房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考試要求掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的界定及其特點(diǎn)；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件和程序；了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更、注銷；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)；熟悉不同企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；掌握不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的概念與類型；掌握直營(yíng)連鎖與特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式的異同；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的演進(jìn)；掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)形式；了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置；了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置；熟悉門店開(kāi)設(shè)的工作程序和區(qū)域選擇；了解門店的選址、租賃、布置和人員配置；熟悉售樓處設(shè)置的工作程序；了解售樓處的選址、布置和人員配置。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的界定（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（包括分支機(jī)構(gòu)），是指依法設(shè)立并到工商登記所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。從總體來(lái)看，目前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就是主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的企業(yè)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是企業(yè)性質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是輕資產(chǎn)類型企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要依靠人力資源和信息資源進(jìn)行運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)效益更多地取決于企業(yè)治理制度、內(nèi)部管理、人員培訓(xùn)、企業(yè)文化等“軟”實(shí)力。

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模具有巨大的可選擇范圍二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件和程序（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)公司法》、《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》等法律法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則和工商登記管理的規(guī)定。此外，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，具體數(shù)量由各市、縣房地產(chǎn)主管部門制定。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)首先向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)辦理工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員情況等書(shū)面材料到登記機(jī)構(gòu)所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門或其委托的機(jī)構(gòu)備案，領(lǐng)取備案證明。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更、注銷（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)）的名稱、法定代表人（執(zhí)行合伙人、負(fù)責(zé)人）、住所、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更后30日內(nèi)，向原備案機(jī)構(gòu)辦理備案變更手續(xù)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷，標(biāo)志著其主體資格的終止。

注銷后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不再有資格從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，注銷時(shí)尚未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人協(xié)商處理，可以轉(zhuǎn)由他人代為完成，可以終止合同并賠償損失，在符合法律規(guī)定的前提下，經(jīng)委托人約定，也可以用其他方法處理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案證書(shū)被撤銷后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)向所在地的工商行政管理部門辦理注銷登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)歇業(yè)或因其他原因終止經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理注銷登記后30日內(nèi)向原辦理登記備案手續(xù)的房地產(chǎn)管理部門辦理注銷手續(xù)，逾期不辦理視為自動(dòng)撤銷。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)享有以下權(quán)利：

1.享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，依法開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金及其他服務(wù)費(fèi)用。

2．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制訂各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束在本機(jī)構(gòu)中注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為。

3.有權(quán)在委托人隱瞞與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項(xiàng)、提供不實(shí)信息或者要求提供違法服務(wù)時(shí)，中止經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

4．由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求。

5.有權(quán)向房地產(chǎn)管理部門提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議。

6．法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的義務(wù)1.依照法律、法規(guī)和政策開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2．認(rèn)真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員認(rèn)真開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。3．在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)證書(shū)、服務(wù)流程等的義務(wù)。4．維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密。5．嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。6．接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查。7．依法繳納各項(xiàng)稅金和行政管理費(fèi)。8．法律、法規(guī)和規(guī)章定的其他義務(wù)。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本類型一、不同企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（一）公司制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是依照《中華人民共和國(guó)公司法》和有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司和股份有限公司

2.有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任；股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

3.資金來(lái)源于國(guó)外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，按其資金組成形式不同，可分為中外合資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、中外合作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和外商獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。（二）合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

1.合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指依照《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的由合伙人訂立合伙協(xié)議、共同出資、合伙經(jīng)營(yíng)、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)合伙機(jī)構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的營(yíng)利性組織。

2.經(jīng)全體合伙人協(xié)商一致，合伙人也可以用勞務(wù)出資，其評(píng)估辦法由全體合伙人協(xié)商確定。

3.合伙機(jī)構(gòu)存續(xù)期間，合伙人的出資和所有以合伙機(jī)構(gòu)的名義取得的收益，由全體合伙人共同管理和使用。

4.合伙人原則上以個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)合伙機(jī)構(gòu)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，但如果合伙人是以家庭財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，應(yīng)以家庭財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)合伙機(jī)構(gòu)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。（三）個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指依照《中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立，由一個(gè)自然人投資，財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)機(jī)構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)

1.在中華人民共和國(guó)境內(nèi)設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，經(jīng)擬設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)所在地主管部門審批，都可以在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)

2.分支機(jī)構(gòu)能獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但不具有法人資格。

3.分支機(jī)構(gòu)獨(dú)立核算，首先以自己的財(cái)產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)責(zé)任，當(dāng)它的全部財(cái)產(chǎn)不足以清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，由設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任；分支機(jī)構(gòu)解散后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其解散后尚未清償?shù)娜總鶆?wù)（包括未到期債務(wù)）承擔(dān)責(zé)任。

4.外國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)撤銷、解散、債務(wù)的清償程序都按照我國(guó)法律進(jìn)行。

5.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所在地主管部門及擬設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的境外當(dāng)?shù)卣鞴懿块T批準(zhǔn)，也可在境外設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。在境外設(shè)立分支機(jī)構(gòu)是否具有法人資格視分支機(jī)構(gòu)所在地法律而定，其撤銷、解散、債務(wù)的清償程序都按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律進(jìn)行。二、不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（一）存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)這類機(jī)構(gòu)主要從事存量房，特別是存量住宅的買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。目前大多采用開(kāi)設(shè)經(jīng)紀(jì)門店的方式，承接個(gè)人或機(jī)構(gòu)委托的二手住宅買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、北京鏈家、上房置換、信義房屋、我愛(ài)我家、滿堂紅等。目前這類機(jī)構(gòu)在存量住房交易市場(chǎng)上的參與度較高。（二）新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)這類機(jī)構(gòu)主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供新建商品房銷售、租賃代理服務(wù)。如深圳世聯(lián)地產(chǎn)、上海新聯(lián)康、上海同策、同致行等。這類機(jī)構(gòu)是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中較早發(fā)展起來(lái)的機(jī)構(gòu)，但目前在新建商品房市場(chǎng)上，這類機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)參與度尚不夠高。（三）策劃、顧問(wèn)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)這類機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷方案策劃等咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)占據(jù)了很大比例，目前主要是一些境外來(lái)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，如戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平洋戴維斯、高緯環(huán)球等。當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)通常還有大量的房地產(chǎn)租售代理業(yè)務(wù)，主要側(cè)重于辦公樓、綜合性商業(yè)物業(yè)和高端住宅，有些機(jī)構(gòu)還有相當(dāng)規(guī)模的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（四）綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)這類機(jī)構(gòu)同時(shí)經(jīng)營(yíng)存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，以及房地產(chǎn)咨詢、顧問(wèn)、策劃等多種業(yè)務(wù)。

如易居（中國(guó)）、中原中國(guó)、合富輝煌、富陽(yáng)（中國(guó)）等。這類機(jī)構(gòu)大多是通過(guò)業(yè)務(wù)多元化而在原來(lái)相對(duì)單純的主營(yíng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上逐步擴(kuò)展而成長(zhǎng)起來(lái)的。（五）其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除以上類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)外，隨著產(chǎn)業(yè)分化與融合的不斷發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些邊緣性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（它們的名稱中常常并沒(méi)有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”的字樣），它們往往是其他行業(yè)滲入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與其他行業(yè)結(jié)合后的產(chǎn)物。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式的概念與類型（一）概念房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承接和開(kāi)展業(yè)務(wù)的渠道及其外在表現(xiàn)形式。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否有店鋪，經(jīng)營(yíng)模式分為無(wú)店分為無(wú)店鋪模式、有店鋪模式。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)下屬分支機(jī)構(gòu)的數(shù)量及分支機(jī)構(gòu)的商業(yè)組織形式，可可將房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式分為單店模式、多店模式和連鎖經(jīng)營(yíng)模式。值得注意的是，單店模式和多店模式中的“店”并不是指“門店”，而是指作經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的具體組織單元，它可以是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)下屬的分支機(jī)構(gòu)（以門店或非門店的形式），也可以是獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的類型

1．無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式采用無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并不依靠店鋪來(lái)承接業(yè)務(wù)，而是主要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員乃至房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的高層管理人員走出自己的企業(yè)，直接深入各種場(chǎng)所與潛在客戶接觸來(lái)承接業(yè)務(wù)。是否采取無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式，受多方面因素的影響。首先，客戶類型是一個(gè)重要的影響因素。如果提供業(yè)務(wù)的客戶主要是機(jī)構(gòu)客戶或大宗房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，這類客戶的數(shù)量是有限的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)必要為之專門設(shè)立店鋪，也不可能通過(guò)店鋪“坐等客來(lái)”，而是需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員主動(dòng)拜訪潛在客戶，或?qū)３探铀蜐撛诳蛻舻睫k公室或其他場(chǎng)所進(jìn)行洽談。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征也是一個(gè)關(guān)鍵的影響因素。如在美國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中最為主要的是存量住房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，所面向的客戶主要是分散的住宅業(yè)主，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本上以無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式為主。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常在辦公樓里設(shè)置一個(gè)辦公室，就可以開(kāi)展業(yè)務(wù)了。

很少有人會(huì)無(wú)目的地在街道上流連、駐足，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如果設(shè)置“店鋪”就沒(méi)有太大的意義。同時(shí)，基于美國(guó)獨(dú)特的職業(yè)從業(yè)形式——獨(dú)立合同制，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的直接組織者，實(shí)質(zhì)上是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

2．單店經(jīng)營(yíng)模式這種模式即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)。對(duì)于有店鋪經(jīng)營(yíng)模式的機(jī)構(gòu)而言，其表現(xiàn)形式就是只有一家門店。這是多數(shù)小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)所采用的方式。

3．連鎖經(jīng)營(yíng)模式連鎖經(jīng)營(yíng)模式最早是在商品零售業(yè)出現(xiàn)的。目前這是國(guó)內(nèi)外規(guī)模化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)普遍采納的一種經(jīng)營(yíng)模式。一種是隸屬關(guān)系，即直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，這種連鎖經(jīng)營(yíng)可稱為直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)；另一種是契約合作關(guān)系，即直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織是被房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)授權(quán)使用該機(jī)構(gòu)品牌、商業(yè)標(biāo)識(shí)、管理模式或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立企業(yè)，這種連鎖經(jīng)營(yíng)通常被稱為特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)。特許加盟連鎖是將連鎖經(jīng)營(yíng)與特許經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的一種經(jīng)營(yíng)模式，最早起源于美國(guó)。特許經(jīng)營(yíng)具有以下4個(gè)共同特點(diǎn)：

(l)（法人）對(duì)商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、獨(dú)特概念、專利、經(jīng)營(yíng)訣竅等擁有所有權(quán)。

(2)權(quán)利所有者授權(quán)其他人使用上述權(quán)利。

(3)在授權(quán)合同中包含一些調(diào)整和控制條款，以指導(dǎo)受許人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(4)受許人需要支付權(quán)利使用費(fèi)和其他費(fèi)用。

4．混合經(jīng)營(yíng)模式混合經(jīng)營(yíng)模式首先是指直營(yíng)連鎖與特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)的混合。

21世紀(jì)（中國(guó)）不動(dòng)，也放棄了其母公司一貫堅(jiān)持的單一特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式，改用直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)與特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)的混合經(jīng)營(yíng)模式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)還出現(xiàn)了一種新的經(jīng)營(yíng)模式——網(wǎng)上聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)模式，這是另一種形式的混合經(jīng)營(yíng)模式。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)直營(yíng)連鎖與特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式的比較直營(yíng)連鎖模式的優(yōu)點(diǎn)是：①由于所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，加上直接行政管理的管理制度，這種模式的可控程度高，有利于制度的貫徹執(zhí)行；②信息搜集范圍擴(kuò)大，信息利用率高；③對(duì)員工的統(tǒng)一培訓(xùn)和管理，使業(yè)務(wù)水平提高，客戶信任度增大，競(jìng)爭(zhēng)能力相應(yīng)提高，可以留住很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展到較大規(guī)模時(shí)，其劣勢(shì)就逐漸顯現(xiàn)：由于直營(yíng)連鎖不僅是經(jīng)營(yíng)模式的克隆，還是資本的擴(kuò)張，每一家連鎖分店的擴(kuò)充，都是由總店直接投資，在企業(yè)發(fā)展到一定階段后，容易出現(xiàn)總店資金周轉(zhuǎn)不靈或虧損的情況;

在跨區(qū)域擴(kuò)張的時(shí)候，還經(jīng)常出現(xiàn)時(shí)間、地域、地方法規(guī)、文化等方面的限制，企業(yè)發(fā)展逐漸緩慢；

各直營(yíng)連鎖店的自主權(quán)力較少，積極性不高，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。特許經(jīng)營(yíng)模式在這方面的優(yōu)勢(shì)非常明顯。

對(duì)于特許人而言，可以不受資金的限制迅速擴(kuò)張，品牌影響可以迅速擴(kuò)大；在經(jīng)紀(jì)全球化的趨勢(shì)下，可以加快國(guó)際發(fā)展戰(zhàn)略；可以降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，集中精力提高企業(yè)的管理水平；由于加盟者是自負(fù)盈虧，在市場(chǎng)發(fā)生變化的情況下，加盟者承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)，降低了特許者的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)加盟者而言，特許經(jīng)營(yíng)模式解決了他們?cè)谫Y金和經(jīng)驗(yàn)上的限制大大降低加盟者的投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；由于自主權(quán)較多，能夠最大限度地發(fā)揮加盟商的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)新性，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式對(duì)特許人的管理水平、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的制度環(huán)境和社會(huì)誠(chéng)信氛圍的有很高的要求。如果特許人沒(méi)有一套嚴(yán)密、高效的管理制度，或者管理水平的提升跟不上連鎖企業(yè)的發(fā)展速度時(shí)，容易造成整個(gè)體系的脫節(jié)和分散。另一種情況是，當(dāng)特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的環(huán)境，如果該環(huán)境缺乏保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)體系，或者社會(huì)誠(chéng)信氛圍欠佳，就會(huì)出現(xiàn)特許人對(duì)加盟者的管理失控，輕則不能收到經(jīng)營(yíng)授權(quán)的正常收益，重則會(huì)由少加盟者的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)而損害企業(yè)品牌價(jià)值。直營(yíng)連鎖與特許經(jīng)營(yíng)連鎖的差異項(xiàng)目直營(yíng)連鎖特許經(jīng)營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)組織與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的關(guān)系資產(chǎn)隸屬關(guān)系契約合作關(guān)系連鎖經(jīng)營(yíng)組織的資金投資加盟者投資連鎖經(jīng)營(yíng)組織的經(jīng)營(yíng)權(quán)非完全獨(dú)立完全獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)連鎖經(jīng)營(yíng)組織的管理行政管理合同約束與溝通督導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與連鎖經(jīng)營(yíng)組織的經(jīng)濟(jì)關(guān)系收入、支出統(tǒng)一核算各自獨(dú)立核算，連鎖經(jīng)營(yíng)組織按特許經(jīng)營(yíng)合同向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)支付加盟費(fèi)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的演進(jìn)從主要發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的歷史來(lái)看，早期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)大多以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的無(wú)固定場(chǎng)所、移動(dòng)式活動(dòng)為主，后來(lái)逐步出現(xiàn)了固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。在臺(tái)灣、香港地區(qū)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展到一定階段才出現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)店鋪。從中國(guó)大陸地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展歷史來(lái)看，解放前的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也無(wú)固定場(chǎng)所。改革開(kāi)放以后形成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)都有了固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其中，以存量房經(jīng)紀(jì)為主的機(jī)構(gòu)，在港臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的示范效應(yīng)下，都采用了店鋪的經(jīng)營(yíng)模式。由于行業(yè)形成初期成立的企業(yè)絕大多數(shù)是小型企業(yè)，因而大多采用單店模式。目前已出現(xiàn)了擁有500家以上經(jīng)紀(jì)門店的超大型連鎖經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。但是，一方面由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的區(qū)域不平衡性，另一方面也由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)對(duì)象消費(fèi)偏好的差異性，單店經(jīng)營(yíng)模式以其低成本、價(jià)格回旋空間大的優(yōu)勢(shì)，在中小城市以及大城市的低價(jià)位房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)著主要的市場(chǎng)份額。從發(fā)達(dá)國(guó)家的情況看，進(jìn)入90年代之后，美國(guó)的房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象：一方面是連鎖經(jīng)營(yíng)大型、超大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，另一方面則是為數(shù)眾多的采用單店模式甚至單人模式的小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。因此，多種經(jīng)營(yíng)模式長(zhǎng)期并存是必然的趨勢(shì)。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織系統(tǒng)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)形式（掌握）（一）企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)組織內(nèi)部各個(gè)有機(jī)構(gòu)成要素相互作用的聯(lián)系方式或形式。由于組織結(jié)構(gòu)在企業(yè)中的基礎(chǔ)地位和關(guān)鍵作用，企業(yè)所有戰(zhàn)略意義上的變革，都必須首先在組織結(jié)構(gòu)上開(kāi)始。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)形式以下主要介紹大中型機(jī)構(gòu)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。

1．直線一參謀制組織結(jié)構(gòu)形式直線一參謀制(LineandStaffSystem)又稱直線一職能制(LineandFunc-tionSystem)，是種被廣泛采用的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式。其特點(diǎn)是為各層次管理者配備職能機(jī)構(gòu)或人員，充當(dāng)同級(jí)管理者的參謀和助手，分擔(dān)一部分管理工作，但這些職能機(jī)構(gòu)或人員對(duì)下級(jí)管理者無(wú)指揮權(quán)。這種形式的優(yōu)點(diǎn)是：職能部門和人員一般是按管理業(yè)務(wù)的性質(zhì)分工，分別從事專業(yè)化管理，這就可以聘用專家，發(fā)揮他們的專長(zhǎng)，彌補(bǔ)管理者不足，且減輕管理者的負(fù)擔(dān)。這些部門和人員只是同級(jí)管理者的參謀和助手，不能直接對(duì)下級(jí)發(fā)號(hào)施令，保證了管理者的統(tǒng)一指揮，避免了多頭領(lǐng)導(dǎo)。

這種形式的缺點(diǎn)是：①高層管理者高度集權(quán)，難免決策遲緩，對(duì)環(huán)境變化的適應(yīng)能力差；②只有高層管理者對(duì)組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)，各職能機(jī)構(gòu)都只有專業(yè)管理的目標(biāo)；③職能機(jī)構(gòu)和人員的溝通協(xié)調(diào)性差，各自的觀點(diǎn)有局限性；④不利于培養(yǎng)高層理者的后備人才。

2．分部制組織結(jié)構(gòu)形式對(duì)于一些大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，由于企業(yè)規(guī)模很大，業(yè)務(wù)繁多，不適于采用高層管理者高度集權(quán)的直線一參謀制形式，就需要采用分部制或事業(yè)部制形式(DivisionSystem)。這一形式的特點(diǎn)是在高層管理者之下按商品類型、地區(qū)或顧客群體設(shè)置若干分部或事業(yè)部，由高層管理者授予分部處理日常業(yè)務(wù)活動(dòng)的權(quán)力，每分部近似于一個(gè)小組織，可按直線一參謀制形式建立結(jié)構(gòu)。高層管理者仍然要負(fù)責(zé)制定整個(gè)組織的方針、目標(biāo)、計(jì)劃或戰(zhàn)略，并落實(shí)到各分部，在他下面仍可按管理業(yè)務(wù)性質(zhì)分設(shè)非常精干的職能機(jī)構(gòu)或人員，對(duì)各分部的業(yè)務(wù)活動(dòng)實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)督這種結(jié)構(gòu)形式的優(yōu)點(diǎn)是：①各分部有較大的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，利于發(fā)揮分部管理者的積極性和主動(dòng)性，增強(qiáng)適應(yīng)環(huán)境變化的能力；②利于高層管理者擺脫日常事務(wù)，集中精力抓全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性的戰(zhàn)略決策；③利于加強(qiáng)管理，實(shí)現(xiàn)管理的有效性和效率；④利于培養(yǎng)高層管理者的后備人才。這種結(jié)構(gòu)形式的優(yōu)點(diǎn)是：①職能部門重疊，管理人員增多，費(fèi)用開(kāi)支大；②如分權(quán)不當(dāng)，易導(dǎo)致各分部鬧獨(dú)立性，損害組織整體目標(biāo)和利益；③各分部之間的橫向聯(lián)系和協(xié)調(diào)較難。這種形式適用于特大型組織，在采用時(shí)也應(yīng)注意揚(yáng)長(zhǎng)避短。

3．矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式在實(shí)行直線一參謀制形式的組織中，職能部門按管理業(yè)務(wù)性質(zhì)分設(shè)，橫向溝通協(xié)調(diào)較為困難。通力協(xié)作才能保證任務(wù)的完成，這就有必要按樓盤項(xiàng)目設(shè)置臨時(shí)性的機(jī)構(gòu)（如XX樓盤項(xiàng)目組），由有關(guān)職能部門派人員參加。而對(duì)于大型房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，由于業(yè)務(wù)不同區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)不同，常常需要按區(qū)域分片設(shè)置常設(shè)性管理部門，并通過(guò)這些部門來(lái)整合各職能部門的人員。這樣就誕生了矩陣制(MatrixSystem)的組織結(jié)構(gòu)形式。在一些大型的復(fù)合型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，這種矩陣制組織結(jié)構(gòu)就更為復(fù)雜．常?？梢钥吹綄I(yè)性職能部門、按房地產(chǎn)類型或區(qū)域分設(shè)的事業(yè)部和各種臨時(shí)的項(xiàng)目部門同時(shí)并存。采用這種形式時(shí)。由職能機(jī)構(gòu)派出、參加橫向機(jī)構(gòu)的人員，既受昕屬職能機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)，又接受橫向機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)。這就有利于加強(qiáng)橫向機(jī)構(gòu)內(nèi)部各職能人員之間的聯(lián)系，溝通信息，協(xié)作完成橫向機(jī)構(gòu)的任務(wù)。矩陣制是介于直線一參謀制與分部制之間的一種過(guò)渡形態(tài)，它可以吸收那兩種形式的主要主要優(yōu)點(diǎn)而克服其缺點(diǎn)。矩陣制的雙重領(lǐng)導(dǎo)違反了統(tǒng)一指揮原則，又會(huì)引起一些矛盾，導(dǎo)致職責(zé)不清、機(jī)構(gòu)間相互扯皮的現(xiàn)象。

4．網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式網(wǎng)絡(luò)制(NetworkSystem)是一種最新的組織形式。公司總部只保留精干的機(jī)構(gòu)，而將原有的一些基本職能，如市場(chǎng)營(yíng)銷、生產(chǎn)、研發(fā)開(kāi)發(fā)等，都分包出去，由自己的附屬企業(yè)和其他獨(dú)立企業(yè)去完成。在網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式下，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從組織外部尋找各種資源，來(lái)執(zhí)行各項(xiàng)職能。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可以將有些業(yè)務(wù)發(fā)包出去，特別是一些與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)密切相關(guān)的業(yè)務(wù)，如評(píng)估業(yè)務(wù)、權(quán)證代辦業(yè)務(wù)等，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)為某些其他專業(yè)公司在這些方面比自己做得更好或成本更低，就可以將這些業(yè)務(wù)發(fā)包給這些專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行。這種形式給予組織以高度的靈活性和適應(yīng)性，特別適合科技進(jìn)步快、消費(fèi)時(shí)尚變化快的外部環(huán)境，組織可集中力量從事自己具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的那些專業(yè)化活動(dòng)。它的缺點(diǎn)是，將某些基本職能外包，必然會(huì)增加控制上的困難，對(duì)外包業(yè)務(wù)缺乏強(qiáng)有力的控制。因此，采用這種組織形式的機(jī)構(gòu)管理人員的大部分時(shí)間將會(huì)于協(xié)調(diào)和控制外部關(guān)系上。

每一種組織形式都有它的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，在運(yùn)用中應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行綜合考慮，注意揚(yáng)長(zhǎng)避短，靈活運(yùn)用，克服各種組織形式的缺陷。

在組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中，要充分考慮控制跨度以及集權(quán)與分權(quán)之間的關(guān)系。從現(xiàn)在流行的趨勢(shì)來(lái)看，即使是在傳統(tǒng)的職能制結(jié)構(gòu)中，也開(kāi)始出現(xiàn)控制跨度加寬，結(jié)構(gòu)扁平化以及分權(quán)化的趨勢(shì)。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置（一）業(yè)務(wù)部門

1.公司總部的業(yè)務(wù)部門（1）根據(jù)物業(yè)類別不同進(jìn)行設(shè)置如：住宅部、辦公樓部、商鋪部等（2）根據(jù)業(yè)務(wù)類型不同進(jìn)行設(shè)置如：置換部、租賃部、銷售部等。（3）根據(jù)業(yè)務(wù)區(qū)域范圍不同進(jìn)行設(shè)置如；東區(qū)業(yè)務(wù)部、西區(qū)業(yè)務(wù)部等2.連鎖店（辦事處）

在連鎖店（辦事處）必須有一名以上的取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格并注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。沒(méi)有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是違規(guī)的。（二）支持部門

1.交易管理部交易管理部門主要負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶簽訂的合同進(jìn)行管理，維護(hù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益。2.評(píng)估部估部主要是對(duì)某些需要提供價(jià)格意見(jiàn)的業(yè)務(wù)出具參考意見(jiàn)。這里評(píng)估部出具的是供交易雙方參考的一個(gè)價(jià)格參考意見(jiàn)，而非正式的具有法律效力的評(píng)估報(bào)告

3.網(wǎng)絡(luò)信息部網(wǎng)絡(luò)信息部的主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)信息系統(tǒng)軟硬件的管理和維護(hù)。

4.研究拓展部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查分析，制定業(yè)務(wù)調(diào)整方案，研究開(kāi)發(fā)新業(yè)務(wù)品種等工作。

5．辦證部負(fù)責(zé)為客戶到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、合同登記備案，以及協(xié)助客戶辦理有關(guān)商業(yè)貸款、公積金貸款申請(qǐng)手續(xù)等。（三）客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部門的工作是綜合性的。它的任務(wù)既包含了對(duì)客戶服務(wù)以及受理各類客戶的投訴．同時(shí)也包括對(duì)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)行為的監(jiān)督。（四）基礎(chǔ)部門行政人事、財(cái)務(wù)部等三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置（一）崗位設(shè)置的原則

1.因事設(shè)崗，因崗設(shè)人

2.工作豐富化（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的主要崗位設(shè)置

1．銷售序列

(l)銷售員崗位直接上級(jí)：案場(chǎng)銷售經(jīng)理（新建商品房營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)）或是連鎖店經(jīng)理＼存量房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）。（2）案場(chǎng)銷售經(jīng)理崗位直接上級(jí)：銷售副總經(jīng)理。(3)連鎖店經(jīng)理崗位直接上級(jí)：銷售副總經(jīng)理。(4)銷售副總經(jīng)理崗位直接上級(jí)：總經(jīng)理。2.研發(fā)序列(1)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)崗位直接上級(jí)：所在部門的部門經(jīng)理。(2)市場(chǎng)調(diào)研崗位直接上級(jí)：所在部門的部門經(jīng)理。(3)信息管理崗位直接上級(jí)：所在部門的部門經(jīng)理。(4)專案研究崗位直接上級(jí)：所在部門的部門經(jīng)理。3．管理序列(1)部門經(jīng)理崗位直接上級(jí)：分管副總經(jīng)理。直接上級(jí)：總經(jīng)理。(3)總經(jīng)理崗位。4．業(yè)務(wù)輔助序列(1)辦事員崗位直接上級(jí)：所在部門的部門經(jīng)理。2)咨詢顧問(wèn)崗位直接上級(jí)：所在部門的部門經(jīng)理。5．輔助序列第五節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的開(kāi)設(shè)一、門店開(kāi)設(shè)的工作程序（熟悉）一般應(yīng)按照以下步驟依次進(jìn)行：第一，區(qū)域選擇。第二，店址選擇。第三，租賃談判和簽約。第四，開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備。二、門店設(shè)置的區(qū)域選擇（熟悉）根據(jù)各區(qū)域客戶的消費(fèi)形態(tài)、結(jié)構(gòu)，同類型客戶和業(yè)主的集中程度，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的存量、戶型、周轉(zhuǎn)率、價(jià)格等與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)目標(biāo)市場(chǎng)的吻合程度來(lái)選擇設(shè)置門店的區(qū)域。三、門店的選址（一）門店選址的原則1．保證充足的客源和房源一般是以門店設(shè)定點(diǎn)為圓心，以周圍1000m距離為半徑劃定的范圍作為該區(qū)域設(shè)定考慮的可輻射市場(chǎng)。

2．保證良好的展示性一個(gè)好的門店必須具有獨(dú)立的門面，而且門面應(yīng)盡量寬一些。同時(shí)門店前不應(yīng)有任何遮擋物。3．保證順暢的交通和可達(dá)性4．確?？沙掷m(xù)性經(jīng)營(yíng)（二）區(qū)域調(diào)查

1．房源狀況