低，服務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，整體素質(zhì)不高，中介機(jī)構(gòu)數(shù)量多但規(guī)模小、資信差，經(jīng)營行為短期性明顯，行業(yè)惡性競爭嚴(yán)重。住房租賃市場滯后導(dǎo)致我國整個住房市場不協(xié)調(diào)和非均衡發(fā)展，繁榮的出售市場背后是蕭條的租賃市場。出售與租賃兩個市場非均衡發(fā)展的后果是，一方面，絕大多數(shù)居民涌入出售市場，強(qiáng)行推高市場需求，使住房價格大大偏離其價值，住房租售比偏離合理區(qū)間；另一方面，從長期看，住房過濾效應(yīng)不明顯最終成為住房一級市場可持續(xù)發(fā)展的掣肘。（四）商業(yè)行業(yè)特點(diǎn)、國家政策影響及新興業(yè)態(tài)的沖擊使商業(yè)物業(yè)租售比難以降低隨著人們經(jīng)濟(jì)活動領(lǐng)域的擴(kuò)大，商業(yè)活動也越來越頻繁，從而產(chǎn)生了對商業(yè)活動場所——商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求。在一個相對健康的房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)價格應(yīng)普遍高于住宅價格，然而，目前我國不少城市商住倒掛現(xiàn)象較為明顯。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)租價比較高的原因大致有四個。一是整體上我國商業(yè)發(fā)展較為落后，社會消費(fèi)品零售規(guī)模并不大。同時，商業(yè)受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展形勢影響較大，商業(yè)地產(chǎn)投資商對未來收益預(yù)期不確定，因此，不少投資者更偏好于租賃房屋的短期投資，而不是購買商業(yè)物業(yè)的長期投資。二是商業(yè)房地產(chǎn)僅是商業(yè)的輔助性生產(chǎn)要素，即僅僅是人們從事商業(yè)活動的場所，而這種輔助性生產(chǎn)要素價格需以生產(chǎn)成本形式從商業(yè)利潤中收回，而且這種生產(chǎn)要素本身升值空間不大且不穩(wěn)定，因此商業(yè)投資者更傾向于租賃商業(yè)物業(yè)。三是由于近年來新興商業(yè)業(yè)態(tài)——超級市場、購物中心和網(wǎng)絡(luò)零售等迅猛發(fā)展，進(jìn)一步降低了商業(yè)地產(chǎn)需求。超級市場、購物中心的出現(xiàn)提高了商業(yè)活動的集中度，減少了商業(yè)地產(chǎn)需求量；網(wǎng)絡(luò)購物也因減少了商業(yè)地產(chǎn)方面的支出而備受商業(yè)投資者的青睞。四是商業(yè)地產(chǎn)的政策控制比普通商品房更為嚴(yán)格，投資普通商品房對房產(chǎn)投資者更具吸引力。目前，無論是就信貸政策還是稅收政策而言，商業(yè)地產(chǎn)投資門檻都高于普通商品房，這在較大程度上阻抑了社會資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在此四方面因素影響下，我國商業(yè)房地產(chǎn)出售價格上漲幅度小、速度慢，較之居住物業(yè)租售比明顯偏高。（五）工業(yè)化和招商引資目標(biāo)下工業(yè)用地廉價化趨勢明顯整體上看，當(dāng)前我國正處于工業(yè)化中期或中后期。工業(yè)化的加速推進(jìn)離不開城鎮(zhèn)土地的支撐，工業(yè)化進(jìn)程加快也提升了城市土地利用規(guī)模和強(qiáng)度。作為必要的生產(chǎn)要素，土地資源配置到工業(yè)中來本應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，即土地資源應(yīng)按照市場供需狀況來決定其價格。然而，我國的工業(yè)化是在政府強(qiáng)力干預(yù)下進(jìn)行的，政府部門在工業(yè)用地審批中大開方便之門，不僅如此，還以低于市場水平的價格將土地資源配置到工業(yè)中。特別是，近年來，無論是沿海城市產(chǎn)業(yè)升級改造，還是內(nèi)地城市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，不少地方政府都拋出土地價格優(yōu)惠橄欖枝以招商引資，在地價上和土地出讓金繳納方式上都給予最大限度的優(yōu)惠。因此，在工業(yè)化和招商引資目標(biāo)的驅(qū)使下，地方政府以廉價土地?fù)Q取本地工業(yè)發(fā)展的做法致使工業(yè)用地價格一直維持在較低水平上，其結(jié)果是工業(yè)物業(yè)租售比較高。進(jìn)一步的，由于工業(yè)用地價格將被計入產(chǎn)品成本，因此理性的生產(chǎn)廠商在利潤最大化動機(jī)驅(qū)使下，力爭以更低的地價建廠進(jìn)行生產(chǎn)。廠商在建廠時通常有租用場地和從政府手中拿地新建兩種選擇，他們將權(quán)衡兩種方式的成本高低。如果租用場地比新建廠房更有利，廠商將選擇租用場地進(jìn)行生產(chǎn)。這一點(diǎn)與居住物業(yè)和商用物業(yè)投資者略有不同，居住物業(yè)和商用物業(yè)投資者在進(jìn)行投資時期望所投資項(xiàng)目不僅能保值還能增值，而由于工業(yè)物業(yè)往往地處城市非繁華地段，加之各類企業(yè)在廠房戶型等設(shè)計上不盡相同，使其日后轉(zhuǎn)讓價值大幅度降低，因此工業(yè)物業(yè)基本不具備保值和增值功能，投資者更偏好于租賃廠房。由此，工業(yè)物業(yè)租售比將維持在較高水平。第三節(jié)基于宏觀調(diào)控視角的我國房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革[30]根據(jù)前文分析結(jié)論可知，目前我國房地產(chǎn)市場亂象主要源于供給側(cè)。市場壟斷性質(zhì)注定了房地產(chǎn)市場要出現(xiàn)供給價格偏高、供給結(jié)構(gòu)不合理、結(jié)構(gòu)性短缺與總量庫存嚴(yán)重短缺并存等現(xiàn)象；政府壟斷著土地供給數(shù)量、供給結(jié)構(gòu)和供給價格，這是房地產(chǎn)市場價格居高不下的幕后推手；銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商受盈利動機(jī)的驅(qū)使，住房開發(fā)信貸規(guī)模日益擴(kuò)張和信貸資源錯配也是房地產(chǎn)市場價格不斷飆升的始作俑者。既然如此，為了實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場有效的宏觀調(diào)控目標(biāo)，應(yīng)從供給側(cè)入手，著力于改善市場結(jié)構(gòu)、完善土地供給制度以及優(yōu)化住房信貸資源配置。當(dāng)然，無論是改善市場結(jié)構(gòu)、完善土地供給制度，還是優(yōu)化住房信貸資源配置，這些政策的效應(yīng)不盡相同。要優(yōu)化調(diào)控效果，必須根據(jù)特定時期的宏觀調(diào)控目標(biāo)，考慮各項(xiàng)措施之間的抵消效應(yīng)。本部分以宏觀調(diào)控為視角分析普通商品房市場供給側(cè)改革的措施，同時對這些措施的效應(yīng)進(jìn)行比較分析，進(jìn)而探索如何搭配使用這些調(diào)控措施。一基于房價視角的我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革措施（一）適當(dāng)降低房地產(chǎn)市場集中度，提升房地產(chǎn)行業(yè)自律水平市場集中度是反映市場結(jié)構(gòu)的基本因素，主要表現(xiàn)為市場壟斷程度或競爭程度的高低，是市場勢力的重要量化指標(biāo)。某一市場集中度越高，少數(shù)企業(yè)所占市場份額就越大，市場勢力越大，壟斷程度也就越高。根據(jù)前文分析結(jié)論，我國房地產(chǎn)市場是典型的寡頭壟斷市場，其市場集中度過高，在某一個特定區(qū)域，少數(shù)幾家房地產(chǎn)企業(yè)控制著當(dāng)?shù)刈》渴袌龉┙o，瓜分了該地的住房市場份額。既然市場集中度過高，容易導(dǎo)致市場壟斷，那么，作為宏觀市場調(diào)控者，政府當(dāng)前應(yīng)將主要精力集中于促進(jìn)市場競爭和反壟斷的措施上來。具體地講，可以通過適當(dāng)降低房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻，讓更多資金實(shí)力雄厚、具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場供給住房；進(jìn)一步完善《反壟斷法》，促進(jìn)房地產(chǎn)市場競爭，讓更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)生產(chǎn)更多的住房，從而降低住房市場價格。同時，提升房地產(chǎn)行業(yè)自律水平也勢在必行。長期以來，中國房地產(chǎn)業(yè)缺少行業(yè)自律，一旦政府放松限制政策，個別企業(yè)就出現(xiàn)捂盤惜售、囤積居奇，或者直接漲價等違背市場規(guī)則和行業(yè)規(guī)則的不法行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)集體調(diào)價，從而導(dǎo)致整個市場亂象頻出。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律對于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展至關(guān)重要。加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)自律，可從以下三個方面著手。第一，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的發(fā)展方向。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應(yīng)該充分發(fā)揮協(xié)調(diào)管理作用，通過規(guī)范內(nèi)部活動，促進(jìn)內(nèi)部團(tuán)結(jié)，并通過協(xié)商協(xié)調(diào)，創(chuàng)造一個有利于行業(yè)協(xié)會發(fā)展的良好環(huán)境。第二，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的立法，規(guī)范行業(yè)協(xié)會的行為。為保障房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會依法開展活動，依法行使管理職能，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的組織與行為，就需要立法，通過立法來明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的宗旨。在推進(jìn)立法規(guī)范的同時，輔之以制定房地產(chǎn)職業(yè)道德準(zhǔn)則，以約束協(xié)會成員的從業(yè)行為。第三，由行業(yè)組織頒發(fā)職業(yè)資格證書，提高從業(yè)者的專業(yè)素質(zhì)。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，大多數(shù)從業(yè)人員均未受過系統(tǒng)的專業(yè)教育和訓(xùn)練，缺乏必要的專業(yè)知識和技能。由行業(yè)組織頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書既能保證其權(quán)威性，又能保證其公正性。（二）完善住房市場土地供給制度，降低住房建設(shè)的土地成本2002年開始實(shí)行的土地出讓“招拍掛”制度刺激了地方政府對土地財政的嚴(yán)重依賴。從各國和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)來看，土地出讓不是土地供給的唯一方式，中國香港的批租制度、瑞典的土地銀行制度、美國的私有與公有混合制度都具有分層次供給土地的特征（李珂、高曉巍，2009）。我國的土地供給方式也應(yīng)該有多層次的選擇，這樣有利于土地價格與租賃價格的互補(bǔ)完善，同時可解決土地財政的死結(jié)。具體而言，首先，可將現(xiàn)行土地出讓制改為年租制，不僅降低了土地收入，而且降低了土地開發(fā)成本。其次，改變目前住房用地出讓方式，對普通住房用地采用“協(xié)議”方式出讓，以降低普通住房用地價格，抑制居住用地出讓價格的非理性上漲。[31]同時，為了扭轉(zhuǎn)地方政府日益嚴(yán)重的土地財政現(xiàn)象，大力發(fā)展地方債券市場，減少地方融資平臺對土地的依賴，使地方債券的發(fā)行建立在未來財政收入而非土地收入的基礎(chǔ)上。[32]從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上調(diào)整住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡的有效途徑之一?，F(xiàn)階段我國的住房需求主要以中小戶型的普通住房和保障性住房為主，因此，應(yīng)加大對普通住房特別是中小型普通住房以及保障性住房的建設(shè)用地供給，相應(yīng)地，嚴(yán)格限制對高檔住房、別墅類項(xiàng)目的建設(shè)用地供給。（三）適度控制住房開發(fā)信貸規(guī)模，合理配置住房信貸資源適度控制住房開發(fā)信貸規(guī)模，提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例，既是規(guī)避金融風(fēng)險的需要，又是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的需要。降低開發(fā)商的外部融資比例，在資本金一定的條件下會迫使開發(fā)商減少投資量，使住房存量不致過快增長（張偉，2009）。為了杜絕自有資金少、主要靠銀行信貸獲得開發(fā)資金的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場，應(yīng)該適度提高開發(fā)企業(yè)進(jìn)入的自有資本金門檻，從而從源頭上減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐利壓力，促使房地產(chǎn)市場利潤由壟斷利潤水平逐漸回歸到平均利潤水平，使得部分中小房地產(chǎn)企業(yè)選擇自動退出。推動房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，鼓勵建立大的企業(yè)集團(tuán)，逐漸淘汰貸款依賴型的中小房地產(chǎn)企業(yè)，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，提高其自我積累和抵御風(fēng)險的能力。適度控制住房開發(fā)信貸規(guī)模的間接手段是提高住房開發(fā)信貸利率水平。隨著貸款利率的提高，開發(fā)商成本增加，在住房價格既定的條件下，開發(fā)商將減少投資。對于那些貸款依賴型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其開發(fā)投資的貸款利率敏感性較大，從而迫使其選擇退出房地產(chǎn)市場。既然住房開發(fā)信貸資源錯配也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格居高不下的主要原因之一，那么，政府相關(guān)部門應(yīng)該采取措施進(jìn)行宏觀調(diào)控和引導(dǎo)更多的住房信貸資源配置到中低檔住房開發(fā)中來，充分發(fā)揮住房開發(fā)信貸政策對住房供給結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)作用。具體而言，將住房建設(shè)項(xiàng)目按建設(shè)檔次、面積、建設(shè)地段等指標(biāo)劃分為重點(diǎn)支持、優(yōu)先支持、嚴(yán)格限制、禁止開發(fā)等類別，實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的信貸政策傾斜，如重點(diǎn)和優(yōu)先支持普通商品房建設(shè)的資金需要，嚴(yán)格限制對高檔住房項(xiàng)目的信貸投放，禁止對豪華住房項(xiàng)目提供信貸支持。在貸款定價上，實(shí)行扶優(yōu)限劣。對保障性住房和普通商品房項(xiàng)目的開發(fā)貸款實(shí)行利率優(yōu)惠政策，而對高檔住房項(xiàng)目則實(shí)現(xiàn)上浮利率政策。[33]盡管三種措施的最終目標(biāo)都是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，確保其可持續(xù)健康發(fā)展，但由于政策作用對象、政策手段、效果顯現(xiàn)、直接目標(biāo)等不盡相同，改善市場結(jié)構(gòu)、完善土地供給與優(yōu)化信貸配置三種措施的效應(yīng)也就不盡相同（見表2-5）。改善市場結(jié)構(gòu)的作用對象是整個房地產(chǎn)供給市場，其政策手段為降低房地產(chǎn)市場集中度和提高行業(yè)自律水平，其直接目標(biāo)為優(yōu)化市場環(huán)境、減少市場惡性競爭行為；完善土地供給作用對象是地產(chǎn)供給市場，其政策手段為優(yōu)化土地供給模式和土地供給結(jié)構(gòu)，其直接目標(biāo)為降低住房建設(shè)的土地成本及優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)；優(yōu)化信貸資源配置作用對象是整個房地產(chǎn)供給市場，其政策手段是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例和優(yōu)化信貸資源配置結(jié)構(gòu)，其直接目標(biāo)是培育經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、誠實(shí)守信的優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。從效果顯現(xiàn)快慢上看，由于建設(shè)和整頓市場、提高行業(yè)自律水平、營造健康的市場環(huán)境等措施并非一蹴而就，因此，改善市場結(jié)構(gòu)需要幾十年甚至更長的時間，其效果顯現(xiàn)較慢；畢竟土地市場與房地產(chǎn)市場有別，而且促使政府?dāng)[脫“土地財政”依賴癥從而優(yōu)化土地供給模式不是短時間內(nèi)就能完成的任務(wù)，因此，針對土地市場的改革措施還需假以時日才能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，其效果顯現(xiàn)較慢，但較之改善市場結(jié)構(gòu)耗時較短；由于信貸規(guī)?？刂坪托刨J資源配置措施直接作用于房地產(chǎn)企業(yè)，提高自有資本金比例和提高貸款利率都能對房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)行為產(chǎn)生立竿見影的影響，因此，優(yōu)化信貸資源配置的效果顯現(xiàn)較快。表2-5改善市場結(jié)構(gòu)、完善土地供給和優(yōu)化信貸配置比較及政策效應(yīng)調(diào)控措施政策作用對象政策手段直接目標(biāo)效果顯現(xiàn)改善市場結(jié)構(gòu)房產(chǎn)供給市場降低房地產(chǎn)市場集中度、提高行業(yè)自律水平優(yōu)化市場環(huán)境、減少市場惡性競爭行為慢完善土地供給土地供給市場優(yōu)化土地供給模式和土地供給結(jié)構(gòu)降低住房建設(shè)土地成本、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)較慢優(yōu)化信貸配置房產(chǎn)供給市場提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例、優(yōu)化信貸資源配置結(jié)構(gòu)培育經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、誠實(shí)守信的優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)快表2-5改善市場結(jié)構(gòu)、完善土地供給和優(yōu)化信貸配置比較及政策效應(yīng)改善市場結(jié)構(gòu)、完善土地供給和優(yōu)化信貸配置三者之間還存在著抵消