上半上海房地產(chǎn)市場總結(jié)展望

上半上海房地產(chǎn)市場總結(jié)展望第1頁/共12頁13年上半年商品住宅新增供應(yīng)面積490.9萬方，同比大增33%。從月度走勢來看，今年3月、5月供應(yīng)井噴，月度供應(yīng)超過130萬方，分別達(dá)132.9、134.2萬方，連創(chuàng)2011年1月以來新高。中小戶型住宅供應(yīng)占比不足6成。上半年單套面積在140平米以下的中小戶型占比為57.5%，其中90平米以下剛需小戶型占比僅為18%，中小戶型供應(yīng)相對不足。住宅供應(yīng)：上半年供應(yīng)同比大增33%，其中3月、5月供應(yīng)創(chuàng)2011年1月以來新高；中小戶型供應(yīng)不足數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2009-2013年上半年上海商品住宅供應(yīng)走勢圖：2013年上半年上海商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況第2頁/共12頁上半年上海商品住宅成交602.04萬方，同比大增56.8%，明顯高于受調(diào)控影響較大的2010-2012年上半年同期水平。其中1月、3月、6月成交面積均超過100萬方，尤其是3月成交154萬方，創(chuàng)2010年1月以來新高。上半年成交火熱一方面是去年年末住宅市場整體回暖趨勢延伸，另一方面受今年3月出臺的“新國五條”影響，由于擔(dān)心稅費成本增加導(dǎo)致購房成本上升，不少購房者恐慌性加速入市，導(dǎo)致今年下半年成交面積大幅增加。住宅成交：上半年成交面積同比大增近6成，市場成交火熱；3月份成交創(chuàng)2010年以來新高數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2008-2013年上半年上海商品住宅成交走勢圖：近1年上海商品住宅成交月度走勢第3頁/共12頁上半年全市商品住宅成交均價為23495元/平方米，同比小幅上漲3.6%，較去年全年漲4.3%；自08年以來，均價逐年上漲，其中2010年均價漲幅最大，達(dá)35.5%，2011、2012年受調(diào)控影響，漲幅迅速回落至2.5%、1.1%，今年上半年均價漲幅開始增加。

今年上半年各月成交均價基本保持高位運行，其中2月份成交均價創(chuàng)歷史新高。一方面受上半年中高端改善型項目成交比重上升拉動，另一方面不少項目小幅漲價也助推了均價上漲。住宅價格：商品住宅成交均價逐年走高，今年上半年漲幅開始增加；2月份均價創(chuàng)歷史新高數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2008-2013年上半年上海商品住宅成交均價走勢圖：近1年上海商品住宅成交均價月度走勢第4頁/共12頁2013年上半年，商品住宅市場銷供比為1.23，新增供應(yīng)繼續(xù)小于成交，且缺口擴(kuò)大。至6月末，可售面積開始減少至941萬方，減幅為5.9%；出清周期繼續(xù)縮短至9.4個月，較12年末縮短1.5個月，去化壓力進(jìn)一步減緩。90以下及90-140平米中小戶型存量最小，去化周期均小于6個月；210平米以上大戶型去化壓力最大，超過2年，但較去年末也明顯緩解。6月末，90以下、90-140、140-210、210平米以上各面積段，出清周期依次縮短至4.9、

5.3、9.5、26.7個月。供求對比：上半年新增供應(yīng)繼續(xù)小于成交，且缺口擴(kuò)大；可售面積開始減少，出清周期繼續(xù)縮短數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2008-2013年上半年上海商品住宅銷供比圖：2008-2013年6月末上海商品住宅可售量與出清周期第5頁/共12頁近幾年，中低端剛需房源一直占據(jù)市場成交主力，其中2009年占比最低，2010、2011年調(diào)控最為嚴(yán)厲的兩年比重最高，2012年及2013年上半年比重連續(xù)下降，中高價占比有所上升，其中，2013年上半年40000-50000元中高價房源成交占比較2012年上升5個百分點。從戶型來看，上半年140平米以下首置首改類剛需戶型占比繼續(xù)下降，其中90平米以下戶型占比創(chuàng)新低，僅為21%；140平米以上中大戶型占比繼續(xù)上升，其中140-210平米再改類戶型占比上升最明顯，較去年上升4個百分點，達(dá)24%。成交特征：中低端剛需房源仍是成交主力，但自2012年起中高端改善型占比持續(xù)上升數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2008-2013年上半年上海商品住宅成交單價段分布圖：2008-2013年上半年上海商品住宅成交面積段分布第6頁/共12頁2013年上半年，豪宅共成交25.32萬方，同比增加17.4%，創(chuàng)2008年同期以來最高位；成交均價為67986元/平米，同比下降2.1%。上半年，別墅供應(yīng)64.4萬方，為近5年同期第二低位，僅略高于2012年同期7.7%；成交63.8萬方，同比增加38.6%，為近三年同期最高；成交均價為28474元/平米，同比上漲7.4%。2013年6月末，上海豪宅和別墅可售面積分別為124.3、324.8萬平方米，去化周期分別為29.5、30.6個月，去化壓力遠(yuǎn)高于公寓。細(xì)分市場：豪宅和別墅成交均明顯增加；去化壓力仍較大，但豪宅去化周期較去年末大幅縮短9.7個月數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2008-2013年上半年上海豪宅成交走勢圖：2008-2013年上半年上海別墅成交走勢第7頁/共12頁2013年上半年商業(yè)市場供求面積同比大幅放量，成交均價大幅上漲：上半年，商業(yè)供應(yīng)、成交面積分別為128.4、99.4萬方，同比分別大漲105.3%和80.4%；成交均價20481元/平方米，同比上漲17.0%。辦公市場量升價跌，均價創(chuàng)2011年以來新低：上半年，辦公供應(yīng)、成交面積分別為123.0、94.8萬方，同比分別上漲59.8%、47.9%；成交均價22179元/平方米，同比下跌8.4%。2013年6月末，上海商業(yè)和辦公可售面積分別為734.2、516.9萬方，去化周期分別為44.3、32.7個月，去化壓力均較大。商辦市場：商業(yè)、辦公供求面積同比均放量，去化壓力仍較大數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2008-2013年上半年上海商業(yè)供求走勢圖：2008-2013年上半年上海辦公供求走勢第8頁/共12頁經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇偏弱但尚可控，調(diào)結(jié)構(gòu)更為緊要。2013年一季度GDP同比增長7.7%；5月CPI增速回落至2.1%，物價上漲壓力不大；6月PMI下行至50.1%，比上月回落0.7個百分點，為近四個月來最低水平，抵近50%榮枯線。6月末資金流動性驟然收緊，一改年內(nèi)趨于寬松態(tài)勢。在通脹壓力減弱、但宏觀經(jīng)濟(jì)未現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的背景下，1-5月全國貨幣政策延續(xù)去年以來相對寬松的政策。但在經(jīng)歷6月上旬新增人民幣貸款額逼近5月全月的總貸款額的井噴式增長后，銀行資金壓力驟然加大，央行拒絕向金融體系注入資金以增加流動性。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：貨幣信貸整體趨緊，四季度信貸可能較為緊張數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2008年1月至2013年5月宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化情況圖：

2008年1月至2013年5月新增人民幣貸款額及M2同比增速第9頁/共12頁可以看出，“有保有壓”原則貫徹始終，對房地產(chǎn)行業(yè)影響主要有以下兩點：（一）投資性需求繼續(xù)受到抑制，首套購房預(yù)期或有所改變。對于首套房購買者來說，由于多套房貸的門檻提高，購房者對首套房區(qū)位、面積、品質(zhì)等方面的需求預(yù)期或?qū)⑻岣撸滋走^渡后期改善的觀念將有所改變。（二）開發(fā)企業(yè)融資成本提高，資金壓力增大，中小企業(yè)面臨壓力更大。企業(yè)若要保持開發(fā)規(guī)模及節(jié)奏，根據(jù)中央對首套購房的支持原則適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷售策略，修煉自身管理內(nèi)功，將成為在變革時期突出重圍的關(guān)鍵。房產(chǎn)未來走勢：政策有保有壓，市場分化加劇，資金鏈趨緊背景下面臨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：

《意見》中涉及房地產(chǎn)行業(yè)主要內(nèi)容7月5日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2013〕67號），提出十條措施對近期金融業(yè)面臨的問題及未來工作重心進(jìn)行部署。其中涉及房產(chǎn)行業(yè)主要內(nèi)容如下圖：第10頁/共12頁下半年預(yù)測：供應(yīng)同上半年基本持平或小幅增加，成交面積小幅增加，價格穩(wěn)中小漲數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2007年至今上海住宅新開工、批準(zhǔn)上市面積走勢供應(yīng)同上半年基本持平或小幅增加：2012年下半年上海住宅新開工面積處于近幾年最低水平，將抑制2013年下半年的新增供應(yīng)量；同時考慮到去年底以來市場持續(xù)回暖，2007-2012年住宅新開工與批準(zhǔn)上市存在1700萬平方米左右（包含保障房）的累計差值，預(yù)計下半年商品住宅新增供應(yīng)量與上半年持平或略有增加，環(huán)比上半年增幅預(yù)計難超10%。成交面積較上半年有所增加，增幅在20%以內(nèi)：上半年土地市