2016年下半年遼寧房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇考試試卷

2016年下半年遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、主要是在會計(jì)中使用的價(jià)值概念是_。A.公允價(jià)值B.買賣價(jià)值C.保險(xiǎn)價(jià)值D.計(jì)稅價(jià)值2、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限一般為年。A：5B：10C：20D：30E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而_;遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)_。A.基本不變，逐漸降低B.基本不變，逐漸升高C.逐漸升高，基本不變D.逐漸降低，基本不變4、房地產(chǎn)抵押合同簽訂以后，土地上新增的房屋—其抵押財(cái)產(chǎn)。A.屬于B.不屬于C.根據(jù)情況確定D.依照抵押合同規(guī)定5、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20%,報(bào)酬率為10%,若采用直接資本化法評估該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，則資本化率為。A：6.67%B：7.41%C：12.60%D：13.33%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格6、零售商業(yè)物業(yè)的出租，一般以出租面積計(jì)算，可出租面積包括_。A.外墻面積B.營業(yè)面積C.公用面積D.建筑面積7、安置補(bǔ)助費(fèi)是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的一倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。4?54?66?103?58、土地增值稅以—為計(jì)稅依據(jù)。A.納稅人繼承房地產(chǎn)所取得的土地增值額B.納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額C.納稅人贈與房地產(chǎn)所取得的土地增值額D.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額9、下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是。A：城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B：人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C：土地資源狀況D：信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用E：借款合同10、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無須做的是。A：估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B：估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C：估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D：估算開發(fā)期中的利息和利潤E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格11、某建筑物建筑面積430面，基礎(chǔ)工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程分別為200、300、400m2、400mz,單位直接成本分別為240元、500元、200元、300元，管線工程直接成本為16萬元，稅費(fèi)、利息、管理費(fèi)為全部直接成本的25%,則該建筑物的重新購建價(jià)格為。A：398000元B：558000元C：697500元D：744000元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格12、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850m2,從當(dāng)前開始自開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%,半年后和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價(jià)為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%,則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為萬元。A：766B：791C：913D：1046E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格13、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價(jià)款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某萬元。（2009年試題）A：75B：120C：135D：150E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是。A：材料的密度是指材料在絕對密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對密實(shí)狀態(tài)下的體積之比B：凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實(shí)度都大于1C：材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度顯著降低的性質(zhì)D：材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、估價(jià)時(shí)需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點(diǎn)、界址線和界址邊長等，可查閱—而得到這些資料。A.詳細(xì)規(guī)劃圖B.分丘圖C.分幅圖D.宗地圖16、房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括_。A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性土地所有權(quán)的排他性土地的有限性17、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元.其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本付息（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為_。10%11.27%14.18%42.55%18、有學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)個(gè)性不同可將購物者分為六種類型，即_。A.內(nèi)向型、外向型、習(xí)慣型、理智型、沖動型和不定型B.沉穩(wěn)型、急躁型、習(xí)慣型、理智型、沖動型和不定型C.習(xí)慣型、理智型、沖動型、經(jīng)濟(jì)型、感情型和確定型D.習(xí)慣型、理智型、沖動型、經(jīng)濟(jì)型、感情型和不定型19、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為_。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法20、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由于（）決定。A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動D.價(jià)值量大21、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度、能夠確定估價(jià)對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是。A：收益遞增原理B：收益遞減原理C：最佳效益原理D：適合原理E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格22、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于一萬元。53654955781623、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30m的矩形土地甲，總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150m,臨街寬度為15m,則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為萬元.A：23.4B：28.6C：33.4D：46.8E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格24、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為一870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）。11.12%11.36%11.66%12.95%25、原國家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。A：半個(gè)月至一個(gè)月B：半個(gè)月至兩個(gè)月C：一個(gè)月至兩個(gè)月D：兩個(gè)月至三個(gè)月E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起一日內(nèi)給予答復(fù)。5710152、下列關(guān)于城市總體規(guī)劃與城市生態(tài)規(guī)劃、城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的關(guān)系，表述正確的是。A：城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要組成部分B：城市生態(tài)規(guī)劃不同于傳統(tǒng)的城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃C：城市生態(tài)規(guī)劃不只考慮城市環(huán)境各組成要素及其關(guān)系D：城市生態(tài)規(guī)劃僅關(guān)注城市的自然生態(tài)，不關(guān)注城市的社會生態(tài)E：城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃屬城市專項(xiàng)規(guī)劃范疇3、按照污染物排放的形式，污染物可分為。A：點(diǎn)源B：高架源C：地面源D：線源E：面源4、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有。A：位置B：房地產(chǎn)規(guī)模C：環(huán)境景觀D：外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E：朝向、樓層5、用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行—修正。A.交易過程B.交易情況C.交易日期D.交易價(jià)格E.房地產(chǎn)狀況6、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當(dāng)由—做出。A.仲裁機(jī)構(gòu)B.人民法院C.公安機(jī)關(guān)D.房屋拆遷管理部門7、影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會因素，主要有_。A.政治安定狀況B.社會治安狀況C.房地產(chǎn)投資D.房地產(chǎn)投機(jī)E.城市化8、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由—作出房屋征收決定。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.人民法院C.市、縣級人民政府房屋征收部門D.市、縣級人民政府9、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源除了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤外，還包括。A：定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修資金C：政府的扶持D：對長期拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主的罰款E：開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持10、城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對被拆遷房屋面積的界定可來自于（）。A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果D.具有房產(chǎn)測繪資格的機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果E.房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積11、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)將房屋租賃分為。A：公有房屋的租賃B：私有房屋的租賃C：住宅用房的租賃D：非住宅用房的租賃E：公共房屋的租賃12、責(zé)任保險(xiǎn)包括等。A：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)B：公眾責(zé)任保險(xiǎn)C：職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)D：產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)E：第三者責(zé)任保險(xiǎn)13、根據(jù)《中華人民共和國憲法》，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有。A：礦藏、森林、草原B：水流、山嶺、灘涂C：森林、山嶺、荒地D：森林、水流、荒地E：草原、灘涂、荒地14、下列屬于不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況的有。A：司法機(jī)關(guān)依法決定查封的B：經(jīng)過其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)C：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的D：依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的E：權(quán)屬無爭議的15、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%,經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30%,抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。33045065070016、下列說法中不正確的是。A：封閉型基金證券的價(jià)格波動較大B：開放式基金的風(fēng)險(xiǎn)較小C：股權(quán)式基金具有較多的投機(jī)成分D：有價(jià)證券基金著眼于二級市場E：追加型基金證券不允許中途解約17、項(xiàng)目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括_。A.前期工程資料B.土建資料C.安裝方面的資料D.設(shè)計(jì)文件E.竣工圖18、建設(shè)行政主管部門，對勘察設(shè)計(jì)持證單位的資質(zhì)實(shí)行_。A.資質(zhì)年檢制度B.資質(zhì)審查制度C.資質(zhì)復(fù)查制度D.資質(zhì)審批制度19、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是_。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資20、某房產(chǎn)面積10000m2,要求測繪精度為二級，則其限差為。A：4B：6C：12D：24E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣.甲地塊土地單價(jià)為506元/m2,容積率為1.5,土地使用年限為50年.乙地塊土地單價(jià)為820元m2,容積率為2.4,土地使用年限為70年.在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%,則下列表述中正確的有.【2004年考題】A：乙地塊比甲地塊貴B：甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2C：甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D：甲地塊比乙地塊貴E：乙地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)高于340元m222、下列由國務(wù)院審批城市總體規(guī)劃的有。A：上海市的城市總體規(guī)劃B：太原市的總體規(guī)劃C：國務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃D：設(shè)市城市的總體規(guī)劃E：深圳市的總體規(guī)劃23、下列關(guān)于房屋權(quán)屬登記的表述中，不正確的是。A：公告不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序B：在建工程竣工時(shí)，如抵押權(quán)仍未解除，抵押人在申請領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書上進(jìn)行注記即可，無須重新辦理